志高国际SHOPPINGMALL商情调研数据汇总报.doc

第一阶段商业格局市场调研一、 调研范围及商圈划分在对泰安整体商业市场的宏观了解基础上，将调研范围确定在本案项目地辐射8公里内，囊括整个泰安市区主要街道，并根据泰安城市布局特点进行一定区域删减，将泰安商业市场划分为银座商圈、岱庙商圈、泰山大街商圈、南关商圈、温泉路商圈、城北商圈以及市政府商圈。具体划分如下图。二、 本次调研样本统计标准此次调研以路段为单位，采用走街方式，逐家统计出调研范围内的各业态种类数量与分布。因此，此次样本统计也将以各商圈内的街道为基础，主要统计各主要街道的商家总数，并对其业态进行分类，了解其店铺规格、租金状况、经营情况等方面内容。三、 各商圈统计分析（1）银座商圈神州数码四海商城东亚商城华泰、国美银座 商务宾馆、餐饮 娱乐市政配套 沿街商铺 服饰 沿街商铺（通讯、婚纱、广告制作） 泰安商业最繁荣的商圈之一银座商圈是泰安城市中心地带，以火车站及银座为中心，北至岱宗大街，南到泰山大街-灵山大街一线，西到迎胜路望月宾馆，东至校场街。主要由两条东西大街东岳及财源，以及两条南北路龙潭及校场街构成。是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地之一，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域之一。 市级商圈辐射范围广作为泰安核心商圈之一，银座商圈传统百货和流行百货聚集，商圈辐射区域力极强，辐射整个泰安市区。商圈内有火车站及汽车站，是泰安客流量最大的地方之一，因此商圈吸引的顾客群较广，消费层次跨度大，各个街道商业特征较为明显，区域市容面貌落差较大。 休闲娱乐购物为主的商圈在银座商圈，集合了众多主力店，如银座城市广场、大润发、东亚商城、四海商城等大型百货商店；国美电器、神州数码、鲁科88手机、冠芝霖手机城等专业店；以及商务休闲娱乐为主的华泰广场；众多的主力店吸引了整个泰城居民来此消费。 商圈内各街道商业特征明显 东岳大街望山至龙潭路段商务宾馆及餐饮业态:主要集中了如香榭丽舍、丽景、鲁科88等16家酒店宾馆，以及如巨鼎、蜀庄风味、打渔船渔村等24家餐饮； 东岳大街龙潭路至校场段大型休闲娱乐及市政商务配套:主要集中了如乐酷、百乐门、两岸咖啡馆、名典等6家休闲娱乐场所； 作为城市中心地带，此段还集合了主要的市政商务配套，各大银行以及通讯服务配套及政府机关单位在此处都有设点。 财源街服饰小商品类为主的商业街以四海商场为核心，集合报喜鸟、劲霸、日泰等品牌店形成了以服饰小商品类为主的商业街。 龙潭路岱宗路口至东岳大街路口段商务宾馆及餐饮业态作为东岳大街望山至龙潭路段的延伸，此路段主要业态还是餐饮机商务宾馆。 龙潭路东岳大街至灵山大街路口段自发沿街商铺由于临近火车站，人群较为复杂，业态比较混乱，在车站附近自发形成了低档的商务旅馆及小餐饮集中带，而临近灵山大街则形成了以手机电子通讯为主的生活配套店。 校场街沿街商铺（通讯、婚纱、广告制作）校场街拥有168家的沿街商铺，主要以通讯类、广告制作、茶行等生活配套为主；此段是泰安婚纱摄影店最为集中的地方，约有15家，成为传统意义的婚纱一条街，主要的老品牌有天长地久、百年好合、钟爱一生、亲密爱人等； 业态分布比例不平衡，休闲娱乐比例缺乏业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺49636-30076.7品牌店8338-20071.6休闲娱乐2227-130106酒店宾馆39-27餐饮类5127-18384.75主力店4-银座商圈在各业态功能上的配置较为齐全，但各业态分布因各个路段的特征不同所以在分布比例上并不平衡，总体而言，此商圈的服饰所占比例最大，而休闲娱乐则较小。 人群混杂，商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 人群混杂，难以形成统一形象：由于临近两个车站，人群混杂，加上此商圈地处市中心，是20世纪八、九十年代城市商业的典型代表，因此，来此消费的人群层次不一，整个商圈没法形成较为统一的商业形象； 交通问题影响了商圈的进一步发展：东岳大街及龙潭路为城市主干道，车流大，交通是时有不畅。另外除客观条件有限外，主要商场的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。 硬件的缺失及改造的难度限制了商圈的发展：除了东岳大街路段，其他现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后，使得商业的购物环境相对较差。现有商业硬件条件上的缺失以及改造上的难度影响了整个商圈的发展。 商圈租金水平较高，商圈平均为73.21元/月泰安银座商圈各铺位及商家由于位置、承租面积和物业状况等因素租金差异较大。以银座及四海为原点租金价值最高，达到了200元/月。其他街道向四方辐射，租金逐步降低。四条路段中东岳大街和财源街的街铺租金较高。租金水平依高而低依次是：财源大街东岳大街龙潭路校场街。行业平均租金最高的休闲娱乐业，平均租金在106元/月，由于定位、商业密度不同产生租金水平的不同，及定位街区商品销售利润空间与租金的关系，这是出租型商铺依据定位、商业环境而定制租金的重要依据。附：商圈内部分街道租金情况东岳大街（校场-望山）街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺14567.8%45-5551310品牌店2210.3%45-2001001210休闲娱乐62.8%55-130106830酒店宾馆167.5%-1020餐饮类2411.2%80802010主力店10.5%-（财源街）街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺10279.1%70-30014235品牌店1713.2%32-97639休闲娱乐-酒店宾馆21.6%-餐饮类53.9%55-18311935主力店32.3%-校场街岱宗-灵山街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺16870%36-725546品牌店3916.2%38-9055610休闲娱乐104.2%-612酒店宾馆114.6%2727814餐饮类125%2727712主力店-（2）岱庙商圈金桥服装城数码城女人世界中百 餐饮酒店商务配套 服饰 沿街商铺 泰安商业另一个最繁荣的商圈之一岱庙商圈是泰安城市中心地带，紧邻银座商圈，可以视为银座商圈延伸发展的商业带，其范围北至岱宗大街，南到灵山大街，西接校场街，东至虎山路。东岳大街以及财源大街同样是商圈内主要的商业街道，南北商业街主要由青年路、通天街及仰圣街组成。岱庙商圈与银座商圈一样，同样是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地之一，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域之一。两个商圈构成了泰城的核心主力商圈。 市级商圈辐射范围广作为泰安核心商圈之一，岱庙商圈是泰安最为集中的商业带，商圈辐射区域力极强，辐射整个泰安市区。与银座商圈相比，这里档次更高，更具有时尚气息，是泰安最为主要的购物地，因此商圈吸引的顾客群较广，除了本市居民消费，同时还有部分的旅游消费人群。 购物为主的商圈岱庙商业圈，集中了本地、外地诸多的知名商业企业，如中百商场、女人世界、金桥服装城、三源、红楼百货等大型主力；同时这里集合了泰安最多最有影响力的品牌商家，品牌商家数已达到了339家。因此整个商圈是泰安购物最为集中的商圈，不仅成为泰安人日常生活消费的核心商圈，也是旅游者到泰安必去的商圈。 三大业态支撑，休闲娱乐缺乏 大中型餐饮及酒店：主要集中在东岳大街上，较为知名的中大型餐饮有威哥鲍鱼、鲁能烧鹅仔、江南食府灯，经营状况都较好；同时这里拥有11家酒店宾馆，如华侨、东方假日、新大都酒店等，其经营状况也较好，入住率平均都有5层以上，最高的可以达到80%。 服饰休闲购物：此商圈比例最大的业态，涵盖了财源街、青年路、通天街的大部，以及整条的岱北街，这里是品牌种类及商品样式最为齐全的购物地，同时还逐渐出现了金桥及女人世界这样的专题主力店。 沿街生活配套商铺：其余路段主要以生活配套为主的沿街商铺，但是各个地域也都形成了各自的商业特征，如青年路南段是电动车行一条街；财源街东段则以布艺及家居建材为主；岱庙北门的红门路则是为旅游人群消费服务的，主要是工艺品及古玩字画为主，形成了旅游购物一条街。业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺69430-16698.3品牌店33913-360118.8休闲娱乐8100100酒店宾馆45-餐饮类7025-16655.5主力店133030 成熟商圈，品牌聚集，步行休闲购物理想场所岱庙商圈是泰安目前最为成熟的商圈，整体路面状况较好，环境整洁优雅，商铺物业状况规划整齐统一，商业氛围浓厚，消费群体相对固定。在中百及金桥的人气吸引下，聚集了众多品牌商家。 财源街：的品牌店以运动类（361、鸿星尔克、乔丹、特步）、休闲类（美邦、森马、圣迪奥）、男装（雷诺、花花公子、杉杉等）为主； 青年路：中段和北段以女装（雅莹、秋水、三彩、红绣、江南布衣）专卖为主，尤以杭派女装居多，总共大约有25家，占总品牌店数的31%。 岱北：沿街商铺以女装店和旅游商品交易为主，休闲咖啡类（圣陶源、蓝黛）较为集中，已成为泰安未命名的“女人街” ，服装店共有50家，其中女装占到64%，共32家；另外工艺礼品有14家。 通天街北段：地处泰山文化中轴线上，岱庙南面，以仿古建筑为主。商铺主要以女装和童装类、发廊为主。 缺乏规划管理，自发自主经营 人车未分流，路面人流车流杂乱：虽说该商圈经过了整治，整体路面有所改善，但是缺乏有效的管理，人车未分流，导致最繁华的商圈却没有一条专项的步行购物街，加上该区域为市中心，各个街道都是车行主干道，车流量大，一定程度上影响了该区商圈氛围的凝聚； 都是自发自主经营，缺乏统一的业态规划：该区域都是以中百、金桥为核心，自发聚集经营的，由于缺乏统一的业态规划，整体业态分部较为凌乱，所经营的品牌档次落差较大。 商品同质化严重，高额租金给商家经营很大压力：除去主力店内经营的商铺外，该商圈所经营的服饰行业还有417家，服饰店的集中以及品牌资源的相似性造成了服饰业态同质化严重，加上泰安百货店内主要业态仍是以服饰为主，整体行业竞争将更加激烈。此外，沿街的普通服饰商铺年营业额主要集中在10-30万间，就算是青年路的品牌服饰店的年营业额也主要集中在50-100万间，但此商圈由于临近中百财源路段，临近路段的租金都已被炒高，均维持在100元/月左右，高额的租金无形给商家经营造成很大压力。 泰安租金水平最高的商圈，平均为80.42元/月作为泰安最为核心、客流最大、消费力最强的商圈，商圈内整体街道的租金水平都处于泰安前列，主要街道的平均租金都在100元/月多一些。尤其是中百底铺最贵已达到了360元/月，金桥底商次之，其沿街商铺租金也都在200-300元/月。以两者为原点向四方辐射，租金逐步降低。由于街道店铺有很多属于公家或私人所有，所以在租金定价上存在一定的主观随意性，临近街道都参考财源及青年路租金而定价，租赁方式也较多样，这就是出现个别区域及店铺租金水平落差较大的原因。附：商圈内部分街道租金情况财源街校场-东湖街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺12155.5%30-200100.8412品牌店6831.2%13-360172.9712休闲娱乐-酒店宾馆52.3%-1220餐饮类167.3%25-166101.7422主力店83.7%3030-青年路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺12638.8%50-15010038品牌店18256%37-222109610休闲娱乐20.7%-1210酒店宾馆92.7%-910餐饮类61.8%-410通天街北段街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺9880.3%75-12510036品牌店1411.5%1111111010休闲娱乐-315酒店宾馆43.3%-餐饮类54.1%6767315主力店10.8%-东岳大街（校场-东湖）街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺8870.4%95-166120310品牌店1310.4%66-1941381210休闲娱乐10.8%100100830酒店宾馆118.8%-1020餐饮类97.2%46-50482010主力店32.4%-(3)城北商圈 美容保健及大型餐饮混杂 旅游餐饮宾馆及购物 餐饮类 社区及校园配套 保健品 地理位置优越，承接多个重要区域城北商圈是位于泰安北部的核心居住区域，北到泰山，南到东岳-岱宗连线，东到虎山东路，西接市政府，地处几个重要区位的核心。由于泰安特殊的“北富南贫”特征，城北的整体市政状况最好，整体环境优美，道路整洁优雅，路面开阔，配套齐全，是泰安最适宜人居的地方。城北又是科教文大区，拥有众多高等院校和丰富的教育资源，具有良好的人文环境和旺盛的人气。 面对高端人群及旅游服务作为泰安“最富有”的区域，高端群居聚居于此，商圈业态主要为区域内居住人群所服务，逐渐形成了较为高端的餐饮娱乐休闲业态。此外，由于临近泰山，在通往泰山的车行路线及步行路线的两条干道龙潭路及岱庙红门一线聚集专为旅游人群服务的餐饮宾馆及旅游商品购物等经营业态。整个商圈是泰安餐饮消费最为集中的商圈，不仅成为泰安中高餐饮消费的核心圈，也是旅游者到泰安所必须去的商圈。 餐饮、旅游购物为主的商圈 大中型餐饮：餐饮是城北商圈最为主要的业态，总商家数大刀155家，基本上各个路段均有分布，主要集中在龙潭路、红门路、擂鼓石大街，以及由美食街之称的康复路。a、康复路：集中了近50家中小餐饮，小餐饮每天人流量约一百人左右，年营业额在100万左右；而中餐饮这两项数据为小餐饮的两倍。此路段消费相对较低，人均消费在20-40元之间。b、龙潭路及红门路：通往泰山的两条干线，主要经营针对旅游人群的中大型特殊餐饮，大约有35家左右。大型餐饮经营状况相对较好，每日人均客流有500-600人间，年营业额在600-1000万不等。 旅游购物：龙潭路及岱庙红门一线作为主要旅游行径路段，该区域除了餐饮宾馆为主外，另外还集中了大量的旅游工艺品业态，主要品类以泰山奇石为主，在岱庙北及红门路还形成了专业市场泰安奇石文化广场，此外，桃木工艺、古玩字画、黄金玉器也是主要的旅游商品品类。 以学生消费者为主的沿街配套：该区域学校林立，高校云集，因此在周边小百货小商品及小餐饮聚集。消费群体以年轻人为主，主要来自城北周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位，人流量中 45是青年学生及科技人员等高素质人群。业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺69510-6133.7品牌店11220-10038.5休闲娱乐1420-3048.2酒店宾馆4110-2419餐饮类1557-7227.2主力店1- 零散的自发型商业 缺乏主力店聚集效应，零散经营：城北商圈缺乏主力店经营，整个商圈只有齐鲁银座一个主力商场，整体商圈人流吸引力较差，各路段没有集中的人流，大多业态都是零散分布经营； 不具规模，没有成型的核心商业带：唯一的主力店齐鲁银座并没有产出较大的聚集效应，加上整个商圈业态较为分散，没有形成规模性的商业带，使得整个商圈的定位只能是社区服务型。 业态分散，主要为区域路段服务：街道众多，各路段主要为周边社区及单位服务，没有形成统一的业态规划。 商业氛围较弱，店铺租金较低，平均仅为33.3元/月由于整体商圈的商业氛围较弱，没有形成规模人流及商业效应，因此，整个商圈的平均水平较低。此外，商圈经营的品类、如餐饮宾馆酒店及购物商场占用面积较大，整体平局租金相对较低。附：商圈内部分街道租金情况擂鼓石大街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺12172%20-3527.5 612品牌店1815%30-4035 412休闲娱乐64%25-3027612酒店宾馆32%自营-615餐饮类2113%15-2520512岱宗大街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺8053%15-6047 45品牌店5234%20-10058 46休闲娱乐43%2020 2430酒店宾馆64%- 1240餐饮类106.5%12-4026 2010主力店10.5%-红门路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺4558%20-5037.5 69品牌店911.5%303069休闲娱乐56.5%272759酒店宾馆68%1010-餐饮类1317%28-4034109文化路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺10166%27-503748品牌店1510%30-7251 47休闲娱乐10.6%-酒店宾馆64%3030 2018餐饮类2919%7272 36普照寺路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺5478%27-3028.536品牌店46%303075休闲娱乐11.5%202087酒店宾馆34.5%151596餐饮类710%212137(4)市政府商圈 未成型的CBD商务区 休闲餐饮娱乐 市政配套 生活配套 新兴的区域型 商圈市政府商圈是位于泰安西北部，是泰安市府机关单位的办公所在，以泰山广场为核心，北到泰山，南到泰山大街，西至长城路CBD区，东到迎胜路。由于市政府的西迁，该区域逐步发展成熟，该区域多为新建建筑，绿化好、自然环境优美，马路宽敞整洁，市政配套也正在逐步完善。市政单位的迁移建设、易初莲花的进驻，泰山广场地下商业的规划以及长城路CBD商务区建设等系列举措，也体现出市政府对该区域的重视及支持，这一切都带动了市政府商圈的发展，也促成了市政府商圈的形成。 面对高端人群及旅游服务作为泰安政府门口的商圈，市政府商圈更多是被作为一种形象工程来做规划，将其打造成为展示泰安城市形象的窗口。而市政府正处于商圈中，以及时代发展线的城建规划，可以预见，市政府商圈未来的定位在行政商务功能区。其面对的消费人群主要来自区域中的企事业单位和周边的居民，以及部分旅游人群，这部分消费者的收入水平相对较高，所以，在商圈的定位及规划建设上，市政府商圈是处于一个高起点、高标准的状态。 交通便利，以区域消费者为主市政府商圈主要集中在东岳大街西段，属于西城新区内部的核心地段，加之新区的道路条件较好，在区域内部能够方便到达。但是商圈建立的时间相对不长，其辐射的范围目前主要以区域内部为主，但随着商圈的不断发展和完善，未来的辐射范围会进一步扩大。 商业氛围淡薄，商家经营状况较差 车行路面状况好，但人行可到达率较低：虽说是新区商圈，购物环境及交通状况都较好，但由此也造成了车流量大，步行人流难以凝聚；再加上主要步行街及主力店，如易初莲花，金座及正大等都是广场地下规划，人行到达难度加大，导致了主要商业的人流可到达率较低的状况； 业态相对单一，商业氛围淡薄：由于是新区建设，现有的商业设施及配套较少，区域业态相对单一，主要由一家商超及一个地下旅游购物广场构成，加上该区域多为市府机关单位，沿街商铺数量较少，整体商业氛围淡薄。 区域居民居住数量较少，总体消费能力有限：由于新区建设，市政西迁，靠近环山区域多为高档住宅区，高密度的小区较少，因此区域整体的居民数量较少，区域整体消费能力有限，这也制约了商圈的进一步发展。 商业环境较好，但租金低廉，商圈的平均租金仅为30元/月业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺13224-8035.4品牌店2822-13536.4休闲娱乐1315-3023.1酒店宾馆620-3023.5餐饮类4719-3031.2主力店32020、附：商圈内部分街道租金情况东岳大街（雅典皇宫-迎胜路口）街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺4469.8%27.0084.0052.7088品牌店46.3%22.0040.0031.00166休闲娱乐23.2%20.0028.0022.003020酒店宾馆34.8%20.0030.0025.002516餐饮类1015.9%40.0060.0050.0056擂鼓石路、迎胜路十字路口街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺6768.4%24.0045.0029.80510品牌店33.1%28.0028.008m10休闲娱乐11%30.0030.00810酒店宾馆33.1%21.0030.0022.0015m10m餐饮类2424.4%10.0038.0024.70510泰山广场(地下步行街)街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺2136%24.00-50.0023.8057.6品牌店2136%24.00-135.0050.40205休闲娱乐1018%15.00-21.0017.40305餐饮类35%19.0019.00205主力店35%20.0030.00205(5)泰山大街商圈 零售批发专业市场一条街 家装一条街 沿街生活配套 小商品批发 以零售批发专业市场为主的商圈泰山大街商圈，顾名思义，主要是以泰山大街作为核心，两边产业链延伸而逐渐形成的商圈。北到东岳大街，南至泮河。西接长城路立交桥，东到灵山大街路口。其前身是青山商区的老批发市场，在原有的老批发市场上逐渐引入了水果、机电、鞋类、陶瓷、建材、灯具等各项专业批发市场，渐渐形成了泰安的零售批发集散地。 商圈辐射力极强，批量消费为主泰山商圈聚集了家装、建材、服饰布艺、鞋包、水果等多个业态的专业批发市场，商圈辐射区域力极强，不但包括泰安市区，甚至辐射周边市县。商圈吸引的顾客群体较广，主要是靠工程、批发等量的消费为主。商圈成熟，人流量大，购物方便，提袋率高，购物群体稳定，忠诚度相对较高。 业种多样的批发市场，临近业态聚集一起龙潭路南段：本路两边以水果、机电、鞋类批发市场为主，例如泰山鞋业批发市场、水果批发市场。泰山大街东段-汽车站:此处汇集了大型的针织批发市场、服装批发、小家电、轻纺百货批发市场。利得摩尔长城路立交桥：泰城传统陶瓷、建材批发市场、钢、木材批发市场、灯具市场。春升大厦-泰东街：针织批发市场、家电批发市场、摩配市场、窗帘布艺、服装批发市场、家具零售、太阳能批发。迎胜路南段：以家装建材装饰材料批发为主，辅以橱柜一条街及沿街商铺。是泰安最大的建材精品装饰城，经营户数达300户左右。温州步行街：街景式商业步行街，以服装、小百货、文具批发、婚纱摄影、网吧、中西快餐等业种为主。利得摩尔：婚庆用品批发、床上用品及家用小电器等。 批发市场的发达催生多种延伸产业在泰山大街专业批发市场发展过程中衍生出了许多相关联的产业链，由于商品贸易的发达，带动了餐饮宾馆以及休闲娱乐的发展，而批发市场所带来的人流又催生了如温州步行街及利得摩尔购物商场等较高级的商业形态产生。泰山大街商圈逐渐的发展成为以专业市场为主，多种业态共同发展的局面，是泰安业态较全、商业氛围较浓的成熟商圈。业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺51413-6142.42品牌店13712.5-14240.14休闲娱乐136-4120.7酒店宾馆2312-4517.2餐饮类7622-6530.8专业市场及主力店8312-6029.9 多种问题制约商圈的发展 档次较低，商业形态落后：虽然商圈的人流量较大，但是人群混杂，以中低消费为主。且商圈档次较低，多是自发形成的批发市场，采用简单租赁式经营模式，商家规模小，以自营为主，整体劳动附加价值低。 硬件设施简陋，限制阻碍了商圈的进一步发展。 规划杂乱，无序管理，服务及购物环境较差，软件服务几乎没有。 商品质量良莠不齐，品牌价值不能得以体现。 商圈的平均租金为31.3元/月虽然商圈较为成熟，商业氛围也足够，但是由于硬件设施及商业形态的限制，商圈的整体租金水平一直处在较低的位置。商圈租金最高的地方出现在人流量最大的泰山大街东段上，这是由于此处临近汽车站，且整体硬件环境较好的缘故。其次是开业的利得摩尔商城，租金水平在45元/月左右。整个商圈的租金没有明显的方向走势，大多都是依据各自所处路段的商业特征所决定的。附：商圈内部分街道租金情况春升大厦-泰东街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺3458.6%326146.436休闲娱乐11.7%665030酒店宾馆11.7%12125030餐饮类1322.4%25302838专业市场及主力店915.6%1226192268 龙潭路南段街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺4230%25-4131.136休闲娱乐32%2020815酒店宾馆107%13-4517.73025餐饮类1611%30-4131.3410专业市场6648%20-3020.5425泰山大街(利得摩尔长城路立交桥) 街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺22184.7%21573836品牌店31.1%303058酒店宾馆103.8%2030201515餐饮类238.8%22232288主力店41.6%22302636泰山大街东段-汽车站街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺2531%28-1428536品牌店5056%16-1427968酒店宾馆22%-餐饮类78%6565-主力店33%22-543849迎胜路南段街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺9076.9%334037510品牌店21.7%333534310休闲娱乐86.87%3041361010餐饮类1714.6%384039310主力店1-30-6045410(6)温泉路商圈 泰安东部商圈温泉路商圈亦可成为东部商圈，区域跨度较大，延虎山东路-虎山路-温泉路南端以东都是其主要辐射的范围。整体市政建设较好，临近高速路口，交通便利，新建的东汽车站也将为东部人流及交通带来一定的助力。 东部社区服务型商圈温泉路商圈是一个自给自足型的社区配套商圈，东部居民的主要日常消费还是集中在东部完成，这跟泰安居民的就近消费习惯是有密切关系的。东部居住人口集中，小区人口密度大，区域消费总量较大，这是支撑东部商圈发展的基础。 交通发达，餐饮为主交通的便利性推动了商圈内餐饮业的发展，仅主干道上的餐饮总数就达160家，其中大中型餐饮主要集中在两条主干道东岳大街及岱宗大街上，如埃菲尔大酒店、桃花源酒店、巨鼎酒店、国山、御膳皇宫、泰山烧烤园就是分布于此。其经营面积都在1000平米以上，主要集中在1200-1600平米之间，其经营状况都较好，平均每天客流量都有500人左右，年营业额突破千万。业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺62510-5028.5品牌店3310-6531.6休闲娱乐288-3523.4酒店宾馆278-1212餐饮类16010-5024.8主力店618-3021.5 现有商业氛围较淡，未来发展前景较好 现有商业氛围淡薄：温泉路商圈各个业态业种分布不均衡，大多都是零散的自主经营，各个产业缺乏有效的整合聚集，以及缺乏有效的规划及管理。 未来发展潜力较大：a、 良好的市政配套以及便利的交通提供了优越的外部环境；b、 东部人口基数较大，强力的消费总量为商圈的发展提供了基础；c、 商业的发展不仅看人口数量，更要有产业的支持，方特欢乐世界、宝龙城市广场以及本案的进驻，将会促进区域价值的快速提升，在这些主力商业的带动下，将会吸引更多的商业聚集于此，推动商圈发展。 商业氛围较淡，平均租金为市区最低，仅23.6元/月商圈的租金低廉主要有以下几个原因： 商圈类型特征的限制，多为社区配套服务商业，人流量小，商业氛围薄 弱，整体租金低廉。 商圈内商铺多为公家及个人所有，缺乏统一的规划及管理，只是简单的租赁方式，租金涨幅小。 商圈跨度较大，南北及东西方位的租金水平落差都较大，因此整体的平均水平低。附：商圈内部分街道租金情况岱宗大街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺103家746%4050元45元38品牌店4家28%4050元45元86休闲娱乐4家28%3550元42元35酒店宾馆1家007%-餐饮类23家16.0%50元50元-主力店3家2.7%20-30元25元-东岳大街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺80家714%3050元39元48品牌店3家26%3665元505元710休闲娱乐5家44%21元21元715酒店宾馆1家08%-餐饮类23家205%2226元24元-东湖路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺70家76%11-43元27元45品牌店8家9%28-32元-30元68休闲娱乐4家5%25-30元27元68餐饮类9家10%25元25元108主力店1家1%-虎山路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺100家85%50元50元67品牌店5家4%4050元46元78休闲娱乐1家08%-酒店宾馆2家1.6%-餐饮类10家86%40元40元-唐訾路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺123家736%1215元135元48品牌店5家29%1012元11元78休闲娱乐7家415810元9元46酒店宾馆9家53%12元12元-餐饮类21家125%20元20元712主力店2家1%1820元18元712温泉路街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺71家59%10-15元13元56品牌店3家2%15-17元16元128酒店宾馆5家4%自营自营63餐饮类42家35%10-12元12元105创业大街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺43家54%1832元25元85品牌店4家5%2023元215元85休闲娱乐6家75%-酒店宾馆9家11%8元8元-餐饮类18家225%25元25元108(7)南关商圈 五金机电 水暖及小商品 最“穷”的商圈板块南关商圈处于泰安市区的南端，主要是指东西以龙潭路和温泉路为界灵山大街以南的部分。由于泰安特殊的“北富南贫”城市特征，南关地区比较贫穷，是泰安市区规划前的农村区域，整体环境及居民素质相对较差，商圈内主要经营的是历史延留下来的商业链以及社区配套商业。 商圈定位低，业态种类较少，辐射力有限由于南关商圈的整体消费能力较低，整体商圈的档次定位较低，除了社区配套应有的商业外，这里主要还经营一些历史长期经营而自发聚集起来的商业链，这些业态相对集中，有明显的区域范围。 灵山大街：a、 主要集中了五金、机电等沿街商铺，其经营档次较低，店面面积也较小主要集中在20-40平米之间，经营状况差异较大，年营业额从2-600万不等。b、 灵山大街由于交通状况较好，餐饮业的发展状况也较好，其定位为中低档次，中餐饮的年营业额可达到300万左右，而小餐饮只有在10万以下。c、 此外，这里还有个九州建材城，也是由于交通条件及传统业态环境延伸产生的，其主要经营装饰建材，三层连租，平均以后的租金水平在30-45元/月。 南关大街北段：主要以水暖为主，另有一些小型锅炉配件等小商品参杂，档次较低，店面较小。业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺74311-8034品牌店1520-5032.5休闲娱乐910-4026.5酒店宾馆915-6040餐饮类4422-5031.25主力店7220-4030 商圈成长速度缓慢 现有硬件级软件设施不足：除了灵山大街外，商圈内整体交通环境及商业配套等硬件设施都较为匮乏；另外，除了九州建材城有形成一定的规划管理外，其余都是自发聚集起来的商业，自主经营，无软件服务可言。 居民素质较低，小农意识严重，区域改造难度大：灵山大街以南为原先的农村区域，虽然现在整个片区已划入市区规划里，但是当地居民的消费水平及居民素质还处在一个比较低的阶段，小农意识严重，在旧村拆迁及商圈改造上的存在问题较多，难度较大。 居民的消费水平较低，商圈缺乏活力。 传统观念的束缚：泰安居民对南关商圈原有认识根深蒂固，在主观认识还是存在一定偏见，除南关本地居民外，商圈难以吸引更多的人流前来消费，且这种状况在短时间内很难得到有效的改观。 商圈的平均租金为32.4元/月灵山大街及南关北段的租金水平较高，对整体商圈租金水平拉动较大，灵山大街中段的租金最高，可达到80元/月。东西两端的租金则较低。另外，越往南租金就越低。附：商圈内部分街道租金情况灵山大街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺421家76%15-80元50元85品牌店8家2%20-40元30元107休闲娱乐3家1%10-40元30元205酒店宾馆8家2%15-60元40元126餐饮类35家6%22-50元35元106主力店71家13%20-40元30元105南关大街街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺322家93%1125元18元105品牌店7家2%2050元35元156休闲娱乐6家17%23元23元106酒店宾馆1家02%餐饮类9家26%2035元275元108主力店1家02%四、 小结：泰安整体市场商圈类型可以划分为下列四类:（1） 城市核心商圈岱庙-银座商圈 岱庙商圈及银座商圈两者紧邻，处于泰城市区正中心位置，两者构成了泰城的核心主力商圈，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域之一。两个商圈集合了各大业态的主力店及品牌商家，辐射力极强，辐射整个泰安市区，吸引的客群较广，消费层次跨度大，是本是最繁华、客流量最大的地方，是泰城居民购物消费的首选之地。商圈发展历程：银座商圈为泰安的传统商业中心，岱庙商圈是在其基础上衍生发展起来的，伴随着财源青年路各大品牌商家的进驻以及市政道路的整治完成，整个商业中心东移，其商业中心点就是中百商城。（2） 次级商圈泰山大街商圈以各项专业市场为主的泰山大街商圈由于其零售批发集散所带来的巨大人流，促成了该区域的商业链的发展，逐渐成为了泰城的次级商圈，其辐射范围广，包含了市区及部分周边县镇，购买群体也相对稳定，提袋率高，主要是靠工程、批发等量