上半年无锡房地产市场分析.docx

2013年上半年无锡房地产市场分析一、政策调控与市场环境回顾2012年楼市政策的波动，银行降息、降准、首套房贷款85折等，可说是一波三折，让整个楼市充满了变数。2013年上半年的中国楼市也是热闹非凡：新“国五条”出台，地方细则全面落地，房产税试点扩围，“钱荒”等流动性收紧信号释放等。而市场似乎产生了足够的免疫，以新政落地后的4月份为例，该月，广州房价环比涨2.1%，居各地之首，上海和北京房价以2.0%和1.8%的环比涨幅紧随其后，房价已现越调越“涨”的趋势。1、“国五条”高调出台，低调落幕2月26日国务院办公厅公布楼市调控国五条细则：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。随着各地房地产调控政策细则与调控目标在3月底集中落地，4月以来全国房地产市场的变化引人关注。其中北京、上海等一线城市受新政影响明显，成交量大幅下降。无锡作为三线城市，围绕“国五条”并未出台任何相关政策，因此新政最终并未“殃及”到无锡。这波宏观调控的冲击波一定程度上还助推了无锡楼市发展，新房市场在上半年提前“激活”，二手房市场受“20%个税”影响，三月份成交量井喷，显得异常火爆。目前无锡仍然执行本地人禁买第三套，外地人禁买第二套房的限购政策。2、房产税试点扩大5月24日，国务院明确提出，在2013年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房房产税改革试点范围是重点工作之一。第二轮改革试点的选择标准应该是：供求关系失衡、消费旺盛、房价上涨趋势明显、以中东部城市为重点。眼下房产税改革新试点的城市名单尚未确定，杭州、南京、广州等城市是否会进入房产税改革试点之列引起了热议。作为一项影响较大的税制改革，房产税改革试点应先易后难、循序渐进，目前还不具备全国推广的条件。房产税在全国的推广，需要一套全面、成熟、公平、合理且能长久实施的房产税征收方案。仅以无锡而言，并不满足第二轮改革新试点城市的选择标准，因此所受影响较小。3、多地收紧公积金贷款政策自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，北京在4月7日宣布使用公积金或商贷购买二套房，首付比例都由原来的六成提高至七成，随后苏州、昆山也收紧了公积金政策。两地均规定，贷款额度调整为账户余额的10倍。这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。收紧公积金政策主要有两种情况，一是配合楼市调控节奏，二是地方公积金余额不足。今年上半年，无锡地方政府就公积金政策做了一些微调，调整的方向主要在于简化便捷办理流程，使市民能更好的享受这项政策福利。目前无锡个人公积金最高贷款额度仍为30万元，夫妻双方最高贷款额度为50万元。4、“钱荒”降临进入6月后商业银行就开始闹“钱荒”，甚至一些原本资金较为宽裕的国有大行也纷纷加入了高息借钱的行列。到2013年6月20日银行间市场隔夜拆借利率疯涨至13.44%，盘中最高成交利率高达30%，相当于一年期贷款基准利率的5倍，“钱荒”来了。 “钱荒”肯定会传递到房地产市场，这是毫无疑问的。房地产无论供需都需要钱，开发商贷不到款，消费者也贷不到款，市场就会萎缩下行。央行处理“钱荒”的态度是中国货币政策转变的一个风向标，而且现在也已经到了改变流动性泛滥局面的关键时候，无论从内部因素还是外部环境来看均是如此：内部地方政府债台高筑，无法抑制的投资及卖地热情持续高涨；外部则是美国量化宽松政策的可能退出。“钱荒”来了、“量化宽松”要走了，房地产市场的未来将如何演变尚有待观察。 二、土地一级市场土地市场的繁荣或衰败一直以来都被认为是楼市“风向标”，土地市场的冷暖关系未来楼市走向和房价的高低。2013年上半年全国土地市场的一个最大关键字可能就是“地王”，各地频繁曝出的超高溢价地块无法让人看衰房地产市场。北上广渝等一线城市，甚至苏州和南京都相继拍出今年“地王”，万科、保利、绿地等大牌开发商纷纷出手。无锡今年上半年共出让土地34幅，面积217.06万，金额74.81亿元，平均溢价7.24%。（详见附表）在经历了2012年无锡土地市场的“沉寂”后，2013年无锡土地市场已经迎来了好转。据公开信息统计显示，2013年1-6月，无锡出让经营性用地共计36幅，其中成交34幅，流拍2幅，土地成交面积217.06万，同比2012年上半年的83.72万，增长159.33%，但环比2012年下半年的250.64万，减少13.4%；成交金额74.81亿元，同比2012上半年29.35亿元，涨幅155.32%，环比2012年下半年的104.1亿元，减少28.14%。无论从出让土地数量、成交面积，还是成交金额，2013上半年无锡土地市场虽然同比2012年上半年有大幅增长，但环比2012年下半年均有一定的回落。这些鲜亮的“数字”背后，开发商宽松的资金链起到了关键的作用，但对无锡楼市后市的供应也带来了压力。值得注意的是，出让地块中一半以上是商业类用地。2012年到2013年上半年无锡土地出让对比图据统计显示，2013年1-6月，滨湖区共计推出8幅地块，成交7幅，出让面积74.18万，占全市出让总面积的34.18%；惠山区紧随其后，共计出让13幅土地，61.97万。此外，锡山区5幅地30.55万亦表现不俗。崇安区则在上半年无一土地出让。2013上半年无锡各区土地出让面积占比从土地出让楼面价来看，剔除（加油站）特殊用地外，土地楼面价最高的是滨湖区太湖新城立信大道与大通路交叉口东南侧的一块商业用地，容积率3.3，楼面价4326.13元/；居住类地块出让楼面价最高的是日本积水住宅株式会社拍下的新区太科园湖景路以北、净慧东道以南的一块容积率1.1的地块，楼面价3344.55元/。根据2013年无锡国有建设用地年度供应计划，经营性用地总供应量为428公顷。上半年，无锡全市七区共计完成土地出让34幅， 217.06万。但在这34幅成交土地中，1月8日和1月28日完成拍卖的4幅地合计19.78万为2012年第17和18批次，其余从2月开始的30幅合计12批次用地才是2013年计划供应量。也就是说2013年度无锡国有经营性用地完成出让面积为197.28万，占2013全年无锡市区计划经营性用地供应量的46%，剩余54%的计划供应量将在下半年相继入市。届时，更多“待嫁”土地将摆在开发商面前。三、一手房市场1、上半年投资开发情况 1-6月无锡市区房地产开发投资为423.59亿元，同比增长16.53%，其中住宅251.62亿元，同比增长17.13%，增速较一季度有所放缓。无锡市区房地产施工面积为3886.06万，同比增长17.34%，其中住宅2620.76万，同比增长14.66%；房地产新开工面积为683.49万，同比增长8.88%，其中住宅450.28万，同比增长23.2%；房地产竣工面积为405.18万，同比增长72.06%，其中住宅339.78万，同比增长126.02%。1-6月无锡市区商品房批准预售381.9万，同比增长23.37%，其中住宅213.56万，同比减少4.12%，非住宅168.34万，同比增长93.9%。2、上半年成交情况据无锡房地产市场网提供的公开数据显示，2013年上半年无锡商品房累计成交29604套，305.77万，其中住宅22332套，256.98万；商品房成交面积同比2012年上半年的302.23万略有增长，涨幅为1.17%；但环比2012年下半年329.15万下跌7.1%。在成交量走低的同时，商品房成交均价则呈现上升趋势。2011-2013无锡商品房成交对比图价格方面，2013年上半年商品房成交均价收于8308.49元/，其中商品住宅成交均价为7777.65元/，同比2012年上半年的7547.47元/上涨3.05%，环比2012年下半年的7703.67元/上涨0.96%。住宅价格在近一年来保持平稳，略有上涨。2011-2013无锡商品住宅成交对比图2013年上半年无锡商品住宅成交整体表现不错，从1月至6月的成交走势来看，除去2月份因春节假期而成交大跌外，上半年整体表现平稳。1月份延续了2012年末的成交冲刺，成交面积收于50.14万，2月经历春节假期以23.39万跌落谷底，3月在“国五条”刺激下迅速攀升至51.37万，之后4月、5月、6月无锡商品住宅月成交维持在45万左右，呈基本持平态势。相较于成交量平稳，无锡商品住宅成交均价在上半年的表现则是一路走高，特别是5月和6月，全市商品住宅成交价更是大幅提高，6月均价报收于8116.25元/，创下一年来的新高。2013年1-6月无锡商品住宅成交对比图（按月）2013年上半年无锡商品住宅共成交22332套，256.98万，其中90-144是主力成交区段，占全市商品住宅成交面积的59.4%。2013年1-6月无锡商品住宅分面积成交比例图上半年分区域看，滨湖区住宅共计成交52.75万，占全市成交量的20.4%，成交金额54.43亿元，平均成交价为10317.7元/。2013年1-6月滨湖区住宅成交走势图2013年上半年无锡商品住宅成交TOP10排名楼盘名称所属区域建筑类型均价(元/)成交量(万)已入网套数(套)销售率1融绿理想湾惠山区高层70006.62253185.50%2九龙仓时代上城南长区多层，高层92006.52423284.80%3融绿熙园滨湖区高层97006.26266385.50%4绿地波士顿公馆惠山区多层，小高层65005.7506391.40%5阳光100国际新城惠山区多层，高层68005.69545789%6恒大绿洲锡山区小高层，高层82005.651396.30%7新城尚东区新区高层85005.25236575.40%8无锡碧桂园锡山区高层，别墅75005.24202079.40%9华府庄园白金府邸惠山区高层65004.72102131%10东方天郡惠山区洋房，高层70004.4191466%3、存量情况可售商品房达1593万 超2年半的消化期据无锡房地产市场网公开数据统计，截止6月底，无锡全市七区可售商品房面积进一步增长，达1593万，较2012年底库存的1484万增加109万，涨幅为7.35%；其中住宅面积797万，较2012年底库存的841万减少44万，减幅为5.23%；非住宅库存增加明显，较2012年底的663万增加153万，增幅为23.79%。从数据来看，经过半年的消化，无锡商品房库存并未得到很好的去化效果，库存量不降反增。如按照2013年前6个月平均每月50.96万的成交量计算，全市近1600万的商品房库存量去化周期超过31个月。值得一提的是，无锡一手商业类房屋库存量已迅速增长到796万，按照2013年1-6月月均8.13万的去化速度，目前全市商业类可售房源将有98个月，超过8年的消化周期。商品住宅库存减少，但分化明显从商品住宅库存来看，2013年6月底的存量较2012年底库存841万减少44万，库存压力有所降低。但分面积区段来看，144以上的户型库存不减反增，其中144-180户型增幅为7.1%，180以上户型增幅为2.94%；144以下的户型库存减少，其中60-90减幅最大，为25.8%。数据显示，商品住宅库存分化明显，市场需求主流是144以下的刚需和改善性需求，144以上的豪宅库存增加，需求放缓。无锡存量住宅分户型面积对比图严重过剩的商业地产无锡的商业地产遍地开花，据不完全统计，仅内环内就有苏宁、恒隆、世贸国际广场、保利、红豆国际广场，南有新区哥伦布广场，北有金太湖国际城，西面有滨湖万达，东有广益哥伦布广场。太湖新城内除海岸城等还有博大假日广场，锡东新城还有深港亚太中心、五洲国际广场；惠山新城有万达、锦绣商业广场；锡西新城有亿丰时代广场、五洲国际装饰城等，此外还有大量乡镇综合体。尽管如此，无锡商业开发的步伐并未减缓，无锡百联奥特莱斯广场、保利达江湾城、红星国际广场、金科新大陆等知名项目，都集体出动，蓄势待发。据2010年10月无锡召开的城市综合体项目建设发展现场会的信息透露：无锡将新规划30个地块，其中，2011-2013年3年内重点规划新建10个城市综合体，加上21个在建的、10个拟建的，今后3年内全市七区将有40余个城市综合体项目在建。一般来说，一个城市综合体辐射人口基数可达到35万。根据2011年度无锡人口发展报告，锡城常住人口为643.22万，当年常住人口增长5.66万，以此折算成综合体数量，最多配置20个就足够，但现有综合体数量已远远超出了当地的实际承载力。进入2013年，无锡房地产市场迎来了商业入市的高峰，大量商业项目开闸入市不仅增加了无锡整体商品房的去库存压力，更让商业项目在无锡市场留下了“难卖”的名声。从上半年商业板块成交排行数据来看，排行第一名的金太湖国际城的半年成交面积为1.59万，成交排行第四名的百乐广场成交面积就已经跌出1万，仅有0.88万；从存量数据来看，无锡一手商办库存量已达637.08万；从出让数据来看，今年上半年的土地出让34幅地块中商业用地就占了20幅（含7幅商业用地和13幅商办混合用地）。庞大的库存积压，再加大量商业用地拍出，对已经被压得喘不过气的无锡楼市商业板块，更是雪上加霜。4、下半年预计上市据搜房网数据监控中心初步统计，2013下半年无锡共计将有118家楼盘计划开盘加推，其中，惠山区以18盘住宅9盘商业，总计27个项目计划开盘量拔得头筹，占下半年总入市楼盘数的22.88%；新区以1盘之差屈居第二，区域内共有20盘住宅、6盘商业预计下半年加推；滨湖以24盘位列第三。2013下半年无锡各区推盘量占比滨湖区下半年将有24个项目开盘推新，其中住宅22家，滨湖区也是下半年无锡7区中推出住宅项目最多的区域。但滨湖计划加推的住宅中，确定推出刚需房源的仅有荣御华府、万科魅力城健康公寓、无锡海岸城等3个项目。滨湖区的改善性房源供应量相对较多，太湖国际社区、万科新酩悦、无锡保利香槟国际、万科信成道、苏宁悦城等楼盘下半年的推盘力度仍然不减。四、二手房市场 2013年上半年，由于一度受“国五条”政策出台的刺激，无锡二手房市场成交量出现暴涨局面，从而带动了整个上半年市场成交量创下新高。据无锡房地产市场网提供的公开数据显示，无锡二手房上半年共成交14654套155.97万，同比2012年上半年的74.83万上涨了108.43%。其中3月份单月成交量达到7022套65.54万，占上半年总成交量的41.38%。2013年上半年无锡二手房每月成交面积与去年同期对比从二手住宅的成交均价来看，2013年1-6月成交均价呈现稳中微涨的趋势，上半年二手住宅成交均价为7238元/，同比去年上半年的7079元/成交均价，涨幅2.25%，环比去年下半年的7169元/上涨0.96%。2011-2013无锡二手住宅成交走势图从市场供应来看