怀化国泰汽配物流城项目销售人员培训手册.doc

房地产基础知识部分一、 与土地有关的概念三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开 发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平” 是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道 路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一 平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土 地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土 地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。二、 与住宅有关的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住 宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若 干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨 房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往 来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和 车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功 能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全， 户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者 购买。商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅， 但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使 居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合 小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭 住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入 家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的 使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等 费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的 50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规 定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是 党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特 别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的 非盈利性住房。集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、 个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职 工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材 供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例 确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥 有部分产权。多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两 个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层： 一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安 排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合 一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户 内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍 每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹 层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃 层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用 面积，提高住宅的利用率。错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。三、 与规划有关的概念进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节 约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（开间 一般限定在5米左右）开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开 间一般在3.0-3.9米之间。层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层 高减去楼板层的厚度为房间的净高。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的 数量和大小。户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面 积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、 卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下， 尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求， 并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。四、 与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的 权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所 享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利 产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房 屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和 该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记 和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健 全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手 续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有 权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记， 经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有 权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权 登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中 又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有 的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务； 后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并 承担同等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由 产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的 权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结过户：即更换房屋所有人姓名。五、 与面积有关的概念建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算， 包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1、公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等 为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面 积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积 大于等于地毯面积。使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面 积）等所占面积的总和。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写 字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用 率低。实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。 而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规 划用地面积之比。六、 与贷款有关的概念按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还 款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让 按揭人。（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房 子才归你）目前怀化市个人住房贷款主要有二种：个人住房担保贷款（商业银行利用信贷资金发放的商业性个人住房贷款）个人住房担保委托贷款（公积金贷款，它是由住房自己管理部门利用归集的住房公积金委托银行发放的政策性个人住房担保委托贷款。）注：商业用房在怀化一般只做商业银行利用信贷资金发放的商业性个人商业用房贷款七、 其他五证与两书国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一 定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符 合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产 开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的 住房质量保证文件。住宅使用说明书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的 有关住房使用的说明房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种 形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房 屋出售往往采用这种形式。契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新 的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门 税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。项目介绍部分证件名称证号发证日期国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证销售许可证一、 沙盘简介：我们天兆家园是以城区少有的亲水环境、温泉、绿化带为主的相对低密度住宅，占地3.5公顷，总建筑面积19万平方米。（首先介绍我们售楼处的位置）在小区的东侧，您可以看到我们红线与西直门快速路之间有一大片绿地，这就是我们开发商为今后入住社区内的客户投资倾心打造的30米宽的城市绿化带，为永久绿地。我们天兆家园还有个突出特色“温泉”，深度为3600米，净化度较高；而且一般温泉都位于郊区，能在城市中心地带拥有温泉入户的楼盘是极为少见的。对保健养生、预防疾病、放松压力等有健康疗效，尤其是风湿症、关节炎等效果更明显。小区南侧曾是古代皇宫运水的黄金水道，由于各种原因，现在是地下河，北京申奥成功后，市政府将长河改造工程作为城市景观重点工程。现正在施工，预计明年5月1日通航。到那时您可以乘船到颐和园游览，观光河道的源头是从颐和园的昆明湖经动物园流向中南海。小区有一条由南向北贯穿整个社区的内湖水系，约2000平方米，深度为45公分的浅池，能起到净化空气、提高空气的负氧离子含量、加湿等作用 ，这在京城纵多楼盘中是极为少见的，一般都是采用喷泉等作为水景。小区有9栋板楼组成，外立面设计是澳洲五合国际设计集团设计的，仿照悉尼歌剧院的贝壳形顶部设计；楼体之间错落分布，最大限度的满足了通风和采光的要求。成功的规划京城首席岛屿明珠点阵式布局。户型方正，南北通透，大多采用一梯两户、两梯两户、两梯三户等，能在市中心有这样高的居住舒适度也是少见的。二、地理位置：国泰汽配物流城位于怀化市沿河路与环城路交汇处，同时位于怀化市西南城区。交通路网四通八达，地理位置十分优越，东承天星东路，西接环城公路舞水三桥，周边铁路专线、209、320国道近在咫尺，可接入上瑞、沪渝、包茂高速，并与芷江机场等物流、客流要地都相距不远，立体交通网络覆盖整个怀化，辐射湘黔鄂渝五省周边44个县市区。三、特色说明：1、优越的区位禀赋： 2、城市改造的契机：环境质量大为改观。3、浑厚的人文环境底蕴：4、项目先天素质卓越： 四、小区规划：1、 小区占地120亩，总建筑面积14万平方米。请参看下表：区位楼号层数楼形销售套数用途地上地下1#楼7-202板楼126住宅一期2#楼132板楼44住宅3#楼222板楼88住宅会所1#楼32板楼配套4#楼15-212板楼147住宅5#楼222板楼130住宅二期6#楼9-212板楼93住宅7#楼222板楼130住宅8#楼82板楼44住宅9#楼已整体出售给燃气集团公司住宅2、基本参数：绿化率：40.4% 总户数：789 一期：258户 二期：531户 地下车库停车位：650座五、详细资料 1、规划设计：l 组团设计：楼座正南正北，由多层、小高层、高层组成，均为板楼。 岛屿明珠点阵布局：各楼体依据地形、水脉相互错落，这样各楼体之间的遮挡的可能性减到最小，使居住者观景、采光及通风的需求被大大的满足。l 户型设计：建筑平均进深17.4米，面宽8.7米，户型种类较为丰富，主力户型为三室二厅二卫及二室二厅设计，面积在97-160平方米左右，另有一居、四居、跃层复式、错跃层复式设计。除了有传统的平层设计之外，还作出错层的创新（2#楼）。层高2.9米3.25米，空间开阔。所有楼层中均设计距地面40公分高、270O的外飘窗增加了采光面，也开阔了观景视野；在高层的部分还设计出了弧形开放式观景阳台。功能划分合理主卧室与次卧室的南北分离，很好的满足了客户在日常生活中各家庭成员独立性以及隐私需要。而厨房与餐厅相邻，并将厨房的开门方向面对餐厅，这样既避免了起居室以及房间内其他部分的污染，又为有西式生活方式的现代家庭提供了改建开放式厨房的便利条件。l 外立面设计：楼体的外立面由澳洲五合国寻设计集团名师担纲设计，外观挺拔，立面曲线柔和饱满，色泽雅致，建筑顶部洁白、大方的贝壳型灵感来源于澳洲海岸生活，而创意表现又取材于举世闻名的悉尼歌剧院。l 会所：面积3000平方米。多功能厅、茶室、咖啡厅、室内温泉池、台球厅、乒乓球厅、健身房、棋牌室、阅览室、儿童乐园、桑拿、水疗室等。l 区内交通:最初设计出入口为三个、其中车辆出入口为三个，行人和自行车出入口为两个，即主出入口和小区西南侧的次出入口。 2工程概况l 承建单位：北京建工集团第六建筑工程公司l 监理单位：五环监理公司l 设计单位：中外建工程设计与顾问公司、澳洲五合国际建筑设计集团l 环境设计：美国ED景观公司、上海兰格环境设计工程有限公司l 主体结构：全现浇框架剪力墙l 抗震等级：8度抗震裂度设防l 耐火等级：一级l 非承重墙：GRC增强水泥空心隔墙板、加气砼块。l 非承重墙厚：100mm（GRC）、150mm、200mm、250mm（加气砼块）l 保温形式：内保温、50mm厚复合保温板l 上水管材料：给水（ABS硬质塑料管、中水排水、UPVC消音管、污水排水、无缝钢管、中水给水、热镀锌管）l 入伙时间：2002年11月30日（一期）3装修标准：l 原则：影响立面、项目整体形象和日后装修中一般不会更改的部位、构件和设备，交楼时要一部到位。公共部分：外墙：挂贴高级面砖及局部金属挂件。大堂：墙面为高级面砖，地面铺设高级面砖及局部石材，艺术吊顶。地面：电梯前厅及公共走道为高级面砖。墙面：电梯前厅及公共走道为高级面砖。户内：执行初装修标准户门：每户安装合资生产的高标准三防户门。内墙：墙面采用聚合物水泥沙浆找平后刮耐水腻子。地面：采用轻质料垫层防噪音，表面水泥压光，预留装修面。顶棚：顶棚采用聚合物水泥沙浆找平后刮耐水腻子。门窗：采用环保型节能保温隔音铝窗，德国进口五金件（ROTO牌），中空本体绿玻璃（6+9+5）。设备配套：卫 生 间：地面铺设防水层及保护层，预留装修面。设上下水管道，排污管道孔及冷热水管。设截止阀门，不锈钢地漏和防溅水插座。厨 房：地面铺设防水层及保护层，预留装修面。设上下水管道，排污管道孔及冷热水管。设截止阀门及插座。供电系统：小区采用双路供电，每户6KW。每户设“磁卡”式电子机械表，预留足够电源插口。供水系统：小区采用双路市政管网供水系统，24小时温泉入户。供暖系统：小区集中供暖，户内配置意大利进口德隆牌散热片。保安系统：单元设可视对讲系统。空调系统：预留空调室外机座，管孔。室内设专用电源插座。燃气系统：管道天然气入户，采用气表。通讯系统：每户预留2部IDD电话线，在卧室、客厅、餐厅、主卫均预留电话插孔。电视系统：每户起居室及卧室均设有电视天线插座，可接收有线电视。网络系统：小区设宽带网，预留宽带网络接口一个，10兆入户。给水系统：变频调速恒压供水。智能化系统：小区周界防范系统、闭路电视监控系统、电子巡逻系统、可视对讲系统、停车场管理系统、一卡通系统。电 梯：日立电梯。4环境设计： 环境设计不等同于简单的绿化设计，而是利用地形、道路、植物、建筑、铺装构筑物。如台阶、坡道、围墙、小品等，以及流水来建立具有三维空间的实体。 温泉：社区的东北侧是3600米深的地热温泉的泉眼，温泉水温常年保持60度，经过净化处理后，24小时温泉入户，供客户洗浴健身。温泉有保健养生、增强抵抗力、预防疾病、放松压力的健康疗效，尤其是对焦虑症、忧郁症、风湿症、关节炎、坐骨神精痛、运动损伤，均具有疗效，对成长中的儿童来说，还可刺激脑部及肌肉健康发展，增强智力、体力。 人行步道区：区内道路原则不走机动车。 绿化带：均匀分布区外、东北部城市绿化带。 楼后绿化区：带状。 水系：环境的规划设计由美国ED景观公司以及上海兰格环境设计公司来完成。由2000平米的由南向北贯穿内湖水系构成天成之作龙行水脉；临水的绿岸曲线创造出各自独立的内湖水岸半岛。5面积计算： 建筑面积（商品房销售面积）=套内建筑面积+分摊公用面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积：按住宅建设设计规范（GBJ9686）第2.5.2（附件二）的规定计算 套内墙体面积： 各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙，共用墙系指商品房各套之间分隔墙。套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 阳台建筑面积：封阳台计算全部建筑面积，不封闭阳台计算一半建筑面积。 分摊公用面积：一期住宅公用建筑面积分摊为楼梯、楼梯间、走道、电梯间、电梯厅、管道井、配电室、网络间、设备用房、物业管理用房。 阳台、露台面积：封闭阳台按照100%计算建筑面积；不封闭阳台按照50%计算建筑面积；露台不计算建筑面积。 复式面积计算特点：共享空间不计算建筑面积及使用面积；户内楼梯面积仅算其投影面积。6周边环境： 四至 东至：新建城市主干快速路 南至：邻文慧园路西延线及规划的长河观光河道 西至：笑祖塔院 北至：学院南路7交通情况：公共交通 公交汽车：仅需10分钟便可到达如下各路汽车在索家坟站。 375路 （西直门北宫门） 392路 （西直门西二旗） 902路 （西直门小营西站） 398路 （新街口育新西里） 387路 （东小区西客站） 702路 （东小区宝隆公寓） 932路 （大钟寺小红庙） 719路 （纪家庙北京轮胎厂） 21路 （北京西站中国科技馆） 331路 （新街口豁口香山） 706路 （天秀花园新街口豁口） 748路 （育新小区晓月苑小区） 749路 （东北旺土井村西直门） 743路 （天秀花园大效亭） 722路 （颐和山庄西直门） 845路 （十三陵水库靛厂新村） 375支路 （西直门国防大学） 乘坐地铁：居地铁仅1公里，走路仅需15分钟。 开车： 北三环南行 仅需10分钟 西北二环北行 仅需10分钟 西三环东行 仅需20分钟8区外服务设施： 幼儿园： 北师大幼儿园（市重点）：北师大院内 明光村幼儿园 ： 海淀区明光村物资宿舍小区内，木材总公司下属单位 高井幼儿园： 西城区西内大街高井胡同16号 头堆幼儿园： 海淀区北下关头堆村5号 学校： 大学： 中央音乐学院（重点院校）： 西城区鲍家街43号 北京外国语大学（重点院校）：魏公村西口北京师范大学（重点院校）：新街口外大街19号北京理工大学（重点院校）：中关村南大街5号北京邮电大学（重点院校）：西土城路10号中央民族大学（重点院校）：白石桥路27号中国政法大学（重点研究院）：西土城路25号北方交通大学：西直门上园村3号北京电影学院：西土城路4号中央财经大学：学院南路39号 北京舞蹈学院：海淀区民族学院南路19号 人民大学：当代商城对面 小学： 海淀区明光村小学：海淀区西土城路39号 淀区艺术师范附属小学：海淀区明光村23号 海淀区今典小学：今典花园北边 海淀区大钟寺二小：海淀区中关村南大街12号 海淀区北下关小学：海淀区西外大街85号 西城区西直门外大街小学：西城区西外大街28号 西城区官园小学：西城区官园胡同1号 西城区新街口大三条小学：西城区新街口大三条17号 新兴小学：西城区西外大街新兴中巷1号 中学：西城分院附中： 西城区车新开胡同20号 北方交大第二附中： 海淀区交通大学东家属区 北京理工大学附中（区重点）： 海淀区紫竹桥西 北京市新街口中学： 西城区西直门内大街42号 北京123中： 海淀区北三环中路甲36号 北京77中： 西城区北礼士路甲62号 北京市第122中学： 海淀区紫竹院路96号 北京市三帆中学（市重点）： 西城区德外大街新风街胡同7号 科兴实验中学： 海淀区文慧园北路24号 北京四中（市重点）： 西城区西皇城根北街甲2号 北京105中： 海淀区高粱桥斜街3号 明光中学：海淀区学院南路1号 北京师大二附中：西城区新街口外大街12号 青塔院中学：海淀区北下关上园村3号 超市、菜市、百货： 超市发便利店：西直门北大街 距天兆家园100米 金太阳商品批发市场：学院南路 距天兆家园1公里 明光寺农副产品综合批发市场：学院南路 距天兆家园1公里 四道口果品批发中心：学院南路 距天兆家园1公里 金五星百货建材批发城：学院南路 距天兆家园1公里 农垦商场：西外大街 德宝饭店对面 西客隆超市：西外大街 德宝饭店东侧 家乐福超市：西外大街 凯旋门大厦地下 东鼎服装商品批发市场：西外大街 动物园南侧 双安商场：北三环西路（较远） 家居（电器城、家具市场）： 国美电器城：北三环中路 蓟门桥与北太平桥之间 宜家家居：北三环中路 马甸桥东北侧 大中音响城：马甸桥东北角 特种市场： 车公庄大街（花鸟鱼虫、家蓄等） 休闲娱乐： 北京动物园 ：位于西外大街，北京海洋馆等。 大钟寺古钟博物馆：海淀区北三环西路，为古钟博物馆。 北京展览馆：动物园东侧，大型展会及各类展览等。 徐悲鸿纪念馆：西城区新街口北大街与新街口四条交口，徐悲鸿生平展览。 国家图书馆：海淀区白石桥路，藏书量大约2000万册左右。 地质博物馆：西城区阜内大街羊肉胡同，以地学方面为主。 天文馆：动物园西南侧。 体育馆：首都体育馆：海淀区西外大街动物园西侧，羽毛球、网球、体操、排球、文艺演出等。 大学生体育馆：蓟门桥西北侧，跆拳、健身等。 月坛体育馆：儿童医院北边50米，滚轴、溜冰、乒乓球等。 医疗： 北京大学人民医院： 西城区西直门南大街11号。综和性医院 积水滩医院： 西直门新街口东街31号。综合性医院 北京大学第三医院： 海淀区花园北路49号。综合性医院 北京大学口腔医院 ： 海淀区中关村南大街22号。口腔专科医院 首都医科大学附属北京儿童医院：西城区南礼士路56号。儿童综合性医院 阜外心血管病医院：西城区北礼士路107号。心脏专科医院 北京市西城区厂桥医院新街口门诊：西城区新街口北大街大三条5号。综合性医院 北京市海淀区北太平庄医院：海淀区文慧园41号。综合性医院 北京市海淀区北下关医院：海淀区交大东路。综合性医院 金融机构： 交通银行：西直门北大街支行。西直门北大街1号。 建设银行：明光村储蓄所。西直门北大街1号。 工商银行：西外大街储蓄所。西外大街德宝饭店旁。 展览路储蓄所。 西外大街肯德基东。 西直门分理处。西外大街中仪大厦一层。 北京商业银行：金运大厦一层。 中国进出口银行：总行营业厅。金运大厦二层。 公园、游乐场所：紫竹院公园：海淀区紫竹院路与白石桥路交口。是以翠竹为独特景观的山林，占地14万平方米。玉渊潭公园：位于海滨八一湖，是京西郊一座自然景观与人工雕塑相结合的公园，全园面积2055万平方米，水面1065万平方米。什刹海及北海公园：位于德胜门以南，南侧距故宫仅500米，是现存较完整的著名皇家后花园，水面约占五分之四。 双秀公园：海淀区北三环中路。是方便周边居民的休闲娱乐去所。 写字楼： 凯旋门大厦：西外大街动物园东 中粮大厦：西外大街动物园对面 成铭大厦：西直门桥东南角紫竹大厦：海淀区红莲南村44号 中仪大厦：西外大街中粮大厦东 金运大厦：西直门北大街文慧桥南 木材大厦：西直门北大街金运大厦对面 酒店： 德宝饭店：四星级，西城区德宝新园22号 西苑饭店：五星级，三里河路1号 新世纪饭店：五星级，首都体育馆南路6号 奥林匹克饭店：准四星级，中关村南大街52号 新大都饭店：四星级，北礼士路98号 蓟门饭店：二星级，蓟门桥西北角 北展宾馆：三星级，西外大街135号 中苑宾馆：四星级，高梁桥斜街18号 上园饭店：准三星级涉外饭店，高梁桥斜街40号 餐饮： 双盛园大连海鲜：魏公村 小蓝鲸大酒店：蓟门桥西南角 灵鸽鲍翅海鲜酒楼：北太平庄桥西南 太古城：北太平庄桥西南 江南人家黄浦江大酒楼：北太平庄桥西南区内娱乐休闲、生活设施：会所：面积3000平方米多功能厅、茶室、咖啡厅、室内温泉池、台球厅、乒乓球厅、健身房、棋牌室、阅览室、儿童乐园、桑拿、水疗室等。六、底商资料：1、 位置：在1#楼和3#楼的一至三层。2、装修标准： 地面采用高级面转，顶棚是石膏板吊顶，做玻璃隔断、内分割为石膏隔断墙，靠近外窗为室内绿化。3、基本资料：底商为产权形式销售。首层层高4米，地上二层、三层层高均为3.8米。大部分采用定向出售，由业主自营或定向招租的形式。地上设有车位。4、贷款方式：目前有中国银行和工商银行来为底商做贷款。工行为五成十年的贷款；中行为六成十年的贷款。 外地人均可申请。七、西直门地区整体情况介绍及竞争项目简介西直门，京师九门之一。位于北京内城西北，原为元大都和义门，原址已建西直门桥。现泛指西直门内大街、西直门外大街、西直门南大街、西直门北大街、德胜门西大街交汇地带，即本文所指的西直门区域。1、区域配套情况市政基础配套道路：本区域内主要街道有西直门南北大街、学院路、学院南路、北二环（德胜门西大街路段）、北三环、西直门内外大街。西直门桥的改建、西直门南北大街和学院路改造完成，随后西外大街的改造也随即竣工，该区域的道路交通得到了根本改善，以前交通拥堵的西直门桥、西外大街、学院路等地段，目前已经基本畅通。交通：该区域有地铁交通、公交线路、铁路交通以及即将开通的轻轨交通，交通特别发达。区域内有西直门和积水潭两个地铁站，北京北站，地铁轻轨公交车站一体的西直门交通枢纽。城市轻轨13号线西线（西直门藿营）9月通车，公交线路有375、375支线、392、902、16、716、706、387、331、398、845、44等不下20条公交线路。由于地处市内，该区域内的其它市政设施比如市政供水、电信、电力、天然气已经遍布于各主要街道，该区域的市政配套完全能满足新建物业的要求。生活配套购物：该区域内有新街口购物中心、西外百货商场，区域内的居民购物到北太平庄商场西单、百盛、华联商厦等大型购物商场也比较近，还有万通新世界广场等知名的批发市场，除此之外还有很多中小型以及社区购物场所，在该区域的居民购物很方便。体育休闲：该区域中有名的景点和有元大都遗址、北京动物园、北京海洋馆以及“燕京八景”之一的蓟门烟树等景点，还有徐悲鸿纪念馆、北京天文馆等文化科教场馆，体育场馆有北方交大体育馆、北京大学生体育馆等市内知名的体育馆。教育：该区域中的大学有北京邮电大学、北京师范大学、北京政法大学、北方交通大学、北京电影学院等北京知名的大学，中学有明光村中学、北师大附中、北方交大附中、105中学、学院路中学等，小学西外小学、新兴小学、北下关小学、明光村小学、北京师范大学实验小学等，该区域较多具有全国闻名的大学和设施完备的中小学，具有良好的教育环境。医疗：区域内有北医一院、人民医院、儿童医院、积水潭医院、阜外医院等全市乃至全国知名的综合性和专科医院，也有新街口医院、北下关医院、北太平庄医院等小型或社区医院，为该区域提供了良好的医疗保障。二、西直门地区未来交通及水系规划北京西直门交通枢纽指挥中心日前正在加紧装修，到今年9月底，整个交通枢纽的站区部分将全部建成并投入试运行，届时，西直门将建成一个近7000平方米的站前广场，广场北有铁路、东有公交、南有地铁、西有轻轨。整个交通枢纽占地6公顷，总建筑面积约29万平方米，实现铁路北京北站、地铁环线、城铁轻轨等多种轨道交通方式的一次换乘，同时地面设有14个公交停靠站出租车港湾，并与西直门立交桥四通八达的交通线相通，形成完善的立体交通网络。西直门交通枢纽工程计划2004年9月竣工；预计整个交通枢纽建成后，日客流量将达30万人次，大型城市交通枢纽的功能将得以体现。另外，与之相邻的动物园交通枢纽工程也已经开工，计划于2004年6月竣工。北京城市铁路西线将于9月28日开始试运营，明年1月28日将实现全线通车。总投资为58.64亿元的北京城市铁路，线路总长40.8公里，是目前国内最长的城市快速轨道交通铁路线。西起西直门站，向北经学院路、大钟寺、清华园等地，然后向南经望京开发区，最后以地下线的形式行至东直门地下车站，沿途共设17站，其中东直门站和北苑站可与地铁换乘。市政府为恢复北京的古都风貌，在2002年北京市重大建设项目的环境治理项目中增加了京城北环水系转河综合治理工程。转河是北环水系其中的一段，西起动物园闸，东到北护城河，全长3.7公里，转河是古高梁河故道，元代以后成为通惠河的水源河道，1975年至1982年间将转河裁弯取直以暗沟同北护城河西端暗沟相接，转河被埋至今。转河治理工程新挖河道长度约3300米，宽约15米，新建11座桥梁，1座船闸，1座橡胶坝，2座码头和1处补水口。工程将重新开挖已填埋的河道，使长河至北护城河成为明河，实现全线通航，并在西直门设游船码头，对河两岸进行大面积绿化和景观设计，建成休闲娱乐的场所，成为市区内一道亮丽的风景线。转河景观设计主题是“长河遗梦”，将恢复老河道、船坞和历史遗址，以体现京味特色，让人水相亲。在3700米河道上营建6大主题水景，分别是历史文化园、生态公园、堆石水景、滨水游廊、亲水家园和绿色航道。5月15日转河综合治理工程正式启动，将于2002年底完成主体工程，2003年竣工，一年后，这条埋于地底下的古河将重见天日，北京城区内也将因此新增水面5.7万平方米，新增绿地4万平方米。三、优势分析优势：1、得天独厚的地理位置国泰汽配物流城地处怀化沿河路与环城公路交汇区(即原二汽怀化服务站),与铁路货运专线(南站)只一路之隔,南起怀化商业储备中心,西临环城公路，舞水三桥,北至正大广场,209,320 国道附近穿过,周边汇集各类仓库,是商业批发,物流配送的发财风水宝地,立体的交通网络,可使国泰汽配物流城覆盖整个怀化,辐射湘,鄂,川,黔,渝周边五省的 44 个县(市区).2、先天具备的发展基础国泰汽配物流城发展的基础可谓先天具备.早在 70 年代我国的大型汽车厂家东风汽车就在此设立服务站,三十来家大大小小的汽修厂在此安营扎寨.2005 年随着大车不进城规定的实施,随着环城路的开通、舞水三桥年底的破土动工,红星路经营汽车配件的老板,也纷纷来到沿河路购买门面,谋求更大发展，经过多年的培育,国泰汽配城已形成了市场规模,并产生了辐射功能,这些都为国泰汽配城的快速发展打下了良好的基础.3、优惠的政策，良好的环境，周全的服务 国泰汽配物流城拥有一条长 500 米,宽 18 米,贯通整个汽配城中心的主干道, 招商,安商,扶商,富商是国泰汽配机电物流城的服务宗旨,他们为客商代办营业执照;实行工商,税务,保险一条龙服务;与银行合作,提供商铺按揭交易结算平台.为进场经营的投资商代交两年租金.同时还组织经营户,投资商到旅游区开展各项文体活动,融洽国泰汽配客户的关系。4、巨大无比的升值潜力国泰汽配物流城顺应怀化市、鹤城区人民政府为适应国家西部大开发的总体战略，在政策相对倾斜之后，依托西南部交通优势和物流仓储优势，政府对西南部道路进行大规模的改造，沿河路的开通，舞水路、天星路的拓宽，火车南站的货运、舞水的航运城西南的交通正在变得更加通畅。国泰汽配物流城是怀化未来升值潜力最大的行业“黄金地带”，升值潜力指日可待，升值空间无限巨大。五、未来发展前景国泰汽配物流城顺应怀化市、鹤城区人民政府为适应国家西部大开发的总体战略，在政策相对倾斜之后，依托西南部交通优势和物流仓储优势，政府对西南部道路进行大规模的改造，沿河路的开通，舞水路、天星路的拓宽，火车南站的货运、舞水的航运城西南的交通正在变得更加通畅。国泰汽配物流城是怀化未来升值潜力最大的行业“黄金地带”，升值潜力指日可待，升值空间无限巨大九、现场销售必备资料1、销售流程策划包装获取客户信息上门来电提供楼书资料，看房（样板间、现场）预约看房统计客户来源，登记客户情况，填写日、周报等相关报表已登记放弃此客户或义务辅助同事工作谈判、跟进失败总结原因并反馈问题由销售经理协助特殊客户向经理核对销控后签一式三份认购书、交付贰万元定金，保留房号未交齐定金5日后取消保留罚没已交定金未交齐定金于5日内补齐开发商财务收款，开具收据合同审核开发商财务辅助开发商客服人员辅助5日内签署正式契约、交首期款协助客户办理相关事宜，直至进驻对客户分析研究注：各业务员报表由客服人员统计后转呈销售经理存档2、 贷款流程及所需资料向银行申请个人房屋贷款提供的按揭资料明细表一、 办理贷款申请人应提供的文件中国籍申请人需提供身份证:1、 申请人身份证复印件5份2、 户口簿首页及本人页复印件3、 盖具有法人资格的单位公章收入证明原件(如工资收入不足还需提供其他合法收入的证明材料)4、 商品房买卖合同及补充协议5、 首付款凭证复印件6、 已婚人士必需提供配偶的身份证、户口簿及结婚证复印件，同时要求配偶到场在相关文件上签字。未婚人士必需亲临贷款银行签署未婚声明。非中国籍申请人（包括香港人士（澳门）提供香港（澳门）永久性居民身份证及港澳居民来往内地通行证，台湾（台胞证）提供的资料由户籍所在地律师事务所出具证明,证明其提供的资料的真实性单位购买: 1、企业营业执照副本复印件加盖红色公章2 、近期连续三个月的财务报表和年审后的企业财务报表注：家庭月收入证明必须是月供额的2倍以上,需借款申请人到场签字。 以上材料的复印件需使用A4型纸张，要求字迹清晰，印章可辨。二、 办理商品房贷款应缴纳的各项费用：1、 评估费：贷款额52、 抵押登记费：贷款额2.53、 印花税+查档费=人民币50元（住宅90元）4、 保险费由贷款银行指定的保险公司（0.5贷款年限贷款额）收取项目问答部分1、 二期入住时间？答：2003年8月30日。2、 间距近，密度高？答：楼盘所处的位置在二环边，寸土寸金，土地的成本较高，为了控制楼盘的价格，使消费者能够承受，所以密度高是难免的，但该密度是符合规划设计标准的。我们楼盘楼体是错落布局的，使采光和通风都得到了有效的改善。3、 1#楼临路，是否有噪音的影响？答：1#楼东侧距离快速路之间至少有30米宽的绿化带，可以有效的阻隔部分噪音，其南侧规划中的净土寺路只有30米，属于支路，车流量有限，并且市政规划为下沉式防燥处理。另外，1#楼有突出的特点，十字路口在它的东南端，有金角之称，属旺地。关于铝窗的封闭隔音效果，请到样板间D户型儿童房演示。4、 本楼盘为期房，而周边项目大多数已成现房，是否对我项目有影响？答：本项目目前均价为7600元，周边项目均价为8300元，此时购买是最佳时机，因为投入的成本越低，价值上升的空间就越大，而且我们现在1期已陆续封顶，成为准现房了。5、 关于户型设计中次卧小的问题？答：目前人们的生活来看，在卧室的时间是有限的，主要是睡觉。白天活动最多的范围是在起居室，而我们起居室设