专业市场发展探索演示(1).ppt

2,2,目录索引,一、专业市场释义 二、专业市场发展环境 三、专业市场运作管理 四、浙江专业市场解析 五、专业市场未来展望,2,一、专业市场释义,（一）专业市场的定义 （二）专业市场的特征 （三）专业市场的类型 （四）专业市场的功能 （五）专业市场的形成,2,（一）专业市场的定义,是由所有权方提供物业，供多个市场主体（几十个n个）集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或互替性商品的固定场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。 专业市场是具有中国特色的商贸流通新型业态，是为中小企业服务的共享式、低成本、低价位交易平台。,专业市场,2,专业市场的定义解析,第一个特点使其区别于商场、超市、卖场等；第二个特点使其区别于菜市场、零售商店；第三个特点使其区别于专卖店；第四个特点使其区别于各种商品期货交易所；第五个特点使其区别于农村周期性集市(又称间歇性集市)。,专业市场,1.交易对象： 多个主体集中交易某类相关产品,2.经营方式： 批发为主批零兼营,3.交易规模： 卖者数量达到一定规模,4.交易方式： 现货交易为主 近期合同为辅,5.交易日期： 经常交易、交易日明显长于歇业日,2,（二）专业市场的特征,主体的集群性,信息的交流性,产业的激活性,作用的两重性,2,专业市场的特征表现,经营方式：统一管理、分散经营,经营对象：商业物业、物业房产,经营模式：管理模式、盈利模式特殊,2,（三）专业市场的类型,经营方式,交易对象,商品来源,生产资料市场 工业消费品市场 生产要素市场 农贸市场,批发市场 零售市场 批零兼营市场,集散型专业市场产地型专业市场销地型专业市场混合型专业市场,2,专业市场的类型举例,以工业消费品市场为例，专业市场可分为两种类型。,2,发挥主体交易、商品展示、仓储管理、物流配送、信息网络、金融结算等功能，是我国商品流通领域的有效途径。,（四）专业市场的功能,细化分工，增加就业，扩大税源，促进流通，推动产业升级换代和经济持续、快速、健康发展。,具有高效益、低污染、高就业、低能耗的特点，对推进区域经济的快速发展和城镇化建设发挥了重要作用。,2,专业市场的功能表现,2,（五）专业市场的形成,专业市场的形成和发展原因,体制改革原因：改革开放带来的体制创新，推动了农民进城与个体创业,生产方式原因：我国中小企业数量众多，需要合适的流通交易渠道,区域差异原因：中国地域广大，人口众多，不同地区经济发展不平衡,政府推动原因：政府的引导与支持，加速了专业市场的发展,返回,2,二、专业市场发展环境,（一）专业市场与商贸业 （二）商贸业的基本格局 （三）商贸业的优势特征 （四）商贸业的宏观态势,2,（一）专业市场与商贸业,专业市场与商贸业有着血肉联系。 专业市场是商贸业中的一种新型业态。 专业市场发展环境离不开商贸业发展的大环境。 当今，专业市场发展大环境基本面是好的，小环境差异性很大。,返回,2,主流的流通业态格局：三分天下,功能齐全的商场、超市、大卖场（零售）,到处可见的便民店（零售）,类型多样的商品市场或称专业市场（批零兼营）,（二）商贸业的基本格局,2,商贸业的经营方式,主流的经营方式：三管齐下,连锁经营,物流配送,电子商务,返回,2,自身层面：独特优势 商业是随着经济发展而发展，随着消费增长而增长。 只要我们在运作商业地产或者经营商贸流通业中做到 了商业增量与消费增量相适应，就能有效规避风险。,投入大 回报多 风险高 升值快 现金流大 复制连锁,低能耗、低污染 高环保、高就业,结论：,（三）商贸业的优势特征,2,商贸业优势凸显,当今社会，发展最快的行业和致富最快的人群 住宅地产、商业地产、工业地产 石油、电力等资源性行业 电信、金融等服务性行业 信息、智能等高科技行业,地产商：,垄断行业：,返回,2,（四）商贸业的宏观态势,当前我国商贸业的宏观形势从总体上看：,宏观态势：繁荣 活跃 过热,发展趋势：整合 提升 细分,2,我国商贸业为什么繁荣活跃？,商贸业具体分析,1、政府层面 2、经济层面 3、企业层面 4、专家层面 5、国外商业巨头层面,2,1、政府层面,现代服务业已经成为新的经济增长点。 商贸业是现代服务业的基础所在。 商贸业是发展第三产业的重要部分。 商贸业已经成为政府招商引资的重头戏。,2,当生产力发展到一定阶段，产业结构必须调整，第三产业的比重势必加大。 当前我国商贸业的发展，已经成为区域经济发展的重头戏。 商贸业已经成为城市发展的重要窗口、新坐标和金名片。,2、经济层面,2,商贸业越来越受到企业家的重视和青睐。 很多制造业主都纷纷转入商贸业。 国美、苏宁等连锁商业企业都成了巨头。 商业企业、专业市场上市步伐加快。,3、企业层面,2,商贸流通业和专业市场越来越受到专家学者的重视。 研究更加深入，更加具体，更富有成效。 专家与企业之间联系更加紧密，互动更强。,4、专家层面,2,国外商业巨头抢占中国市场 沃尔玛、麦德龙、百安居看好中国市场，抢占势头越来越猛。 一方面加剧了国内商贸流通业的竞争态势，另一方面也激发了国内商贸企业的快速发展，同时说明了国内商贸流通业还有大的发展空间。,5、国外商业巨头层面,返回,2,三、专业市场运作管理,（一）专业市场面临的挑战 （二）专业市场模式创新 （三）专业市场运作要诀 （四）专业市场管理要点,2,（一）专业市场面临的挑战,现代流通业态崛起：,专业市场原来的优势在减弱：,与专业市场争夺份额的竞争越来越激烈,价格优势、税费优势、经营优势都受到挑战,外部挑战,2,专业市场面临的挑战,内部挑战,市场主体素质不高,经营商品档次不高,总体管理水平不高,市场硬件档次不高,经营诚信度不高,2,专业市场的比较优势,经济格局：,市场主体：,交易产品：,开放优势：,市场发展潜力巨大,具有很强的活力,适应当前大众消费水平,经济全球化、市场国际化带来广阔的 发展空间,2,专业市场的比较劣势,主体素质劣势,商业物业劣势,商品品质劣势,返回,经营业态劣势,2,（二）专业市场的模式创新,1、结构模式创新,主体式中央商业中心+功能配套区模式,专业卖场式商业中心（独立单体或多体）,中央商业区+专业街区复合模式,多专业卖场多功能商业区块的复合组成（专业Mall）,总体上看，商场化现代化的大卖场是品牌总部、专业基地和商务中心的组合。,2,2、经营模式创新,专业市场的模式创新,开发经营管理一体化运作,开发投资和经营运作分离运作,租赁经营和出售经营并举,网上和网下联动经营,2,专业市场的模式创新,3、营销模式创新,市场品牌与产品品牌互动营销,供应商和经销商联动营销,产品品牌和知识文化互动营销,媒体和消费者生活体验互动营销,返回,2,（三）专业市场运作要诀,在地块研究和项目可行性分析的基础上，科学确定市场的开发位置 基于系统的市场调研和商圈分析，对市场的经营业态做出准确定位 组建强有力招商团队，整合项目相关的各项商家、厂家和品牌资源，制定各项政策吸引商户进入市场经营 市场的运营管理是一个长期的过程，需要制定针对性的商业管理策略，在日常运作管理基础上稳步培育市场发展,选址：,定位：,运作：,招商：,四大要诀：,2,1、选址要诀,选址是基础：,商业基础,消费基础,产业基础,2,选址步骤,综合分析各项量化要素（如：产业指标、财政指标、人口指标、消费指标等），最终确定合适的市场地址。,着眼全局：从大的区域空间上选址 着手局部：从小的区域环境上选址,返回,2,2、定位要诀,定位是关键：,设计功能定位,招商商户定位,经营产品定位,商品品质定位,2,定位步骤,考察市场定位的三个问题:,市场适应度 经营承受力 商品适销性,此地能否经营专业市场？ 经营多大规模的专业市场？ 市场内适合经营何种商品？,返回,2,3、招商要诀,（1）招商概念 （2）招商流程 （3）客商分类 （4）招商经验,2,（1）招商概念,招商定义,通过宣传、谈判等各种方式，说服和吸引投资者或客商参与共同经营的商业行为。,2,招商概念,自从中国由完全的计划经济转变为以市场经济为主以来，招商成为很多行业的一种经营方式。 招商不仅是政府和企业快速发展的手段，更是保证政府和企业实施全局战略的重要策略。,招商内涵,2,招商概念,招商意义,政府 企业,可以最大限度发挥已有资源的综合效益,可以充分利用外围资源来加快发展速度,可以通过合作共赢来规避市场风险,返回,2,（2）招商流程,返回,2,招商政策,优质性原则：先大后小招商户、先优后杂招品牌、先易后难招摊位 遵循主力优先，品牌优先，厂家优先原则,策略性原则：符合人性化、专业化的要求，遵循先入优惠原则,政策性原则：符合法律法规、政策方针的要求,招商原则,2,招商政策,定策：因势利导，顺势而为,招商定位,定价：有限升值，预留空间,定位：差异竞争，适者生存,2,招商政策,招商模式,混合式招商经营模式,产权式招商经营模式,租赁式招商经营模式,返回,2,招商机构,设置专门的招商部门 建立专业的招商团队,招商部既要和企划部紧密联系，又要和销售部、物管部、工程部、财务部、办公室等部门配合协调。,返回,2,招商方案,一份完整的招商方案应当包括：,a.招商步骤 b.招商方式 c.招商手册 d.招商广告 e.招商活动,2,a.招商步骤,8、进入正常经营环节,1、整体招商方案设计,5、邀请与签约,2、招商人员准备 设置招商机构,3、招商广告创意、 媒体选择与发布,4、信息处理,6、督促履约,7、移交物管部,2,b.招商方式,访问招商,产地招商,广告招商,会议招商,展会招商,管理招商,效益招商,服务招商,网络招商,招商十八招,2,招商方式,联合招商,撤迁招商,培训招商,专家招商,连锁招商,边缘招商,跨行招商,预定招商,销售招商,招商十八招,2,c.招商手册,招商手册主要应当包括以下内容： 市场概况：实力、荣誉、发展历史和现状 市场卖点：市场特点和优势 给投资者和客商的支持：政策、管理、信息、 网络、培训、服务、宣传、费用。 合作协议 签约程序,2,d.招商广告,要针对不同市场的情况，选择合适的广告媒体。 主流媒体：电视、广播、杂志、报刊。 新兴媒体：短信、黄页、网络、社区广告、DM直邮。,2,e.招商活动,介绍会 座谈会 展销会 行业论坛 高峰论坛,返回,2,（）客商分类,招商的“应招者”对市场各项资源的关注度如下：,“应招者”关注要素,要素排序及权重,1、市场背景和实力,10%,4、市场竞争状况,3、市场获利空间,2、市场品牌和容量,6、市场后继服务,5、市场宣传力度,15%,30%,25%,10%,10%,2,客商分类,返回,1、签约客商：,2、即将签约客商：,5、无希望客商：,4、一般客商：,3、潜在客商：,经常走访，了解情况，提供服务。,重点拜访，反复宣传，耐心说服。,主动关心，保持联系，通报情况。,顺其自然，有机会决不放过。,一般关注，观察有无转变的可能。,2,（）招商经验,招商经验,建设与招商要协调发展,宣传与招商要协调发展,政策面与策略面要协调一致,领导层和招商层要协调一致,2,招商经验,招商注意事项,返回,2,4、运作要诀,运营是根本：,经营策略,营销方法,运作理念,培育手段,开发方式,2,运作规则,市场规划要遵循立足现实、适度超前的原则， 把握“四个适应”的要求：,与城市规划和商业布局相适应 与物质文明和商业文化发展水平相适应 与人们日益增长的消费水平相适应 与国际化商业业态创新潮流相适应,2,运作思路之一,2, 标准化发展思路,物业标准化,产品标准化,管理标准化,2,标准化的意义,可复制 可连锁 可上市,三大优势,返回,2, 园区化发展思路,专业化 功能化 品牌化 产业园,规模化 集聚化 信息化 商贸园,2,园区化发展思路,在一二类城市，均可实现商贸园区化,农产品物流园区,工业品物流园区,生产资料物流园区,日用消费品物流园区,返回,2, 国际化发展思路,适应经济全球一体化的需要,适应信息网络一体化的需要,适应内贸外贸一体化的需要,2,运作思路之二,2,运作思路之三,品质决定优劣,团队品质（核心竞争力）,市场品质（基础竞争力）,商品品质（基本生命力）,2,运作思路之四,营销决定成败,广告营销,会展营销,品牌营销,企划营销,返回,市场营销,2,（四）专业市场管理要点,重 点 管 理,强 化 管 理,创 新 管 理,专业市场的提升和飞跃,2,1、重点管理,返回,2,2、强化管理,返回,消防安全,骨干队伍,制度规范,税务税收,2,3、创新管理,返回,2,四、浙江省专业市场解析,浙江专业市场的基本情况 浙江市场发展的全新局面,2,（一）浙江专业市场基本情况,2007年末统计数据显示： 全省共有商品交易市场4096个，同比增加32个 超十亿元的市场133个，同比增加8个 超百亿元的市场15个，同比增加2个 超亿元市场达到574家，新增36家 商品交易市场成交额9325.2亿元，同比增长13.1%,2,1、浙江经济发展特点,总结：浙江经济的上述特点为浙江专业市场的发展创造了基础条件,1.发展模式： 内源性民间力量 推动了经济发展,2.微观基础： 民营中小企业为主，中小企业数量众多,4.产业结构： 劳动密集型 传统产业为主,5.区域经济： 以块状产业集群经济 为主要特点,6.地方政府： 崇尚开放、主体创新 引导发展、无为而治,3.地方市场体系： 传统商贸业发达，现代商贸和要素市场发育落后于上海等地，依靠传统资源、传统市场经济体制，发展传统经济部门,浙江经济 发展特点,2,2、浙江专业市场发展模式,发 展 模 式,先建市场、后育产业，以贸促工 先育产业、后建市场，以工促贸 市场和产业联动发展，工贸互动,2,3、浙江专业市场发展优势,起步早、发展快，先发优势明显 种类全、品种多，规模优势明显 主体多、机制活，竞争优势明显 专业市场与区域经济联动优势明显 市场经营人才优势明显,发 展 优 势,2,4、浙江市场的发展模式轨迹,传统模式,现代模式,马路市场,大棚市场,框架室内市场,专业市场Mall,发展阶段,现代化商业市场,标准化连锁市场,2,5、浙江市场发展的基本规律,一个基本的发展规律： 从无到有、从小到大、从低级到高级的发展过程 三大关联要素： 产业发展水平、群体消费水平、辐射半径 四个发展过程： 要素整合过程、市场培育过程、 规范管理过程、勇于创新过程,1,2,3,2,6、浙江专业市场发展战略,2,7、浙江专业市场战略转变,总结：市场发展战略要从主要依靠量的扩张转变为依靠 质的提升的轨道上来。,品牌自主创新 机制体制创新 经营业态创新 科学技术创新,先发优势 政策优势 价格优势 规模优势,转变为,依 靠,依 靠,2,8、浙江市场的发展策略,接轨工业产业化 接轨现代城市化 接轨经济全球化,主体法人化 物业标准化 产品品牌化 规模集约化 信息网络化 管理规范化 运行专业化,基本方针：,基本趋势：,具体目标：,调整改造 创新提升,2,9、浙江市场发展的有益经验,经验总结,1,2,3,4,低成本扩张，坚持让利,市场集群与产业集群两手