徐州国基城邦项目市场调研报告.doc

徐州“国基城邦”项目市场调研报告上海百马房地产顾问有限公司目 录序 言第一章、徐州市宏观情况简述一、徐州城市简介二、徐州经济发展概况三、徐州规划发展简述第二章、徐州房地产市场概况一、近年土地出让情况二、近年市场供需情况三、08年徐州房地产发展趋势第三章、徐州市城区市场分析一、区域板块市场分析二、重点个案分析三、区域市场小结第四章、项目地块情况一、项目地块及周边环境简析二、项目经济指标简析第五章、目标客群定位结 语序 言百马为能获得参与贵公司徐州市“国基城邦”项目营销企划初步方案的机会表示衷心的感谢。本报告在研究整体市场、区域市场、周边环境的基础上，结合项目实际情况及规划设计，对项目的产品提出了一些建议，以期能给贵司项目运作提供一定帮助。由于时间的关系，本报告不足之处难免，我司相信，若能与贵司进一步沟通，定能将项目打造成徐州地区的经典项目！第一章、徐州市宏观情况简述一、徐州城市简介1、徐州市区位情况： 徐州市位于江苏省的西北部，东经1162211840、北纬33433458之间。东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁“，素有“五省通衢“之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。2、徐州市人口概况：2007年末全市常住人口872.07万人，比上年末下降1.0%，年末全市户籍人口916万人。其中，云龙区面积118平方千米，人口 29万人。鼓楼区面积212平方千米，人口 38万人。九里区面积98平方千米，人口 25万人。贾汪区面积 690平方千米，人口 49万人。泉山区面积62平方千米，人口 43万人。邳州市面积2088平方千米，人口161万人。新沂市面积1571平方千米，人口 96万人。铜山县面积1856平方千米，人口118万人。睢宁县面积1767平方千米，人口132万人。沛县面积1349平方千米，人口115万人。丰县面积1446平方千米，人口110万人。二、徐州经济发展概况1、徐州市经济概况 由中国社会科学院发布的中国城市竞争力报告显示：2007年，徐州在中国200个城市中排名第42位，处于江苏省北部各城市领先位置。这份报告还显示徐州在“文化竞争力”、“区位竞争力”、“环境竞争力”等方面排名比较靠前，其中文化竞争力排名全国第10位。有关专家指出，徐州竞争力稳定增强，预示了较大的发展潜力。 徐州区位优势明显，资源丰富，工业基础雄厚，科教实力较强，招商引资环境优越，经济社会发展正焕发着勃勃生机。在中国区域经济格局中，徐州处于东部沿海开发和中部崛起、西部开发的连接带，是长江三角洲与环渤海湾两大经济板块的结合部，具有显著的东靠西移、南北对接、双向开放、梯度推进的区位战略特征。同时，徐州也是江苏省沿东陇海线产业带开发建设的重点地区，江苏省将沿东陇海线产业带的建设作为江苏区域经济发展的重大战略，正在采取一系列强有力的措施加速推进，努力把沿东陇海线产业带建设成为江苏区域经济新的增长极，让徐州成为沿东陇海线上具有承东启西、沟通南北战略优势的经济发展“活力之城”。2007年，徐州实现GDP1429亿元，增长15.1%，第一次赶上和超过了江苏省平均增长速度；人均GDP实现16258元，增幅比全国高出5.8个百分点，绝对值超出258元，第一次赶上和超过了全国GDP平均水平。在中国社科院公布的内地城市综合竞争力排名中，徐州名列第33位，比2003年前进了17位，与北京、沈阳等15个城市一起被评为综合竞争力稳步提升的城市。 徐州工业已经基本形成了机械、建材、化工、食品为四大支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系，3家企业名列中国最大500家企业，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居中国或江苏省第一，徐工集团、天宝集团、维维集团是中国同行业生产规模最大的企业。徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货、王府井百货等国内外知名商家纷纷入驻，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“商贸中心圈”。 近年来，徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略，使全市经济社会快速发展。徐州目前已基本形成了以工程机械、建材、化工、食品为支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系。 2007年城市居民人均消费支出4747元，增长19.9%。城市人均住房建筑面积比上年增加0.76平方米。农民人均现金支出2194元，增长21.5%，同比提高5.4个百分点。 2007年全市城镇居民人均可支配收入7695.4元，同比增长19%，居全省第4位，农民人均现金总收入为2844元，增长16.5%，居全省第3位，城乡居民收入增长均为近年来较好水平。徐州境内矿产资源十分丰富，已探明的主要矿产储量有：煤炭39亿吨（预测储量69亿吨以上）、石灰石250亿吨、岩盐5.53亿吨（预测储量21亿吨）、石膏矿3.2亿吨(预测储量44.4亿吨)、钾长石21亿吨,此外还有大理石、石英石、磷矿石、重晶石等30余种矿藏资源。徐州是国家和省重要的农业生产基地,拥有国家级和省级农业生产和加工基地10多个。盛产优质稻麦、棉花、蚕茧、肉牛、肉兔、山羊、水产品以及苹果、梨、银杏、苹果、板栗、白蒜、芦笋、牛蒡、山药、何首乌等优质水果和特种蔬菜，2003年主要产品产量:粮食210.44万吨、棉花4.43万吨、油料10.29万吨、蔬菜835.37万吨、水果80.57万吨、肉类42.41万吨、奶类15.50万吨、禽蛋38.55万吨、水产品14.73万吨、蚕茧1.52万吨。“淮海食品城”已经成为淮海经济区最大的食品批发集散地。徐州对外贸易发展迅速，来徐投资的客商遍布法国、德国、美国、日本、东南亚及台湾、香港等40多个国家和地区，其中包括美国的卡特彼勒公司、德国的利渤海尔公司等世界著名的大公司。投资领域涉及能源、机械、电子、化工、冶金、轻工、纺织、食品、房地产及餐饮等行业。工程机械、汽车音响、球墨铸铁管、灯泡、纺织品、服装、丝绸、真皮箱包、工艺品及速冻猪肉、水产品、蔬菜和水果罐头等，畅销欧美、东南亚、中东等56个国家和地区，享誉国际市场。徐州已经成为全国优秀旅游城市,随着旅游景点在逐年增多，两汉文化,战争文化,山水文化旅游文化的逐步形成,旅游业也在逐年发展。每年接待过夜者海外游客约4万人，国际旅游收入约2200万美元。2、徐州交通 徐州交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，即将建设的京沪高速铁路在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳等国内10多条航线；鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。公路： 全国地级城市罕见的22条主干、四环线和90条县乡公路格局。国道：1、311国道（徐州西峡）全长：1748公里 2、104国道（北京福州）全长：2024公里 3、205国道（山海关广州）全长：3160公里 4、206国道（烟台汕头）全长：2375公里 5、310国道（连云区天水）全长：1613公里 高速公路：1：连霍 2：京沪 3：京福 4：徐宁 5.徐济（建设中）铁路：京沪陇海铁路交点，及京沪徐兰高铁交点，作为“中国铁路之咽喉”，南来北往徐州，乘火车极为方便。 1：徐州是全国第二大铁路枢纽 2：他是中国第七大火车站（前六名是1.北京2.郑州3.上海4.广州5.深圳6.武汉）3：徐州北是中国最高等级编组站（双向三级六场）之一，全国八个。4：是中国京沪铁路的重要中心站点 5：是中国陇海铁路的重要中心站点 6：是中国最高等级高速铁路京沪线（建设中）中心站点及徐兰高铁的东起点（规划中）航空：徐州观音机场简介绍-是淮海经济区最大的民用机场。航站楼建筑面积为2.3万平方米，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小时客流量800人次的需要。飞行区技术等级4D级，拥有全天候航管、导航、气象、通讯、灯光等配套设施。在全国142个营运机场中，可起降747大型客机以上的空港只有17个，观音机场就是其中之一排名约12。 观音机场现已开通北京、上海、深圳、广州、昆明、海口、成都、大连、厦门、温州等城市的航班。航运： 1：徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一2：万寨港是国家级内港。 3：邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任！是华东能源的重要集散地，年吞吐能力为2000万吨。 4：徐州城内共有河流213条，其中已定级航道51条，总里程1065.2公里，其中国家级、省级航道各1条。 三、徐州规划发展简述徐州城市发展的整体战略是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。“双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心老城区；潘塘古黄河地区未来徐州市的新区徐州新区，也是城市的行政、商务中心。“五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到300万人。规划定位： 现代化特大城市 完善老城区建设新中心 位于主城区东南部的新城区已经启动建设，新城区规划面积50平方公里，起步区10平方公里 响应江苏省“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略布局 体现“城市化、现代化、生态化”发展趋势 制定“双核心、五组团”的空间格局，搭建城市快速成长架构 2020年规划市区人口300万人、主城区220万人徐州新城规划：徐州新城区定位为商务政务创新区。新城区建设，坚持功能和形态建设并重，以行政中心区、中央活力区、高教集聚区和现代物流园为主体，五年基本建成14平方公里起步区，初步形成商务政务高效、现代产业集聚、公共服务设施较为配套的现代化新城区。新城区内加快推进“四纵五横”主干路网和对外交通通道建设，规划建设轨道交通，力争开工建设连接新老城区的轻轨线路。实施新城区水厂、热电厂和污水处理厂、大型垃圾转运站等市政工程，配套建设学校、医院、娱乐、文化、体育、商贸等服务设施。依托自然山水资源，重点建设大龙湖公园等工程，高标准构建城市生态体系，精心打造城市与自然空间相互渗透的生态绿城，基本形成现代化新城区框架。远景目标打造徐州都市圈徐州都市圈是江苏省于2000年在全省城市工作会议上提出的，为全省三大都市圈之一。范围包括：江苏省的徐州市，连云港市，宿迁市；安徽省的宿州市，淮北市；山东省的枣庄市，济宁市的微山县；河南省商丘市的永城市，共涉及8个地级市，其区域构成以江苏省境内为主体。空间组织：核心层以50KM为半径，包括徐州市区和铜山、邳州、沛县三县（市）；紧密层以100KM为半径，包括徐州市睢宁、丰县、新沂，宿迁市，商丘市的永城市，安徽的宿州市和淮北市，山东的枣庄市和济宁市的微山县。铜山区域规划规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里，其中中心城区建设控制范围约88平方公里。功能定位： 徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。徐州经济繁荣、城市发展迅猛，东部及东南部区域是今后发展的主要方向。第二章、徐州房地产市场概况一、2007年徐州市土地出让情况土地出让密度加大2007年全市共推出46宗土地，相比历史上成交数量最多的2006年（全年推出27宗土地）还要多19宗。全年出让面积和成交总价创历年以来最高。其主要是因为近年来出让土地供应量逐年加大。徐州的土地出让市场于2001年起步，经过这几年的规范和完善，并逐步把原来一部分协议出让的土地纳入市场，进行招、拍、挂，出让土地供应量随之加大。另外，目前徐州新城区发展与老城区改造并举，并努力建设成为淮海经济区的区域中心城市，经济的高速发展也是土地出让加速的契机。土地出让价格大增2007年地价的走势较去年有较大的涨幅，许多地块土地价格翻番。如新城区7号地块以147.9万元/亩的高价成交，比去年初香港恒基兆业在新城区拿到的地块66万元/亩翻了一番，土地价格的上涨主要是由于徐州土地的需求量较大，开发企业看好徐州房地产的投资环境及市场潜力，并且随着国家的宏观调控，一些大型的房地产企业开始由一线城市转战二、三线城市，徐州作为二、三线城市的代表，各开发企业对徐州市场未来的预期长期看好。新城区出让地块最多2007年推出的6862.5亩土地，其中新城区和金山桥开发区占到了53%以上，新区的开发和老城改造的比例基本持平。今年新城区共推出12宗3292.23亩土地，较去年增长了38%。新城区将被打造成为新的经济、政治中心，发展空间更为广阔，基础设施、服务设施、医疗、教育等配套设施的建设，土地需求的潜力很大，政府的大力发展同开发商的看好不谋而合。1、2007年徐州市土地供应情况2007年徐州市土地出让共计457.5万平方米，其中出让面积最大的为十月份，为130万平方米，其次是9月份，成交90.7万平方米，成交面积较为可观；最小成交面积月份为今年1月和2月，出现零成交面积，其次是11月份、4月份、5月份、7月和8月份，土地成交面积分别为4万、5.5万、12.9万、21万、7万和25.7万，均在30万平方米以下，全年各月土地出让走势较不平稳，起伏较大。2、2007年徐州市土地成交情况2007年徐州土地成交共计521万平方米，其中成交面积最大的为十月份，为126万平方米，其次是2月份，成交103.7万平方米，成交面积较为可观；最小成交面积月份为今年6月和12月，出现零成交面积，其次是1月份、4月份、8月份和11月份，土地成交面积分别为2.3万、5.5万、5.9万和8万平方米，都仅为10万平方米以下，全年各月土地成交走势较不平稳，起伏较大。 2007年徐州市土地的成交价格除6月份和12月份为零成交以外，受区位、用地性质及周边环境等因素的影响，全年价格波动较大，个别月份出现开发商高价夺地的情况，土地成交价屡创新高，今年土地成交均价最高为4月份的306万元/亩。二、近年市场供需情况2007年全年徐州市商品房供应量为256万平方米，成交量为212万平方米，供求比近1：1.2，总体呈现平衡状态。进入07年以来，供应量最大的月份为8月份，供应量达到32.5万平方米，其次是12月份的31万平方米、9月份的25.3万平方米和6月份的25万平方米；全年商品房成交以8月份的25.7万平方米为最高，其次是7月份的22.2万平方米和9月份的20.7万平方米，出现淡季不淡、旺季不旺的反常局面；但整体的供求关系还是趋于平衡，其成交价格上半年基本保持平稳，随着下半年成交量的上升，其成交价格也有一个明显的涨幅，但10月份以后随着政策的打压成交价格有了明显的回落。 07年商品房市场出现一定反常，主要是与徐州的经济发展和刚性消费需求有关，使得除2月份春节期间去化量明显较低以外，其他月份较为平稳，且在7、8、9三月出现销售膨胀现象，而10月份以后，全国房地产市场受政策打压，徐州市场也受到相应的影响，市场供应与去化均出现一定幅度的下降，至年底都一路走低，但徐州房地产市场的消费还存在较大支撑，预计08年徐州楼市会保持平稳上升的态势。 三、08年徐州房地产发展趋势1、房屋销售价格将保持稳步上涨近年来，徐州市房地产市场十分活跃，新开发楼盘基本上是一开盘甚至尚未开盘就呈现出火暴的局面。如：河北荣盛集团在西区开发的“阿尔卡迪亚”，苏商实业在东区开发的“御景湾”等住宅项目，都是要求缴纳数额不菲的订购金以后才有可能购买到。尽管其开盘价格都已经很高，但这些楼盘的价格依然“涨”劲十足，甚至呈现“十天一小涨，一月一大涨”的态势。虽然08年国家宏观调控还将继续，但从07年起调控的情况来看，政策重点已经转移到住房保障体系的建设方面，房价不再是调控的重点，商品房市场的价格机制将会更加市场化，因此在徐州市加大城市发展力度的大背景下，未来徐州市商品房的价格还将保持一个稳步上仰的态势。2、土地出让将集中于老城区从整体规划来看，与2007年土地出让新老城区各占一半不同，2008年，土地出让将集中于老城区。2008年，计划出让土地8000亩左右，其中新城区约1000亩，开发区约1500亩，老城区约5500亩。其主要是由于，目前新城区的框架已基本铺就，商业、居住、办公等主要设施配套已基本到位，08年主要是一些辅助配套设施的土地出让，因此土地出让数量将明显小于07年。而老城区的九里区今年将会有大量的土地供应，主要是因为九里区前期开发力度较小，考虑到规划发展的协调性，政府将在今年加大九里区的土地供应。3、保障性住房供应力度加大根据已出台的市重点工程建设文件，08年将建设经济适用房50万平方米，2008年2009年二年内将建设限价房120万平方米。而根据规划局编制的08年住房建设规划中，又将增加15万平方米的保障住房。第三章、徐州市城区市场分析一、区域板块市场分析1、中心区楼市领航中心市中心区域具有不可替代的地段优势，但缘于市场的不可预见性，及日渐高涨的土地成本促使后期项目风险投入加剧。中心区为徐州房地产传统黄金板块，优越的地段优势与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌。它强调居家与工作的便利，强调闹中取静，所谓“享受城市生活，最直接的就是住在市中心”，毋庸质疑这里将成为众多购房者的首选地段。同时稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨。市中心板块作为含金量非常高的区位，其风险也是存在的。首先，人们购房视野在不断拓宽，住宅向郊区发展，中心区能否获取市场，很大程度上取决其产品自身。其次，近年徐州土地拍卖价格的不断刷新，自然催生开发商土地成本的不断走高。前期的高投入势必带来后期的高风险。目前中心区域项目的销售均价都在5000元/以上，项目体量均较小，产品以小高层、高层为主，2、西区山水为贵城西板块因湖而名，因湖而起，成为徐州中、高端住宅发展的风向标。云龙湖水景作为徐州城西板块乃至全城区域的生态公园，有着不可替代的城市地位。该区域目前发展十分迅速，城西板块已成为徐州市中高端住宅的集中地。环拥徐州的标志性水景，开发商面临的不再是销售的压力，更需要担负起打造高端美宅、与水景山色相衬的社会责任；进一步完善建筑的品质与规划层次，使湖光山色的辐射范围更加广泛，将城西板块推上一个新的高潮。“成也萧何，败也萧何”，过度利用“环湖”的噱头，大肆宣传“湖景美宅”，反而会导致购房者忽略项目自身的其他特性，只以项目与水景的距离作为重要购房参考，也失去了行业之间建筑品质的竞争意义。同时，作为环湖而拥的热门楼盘，面对过多的炒房者，也极有可能导致不健康的营销进程与经验。目前区域大盘开元四季的销售价格在3600-4000元/，产品以小高层为主。3、东区举足轻重土地存量丰富，区域未来规划在城市发展中举足轻重。目前城东板块东三环至新城区交汇处还有相当的存量土地，在发展上有较大的空间；从民居资源来看，城东板块自上世纪90年代随着云龙区主要行政部门迁徙至东三环区域，便已形成了大型民居汇集区域，近年来配套设施的不断完善，市场需求量颇为雄厚。随着区域配套的日趋成熟，交通路网的建成畅通，东三环吸引了各路地产巨头竞相开发，地价、房价连创徐州之最。汉文化景区的建成，大大提升了该区域的居住环境。随着社会生活配套资源的不断完善，人们生活、居住、出行非常便利，区域优势彰显。目前该区域大盘绿地世纪城的销售均价每平方米已经超过4000元，产品以小高层为主。区域未来供应集中，市场竞争激烈，区域开发需以理性需求为导向，谨慎入市。4、南区厚积薄发自徐州楼市开始起步起，城南板块楼市就一直是徐州楼市的“火车头”。近两年来，铜山新区的崛起，凭着大学城完善的配套、与时俱进的开发理念和创新产品，城南板块仍然魅力不减，更显“风骚”。城南区域是徐州市“先规划后建设”的典型商住区域。按规划发展至今，已经形成了成熟优美的生活配套设施。南区板块以大学城等为依托，突出人文、艺术生态特色，凸显文化服务功能，构建现代文化消费区，成为一座以大学校区结合而成的小城镇，拥有以大学师生为主体的文化素质普遍较高的居民。它将凭借高雅的文化教育和现代的人文气息，营造成为一个最为活力四射的城市新区。开发商存在着“共有优势平台”上的公平竞争，全面提升楼盘品质、高附加值以应对房价带来的消费“多极化”分化的影响。此外，需适时采取紧缩性的开发策略，理性应对宏观调整。5、北区弱土不再 虽然目前北区的环境还有待进一步提升，但城北板块发展潜力是无庸置疑的，随着鼓楼区新规划建设的实施，城北板块正面临全新的机遇和变革。在鼓楼区规划建设下，城北区将以“两圈两轴三带”为支撑，按照打造“黄金城道”的目标，以中山北路全线规划设计为基础，加强全线基础设施建设，展壮大北三环钢材市场规模,打造古黄河文化休闲经济带，积极推进古黄河北岸兵魂主题公元建设，将北区建成美丽生态园。城北板块房地产发展较慢，早几年一直停留在较低层次上的发展。近两年，随着北区环境的逐步改善，以及规划的推进，城北板块的城市地位正在稳步提升，同时品牌发展商陆续加入北区地产开发，北区房地产逐步走出早年小打小闹的局面，正成为徐州房地产市场的一颗新星。今年下半年，随着华商清水湾地产项目的出现，北区房地产将面临着一个全新的发展契机。二、重点个案分析案名泉山森林海开发商中住佳展地产（徐州）有限公司项目地址铜山新区矿大南湖校区东南约1.5公里产品类型花园洋房、叠加别墅、联排别墅销售热划设计总占地面积1600亩总建筑面积1200000规划户数一期：1680户技术参数容积率：1.125，绿化率：36%户型主力户型三房二厅二卫、四房二厅二卫户型范围花园洋房：79-140，别墅：200-250配套项目配套森林海有游泳池、特色小店、中西餐厅、便利店等；有步行街，还有休闲广场、景观广场；幼儿园等也一应俱全。智能化系统电子监控系统、电子巡更系统、户外报警系统、中央门禁系统、三方应急通话系统、单元可视对讲系统、IC卡身份识别系统、电子车辆管理系统楼盘售价目前售价：2900-3300元/交房时间一期2008年底交房物业管理费/策划公司易居中国宣传重点南加州风格、退台式花园洋房、超大体量、原生态泉山森林公园物业管理/项目亮点纯正南加州风格社区、逐层退台式花园洋房、120万超大体量、3500亩原生态泉山森林公园案名绿地世纪城开发商上海绿地集团徐州置业有限公司项目地址产品类型多层、小高层销售热划设计总占地面积937亩总建筑面积1300000规划户数8000户技术参数容积率：1.52，绿化率：40%户型主力户型二房二厅一卫、三房二厅二卫户型范围90-130配套项目配套小区内部配套:会所,中小学:彭城中学、二十九中、二十一中,幼儿园:徐州幼师绿地双语幼儿园,综合商场:多功能商业步行街 易初爱莲,医院:云龙医院智能化系统电子监控系统、信息管理系统、楼宇可视对讲、智能安全防范系统楼盘售价目前均价：4000元/交房时间一期于2007年12月底交房物业管理费/策划公司远创整合推广宣传重点成熟生活氛围的超大型精品社区物业管理上海科瑞物业管理发展有限公司项目亮点品牌开发企业全力打造的超大型精品社区，区域各项配套成熟，发展潜力较大。案名开元四季开发商徐州开元名都置业有限公司项目地址泉山区徐州三环西路杏山产品类型多层、小高层、高层销售热85909999规划设计总占地面积880亩总建筑面积1037960规划户数9000户技术参数容积率：1.47、绿化率：34%、建筑密度：24.5%户型主力户型三房二厅一卫、三房二厅二卫户型范围98-125配套项目配套小区内部配套:会所,银行:中国工商银行,中国建设银行,中国农业银行,医院:徐州第六人民医院,其他:云龙湖,开元名都大酒店智能化系统电子监控系统、信息管理系统、楼宇可视对讲、智能安全防范系统楼盘售价目前均价3550-3950元/交房时间一期于07年12月15日交房物业管理费/策划公司/宣传重点龙湖区域内唯一为世人所瞩目的烫金版百万平米高尚住宅区物业管理/项目亮点百万平米大型社区，周边有云龙湖、凤凰山等自然景观优越案名华夏南山水镇开发商江苏华厦融创置地集团有限公司项目地址铜山新区黄河路、海河路产品类型多层、小高层、高层、商业销售热0516-82252222规划设计总占地面积150亩总建筑面积150000规划户数1400户技术参数容积率：1.5、绿化率：37%户型主力户型二房二厅一卫、三房二厅二卫户型范围92-128配套项目配套项目位于铜山经济开发区的主干道，东临铜山县总医院，正前方为约30亩的绿化区域智能化系统电子监控系统、电子巡更系统、户外报警系统、中央门禁系统、三方应急通话系统、单元可视对讲系统、IC卡身份识别系统、电子车辆管理系统楼盘售价多层：3200-3600元/，小高层：3130-3650元/交房时间09年年底物业管理费未定策划公司/宣传重点真山、真水、真境界物业管理/项目亮点当地品牌开发企业开发，项目品牌优势明显案名城置国际花园城开发商徐州城置有限公司销售中心中山北路8号房产展示中心产品类型花园洋房、多层、小高层、高层销售热划设计总占地面积1100亩总建筑面积1800000规划户数/技术参数容积率：2.5、绿化率：30%户型主力户型二房二厅一卫、三房二厅一卫户型范围目前推出的是6栋多层,户型从86-123平米配套项目配套金桥欧洲商业风情街、社区“左岸风情”商业街、特色国际学校智能化系统电子监控系统、信息管理系统、楼宇可视对讲、智能安全防范系统楼盘售价目前多层均价：3300元/、小高层均价：3500元/交房时间2009年下半年物业管理费/策划公司/宣传重点国际人居，远见城市未来物业管理/项目亮点徐州目前体量最大的项目，项目所在徐州经济开发区整体规划较好，未来发展潜力巨大。三、市场小结 徐州近年来经济发展迅猛，房地产市场处于一个稳步发展时期，住宅投资开发规模持续加速增长。 徐州城市发展的整体战略是“东进、南扩、北造、西延”，住宅市场主要是向城市的东面及东南方向为主。 近年徐州土地出让量增长迅猛，房地产开发力度加大，未来市场竞争激烈。 07年受宏观调控政策的影响，市场出现“淡季不淡、旺季不旺”的反常局面，但目前市场需求依然强烈，随着市场情势的日益明朗，预计08年楼市整体走势仍将会保持一个平稳上升的态势。 目前徐州的房地产市场主要分为东、西、南、北、中五大区域，其中东部与南部区域的整体规划较好，其发展空间也较大。而相对的北部区域由于是工业区，房产市场发展相对滞后。 从目前徐州各在售项目的情况来看，各项目的体量都相当巨大，动轧百万平米的项目在市场上已屡见不鲜，可见目前徐州市场已进入“大盘造城时代”，住宅市场正在从单一的价格竞争向综合品质的竞争过渡，一些注重小区规划、景观、建筑细部构造、住宅品质的项目将受到市场青睐。 目前徐州整体住宅市场产品仍旧已多层（花园洋房）为主，小高层与高层产品次之，户型面积在80200平方米分散广泛，中心区域内的项目户型面积较大，而区位较远的东、南部区域的项目户型普遍较小，以110左右的三房一卫及90左右的二房一卫为主。 目前徐州市住宅市场价格阶差较小，区位较偏远的南部新区售价在2900-3500元/左右，发展较成熟的东部区域均价在4000元/左右，而中心区域的一些高品质项目售价已突破5000元/。第四章、项目地块情况一、项目地块及周边环境简析泉山国家森林公园中新森林海铜山龙腰山汉泉山庄久隆凤凰城铜山县政府中国矿业大学中山路延长段南 三 环 路云龙湖本 案 项目位于徐州市中山南路与黄河路交会处，毗临泉山森林公园、矿业大学南湖校区。 地块占地551亩，总建面积近60万平方米，分三期开发。地块呈长条型，整体形状规整。 项目地块目前已破土动工，一期三幢小高层已出地面，建至8层左右，