中美房地产及房地产金融业概论.doc

深圳走向世界文库中美房地产及房地产金融业概论龙福永 著提 要本文全面、系统地介绍了美国房地产业发展的历史背景和现状，着重论述了其房地产金融体制的建立、发展及其重要作用，并在此基础上，结合深圳和我国具体实际，借鉴提出了构建有中国特色房地产金融体制的新型模式，同时引入了政府金融平衡机构的双向作用机制，为政府通过市场杠杆对房地产业实施宏观调控和实现国民经济良性循环探寻了一条切实可行的途径和行之有效的运作方式。编 者 的 话世界发达国家和地区的发展实践已经证明：一个国家、一个地区或一个城市经济发展和现代化水平的高低，很大程度上取决于其管理水平的高低。管理在经济发展中具有的创造作用已被人们所认识和接受。因此，国内外相当多的专家学者和行政官员们不约而同地推出了生产第四要素理论，认为生产之所以能够发生并持续进行，除需要土地、劳动和资本外，还必须存在第四要素管理。理解管理在生产和生活中的作用并不难。我国古代有名的“田忌赛马”故事就告诉人们，管理往往是成败的关键。难的是如何了解和掌握现代化的管理知识和方法。对年轻的深圳市来说，这点尤为迫切和重要。特区的倡办者邓小平同志在特区成立不久时就指出：“特区是个窗口，是技术的窗口，管理的窗口，知识的窗口，也是对外政策的窗口。从特区可以引进技术，学到管理，管理也是知识。”建立特区以来，深圳通过引进外资和先进科学技术的同时，也吸收了国外先进的科学管理经验，对管理现代化城市积累了一定的经验，但相对来讲，现代化国际性城市的管理经验仍很不足。深圳目前正处在重大的社会转型的关键时期，在本世纪末下世纪初，深圳要建立社会主义新型的市场经济体制，进一步完善城市各项功能，转变经济增长方式，同国际经济和惯例接轨。随着深圳现代化建设进程的加快和深度的推进，一系列的问题开始出现并困惑着深圳，现代化城市管理经验不足掣肘了深圳迈向现代化国际性城市的步伐，城市管理水平高低是关乎深圳以何种姿态跨入21世纪的战略性问题。江泽民同志曾强调，我们要“坚持对外开放，认真学习世界各民族的长处，积极引进先进的科学技术和经营管理经验，增强我们自力更生的能力，加快祖国的发展”。只有站在人类文明的肩膀上，深圳才有可能建立世界一流的城市管理和企业管理。要做到这一点，途径有很多，但最直接、最有效的办法莫过于让一些行政和企业领导干部到香港和国外发达城市去学习、观察、思考，将他们带回来的成果加以汇集、整理、消化，为我所用。基于这种思路，在20世纪末和21世纪初的10年里，深圳将有计划地逐年派出领导干部“西行取经”。其成果将逐渐沉淀下来，编入“深圳走向世界”文库，以献给那些有志于中国城市管理体制改革和建设的有识之士。本文库的推出，从一个侧面反映出深圳的城市管理开始走入一个新的阶段。期望能为接近国际先进水平和衔接国际惯例作些有益的帮助。对于21世纪的中国有什么样的影响，由未来去评说吧。目 录引 言10第一章 概 论14第一节 房地产的涵义、分类及特征14一、房地产的涵义14二、房地产的分类15三、房地产的特征15第二节 房地产市场18一、房地产市场的性质18二、房地产市场的供求关系19第三节 房地产经济发展的重要作用和意义23第二章 美国房地产业的发展与国家宏观调控措施28第一节 美国殖民时期至19世纪80年代后期房地产业的发展28一、房地产市场的形成29二、铁路交通业的发展在房地产开发中的作用34第二节 美国世纪末叶至二战时期房地产业的发展37一、商业中心区的房地产开发38二、现代化城市公共设施的初期建设45三、美国房地产业在20世纪20年代高涨时期的发展状况51四、大萧条及二战时期美国房地产业的发展60第三节 美国二战后房地产业的发展及现状78一、郊区城市化建设与战后房地产复苏79二、都市更新与都市中心区的复兴88三、70年代至90年代美国房地产业的发展状况106第三章 美国房地产金融业的发展119第一节 美国联邦储备银行120第二节 美国房地产金融市场122一、一级市场122二、一级市场的抵押贷款的放贷机构123三、二级市场126第三节 房地产筹资技巧138一、定期贷款138二、分期偿还贷款139三、可调利率抵押贷款139四、飘浮式贷款139五、扩幅式长期抵押贷款140六、逆向年金抵押贷款140第四节 房地产金融的贷款方案141一、常规贷款141二、个人抵押贷款保险方案（）142三、联邦住房管理局保险的贷款143四、退伍军人管理局担保的贷款145五、农业管理局的贷款147第四章 深圳房地产业的发展148第一节 深圳房地产业的发展及房地产市场的形成148一、起步阶段（19791986年底）150二、形成阶段（19871989年底）152三、由高涨至稳定发展阶段（1989年底）153第二节 深圳房地产市场的结构157一、一级市场157二、二级市场158三、三级市场158第三节 深圳住房制度建设与改革160一、福利房162二、微利房162三、商品房163第四节 深圳房地产业存在的问题163一、房地产周期的困扰164二、供求关系不平衡166三、商品房价格高企167四、商品房空置率过高168第五章 关于构建有中国特色房地产金融体制的构想和设计170第一节 构建新型房地产金融体制的重要意义和作用172一、建立房地产金融新体制，拓展房地产金融业务，有助于发挥房地产市场的杠杆作用，加快房地产存量消化。172二、建立房地产金融新体制，发展房地产金融，有利于开发商盘活资金，开展精品开发的竞争，加速推进城市国际化建设进程。173三、建立房地产金融新体制，发展房地产金融，可以支持和促进住房制度改革的深化，通过调整消费结构，合理引导消费，减轻国家和企业的负担。174四、建立房地产金融体制，发展房地产金融，有利于增加房地产投资，推动房地产业持续、稳定、健康发展。175第二节 构建新型房地产金融体制的可行性177一、房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求。177二、有先进的经验可以借鉴178三、深圳具备良好的试点基础和条件180第三节 中国房地产金融新体制的架构设计181第四节 中国房地产金融市场184一、我国和深圳房地产金融一级市场的现状184二、一级市场的架构及存在的主要问题189三、二级市场的建立191结 论203其他建议206致 谢209主要参考书目210引 言深圳乃至我国房地产业相对发达国家而言为何会表现出短周期的大幅振荡？政府在十多年的改革中出台了诸多政策而房地产业发展依旧未能真正进入正轨？如何缓解房地产市场总供给和有效地需求之间的矛盾，进而形成国民经济增长的良性循环？如何减少宏观调控政策表现出的“头痛医头，脚痛医脚”的盲目性，防止和限制其消极作用？诸如此类问题由来已久，长期得不到解决，成因可谓纷繁复杂。可以说这是一个带有根本性的深层次的理论问题，值得我们去深入研究和探讨。众所周知，社会实践是人类认识的最终来源，没有对新生事物的深刻认识，没有对新生事物出现的超前意识，也就不可能从理论上来把握新生事物发展的内在规律性，进而也就无法用理论来指导实践。这样的社会活动必然是盲目的，极有可能出现巨大的波动性和极不稳定性。深圳和我国房地产业的发展历程就充分证明了这一规律性。房地产业最突出的问题是：空置商品房多，大量资金沉淀，周转不畅。这不仅导致开发企业资金周转不畅，而且也使社会资金的流通受到一定程度的影响而形不成良性循环。国外的经验表明，造成这种状况的原因主要是人们对房地产业发展的内在规律性认识不够深刻，理论上存在许多盲点，因而未能找到一种利于社会资金流转并促成其形成良性循环的最佳切入点或结合点。确切地说，就是对房地产业起支撑作用的房地产金融体制存在着一些弊端，与市场经济的发展不相适应。所以，按照房地产业客观运行规律构建一个科学、合理的房地产金融体制，既是房地产业在市场经济条件下发展的需要，同时也是社会安定，国民经济稳步增长和持续发展的需要。那么，究竟怎样的房地产金融体制才能更适应于当今房地产业发展的需要？笔者通过对美国房地产及房地产金融业的考察和对比研究，对这个问题有了进一步的认识并从中获得了一些启示。房地产金融是房地产业的重要组成部分，是推动房地产业发展的源动力和核心，换言之，房地产金融是影响房地产业发展的关键因素，房地产与金融业二者之间相互联系，相互作用，相互影响，是共处一个统一体中的一对矛盾，不可割裂开来。只有抓住了房地产金融这个矛盾，房地产业存在的一系列问题才迎刃而解。从本质上讲，目前深圳乃至全国房地产业暴露出的许多不尽合理的现像和问题，主要是因为我国目前房地产业与金融业几乎截然分开，也就是房地产金融体制不健全所致。例如：政府为遏止房地产过热出台有关收紧银根的政策，致使开发企业资金匮乏；中低收入阶层购房困难，经济负担较重，引导消费难以做到合理化，等等。问题的症结在于，深圳现行房地产金融体制某些环节还存在着不尽完善的地方，其关节点是“银行房地产消费者”的资金循环系统只有投入没有回笼，从而导致资金源头断根。这是社会闲散资金不能得以充分利用，使其流动受阻的根本原因。从系统论的观点看，如果能够通过政府设置一个起调节平衡作用的金融机构，与其沟通后合成一个大循环，使社会资金流向演变成“房地产消费者银行政府平衡金融机构证券机构社会投资者（股民）”，再辅以延长按揭期限（年）等政策、措施，就能够有效地促进货币流通，进而激活房地产市场，使房地产业形成一个自我调节，自我完善和自我协调发展的机制，就能从根本上解决房地产业中存在的许多棘手问题。毋庸置疑，这种新模式的建立，是深圳乃至全国未来房地产金融体制的改革方向，也是房地产业发展的根本出路。本文将通过简要综述美国房地产业的发展，重点评述其现行房地产金融体制的架构模式，并在吸收借鉴的基础上，提出构建中国房地产金融体制新模式的构想和框架以及具体的操作方式。目 录第一章 概 论房地产为人类生产生活所必需.作为人类生活的最基本要素，在人类社会中占有举足轻重的地位。而房地产作为基本的生产要素，业已发展成为国民经济的支柱性产业。可以确信，未来房地产业的发展对于世界各国国民生活水平的提高，社会进步以及经济的快速发展，必将起到积极的促进作用，产生更为深远的影响。房地产经济的发展，从一定意义上讲，已成为一个国家经济发展的“晴雨表”,一般来说，一个国家或地区的经济发展越快越发达，房地产市场就越活跃越繁荣，反之亦然。比如说，我国西藏自治区的经济发展相对沿海地区而言速度慢些，所以，它的房地产业的发达程度也就相对差些。实践证明，这是房地产业发展的一个客观规律。第一节 房地产的涵义、分类及特征一、房地产的涵义所谓房地产即是我们通常所指的地产和物业，一般指房屋或建筑和与其相连的地块所组成的有机结合体。二、房地产的分类房地产按其使用性质分类，通常可划分为五大类:1.居住建筑。统指供人们生活起居用的建筑物，如住宅、公寓等；2.商业建筑。即指商用物业，包括办公楼、商场、商店、影剧院、旅馆酒店和停车场等；3.工业建筑。如仓储类、工厂类、动力类和各种工业区；4.农业建筑。如农场、伐木场、牧场和园林等建筑物；5.特种建筑。如教堂、学校、 墓地和国有土地等。三、房地产的特征房地产具有不同于一般商品的特点，这些特点决定了它本身具有某种用途的规定性，归纳起来大体可分为:自然属性和经济属性。1.自然属性房地产的自然属性的三个基本特征，即:位置固定性；持久性；非物流性。）位置固定性房地产品的位置固定性是指房地产有机联结而形成不可分割的整体性。通常情况下，地形可改，地貌可变，但是地不可动，位不可移。这个特征说明了房地产的产籍管理和地籍管理，在难易程度上，前者大于后者。通常，房地产征税在地方财政税收中所占的比重最大，是财政税收的主要税源。因此，财政税收的稳定与否主要取决于房地产征税的税额。税收预算是各国地方政府制定地方远景的发展规划的主要依据之一。）持久性房地产的另一个特征是持久性。这一特征说明了房地产的投资价值具有某种衡定性。但是，土地的持久性并不等于其物业能够长期保值，随着时间的推移，物业会逐渐贬值，以至有可能会出乎意料地导致地价出现暴跌。必需说明，这里所说的贬值含义并非通常意义上所指的地理位置蕴含的经济价值，二者不能混淆。）非物流性通常情况下，任何两个地块或一个地块的任何两个部分，严格地讲，都不可能完全等同。尽管它们的本质上无甚差别，但是地理位置还是有细微的差别，因为地块各个部分的位置是特定的。另方面，与之对应的物业特征，不论其单元大小，彼此之间也不尽相同，亦即具有不可代替性或唯一性，土地的这一特征通常称为非物流性。2.经济属性房地产的经济属性有四个基本特征，即:稀缺性；构物性；投资风险性；区域优先权。）稀缺性一般来说，土地并非属稀缺性商品，但从全球水域和陆地（仅占总面积的四分之一）分布的情况看，土地供给量又是有限的，除不可用地外，可供用地量可谓甚微。）构物性物有所值。土地只有在开发建设后才能够充分体现出它自身的价值和用途。以及它对邻近街区乃至整个居民区所产生的影响。例如在某个区域建一个新的购物中心，或者计划将其作为建核发电厂或废料垃圾处理站的选址,在很大程度上都能够使这个地带的地块价值骤然发生巨变。）投资风险性众所周知，房地产的开发建设需要大量的资金投入。即便是拆迁重建，也要对工程项目（包括主体和供电、给排水系统）的投资期和回报率进行可行性分析、风险分析，因为房地产开发的投资周期长，所以要确保回报相对稳定，必须考虑其投资的风险性。）区域优先性区域优先性（亦称为偏爱权）是指人们对特定区域给予地产购置的优先权，并非指地产的地理位置。正是由于这种区域优先权的限定性逐导致出现同地不同价的交易差别。这是土地经济属性中最重要的一个特征。第二节 房地产市场一、房地产市场的性质市场是从事买卖交易活动的场所。在形式上，有场所型和网络型之分。例如，乡镇的集市就属于场所型市场；而体系之庞大，关系之复杂的全球性经济运行系统，则属于网络型市场。从本质上讲，这两种市场形式不论是哪一种，其功能都是调节供求关系，为买卖双方提供交易上的便利。这就是市场职能作用的具体体现。如前所述，房地产品具有非物流性和位置固定性两种自然属性。从商品的角度看，这两种属性决定了房地产市场对房地产品的供求力度具有一定的支配作用。房地产品有非物流性表明，任何两个相同的物业，都绝非精确意义上的等同，因为它们的地理位置不尽相同。而位置固定性则表明，位于某地的物业不可能按置业者某种意愿或要求搬到另一空地位置，更不能将物业搬到需求量大的区域重新安置。由此可见，房地产市场是区域性市场，具有不同区域的限定性。因此，位置不同，物业不同，定价自然不同。显而易见，在房地产的开发建设过程中，要统筹考虑物业的功能、需求量和规划用地等各方面因素。二、房地产市场的供求关系房地产品具有非物流性，是因为它是一种特殊的商品，但仍属于市场流通的商品范畴，因此房地产市场也具有一般商品市场的某种共性，这个共性的内涵就在于存在着供求关系。房地产品的供求关系通常是通过房地产市场来调节的。当供给超过需求时，房地产市场就会出现供求关系不平衡，并且会因供过于求而导致价格下跌。另一方面，开发建设是一个长期的过程，一般情况下，供大于求的现像不会在短时期内出现，但是会因此逐渐引发出大规模的开发，从而导致供过于求的情况出现。需要说明一点，即使房地产市场预测可以达到一定的准确度，也避免不了自然灾害（如飓风、地震）对其产生的巨大影响，从而引起房地产市场的骤变。另外还有金融市场的突变以及环境因素发生变化，同样都有可能引起房地产市场的波动。1.影响供给的因素影响房地产市场供求平衡关系中供给方面的因素，主要包括两个方面:劳动用工和建造成本；宏观调控和金融政策。）劳动用工和建造成本建筑熟练工人的短缺，建筑原材料的匮乏，以及建造成本的增加，对于新上开发项目都或多或少有不同程度的影响。此外，还有其他一些影响因素，诸如:运输费和各种建筑许可证件费用的增加等。显然，由于建造成本的增加，购房费用和租金均会有相应的涨幅，这都会影响房地产的供求关系从而使其出现疲软。）宏观调控和金融政策实践证明，房地产市场对政府的宏观调控政策具有一定的敏感性。换句话说，宏观调控政策对房地产市场会产生很大的影响。这是房地产经济规律的一个具体表现。在美国，银行的个人担保贷款利率受联邦储备委员会（FRB）对商业银行贷款利率规定的贴现率的影响，就是一个明显的例证。显然，利率的调整必然决定了购房贷款者的实际承受能力。又如，美国联邦住房管理局（FHA）、美国住房贷款管理局（GNMA）、联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）等官方的有关规定，会对按揭贷款的总量产生很大的影响。再有，美国联邦任何有关措施都会对房地产市场产生影响，如有关的环保条例的颁布，也会导致土地出让数量骤增或锐减，致使地价明显上升或下跌。凡此种种说明，政策行为对房地产市场确有一定的影响力和约束力。美国地方财政税收的主要税种之一是房地产税，其政策的制定和实施，从辩证的角度讲，既可产生正面影响又可带来负面效应。负面影响主要表现在投资力度方面，即征税过高，投资吸引力小。反过来，给予税收一定的优惠政策，则有助于工商业投资力度的加大。当然，也有益于企业招工扩大生产经营规模，搞活房地产市场。2.影响需求的因素影响房地产市场的需求因素，主要有:人口数量，人口结构和劳务用工与工资收入状况等。）人口数量住宅，是人类的基本需求，随着人口数量不断的增长，对其需求量也有相应的增加。然而，尽管人口数量仍在不断增长，但美国各地区房地产业的发展速度却表现出较大的差异，存在着不均衡性。有些地区，二者非但增长不同步，反而呈下降趋势。导致出现这种住宅需求的地区差异性，不外乎有两方面原因，一是社会经济的变化情况，二是自然因素的影响。前者主要表现在教育质量和人们在经济观念上的差别，后者主要表现在因地理气候存在差别人们选择居住地点的愿望不同。）人口结构在研究和描述一个地区的人口构成情况时，通常用人口结构这个概念。就地区而言，人口结构是确定住宅需求量和户型比的主要依据，也是住宅开发建设必需考虑的一个因素。其内容包括:家庭成员；成人与儿童的比例；未成年人的分组年龄；退休人数；家庭收入；生活习惯；单亲家庭人数；住宅空置数量，等等。）劳务用工与工资收入状况工薪阶层在考虑住房问题时，总是要对购租的经济性反复进行比较权衡。即便决定购房，也要斟酌自己的经济收入。一般来说，就业困难，工资收入低的打工族，不愿作购房考虑，所以市场往往受这些单身流动性的影响很大。因此房地产业内人士在进行开发时，要充分考虑人口的流动性，从而保持市场的相对稳定。由此可见，房地产市场的波动状况与活跃程度，主要取决于银行利率、劳务用工状况等经济因素的影响力。所以,必须根据市场经济发展的需要，适时采取有效措施，把对市场的影响程度降低到最低限度，保持市场的供求平衡。按照市场学的理论观点，消费者的观点取决于其消费信心，而消费信心又与消费者就业的保障程度密切相关，也有赖于消费者自身的积蓄状况和物价指数的上涨情况。可见，工薪阶层的个人消费水平，在某种程度上，与国家金融政策和国民经济发展状况有关，如贷款额度和通胀率等都可对其产生一定的影响。第三节 房地产经济发展的重要作用和意义房地产经济的发展对国民经济具有一定的促进作用，主要体现在以下几个方面:1.在国内生产总值（GDP）中占有十分重要的比例美国国民经济的宏观调控，主要侧重对房地产、建筑行业以及资金投入等方面，调控力度相对较大。据了解，美国现在的国内生产总值（GDP）已达67，000亿美元左右，人均国内生产总值近26,000美元。其中，个人消费占69，政府占14，国内个人投资占18。按年度计算，美国国内个人每年用于在房地产方面的投资为47，其中住宅投资约在半数以上（约27%）。举例说明，美国个人（不包括政府）在住宅方面的投资状况:1991年度美国各类住宅在购置、维修、扩建和改造等方面的支出高达975亿美元，仅住宅的油漆装潢一项就支出129亿美元。此外，还有独家住宅581亿美元的置业投资。由此可见，美国房地产的国内个人投资在国内生产总值中所占的比重最大。2.个人财富的重要组成部分在美国，房地产系个人财富的最重要的组成部分，可以说，除必要的心理（如自豪感和安全感）投资外，房产投资可谓是美国个人最重要的价值体现。据美国统计局统计，在全美中等收入的家庭中，房产投入的资本约占家庭总资产的42。3.在国民经济中占有主要的比重房地产在美国国民经济中的重要作用和意义，还体现在它的投资价值具有多样性。比如，商业物业可以信托证券的方式在房产交易市场上公开进行交易。对于自有商业物业来说，如有法人持股或将此物业作贷款抵押，这种交易股本的实际价值会相应降低。如果换作住宅房产，其交易股本的价值反而会升值甚至远远超过商业物业的股本价值。美国科技咨询协会的创始人麦克麦尔斯曾提出这样一组数字显示:美国国内包括公共和个人在内的总投资为251,500亿美元，其中各种房地产的投资（商业和住宅）为107,890亿美元，即占总资产投入的42，如将农林地业包括在内，房地产投资可占总资产投入的46。现将美国1993年房地产资产状况列于下表（见表1）(表一)1993年美国房地产资产状况单位亿美元资产投向价值.商业物业分期付款的物业9810公司拥有的房地产7430信托证券360其他22290小计398902.住宅物业个人房产38040分期付款的住宅29960小计680003.其他物业林业地产790农业地产8050小计8840合计1167304.为劳动力提供就业的重要产业之一美国房地产经济发展的重要作用和意义，还反映在劳动力的就方面。1993年，美国城市劳动力就业人数约有11，900万人，据不完全统计，房地产业的劳动用工约590万人，其中从事房地产开发的人数占130万人，从业建筑施工的人数占460万人。这组统计数字表明，美国劳务用工中有5是从事房地产开发行业。不难看出，房地产业的发展对于促进美国国民经济的健康发展起到了一定的推动作用。当然，单纯用劳务用工的数量指标不足以说明问题，必须依据行业性质深入探究房地产劳务用工的特点及其规律，才有助于我们全面了解和认识美国房地产业发展的经济规律。一般来说，美国房地产从业劳务人员的数量增减是随着建设周期的变化而变化，其流动性大小往往取决于两个因素的影响:第一，是国家金融政策（如银行利率）的限定性。第二，是市场供求关系的平衡性。从表2列出的一组数字可以明显地看出建筑施工工人上下岗人数的变化规律:1983年的在岗人数相对1973年略有减少；从1989年至1993年，在岗人数却骤然下降逾700000人。受这种周期性变化规律的影响，在从事房地产销售、金融和管理工作的在岗工人人数，也存在着这样的变化规律。1989年至1992年，是美国房地产市场从高潮走向低谷的时期，商业性开发规模显著减小，住宅市场有价无市，从事房地产开发的公司数量也相应地有所减少。表(二)1972年至1993年美国建筑施工劳务工人人数情况年份工人人数(万人)年份工人人数(万人)1972389198339519734101984438197440219854671975352198648219763581987497197738519885121978432198953019794461990513198043519914681981419199245919823901993457注:该表统计数字由美国国家劳动部提供第二章 美国房地产业的发展与国家宏观调控措施美国房地产业，从美国独立到现在，经过了一个很长期的历史发展过程，现已成为美国国民经济的重要组成部分，是美国不可缺少的支柱性产业之一。考察美国房地产业的发展历史和现状，全面了解和深刻认识房地产经济变化规律，有助于我们在比较借鉴的基础上研究和制定宏观调控措施和政策。在此，本文根据美国权威人士、专家和学者的观点和共识，拟系统地阐述美国房地产业在不同历史时期的发展状况以及宏观调控政策及措施。美国房地产业的发展可分为三个阶段：一、从殖民地时期至世纪年代后期；二、9世纪年代后期至二战；三、二战后至现在。第一节 美国殖民时期至19世纪80年代后期房地产业的发展美国的房地产业起源于美国殖民时期，发展历史非常悠久。这种传统型产业，从商品属性看，具有一般商业性的行业特征。美国这个时期的社会经济现像中表现出的一个重要特征，就是出现了房地产交易市场，从事交易的人数达几百万人之多。在市场上，这些地产物业所有权拥有者，可以业主身份自由进行买卖交易。就房地产所有权而言，美国个人拥有房地产的范围相对其他国家要大得多。一、房地产市场的形成美国殖民时期，大部分土地都掌握在英国皇家授权的统治阶层手中。到了17世纪初，欧洲移民东进北美大陆定居，而后以买卖方式从美国本土的部落手中购得了部分土地，还有部分土地是通过暴力掠夺而来的。实际上，早在1600年就有部分移民被迫移居到美国从事耕作，当时支付劳动力报酬的兑现方式有两种:一是货帛；二是入股分红。但到后来，这些移民不满现状揭竿而起，极力主张他们耕作的土地应归己所有。时至1616年美国弗吉尼亚州的州长被迫接受条件，无偿划归每个农民100英亩土地并拥有所有权这一举措，为后来以各种方式划归移民居留地开创了先例，成为美国土地私有化的开端。美国宣布独立之后，新成立的联邦政府开始统治整个国家，这个时期的联邦政府和各州政府仍然拥有国家土地绝大部分的所有权。之后，美国开始了国土私有化的进程:最初是通过买卖方式把大量的土地出售给个人，将国有土地出让给个人所有。后来又出现了其他多种出让方式，如通过协商、公开拍卖和议会定价等。到了1836年，国有土地出让达到了高峰期，联邦政府先后以买卖方式出让宗地2000万英亩（定价:1.25美元英亩）。但在当时，有许多边塞的定居者没有购买力，即使是官方订出最低价也令他们难以承受。一些投机商试图从官方低价购进后再以高价卖出，通过倒手转卖获利；而那些虽有议会选举权但无购买力的“土地饥饿者”们，不得不在19世纪中期奋起造反，像17世纪邦吉居亚移民那样，为夺得“一席之地”而斗争。1.房地产交易1862年，美国国会在边塞定居居民的强烈要求下，通过了自耕农场管理条例。该“条例”规定，边塞定居居民家中土地耕种量不足且为家庭主要劳力的成人，每人划拨土地160英亩自行耕种。同时还规定，对自耕农场的土地每五年进行一次再分配调整。由于土地是无偿划拨，无需支付现金，所以当时有相当多的人获得了土地所有权。很明显，这种土地分配制度不尽合理:其一，含有虚假、欺骗的成份，比如说，原已占有大量土地的人和富族阶层又可以廉价购得大量的国有土地归己所用；其二，因此无可避免地出现了一些土地使用不合理的现像。自耕农场土地管理条例颁布后，为数相当多的边塞定居居民无偿获得了土地的所有权，但由此也带来了许多土地使用不尽合理的弊端。尽管如此，联邦政府仍旧继续加大土地出让量。1870年，又出台了一系列有关土地出让的补充法规条例，对边塞定居居民的土地拨划问题作了进一步的规定。规定指出，凡成人给予每人2040英亩宗地用以开采和植树。据统计，联邦政府根据自耕农场条例的有关规定，无偿划拨给个人的宗地近30000万英亩，几乎等于出售土地的数量。并且拥有永久所有权，在这以后，美国出现了物业出售、租赁等市场行为，从而吸收了大量资本涌入市场，房地产市场却因此而出现价格波动。在市场交易的初期，受成交量和成交价的影响，房地产资金的流量大且波动也很大。进入18世纪末叶，一些美国公民通过市场交易获得了地皮，后来逐渐成为美国地产的主要占有者。2.土地契约美国人最早把土地契约作为个人最主要的财产形式。地主通常依据土地契约收取地租。作为出租者，土地可留作自用，也可转租获利，或者将物业进行改造而收取指导租金。当时的“地主”概念，不仅是土地的所有者，而且还享有对出租地皮的控制权，亦即对出租土地在其分配、开发和使用上具有支配权或决定权。18世纪，乔治华盛顿是最大的土地所有者，有据可考，截至1773年止，华盛顿在俄亥俄州和位于大堪那沃河两岸已拥有土地达20000英亩，并就土地租赁事宜曾于1773年7月15日在马里兰杂和巴尔的摩广告刊物上向移民们发布租赁公告。公告称，出租地，“将依照承租人的意愿和要求实行按需划地出租，租期适中，租价合理。凡租期满两年的承租者，从次年10月起，每50英亩租地另免租增地3英亩，手续办妥后即可圈地耕种”。在当时的纽约，地位最为显赫的地主当属Trinity基督教堂。1705年，安妮女王继位后馈赠教堂一幅32英亩宗地，此后，教堂又曾多次受赠土地，时至18世纪后期，先后受赠市区土地12000幅宗地。这些宗地教堂曾于1770年前全部对外出租。在第一个七年租期中出租地的标准租价为2美元英亩年；第二个七年为3美元英亩年；第三个七年计划为4美元英亩年。据测算，21年后可收回租金相当于最初土地购置费的两倍。由于租期较长，承租人有足够的时间建造物业并从中获利。相对而言，确定长期的租赁计划，有利于开发物业作远期规划，不失为获利的一种方式，特别是租期在63年至99年间更是如此。因此，建立长期的租赁关系，对缴交固定地租的承租人来说，可以保持物业的稳定增值。即使到现在，在纽约还有一些重要建筑的地皮是18世纪出租的地皮，出租方既有当时的Trinity基督教教堂这样的地主阶层，又有像乔利特、瑞尼兰迪和阿斯特这样的豪门贵族。3.土地划分与住宅开发美国19世纪国有土地的可耕地和建设用地的占地面积约数百万英亩。这些土地按占有形式可划分为两部分:一部分为联邦政府出售和馈赠土地；另一部分为个人投资开发土地。按土地性质划分，又可分为两大类:一类是农业用地，这部分占地面积较大；一类是城镇规划建设用地，占地面积相对少一些。19世纪，美国开始加大新城建设力度，主要表现在两个方面:一是城市建筑规划用地的数量增多；二是用于兴建新城的农业用地量不断增加，而且一直保持上升趋势。美国现在的芝加哥，就是当时新城建设最具代表性的一个城市。早在1830年，芝加哥还是乡村小镇，人口不足几百人，经过七十年的发展，城市规模不断扩大，至1900年已跃居到了世界十大城市的第五位。美国乡镇企业也正是在这个时期才开始起步并逐步发展起来的。住宅建设能否形成规模主要取决于四个外部条件，即:足够的土地储备；地价低廉；原材料价格便宜；交通便捷，运输设备先进。19世纪初期，美国住宅建设大多都是独家独院住宅。后来通过旧城改造，逐步把平房改建成了高层公寓。到了19世纪末，又相继出现了一些其他类型的住宅，如:豪华公寓、普通公寓和两户至四户的庭院式住宅以及其他形式的自建房。美国在这个时期出现的闲置用地多为建设用地，采取的促销手段主要是按揭，由于这种促销方式效果显著，对于挖掘市场潜力，扩大销路起到了一定的促进作用。据资料载，当时通过按揭方式购置土地者达数百万人之多，有的是建房自用；有的是建房出售或转租，还有一些是从事土地买卖的中间商。这当中有个人也有企业公司。由于大家抢购土地，这个时期出售的土地只达到基本的开发条件，如街道没有铺设沥青和水泥，缺乏卫生设施，供水和排污系统不配套等等。至此，美国房地产市场可以说已具雏型。但从交易对像看，由于更多的交易是地产交易，房产交易尚未形成，因此只能说，这个时期仅仅是美国房地产市场的基本成型时期，亦即为房地产市场的荫发阶段。二、铁路交通业的发展在房地产开发中的作用19世纪中期由于铁路交通业的兴起和迅速发展，对美国国民经济的发展形成了巨大的推动力并产生了深远的影响。铁路作为运输手段，迅速成为城乡居民交往和货物运载的主要交通工具。18世纪至19世纪初期，由于水路运输航线的开通使靠近水域的内陆地区的经济有了一定的发展。19世纪前半叶，美国又开始加大了运河通道的修建规模，其目的在于进一步增加内陆地区的交通运输能力，加快这些地区经济的发展。但是尽管如此，水路运输还是远不及铁路运输。相对而言，铁路运输具有更多的优点，如:铺设方便，铺设地域广，运输速度快，运载能力大，有利于扩大铁路沿线周边地区的土地开发，等等。正因为如此，当时凡有铁路铺设的地区，其土地开发量都非常大，同时也吸引了不少投机商前往从事地产买卖经营。然而，没有人能准确预测到铁路将铺向何方，哪里的土地将升值，地价将上升。所以，所有的开发商都无法对此做出准确的投资预测。铁路交通由于逐渐成为长途客货的主要运输方式，因而开发地区的经济发展和增长速度无不与铁路交通业的发展密切相关，可以说，铁路交通业的发展快慢，就一定意义上讲，决定了一个地区经济的兴与衰。美国最初的短程铁路运输公司先是由政府机构出资组建的，但到后来，有许多乡镇以高额付债方式将其收购成为私营铁路公司。这些私营化的铁路公司由于管理规范，信誉良好，吸引了大批当地的城市居民竞相炒买炒卖土地。显而易见，美国铁路交通业和房地产业实质上已构成了一个相辅相成、密不可分的有机整体，这对恋生行业对许多地区经济的发展产生了巨大的推动力。大凡带有垄断性经营的铁路运输公司，多为国家级信誉良好的头号巨商，而这些铁路巨商一般都涉足房地产经营。美国联邦政府对国内一些长途运输公司通常都给予一定的特许权和投资权，并且依据他们提出的申请或要求在其运输沿线的周边地段划拨一定量的土地供其开发。据不完全统计，美国联邦政府在1850年至1871年间，先后划拨约13000英亩的国有土地出让给铁路运输公司，约占铁路沿线6至40英里范围内的土地开发量的一半，其余一半仍为政府所有。美国土地习惯上按地块划分，每640英亩为一个地块的基本单位，政府给铁路运输公司划拨土地一般都是依照基本单位进行划分的。美国联邦政府曾作过承诺:凡新建铁路可按基本地块面积的两倍额出让一些土地（尽管实际上不一定按此数额兑现）。但就另个方面而言，铁路铺设后也会使铁路运输公司与政府彼此之间产生竞争从而产生分歧，比如说:地块如何细分和买卖交换等问题。实际上，铁路运输公司并非只是单一经营，同时还大规模地参与房地产经营。许多公司除销售土地外还以占有的大量土地向银行抵押贷款。在美国同样也存在着“以权购地”的现像，如果某些政客要员或公民向铁路公司“以权购地”，要他们出让划拔给他们的土地时，这些公司即声称这些土地已做抵押，要征得抵押人的同意后才能出售，否则不能进行土地交易。这一观点得到了国家最高法院的认可。所以，随着时间推移，铁路公司储备了大量的城乡土地，这些土地可出售、出租，也可用以开发。从用途和使用功能看，这些土地既有农业、林业、矿山开采和旅游用地，也有商业、工业和住宅开发用地。在美国现今的许多城市中，铁路运输公司依旧还是最大的私营土地占有者，其中靠房地产开发进行滚动发展扩大资产规模的亦不乏其人，这样的例子不胜枚举。综上所述，19世纪是美国国民经济全面增长的时期，房地产业的发展对其所作的贡献具有划时代的意义，而铁路交通业以运输和土地开发双重身份参与房地产开发，对于加大土地开发力度，推动美国房地产业的发展也起到了积极的促进作用。这一点是不可置否的。第二节 美国世纪末叶至二战时期房地产业的发展19世纪末叶，美国出现了一次前所未有的城市工业化浪潮，这场举世瞩目的社会变革大多发生在人口密集的城市，从而导致国内外大批乡镇居民移居城市集居，他们或者从事各种经营活动，或者到工厂、商店和市府机构中打工谋事。随着城市人口的膨胀，这些移民一族又逐渐开始向周边地区扩散，涌向远离城市中心的邻近地区，致使这些地区也相应地在工业、交通设施、基础设施、服务设施等方面得到极大改善，这样就为人们迁离城市中心区创造了条件，除富足阶层和贫困居民之外几乎大部分居民都侨迁到远离闹市区的新住宅，这些新住宅大多是居民自购廉价土地的自建房。许多工厂、仓储区也随之迁往土地成本低廉，各种设施更为现代化而且运输更为便捷的新工业区。从十九世纪末叶至二战，美国社会的这个时期可谓是动荡的时期，不仅经历了二次世界大战，而且还经受了国民经济大萧条的考验。本文拟通过对美国几个主要城市房地产业发展状况的考察，进一步了解美国政府实施房地产宏观调控的出台政策。一、商业中心区的房地产开发如前所述，美国许多城市由于外来移民的大量涌入，导致了人口的急剧增加，随之又出现了大批居民外迁的现像。这种远离城区的迁居现像的出现，使得这些城市中心成为财富、权力和高档消费的像征。因而集于城市中心的主要有:大银行、保险公司、大公司总部、报纸新闻、政府和各种专业机构、商品和专业用品批发零售机构、高档酒店及各种娱乐文化设施等等。所以，每天穿梭于市中心与郊区的火车、汽车为大批人流工作、购物、服务、求学和消遣提供了十分便利的条件。城市闹市区的土地升值，是这个时期的一个显著特征，尤其是商业用地的地价远远高于工业和住宅用地的地价。另一个特征是，商业楼宇的兴建速度极快，商业规模迅速扩大。匹兹堡市商贸中心就是一个典型的例子。19世纪80年代后期至90年代初期，五年间该市共兴建了逾400座楼宇，相当于后来十年的兴建规模。（一）超高层楼宇的开发建设到19世纪80代，美国出现了世界上第一部电梯，这项发明大大地提高了低层楼宇的建筑高度，为由原来早期台阶式的六层建筑向带有电梯的高层过渡提供了必备条件。后来建筑结构理论又有了进一步发展，使建筑结构进入到了钢架结构时代，对原砖混结构的建筑高度有所突破，开始向超高层方向发展。另外，室内管道系统和照明系统的完善以及其他发明的运用，使得居室条件也有了相应改善，而且更为实用、舒适。再往后，又出现了轻型砖幕墙和玻璃幕墙钢架结构的新型建筑材料，这些材料具有重量轻、强度高，承载能力大等特点，因而很快取代了砖混材料，大大地提高了建筑容积率。19世纪80年代由于使用了这种新型建筑材料，楼宇建筑高度骤增到数百英尺，半个世纪后竟达到了1000英尺的高度。美国早期最著名的超高层写字楼（通称摩天大楼）都是人寿保险公司投资兴建的。当时只有保险行业一些有实力的大公司，才能够参与大型房地产项目的开发，进行长期的巨额投资。保险公司投资房地产主要出于两方面考虑:一是建立规模宏大的公司总部；二是向投保人展示本公司拥有的经济实力。19世纪末叶，纽约有许多公司和机构相继建成了自己颇有影响的超高层建筑，比如美国的几大保险公司：曼哈顿人寿保险公司大厦（Manhattan）和慕托（Mutual）人寿保险公司大厦、埃克特（Equitable）布鲁迪（Prudential）大厦，等等。继此之后，纽约又耸立起了特里布（Tribune）大厦和邮政晚报（EevningPost）大厦，其高度堪称当时之最，但不久，出版商JosephPulitzer于1892年兴建了纽约世界（NewYorkWorld）大厦，比Trinity基督教教堂的塔尖还要高，是当时纽约市最高的建筑。十年后纽约时报（NewYorkTimes）大厦又占居了第一。该大厦高度达362英尺。两年后，以制造缝纫机闻名全球的厂商美国赛格缝纫机公司曾宣告一项计划，使得以上的保险业和新闻界的巨头大厦黯然失色，因为该公司正在曼哈顿百老汇大街规划兴建600英尺高的本部大厦，该大厦命名为赛格（Singer）大厦，由著名建筑师埃尔纳斯特佛赖格（ErmestFlagg）设计，竣工于1908年，其高度约为纽约和世界各国首都纪念塔高度的两倍。与之同时期兴建的34层纽约时报大厦与毗邻的赛格大厦相比却成了一个“矮个子”，殊不知，这个“矮个子”曾在10年前被冠以世界最高建筑物之首。时隔不久，赛格大厦很快又被大都市人寿保险公司大厦（MetropolitanLifeTower）“遮盖”，该塔比赛格大厦高约100英尺，1909年竣工。建筑物高度的不断攀升必然会引起一些城市居民的恐惧和担扰，一方面预感到超高层建筑会导致人口过度密集，另一方面担心会给采光和安全带来更多的负面影响。为此，市民游说市政当局采取措施对建筑高度加以限制，所以，许多城市明确规定:建筑物的高度不得超过100200英尺的极限范围。在十九世纪九十年代，波士顿和芝加哥市首先对建筑物的高度做出了限制性规定，紧接着华盛顿、洛杉矶及其他一些城市也做出了类似规定。但到20世纪20年代，对这些规定又根据实际情况重新作了修改，极限高度的限定范围有所放宽。在美国的超高层建筑群中，有些公司往往在摩天楼顶上打出有本公司名称的招牌，以示其公司拥有该栋大楼，以展示本公司的经济实力,从而提高知名度、扩大影响力。但实际上，这些公司并不一定全部占用，而是将其中大部分物业对外出租。总而言之，城市商业中心区的发展，使房地产业专业化的分工得到了长足的发展，如建筑设计、施工管理、房地产经纪和物业管理等等。（二）市中心区宾馆酒店、公寓和商业购物中心的开发建设美国城市商业区的开发建设速度非常之快，其显著特征是写字楼的高度增加，以及其他一些新建筑物的崛起和土地利用率的提高。另一个特征是宾馆酒店楼层的增高，由此吸引了大批商客，从而迅速扩大了商业区的旅游贸易和娱乐业的兴起。商业区兴建的一些规模较大的酒店，设施齐备、功能完善，装饰豪华，不仅可以提供相当数量的贵宾房，而且还设置了各种档次和类型的会议厅以及娱乐场所。19世纪90年代，美国一些房地产大亨和开发商相继在纽约、芝加哥和南加里佛尼亚州的一些城市投资兴建了许多高档的星级酒店，如比较著名的有:位于纽约的瓦尔德阿斯特（WaldorfAstoria）大酒店、位于芝加哥市的波特帕尔姆（Potter Palmer）大酒店、以及位于南加州的亨利赫丁特（Henry Huntington）大酒店。19世纪末叶，美国中心城的城市建设的观念发生了深刻的变革。首先体现在公寓式的酒店建设方面。随着城市中心地段的土地增值，一般独门独院（豪华公寓除外）和几户相连的住宅建设已满足不了人口增长和城市建设的需要，而这些住宅形式不利于提高土地的利用率和土地经济价值的发挥。再则，就高中等收入的居民来讲，也迫切需要调换更宽敞、环境更舒适，距闹区近