海口市房地产中高档项目分析报告.doc

海口市房地产中高档项目分析报告 一本次调查的目的和内容1目的我项目世纪海岸，由早期的拿地、立项、设计到如今已开工打桩，进入营销主流期。现在不仅要进行项目定位、渠道开拓、广告推广，项目市场定价更是当务之急。为给我项目设立一个科学合理的市场价位，特针对与我项目定位类似的其他项目进行调查研究。我项目的定位已基本确立定位成一个集渡假养老、居家休闲为一体的中高档滨海社区。此档次的项目，为目前海口市场竞争最激烈、同质化最严重的一块细分市场。更因如此，我们必需要清楚的把握此块市场的脉搏，为我项目的良性发展打下坚实的基础。2内容此次市调主要由两个界点来确定调查项目第一，海口范围内，同档次定位的代表性项目；第二，以本项目为核心点，方圆5公里之内的代表性项目（包含未投入、拟投入市场的新项目）我们将依次了解上叙调查项目的市场售价、产品的特征、推广渠道、客户构成以及市场销售情况。二海口市房地产市场分析1今年海口市场背景与形势具有关了解，经过8年的努力，截至2006年5月，海口“半拉子”工程已从416宗减少到27宗，进入最后的攻坚阶段。尚余27宗项目未处置的，海口市计划在今年10月底之前，剩余的20多宗项目都要进入实质复工阶段。这样一来，说明未来的海口二级市场将进入“全新项目”时代，整体楼盘品质会有所提升。楼价受拿地、设计、施工等成本的上升而上升。但未来两年，二级市场仍会存在“半拉子”项目，在价格上会给新建项目一定的冲击。今年4月28日，房贷利率再次上调；5月17日，国六条出台。等等这些宏观调控政策的出台，在一定程度上抑制了房价的上涨。但今年海口市的城市规划落实力度加大，城市基础建设呈现一片欣欣向荣的景象海口市外滩规划的进步明细；世纪公园、白沙门生态公园的相继开工建设；3366工程的环道路、东新大桥的建设力度的加大等等这一系列动作给观注海口房地产的购买者和投资者以充足的信心！今年上半年15月份，我市房价企稳回升，与去年同期相比上涨8%。种种迹象表明，下半年随着销售旺季的到来，中高档有特点的项目将会受到岛外买家的追捧。 2海口主要房产区域介绍 经过最近几年房产开发热潮的影响，海口房地产市场渐渐形成了一些热点区域：2.1西海岸片区西海岸片区主要含概的就是海口西海岸带状公园，是目前海口市区环境最优美、自然景观最非富的一个区域。同时它也是集渡假、休闲、旅游为一体，高档别墅项目开发最聚居的一个区域。不仅有前两年开发的“阳光西海岸”、“西海岸高尔夫”、“黄金海景别墅”等项目便布于此，现又涌现出“比华利山庄”、“长信水城”、“凯撒豪庭”等新项目丰富了购买者的选择。我们选择“比华利山庄”和“长信水城”作为代表性调查项目。 2.2海口湾填海区此地块中高档项目繁多，是目前海口市开发最密集、同质化最严重的区域。本区域不乏经典代表项目：“紫荆花园”、“世茂雅苑”、“阳光经典”、“置地花园”、“海岸壹号”。近两年又面世了如“美源日月城”、“金外滩”、“金域湾畔”等几个规划新颖、价位独特的项目。它们基本属于海口的中高档主流项目。定位相当雷同，都是电梯公寓为主，小区设施齐全，价位也很接近。从定位上来看，我项目将势必与该区域项目冲突。特选定了：“海岸壹号”、“美源日月城”、“金外滩”、“瀛寰名仕苑”作为代表性调查项目。2.3海甸岛片区从03年的“3366”工程，到如今的“白沙门生态公园”、“海甸水城”、“美丽沙中国右岸”等等。这些规划的设立与落实，都清楚的表明海口市政府对大力发展海甸岛的新方向。海甸岛以人民大道为中线，细分为东区和西区。历史来看，东区的整体建设较西区置后，但土地储备比西区丰富。早期的代表项目，就是位于二东路的“银谷苑”。最近两年的房产开发，集中在东区的四路、五路。有前两年的“金椰都”、“友合金城”、“白沙门温泉渡假村”、“宝阳花园”、“一品水苑”，现在又出现了“宝安江南城”、“都市海岸”、“华能珍珠玉苑”、“海岸星河”一批有规模、有特色、定位细的项目。而西区项目则主要集中在人民大道和五西路上。以我项目所在的甸昆为例：北有“南方明珠”、“海岸公馆”；南有“美丽沙花园”、“金沙西苑”；东有“伊甸家园”、“兆南绿岛”、“万恒花园”、“滨海华庭”、“港湾花园”，可谓是三面受敌。我们选择了：“美丽沙花园”、“兆南绿岛”、“都市海岸”、“江南城”、“伊甸家园”、“万恒城市花园”、“南方明珠”作为代表性调查项目。2.4金牛岭片区此片区是以金牛领公园为中心，周边环绕了众多项目。因位置属于市区的中央，有众多机关单位边布，所以项目购买客户主要由本地客户构成。最具代表性项目就属“奥林匹克花园”和“耀江花园”，我们特选定这两个项目做为调查项目。3需求分析3.1需求情况海南岛作为中国最理想的“第二居所”，作为省会的海口,也在吸引着越来越多的外埠人士投资、定居、养老。他们对于海口房产的消费也基本上支撑了海口整体的住宅市场需求。以06年上半年销售量为例，全市商品房销售7935套，岛外个人购买3251套，占总销售套数的56.36%。随着中国老年化的来临，以及海口“娱乐之都”战略的进步发展，海口的住宅需求量将逐渐上升。 3.2住宅需求根据市场的不断细分，各个细分市场的需求特征也不尽相同，主要可以细分为以下三类：3.2.1品质追求型在购房时注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价格有较大的承受能力。这一类型的消费者年龄偏大，拥有三种类型中最高的个人年收入和家庭年收入，也是拥有私家汽车比例最高的一类消费者。品质追求型的购房者对住房的需求以中高档商品房为主，兼顾别墅等其他类型，平均住房需求面积为160平方米，对总房价的需求从50万元到200万元不等，平均为60万元，希望购买的户型是46室2厅2卫的户型。购房的考虑因素以地理位置和交通为主，其次是价位和小区绿化环境状况。3.2.2中间型中间型的潜在购房者各项指标都位于中间，追求住房档次与品质，但在住房品质提高的同时又不愿多付钱，相对来说较为挑剔。中间型购房者对住房需求的特点是以中档商品房和普通商品房为主，比例大致为6：4。购房面积为110平方米左右，可接受的总房价平均为40万元，购房的考虑因素主要是位置、生活环境和价位。 3.2.3基本改善与渡假型关注价格因素，在购房时更注重一些住房基本功能的实现，由于经济承受能力的限制，多为工作不久的年青群体，对于较奢侈的配置相对有所舍弃。这一类型的消费者平均年龄在三类人中是最低的，其个人年收入和家庭年收入较低，绝大多数人没有汽车。再者就是，过来疗养渡假，偏好选择总价低面积小的经济型住宅。基本改善与渡假型购房者主要选择经济型或半拉子改造项目，其中有80的人准备购买经济型小户型房，只有20左右的人会考虑购买普通商品房，他们更愿意购买小面积的住房，40至60平方米的住房是他们的首选，总房价平均为20万元，预期的户型以新型的小2室1厅1卫为主。价位是最主要的考虑因素，对小区及周围环境没有太高的要求。4住宅宏观销售分析4.1总体销售方式2005年，随着政府宏观调控的进一步加强，房地产行业的最重要生产资料土地，受到了前所未有的限制。这种影响会渗透到房地产业的各个环节，最终影响到销售。土地的紧缩，使开发商之间、项目之间的竞争日趋激烈。在销售方式上最明显的体现，就是销售的多元化。以往的房地产一手楼盘销售，以坐销为主，往往是业务员在售楼处等顾客上门，但是随着竞争的激烈，这种单纯的“请进来”的方式，已经不能适应市场的需要。不少项目都采取了主动出击，“走出去”，去岛外参加房展会直接面对目标客户群。不能出岛的项目就与岛外代理公司签协议，开拓客户渠道，有的直接与客户协议，只要带来人最终成交，就可直接返点等等。椰岛人居的客户直销也曾一度在业界闹得沸沸扬扬，姑且不对其功过进行评论，单从其做法本身分析，不难看出海口房地产项目在营销方面的新变化。4.2总体销售特点4.2.1在2005年全年公寓和普通住宅项目当中，有85%左右的项目都采取的板楼或板塔结合的形式。人们的居住观念发正在发生着变化，多数消费者偏好通风好、采光好、及使用率相对高的板楼。健康住宅的概念正在深入人心。4.2.2在强调健康住宅的同时，使用的方便也很重要。如何使房子更加人性化与智能化，是今后产品的主流趋势，也是今后房屋建造的发展理念与趋势。4.2.3大盘造势带动区域发展。2005年的新增供应中，依靠大盘而加速区域整体进程的有一个，就是位于海甸五东路的“宝安江南城”，自行修建了市政大道连接了和平大道与环岛路，因而使项目区域的交通有了重大改善，道路一经通车很受欢迎，看房客户渐渐增多，也由于这个项目的带动，使得海甸岛东岸今年发展迅速，各个楼盘的销售一路绿灯；其次，是新埠岛的“新世界渡假村”，依靠良好的社区环境与品质吸引了众多岛外买家，也带动新埠岛的发展，市政府为此而开工建设连接海甸与新埠的东新大桥。总之，大盘凭借其自身的规模优势，在区域会占有不可动摇的地位。4.2.4我项目区域销售特点本区域楼盘在销售上主推以下三点：1.地理位置我项目区位海甸岛西岸，与海口标准建筑世纪大桥近在咫尺。不仅三面环海，景观优越，同时它还比邻海口外滩规划的核心区美丽沙中国右岸项目，娱乐、休闲也有不错的选择，只需步行十分钟，世纪公园、白沙门生态文化主题公园、复兴城商业街、白沙门天然浴场等等，自然环境和生活环境得天独厚。2.交通海甸岛的市政道路设计，可谓是规划之经典。二纵5横井然有续，很科学的串联了海甸岛的交通脉搏。现今，环岛路的投入建设，以及海景路的东西拉通让交通出行更加便利。五西路上拥有大量居住区，因此公交线路众多：5路、11路、15路、17路、20路、23路、26路、30路、31路等环侯于此，使其居民可以到达国贸、海秀东、解放西、金盘、金茂、西海岸等主要地区。具规划局了解，海口湾至美丽沙右岸未来将会铺设轻轨，其作用不言而预。3.新外滩概念一个好的房地产项目，必须选定好的区位，而区位的好坏可从未来该区位的城市规划上呈现出来。该区位的最核心规划就是美丽沙中国右岸，美丽沙将建立起以生态旅游、国际寓居、文化博览等为中心的国际右岸主流生活地。它将会直接带动该区位的国际知名度，吸引更多的人流、信息流、经济流。它的建设与落成后也会拉高本区位的项目档次，增加房产投资客对本区位的房产投资。5.住宅宏观价格分析5.1总体价格走势2005年，海口商品房平均价格为2448元/平方米，远远低于国内省会城市商品房均价3920元/平方米，价值被严重低估。2005年海口市房屋销售价格总水平比2004年上涨6.7，涨幅提高了6.7个百分点。1至3季度分别比上年同期上涨3.1、2.4、1.2，4季度回落0.1，虽不如前年增长大，但全年商品房销售价格呈逐季平稳上升之势。06年上半年，在国家实行一系列宏观调控措施的背景下,海口市房地产市场仍供需两旺。海口房价今年一季度均价2532.09元。进入二季度以后，商品房销售价格与一季度相比又高速上升了4%达到2777元/平方米，到六月底已达到了3007.08元。具了解，今年底将会有悉数中高档项目投入市场，势必拉高均价，以此趋势发展，今年下半年房价将会稳步盘升。 5.2总体价格定位5.2.1按房产市场划区西海岸片区由于拥有多个别墅项目，以6500元/的均价遥遥领先，在海口市为所有区域里价格最高；其次，就是海口湾填海区，聚集海口大量主流公寓小区，均价在4200元/左右；海甸岛片区虽不乏精品项目，但整体项目档次不高，均价为2800元/；金牛岭片区和海甸片区雷同，均价位于2900元/；其它如府城片区、秀英片片区与我项目差距过大，没有参考的意义，故此忽略。5.2.2我项目区域价格定位我项目东面，“兆南绿岛”实现均价3300元/，“伊甸家园”均价3100元/，“万恒花园”均价3000元/；北面，“南方明珠”公寓均价2800元/；南面，“美丽沙花园”实现均价3200元/。就上续项目，价格平均下来为每平米3080元/。上续项目入市时间都是在04年或更早，与现在入市相比，拿地、建筑要便宜很多。这些增加成本，再加上通货率，管理税率的提高，加权下来，预计我项目的销售均价要高出片区均价600-800元/。6.未来整体市场预测6.1供应量方面06年的供应量将有一个比较大的释放，尤其可能出现在下半年。主要是因为今年为半拉子处置最后年份，而且监管部门对屯地的严格控制，使得今年复工和开工的项目放量增多。具调查了解，下半年新开的住宅项目有：“浪琴湾”、“长信三期”、“秀英时代广场”、“美源时代广场”、“昌炜二期”、“泉海好家园”、“金域湾畔二期”、“瀛寰名仕苑”、“荣域”其总量大约在60万，其中大盘的比例明显增加。按照正常的开发周期，这些项目经过06年上半年一系列的手续审批，规划拟定等等，预计在06年底将会出现大量上市，集中爆发的局面。这些新开项目将成为2007年海口房地产市场上的主导项目，引导市场新格局。受央行加息的影响，房地产开发公司为了避免承担资金压力和减少开发成本，都会考虑加快开发，缩短工期尽快回拢资金。同时，受到宏观调控政策方向不明朗的影响，各种项目都将会抓紧项目上马时间，抢占2007年这一关键时间段。因此，从多方面因素和现有各种统计数据看，2007年将是海口楼市的规模年，各个区域都将会有大量项目出现，预计2007年海口楼市的供应量仍稳居高位线。6.2价格方面预计06年总体价格稳中有升。从供应角度分析，开发成本增加。包括土地成本（8.31政策的实施）、建筑成本（原材料价格的上涨）、资金成本（央行加息等信贷政策的紧缩）。而由于拿地的难度更大，有土地的开发商将在产品方面多下功夫，走精品路线，这些因素都将导致综合成本加大。也就是说，土地成本的上升，房屋建造质量和成本的上升，营销费用的上升等等，都从一个方面决定了房价上升不可逆转。从在需求方面分析：椰城购房人群当中绝大部分都是岛外个人购房者，他们有相对稳定的经济基础，有购买第二套以上的能力和需求。受自然环境不断恶化，通货不断增加，渐渐产生了买房养老、保值增值的潮流。购房客户区域，从以往的长三角、环渤海区，扩散到国内20多个省市自制区。市场极大的有效需求量的实际存在控制了价格杠杆，这一点从2005年销售市场的表现即可一目了然，而且这些有效需求量并不因为政府的宏观调控以及银行的贷款限制而紧缩。由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，2006年海口楼市的住宅价格将依然延续2005年的形势，呈现上升趋势。三.区域住宅市场分析1.区域市场界定及分析说明1.1区域界定：关于区域市场界定方法，我们的做法是考虑房地产需求的区域性和市场竞争的区域性，根据项目所在地理位置，选定以项目位置为中心一定范围内的区域为该项目的区域市场；在分析样本方面主要选择区域市场内具有相同类型产品的房地产在售项目。本项目位于世纪大道3号，在确定其住宅区域市场范围时，考虑到地理位置和市区客户交通可达性因素。我们确定本项目辐射调研区域的范围为：北环岛路；南至海秀中；西至滨海大道；东海甸岛东岸。根据对本案竞争情况，将区域市场划分为两个区域：核心区：世纪大道、海甸五西路、海景路、五东路同纬度区域。外围区：确定的样本研究区域内除核心区以外的其他区域。主要包括海口湾填海区、西海岸片区、金牛岭片区等。1.2样本的确定分析以上界定区域内所有在售的住宅项目，确定为15个住宅项目。虽然五西路区域大部分楼盘由于上市时间较早已经销售完毕，但是这些项目的情况最能反映区域的市场特点，对于本项目有最直接的影响及借鉴意义，因此也作为分析项目。1.3分析内容说明分析说明：本分析的目的是明确本案所在区域竞争市场，包括供应量、产品特点、价格和销售情况。分析的内容：首先分析区域市场的供应量现状和未来供应量情况；然后从规划、配套、户型、规模、物业管理等方面对本区域现有住宅产品进行分析；再分析区域项目的价格和销售情况；最后对区域内产品或营销比较成功的项目点评。总之，通过区域市场分析，了解区域市场的现状和未来竞争情况，为本案的市场定价提供市场方面的依据。2.供应量分析2.1核心区供应量2.1.1总体供应量区域选中项目供应量列表区域物业名称占地面积总建筑面积（平方米）项目容积率（百分比）核心区（7个）美丽沙花园33557847562.18 兆南绿岛40498922761.95伊甸家园24261577291.98万恒城市花园398281000562.99都市海岸（一期）34791451951.24宝安江南城3800002500000.8 南方明珠2000651736290.88合计753000803641从上表可以看出，核心区选中项目总占地75.3万平方米，规划总建筑面积80.36万平方米。总体容积率大致在1.72左右。本项目周边区域内的项目普遍开发规模较接近，除南方明珠外均在5-9万平米之间。本项目占地3.3万，建筑面积5.1万相对于周边其他项目开发规模较为适值中。我们要做异而精，即比其他项目从产品、配套、硬件上都要突出，这样才能吸引关注本区域文化氛围又注重生活品质的人群。该区域开发较早，整体片区格局已经基本成型；地段优越、文化氛围浓厚，这些利好因素都可以提高项目价值，作为卖点，提升项目竞争力。2.1.2项目规模分组分析通过以上统计我们可以看出，核心区内以5万平方米左右的中小规模项目为主，同时兼有10-15万平方米的中大型项目。以中小规模为主流的五西路区域及白沙门生态公园以西区域，相对人员密度较小。海大等学校和白沙门生态公园、美丽沙右岸占据区域大部分土地，形成相对于海口市其他区域密度较小的一个居住区，因此该区域的产品一经上市，往往会吸引品质追求型客户的注意力。但是并不是一个产品占据较好的地理位置便能高枕无忧，在交通工具发达，人们对居住环境要求越来越高的今天，产品的优质更能主导人们的选择。因此本项目要在充分发挥地理优势的同时，从产品着手，全力打造具有天时地利人和优势的项目。目前区域内由于项目规模较小，通常一次性开发，也有采用滚动开发的运做模式，如万恒城市花园、南方明珠。滚动开发的模式其优势在于可先在市场上试探性的做出一期开发，观察市场反映，同时调整后期产品及价格，进一步适应市场，力争做到双赢。对于本项目若开发资金允许，可考虑一次性开发，因为区域市场较成熟，是否试探市场不用成为必要环节。2.1.3目前在售面积区域选中项目在售面积列表区域物业名称目前在售面积（平方米）核心区（7个）美丽沙花园14000 兆南绿岛伊甸家园3500万恒城市花园3200都市海岸（一期）18078宝安江南城71000 南方明珠68451合计178859目前核心区域内市场需求相对比较旺盛，各级市场对于中档产品需求相对集中。就供给而言，五西路区域目前仅有南方明珠、美丽沙花园、都市海岸、宝安江南城还有部分盘量供给，预计还将有本项目北侧的鸿天阁在2007年上市。虽然近一年内五西路区域供给较少，但是白沙门生态公园规划深入人心，白沙门公园环境非比寻常，已经得到客群认可，且有部分客户一直关注这块的项目（如“荣域”），因此新项目若想在短时间内迅速占领市场仍有一定的困难，局部市场竞争还是非常激烈的。海甸岛区域内项目则呈现多元化的态势。既有容积率相对较低的叠拼、花园洋房、底高层板楼，又有相当一部分高容积率的点式塔楼。从销售价格情况上看海甸岛区域内产品从前几年的稳中求升到近期进入了快速攀升的阶段是和政府对大力发展海甸岛的整体方向是密不可分的。正在建造的白沙门生态公园和市政府对海甸岛区域整体的资金投入、环境道路改造给区域房地产市场创造了较大的卖点，而很多项目的前期开发均在最大程度上利用了这一优势。兆南绿岛、美丽沙花园等项目均打规划、环境牌，且市场反映情况良好。2.2外围区供应量2.2.1总体供应量区域选中项目供应量列表区域物业名称占地面积总建筑面积（万平方米）项目容积率外围区（8个）比华利山庄1800001063130.5长信海岸水城1607001348000.8海岸壹号620002200002.85美源日月城40000357002.67金外滩57100687221.2瀛寰名仕苑11333269002.5奥林匹克花园639991700002.6耀江花园644411224391.9总计639573884874从上表可以看出，区域选中项目总占地63.95万平方米，规划总建筑面积884874万平方米，总体容积率在1.88左右。外围区所选样本分别来自海口湾和西海岸区域，在这两个区域内样本呈现了比较大的差异。海口湾片区都是以密度较高的高档电梯公寓为主，而西海岸则提供给市场高档别墅项目。尽管区域产品差异明显，但这些区域的主流产品仍是以岛外高品质要求的购房人群为消化对象。2.2.2项目规模分组分析以上统计可以看出，选中区域样本规模差异较大，其中以10-20万平方米以上的中大规模为主，占到了样本总量的63%。海岸壹号、美源日月城、耀江花园已经属于尾盘，而比华利山庄、长信海岸水城、奥林匹克都是分期开发，未来一年依旧占据中高端项目的市场份额。值得注意的是，即将10月开盘的瀛寰名仕苑，虽规模不大，但据调查，其预定的销售均价也达到3800元。因售价和我项目较接近，该项目开盘后的市场反映情况，值得我们即时参考。2.2.3目前在售面积区域选中项目供应量列表区域物业名称目前在售面积（平方米）外围区（8个）比华利山庄52000长信海岸水城65300海岸壹号8000美源日月城11200金外滩34000瀛环名仕苑26900（待售）奥林匹克花园86000耀江花园28650总计1163880外围区选中项目在售面积大致在11.6万平方米左右，部分项目销售的是第二期或第三期，所选项目未来供应量趋于平稳，除新上市的瀛环名仕苑大多数项目不会有新的供给。但是由于所选样本只是外围区的部分项目，因此该区域的未来放量并不局限于此。西海岸一带从整体情况来看，在未来几年内将会有一定的放量，如比华丽山庄2期、浪琴湾等，而该地区整体价格已经趋于高位，除了项目自身价格变化外，区域整体价格只会有小幅度的上升。海口湾填海区作为海口较早的房地产板快，目前基本没有过多土地供给，该区域土地主要集中在美源集团囊中。该区域整体价格走势向上，未来会在海口外滩规划的落实下带动价格上扬。3产品分析3.1产品分析说明产品分析主要从规划设计、户型分析、小区配套、住宅硬件水平、装修水平五个方面进行。将样本项目打破区域限制，按其售价分为高档项目、中高档项目。样本分类表项目类型项目名称项目均价（元/平方米）高档项目比华利山庄5800（公寓）美源日月城5000金外滩5200中高档项目宝安江南城4700（公寓）长信海岸水城4300海岸壹号4600奥林匹克4300耀江花园3500美丽沙花园3200兆南绿岛3300伊甸家园3200万恒城市花园3000都市海岸（一期）3200南方明珠2800为了及时准确把握市场变化，正确反映市场供需特点，在进行规划设计及户型分析时，我们采用项目类型分类比较法，通过分析不同档次样本的特征，从而达到对同档次物业的指导作用。为我们准确的选择产品形态提供合理的依据。3.2规划及建筑特点样本规划数据列表区域物业名称占地面积 总建筑面积（万平方米）项目容积率（百分比）项目绿化率（百分比）核心区（7个）美丽沙花园33557847562.1840.6% 兆南绿岛40498922761.9552%伊甸家园24261577291.9857%万恒城市花园398281000562.9942%都市海岸（一期）34791451951.2440%宝安江南城3800002500000.842% 南方明珠2000651736290.8846%总计753000803641外围区（8个）比华利山庄1800001063130.557%长信海岸水城1607001348000.845%海岸壹号620002200002.8548.6%美源日月城40000357002.6745%金外滩57100687221.250%瀛环名仕苑11333269002.540%奥林匹克花园639991700002.656%耀江花园644411224391.945%总计639573884874中高档项目分析项目类型项目名称项目单价（元/平方米）规划设计理念及规划特点中高档项目宝安江南城4700（公寓）江南城的住宅建筑以普通多层为主，层数为最高四到五层， 具有浓厚中华文化色彩的江南风格的建筑形式，在现代建筑的基础上，融合了中国传统建筑精髓与海口热带地区的特点。长信海岸水城4300小区由享誉国际的“加拿大城设”完成总规模，区内建筑具有浓郁热带风情的外立面效果。整体布局自然随意，充分的营造出海口市第一高档大型社区。海岸壹号4600采用中国传统建筑中的对称手法，由7栋24-27层高层建筑组成。五大园林组团、双会所、16000标志性休闲广场、1000多功能泳池。奥林匹克4300是海南首家以“运动、绿化、智能”为主题的住宅小区。由九栋蝶型高层围合组成，建筑外立面采用欧式现代风格设计，色彩简洁明快，线条清晰。耀江花园3500总平面呈“长方形”布局，规划建造11栋现代主义与优美生态环境相融合的住宅楼，抗震设计为8.5度，严格按照国家设防烈度建造。住宅12万余平米，商铺5000余平米，车位900个，配比接近1：1。美丽沙花园3200有两栋15层的点式住宅楼、5栋18层的板式住宅楼、2-3层沿街商业裙楼、一栋两层的时尚会所组成。兆南绿岛3300九栋高度不等的商住楼组成，建筑群体屋顶轮廓所体现出的是一种自由流动的群体组合美。小区户户朝南，让通风、采光、景观、空间的流动形成完美的融合。伊甸家园3200总户数379户，绿化率达57%，一梯两户的板式设计，南北通透，大气实用的户型，朝向采光具佳。配套有功能齐全的社区会所，激情洋溢的南亚风情园林。万恒城市花园3000由11栋将巴黎古典风情融入现代建筑的欧式风格的电梯公寓楼组成。整个建筑外墙以米黄色为基调，墙基贴砖以深灰色相配，整个小区尽显庄重典雅之风范。都市海岸（一期）3200整体由5栋9层和3栋6层住宅以及1栋2层商业组合成的社区。在保持低密度与仅为1.24的容积率基础上，精心设计单房至三房经典户型，满足不同人群的户型选择需要。南方明珠2800社区总建筑面173629平米，是一座由多层住宅、庭院住宅组成的大型社区。就中高档项目而言，由于在价格上并不具备明显的竞争优势，因此往往要在规划及其他方面寻找新的突破口，提高项目自身的附加植。从样本列表可以看出，多数项目在规划方面都做了精心的安排，有部分项目由于规划设计突出从而在区域市场内迅速提升知名度，快速占领市场。外立面往往用石材结合面砖，表现庄重和大方。高档项目项目类型项目名称项目单价（元/平方米）规划设计理念及规划特点高档项目比华利山庄5800（公寓）占地18万平方米，集单体别墅、联排别墅、空中别墅、电梯公寓于一身，是目前海口最大的别墅区。容积率仅为0.5，建筑密度低至15%，绿化率却超过57%，商务会所与休闲会所面积逾7000平方米。美源日月城5000着眼于创造海湾居住空间中的最大艺术力量，以打破泛滥单调的海口建筑形态，建筑特点以鹦鹉螺为创意起源，别具风情的圆柱和半弧型建筑。金外滩5200小区由1栋3层国际俱乐部及8栋7-12层住宅组成。近30000巴厘岛主题风情园林，由四大景观组团组成，户型分区合理、通风采光效果极佳。高端项目往往以奢华的硬件配置，与众不同的规划及产品形式来支撑其高昂的市场价格。他们的目标客群明确，多是私营企业主或公司高层，这部分人群选择高档社区多是用于改善居住条件而二次或三次置业。3.3园林景观分析绿化率是反映住宅项目园林绿化品质的一个硬性指标，所选区域内样本项目绿化率整体较高，绿化率已经受到了多数开发商的重视，在考虑产品规划时将绿化率尽量提高。而从消费者的角度讲，随着绿化率的进一步被认可，单纯的高绿化率已经不能成为项目的卖点，而特色园林设计已经为众多开发商作为项目卖点推向市场。中高档项目分析项目类型项目名称项目单价（元/平方米）园林景观特征中高档项目宝安江南城4700（公寓）宝安江南城环境景观规划设计导入了江南园林的设计理念，借鉴苏州园林中卓越的造园手法。在景区和空间的设计上，为了在有限的面积内构成富于变化的风景，参照苏州古典园林的布局思路，结合小区总体规划。长信海岸水城4300园林整体设计理念以椰林、海滩演绎浓郁的巴厘岛热带风情。水景与椰树作为园林主题，会随不同组团营造的不同气氛或功能互作交替，每个园林组团均具特色，体现亚热带多种观光旅游的风情。海岸壹号4600面积达5000平米的双会所正已经投入使用。功能完备面积近1000阳光泳池，园林绿化精心设计，规划了近万平米的泰式中心园林。奥林匹克4300追求洗练、简洁、精致的设计理念；崇尚形式美、注重视觉艺术中纯粹抽象性的现代“极简主义园林景观”。耀江花园350030000超大热带水景园林，遍布种类繁多的花木、温泉泳池、艺术雕塑、绿地、健身步道。动静分区的主题园区，形成多元化空间共处。美丽沙花园3200小区中部超万平米围合式园林绿地，空间与景观错落有致，人车分流，以人为本，充分保障安全的休闲空间。兆南绿岛3300引入各类风情独仪异的花草树木，形成一个又一个独具匠心的小品景致。伊甸家园32004000平方米中央花园，铺设多种植被，规划四季小品，50米超宽楼间距。万恒城市花园30004000平方米中央花园，铺设多种植被，规划四季小品，50米超宽楼间距。都市海岸（一期）3200由美国著名园林设计师Snas倾力设计的独具特色的巴堤雅风情园林，融入泰式大型主题水景景观，使建筑与环境和谐相生。南方明珠2800纯正自然环境围绕居所，让居者真正与自然零距离接触，把田园生活再现于现代都市。从统计可以看出，中高端项目大部分都聘请了知名的设计公司进行园林景观的设计。在绿地和水景为园林主要元素的基础上，中高档项目开始出现变化，加入了甬路、雕塑小品于其中，力求视觉及感官的新颖、独特。如长信海岸水城利用波形绿草地、各种植被、铺装、入口处雕塑小品、小型水池与室外休憩坐椅等景观元素。园林带来的不仅是社区品质，从开发商角度而言，它又能促进销售业绩的提高。高档项目分析项目类型项目名称项目单价（元/平方米）规划设计理念及规划特点高档项目比华利山庄5800（公寓）以人工湖自然分为南北西区，北区别墅、椰林、海景自然生态为主。南部多层住宅区，人口较多，故以精美的城市住宅景观手段造景，以大片绿地，形成热带城市住宅风格。南北两区形成不同风格。小区根据自然地势和规划设计特点，可以分为“海、湖、林”三大分区。美源日月城5000从建筑、景观、居住空间到生活延伸，在体现世人共知的尊贵和奢华中，更在乎物理与精神愉悦的双重结构，大自然一起展现耐人寻味的华丽。金外滩520030000巴厘岛主题风情园林，由四大景观组团构成，各组团景致迥异，形态各一，引入大量珍贵植被，配以各种小品。本区域内高端项目基本沿袭了特色求胜原则，除美源日月城均有特色园林，如比华利山庄的人工湖分区，无不体现着项目的特别之处，给人赏心悦目之感。海口湾的金外滩项目由于地理位置特殊，园林面积宽敞，齐全的配套设施，使得项目均价高居5200。3.3户型分析中高档项目物业名称均价一居二居三居四居及以上复式及跃层最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例宝安江南城4700（公寓）12013925%15120340%20028935%长信海岸水城43006810%929315%12314445%18015%32810%海岸壹号46007810%14020%16828660%34810%奥林匹克430010211020%15017035%17519535%38310%耀江花园3800416940%9910225%11715%15317520%美丽沙花园3200607430%7010240%12813620%1565%2635% 兆南绿岛3300526615%8810520%12013830%14315720%28910%伊甸家园32005010%868820%11535%14017335%万恒城市花园30008112520%11012540%14018340%18810%都市海岸（一期）3200525515%939940%12612745%南方明珠2800566810%8610220%11813550%14715910%28539010%对于中高档项目，总体上面积设计适中。1居室面积在60-80平米，占总体的1/5左右。2居室面积在90-110平米，3居室面积在120-140平米，而2-3居合计比例基本占到了总体的70-80%，根据项目具体情况不同，或侧重于2居，或侧重于3居，但总之是侧重于中等偏大的户型。4居或更大面积户型，只有少数项目有大量配比，大部分项目将其作为辅助户型，对整个项目进行补充和点缀。购买中高档项目的客户，基本为中年人，他们是社会的中坚力量，有着稳定的工作和较高的收入。购房基本属于一次到位，住房将会使用较长时间，所以十分看重住房的舒适度。在家庭人口构成方面，以三口之家为核心，一些家庭还会带有老人。这些条件都要求居室有一个相对大的面积。120-160平米的3-4居，设计灵活、舒适度高、方便实用，可以满足这类客群的要求。高档项目：物业名称均价一居二居三居四居及以上复式及跃层最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例最小面积最大面积比例比华利山庄5800（公寓）16620%29846180%美源日月城500011020%16020%20028860%金外滩5200374230%778520%11615430%21121620%高档项目的户型差异较大，比华利山庄只有四居以上户型，金外滩由于定位于高档渡假式公寓，一居为主力户型；融于二居、三居为主力户型，集中在40-150平米。购买高档项目的客群，拥有较强的经济实力，购房一般为2次置业或多次置业。购买目的，一是投资，二是享受高的生活品质。作为投资户型，1居室自然是最好的选择，在高档项目中涌现出1居室，就是为了满足投资客的需求。而对于那些自用型客户，他们对高档项目的要求，不仅要居住舒适，更要满足他们奢侈的居住需求，120平米左右的2居，不足以满足他们要求。那些大面积、甚至超大面积的户型，一方面可以满足这类客户的居住需求，另一方面可以彰显他们的经济实力和社会地位，所以大面积户型在高档楼盘中所占比例也比较大。3.5小区配套区域住宅配套情况表区域物业名称会所球场游泳健身房桑拿餐饮商店儿童游乐幼儿园中小学核心区（7个）美丽沙花园 兆南绿岛伊甸家园万恒城市花园都市海岸（一期）宝安江南城 南方明珠外围区（8个）比华利山庄长信海岸水城海岸壹号美源日月城金外滩瀛寰名仕苑奥林匹克花园耀江花园项目内部配套由于调研区域既有开发较早的老社区，也有新型居住区，五西路大部分项目集中在02、03年开发，配套相对较完善；海口湾填海区属于新兴居住区，区域外部配套正在逐步完善之中；秀英港以西由于地处西海岸带状公园，目前市政生活配套较匮乏，但将来会卓渐建设成配套一流的地区。本区域内项目为弥补外部配套的不足配备了餐饮、娱乐等生活便利设施，这些设施也是区域住宅必不可少的配套。而根据项目定位档次设置的小区内部配套就显得更为重要。教育配套对项目配套能够起到锦上添花的作用，本区域的项目都能享受到周边幼儿园和中小学的服务，而双语幼儿园等知名品牌教育机构也越来越多的定址在本区域。从区域样本统计得知，目前区域内没有表上所列各项全部都有的项目，价格居中的项目其会所配套设施相对薄弱，如果我们能够在追求利润的同时，切实为客户提供实惠，营造具有一定特色且设施较完善的项目配套。只有这样才能最大程度的提升项目附加值，吸引更多的岛外中高层客户。车位配置购房客户中有相当一部分有私家车或打算购买私家车，因此小区车位配置车位影响他们购买住宅时考虑的一个重要因素，充足的车位配置已经成为区域市场住宅项目的一个发展趋势。从目前的房地产市场整体形式看，车位合理配比应在1：1，如果有可能的话可以适当提高车位数量，为商业及临时停车提供便利条件。3.6物业管理区域住宅项目配套情况表区域物业名称物业管理商物业管理费（元/月平方米）核心区（7个）美丽沙花园海南鸿恒物业管理公司1.2 兆南绿岛海南兆南物业管理公司1.3伊甸家园海南珠江物业酒店管理公司1.1万恒城市花园海南万恒物业管理公司1.05都市海岸（一期）中房集团物业管理公司1.3宝安江南城深圳恒基物业管理有限公司1.6 南方明珠海南荣德物业管理公司1外围区（8个）外围区（8个）比华利山庄新加坡新工集团物业管理1.8长信海岸水城海口长信卓尔物业管理1.6海岸壹号代德梁行（顾问）1.5美源日月城中海物业管理有限公司1.95金外滩中原物业顾问有限公司1.8瀛寰名仕苑待定奥林匹克花园海南奥林匹克花园物业公司1.5耀江花园海南珠江物业酒店管理公司1.2区域住宅项目物业管理水平高低不一，有一部分项目的物业管理公司是开发商下属的物业管理公司，另外还有一部分项目聘请了有经验或知名度高的物业管理公司（如恒基物业、代德梁行等）。与物业公司知名度和提供的物业