广西北海房地产市场调研和策划报告.doc

目录第一部分 报告假设前提.一、 宗地概况及基础数据假设.二、 研究方法.三、 报告的其他假设和限制条件.第二部分 与项目相关的市场调研.一、 北海房地产市场调研.1. 北海概况.2. 北海近期房地产发展状况.3. 目前可预见的工地供给分析.4. 区域客群分析.二、 片区房地产市场调研.第三部分 宗地分析. .一、 土地个别因素分析. . . 1. 地理位置.2. 地块现状. 3. 周边环境和城市规划. 4. 地块设计规划要点.二、 地块S.W.O.T 分析.1. 优势分析.2. 劣势分析.3. 机会分析.4. 威胁分析.三、 宗地基本评价.第四部分 项目经济效益分析.一、 项目最优开发方案选择.1. 项目建筑类型选择.2. 各类产品建安成本估.3. 方案组合.4. 各类型产品市场销售价格评估.5. 各方案盈利评估.二、 项目开发成本分析. 1. 总建筑费用. 372. 管理费用.373. 不可预见费.384. 财务费用.385. 开发商投资利润.396. 销售费用.397. 营业税、城建税和印花税.三、 项目未来收入预测.401. 商业物业的销售均价预测. 2. 洋房和小高层的销售均价预测.403. 销售收入.41四、 土地价值估算.42五、 分析结论.431. 宗地开发经济效益指标汇总.432. 宗地经济效益分析结论.附件：2007 年上半年北海房地产市场动态（文章来源：北海市房地产交易中心）.47第一部分 报告假设前提一、 宗地概况及基础数据假设该地块总用地面积66667 平方米（100 亩），土地用途为商住混合用地，建筑容积率2.0.，可建设总建筑面积133334 平方米。由于地块目前未对建筑密度、容积率、商住比例、配套用房进行详细的规划界定，无法进行比较详细的投资分析，故将针对目前北海房地产市场的现状，对一些基础数据进行一系列假设。建筑密度30%；商业建筑面积3000 平米，占地面积1500 平米；会所用房建筑面积3000 平米，占地面积1500 平米；幼儿园一所2000 平米，占地面积2500 平米；其余部分为住宅及小区配套服务用房（变配电房、门卫室等）。为了解该幅宗地的市场价值和投资前景，同舟济就该宗地的土地开发方案和项目开发的未来经济效益进行研究和分析二、 研究方法假设开发法三、 报告的其他假设和限制条件 我们是对该宗地的未来开发方案以及经济效益进行分析，即在该宗地最合理的开发方式下的经济效益。这里假设： 该宗地买卖双方具有关于房地产交易对象的一定知识，对市场行情及交易房地产的特点都具有足够的了解，均按利己的方式作出理智的买卖决策； 在此期间物业价值将保持稳定； 不考虑特殊买家的额外出价； 地块的价格按照占地面积算，不计入容积率的因素，不按楼面地价计算地块总价； 幼儿园所等公共配套设施由开发商无偿提供土地、由开发商承建，并无偿提供给政府。 会所建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。 本报告遵循合法、替代、最高最佳使用原则，并具有时效性。 我们没有进行实地丈量，该宗地的总面积参照土地使用权拍卖文件所记载数据。 我们依据土地使用权拍卖文件所规定的条件进行分析并得出结论，如今后规划情况发生变化，该结论也将作相应的调整。 我们查勘了委估对象视力可及的部分，但并未进行地质勘察，未能确定地块内有无地质缺陷。 本报告仅以市场普遍的情况作为分析的参考，没有考虑在该宗地开发中可能出现的个别因素。 本报告只对该宗地未来开发的经济效益作出分析，只对特定的报告阅读人评价该宗地的市场价值提供参考，不用作其他用途。 随着时间推移和市场情况变化，本报告的内容需作相应的调整。 本报告仅仅是对前期拿地意向的评估，主要在于确定最高的地面地价，为公司拿地提供指导，不涉及具体的财务分析、不确定分析等具体事项。第二部分 与项目相关的市场调研一、 北海市房地产市场调研北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经10850451094728，北纬2129215534之间，西北 距南宁 206 公里，东距湛江 198 公里，东南距海口市 147 海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、 斜阳 （1.8 平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2 海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大 西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27 个乡镇（3 个乡、24 个镇），5 个街道办事处，87 个居委会，343 个村委会，6630 个村民小组。总面积 3337 平方公里， 市区面积957 平方公里。2006 年末总人口152.06 万人（户籍统计数），比上年末增加2.82 万人。全年农民人均纯收入3414 元，增长7.36%，扣除价格上涨因素，实际增长4.3%；城镇居民人均可支配收入10380 元，增长13.32%，扣除价格上涨因素，实际增长10.1%。2006 全年全市生产总值（GDP）达到215.8 亿元，比上年同期增长14.3%。其中，第一产业增加值51.1 亿元，增长6.7%；第二产业增加值87.5亿元，增长21.9%；其中工业增加值为78.5 亿元，增长23.7%；第三产业增加值77.2 亿元，增长11.9%。三次产业的比重为23.7:40.5:35.8,第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为11.8%、57.6%和30.6%。按常住人口计算人均生产总值达到14325 元。居民消费价格上涨2.9%。除娱乐教育用品及服务下降0.1%以外，其余均有不同程度上涨，其中住房类上涨7.9%。（以上数据来源：北海市统计局）2. 北海近期房地产发展状况2.1 6 月交易量突增2007 年6 月，北海商品房交易量1644 套，交易面积为21.33 万平米，其中商品住宅的交易量为1460 套，交易面积达到了16.19万平米。究其原因，可能存在大量新盘集中在4-6 月份内开盘，促成了该月的交易量达到历史新高。2.2 市场住宅存量可维持1 年半截至2007 年8 月9 日，北海市的商品房可售套数为13044 套，可售面积为152.12 万平米，按照近几年100 万平米左右的年交易量，这些存量可以维持1 年半左右的交易时间。2.3 销售价格上涨迅速2007 年3 至6 月份北海新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%，23.6%和15.1%，15.5%连续四个月位居全国首位。原因主要在于基数低及众多外地购房者迅速增量购买将房价拉高，从今年3 月起，新建商品房价格上涨幅度连续位居全国70 个重点调查城市首位。目前只有极个别售价在2000 元/平方米以下，相当部分起价超过3000/平方米。部分北海银滩附近的海景房，售价高达7000北海地块投资评估报告 P a g e | 7元/平方米。2.4 地价不断飚升房价升高刺激了地价上升。4 月中旬，北海银滩附近一幅地块拍出每亩168 万的高价；6 月下旬，四川路一幅面积62 亩地块，拍出每亩147 万元。因地皮升价，一些新建楼盘的楼面价超过1000 元/平方米。参加竞买的大部分是来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工，目前房价飙升是对存量的购买热所引起。2.5 交易市场不规范，存在严重的炒房现象目前北海楼盘在开盘前都采取项目预售，购房者只需要缴纳3 万元以内的定金就可以预订，并且允许后期交易更名，助长了外地人在北海的炒房热。3. 目前可预见的工地供给分析3.1 银滩旅游度假区（中区） 地理位置：北海市南部海岸，银滩旅游度假区中心部位 区域面积：7.9 平方公里（11850 亩） 区域优势：是国家4A 级旅游度假区-北海市银滩旅游度假区的核心区域，海岸线长8.3 公里。沙滩开阔、海水纯净，陆岸植被丰富，环境优雅宁静，空气格外清新，自然条件优势突出，可容纳国际上最大规模的沙滩运动娱乐项目和海上运动娱乐项目，拥有我国南方最理想的滨海浴场和海上运动场所。 区域开发情况：区域内已建成“银滩公园”、“海滩公园”等大型滨海公园和大型音乐喷泉、海岸酒店群及疗养基地，区域主干道银滩中路已完成灯光、绿化改造，基础设施较为完善。 规划建设内容：北海市政府于2006 年启动银滩中区改造和建设工程，改造工程范围内首批商业、旅游、旅馆业、住宅等经营性建设用地约2000 亩，将于2007 年10 月份起推出。该区域建设用地适合建设高档酒店、大型游乐场、休闲度假、旅游商业或高档临海住宅等项目。北海地块投资评估报告 P a g e | 93.2 海湾新城 地理位置：北海市北部海岸线，湖北路以东 区域面积：约2 平方公里（3000 亩） 区域特点：区域位于北海市重点旅游观光大道茶亭路与滨海岸线之间地带，交通便利、景观优美、基础设施完备、易于开发建设，富有滨海特色 区域开发情况：横贯该区域的“广西海景第一路”北海海景大道已开工修建；茶亭路灯光、绿化和排水改造工程已经完工；茶亭路两侧“蔚蓝海岸”、“碧海云天”、“香格苑”等高档海景楼盘建成热销；区域内更坐拥国家4A 级旅游景点“北海海底世界公园”以及北海最豪华的五星级酒店香格里拉饭店。2006 年海湾新城首期163.8 亩土地以120 万元/亩价格出让，现已动工建设。 规划建设内容：2007 年11 月将推出临海高层商住用地约300 亩，总建筑面积约70 万平方米，建筑密度约30%，容积率约3.5。3.3 银滩旅游度假区（东区） 地理位置：北海市东南部海岸，银滩旅游度假区东部 区域面积：22 平方公里（33000 亩） 区域优势：位于北海市银滩旅游度假区的东部区域，拥有绵长的海岸线、独特的红树林生态系统，区域内环境优美、空气清新，土地平整。区域内坐拥北海大学园区和北海市文化、教育和旅游综合产业区，文化品位较高。 区域开发情况：区域内城市主干道已建成通车，北海大学园区已初步建成，吸引了国内外多家学府的眼光；北海市文化、教育和旅游综合产业区目前正在实施基础设施建设，预计2008 年完成土地一级开发。区域内海景大道已完成路基建设，预计2008 年6 月建成通车。 规划建设内容：区域内北海市文化教育和旅游综合产业区首期用地3288 亩将于2008 年初分片推出，规划建设办公、商业、住宅等项目，区域建设后将成为集行政、科技、商业、金融办公、旅游度假、文化娱乐等功能于一体，具有亚热带城市特色的现代化城区。3.4 银滩旅游度假区（西区） 地理位置：北海市西南部海岸，银滩旅游度假区西部 区域面积：10 平方公里（15000 亩） 区域优势：位于北海市银滩旅游度假区的西部区域，属海积平原，土地宽阔平坦，交通便利、景观优美、海景资源丰富，适合建设高档临海住宅、星级酒店、主题公园等住宅、商业、旅游项目。 区域开发情况：银滩西区是北海市一片尚未开发的处女地，区域内金海岸大道及观光道路美景路已建成通车。 规划建设内容：银滩西区首期4500 亩土地将于2007 年10 月份起陆续推出，规划建设临海公寓、酒店、主题公园等居住、商业、旅游项目。3.5 市中心区近期拟出让商业、住宅用地 土地位置 土地面积（亩） 土地用途 建筑密度 容积率 使用年限 出让方式2006-13南京路东侧、金海岸大道以北85 米35.09 商业、住宅 28% 1.8 70 年 拍卖2006-15四川路以西70 米、江苏路以北240 米5.39 商业、住宅 28% 1.8 70 年 拍卖2006-17南京路西侧、新世纪大道南侧80.44 商业、住宅 30% 3.0 70 年 拍卖2006-18南京路东侧、新世纪大道南侧33.91 商业、住宅 30% 3.0 70 年 拍卖2006-20广东路以西500 米、金海岸大道北侧17.18 商业、住宅 28% 1.8 70 年 拍卖2007-4北部湾东路以南，南珠大道以西25.81 住宅 70 年 拍卖2007-5海景大道东侧、台湾路以北103.92 商业 22% 2.0 40 年 拍卖2007-7北海大道交南珠大道西南角18.33 商业、住宅 24% 3.0 70 年 拍卖2007-8广东路与金海岸大道交汇处西南角28.12 商业、住宅 70 年 拍卖以上土地面积合计348.19 亩，由于2007-4 和2007-8 地块没有容积率，假设其平均容积率在2.0，则近期市中心区出让的土地总建面积为54.5 万平米。4. 区域客群分析由于十几年前的的房地产泡漠的破裂，北海当地人对房地产已经变得不再敏感。北海市市区人口在30 万左右，本地市场容量有限。自从2000 年政府启动房地产市场,2002 年正式复苏以来,异地客户成了支撑北海楼市的主导力量。4.1 本地客群本地居民开始改变对于住宅的传统观念，从原有的购地建房开始转向购买商品房。这类客群的购房意向明确，基本仅用于改变原有的居住条件，购房投资观念尚未形成。其购买的房源多为市中心的项目，地段对于这类客群拥有巨大的吸引力和杀伤力，另外，配套也是这类客群最为关心的购房因素之一。4.2 外地客群目前，异地客户是北海房地产市场的主体。自1999 年以来，北海市的外来购房者中，一直以西北、东北等北方离退休人员为主；但2003 年开始，来自上海、浙江及广西南宁等地的购房者明显增多，他们特别看重一些高档楼盘。而近期江浙购房团和上海购房团的到来，更是托起了整个北海楼市，北海楼市已经成为比较纯粹的外销性质一个畸形市场。外地客户成了普遍持投资心态，把北海现状跟他们本地当年房地产状况相比，觉得北海房价水平低，有很大的增值空间。通常选择：单价较低的商铺，地段较好总价较低的公寓，能看海最好，而且按揭条件很灵活怕占太多资金的物业，多半是些期房，留下一定的空间以便于炒做获利。统计表明，2007 年上半年，北海市的外地人购房比例为59.3%，其中最低的2 月份为47.3%，其余每月均在50%以上，其中6月份更达到创记录的67.9%。第三部分 宗地分析二、 地块S.W.O.T 分析1. 优势分析 地段优势：在目前老城区可开发地块日渐稀少的情况下，该区域将是未来北海开发的热点； 交通优势：临近北海的两条主干道，出行比较方便； 规模优势：本项目拥有一定的建筑规模，借助规模优势可以增强自身的配套，并且形成自己的社区生活圈；2. 劣势分析 配套劣势：目前周边各类配套资源较少，生活比较不便； 环境劣势：地块周边有部分原始村落，对项目形象有一定影响；3. 机会分析 政策机会：北部湾经济区开放开发受到中央领导的多方重视，未来中央和地方将为北部湾的经济发展提供更多的经济政策倾斜，未来北部湾的繁荣指日可待； 城市规划：北海城市化建设南移，南部行政片区发展规划拓宽了项目的升值空间； 市场环境：目前北海市的房价快速增涨，月销售面积不断放大，外来需求已经成为拉动北海房地产市场的主力；4. 威胁分析 竞争威胁：周边大社区项目较多，会分流相当一部分有效需求消费群； 供应威胁：最近北海市场土地放量增大，楼盘多且规模大，竞争加剧； 高房价威胁：房价上涨过快，高房价已渐渐让当地部分居民较难以承受，本地消费需求将减少。三、 宗地基本评价本宗地地块规模大，地理位置优越，前景比较广阔，但是目前周边的配套还不成熟，缺乏居住氛围。依托项目的规模优势，本案可以在片区内自成一体，利用自身的配套增强本案未来小区的生活便利性，从而拉动片区居住氛围和人气的提升。住宅的规划走平常路也未为不可，但是根据目前北海市场的现状，地块可以在户型设计上创新，给项目一个引领潮流，领跑市场的领导者形象。同时可以快速地提升开发商在当地的品牌，树立开发商在区域市场上的领头羊地位。第四部分 项目经济效益分析一、 项目最优开发方案选择由于本地块的关键指标容积率未定，因此以下将采用多种方案对地块进行盈利性评估，从中选择最优方案，并且确定最优方案下的容积率指标。1. 项目建筑类型选择建筑类型选择分析 别墅产品成本低，销售价格高，利润高； 市场接受度高，市场竞争压力小； 可以很大程度提升项目的市场形象和社区品质，进而提升其他产品的价值；2.1小高层价格评估市场主要在售小高层项目价格表金海岸大道 57000 4000（带4 星级精装）大润发旁 59000 3500大润发旁 37177 3600北京路8 号 39233 2900市图书馆对面 18000 2900目前地块周边没有小高层项目，以上项目多在老市区以内，配套及生活环境和本项目相去甚远，可比性较小。依照目前的周边环境和配套，本项目地块的小高层目前的均价为2800 元/平米。4.3 多层洋房价格评估目前北海尚不存在此类产品，本项目地块的多层洋房目前的均价为3400 元/平米。4.4 各方案产品价格评估按照目前周边项目价格，现今该地块各类方案各类产品的价格如下所示：别墅 4000 4400小高层 3000 3300多层洋房 3400 3700小高层 2900 3200小高层 2800 3100注： 方案一由于别墅拉动了项目的整体形象，从而使得小高层相对价格得到提升，幅度在200 元/平米左右； 方案二如上，小高层提升幅度在100 元/平米； 按照目前北海的房价涨幅，预计1 年后项目开始预订时价格将比目前上涨10%；5. 各方案盈利评估由于项目的容积率未定，因此，以下将通过评估确定各方案在利润最大化的情况下的容积率，并且确定项目既定利润率下楼面地价的最大值。（以下假定容积率为a，楼面地价为P 元/平米，别墅的建筑面积为V 平米，多层洋房的建筑面积为T 平米，小高层的建筑面积为B 平米）住宅总建面积 = 项目占地面积 * 容积率 商业面积 会所面积 幼儿园面积 =（66667*a 8000）平米住宅占地面积 = 项目占地面积 * 建筑密度 商业占地面积 会所占地面积 幼儿园占地面积 = 14500 平米5.1 方案一盈利评估在满足项目建筑密度的情况下，别墅最大的总建面积为V = 33624 8334 * a （a 2.0，3.0）此时的小高层总建为B = 75001 * a 41624 （a 2.0，3.0）基础盈利额 = 别墅总建*（别墅销售价格 别墅建安成本）+ 小高层总建*（小高层销售价格 小高层建安成本）= 31026080 + 127499750 * a（元）当容积率达到3.0 时，本方案的基础盈利额达到最大值为4.14 亿元。5.2 方案二盈利评估在满足项目建筑密度的情况下，多层洋房最大的总建面积为T = 103458 25998 * a （a 2.0，3.0）此时的小高层总建为B = 92665 * a 111458 （a 2.0，3.0）基础盈利额 = 洋房总建*（洋房销售价格 洋房建安成本）+ 小高层总建*（小高层销售价格 小高层建安成本）= 73053880 + 110309050 * a（元）当容积率达到3.0 时，本方案的基础盈利额达到最大值为4.04 亿元。5.3 方案三盈利评估基础盈利额 = 小高层总建*（小高层销售价格 小高层建安成本）= 126000630 * a 15120000（元） （a 2.0，3.0）当容积率达到3.0 时，本方案的基础盈利额达到最大值为3.63 亿元。5.4 方案对比和选择根据以上的分析，容积率和基础盈利率之间存在一元线形关系，三个方案在不同的容积率下的盈利组合如下所示：各方案主要指标比较别墅 5% 30%3.0小高层 95% 70%4.14多层洋房 13% 35%3.0小高层 87% 65%4.043.0 小高层 100% 100% 3.63最大盈利条件下各方案未来营销状况比较 （注：“”越多表示该方案在该栏目的分值越高）由以上各个分析表，我们可以发现， 在容积率为3.0 的情况下，虽然方案一基础盈利额最高，但是别墅的量极少，只占到全项目总建的5%，该方案下已经无法形成别墅社区的市场形象； 从未来营销状况的比较，我们发现方案二在营销综合能力上，相对其他方案具有相对的比较优势； 方案三与其他方案比较，在各方面均处于相对的劣势，因此建议不采用；因此在容积率3.0 的情况下，同舟济建议选择比较成熟的方案二，以多层洋房带动社区品质的提升。（以下项目盈利分析将采用方案二进行测算，容积率设定为3.0。）二、 项目开发成本分析1. 总建筑费用建筑费用估算表850 25,000 21,250,0001,210 165,000 199,650,0001,100 3,000 3,300,0001,300 3,000 3,900,000900 2,000 1,800,000 198,000 229,900,0002. 管理费用指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用，由于地块为参加拍卖竞拍而得，故土地成本的管理费用忽略不计，管理费用按建筑成本的3%计算：229,900,0003% = 6,897,000 元3. 不可预见费指项目开发过程中，开发商对预期成本估算不足,，以及各项费用可能增加的部分，不可预见费用按建筑成本的1.5%计算：229,900,000 1.5% = 3,448,500 元4. 财务费用按正常的开发速度，项目可在3 年的时间内完成开发销售，假设建筑成本在取得土地半年后产生，并在建设期两年半时间内是均匀投入，按开发期的一半计算利息；土地利息则按三年进行计算，利息率按一至三年银行贷款利率7.2%进行计算，同时假设开发商在开发过程中自有资金有三成，有七成需向银行贷款，则财务费用为：总利息 = 地价*年利率*（已拥有土地使用权的年限 + 建筑期）*0.7+（总建筑费 + 管理费用 + 不可预见费）*年利率*建筑期/2*0.7= 地价*7.2%*3*0.7 + (229,900,000 + 6,897,000 + 3,448,500)*7.2%*2/2*0.7= 地价*15.12% +12,108,373（元）5. 开发商投资利润开发商利润主要是按投入成本之和为计算利润的基数，投资利润率按30%进行计算。总投资利润 =（地价+总建筑费+管理费用+不可预见费）*投资利润率=（229,900,000 + 6,897,000 + 3,448,500）*30% + 地价*30%= 72073650 + 地价*30%（元）6. 销售费用主要是推广费和代理费两项，按销售总额的3%进行计算。7. 营业税、城建税和印花税三项应交税款按销售总额的5.8%进行计算。三、 项目未来收入预测1. 商业物业的销售均价预测北海市区内商业物业多集中在北部湾广场和大润发Shopping Mall 周边，这些商业所在的区域，都有一定的人流量和人流聚集度作保证，并且已经形成当地成熟的商业区。而本项目地块周边还比较荒凉，未来几年内也难于形成比较旺盛的商业气氛，本项目商业部分的功能在短期内仍以满足项目自身居住人员的基本购物便利需求，但本商业也具备比较强的升值潜力，综合考虑以上因素，根据同舟济对市场的理解，我们认为，本项目商业部分的销售均价预测为7000 元/平方米。2. 洋房和小高层的销售均价预测该部分以上已经作了详细的阐述，这里就不做说明。3400 37002900 32003. 销售收入3700 25,000 92,500,0003200 165,000 528,000,0007000 3,000 21,000,000 193,000 641,500,000四、 土地价值估算采用假设开发法估算本地块的市场价值。计算公式为：总地价 = 总销售收入 总建筑费 管理费用 不可预见费用 总利息 总利润 税费 销售费用= 641,500,000229,900,0006,897,0003,448,500地价*15.12%12,108,37372,073,650地价*30%641,500,000*（3%+5.8%）总地价 = 179,589,634 元本宗地的土地使用权价值为179,589,634 元楼面地价 = 179,589,634/200,000 = 898 元/平方米地面地价 = 179,589,634/100 = 1,795,896 元/亩五、 分析结论1. 宗地开发经济效益指标汇总在上文中，我们采用了假设开发法，并假定宗地开发的投资利润率为30%，得出盈利最大值出现在地块容积率为3.0 时。在此基础上，本宗地开发的各项经济指标汇总如下：投资利润率为30%的宗地开发经济效益指标汇总表一、销售收入 641,500,000其中：1、住宅销售收入 620,500,0002、商铺销售收入 21,000,000二、开发成本 510,417,460其中：1、土地成本 179,589,6342、建筑成本 229,900,0003、管理费用 6,897,0004、不可预见费用 3,448,5005、财务费用 39,262,3266、销售费用 19,245,0007、各项税费 37,207,000三、利润总额 125,950,540楼面地价：898 元/平方米地面地价：1,795,896 元/亩销售利润率：19.63%2. 宗地经济效益分析结论上文的分析，主要基于近期市场的历史信息做出的。然而，我们也意识到，随着北海市房地产行业的发展与成熟，开发房地产项目的利润空间被压缩，尤其是近期的土地政策变动，土地资源的稀缺性更加突出，素质较好的土地，经常引发众多开发商的激烈争夺，并直接带来了开发商利润的下降。近期北海挂牌出让的地块的楼面地价已经超过1000 元/平米，并且这一楼面地价在很有可能在今年被刷新。根据以上的分析，同舟济有如下建议， 容积率和建筑方案的选择容积率选择3.0，建筑方案选择方案二（多层洋房+小高层），此时本地块的盈利达到最大值1.26 亿元；当容积率不确定时，可选方案如下所示，方案一 别墅+小高层方案二 多层洋房+小高层方案三 小高层 地面地价的控制按照目前房地产开发的市场行情，项目投资利润率一般控制在30%以上，此时可接受的最高地面地价控制在180 万元/亩；建议起始出价控制在最高地面地价的60%以下，即100 万元/亩；在不同的项目投资利润率下，地面地价和投资利润的关系如下所示，地面地价和投资利润率线性关系开发商投资利润率地面地价（万元/亩）（以上假定项目容积率为3.0，开发模式采用方案二）1 -6月房地产项目开工面积结构图商业用房7.65%商品住宅92.35%附件：2007 年上半年北海房地产市场动态（文章来源：北海市房地产交易中心）1. 上半年房地产完成投资额情况2007 年上半年，房地产实际完成投资额13.29 亿元，同比增长116.06%，占全市固定资产投资额的15.67%，同比增长3.2 个百分点。2. 上半年房地产项目开工情况2007 年上半年，房地产开工项目30 个，开工面积59.43 万平方米，同比分别下降 31.82%，增长10.82%。其中：商品住宅开工面积54.88 万平方米,同比增长22.19%；商业用房4.55 万平方米，同比下降45.43%。3. 上半年房地产项目竣工情况2007 年上半年，房地产竣工项目有34 个，竣工面积39.18 万平方米，同比分别增长21.43%和39.41%。其中：商品住宅32.13万平方米，同比增长16.29%；商业用房6.83 万平方米，办公用房0.22 万平方米，同比下降53.51%。1 - 6月商品房批准预售面积其他结构图办公13.46%用房0.03% 商品住宅商业77.84%用房8.67%2007年1-6月北海房地产项目开竣工面积走势图0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.002007年1月2月 3月4月5月6月万M 2 开工面积竣工面积1 - 6 月房地产项目竣工面积结构图办公用房0.56%商业用房17.42%商品住宅82.02%4. 上半年商品房预售情况2007 年上半年，批准预售面积61.49 万平方米，同比增长113.09%。其中：商品住宅47.87 万平方米，同比增长92.48%；商业用房5.33 万平方米，同比增长74.75%。2007 年上半年，办理商品房预售合同备案登记4000 宗，预售面积49.85 万平方米，预售金额10.4 亿元，同比分别增长135.99%、134.7%、175.62%。其中：商品住宅面积47.31万平方米，金额9.07