南湖尚苑工程项目技术经济分析SWOT分析.doc

摘 要 对拟建工程的技术经济分析往往是包含在其可行性研究的范围内的，主要是为了预计拟建工程的必要性和可行性， 设计部分中主要采用实际调研、查阅相关文献及技术经济理论、定性分析的方法，以理论知识和实际踏勘为基础，对南湖尚苑工程大致从三大方面逐步进行分析论证。首先阐述了项目建设的背景和投资的必要性，为下文的具体分析奠定了基础；其次从技术方案选择方面对南湖尚苑项目的发展环境、市场前景、需求预测以及具体的建设规划进行了详细的分析论证；然后在技术分析的基础上，对项目从投资估算、财务可行性和经济可行性等经济方面进行了科学的分析评价；最后在技术和经济分析的基础上，归纳出了最终的结论，并对项目风险控制方面提出了相应的建议与对策。 专题部分：可行性研究是在建设项目的投资前期，对拟建项目进行全面，系统的技术经济分析和论证，从而对建设项目进行合理选择的一种方法。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法。关键词：南湖尚苑工程； 项目技术经济分析； SWOT分析ABSTRACT On the technical and economic analysis of the proposed project is often included in the scope of its feasibility study, the proposed project is expected mainly to the necessity and feasibility,The main part of the design using actual research, relevant literature and technical economic theory, qualitative analysis, theoretical knowledge and practical reconnaissance, based on the Court Southlake still works roughly from three aspects analyzed gradually argumentation. First expounded project background and the need to invest, through the Project Description and development orientation brief introduction to the following detailed analysis of the foundation; Second, from the choice of technical solution yet for Nanhu Garden project development environment, market prospects , demand forecasting as well as specific construction planning, implementation schedule and other technical factors, a detailed analysis and demonstration; then in the technical analysis based on estimates from the investment of the project, financial and economic feasibility and other economic aspects of the scientific analysis evaluation; Finally, technical and economic analysis, based on the final conclusion summed up, and project risk control put forward the corresponding suggestions and countermeasures. Comparative analysis of some of the major thematic approach adopted by several commonly used for domestic project evaluation methods were compared and studied, summed up their respective strengths and weaknesses, and in the deepening of the domestic market as well as a variety of economic evaluation studies deepening foreign evaluation theory based on the combination of the latest achievements of the future project evaluations proposed roughly trends. Through these traditional evaluation methods of scientific analysis and comparison, while drawing more scientific and rational evaluation of the latest theories, hopes to make investors recognize that in order to achieve specific investment objectives, the need for a scientific project appraisal and investment decision-making, in order to objectively and determine the correct choice of investment solutions to help investors make scientific decisions and achieve better business efficiency, financial benefits, economic and social benefits.Key words ：Shang Yuan Southlake project ；technical and economic analysis ；SWOT analysis目 录第一部分 南湖尚苑工程技术经济分析1 总论11.1工程建设背景11.2工程概况11.3工程开发建设条件21.4自然及水文地质条件22南湖尚苑工程市场调研分析32.1徐州房地产市场分析42.1.1徐州市房地产市场运行基本情况42.1.2徐州房市销售良好的主要原因及存在的问题52.1.3促进徐州市房地产健康发展的建议62.1.4徐州房地产今年的变化走势62.2泉山区房地产市场概况72.3南湖尚苑的由来82.4工程拟定位方案82.5项目定位方案93 项目规划与建设运营分析93.1规划方案的形成103.2项目进度计划113.3项目营销方案124 投资估算及融资方案124.1项目投资估算134.1.1投资估算的原则134.1.2投资估算依据134.2分项成本估算134.2.1土地成本估算134.2.2建设成本估算144.2.3基础设施费154.2.4项目开发期税费154.2.5预备费154.3开发成本费用表164.4销售收入估算174.5税金估算及流动资金估算184.5.1营业税金及附加184.5.2流动资金估算194.6现金流量表194.7税务分析194.8项目资金预测204.9融资方案204.9.1项目融资主体204.9.2项目资金来源204.9.3投资使用计划204.9.4实际款项问题205 财务评价205.1财务评价基础数据与参数选取215.2财务评价215.3静动态获利分析225.3.1投资回报率：225.3.2投资回收期(Pt）225.3.3动态投资回收期225.3.4动态获利分析235.3.5综合指标表245.3.6财务评价结论245.3.7财务生存能力分析246 不确定分析256.1本项目在不确定性方面主要进行敏感性分析256.2盈亏平衡分析266.3项目敏感性分析266.4初步结论：277 项目风险分析277.1项目风险识别287.1.1技术风险287.1.2财务风险287.1.3管理风险287.1.4市场风险287.1.5政治风险297.2项目风险应对307.2.1技术风险的应对307.2.2财务风险的应对317.2.3管理风险的应对317.2.4政治风险的应对328 综合评价328.1社会评价338.1.1对城市发展的影响338.1.2对行业市场的影响338.3综合评价339 研究结论与建议339.1结论349.2建议349.2.1经营管理风险规避349.2.2金融财务风险规避349.2.3建设管理措施35参考文献35第二部分 建设工程项目可行性研究的内容及现状分析1 建设项目可行性研究的内容381.1 总论381.2 需求预测和拟建规模381.3 资源、原材料、燃料及公用设施情况381.4 建厂条件和厂址方案381.5 设计方案381.6 环境保护与劳动安全381.7 生产组织、劳动定员和人员培训381.8 项目实施计划和进度391.9 投资估算与资金筹措391.10 社会及经济效益评价391.11 评价结论392 目前建设项目可行性研究工作一般存在的问题392.1 评估结论均为可行，可行性研究流于形式402.2 可行性研究报告不起约束作用402.3 可行性研究过程不规范402.4 选用的方法、 指标等不够合理和科学413 可行性研究的改进对策413.1 建立和完善可行性研究的机制423.1.1 形成制衡机制423.1.2 健全约束机制423.2 改进方法，完善指标423.2.1 健全项目可行标准423.2.2 预测项目风险和预案对策423.2.3 提高商情预测的准确性和可靠性433.2.4 以不可行性分析对照验证可行性研究结论434 结束语43参考文献44翻译部分46致谢52第一部分南湖尚苑工程技术经济分析1 总论1.1工程建设背景 为改善矿大教职工住房条件，特别是解决青年教职工的住房困难，在地方政府的支持下，矿大拟通过竞拍的方式，以每亩120万元的价格获得铜山区望城村洞山西侧某地块的使用权，用以建设教职工住宅小区。1.2工程概况 （1）项目名称：“南湖尚苑” （2）地块位置：铜山区望城村洞山西侧 （3）项目周边现状： 地块周边配套：毗邻云龙湖，自然风景优美，地处洞山脚边。 生活配套：各类超市、餐厅、银行、酒店、医院等。 教育配套： 幼儿园、江苏省职业中专学校、矿大南湖校区等 公建配套：51路公交站、社区中心公共广场、球场、健身器械、健身跑道等。 （4）地块周边现状： 徐州南湖置业有限公司通过测量勘探和大量调研工作，发现项目地块有诸多问题亟待解决：项目地块上也存在需拆迁构筑物，如厂房、养猪场、通讯铁塔和用房、坟穴等，致使公司无法进行围墙施工；项目地块北部以前是采石场，留下开采后的悬崖，悬崖上松石较多，该地块地形高差较大且废弃渣土及垃圾大量堆积，地质情况复杂且存在地质灾害隐患；项目地块北部地界东边线坐落在悬崖上，北边线内有两个山头，该几处占地约15亩无法进行项目建设；该地块只有一个出口，不符合规划设计相关规范要求；水、电、暖、燃气等各种管线的接口均在大学路上，若要进入项目地块需经过国基城邦小区，需要政府部门给予协调解决。 (5)项目情况： 项目用地位于江苏省徐州市铜山区洞山西侧，地块东侧与北侧均为洞山山体，西侧为国基城邦住宅区，南临泉山森林海住宅区。该地块沿山体呈南低北高走势，用地内部有建设规划中的市政道路，其东侧延长段将地块从中部最狭长地带分隔成南北两部分，其中南部地块较为平坦，北部地块存在坡度较陡的山体地势。该地块总用地面积为141531平方米。 图1.1 南湖尚苑地块实景 南 图1.2 南湖尚苑地块实景 北 l 用地规划总体要求及主要技术经济指标 1）占地面积：总占地约141531平方米 2）容 积 率：1.6 3）土地用途：住宅用地 4）绿地率：35% 5）建筑密度26% 6）出让年限：住宅用地70年 7）起始楼面价：拟每亩120万元1.3工程开发建设条件工程开发建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。1.4自然及水文地质条件 (1)自然气候 徐州市属于暖温带季风气候区，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。 风向：冬半年西北风，夏半年东南风。 日照：年日照时数为 2284至2495小时，日照率为52%至57%。 气温：年平均气温14，无霜期200至220天。 降雨量：年平均降雨量800至930毫米，雨季降水量占全年降雨量的56%。 (2)地质条件 根据水文及工程地质勘探，建设场地属山前冲击地貌单元，表土厚度5-15米，土层以Q3粘土为主，类建筑地基，地下水条件简单，无不良地质现象，地质条件良好。（以现场勘探报告为准） (3)生态环境 南湖尚苑地块位于徐州市铜山区汉王镇洞山村，整个基地具有良好的生态环境。 (4)抗震设防 规划区域按7度设防。 (5)空气质量 空气质量为一级。2 南湖尚苑工程市场调研分析2.1徐州房地产市场分析 今年以来，国家进一步加强对房地产市场的调控，陆续出台了“国八条”、连续两次加息及六次提高存款准备金等宏观政策，徐州市为更好地贯彻落实国家宏观调控政策，于今年5月1日起对主城区及新城区范围内实施限购。在此调控形势下，房地产投资、开发规模、销售、价格等均出现了新情况、新变化。2.1.1徐州市房地产市场运行基本情况 今年以来，徐州市房地产开发与建设总体情况运行平稳，势头良好，主要表现为开发投资资金较为宽裕，投资增势强劲，商品房销售增势不减。（1）开发投资持续保持强劲增势，商品房建设继续加快 今年1-5月，全市房地产开发投资完成66.81亿元，同比增长28.1%，增速比上个月上升3.5个百分点。其中住宅完成投资54.98亿元，同比增长37.9%，增速比上个月上升6.4个百分点。（见图2.1） 图2.1 徐州市1-5月投资情况表 1-5月全市商品房施工面积1554.12万平方米，新开工面积为329.39万平方米，同比分别增长26.0%、39.5%。其中住宅分别为133.62万平方米、272.23万平方米，同比分别增长29.1%、26.6%。（见图2.2） 图2.2 徐州市1-5月施工及新开工情况表 (2) 商品房销售量再创新高，增速回落 今年1-5月，徐州市共实现商品房、商品住宅销售233.31万平方米、204.35万平方米，分别同比增长19.9%、增长20.9%，比上月分别回落7.1和7.3个百分点。在住宅销售中，90平方米以下住宅销售63.39万平方米，增长27.2%，占商品住宅销售的31.0%。（见图2.3） 图2.3 徐州市商品房销售情况2.1.2徐州房市销售良好的主要原因及存在的问题（1）徐州房市销售良好的主要原因 a大项目支撑效果明显。今年以来，徐州市大型房地产项目对全市支撑效果明显，以世茂汉之源、九里徐矿城、华商碧水、中茵龙湖国际等为代表全市销售前二十名项目，累计实现商品房销售106.90万平方米。 b保障性住房建设提速。近年来，徐州市积极推进保障性住房建设，完善保障性住房体系。今年以来，以徐矿城为代表的保障性住房建设不断加快，1-5月，全市保障性住房施工面积86.98万平方米，竣工面积12.03万平方米。 c城市建设、重点地区规划建设等对带动房地产销售有一定的促进作用。伴随着新城区的建设发展的力度不断加大，以汉源国际华城、未来城、中茵龙湖国际等为代表的新城区项目，对全市房地产是销售起到了重要的贡献作用。（2）当前徐州市房地产市场值得关注问题 a企业资金来源构成方式的转变 自2010年以来，央行连续多次实施提高存款准备金率和加息的宏观政策，进一步紧缩银根迫使房地产开发企业资金来源方式在不断转变。1-5月份，金融机构贷款有所下降，企业自筹资金增大。在本年资金来源小计中国内贷款总额22.25亿元，同比下降8.0%，占本年资金来源的比重为16.65%；自筹资金总额为43.41亿元，同比增长38.9%，占本年资金来源的比重为32.49%。 b新开工面积增势强劲，开发规模继续扩大今年1- 5月，全市新开工面积同比增势强劲，施工规模不断扩大，供给能力不断增强。如果下半年市场销售势头减弱，那么很有可能影响未来的供求关系，从而影响房价。2.1.3促进徐州市房地产健康发展的建议 （1）继续稳步推进房地产健康发展。徐州市在加大房地产市场宏观调控力度、严格执行国家有关宏观调控政策的同时，也应该看到房地产行业对全市社会经济的贡献，积极促进房地产业的健康发展。充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，加大规范管理房地产市场的力度，提高商品房销售价格透明度，保障房地产市场价格稳定，同时要保持适度增长的建设规模，调整优化供给结构，引导合理消费，促进房地产业稳步健康发展。 （2）努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道。为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，应为房地产企业创造新的融资渠道。 （3）多管齐下，发挥经济杠杆的调控作用，用经济杠杆抑制“炒房”，把长期空置的房屋“逼”到市场上去，增加市场有效供给量。 （4）加快保障性住房建设速度，完善保障性住房体系。近年来，徐州市在保障性住房建设，完善保障性住房体系方面取得了一系列的成果。今后应进一步完善保障性住房体系，加快保障性住房建设，优化住房供应结构，努力实现居者有其屋，住者有其所。2.1.4徐州房地产今年的变化走势 由于房地产市场变化迅速，不能定量分析，只能根据经验定性分析，因此下文只举出2013年4月份的一组数据，分别从供应、成交、供求等方面分析，定性的分析该市场的走势。 （1）供应分析： 本月徐州市市区商品房供应量共计640套，供应面积6.05万平方米，环比上月12.83万平米下跌52.84%，同比2012年4月19.24万平米下跌68.56%。其中本月供应产品全部为商品住房。 传统销售期“金三银四”的到来，并未带来市场供应量的明显增长。回顾上半年市场走势可见，随国内强硬整体调控态势的下压，对商品房市场影响仍较为显著。在现有“保刚需成交”的政策引领下，产品供应进一步向刚需产品转移。本月供应中，面向供需的两房产品占总供应量的近6成。 同时，值得关注的是市场中，商业、办公类投资产品本月呈现“零”供应。分析原因认为：该类产品虽同为固定资产投资，但其投资风险较住宅产品高，并逐渐被投资客户所了解，大量资本转向其他投资渠道。同时，由于商业开发潮带来的大量商业产品供应已有超过该类产品需求的趋势，未来缺乏商业地段条件的商办类产品去化难度将逐渐加大。 （2）成交分析： 本月徐州市商品房总成交套数4103套，成交面积43.66万平米，环比上月48.40万平米下跌9.79%，同比2012年4月42.30万平米上涨3.22%。 其中市区成交1412套，成交面积14.46万平米，占成交总量的33.12%。从市区成交区域分析，本月铜山区、贾汪区和经开区等非限购区域仍是市区成交的重点区域。 自2012年底以来，徐州成交总量已连续下跌4个月，但成交套数及面积仍大于去年同期水平。虽然本月市区成交量有所提高，但县区成交量的大幅下降仍是带动整体成交下跌的主要动因。 市区成交“旺季不旺”，四月成交量环比虽有增长，但与去年同期相比下降明显。在多轮调控的不断打压之下，投资类需求受到抑制，同时调控也误伤了部分改善型需求。现有市场以较为单纯的刚需客户为主导，而现有供应也在进行调整。 目前的成交均面积约为102平方米，相比去年有所下降，进一步说明当前市场刚需为主的产品成交现状。 （3）供求分析： 供求关系是决定整个市场走势的关键因素，也是调控市场稳定的先决条件，只有适度把握市场的需求，应市而推，平衡供求关系，才能做到更好地去化房源。 仔细分析2012年以来徐州市每月商品房的供求关系，呈现持续波动发展趋势，但是整个周期（2012.4-2013.4）整体供求均值却相对平稳，从研究数据来看，整体市场甚至呈现供小于求的现象。 从本月整体供求关系来看，供应量增幅明显大于成交，供求整体呈现供大于求的情况。据E房网数据研究部统计，徐州近两年房地产市场虽然也经历波动，但是整体供需却一直较平稳。 所以综合上篇分析，该阶段市场供应仍有一部分非刚需产品供应在陆续推出，而整体供应已转向需求较为旺盛的刚需型产品。但在价格预期、政策引导、购房资金支持等多方面的作用下，现有成交仍处于低迷状态。但随刚需的政策引导及购房条件的进一步优惠，未来成交量有望呈现明显上升。2.2泉山区房地产市场概况 今年以来，泉山区结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。但是由于泉山多处在山势颇多的地带，虽依山傍水，但毕竟处在市郊，还没有得到很好地发展，因此市场运行呈现出房地产投资减速下滑，新开工有下降趋势，由于毗邻矿大，供求关系也没有得到到改善，存在投机性，房价过快上涨势头得到有效控制，但房地产开发投资仍保持下降趋势。其中，刚开发投资的加州玫瑰园不得不在二期别墅开盘时做出部分购房送奔驰宝马的举措，泉山区所指望的房地产项目主要有国基城邦，南洋国际，中汉财富湾等。而其中的大多项目也都进入了三期之后，而且大多以别墅为主，商品房源不是很多。2.3南湖尚苑的由来 解决教职工住房困难、改善教职工居住条件，尤其是解决青年教职工住房问题，是近几年广大教职工关心的热门话题，近期召开的教代会、党代会上有关解决教职工住房，尤其是解决青年教职工住房问题的提案有10件。对此，学校各级党政领导高度重视，并在讨论制定的中国矿业大学中长期发展战略规划（2011-2020年）和中国矿业大学改革与事业发展“十二五”规划中明确提出了“努力扩大面向青年教职工的校内周转住房数量，积极利用国家政策和市场机遇，改善教职工特别是青年教职工的住房条件。”第十三次党代会党委工作报告中明确提出“要积极采取多种措施改善教职工的住房条件。” 因此，本次学校建设教职工住宅的首要目的是：优先解决青年教职工住房问题，实现“雪中送炭”，同时使广大教职工居住条件有所改善，并着眼学校未来事业发展，为引进人才预留部分住房。南湖尚苑小区遵循市场规则建设，按照大体成本价格销售。学校原则上不从中牟利，也没有资金投入。由于下文考虑其财务分析等诸多因素，会将车位价格不在算在内，以防出现没有意义的分析。小区的后期管理按照社会化方式进行，由业主委员会面向社会物业企业招标委托管理。所以，该小区是中国矿业大学教职工相对集中的一个普通住宅小区，而不是有人传说的“矿大第三校区”。2.4工程拟定位方案l 项目SWOT分析（1）.优势分析S（Strengths）： a地块处在矿大南湖校区东门2.5公里内，方便教师来回办公，地理位置优越。 b地块西侧为国基城邦住宅区，南临泉山森林海住宅区。该地块沿山体呈南低北高走势，用地内部有建设规划中的市政道路，区位价值不可限量 c临近南三环、市区等主干道，交通便利 （2）劣势分析W（Weaknesses） a地块呈现不规则状态，规划受到限制。 b地块不是净地，前期开发成本大 c目前的基础配套设施没有完善。（3）机遇分析O（Opportunities） a坐拥绝佳的地段价值 b临近大学城，商用设施相当完善。（4）威胁分析T（Threats）： a靠近小南湖，受到限高的影响，没有充分的体现价值。 b城市发展速度快，南三环以内肯定是规划完整的，到时可能要遇到拆迁等事情。2.5项目定位方案南湖尚苑项目起始楼面价不高，规划为纯住宅用地，该地块位毗邻矿大，西侧有国基城邦住宅区，南侧有泉山森林海住宅区，配套完善，交通便利，区位价值好，项目定位为高档住宅，由于地块高度受到限制，所以建设小高层住宅小区，主要是矿大的教职工。项目地块坐落在洞山西侧、龙腰山半山坡上，所以住宅建筑、休闲景观需进行整体规划，充分体现山地特性，依势而为，扬长避短，打造出高档次、高质量、人与自然环境相融合的具有健康活力的住宅小区。3 项目规划与建设运营分析3.1规划方案的形成 南湖尚苑项目规划设计方案竞标工作于2013年1月7日完成。经专家评议，从6个投标方案中确定了3个规划设计方案为优胜方案。 2013年1月15日，南湖置业公司将3个优胜方案报送铜山区规划局，规划局召集相关专家进行论证审议；1月18日至20日，南湖置业公司将3个方案分别在两个校区向全校广大教职员工公开展示，听取大家意见。根据专家论证意见和广大职工提出的合理建议，置业公司以书面形式通知3家设计单位完善了规划设计方案。 2013年1月30日，铜山区规划委员会专门会议对修改完善后的3个规划方案进行了认真审查，从总体布局、交通流线、户型设计、公共设施配套等不同方面进行了分析对比论证，原则上同意按照豪斯泰勒张思图德建筑设计咨询（上海）有限公司（简称上海建筑设计咨询有限公司）的方案开展下一阶段的设计工作，在单体建筑、立面色彩等方面的设计，参考徐州中国矿业大学建筑设计咨询研究院有限公司的设计方案。上海建筑设计咨询有限公司的设计方案总体情况是：（1）设计理念方面 南湖尚苑项目地块坐落在洞山西侧、龙腰山半山坡上，所以住宅建筑、休闲景观需进行整体规划，充分体现山地特性，依势而为，扬长避短，打造出高档次、高质量、人与自然环境相融合的具有健康活力的住宅小区。（2）规划布局方面 小区有两个出入口。主入口位于本小区中部、国基城邦二、三期项目中间，是市政规划道路；次要出入口位于国基城邦三期南侧。 幼儿园、老年活动中心及商业配套等公共设施位于小区中部。小区西侧以11层小高层为主，以保证相邻用地区规划住宅的日照，其余为15-18层住宅。 总建筑面积29.5万平方米，其中：地上建筑面积22.6万平方米，公共设施5千平方米，地下建筑面积6.7万平方米。总户数1900户，其中97平方米450户，123平方米1450户。机动车停车位2011个，其中地下停车位1995个。（3）道路交通方面 采用立体交通，人车分流，安全、便捷。（4）绿化与景观布局方面 社区的景观体系主要由主入口山林道路、南北两区的中心绿化景观轴组成，设置有半山景观亭、社区中心公共广场等。南北两区的纵向绿化纽带，结合地形、变化丰富，并渗透到各住宅建筑组团内部。 为体现社区优美清雅的山地景观特色，规划中结合交通节点，设置了一些重点景观区域。社区中心的步行公共广场，背风向阳，有风雨长廊连接幼儿园、活动中心、商业餐饮等各个休闲服务设施。 南北区结合各自的地形特征，分别设置了富有特色的立体景观体系，并在南部设置了球场，在北部设置健身器械、健身步道等活动场所。（5）建筑设计方面 住宅部分，在原来征求意见基础上，对户型设计进行了微调，提高了得房率（85.91-89.39%），可用面积有所增加，舒适度会有所提高。 公共设施部分，幼儿园位于日照充足的北区山坡，在中心广场设置独立入口，同时在广场层有独立电梯入口。 老人活动和社区服务地点，背风向阳且面向中心广场，出入方便。中心广场设置商场和会所，还有茶座和餐饮服务设施。 在住宅的立面风格上，选择相对简洁、优雅、成本适中的新古典建筑风格，色调与周边环境保持一致，以暖色调为主，简洁而细致，富有品质感。 在处理建筑体量时，充分尊重龙腰山的环境，将建筑高度严格控制在山体最高点之下，采用坡屋顶来营造建筑与山体和谐的立面设计，以求与自然融为一体。 方案的特色及优点 a总体规划：规划、建筑、景观一体化设计，保证居住质量的同时，发挥地块山地特性，扬长避短，营造了高档次、高质量、具有健康活力的文化社区。 b道路交通：立体交通，人车分流。南区全地下停车位，北区以地下停车位为主。配备访客临时停车位。 c竖向设计：通过高程箭头法，确定道路控制点(起止点、交叉点)与变坡点的设计标高和场地内地形控制点的标高。通过组团划分与折线形坡道解决北区的坡地高差，体现山地建筑的特色，因地制宜且顺势而为，减少土石方开挖工程量，营造多功能空间。 d立面造型：立面造型选择了简洁细致且成本较低的新古典主义风格，与国基城邦的造型和而不同。以暖色调为主，三段式划分，局部坡屋顶处理，端庄稳重。 e户型优化设计：适当增加主要用房的面宽，赢得更多采光。交通空间紧凑布置，减少公摊面积。提高各主要用房的独立性，减小相互干扰。整体优化后，减少了外墙面突出构件，降低体型系数，节约能耗。3.2项目进度计划 南湖尚苑工程总工期：1085个工作日。从2012年9月1日到2015年10月8号。（1）施工准备阶段从2012年9月1号到2013年8月7号，主要包括收地、地质初勘、项目立项、建筑规划方案、场地内附着物拆迁、周界除险、整治、围墙、临时水电工程、场地平整、爆破、场地详勘、施工图设计、施工图审核、防雷审核、工程规划许可、消防审核。（2）施工阶段预验收阶段由于一期与二期分阶段进行，因此合并一块从2013年8月8号到2015年10月8号。（3）物业进驻。 图3.1 南湖尚苑项目进度计划横道图3.3项目营销方案 由于主要是针对矿大的教职工，因此营销方案不如说是选房方法。（1）关于选房原则根据学校实际，在广泛征求意见的基础上，本次选房按照“在职青年教职工优先、在职教职工为主，分类分批随机摇号获得选房顺序”的原则进行。调查问卷显示，2356名有购买意向的在职教职工中75.9%的教职工同意该原则。4 投资估算及融资方案4.1项目投资估算4.1.1投资估算的原则 在项目定位案的基础上，根据项目的实际情况、销售计划，与开发商的投资策略相结合；尽量符合节约和稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资；各项税费根据当地有关法规标准估算；对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；依据政府相关职能部门的规定及行业要求。4.1.2投资估算依据 项目投资估算的科学性与准确性，对项目后来的经济评价和可行性分析起着重要的作用，因此本项目投资估算参考如下规范： （1）江苏省工程造价机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件。 （2）江苏省工程造价机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，及徐州政府部门发布的物价指标。 （3）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。 （4）投资项目可行性研究指南 （5）建设项目经济评价方法与参数 （6）建设工程工程量清单计价规范 （7）江苏省建筑工程综合预算 （8）江苏省建筑工程单位估价表 （9）江苏省建设工程费用定额 （10）参照国内最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算除了以上规范、定额等，本项目还考虑了： 1）投资估算不考虑涨价因素； 2）固定资产投资调节税按零税率计； 4.2分项成本估算 房地产项目的投资概算应包括一下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。其中，所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、开发期应缴纳之税费、小区红线内、外市政与公建配套费和建安工程造价等，均以调查资料为主要依据。4.2.1土地成本估算 在地方政府的支持下，学校通过竞拍的方式以每亩120万元的价格获得铜山区望城村洞山西侧201243号地块的使用权，用以建设教职工住宅小区（小区名称“南湖尚苑”）。根据铜山区国土局土地出让公告，土地占地约213亩。 土地使用费=213*120=25600万元 土地费用：25600万元4.2.2建设成本估算 a前期工程费：前期工程费由筹建开办费、可行性研究费、勘察设计费、标底编制费、招投标管理费以及三通一平工程费等。 项目的筹建开办、可行性研究、勘察设计等所需费用一般可按项目总投资的一定百分比计算。一般情况下，筹建开办费为建安工程费的2.5，规划设计费为建安工程费的3左右，可行性研究费为建安工程费的1.5，标底编制费一般为建安工程费的0.12左右。由于本文为概算，因此罗列的不是很详细，如下：三通一平：每平米按徐州房地产市场价平均10元每平方米，总共141万元。规划设计费：1366万元。筹建开办费：1139万元。可行性研究费：683万元。详见下表： 表4.1 前期工程费计算依据说明项目计算依据费率合计（万元） 1.2 前期工程费 3330土地面积1.2.1 三通一平141531m210元/m2141.531建安费1.2.2 规划设计费45559.2万3%1366.77建安费1.2.3 筹建开办费45559.2万2.5%1139建安费1.2.4 可行性研究费45559.2万1.5%683 b建筑安装工程费 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防等设备及安装）以及室内外装修工程费等。 在目前投资分析中，建安工程费的估算，可以采用以下五种方法： （1）单元估算法。即以基本建设单元的综合投资费用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资费用的估算方法； （2）单位指标估算法。即以单位工程量投资费用乘以工程量得到单项工程费用的估算方法。一般来讲，土建工程、水暖电安装工程及其它设备安装工程可按建筑平方米造价计算，其造价指标可参照有关近似案例获得； （3）工程量近似匡算法。即采用与工程概预算类似的方法，先近似运算工程量，根据当地概预算定额标准，近似地估算出费用； （4）概算指标法。即采用综合的单位建筑面积和建筑体积概算指标，计算整个工程费用。当然，估算时需考虑时间等因素； （5）类比法。这是一种通过类比已有的同类型工程项目，通过各种参数的对比，同时结合二者所在区位及当地物价的差异，采用相对科学、公正的比例，快速、粗略的估算出拟建项目工程造价的估算方法。本项目建安工程费估算采用单位指标估算法和概算指标法，通过参阅江苏及徐州地区各类建筑造价信息，相关建安成本指标如下： 表4.2 各类建筑建安成本指标一览表建筑类别商贸办公楼工业厂房商务大厦住宅楼建安成本（元/平米）1884.121108.642337.441762.44 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，由于住宅小区大部分以地下车库作为主要车位，因此众所周知，地下车位的造价一般是比房子贵的。再因该住宅小区由于地基岩土以及地势的原因，地下车位要确保万无一失。所以住宅楼暂按1400元/平方米，车位按1800元/平方米。4.2.3基础设施费 含市政、道路、绿化、水、电、煤气等费用，视工程进度情况而投入。基础设施配套费用中的小区智能化、绿化景观与小区道路是根据本项目的具体配设情况按照徐州市现有市场行情估算。公共配套设施建设费用包括本项目区域内为小区业主提供服务而配套建设的非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要包括公共停车场、休息平台、派出所、公共厕所等。其他分项是根据有关文件规定标准综合徐州市类似项目的具体建设配备状况计取的。本项目公共基础设施面积5000平方米，每平方米暂按1200元计算，所以需要600万元。4.2.4项目开发期税费 主要包括配套设施建设费、工程质量与施工安全监督费、供水管网补偿费、供电用电负荷费等。房产税、土地使用税、印花税（开发期间）计入管理费用中，土地交易契税计入土地成本中，在此不重复计算。营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地增值税等。4.2.5预备费 预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。工程预备费包括基本预备费和涨价预备费。 （1）基本预备费 基本预备费属于建设方考虑的建设费用，与施工单位报价无关系。它是指由于如下原因导致费用增加而预留的费用： 1)设计变更导致的费用增加； 2)不可抗力导致的费用增加； 3)隐蔽工程验收时发生的挖掘及验收结束时进行恢复所导致的费用增加。 （2）涨价预备费 它是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。费用内容包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。 涨价预备费的计算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。 由于本项目为估算，在此没有考虑到该项费用。4.3开发成本费用表南湖尚苑工程中高层和小高层价格层差的计算，没有统一标准，一般原则是小高层比高层价差高。因为南湖尚苑高层不超过18层，小高层为11层，我们参考其他院校的做法，确定了“二层的价格作为基价层，高层楼房每增加一层每平方米价格增加10元，二层、顶层价格相同，第一层减少10元；小高层楼房每增加一层增加20元，二层、顶层价格相同，第一层减少20元。南湖尚苑工程总建筑面积29.5万平方米，其中：地上建筑面积22.6万平方米，公共设施5千平方米，地下建筑面积6.7万平方米。总户数1900户，其中97平方米450户，123平方米1450户。机动车停车位2011个，其中地下停车位1995个。预计总成本10亿。具体计算依据如下表所示。 表4.3 开发成本费用表计算依据说明项目计算依据费率合计（万元） 1. 开发成本 82219 1.1 土地费用 25600 1.2 前期工程费 3330土地面积1.2.1 三通一平141531m210元/m2141.531建安费1.2.2 规划设计费45559.2万3%1366.77建安费1.2.3 筹建开办费45559.2万2.5%1139建安费1.2.4 可行性研究费45559.2万1.5%683 1.3 建安工程费 45559.2实际面积1.3.1 住宅222000m21400元/m231080实际面积1.3.2 车位80440m21800元/m214479.2 1.4 室外工程费 2575.5土地面积1.4.1 供水141531m215元/m2212.3土地面积1.4.2 供电141531m275元/m21061.5土地面积1.4.3 煤气141531m27元/m299.07土地面积1.4.4 绿化14