海信南方总部大厦项目设计任务说明书.doc

海信南方总部大厦项目 设计任务说明书海信南方有限公司 2013年1月第一章 项目概况1 项目概况1） 项目名称：海信南方总部大厦（暂定名）2） 开发商：海信南方有限公司3） 基地位置：地块位于后海滨路东侧、创业路以南、中心路以西。4） 交通状况：项目距地铁2号线登良站不足400米，紧邻规划中的5号线，属于双地铁物业。周边道路通畅，宜于出行。5） 区位发展前景：海信南方总部大厦位于深圳后海中心区总部基地核心。后海中心区总部基地是深圳市未来三五年间重点打造的五个总部基地之一，也是深圳最具发展潜力的高端商务区。同时，项目紧邻南山区商业核心区，周边配套逐渐成熟，商务氛围已经形成，未来发展前景广阔。2 用地性质、现状、市政条件1)用地性质：商业、办公2)用地现状：基地为净地，无其他建筑。3)市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。第二章 产品定位1 项目定位1） 本项目定位为超高层国际5A甲级商务写字楼，将打造成珠三角地区的海信大厦, 预计投资13.9亿元。海信南方总部大厦建成后必将成为深圳后海中心区总部基地的地标性建筑。未来，海信集团南方总部将入驻大厦, 统筹海信集团长江以南所有分公司业务。通过本项目进一步提升海信集团在南方的影响力。2） 结合项目经济性要求的前提下，建筑设计具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平。2 目标市场定位1） 本项目除海信集团所辖公司自用外，其他客户是认同本区域价值、认同海信品牌、认同项目定位的高端客户群体。2） 客户包括国际、国内，香港及深圳本地客户。3） 办公出租以长期客户为主，该类客户在行业内具有较强的知名度。第三章 技术经济指标1技术经济指标基地面积：4322平米。总建筑面积：80000平米。地上总建筑面积（计容积率面积）：63800平米。建筑限高：150米。容积率：14.76绿化率：20%。建筑退建设用地红线要求：按照规划设计条件、国家及深圳相关规定。第四章 设计要求1. 设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目设计过程中应重点考虑以下原则。l 规范性原则：符合国家、深圳规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需深度。l 协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计细节，以及相邻在建或已建的项目，在整个设计过程中充分考虑与相邻建筑及环境的协调。l 价值实现原则：设计应采用灵活手法，包括高效利用空间，协调当地环境、节能等，以增强建筑的商业吸引力。l 建筑开发的经济性原则：相关材料应属于通用性产品，以保证项目开发的经济性要求，设计时考虑现有施工技术。采用节能环保技术，保证建筑产品长期运营经济，在其使用寿命内保证最大的经济效益。l 灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。l 适应性原则：符合深圳当地的风俗及文化特色。l 新技术原则：设计要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。2. 项目空间控制要求：1） 建筑不退地界，70%以上建筑边界贴地界线；2） 底层裙楼不超过18米，单层不超过6米，超过6米按两层算面积，南侧和西侧底层设骑楼，深度3.6米以上，塔楼限高150米； 标示说明：黄色实线箭头-公共步行通道（地面） 紫色箭头-车行出入口 粉红箭头-人行出入口 红色空心圆点-二级建筑贴线 红色实心圆点-一级建筑贴线 18M-一级建筑高度 150M-二级建筑高度 西侧、南侧黑色T型标示-建筑前遮蔽空间（T 高6M，深3.6M）放大后的项目空间控制3. 总体规划总则l 项目规划时，需充分考虑本项目与周边其他建筑、环境的相互联系，保证和谐统一。l 场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等深圳有关规范总体合理布局。1) 总体规划细则2) 在总体规划布局上，尽量考虑裙楼布局，保证商业的主要沿街面，实现商业价值最大化。3) 基地出入口及建筑出入口设置l 基地出入口应满足深圳规土委规划要求，符合消防及紧急疏散要求。基地内应留出足够的临时停车及回车场地。l 要考虑服务性出入口的设计。到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要出入口。在服务区域内考虑机动车停车空间。l 外管井口、人防出口应通过植被弱化。l 主入口应保证良好的可视性，交通可达性、标志性。4) 交通组织l 车流、人流分离。l 重要商务车流可直抵主楼入口雨篷下。l 通勤停车与来访停车应分离停靠管理。5) 停车设计l 地上停车位:要设置紧急车位及临时车位，并设计停车场及停车库引导系统。l 地下停车库：除预留设备用房外，其余地下空间规划为地下停车库。为重要人物及客人设计临时停车位，并在每层设置电梯大堂，方便直达办公区域。6) 其他 室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果。高层的夜景照明应便于维护管理。立面考虑夜间亮化。第五章 具体建筑设计要求1设计要求l 写字楼人均办公设计标准：15平/人。l 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保持长期运营的经济性。l 写字楼顶部和底层裙楼应考虑设置与写字楼品质相符的企业标识位置。l 写字楼达到国际5A级智能写字楼要求，特别是在弱电方面可具有一定的超前性。2.首层l 大堂设置总服务台，并设置会客等候区。l 电梯厅的位置应明显易辨，对于分高、低区的电梯系统应有明确的指示方式，保证客户顺利抵达。3.电梯厅及电梯l 使用国际知名品牌电梯，应与写字楼5A级定位相吻合。电梯数量应符合高峰期等待时间不宜超过30秒为宜，符合5A甲级写字楼标准需要。l 电梯桥箱净高建议不低于3米，电梯门不小于1.2米*2.5米。l 电梯厅不宜过深，一般为并排3组电梯为宜。电梯厅的高度、宽度应体现写字楼档次。4标准层l 标准层平面控制在2000平米以内，平面设计应简洁，结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积。l 净高不小于2.7米，符合甲级写字楼净高不低于2.7米要求。 深圳代表写字楼情况楼盘名称建筑高度（层数）标准层面积（平米）层高/净高（米）华润中心139米（29层）18354.2 / 2.8卓越时代广场218米（52层）17703.95 / 2.7凤凰大厦109米（29层）14003.8 / 2.5新世纪中心208米（52层）18004.02 / 2.7安联大厦150米（35层）20003.95 / 2.7诺德广场193米（38层）19004.2 / 2.8l 合理布置核心筒，其形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深适宜的尺度空间，尽量实现最优化设计，保证每层使用率不小于75%。l 办公主力单位为套内面积100-200平米，建议按照套内建筑面积100平米为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性。l 套内新风空调系统、灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控。l 外幕墙设计应合理考虑室内采光、节能环保等要求，7商业裙楼l 按照深圳规土委提供的规范要求配置裙楼建筑规模，充分考虑人流与车流分离，以及人流到达便