年上半年工作总结及下半年工作计划.doc

住宅项目部2015年上半年经营活动分析及工作总结上半年，在公司的正确领导下，在各部门的配合下，项目部结合公司年初制定的各项生产计划和工作安排，认真进行组织和实施，紧紧围绕公司的经营目标开展各项工作，现将上半年的经营活动及工作实施情况主要汇报如下：一、经营活动情况分析1-6月份营业总收入为13.65万元，支出为71.84万元，物业费收缴率9.8%，盈亏额为-58.19万元，待收费用为251.56万元。其中:1-3月份收入为13.65万元，支出为71.84万元，盈亏额;4-5月份营业收入为，支出为71.84万元，盈亏额；清缴往年费用61466.00具体情况如下：一、1-6月份营业收入：150134.60元。项目收费项目实际收入（元）待收（元）收费比例备 注住宅物业费372031.461199460.052%住宅电梯费33276.00306961.722%物业费106699.00253680.005.5%电梯费19516.00119654.004%车位管理费16320.00218350.00 21.4%垃圾清运费1700.00公共性服务收入3190.00 小计150134.602098105.77 5.2%物业费87105.50417522.004.6%公共性服务收入300.00小计20482.00417522.004.6%总 计136471.002515627.779.8%二、营业成本：718363.34元。其中：科目项目费用名称1-3月实际支出（元）备注主营业务成本人工工资73686.00劳务费77855.66劳务派遣人员各项保险及福利17890.57养老、医疗、失业、生育、公积金登劳保费3560.00保安保洁承包费228881.00按保洁保安人数摊销4-5月份费用电梯维保费22400.0011200元/月、一640元/月维修材料费6317.00主要为日常维修水、暖、电及保洁清洁用品材料公共维护费1559.00维修费1855.00设备维修费电费26838.88同比一季度下降2万元左右水费9993.16 清洁用品2238.00二次供水检测费287.00 5号、11号楼各1个电话费750.44宽带和固话费管理费3936.27办公、差旅、工会、教育经费小计612647.75 工资9900.00各项保险及福利618.6材料和工器具1500.00 电费6288.33 水费358.68 保安保洁承包费21400.00清洁用品600.00 电梯检测费2700.00 电梯维保费1920.00 二次供水检测费150.50 小计105715.59 总计718363.34三、盈亏情况具体分析 （一）物业费收缴率较低（9.8%），但4-5月份收费同比一季度有所好转，相关情况简要汇报如下：一是2/3的业主和租户习惯性地基本都在5月份陆续缴纳，每年的一、二季度收费都相对较差；二是2015年调整物业服务费后部分业主不理解，通过物业公司和业主委员会相互配合积极对有意见和不了解情况的业主及时沟通解释取得了部分业主的理解与支持；2、4-5月份公司对往年的一些遗留问题进行了妥善处理，个别住户及时缴纳了往年和2015年物业费，现已入户维修10户，协调补偿处理14户，还有18户正在积极协商解决；家中出现入室盗窃不交物业服务费共10户，现已通过调解处理了2户，相关费用已结清，剩余户正在提请诉讼中；树木遮阳及小区进车等问题不交服务物业费共11户，4月份对部分树木进行了必要的修剪，取得了个别业主的支持和理解，计划近期要对因进车问题和小区暖管改造及2#楼施工扰民等相关住户进行约谈和入户走访工作，妥善处理不必要的矛盾，争取做好利于物业费收取的前期工作； （二）各项主要费用支出原因分析1、维修材料费7817元，主要用于处理小区和公寓4-5月份418项各类大小报修。其中，小区公共设备设施维修、安防监控、消防联动系统等345项；公寓维修35项；公寓维修38项，平均成本较一季度有所下降，后期将继续加强成本控制、修旧利废，在保证维修服务质量的同时，逐步降低相关费用。2、4-5月份电费 33127元，平均费用同比一季度下降约（3000元），主要是夏季来临后保安值班室电暖器关闭和公共照明（路灯、草坪灯）夜晚开启时间变短，再者对部分设施进行了节能改造，今后仍需加强精细管理，通过优化照明开关时间和控制方式来逐步节约用电。 3、公共维护费和维修费3454元，同比一季度减少了3366元；2015年上半年即将结束，物业费收取工作有待加强，近期计划：一是对小区未交费住户和涉及维修专项资金使用范围内车库车位优惠销售的情况一并短信群发告知相关业主；二是根据往年收费情况有针对性的对部分业主通过上门、电话、短信、送小礼品等方式进行物业费收缴；三是对业主和业主委员会提出一些在物业公司义务范围内的合理意见建议妥善解决，和谐相处便于物业费的收取；四是按照经营目标责任书，将物业费收取工作按月、季度逐步分解到物管员，以监督考核机制促收费；五是加强保安保洁服务质量的管理，确保安防及秩序维护工作落实到位；六是对小区内部分草坪进行补植，搞好环境绿化工作；七是积极与物业办沟通联系，并做好相关业主的意见征询工作，待维修申请批复后尽快予以实施。二、工作实施情况1、客户服务工作 （1）加大了各环节之间的协调组织力度，减少内耗等人为因素，督促检查任务落实完成情况，确保服务各环节的协调理顺。认真审视每天的工作，改进不合理的工作流程，遇到问题及时沟通解决。全力提高工作效率和工作质量。 （2）按照“精细化管理”、”规范化服务”的理念，围绕项目部的工作核心，根据公司和项目制定的工作计划和目标，开展各项服务、管理、培训工作，并针对原有存在的不足之处加强培训、考核力度，逐步予以改善。 （3）客户服务的工作重点是费用的收缴。由于一些沉积的历史遗留问题如：往年家中被盗，未解决的工程维修问题，与个别服务人员存在矛盾等，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业服务费用，为此客服班耐心细致有针对性的做业主的工作，协调各部门解决业主户内存在的问题；采取上门走访、电话回访、赠送小礼品等方式，了解业主需求和普遍关注的热点问题，及时予以跟进处理，得到部分业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率，客服班根据领导的部署要求从3月份到目前共征询业主满意度意见调查表( )份，满意率为，情况如下： （4）为确保2015年申报的3项专项维修资金的尽快顺利实施，积极征求业主表决意见。2#楼消防外网管道维修已做 份，还需征询意见 份；小区安防对讲联网系统维修已做 份，还需征询意见 份；玻璃幕墙维修已做 份，还需征询意见 份；此项工作争取在近期内完成。 2、工程维修工作 （1）积极与业主沟通、协调，处理往年遗留的工程维修问题，征得业主的谅解，个别业主放弃了索赔要求，有些业主大幅度降低了索赔的要求，取得了较好的效果。从今年五月份开始，安排外协维修人员对需要维修遗留事项进行了及时的处理， （2）抓安全生产不放松，杜绝安全隐患。维修部在安全生产工作方面进行了重点强化，将安全生产工作列入日常工作日程，把实践与培训、操作规程相结合，让职工了解安全生产工作的重要性和安全生产的基本常识，从根本上杜绝隐患。上半年发生设备安全事故0起，人身安全事故0起。 （3）维修工作涉及到水、电、以及部分低值易耗品的使用与管理。在上半年的工作中，维修部加强管理，严格杜绝设施设备的跑、冒、滴漏的发生，在节约水电能源消耗上功夫，对能耗较大的设备进行了可操作的技改，及时对出血点查找消缺，较往年节约电费约2万元。 （4）工程部在其它兄弟部门的支持配合以及部门全体员工的努力下，较圆满的完成了工程服务和工程维护两大工作，确保了小区各设备设施、水、电、气的正常运行，以及工程返修工作的顺利进行。 （5）加强对电梯维保工作的督察力度，要求维保人员从3月份开始对电梯的运行舒适度及安全性能等方面逐个进行系统性调试，对个别电梯磨损严重的靴衬予以更换和调整，确保电梯安全高效运行。1. 二是工程维护。我们对灯柱以及电力井盖进行了油漆翻新，并对所有水景喷头、灯光设施以及S5锅炉房高层供水泵房以及消防泵房进行了检查并及时的维修，确保园区水景以及外围灯光的正常运行。并采取上门服务的方式，11年上半年共计完成了各种维修单5000余份。同时，二期、三期样板房的日常维护工作也有条不紊的进行着。 3、秩序维护安全管理 （1）秩序维护部的主要工作就是做好公共部位的秩序维护管理、交通管理、消防管理的“三管”工作。上半年，秩序维护部解放思想、实事求是，小区业主家中发生治安事件0起、刑事案件0起、盗窃事件3起、火险事故0起，已处理6月份发生盗窃赔偿事件2起，未处理的盗窃事件为3月份发生，因金额较大协商未达成一致，只能通过第三方调解处理。 （2）为了确保小区的安全防范工作持续提升，秩序维护工作加强了管理力度，针对安全漏洞制定了相应的管理方案，加强装修、来访、出租等方面流动人员出入管理。实施亲民、便民服务，必要时为业主推送沉重物品；业主家中出现跑水、漏水情况时帮助清理积水等。 （3）预防为主、防消结合的消防安全方针时刻贯彻于管理工作中，1月份至今对小区楼宇内的消防器材全面检查6次，并认真做好相关记录，对发现的消防安全隐患和消防设备故障及时告知相关责任人处理。组织相关人员进行消防应急预案演练、消防安全知识的培训，有效提高火灾的防控能力，规避了消防风险。4、绿化养护工作绿化班对1#.3#.6#楼业主反映遮阳的和较高的树木进行必要的修剪，补植部分秃斑的草坪500平米，对草坪、绿篱、灌木及树木等进行虫害消杀。修剪草坪、树木、绿篱共3次，由于、时下用水量较大供水压力较低，为缓解小区多层住户用水压力不足问题，只能错峰和频繁浇灌草坪。绿化面积4万多平米，绿化养护人员严重不足，建议近期能否雇佣些劳务人员对其它部位的草坪进行及时补植，美化小区绿化环境，提升业主对绿化工作的满意度。 5、环境卫生工作 清洁工作上，首先对员工进行了培训，并派物管员员每日督促