家居用品物流园建设项目可行性研究报告.doc

目目 录录 第一章第一章 总总 论论 4 4 1.11.1 项目编制背景项目编制背景4 4 1.21.2 项目概况项目概况6 6 1.31.3 结论与建议结论与建议8 8 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 9 9 2.12.1 项目建设单位概况项目建设单位概况9 9 2.22.2 项目提出的背景项目提出的背景1010 2.32.3 项目建设的必要性项目建设的必要性1616 第三章第三章 项目市场分析与预测项目市场分析与预测1919 3.13.1 在信阳市发展家居建材市场的优势资源在信阳市发展家居建材市场的优势资源2020 3.23.2 信阳家居市场的需求分析信阳家居市场的需求分析2222 3.33.3 本项目的本项目的 SWOTSWOT 分析分析2929 3.43.4 本项目的发展战略本项目的发展战略3131 3.53.5 营销策略营销策略3232 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件3333 4.14.1 选址原则选址原则3333 4.24.2 场址现状场址现状3333 4.34.3 场地建设条件场地建设条件3434 第五章第五章 建设方案建设方案3636 5.15.1 建设规模建设规模3636 5.25.2 建设原则建设原则3737 5.35.3 建设目标建设目标3838 5.45.4 功能定位及结构设计功能定位及结构设计3838 5.55.5 信息平台功能信息平台功能4040 第六章第六章 专业技术方案专业技术方案4141 6.16.1 总平面布置总平面布置4141 6.26.2 建筑结构建筑结构4242 6.36.3 供电系统供电系统4242 6.46.4 通讯、电视、网络系统通讯、电视、网络系统4242 6.56.5 给排水设施给排水设施4343 6.66.6 消消 防防 4343 6.76.7 通风空调通风空调4444 6.86.8 节能措施节能措施4444 第七章第七章 环境保护与安全卫生环境保护与安全卫生4444 7.17.1 环境保护环境保护4444 7.27.2 安全卫生安全卫生4545 第八章第八章 项目实施进度规划项目实施进度规划4545 8.18.1 建设周期计划建设周期计划4545 8.28.2 项目实施进度表项目实施进度表4545 第九章第九章 企业组织与劳动定员企业组织与劳动定员4646 9.19.1 公司体制及组织机构公司体制及组织机构4646 9.29.2 人员配备及带动就业人员配备及带动就业4747 第十章第十章 招投标方案招投标方案4848 10.110.1 招标原则招标原则4848 10.210.2 招标范围招标范围4848 10.310.3 招投标程序招投标程序4848 第十一章第十一章 投资估算投资估算5050 11.111.1 投资估算编制依据投资估算编制依据5050 11.211.2 估算编制范围估算编制范围5151 11.311.3 投资估算投资估算5151 11.411.4 资金筹措资金筹措5252 第十二章第十二章 财务评价财务评价5252 12.112.1 财务评价依据财务评价依据5252 12.212.2 财务评价基础数据选取财务评价基础数据选取5252 12.312.3 运营收入估算运营收入估算5353 12.412.4 成本费用支出预测成本费用支出预测5454 12.512.5 主要财务评价表主要财务评价表5656 12.612.6 财务评价指标财务评价指标5656 12.712.7 财务评价结论财务评价结论5656 第十三章第十三章 不确定性分析不确定性分析5757 第十四章第十四章 风险分析与对策风险分析与对策5858 14.114.1 房地产政策变动风险房地产政策变动风险5858 14.214.2 拆迁风险拆迁风险5959 14.314.3 市场风险市场风险5959 14.414.4 经营风险经营风险5959 14.514.5 管理风险管理风险5959 14.614.6 融资风险融资风险6060 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议6060 附件：附件： 1 1、建设单位营业执照、建设单位营业执照副本复印件副本复印件 2 2、工程咨询单位资格证书复印件工程咨询单位资格证书复印件 附表：附表： 1 1、建设投资估算表、建设投资估算表 2 2、收入税金表、收入税金表 3 3、总成本费用估算表、总成本费用估算表 4 4、还本付息表、还本付息表 5 5、项目现金流量表（所得税前）、项目现金流量表（所得税前） 6 6、自有资金现金流量表（所得税前）、自有资金现金流量表（所得税前） 7 7、损益表、损益表 附图：附图： 1 1、区域位置图、区域位置图 2 2、总平面布置图、总平面布置图 第一章第一章 总总 论论 河南省粮食工程设计院在对信阳市建材河南省粮食工程设计院在对信阳市建材 家居市场进行调研分析；家居市场进行调研分析； 并对本项目的可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、并对本项目的可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、 交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础 上编制了上编制了*家居用品物流园可行性研究报告家居用品物流园可行性研究报告 。 1.11.1 项目项目编制背景编制背景 1.1.11.1.1 项目名称：信阳项目名称：信阳*家居用品物流园家居用品物流园 1.1.21.1.2 项目建设单位项目建设单位 项目建设单位：信阳项目建设单位：信阳*家居用品有限公司家居用品有限公司 法定代表人：法定代表人：* 1.1.31.1.3 编制单位编制单位 编制单位：河南省粮食工程设计院编制单位：河南省粮食工程设计院 资质等级：乙级资质等级：乙级 证书编号：工咨乙证书编号：工咨乙 1202007004112020070041 资质范围：建筑、轻工、农业资质范围：建筑、轻工、农业 服务范围：规划咨询、编制项目建议书、可行性研究报告、项服务范围：规划咨询、编制项目建议书、可行性研究报告、项 目申请报告、资金申请报告目申请报告、资金申请报告 1.1.41.1.4 编制编制程序程序 河南省粮食工程设计院受信阳河南省粮食工程设计院受信阳*家居用品有限公司关于编制家居用品有限公司关于编制 *家居用品物流园可行性研究报告家居用品物流园可行性研究报告的委托后，立即组织有关专的委托后，立即组织有关专 家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资 料。在充分调查的基础上，就编制料。在充分调查的基础上，就编制*家居用品物流园可行性研究家居用品物流园可行性研究 报告报告有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨， 充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家 对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合信阳对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合信阳 市的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设情况，编制市的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设情况，编制 完成了本项目的可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设完成了本项目的可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设 提供可靠的参考依据。提供可靠的参考依据。 1.1.51.1.5 编制依据编制依据 1 1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要要 ； 2 2、 关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见 （商改发（商改发 200853200853 号）号） 3 3、 物流业调整和振兴规划物流业调整和振兴规划 （国发（国发2009820098 号号 ） 4 4、 河南省第十一个五年规划纲要河南省第十一个五年规划纲要 ； 5 5、 信阳市第十一个五年规划纲要信阳市第十一个五年规划纲要 ； 6 6、 河南省信阳市现代物流业发展规划（河南省信阳市现代物流业发展规划（2006200620102010 年）年） 7 7、 信阳信阳*物流产业集聚区总体发展规划物流产业集聚区总体发展规划 8 8、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）建设项目经济评价方法与参数（第三版） 9 9、专业技术人员调查的有关资料和数据；、专业技术人员调查的有关资料和数据； 1010、承办单位关于编制可行性研究报告委托书；、承办单位关于编制可行性研究报告委托书； 1111、项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。、项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。 1.1.61.1.6 编制范围与内容编制范围与内容 根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可 研主要内容包括：研主要内容包括： （1 1）项目建设的背景和必要性）项目建设的背景和必要性 （2 2）项目投资主体的情况）项目投资主体的情况 （3 3）行业分析及市场预测）行业分析及市场预测 （4 4）项目选址及建设条件）项目选址及建设条件 （5 5）项目布局及及各部分功能定位）项目布局及及各部分功能定位 （6 6）项目组织及管理系统）项目组织及管理系统 （7 7）项目效益评价及不确定性分析）项目效益评价及不确定性分析 （8 8）项目结论与建议）项目结论与建议 1.1.71.1.7 编制原则编制原则 （1 1）按照国家经贸委等六部委）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的关于加快我国现代物流发展的 若干意见若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。的通知要求，明确项目发展总体目标。 （2 2）根据河南省和信阳市）根据河南省和信阳市“十一五十一五”计划，融入区域经济、合计划，融入区域经济、合 理安排进度。理安排进度。 （3 3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本 工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 （4 4）河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发）河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发 展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后 的管理模式、运营模式。的管理模式、运营模式。 （5 5）项目建设以建材、家居用品的需求为依据，以现有设施及）项目建设以建材、家居用品的需求为依据，以现有设施及 资源为基础，避免盲目投资和重复建设。资源为基础，避免盲目投资和重复建设。 （6 6）项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采）项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采 购及比质比价采购。购及比质比价采购。 （7 7）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 （8 8）其它规定及客户要求。）其它规定及客户要求。 1.21.2 项目概项目概况况 1.2.11.2.1 拟建地点拟建地点 项目拟建在信阳市项目拟建在信阳市*物流园区内。物流园区内。 1.2.21.2.2 建设规模与目标建设规模与目标 项目规划占地约项目规划占地约 100100 亩（亩（6666766667 平方米）平方米） ，总投资，总投资 4996.124996.12 万元万元 人民币。项目拟建总建筑面积人民币。项目拟建总建筑面积 5772057720 平方米，其中：仓库平方米，其中：仓库 60006000 平方平方 米；家装板材商场米；家装板材商场 1000010000 平方米；厨具、卫具商场平方米；厨具、卫具商场 1000010000 平方米；平方米； 床上用品、家饰商场床上用品、家饰商场 1000010000 平方米；灯具灯饰、家电商城平方米；灯具灯饰、家电商城 60006000 平方平方 米；拆迁安置房米；拆迁安置房 1572015720 平方米，其中安置户占用平方米，其中安置户占用 1000010000 平方米，销平方米，销 售售 57205720 平方米。平方米。 建设期二年。建设期二年。 项目建设进度为：项目建设进度为： 第一年总投资第一年总投资 1857.641857.64 万元，形成建筑面积万元，形成建筑面积 1600016000 平方米的投平方米的投 资，分别建成仓库、家装板材商场。资，分别建成仓库、家装板材商场。 第二年总投资第二年总投资 3138.483138.48 万元，形成建筑面积万元，形成建筑面积 4172041720 平方米的投平方米的投 资，分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、资，分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、 灯具灯饰家电商城。灯具灯饰家电商城。 目标：建成后和即将完工的中南家俱大世界联成一体，成为信目标：建成后和即将完工的中南家俱大世界联成一体，成为信 阳市最大的集各类建材、灯饰、电器交易为一体，并辅以面向全市阳市最大的集各类建材、灯饰、电器交易为一体，并辅以面向全市 及各县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。及各县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。 1.2.31.2.3 项目组织方式项目组织方式 为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领导小组，对项为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领导小组，对项 目进行组织管理，具体内容如下：目进行组织管理，具体内容如下： 1 1、每周定期召开一次会议，检查项目进度和执行情况。、每周定期召开一次会议，检查项目进度和执行情况。 2 2、建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实、建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实、 任务落实、经费落实，核查进度有依据。任务落实、经费落实，核查进度有依据。 1.2.41.2.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1-11-1 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号序号项目名称项目名称单位单位 财务评价指财务评价指 标标 备注备注 一一建筑数据指标建筑数据指标 1 1 项目占地项目占地 面积面积 亩亩 100100 2 2 总建筑面总建筑面 积积 平方平方 米米 5772057720 3 3 容积率容积率 0.870.87 4 4 绿化绿化 平方平方 米米 70007000 5 5 道路广场道路广场 平方平方 米米 2000020000 6 6 建设工期建设工期年年 2 2 二二经济效益指标经济效益指标 7 7 项目总投项目总投 资资 万元万元 4996.124996.12 8 8 自筹资金自筹资金万元万元 2496.122496.12 9 9 银行贷款银行贷款万元万元 25002500 1010 建设期利建设期利 息息 万元万元 150150 年利率年利率 6%6% 1111 年平均利年平均利 润总额润总额 万元万元 836.28836.28 所得税前，平均所得税前，平均 值值 1212 财务内部财务内部 收益率收益率 18%18% 所得税前所得税前 1313 财务净现财务净现 值值 万元万元 2691.582691.58 所得税前，所得税前， I=10%I=10% 1414 静态回收静态回收年年 6.586.58 所得税前（含建所得税前（含建 期期设期）设期） 1515 投资利润投资利润 率率 16.7416.74 所得税前所得税前 1.2.51.2.5 总投资及资金筹措总投资及资金筹措 项目总投资项目总投资 4996.124996.12 万元。建设投资万元。建设投资 4846.124846.12 万元万元, ,企业自筹企业自筹 2496.122496.12 万元，银行贷款万元，银行贷款 25002500 万元。万元。 1.31.3 结论与建议结论与建议 1 1、*家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代 服务业的商贸服务业的商贸 物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目 建设用地符合信阳市及建设用地符合信阳市及*山管理区把该区域作为家居、水产品等专山管理区把该区域作为家居、水产品等专 业市场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。业市场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。 2 2、项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展，促进、项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展，促进 信阳市政府倡导的建设成为豫鄂皖三省结合部重要现代物流中心的信阳市政府倡导的建设成为豫鄂皖三省结合部重要现代物流中心的 要求。信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利，要求。信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利， 境内公路、铁路纵横交错，形成多重境内公路、铁路纵横交错，形成多重“十十”字交叉的陆路交通网络，字交叉的陆路交通网络， 是南北经济交流、东西产业合作的承接地带。发挥经济区位优势，是南北经济交流、东西产业合作的承接地带。发挥经济区位优势， 承接东部产业西进、西部资源东输，发展成为中部地区重要的工业承接东部产业西进、西部资源东输，发展成为中部地区重要的工业 物流中心，加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力，物流中心，加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力， 发展成为豫鄂皖结合部最大的商品集散中心。发展成为豫鄂皖结合部最大的商品集散中心。 3 3、家居用品物流园将形成一批家居用品品牌商入驻；吸引第三、家居用品物流园将形成一批家居用品品牌商入驻；吸引第三 方家居用品经营企业。加强信阳与郑州、武汉、合肥等中心城市家方家居用品经营企业。加强信阳与郑州、武汉、合肥等中心城市家 居用品行业的物流、信息流、资金流的流动；加强信阳对下属县、居用品行业的物流、信息流、资金流的流动；加强信阳对下属县、 乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。 降低家居用品降低家居用品 在信阳的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财在信阳的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财 税税。 4 4、项目在市场选址方面做了充分的考虑：针对信阳现有家居建、项目在市场选址方面做了充分的考虑：针对信阳现有家居建 材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结 合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品 牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安 排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于 地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的 背景。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会背景。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会 效益的双重标准。建议项目早日开工建设。效益的双重标准。建议项目早日开工建设。 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 2.12.1 项目建设单位概况项目建设单位概况 信阳信阳*家居用品有限公司成立于家居用品有限公司成立于 20092009 年，注册资本年，注册资本 100100 万元，万元， 由信阳市同鑫科技有限公司（以下简称由信阳市同鑫科技有限公司（以下简称“同鑫科技同鑫科技” ）和信阳市元通）和信阳市元通 投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为 70%70%，信阳市元，信阳市元 通投资有限公司出资比例为通投资有限公司出资比例为 20%20%，并且引进了北京鸿博房地产有限，并且引进了北京鸿博房地产有限 公司参加投资。公司参加投资。 信阳信阳*家居用品有限公司营业范围：家俱、装饰材料、家电、家居用品有限公司营业范围：家俱、装饰材料、家电、 灯具销售、房屋租赁。灯具销售、房屋租赁。 同鑫科技成立于同鑫科技成立于 20062006 年年 5 5 月，专业从事汽车天然气加气业务月，专业从事汽车天然气加气业务 。目前，营运的加气站三座；在建大规模（八台双枪加气机）加气。目前，营运的加气站三座；在建大规模（八台双枪加气机）加气 站一座，该站相当于现有三座加气站之和。公司具有信阳市城区汽站一座，该站相当于现有三座加气站之和。公司具有信阳市城区汽 车加气的专营资格。年利税千万元以上。实力雄厚，投资经验丰富。车加气的专营资格。年利税千万元以上。实力雄厚，投资经验丰富。 中南家俱城中有中南家俱城中有 70007000 多平方米为同鑫科技全资子公司多平方米为同鑫科技全资子公司信阳市中南信阳市中南 家俱有限公司投资建设，目前摊位已全部出租完毕。家俱有限公司投资建设，目前摊位已全部出租完毕。 北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。北京北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。北京 鸿博集团是一家大型的民营企业，该集团下属六个子公司：北京鸿鸿博集团是一家大型的民营企业，该集团下属六个子公司：北京鸿 博房地产开发有限公司、北京鸿博嘉源咨询服务有限公司、北京鸿博房地产开发有限公司、北京鸿博嘉源咨询服务有限公司、北京鸿 博先锋影视文化有限公司、北京金顶玫瑰美食娱乐城、北京宏兴装博先锋影视文化有限公司、北京金顶玫瑰美食娱乐城、北京宏兴装 饰公司、北京春兴阁咨询服务公司。行业涉及房地产开发，餐饮娱饰公司、北京春兴阁咨询服务公司。行业涉及房地产开发，餐饮娱 乐，装饰装修、咨询服务，影视文化等。经济实力雄厚，管理水平乐，装饰装修、咨询服务，影视文化等。经济实力雄厚，管理水平 较高。较高。 2.22.2 项目提出的背景项目提出的背景 据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几 年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作 用十分显著。截止用十分显著。截止20072007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主 的交易市场的交易市场10841084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542542 家。家。 近年我国建材市场的成交额已超过近年我国建材市场的成交额已超过800800亿元人民币亿元人民币/ /年，平均年年，平均年 市场管理费总额市场管理费总额4.54.5亿元；税金总额亿元；税金总额9.69.6亿元；摊位租金总额亿元；摊位租金总额9.89.8亿元。亿元。 浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.663.6 亿元；位居第二的山东淄川区建材城，成交额达亿元；位居第二的山东淄川区建材城，成交额达4141亿元；第三是南亿元；第三是南 通市永兴商城，成交额为通市永兴商城，成交额为2525亿元。其他成交额在亿元。其他成交额在1010亿元以上的市场亿元以上的市场 还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰城、西南建材中心批发市还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰城、西南建材中心批发市 场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北 正定县恒山板材市场等。正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材 料摊位数量为料摊位数量为1515万个，已出租摊位万个，已出租摊位1111万个，其中，建筑及装璜材料万个，其中，建筑及装璜材料 类摊位占类摊位占81.2%81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工 材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成 为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4 4万家，万家， 装饰业所创造的价值已跃居轻工装饰业所创造的价值已跃居轻工4040多个行业前列，成轻工业的重要多个行业前列，成轻工业的重要 支柱产业。支柱产业。 2.2.12.2.1 国内家居行业的发展趋势国内家居行业的发展趋势 预测中国家居行业未来发展趋势预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响，对家居物流市场的发展影响 较大。较大。 趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网 及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多 的企业开展的企业开展BTOCBTOC业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟 体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自DIYDIY产品，在线下单、产品，在线下单、 在线支付等功能。一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。在线支付等功能。一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。 无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。 趋势二、中国会出现巨大的趋势二、中国会出现巨大的“银丝银丝”市场。所谓银丝市场，就市场。所谓银丝市场，就 是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前 已进入老龄化社会，老年人口总数已达已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.61.6亿之多。珠三角频发的亿之多。珠三角频发的 “劳工荒劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握 这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝 市场的宝贵机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年市场的宝贵机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年 轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于 老年人移动物品）的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能老年人移动物品）的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能 让轮椅转圈的卫生间等。让轮椅转圈的卫生间等。 这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。 趋势三、家居建材行业内品牌集中度高趋势三、家居建材行业内品牌集中度高 ，像成熟的，像成熟的ITIT行业和家行业和家 电行业一样，只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在，并电行业一样，只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在，并 且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国 家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企 业挤在里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在一定时间，但洗业挤在里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在一定时间，但洗 牌的时间早晚要到来，行业内只剩下几个大品牌、大集团，占据绝牌的时间早晚要到来，行业内只剩下几个大品牌、大集团，占据绝 大部分的市场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几大部分的市场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几 乎没有国际大品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的乎没有国际大品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的 规范，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家规范，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家 居建材市场，与中国企业一起切分市场蛋糕。居建材市场，与中国企业一起切分市场蛋糕。 趋势四、家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战趋势四、家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战 胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电 行业现在是行业现在是“美苏（国美、苏宁）争霸美苏（国美、苏宁）争霸”，国美、苏宁两大渠道巨，国美、苏宁两大渠道巨 头，垄断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯头，垄断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯 狂扩张的红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸狂扩张的红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸 主的地位已经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待主的地位已经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待 时日。时日。 趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化 的品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提的品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提 高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类 （业务范围可能横跨家具、地板、陶瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、（业务范围可能横跨家具、地板、陶瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、 木门等多品类）的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业，木门等多品类）的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业， 凭借强大的品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。一些专注凭借强大的品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。一些专注 于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业 化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大 企业集团同台竞技，立于不败之地。企业集团同台竞技，立于不败之地。 趋势六、对家居建材行业里的企业来说，定位在两头：低端和趋势六、对家居建材行业里的企业来说，定位在两头：低端和 高端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的高端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的“中端中端”的的 企业和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。企业和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。 2.2.22.2.2 国内建材家居市场的发展趋势国内建材家居市场的发展趋势 当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功 能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市 场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。 这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影 响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范， 市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务， 在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分 离。其发展趋势大致是：离。其发展趋势大致是： 发展趋势之一，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将发展趋势之一，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将 向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在 商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档 偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地 区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展、在城市边区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展、在城市边 缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。一些著名缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。一些著名 品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而 形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。 发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商 小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断 扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市 场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营 销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环 境、市容场貌得到根本的改善。境、市容场貌得到根本的改善。 发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的 专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。 发展趋势之四，物流作为一向独立的产业将越来越被人重视。发展趋势之四，物流作为一向独立的产业将越来越被人重视。 建材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物建材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物 流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力 的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流 产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化 的、现代化、社会化的一个产业。的、现代化、社会化的一个产业。 发展趋势之五：建材超市将得到较快的发展。建材超市的业态发展趋势之五：建材超市将得到较快的发展。建材超市的业态 主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大， 而对批发为主的市场的影响相对要小得多。而对批发为主的市场的影响相对要小得多。 发展趋势之六：厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。目发展趋势之六：厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。目 前，建材产品的技术、质量、外观、环保、售后都成为市场上最主前，建材产品的技术、质量、外观、环保、售后都成为市场上最主 要的竞争要素，这对于经销商产品销售、服务能力提出了更高的要要的竞争要素，这对于经销商产品销售、服务能力提出了更高的要 求，只有真正专业的经销商，才能真正了解产品的性能和提供完善求，只有真正专业的经销商，才能真正了解产品的性能和提供完善 的服务。在这样的情形下，以往的销售、服务相分离的渠道运营模的服务。在这样的情形下，以往的销售、服务相分离的渠道运营模 式已经不适应消费者一体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提式已经不适应消费者一体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提 供统一的销售和维修服务。也就是说，行业的技术更新和售后服务供统一的销售和维修服务。也就是说，行业的技术更新和售后服务 要求厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。要求厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。 发展趋势之七：二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。随发展趋势之七：二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。随 着国内经济和建材市场的发展，国内一线大城市市场主战场的竞争着国内经济和建材市场的发展，国内一线大城市市场主战场的竞争 日益激烈，而幅员广阔并且增长迅速的二三级市场，成为各大建材日益激烈，而幅员广阔并且增长迅速的二三级市场，成为各大建材 厂商瞄准的下一块厂商瞄准的下一块“肥肉肥肉”。虽然单个二三线城市的销量远远不及。虽然单个二三线城市的销量远远不及 北京、上海等大城市，但聚沙成塔，许多二三级市场加在一起，在北京、上海等大城市，但聚沙成塔，许多二三级市场加在一起，在 绝对数量上的优势将使厂商对其垂涎不已。一些品牌为了避开主流绝对数量上的优势将使厂商对其垂涎不已。一些品牌为了避开主流 城市的激烈竞争，便选择在二三级城市进行布局，企业欲在今后突城市的激烈竞争，便选择在二三级城市进行布局，企业欲在今后突 围低迷市场，占领二三级市场已成为未来取胜的关键。围低迷市场，占领二三级市场已成为未来取胜的关键。 2.2.32.2.3 政策政策-信阳家居市场爆发式成长的催化剂信阳家居市场爆发式成长的催化剂 1 1、一号文件拉开中国城镇化大幕，三线城市家居市场兴旺、一号文件拉开中国城镇化大幕，三线城市家居市场兴旺 20102010年年1 1月月3131日，备受瞩目的日，备受瞩目的20102010年一号文件终于公之于众。这年一号文件终于公之于众。这 份文件推出了多项政策：增加份文件推出了多项政策：增加“三农三农”投入、扩大良种补贴范围、投入、扩大良种补贴范围、 加快新农保步伐、加快城镇化建设等惠农、强农政策。加快新农保步伐、加快城镇化建设等惠农、强农政策。 但其中最大的亮点莫过于如何放宽户籍制度限制，推进城镇化但其中最大的亮点莫过于如何放宽户籍制度限制，推进城镇化 改革。改革。 一号文件中相关方面的政策也提到一号文件中相关方面的政策也提到: :要促进特色产业、优势要促进特色产业、优势 项目向县城和重点镇集聚，完善加快小城镇发展的财税、投融资等项目向县城和重点镇集聚，完善加快小城镇发展的财税、投融资等 配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。 这意味着农村经济将由单轮驱动变成双轮驱动（新农村建设与这意味着农村经济将由单轮驱动变成双轮驱动（新农村建设与 城镇化），形成大中小城市和小城镇协调发展、城镇化与新农村建城镇化），形成大中小城市和小城镇协调发展、城镇化与新农村建 设良性互动的局面，将促进三线城市家居市场的兴旺。设良性互动的局面，将促进三线城市家居市场的兴旺。 2 2、建材下乡建材下乡直接拉动县乡家居市场的繁荣直接拉动县乡家居市场的繁荣 20102010年年1 1月月3131日，中发日，中发2010120101号文件正式发布，提出：抓住号文件正式发布，提出：抓住 当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建 房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡建材下乡，鼓，鼓 励农民依法依规建设自用住房。建材下乡政策，成为继家电下乡和励农民依法依规建设自用住房。建材下乡政策，成为继家电下乡和 汽车下乡之后，又一项拉动消费的惠农政策。汽车下乡之后，又一项拉动消费的惠农政策。这将这将直接拉动县乡家直接拉动县乡家 居市场的繁荣。居市场的繁荣。 3 3、河南省村庄布局规划将引发农村村镇建设高潮、河南省村庄布局规划将引发农村村镇建设高潮 自自20092009年年1111月以来，我省启动了村庄布局规划项目，止于月以来，我省启动了村庄布局规划项目，止于20102010 年年3 3月月2323日，全省除不需要编制村庄布局规划的日，全省除不需要编制村庄布局规划的1111个县（市、区）外，个县（市、区）外， 其余其余147147个县（市、区）目前已经全部编制完成村庄布局规划。据报个县（市、区）目前已经全部编制完成村庄布局规划。据报 载，我省将在进一步完善村庄布局规划的基础上编制县（市）域村载，我省将在进一步完善村庄布局规划的基础上编制县（市）域村 镇体系规划。并确保在年底前完成乡镇和中心村（社区）规划任务。镇体系规划。并确保在年底前完成乡镇和中心村（社区）规划任务。 将引发新一轮农村村镇建设高潮将引发新一轮农村村镇建设高潮 4 4、信阳的新农村建设对家居产品的需求大旺。、信阳的新农村建设对家居产品的需求大旺。 近年来，信阳市先行先试，大胆创新，在农村土地流转、农村近年来，信阳市先行先试，大胆创新，在农村土地流转、农村 资金投入、农民专业合作组织、农村社会保障、农业产业化等方面资金投入、农民专业合作组织、农村社会保障、农业产业化等方面 探索出了许多成功经验。如新县的土地流转、商城的农民专业合作探索出了许多成功经验。如新县的土地流转、商城的农民专业合作 组织、光山的土地信用合作社、浉河区的组织、光山的土地信用合作社、浉河区的“林业银行林业银行”、平桥区的、平桥区的 新型农村合作医疗改革等都走在河南省农村改革的前列。新型农村合作医疗改革等都走在河南省农村改革的前列。20092009年年4 4月月 2222日，河南省委、省政府正式确定信阳市为河南省农村改革发展综日，河南省委、省政府正式确定信阳市为河南省农村改革发展综 合试验区。这是目前全国唯一的省辖市农村改革发展综合试验区。合试验区。这是目前全国唯一的省辖市农村改革发展综合试验区。 农村改革发展综合试验区的建设将进一步促进住宅业的兴旺，农村改革发展综合试验区的建设将进一步促进住宅业的兴旺， 从而带动家居市场的繁荣。从而带动家居市场的繁荣。 2.32.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 本项目符合同鑫科技公司及本项目符合同鑫科技公司及*家居公司的发展战略和发展目标家居公司的发展战略和发展目标 的需要，符合合理配置和有效利用资源的要求。的需要，符合合理配置和有效利用资源的要求。 2.3.12.3.1是实现同鑫科技公司发展战略和发展目标的需要是实现同鑫科技公司发展战略和发展目标的需要 同鑫科技未来的发展目标是：坚信信阳市未来发展的美好前景，同鑫科技未来的发展目标是：坚信信阳市未来发展的美好前景， 做强做好信阳市