南通市江海明珠城市场定位分析报告.doc

目 录四、目标客群定位n 客群构成、分析n 购房动机、分析n 总体结论三、地块、市场定位分析n 地块经济指标及现状n 地块SWOT分析n 地块市场定位分析与结论二、市场分析n 南通市经济与房地产发展概况、分析n 启东市宏观经济概况、分析n 启东市房地产发展概况、分析n 项目区域住宅市场分析n 项目区域房地产项目分析五、地块规划建议n 地块规划考量因素n 地块规划结论一、引言n 启东城市规划、发展关键词及分析n 地块营销策划报告的3大要点第一部分 引言北上海休闲生活第一港关键词新启东、新滨海 上海1小时都市经济圈，新长三角开发开放热点地区，新启东滨海规划市场空白 启东城市发展需要一座集居住、休闲、度假、运动、商务于一体的大型物业形态地块先天条件 零距离海景、生态的自然环境，赋予地块构建大型居住、休闲、度假、商务等大型物业的天然资源基于以上三大价值链的联动效应，总结3大“和谐统一”的地块营销要点n 海景生态环境 与 产品规划 的和谐统一n 目标客群需求 与 项目定位 的和谐统一n 项 目 定 位 与 公建配套 的和谐统一以上3点，需要创造性的思维，更需要对城市发展、市场态势及产品力进行系统性的深入思考，也正是本报告需要解决的核心问题所在。第二部分 市场分析潜龙的专业市场预见力是构建地块综合竞争力的“火眼金精”。自土地投资伊始，我们开阔的市场视野和丰富的评估经验即可为项目的发展提供最贴近市场的规划方向；同时融合国际领先的建筑规划和设计师策略团队的专业智慧，在规划阶段即可为项目奠定营销胜局。一、南通市经济发展和房地产发展状况1、南通市近几年经济发展回顾A、近几年GDP总量和人均GDP变化 南通历年GDP总量分析从上述图、表中可以看出自2002年至2005年之间，南通市GDP总值呈平稳增长趋势，平均每年递增15%以上的态势进行发展；而在2007年1月至6月之间，其地区的GDP已经达到1006.02亿元以上，按照以往南通市历年GDP发展水平来预测，2007年全年的GDP总量会保持17%以上的递增率进行增长。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）南通历年人均GDP水平分析从上述图、表中可以看出自2002年至2004年之间，南通市人均GDP呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的的态势进行发展；而在2007年1月至6月之间，南通市地区的人均GDP已经达到13068元以上，按照以往南通市历年人均GDP发展水平来预测，2007年全年的人均GDP将会保持15%以上的递增率进行增长，很大程度上会达到20%以上的递增率进行增长。B、南通市近几年人口变化历年南通市人口变化情况南通历年人口增长水平分析从历年南通市人口增长情况来看，从2002年开始至2005年之间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的负增长态势状况（每年保持在3万人左右的负增长），而在2006年的人口增长情况来看，则比前几年有了一个较为明显的改变，从原先负增长3万左右的人口递减至1万左右的人口负增长；由此可见，由于城市发展的渠道和方向主导不同，对于各类方面的人员导入的要求和水准均有不同，因为会产生城市人口非正常导入的影响，同时也会相应产生人口流失之状况，但随着城市发展重新进行调整之后，人口流失之状况也会逐渐发生改变，对于城市总人口出现负增长的状况也会逐渐消失，逐渐形成人口正比例增长之态势。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）南通历年城镇人口增长水平分析从历年南通市城镇人口增长情况来看，从2002年开始至2003年之间，年度城镇人口增长达到了1万人左右；从2004年开始至2006年之间，年度城镇人口增长始终保持在一个平稳的状况（每年保持在1.2-1.3万人左右的增长速度）；由此可见，由于城市发展的进程加速，对于各类方面的人才和人员的需求性将会加大，这也就导致城镇人口在一定时期内有了长足的增长态势。C、近几年储蓄总量及人均储蓄南通市历年城镇居民储蓄总量分析从历年南通市历年城镇居民储蓄增长情况来看， 从2002年开始至2004年之间，城镇居民储蓄增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年始终保持在120-130亿元之间的增长速度），而在2007年1月-6月的储蓄增长情况来看，在2007年年中就已经达到1493.64亿元，而这个数字已经超出以往数年每年的城镇居民储蓄量的总和；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。 （资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）南通历年城镇居民人均储蓄水平分析从南通历年城镇居民人均储蓄水平增长情况来看，从2002年开始至2004年之间，城镇居民人均储蓄增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在1600-1800元之间的增长速度），而在2007年1月-6月的人均储蓄增长情况来看，在2007年年中就已经达到19404元，而这个数字已经超出以往数年当年的城镇居民人均储蓄水平；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民人均储蓄水平大幅度增长与否。D、近几年人均消费支出变化南通历年城镇居民人均消费支出水平分析 从上述图表中可以看出，2002年至2006年南通城镇居 民年人均消费支出保持在一个平稳的状态，增长速度较为缓慢；而到2007年年中，南通城镇居民的人均消费支出则已经超过2002年和2003年全年人均消费支出，递增比例达到了20%以上，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额；按相关比例及数据进行预测，到2007年年底南通市城镇居民人均消费支出将会比历年人均消费支出增长1倍以上。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）E、近几年总用电量使用变化 南通历年总用电量使用情况分析一个城市总用电量直接反映城市经济发展的状况，当实 际年总用电量逐年递增，则表示该地区经济在保持一定程度上的发展，同时也反映了该地区中工业和城镇居民对于用电的需求也有了一定的飞速发展。从上述图表数据中可以看出，南通市工业受到政府大力扶持（相关政策指导与支持等）之后发展有了长足进步，同时城镇居民对于用电需求也随着收入水平的提高而提高。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）2、南通市今后几年经济发展预测A、南通经济发展规划、区域产业发展的总体定位：“十一五”时期，南通经济社会发展的总体思路是：按照“依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海、走向世界、全面小康”的发展思路。 “十一五”时期，南通经济社会发展的总体定位是： 经济增长速度继续处于江苏和长三角城市前列，经济总量在全国城市排名中进入前30位。 科学发展走在江苏前列，产业全面优化升级,经济增长方式实现较大转变，资源利用效率不断提高。 社会事业全面发展,科技、教育、人才的支撑作用明显增强，生态和人居环境有较大改善。 和谐社会建设走在江苏乃至全国前列,城乡之间、区域之间、社会群体之间收入分配差距扩大趋势逐步缓解,就业相对充分，社会保障体系和公共服务体系更加健全，民主法制建设和精神文明建设全面加强，社会治安居于全国先进水平。 确保2010年、力争2009年,全面达到江苏省制定的全面建设小康社会指标体系的目标值，在全省江北率先全面建成小康社会,全面融入苏南板块,加快推动形成长三角核心区沪苏通“金三角”和沿海沪甬通“一体两翼”发展新格局,加速把南通建设成为江苏江海交汇的现代化国际港口城市、长三角北翼的经济中心和国内一流的宜居创业城市。B、GDP总量、人口、储蓄、消费总量预测 到2010年，南通地区GDP总值保持年均增长14% 15%，以2006年GDP总值（1758.34亿元）作为标准值，预计到2010年南通市GDP总值将会达到3075.35亿元； 到2010年，南通地区人口为了严格控制城市出现大比例正增长和负增长之态势，因此制订了人口自然增长率努力实现零增长的长期目标；以2006年南通市年末人口总数（769.79万人）作为标准值，预计到2010年南通市人口总数将会达到770-775万人之间。 到2010年，南通地区城镇居民储蓄总量保持年均增长14% 15%，以2006年南通市城镇居民年储蓄总量（1373.4亿元）作为标准值，预计到2010年南通市城镇居民年储蓄总量将会达到2360.58亿元； 20072010年，南通地区社会消费品总额保持年均增长11 12%，以2006年南通市城镇居民年消费总额（714.68亿元）作为标准值，预计到2010年南通市城镇居民年消费总额将会达到1104.62亿元；C、人均GDP、储蓄、消费预测 到2010年，南通地区人均GDP数值保持年均增长13% 15%，以2006年人均GDP数值（22841元）作为标准值，预计到2010年南通市人均GDP数值将会达到38577元； 到2010年，南通地区人均储蓄水平保持年均增长8%10%，以2006年人均年储蓄数值（17842元）作为标准值，预计到2010年南通市人均年储蓄水平将会达到25185元； 到2010年，南通地区人均消费水平保持年均增长9% 10%，以2006年人均消费水平（9332元）作为标准值，预计到2010年南通市人均消费水平将会达到13416元；3、南通市近几年房地产发展回顾A、总体情况、主要的政策变化及市场动态南通的房地产市场呈现出较为良好的变化，主要反映在以下几个方面： 开发企业开始主动调整住宅供应结构，房价上涨势头有所缓和，二手房市场因税收政策调整对成交量也产生了一定影响。政策方面： 国家下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。 取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20%恢复为不得低于30%，但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付比例20%的规定。 国家运用上调贷款利率和调整税收政策，连续加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 国家税务总局对购买住房不足五年就转手交易销售的全额征收营业税。 严控耕地面积，确保18亿农田。 颁布物权法，2007年10月1日正式实施。 政府部门不再负责房地产拆迁工作，有开发商自身负责。 目前已出台的“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”中明确表示购置居住用房须以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。市场动态方面： 南通部分房地产开发商按照国家措施实施，开发并推出一批中小户套型的住房，供应户型的平均面积为120平方米/ 套，销售户型的平均面积为110平方米/套，销售喜人。 由于南通房地产市场供应体系的建设仍处于起步发展阶段，供应结构需经过一定过程、一段时间的调整，其效果要在今后几年才能显露出来。 经济杠杆对南通现有房价影响有限，刚性需求大于投资需求，房价依旧处于高位运行。 新税收政策遏制了一段时期内房地产市场中的投机行为，但同时二手房市场也受其影响，交易量萎缩。按照新实施的二手房缴税政策， 取得产权证不足五年的房子转让时，要按成交额缴纳5.5的营业税，还有相应的契税和个人所得税，这三项税费达到总房款的10左右。对二手房转让行为征收营业税和个人所得税，使得原来计划出售未满五年二手房的持房者出售住房所能得到的收益大幅度减少，致使持房者不愿意出售手中的现房，而是采取了“转售为租”的策略，一定程度上也减少了二手房市场的供给量。而二手房市场需求和供给的共同减少，直接导致了二手房市场的交易量下滑。出现这种情况的主要原因： 政府的土地出让价格持续上涨，开发商获取土地的成本不断提高。 房屋拆迁成本不断提高，随着国家涉及土地征用和房屋拆迁的制度日益健全，补偿支出成本不断上升，在房地产开发成本中所占的比例日益提高，房地产开发商则在销售过程中把这些成本转嫁给购房者承担，导致房价水涨船高，而国家的宏观调控政策短期内不会消除这些因素。 建筑成本不断上升。据统计，近年来居住类价格又上涨了9.75%。水、电、燃料价格比上年上涨6.8%，建房及装修材料价格比上年上涨5.4%，木材、木地板、胶合板价格分别比上年上涨5.3%、9.6%和8.2%。 当前存在对住房的刚性需求。首先，目前正是我国的第三个婚育高峰期，存在大量的结婚用房需求。其次，南通正在进行大规模的旧城改造，广大人民群众由于收入的增长需要更多更大更好的住宅，这也形成了较大的腾旧换新住房需求，依据每户不低于3人标准，人均住房面积不低于30平方米建筑面积来计算，将会带来至少30 万平方米的刚性需求，直接导致了住房价格的上涨趋势。、对GDP的贡献 房地产开发投资继续增长。2006年南通房地产开发累计完成投资107.93亿元，同比增长34.8%；房地产开发投资占固定资产投资的比重为10.3%，较上年上升3.5个百分点。 市区土地供应增量明显。2006年南通市包含下辖区域共成交土地246宗，约为11911亩，比2005年增长了38.5%；其中2006年中南通市区土地平均成交价格为101.47万/亩、海门市土地平均成交价格为46.97万/亩、启东市土地平均成交价格为78.8万/亩、如东市土地平均成交价格为14.2万/亩、通州市土地平均成交价格为75.5万/亩、如皋市土地平均成交价格为27.03万/亩、海安市土地平均成交价格为58.1万/亩。截止到2007年11月底南通市包含下辖区域共成交土地342宗，约为16587亩，比2006年增长了39.3%；2006年中南通市区土地平均成交价格为153.24万/亩、海门市土地平均成交价格为45.65万/亩、启东市土地平均成交价格为35.87万/亩、如东市土地平均成交价格为26.09万/亩、通州市土地平均成交价格为51.37万/亩、如皋市土地平均成交价格为76.5万/亩、海安市土地平均成交价格为45.53万/亩。 商品住宅销售情况良好。2006年施工商品房建筑面积1165.86万平方米，比2005年上涨31.1%，其中施工住宅面积941.43万平方米，同比增长 28.2%；完成竣工房屋建筑面积285.3万平方米，其中住宅面积248.9万平方米，同比增长16.7%。2006年共销售商品房473.27万平方米，其中住宅销售410.04万平方米、总投资及GDP的变化 投资保持高位平稳增长。2006年，全年完成固定资产投资1048.9亿元，比上年增长28.7%，其中城镇固定资产投资487.57亿元，比上年增长31.5%；工业投资632.73亿元，比上年增长28.1%。 重点工程建设进展顺利。2006年八类十大重点工程累计完成投资380亿元，占全社会投资比重达31%；2006年，南通经济技术开发区实现地区生产总值81.15亿元，比上年增长21.0%。全区新增产值超亿元企业9家，年末累计超亿元企业有50家；新增个体工商户1389个；新增私营企业614家；新批外资项目85个，其中千万美元以上项目43个；新增市高新技术企业5家、产学研示范企业8家、省高新技术产品8个。全区在建规模工业项目140个，其中千万元以上在建工业项目109个。、产品特点 目前南通在售项目多为多层、小高层或高层复合型楼盘，相对单一的产品规划比例较少。 市场主力户型在三房上，二房及小户型比例较小，这与城市发展，当地城镇居民生活居住习惯紧密联系。 目前在售、待售以及待推广的住宅产品品质主要建立在地段、配套、规模、开发商品牌上，自身规划并无较大突破，市场无真正创新的建筑、景观规划。 大多社区内部配套欠缺，虽然规划都有会所，但在实质内容和服务上没有跟上，推广中也不够重视；社区商业街作为基本生活配套设施，目前是配套方面的重点诉求内容。 在社区物业管理上，目前启东的楼盘并无明显的特色或引入真正的国际品牌物管服务。B、供求关系（近几年）、南通市土地供应量南通市历年土地供应量情况分析从上述图表数据中可以看出，在2002年一年之中全南通市土地成交总量才1584亩，而从2003年开始土地成交总量已经达到4853亩，而在2005年南通市土地供应量就已经上涨递增至8605亩的总量；到了2006年度则相应土地供应量则增长至10000亩以上达到了11911亩的惊人数字；截止到2007年11月底南通市全市土地成交总量就已经达到了16587亩的数量；从这个情况可以看出2005年以后的宏观调控政策以及相应的政策导向对于南通市市的固定资产开发以及房地产开发影响较小，同时日益增长的居住刚性需求对于房地产的开发和发展起到了相当大的促进作用。而2007年1月至11月的土地供应量就已经超过2002年2004年这3年之内全年土地供应量之和；由此可见，南通市的城市发展和房地产开发建设已经达到了一个稳定而飞跃的态势。（资料来源：南通市国土局，数据分析：上海潜龙机构）、南通市历年房地产供应总量及住宅供应总量南通市历年房地产和住宅供应量分析从上述图表数据中可以看出，在2002年之中，由于受到南通市整体土地出让情况的限制（2002年全年南通市土地出让为1584亩），因此南通市全年房地产和住宅供应量相对较少；从2003年开始南通市整体土地出让成交量大幅上升，因此导致南通市全市房地产和住宅供应量也随之上涨和递增，但总体保持在一个相对较为稳定的程度上；而自2005年开始南通市每年房地产和住宅供应量均增长较为突出，当年住宅供应量也未受到一定的抑制，这也表明国家宏观调控政策和央行加息等相关政策对于南通市住宅的供应量的提高起到的影响和作用相对不大；而从2006年开始全年的房地产和住宅供应量又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显；而2007年1月至6月的房地产和住宅供应量就已经接近2004年全年房地产和住宅供应量并远超2002年和2003年的相关经济指标；由此可见，南通市的房地产开发建设已经开始高速发展。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）、销售面积、预售面积南通市历年住宅销售面积和预售面积分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2003年启东市每年住宅销售面积和预售面积均保持在一个相对较为稳定的程度上，从2004年度开始销售面积和预售面积增长较为突出，增幅几近达到前几年的50%左右；2005年全年的预售面积又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显，而相应销售面积则在2004年的基础上又继续增长，说明当地城镇居民对于现房销售和二手房的购买力度未下降；自2006年起，当年销售面积和预售面积几近相等，这表明二级市场（期房市场等）和三级市场（二手房市场）已经逐渐走向成熟和稳定；而2007年1月至6月的销售面积和预售面积就已经接近2004年全年销售面积和预售面积的总量；由此可见，南通市的房地产开发建设以及市场接受程度有了长足的进步和稳定发展。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）C、价格、销售价格南通市历年商品房销售价格分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2004年南通市每年商品房销售价格均保持在一个相对较为稳定的程度上，从2005年度开始销售价格增长较为突出，增幅几近达到前几年的40%；2006年的销售价格又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显，说明当地房地产市场发展逐渐趋向稳定之态势；截止到2007年6月底起，当年销售价格与前几年进行比较又有了新的提升，这表明二级市场（期房市场等）已经逐渐走向成熟和稳定；由此可见，南通市的房地产开发建设以及市场接受程度有了长足的进步和稳定发展。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）D、价格与居民收入、GDP关系分析南通市商品房销售价格与当地居民收入以及GDP之间关系的分析从上述图表数据中可以看出，随着整体南通市GDP逐年递增，随着进行转变的是当地城镇居民的年可支配收入也随之进行同步增长。而相应的当地商品房销售价格在2002年至2005年间递增幅度较大，达到了每年近200元/平方米以上的增幅，由此可以了解南通市的房地产业也是逐渐成为当地较为重要的支柱产业之一进行大幅度增长，这同时也是随着当地居民收入的增加，需要改善一定的居住环境，将购置商品房作为消费需求之后而带来的另一方面的促动作用。在2005年、2006年期间，当地商品房销售价格未受到国家调控政策以及银行贷款政策等的影响，上涨幅度未受到一定阻碍，依然呈现平稳上涨之态势；而2007年上半年所显示的数据可以得知，其销售价格水平已经接近往年年销售价格水平，随着当地房地产市场发展更加迅速，预计到2007年底将会销售价格又有所提升。（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）4、南通市今后几年房地产发展展望A、政府对房地产发展的规划 加大住房结构调整力度。 构建多层次住房保障体系。 进一步规范市场秩序，防止商品房销售价格过快上涨。 加大宣传建设节约型社会的力度，合理引导住房消费。B、投资总量预测到2010年，南通地区房地产投资总量保持年均增长20% 25%，以2006年房地产投资总量（107.93亿元）作为标准值，预计到2010年南通市房地产投资总量将达到223.81亿元；（资料来源：南通市统计局，数据分析：上海潜龙机构）C、供应量预测（批准销售面积及批准预售）2002年2003年2004年2005年2006年2007年1月至6月综合历年批准销售面积（万平方米）138195.96262.58336.1480.04264.55批准预售面积（万平方米）125.58174.55294.09399.96512.55301.59预计到2010年，南通地区批准销售面积和预售面积总值年均增长20% 25%，以2006年批准销售面积和预售面积（480.04万平方米和512.55万平方米）作为标准值，预计到2010年南通市批准销售面积和预售面积将会达到995.41万平方米和1062.83万平方米；D、销售价格预测2002年2003年2004年2005年2006年2007年1月至6月综合历年商品房销售价格（元/平方米）177820132278257929183239预计到2010年，南通地区商品房销售价格年均增长10% 13%，以2006年商品房销售价格（2918元/平方米）作为标准值，预计到2010年南通市商品房销售价格将会达到4592元/平方米；E、产品发展方向预测l 从目前南通市现有房地产市场上进行推广销售的项目来进行观察，大体多为多层、小高层、高层或联排别墅复合型楼盘，相对单一的房产产品规划较少；l 同时在市场上大体还是以毛坯房作为主要的销售产品，对于精装修类产品关注较少。在南通地区，对于多种类房产产品进行复合开发的房产项目也较少（例如：集合酒店、办公、住宅、商业为一体的综合性项目）。l 针对此类情况，南通市今后整体房产市场发展将会以多层、小高层、高层或联排别墅复合型楼盘作为开发基础，同时对于单一的房产产品也会进行突破（例如：纯多层花园洋房类产品、纯别墅类产品、纯高层类产品等），也会对综合性较强的房产类项目进行有所突破。l 注重产品功能、环境规划、品牌实力等因素。二、启东市宏观经济环境分析1、启东市概况（历史沿革、及地理特点）A、地理方位启东位于中国东部海岸线的中部，地处美丽富饶的长江三角洲，万里长江入海口的北岸，是东海、黄海、长江三水交汇之处，集黄金海岸与黄金水道于一身。与国际大都市上海隔江相望，直线距离只有50多公里。启东与上海的直线距离仅50公里启东至上海浦东国际机场直线路程约95公里 启东至上海浦东外高桥港区直线路程约68公里 启东至上海市区直线路程约80公里 启东至南通市区约85公里 启东至南通兴东机场路程约90公里 启东至日本神户、韩国釜山距离约420海里B、历史沿革启东全境系长江口不同时期河相、海相沉积 平原。汉朝以前，这里还是江口海域；清代中叶前，长江口崇明北侧陆续涨出小沙洲，至清末连成一片。因成陆参差，因而曾分属三个县管辖。北部吕四地区，宋、 元、明、清时属海门，1912-1942年间属南通县；中部原属海门县；南部原属崇明，称祟明外沙。1928年3月，北部、中部、南部三地合并分设启东县。因本县在江北大陆最东端，且沙洲还在向东接涨，乃有“启吾东疆”之意。1989年11月启东撤县建市。C、行政区划到2006年年底启东市下辖23个镇、1个乡。包含汇龙镇、大兴镇、南阳镇、惠丰镇、民主镇、北新镇、久隆镇、王鲍镇、合作镇、志良镇、吕四港镇、天汾镇、兆民镇、海复镇、少直镇、向阳镇、东元镇、近海镇、寅阳镇、和合镇、惠萍镇、新安镇、东海镇、启隆乡。总人口达到115万人。D、往来交通启东境内有苏336、苏335、苏221等省一级公路，连接南京、南通等大中城市，经长江通沙、通常、海太汽渡和江阴长江大桥可直达上海、苏南。启东境内水网密布，通启、通吕等运河通江达海，水路运输十分便捷。距长江北支第一大港南通港70公里，距中国第一大港上海港150公里。启东市内还建有直升机场，到上海只有25分钟。宁启高速公路全线通车，崇启大桥即将立项，启东的对外交通将由交通末梢变为交通枢纽，成为承接上海辐射苏北的桥头堡。经过几年来的艰苦奋斗和不懈努力，启东市内交通基础设施建设取得了长足的发展，启东全市共有通车公路2026公里，已基本形成了以苏335线、苏336线、苏221线等省道为主骨架，三横两纵一沿江海，干支相连，四通八达的地方公路网络。市区建成水泥混凝土道路28万平方米，沥青混凝土道路20万平方米，道路铺装率在95%以上。市区主要桥梁35 座，路桥配套，基本形成八横八纵的道路网架。目前已通过国家审批的崇启大桥建设建议，同时已在2007年11月30日通过设计投标，预计在2010年完成建设施工并通车，届时可以将启东更好的融入上海1小时经济圈中。2、启东市近几年经济发展动态A、近几年GDP总量和人均GDP变化启东市历年GDP总量分析从上述图、表中可以看出自2002年至2003年之间，启东市GDP总值呈平稳增长趋势，平均每年递增15%左右的态势进行发展；而在2007年1月至6月之间，其地区的GDP已经达到133.761亿元以上，按照以往启东市历年GDP发展水平来预测，2007年全年的GDP仍然会保持15%左右的递增率进行增长。（资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）启东市历年人均GDP水平分析从上述图、表中可以看出自2002年至2005年之间，启东市人均GDP呈平稳增长趋势，平均每年递增15%以上的的态势进行发展；通过数年平稳经济增长之后，并没有出现递减的之态势，这说明当地各大产业链有了长足的发展和进步，使得区域经济发展呈现平稳之态势；而在2007年1月至6月之间，启东市的人均GDP已经达到11897元以上，按照以往启东市历年人均GDP发展水平来预测，2007年全年的人均GDP将仍会很大程度上达到15%以上的递增率进行增长。B、启东市市近几年人口变化 启东市历年人口增长水平分析从历年启东市人口增长情况来看，在2002年的人口情况之中，由于将原有区域内诸多乡镇撤消编制，同时由于区域内大力发展建筑业态，造成众多当地人员外流，因此会在短暂时间内造成人员较大幅度的缩减；从2003年开始至2006年之间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的递减状况（每年保持在万人左右的递减长速度）；由此可见，目前启东市还是一个在持续发展之中的城区，同时作为启东市重点发展和开发城区，吸纳人口并保证人口的大幅度增长还是需要一个时间段来进行缓冲。 （资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）C、近几年储蓄总量及人均储蓄启东市历年城镇居民储蓄总量分析从历年启东市城镇居民储蓄增长情况来看，从2002年开始至2004年之间，城镇居民储蓄增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年始终保持在18-20亿元之间的增长速度），在2005年开始增长幅度加大，达到了40亿元以上；而在2007年1月-6月的储蓄增长情况来看，在2007年年中就已经达到207.2亿元，而这个数字已经接近甚至超出以往数年当年的城镇居民储蓄量的总和；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。（资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）启东市历年城镇居民人均储蓄水平分析从启东市历年城镇居民人均储蓄水平增长情况来看，从2002年开始至2004年之间，城镇居民人均储蓄增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在1400-1500元之间的增长速度），在2005年，启东市当年人均储蓄量就较2004年增长了近4000元/年；而在2007年1月-6月的人均储蓄增长情况来看，在2007年年中就已经达到18248元，而这个数字已经超出以往数年当年的城镇居民人均储蓄水平；由此可见，由于城市发展的进程加速，城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民人均储蓄水平大幅度增长与否。D、近几年人均消费支出变化启东市历年城镇居民人均消费支出水平分析从上述图表中可以看出，2002年至2004年启东市城镇居民年人均消费支出保持在一个平稳的状态，增长速度较为缓慢；而到2006年年底，启东市城镇居民的人均消费支出则比2005年递增了近1300元/年，递增比例达到了近16%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额；而到了2007年年中所显示的启东市城镇居民人均消费支出就已经接近甚至超出往年启东市当年人均消费支出水准。（资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）3、启东市城市发展总体规划按照“区域集中、产业集聚、开发集约”的原则，充分考虑沿江沿海产业结构和布局，重点规划发展能源、化工、船舶、电子信息、医药、物流、旅游等产业，逐渐形 成以“一港二区三园”为主阵地，以乡镇工业集中区、生态农业基地、物流基地、旅游基地作策应的较为完善的产业发展新格局。到2010年，“一港二区三园”的产出占全市总产出的比重达到70%以上。A、一港：即吕四港。吕四港是我国著名的中心渔港、农业部批准的国家级水产品批发市场、国家二类对外开放口岸。 “十一五”期间，要进一步加强对小庙洪水道的开发，加快建设5-10万吨级的深水泊位，打造港口物流基地；加快推进大唐吕四港420万千瓦火力发电厂项目和沿海风力发电项目的建设，打造电力能源基地；发挥深水泊位布点多、环境容量大的优势，规划建设集原油储存、中转、加工为一体的重石化产业，打造新兴石化基地；依托吕四港镇深厚的历史文化底蕴和沿海独特的自然景观，打造沿海风情旅游基地。通过基地项目建设，全面推动吕四港的整体开发。加 大港口建设和管理力度，拓展港口服务功能，提高对外开放水平，到2010年，把吕四港建成国家一类口岸。B、二区：即省级启东经济开发区和吕四海洋经济开发区。启东经济开发区中心区位于汇龙镇，规划总面积50平方公里，第一期规划25平方公里，已建成15平方公里。“十一五”期间，继续大力推进区内和平工业园、南苑工业园、海洪工业园、西苑工业园等园区的建设，培育发展纺织服装业、机电一体化制造业、电源通讯器材产业、轻工医药产业等四大支柱产业，到2010年实现工业总产值200亿 元。大力发展外向型经济，充分利用优惠政策，吸引外商投资，重点发展高新技术及创新产业，扶持和促进高新技术成果的转化，形成高新技术研发基地。积极促进 区内第三产业的发展。加快区内基础设施建设，完善功能，提高承载能力。启东经济开发区的分区滨海工业集中区，位于塘芦港两侧，规划面积16平方公里，以发展电子、医药、船舶配件、机械为主，到2010年实现产值150亿元。吕四海洋经济开发区位于吕四港镇，规划总面积43.43平方公里，其中陆上面积11.73平方公里。“十一五”期间，充分利用丰富的海洋资源，紧紧依靠科技创新，继续大力推进现代海水增养殖科技示范区，贝藻高效养殖区，水产品加工区，海洋生物医药工业区，临海工业区，机械五金工业区，水产仓储贸易区，吕四风情区，综合服务区等9个功能区的建设，重点发展海产品精深加工、海洋生物医药、水产品市场等，积极发展海淡水高科技养殖、滨海风情旅游。到2010年，实现总产值60亿元。C、三园：即天汾科技五金工业园、北新精细化学工业园和沿江船舶配套工业园。天汾科技五金工业园规划用地8.49平方公里，重点发展电动工具产业以及与之相配套的交易市场、会展等生产型服务业。“十一五”期间，要继续加大投入力度，全力推进园区内各项基础设施的建设；坚持扶优扶强，努力把东成、国强、神州、圣德里等初具规模的电动工具企业发展成为大型企业集团；加快组建3-5个园中园，形成产业集聚集约发展的模式；积极培育电动工具品牌，争创省级以上名牌产品5-7只，省级以上知名商标4-6只；到2010年，建成园区规模5平方公里，实现电动工具业产值100亿元。北新精细化学工业园规划面积7.5平方公里，充分利用滨临长江和靠近沪崇苏大通道的优势，坚持可持续发展的原则，加大投入，合理布局，集约建设，重点发展精细化工、环保高效农药、生物医药中间体等产业，到2010年实现产值150亿元。沿江船舶配套工业园规划范围为启东三条港至连兴港的沿江区域，规划面积16平方公里，“十一五”期间，充分开发利用沿江岸线和港口，发展壮大惠港造船、波邦船舶等一批船舶修造企业，建成大型船舶修造及配件生产基地，到2010年实现产值150亿元。4、启东市市今后几年经济发展预测A、启东市经济发展规划 经济实力明显增强。全市GDP超过500亿元，GDP年均递增18%左右（不考虑物价因素，下同），人均GDP达44500元；三次产业增加值比重由2005年的15.2:49.2:35.6调整到2010年的8：54：38；财政收入50亿元，年均递增25.5%，其中一般预算收入20亿元，年均递增22%，财政收入占GDP的比重为10%。 社会需求明显提升。全社会固定资产投资累计达1000亿元，其中，工业投入占70%以上；全社会消费品零售总额达140亿元，年均递增14%；外贸出口总额达10亿美元，年均递增32%；实际利用外资累计达20亿美元。 人民生活明显提高。城镇居民人均可支配收入达到20000元，年均递增11%，农民人均纯收入达到9400元，年均递增9%；城镇居民人均住房面积达35平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积达50平方米；恩格尔系数低于35%。B、GDP总量、人口、储蓄 到2010年年，启东市GDP总值保持年均增长12% 14.8%，以2006年GDP总值（238.59亿元）作为标准值，预计到2010年启东市GDP总值将会达到417.30亿元； 产业结构不断优化，三次产业结构比例调整为8：54：38（第一产业：第二产业：第三产业）； 到2010年，启东市人口保持年均增长2-4%，以2006年启东市年末人口总数（112.44万人）作为标准值，预计到2010年启东市人口总数将会达到121.71万人。 20072010年，启东市城镇居民储蓄总量保持年均增长14% 15%，以2006年启东市城镇居民年储蓄总量（244.03亿元）作为标准值，预计到2010年启东市城镇居民年储蓄总量将会达到419.44亿元；C、人均GDP、储蓄、消费预测人民生活水平稳步提高。开展全民创业、增加农民收入，扩大中等收入比重。 到2010年，启东市GDP总值保持年均增长13% 15%，以2006年人均GDP数值（21178元）作为标准值，预计到2010年启东市人均GDP数值将会达到37040元； 到2010年，启东市人均储蓄水平保持年均增长7% 9%，以2006年人均年储蓄数值（21704元）作为标准值，预计到2010年启东市人均年储蓄水平将会达到29528元； 到2010年，启东市人均消费水平保持年均增长15% 16%，以2006年人均消费水平（9122元）作为标准值，预计到2010年启东市人均消费水平将会达到16516元；三、启东市房地产发展回顾及预测1、启东市近几年房地产发展回顾A、总体情况l 2006年启东市房地产开发累计完成投资11.6亿元，同比增长35%；其中住宅9.38亿元，同比增长39。全区房屋施工面积130.17万同比增长11，其中：住宅68万，同比增长15；房屋竣工面积77.38万，其中：住宅31.45万，同比增长33。l 目前在售、待售以及待推广的住宅产品品质主要建立在地段、配套、规模、开发商品牌上，自身规划并无较大突破，市场无真正创新建筑、景观规划。大多社区内部配套欠缺，目前是配套方面的重点诉求内容。B、供求关系（近几年）、启东市土地供应量启东市历年土地供应量情况分析从上述图表数据中可以看出，启东市2002年整体土地资源供应相对较少，而到了2003年和2005、2006年则达到了一个较高的峰值，这表明由于启东市被列入启东市重点开发与发展的城南新区，该地区受到广大关注的程度越来越高。2004启东市整体土地供应量相比较2003年和2005年有所下降；2006年全年启东市土地供应情况来看，实际土地供应情况相比较2005年又有一定幅度上涨，而2007年1月至11月之间启东全市土地出让达到1675亩土地，已经超出2006年全年土地成交，这种迹象表明该地区土地供应受到一定的调整之后，地区政府以及外来投资者对于该地区的城市建设和房地产开发的重视程度越来越高，因此使得土地供应放量再次得到递增。（资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）、启东市历年房地产供应总量及住宅供应总量启东市历年房地产和住宅供应量分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2003 年启东市每年房地产和住宅供应量均保持在一个相对较为稳定的程度上，到2004年度房地产总体供应量和住宅供应量增长较为突出；2005年当年房地产总体供应量和住宅供应量明显减少，这也表明国家宏观调控政策和央行加息等相关政策对于住宅的供应量的提高起到了一定的作用；而从2006年开始全年的房地产和住宅供应量又有新的发展，相应增长态势较为明显。 （资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）、销售面积、预售面积启东市历年住宅销售面积和预售面积分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2003年启东市每年住宅销售面积和预售面积均保持在一个相对较为稳定的程度上，从2004年度开始销售面积和预售面积增长较为突出，几近达到前几年的数倍以上；2005年全年销售面积和预售面积又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显，而相应销售面积和预售面积则在2004年的基础上略显降低；自2006年起，当年销售面积和预售面积几近相等，这表明二级市场（期房市场等）和三级市场（二手房市场）已经逐渐走向成熟和稳定。 （资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）、销售价格启东市历年商品房销售价格分析从上述图表数据中可以看出，从2002年至2003年启东市每年商品房销售价格均保持在一个相对较为稳定的程度上，从2004年至2005年度开始销售价格增长较为突出，增幅几近达到前几年的40%；2006年的销售价格又有新的发展，与前几年相比，增长态势明显，说明当地房地产市场发展逐渐趋向稳定之态势；截止到2007年6月底起，当年销售价格与前几年进行比较又有了新的提升，这表明二级市场（期房市场等）已经逐渐走向成熟和稳定；由此可见，启东市的房地产开发建设以及市场接受程度有了长足的进步和稳定发展。（资料来源：启东市统计局，数据分析：上海潜龙机构）2、 启东市今后几年房地产发展展望A、 政府对房地产发展的规划、从城市边缘到城市中心区的嬗变启东南部新城区以及启东其他区域为了更好的发展区域经济和城市开发建设以及更多的聚集人气、汇集资本的高地和对外开放的龙头，银洲地产、建德、江苏骅东投资等企业纷纷在此安营扎寨，寻求新一轮的扩张裂变。大批外资，大批人流、物流、信息流汇聚南部新区，使南部新区与市区形成一体，成为启东新的城市行政中心，直至启东老城区。南部新区的快速成长也策应推进了启东市区人民路、公园路、建设路等基础设施的扩容改造，扩大了城市规模，增强了启东市作为苏北“江海明珠”的辐射能力。、融入主城区建设标志区启东南部新区融入启东主城区的态势，使新区的投资价值全线飘红，投资出现了前所未有的“大手笔”现象（目前启东当地最大的开发企业江苏银洲集团投资开发的启东首个50万平方米大型社区“银洲世纪家园”1期已在销售之中）。目前，新区工业项目达到87个，其中亿元以上项目13个。环境改善首先提升了地价，激活了沉寂的启东南部新区房地产市场。目前投资亿元以上的房地产大项目就有2个。众多地产商纷纷到新区择地开发，促使各类三产项目纷至沓来，目前进区亿元以上三产项目20个，500