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目 录 一、 市场环 境及项目背景 . 4 (一)城市宏观环境 . 4 (二)房地产市场状况 . 14 (三)项目开发背景 . 28 二、 项目概 况. 33 (一)地块所处区域环境状况 . 33 (二)地块现状 . 33 (三)地块四至情况 . 36 (四)地块交通条件 . 37 (五)地块周边配套 . 38 (六)项目 SWOT 分析 . 40 三、 项目整 体定位. 42 (一)项目档次定位 . 42 (二)项目产品类型 . 42 (三)价格定位 . 43 (四)项目客户定位 . 44 四、 建设用 地及总体规划意向 . 45 (一)项目地块规划控制指标 . 45 (二)项目总体规划意向 . 45 五、 项目建 成后的社会效果分析 . 47 (一)完善江北 CBD 城市配套功能,形成区域 CLD . 47 (二)完善城市次中心教育、商务、商业等配套功能 . 47 (三)改善城市居住环境,为城市居民提供高品质生活 . 48 (四)提升片区景观价值,打造高尚居住片区 . 48 六、 项目资 源利用及生态环境分析 . 48 (一)市政公园(望江滨江公园)及水上运动基地建设 . 49 (二)两江四岸工程建设 . 50 七、 项目投 资分析及风险性控制 . 50 (一)项目开发建设进度安排 . 50 (二)项目投资估算及资金筹措 . 52 (三)楼盘销售及经营收入测定 . 59 (四)盈利能力分析及风险防范建议 . 61 八、 项目可 行性分析结论 . 63 (一)经济效益评估 . 63 (二)可行性分析结论 . 63 一、市场环境 及项目背景 (一)城市宏 观环境 1、惠州投资环境优势日益凸显 广 州 惠州市位于广东省东南部,珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,与深圳、香港毗邻,是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市,素有“粤东门户”之称。惠州市属珠三角经济区,现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县,设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积 1.12 万平方公里,占珠三角经济区面积的 1/4。海域面积 4520 平方公里,海岸线长 223.6 公里,是广东省的 海洋大市之一。 惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有 900 多处,属景点高密度分布区,并具有资源多样性的特点,集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧及岛于一体,融自然景观与人文景观于一身,其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有 6 处,拥有岭南第一山-罗浮山,北回归线上的绿洲-南昆山,东方夏威夷-巽寮湾,苎萝西子-惠州西湖,亦有全国唯一的海龟自然保护区等。 早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境 40 优、综合实力 50 强的行列,良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来,惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措,加大城市建设力度,不断完善城市功能,先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市称号,使惠州的环境优势更为凸现。 2、城市交通四通八达 惠 州市位于广东省 东南部珠江三角洲 东北端,南临大 亚湾,距深圳 70 公里,距东莞 76 公里,距香港 100 公里,距广州 120 公里,能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射。 惠州珠江三角洲重要“ 门户” 惠州主城区,是珠江三角洲外圈层重要的增长极,与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区,也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。 区域性干道系统轨道系统高速公路、快速路干线道路铁路城际轨道-内陆城市惠河、惠韶高速G324、石新线京九铁路-沿海城市深汕高速G324、S358沿海铁路-广州广惠高速G324文惠城际轨道-东莞莞惠高速、沙桥-陈江S357京九铁路-深圳深惠、沿海高速惠阳和大亚湾各一条沿海铁路深惠城际轨道对外交通系统城际交通 打造一小时生活圈 构筑广深时空大格局 公路密如蛛网:惠深、深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架,惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快,惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过,对外交通基础良好,已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。 铁路贯通东西南北:京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。 空港可直达国内多个大城市:距市区 22 公里的惠州机场,可起降大型客货飞机,目前已开通北京、杭州、无锡、成都、苏州等多条国内航线。 水路 :沿东江上航可至河源、龙 川,下航可至石龙、广州 ; 深水良港可直航世界各大港口:地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放,巨轮可直达香港及世界各地;惠州港已经成为全国沿海主要枢纽港之一。 惠州,已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络,并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道,把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽。 3、惠州经济强势增长 2006 年,惠州 GDP 增长越过 16%的大关,经济发展进入快车轨道,GDP、工业产值、商贸、财政收入以及居民存款等核心指标的增长居全省前列,呈现良好发展局面。同时,城市化进程加快,新农村建设取得扎实成效,“洼地效应”和后发优势凸显,国内外知名企业纷沓而至,抢滩布局。尤其可观的是,全市的人均 GDP 突破 3000 美元大关,取得历史性的跨越。 初步统计,2006 年惠州国民经济主要指标完成情况在全省的排位分别为: 地区生产总值 933.19 亿元,居全省第 7 位,增长 16.3%,居全省第 6 位; 规模以上工业增加值 369.27 亿元,居全省第 8 位,增长 30.2%,居全省第 4 位; 社会消费品零售总额 297.22 亿元,居全省第 10 位,增长 18.2%,居全省第 7位; 地方财政一般预算收入 44.44 亿元,居全省第 8 位,增长 28.0%,居全省第 4 位; 城乡居民本外币储蓄存款年末余额 629.71 亿元,居全省第 8 位,比年初增长12.9%,居全省第 5 位; 全社会固定资产投资 307.67 亿元,居全省 6 位,下降 12.5%,居全省末位; 外贸出口 122.77 亿美元,居全省第 7 位,增长 15.2%,居全省第 19 位; 实际利用外商直接投资 10.45 亿美元,居全省第 5 位,增长 1.3%,居全省第 20位; 城市居民人均可支配收入 15991 元,增长 7.4%,低于全省平均水平(16015 元,增长 8.4); 农村居民人均纯收入 5090 元,增长 8.3%,达到全省平均水平(5080 元,增长8.3)。 宏观经济强势增长 2006 年,全市地区生产总值(GDP)933.19 亿元,增长高达 16.3%,并创下 1998年以来的增长新高。人均 GDP25019 元,按现行汇率折算达 3127 美元,突破 3000 美元大关。 其中,第一产业实现增加值 78.88 亿元,增长 3.0%;第二产业实现增加值 546.13亿元,增长 20.3%;第三产业实现增加值 308.19 亿元,增长 13.0%。三次产业对 GDP增长的贡献率分别为:1.7%、71.4%、26.9%,其中工业的贡献率为 71.4%,比上年提高 10.3 个百分点。三次产业结构调整()为:8.5:58.5:33.0。 全年宏观经济运行的总体态势 为:农业基本稳定,第三产业平稳增长,工业的贡献显著增强。 4、惠州人口现状 从居民收入、GDP与财政收入增长来看,2004-2006 年,城市居民人均可支配收入增幅分别为:9.1、7.7、7.4,GDP增幅分别为:15.1%、15.8%和 16.3%,几乎是同期城镇 居民收入增长速度的两倍;地方财政预算收入增幅分别为:19.3%、20.6%及28%,分别是同期城市居民收入增长速度的:2.1 倍、2.7 倍及 3.8 倍。显示,城市居民人均收入增长多年来滞后于经济增长。2006 年,城市居民人均可支配收入 15991 元,增长 7.4;农村居民人均纯收入 5090 元,增长 8.3%,增幅创下“十五”以来的新 高。 目前,工薪收入占到城市居民收入的 83.6%,是居民家庭收入的主要来源。2006年,惠州城市居民人均工薪收入仅增长 4.9%,不仅低于同期人均可支配收入 7.4%的增幅,也低于全省城镇居民人均工薪收入增长 6.2%的平均水平(全省城镇居民人均可支配收入增长 8.4%,工薪收入占比 81.4%)。因此,工薪收入增长迟缓在很大程度上制约了居民收入的提高。 400350300250200150100500283.02103.812002年114.27惠州市历年人口概括(单位:万人)370.69 372.99286.36 293.2203.72 204.5108.732003年 2004年 2005年 2006年总人口城区人口近年来惠州人口增长不大,但随着中海石化城的建设,2005 年开始有了较大幅度的提升,总人口增长 26%,城区人口增长 78%。2006 年,惠州总人口已经达到 373 万,城市人口规划到 2010 年将达到 400490 万,2020 年达到 510650 万。市域城市化水平,2005 年达到 63%左右,2010 年达到 74%左右,2020 年达到 83%左右。 城区人口的快速增长表明惠州 的人口结构正在不断完善,人口素质逐渐提高。城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。 5、城市总体规划布局 5.1 惠州市区域功能定位 惠州 中部都市区 东岸都市区 西岸都市区 珠三角东部次中心城市及地区性中心城市在全国的整体发展格局中,珠江三角洲将承担着引领华南、辐射大西南、联系东南亚的重要职能。在城镇空间发展战略的引导下,珠江三角洲城镇群将形成以全方位的发展轴带为主线,以多层次的中心城市和集群化的产业聚集区为节点,不同类型、不同规模的城镇地区和产业地区向“点轴”聚集,三大都市区呈“扇面”拓展的一体化、网络型、开放式的空间发展格局。 在此趋势下,惠州作为珠江三角洲外圈层重要的增长极,与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区,成为了珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要“门户”。惠州在产业发展上,将保持加工 制造业的优势 ,并大力培 育临港基础产业 ,积极发展 以电子信息为主的高新技 术产业,重点发展以金融 、商贸、会展和旅游为主的第三产业,全 面提高生态环 境质量和资源 利用效率,成 为具有国际影 响力的现代制 造基地和生产服务中心。 5.2 惠州市城市总体规划布局 5.2.1 规划布局 惠州市的市区范围包括惠城区、惠阳区和大亚湾经济技术开发区,总面积为 2672.3平方公里。按照惠州市规划区范围(市区范围)内城市建成区的空间形态、城镇分布和地区发展水平的差异性,以及自然空间要素分割所形成的“多中心”聚集发展的空间形态,在规划区范围内,用市区概念难以解释清晰规划区内的城市(镇)的发展特征。为明晰概念,从市域角度识别,本次总体规划将整个规划区范围界定为“都市区”;将都市区范围内集中成片的三个规划建成区(惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾)称为“中心城区”。基于现状已经形成惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个集中发展的城市地区特征,新的规划将以三个集中发展的城市地区为核心,划分为四个次区域,分别是惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。 5.2.2 组团功能定位 在新的规划中,惠州的主导产业将是: 机电电子(器)、石油化工、钢铁冶金产业城市,并形成了 3 大功能产业中心:惠城区以商贸、电子电器、纺织服装为主;大亚湾以石油化工为主;惠东以钢铁冶金为主。 最大的石化产品加工中心拥有一次性投资最大的项目壳牌石化,可以延伸产业链,带动 200 个行业发展,吸引上游产业的行业 50 个以上,因而,又是一个创业中心。 到 2010 年,初步将惠州建成珠三角东部现代化经济强市、广东省现代石化数码产业名城;规划范围是城市总体规划确定的惠城、惠阳大亚湾、仲恺陈江 3 大组团的核心区,规划面积约 1800 平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾 惠阳海港工业城市,拓展完善惠州中心城区,优化提升高新技术产业地区,实施“一城三片”功能互动一体化的实质性空间整合。 惠城组团 仲恺-陈江组团 惠阳-大亚湾组团在这“一城三片”主题框架结构下,预计到 2010 年,初步建设成现代石化数码产业名城。其三大组团总体规划面积达 1800 平方公里。城市空间的发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市,拓展完善惠州中心城区,优化提升高新技术产业地区,实现功能互动区一体化的实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为: 惠城组团地区性主中 心,作为珠三角地区的增长 级和门户,其将成为以高新技术、教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能的城市地区。 惠阳大亚湾组团地区性副中心,加强产业优化 ,完善服务功能,与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。 陈江-仲恺组团 加工制造业聚集区,珠三角东部电子电器聚集区,重点加强产业升级和空间整合。 5.2.3 未来年重点发展个地区未来 5 年惠州市的建设重点,主要是基础设施、公共服务、社会管理以及重大基础产业等领域,具体落实“重化工业、电子信息技术创新、能源保障、综合交通、公共服务、生态环保、水利基础设施和安全保障”等 8 大工程建设任务。在该规划中,重 点发展的地区有个:大亚湾石化工业区 发展定位为世界级石化工业区,广东省石化基地。是惠州市重化工新兴产业发展区,全市工业最具潜力的增长点,重点发展年产 80 万吨乙烯和中国海油 1200 万吨炼油项目、惠菱化成MMA项目、100 万吨芳烃项目及其中下游项目。惠州港区近期重点加快东马港、荃湾港、碧甲港 3 大港区建设,全面提升码头和航道等级,近期惠州港吞吐能力达 7000 万吨以上。 大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件、新东风客车生产和电子加工制造产业等。仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品、通信设备、汽车电子产品、计算机及网络产品、新型元器件、汽车零配件、生物制药和现代物流业等。建设重点工程技术研究中心、重点实验室等科研机构,大力提高自主创新能力,成为国家电子信息产业基地、高新技术产品出口基地。数码工业园该区为城市战略性地区,在发展该区高新技术产业的同时,应严格控制地区投资质量和项目等级,确立高端城市建设标准的发展思路。两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程的建设,深入挖掘两江四岸历史文化精髓,对岸线进行综合整治,将该区建成风景优美、充满活力并具有浓郁历史文化气息的新兴旅游区。(二)房地产市场状况 1、总体发展概况 2006 年,惠州全社会固定资产投资完成 307.67 亿元,继续保持在 300 亿元以上的规模。三大类投资分流向看:工业 131.18 亿元,占比 51.1%;第三产业 124.85 亿元,占比 48.6%。房地产开发投资 67.92 亿元,占第三产业投资比重 54.4%,比上年 提高 7.8 个百分点。房地产业进一步占据第三产业发展的主导地位,也标志着 城市现代化进程的显著加快。2006 年,惠州的房地产业进一步掀起发展的新热潮,房地产开发投资 67.92 亿元,增长 54.7%;商品房 销售面积突破 200 万,达 226.76 万,增长 51.8%;商品房销售额 66.71 亿元,增长 75.7%,这三项指标的增幅高居珠三角各市的首位。全年商品房销售均价为 2942 元/,比上年的均价 2542 元提高 400 元,增长 15.7%。年末,全市商品房空置面积 69.25 万,下降 20.9%。 2006 年,全市商品房在建面积 725.34 万。其中,惠城区 481.68 万,占比 66.4%;惠阳区突破 100 万,达 139.03 万,占比 19.2%。各县(区)在建的商品房面 积增长分别为:惠城区 42.4%、惠阳区 62.4%、大亚湾区 7.4%、惠东县 81.5%、博罗县 81.5%、龙门县 62.4%。 以上显示,惠城区仍然是全市房地产开发的核心区,但 3 个县域的房地产业发展显著加快,龙门县尤为迅猛。惠阳区和大亚湾区的楼盘以优越的区位优势,相对低廉的价格,受到深圳置业者的青睐,从 3 月份以来,各销售楼盘均不同程度地热销,“工作在龙岗,居住在淡澳”的大势渐显。深圳消费群体强大的购买能力,使淡澳地区的房地产开发规模迅速扩大。 2006 年,全市商品房 4 个季度的销售量分别为:32 万、47 万、61 万、88万,显示下半年的商品房销售量大幅增加,主导因素就是半岛一号、润园、合生国际新城、东方威尼斯、奥林匹克花园等一批面积数十万的高端楼盘密集推出,这些临江、临湖、依山而建的优质楼盘,更主要是体现了房地产企业抢占稀缺资源的战略布局,同时也受到市内外许多买家的追捧。从这些大盘的相继入市,可以预测到惠州大盘时代的到来。 2、2006 年数据与历年数据对比分析 2.1 房地产投资占固定资产比例分析 2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年固定资产投资(亿元)83.88104.7187.9246.2351.69307.67投资增长速度24.8%79.5%31.0%42.8%-12.5%房地产开发投资(亿元)10.6515.8823.2231.643.7967.92房地产开发投资速度49.1%46.2%36.1%38.6%55.1%房地产开发占固定资产比例12.7%15.16%12.36%12%12.45%22.08%7060504030201270%10.6515.8818.7923.221236%31.624.6243.7935.1691245%67.9230.672208%1008.38810.471516%1200%200120022003200420052006固定资产投资(10亿元)房地产开发投资(亿元)房地产开发投资占固定资产比例由图表分析: 从 2001 年到 2005 年固定资产的投资额每年都以 24%以上的速度增长,2003 年的增长速度高达 79.5%,发展势头十分强劲,而 2006 年主要是受上年壳牌项目投资基数的影响,全年的固定资产投资下降 12.5%,其中工业投资下降 37.4%。若剔除壳牌因素,则全市投资和工业投资分别增长:25.6%、28.2%; 从 2001 年到 2006 年房地产开发投资都处在一个上升趋势,保持在 36%以上的增长,2006 年的增长速度高达 55.1%,说明惠州房地产的发展还处于一个复苏期,市场将会持续这一良好势头; 历年房地产开发的比例占固定资产投资的比例保持在 12%以上,2006 年房地产的比例更高达 22.08%,这一方面是受固定资产的投资额下降的影响从而提升了开发的比例,另一方面也说明房地产开发势头的强劲,房地产开发始终占据这固定资产投资的重要地位。 2.2 2006 年施工面积分析 104.63, 14.4%139.03, 19.2%481.68, 66.4%惠城区惠阳区其他地区由图表分析: 2006 年,全市商品房施工面积为 725.34 万 m2。其中,惠城区 481.68 万 m2,占比 66.4%;惠阳区突破 100 万 m2,达 139.03 万 m2,占比 19.2%。各县(区)在建的商品房面积增长分别为:惠城区 42.4%、惠阳区 62.4%、大亚湾区 7.4%、惠东县 81.5%、博罗县 81.5%、龙门县 62.4%; 从 施工面积集 中的区域 来看,惠城 区与惠阳区 共占总施 工面积的 85.6%,说 明2006 年主要的房地产开发集中在惠城区与惠阳区,以惠城区居多,主要是由于这两个区有较完善的配套,相对于的大亚湾新区而言有相对的优势; 从在建商品房面积的增长来看,惠东、博罗、龙门、惠阳增长较快,大亚湾发展速度较慢,主要是由于惠东、博罗、龙门、惠阳在人口、配套、交通上占据一定优势,而目前又是房地产的复苏时期,较大亚湾新区而言较有优势,但随着万科、珠江投资、合生创展等品牌开发的进驻,大亚湾的后期发展也不可小视; 惠阳区在施工面积及增长速度上都处于领先地位,主要是惠阳区以淡水镇为主进行了大量的投资开发,2006 年在淡水镇的市政广场附近就投资开发 了半岛一号、锦江国际、尚城世家、丽江花园、广场明珠、都市广场、隆基天地广场等楼盘,在秋长镇同时推出了占地 33 万平米的别墅大盘东方新城,从而增加了惠阳区的总体施工面积。 2.3 房地产施工、销售、竣工面积比较分析 (万)2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年施工面积201211271.84385484.43725.34速度5.0%28.8%41.6%25.8%49.7%销售面积5256.3673.73101.13136.76226.62速度8.4%30.8%37.2%35.2%65.7%竣工面积73.787.2788.9686.73125.63速度18.4%1.9%-2.5%44.9%800700600500400300200201211271.84385484.43725.34226.62100073.7522001年87.2756.362002年88.9673.732003年86.73101.132004年125.63136.762005年2006年施工面积销售面积竣工面积由图表分析: 从 2001 年到 2006 年房地产施工面积、销售面积、竣工面积总体上都处于上升阶段,从 2003 年开始施工面积以高于 25%的速度增长,销售面积以高于 30%的速度增长,主要原因是由于受 90 年代地产泡沫的影响,后阶段房地产有一段停滞期甚至是后退期,从 2003 年惠州房地产开始复苏; 从竣工面积来看,其增长速度 极不稳定,甚至出现了负增长,2006 年上半年竣工面积就去年同期相比减少了 4.81%,仅为 41.54 万平米,由于下半年属于地产行业 的“金秋银十”,下半 的竣工面积会有所增加 ,说明竣工面积与销售面积 、施工面积不成比例,显示出惠州发展的不稳定性; 通过施工、销售与竣工面积的计算,可以得出从 2001 年至 2006 年上半年总的施工面积为 1975.54 万,总的销售面积为 517 万,总的竣工面积为 507.83万,总销售面积与竣工面积相当,并没有达到惠州市从 2001 年到 2003 年的施工总量,而总销售面积占总施工面积的 26.17%,总竣工面积占总施工面积的25.7%,说明市场还有 1467.71 万的潜在供应量,而这潜在的供应量一部分成为烂尾楼,一部分是以土地的形式囤积,后一部分将会严重影响到惠州 2006 年以后市场,将极大增加后期的供应量,使市场的竞争更加激烈化。 2.4 住房需求、供应、空置比较分析 名称2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年供应(万)5887.27103.9586.73133.79销售(万)5256.3673.73101.13136.76226.62空置(万)4847.4769.8477.0587.5369.2525020015010050058524 856.3 687 .2747. 4710 3.9573 .7369 .8486.7 310 1.1377. 05136 .761 33.7 987 .532 26.6 269.252 001年2 002年2003 年2004年2005 年200 6年供应面积销售面积空置面积由图表分析: 这个 表格主要反映的市场上 商品房的供求关系,通 过它可以看出市场商品 房的消化情况; 从供应量和消化量的比较可得,2001 年到 2003 年市场是供过与求,以 2004年为转折点,04 年到 06 年的房屋为供不应求,市场消化了大量的商品房,这与深圳人来惠置业也有一定关系,由于深圳房价较高,相当于惠州的 3 倍,提高了 深圳人在深的投资门槛 ,使得大量的深圳人到 惠州来寻找投资机会, 其中以惠阳及大亚湾地区居多,占 60%左右; 房地产的空置面积在 2001 年到 2005 年都在处于上升阶段,到 2006 有所下降,而从历年的全市空置率来看,2005 年商品房的空置率为 27%,2006 年为 18.7%,下降了 8.3%,说明 2006 年房地产市场十分火爆,市场的刚性需求比较旺盛; 从另一方面来看,“空置率在 5%-10%之间为合理区,空置率在 10%-20%之间为空置危险区,空置率在 20%以上为商品房严重积压区”这一“国际通行惯例”,2005 年惠州房地产处于商品房严重积压区,2006 年处于空置 危险区,市场还有大量的存量,以每套平均 120 计算,2006 年还剩 5770 套商品房没有销售,这将直接进入 2007 年市场,增加 07 年的供应量,由于 2006 年的施工面积为725.34 万平米,大部分将在明年以商品房的形式进入市场,会增加市场的消化难度,有使空置率进一步上升的趋势。 2.5 2006 年惠州市 1-12 月数据分析 2.5.1 2006 年 1-12 月房产信息指数统计分析 2006 年 1-12 月房产信息指数统计表商品房预售购房交易月份宗数面积万每宗面积金额万元预售均价宗数面积万每宗面积金额万元交易均价1 月128615.34119.2842292275786413.51156.371964014542 月107812.89119.573387526287118.83124.191549617553 月167921.12125.795307425136879.24134.501623717574 月158119.72124.73551052794145015.6107.592870018405 月217728.85132.52786802727137719137.983340017586 月128719.41150.82483742492127316.47129.382825317157 月108513.49124.33344852556168622.33132.444280019178 月123314.74119.55442413001131016122.143236320239 月129213.54104.80409933028140515.8112.4632890208210 月 11 月 12 月 1296 1985 2218 14.64 20.21 32.54 112.96 101.81 146.71 51762 75553 1093773536 3738 3361 1744 1668 2299 19.3125.5326.59110.72153.06115.663870040600561002004 1590 2110 合计 18197 226.62 124.47 6678112942 16474208.2126.39 3851791850 由图表分析: 2006 年惠州市总预售 18197 套商品房,每月预售 1516 套,全年中以 5 月、11月、12 月销售套数分别为 2177 套、1985 套、2218 套,占全年预售套数的 35.1%,主要是由于 51 及 101 为房地产销售的黄金期,开发商在这一时期集中放量,供给与需求的双向作用,使得预售套数急剧上升; 在预售的商品房中,每套的平均面积为 124.47 ,说明市场上成交的房屋以居家为主,三房及四房是 2006 年市场的主力户型,开发商主要供应的户型以大户型为主; 2.5.2 惠州市 2006 年 1-12 月与 2007 年 1 季度均价变化分析 惠州市06年1-12月与07年一季度均价变化状况(元/)4500400035003000250020001500100050002757262825132794272724922556300130283536373833613716380040101月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月一季度由图表分析: 2006 年惠州市整体均价走势来看,从 8 月份开始惠州的整体均价突破了 3000元/,后两个月持续上升,在 11 月份达到了 2006 年全年的最高值 3738 元/,但由于上半年均价都停留在 3000 以下,最终 2006 年整体的均价停留在2942 元/; 2006 年下半年总体均价只所以走高的原因是:惠州的大盘(奥林匹克花园、合生国际新城、东方威尼斯、润园、湖畔新城等)相继在 10-12 月期间开盘,在市场推出大量的别墅物业,从而拉高了市场均价; 07 年 1 月惠城市场均价达 3716 元/,2 月份成交均价突破 3800 元/,一季度均价达到 4010 元/,可以预见 2007 年市场住宅价格将持续走高; 目前这些大盘只停留在一、二期开发上,07 年将有较多高档的产品推出,预计2007 年市场的均价还有进一步走高的趋势,拉高市场均价。 2.5.3 惠州房地产市场价格分析 1)2006 年惠州各区价格情况 35003000250020001500100050003 298惠城区236 82006年惠州各区价格状况(元/)301 522 811565大亚湾区 惠阳区 博罗县 惠东县均价13 67龙门县由图表分析: 2006 年各 区整体均 价为上表内 各对应数据 ,以惠城 区和大亚湾 区居高销售 均价; 惠城区属老城区,是经济较为发达的片区,人口众多,06 年又有较多大盘入市,从而 拉升房价;大亚湾区有 中海壳牌、惠州港等大 型项目的进入,使大亚 湾具有较大的投资潜力。 2)惠州近几年房价走势 500040003000200010000年124862424年 年 年 年 年惠州近几年房价走势(单位:元/平方米)19652 3 4 5 62942度40102002002002002002000270季一年房屋均价由图表分析: 从惠州房协提供的相关数据来看,近几年惠州房价走势略有起伏,2002 住宅均价2394 元/平方米,比 2001 的 2486 元/平方米下降了 3.7%,2003 年均价 1965 元/平方米,比 2002 年下降 18,2004 年均价 2424 元/平方米,比 2003 年上涨 23.36%,2005年均价 2614 元/平方米,比 2004 年上涨 7.8,到 2006 年,商品房均价达到 2942元/平方米,同比增长 12.5%。2004 年之后房价基本上呈现上涨趋势。 这种变化在 2006 年将有较大的变化,主要是 2006 年惠州一大 批中高端项目问世,别墅、Townhouse 占了相当大的比例,像合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、丽日百合、荷兰水乡、帝景湾、棕榈岛等,这些项目大部分突破 4000 元/平方米,棕榈岛甚至达到 12000 元/平方米。高端项目的推出必然会整体带动惠州房价,2006 年是惠州楼市变动较大的一年,带动惠州房价一路攀升。 3)惠州市价格分布状况 15%10%惠州各价格分布情况15%30%2000以下2600-30003000-40004000-50005000以上30%由图表分析: 惠州市均价在 2000 元/以下占 15%,2600-3000 元/占 30%,3000-4000 元/占 30%,4000-5000 元/的占 15%,5000 元/以上的占 10%; 2006 年市场主要的价格区间以 2600-4000 元/为主,占 60%,说明市场的供应还是以中档楼盘为主,而 2000 元/以下的主要是经济实用房; 在 2006 年是高档楼盘涌现的一年,4000-10000 元/的价格占 25%,其中东方新城独立别墅均价 10000 元/、双拼别墅均价 6500 元/,润园的独立别墅均价也过万元,合生国际新城的联排均价 6800 元/,奥林匹克花园别墅为 6500元/,棕榈岛的公寓均价 13000 元/,这些大盘的出现增加的惠州高档楼盘的供应量,拉高了整体价格

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