xx项目商业补充定位报告课件

xxxxxxxx项目商业补充定位报告,谨呈：xxxx房地产开发有限公司,2008.1.8,2,1. 市场背景分析,2. 客户背景分析,6.物业发展建议,3. 项目背景分析,5.发展战略及整体定位,4.案例借鉴,市场背景分析,片区环境 竞争分析,项目南向望江路以大型餐饮、商场、大型超市为主，占位整个南七片区商业中心,商场,中高档大型餐饮,大型超市,沃尔玛,华联,百大商业大厦,大型餐饮中心,好又多,黄山路,望江路,xxx,美菱大道,宿松路,桐城路,望江路凭借其贯通xx东西的主干道地位以及固有商业气氛，成为整个南七片区商业中心,金寨路,黄山路依托政府规划，目前已成为整个xxIT业中心，辅助高档休闲娱乐场所,黄山路,望江路,xxx,美菱大道,宿松路,桐城路,金寨路,It大卖场,休闲娱乐场所,金柜飚歌城,经典会,颐高,赛博,高科技,步瑞琪,时尚花园,曙光商厦,百脑汇,创景花园,It中心,xx的it中心正在沿着金寨路由南向北移动，未来黄山路将形成以it业为中心，辅助高档休闲娱乐场所的商业定位,xxx沿线目前以低档餐饮、小商店等沿街店铺为主，主要还是社区配套型商业,消费人群、商业传统以及道路级别的不同决定了黄山路、xxx、望江路未来不同商业地位和未来可能出现的商业类型组合,市场背景分析,片区环境 竞争分析,9,项目所在区域沿街店铺以安居房改建为主，业态以低档餐饮、洗浴、汽车配件等为主，真正商业性质店铺稀少,项目所在xxx2007年4月份正式开通，目前片区内店铺都为安居房改建为主 目前片区二手商铺价格在5000-6000元平米，租金40-50元/平米,目前主要经营业态面积统计：以40-70平米为主,仕嘉名苑，商业紧邻桐城路，实现高价快速销售,楼盘扫描,底层商铺位置,商业为沿桐城路两层商业，总面积3000平米左右，分割为100多平米出售，上下联体销售，实现销售均价15000元/平米 商铺销售过程未做任何宣传，与住宅同期销售，3个月销售完毕，目前已投入经营 此商业因报批早，未受规划限制，预先留有烟道等设施，可做餐饮用途,恒生阳光城，依托苏果超市，商业价值高，但因内部销售，价格实现不高,xxx,美菱大道,恒生阳光城商业依托苏果超市，商业价值高，但开发商将其内部商业全部内部出售，实现均价7000元/平米 从现场售楼员处了解，每日来看商业客户超过20组，多为生意人，心理价位都在20000万/平米以上,商业,望江花园，商业位于支路，实现均价位于片区较低水平,王下份路,商业,商业临近宿松支路王下份路，商业价值不如其他楼盘 共13间单层商铺，20-50平米，实现销售均价8000-9000元/平米 销售时未做任何宣传，当月去化完毕,同城花园，商业未出售，但客户询盘量大,同城花园2000平米，因规划对于沿街店铺的限制，发展商倾向于自己持有 每天咨询商业的客户占到住宅客户的10%以上，心理价位都在2万以上,15,徽商望湖苑定位208平米以上面积商铺，投资门槛过高且缺乏相应业态支持，目前租售情况不佳,徽商望湖苑一层分割为208平米出售，2005开盘，均价5000元/平米，二层整体出售，共915平米，总价600万，目前尚未售出 目前一层5间仅出租一间，租金65元/平米，用作游戏厅用途 由于面积过大，总价过高，二层销售状况不佳；而208平米大面积片区内缺乏相应业态支持，造成租金不高。,徽商望湖苑物业管理人员 一层刚开盘的时候就卖出去了,不能做餐饮,因为政府规定底商不能做,另外也没有预留烟道;二层915个平米,整层出售,600万左右,不能分割,你可以用来开个旅馆,办公都可以,就是不能做餐饮.问的人不少,目前还没卖出去,总价太高了. 张先生 徽商望湖苑一层业主 一层刚开盘的时候就买了,当时价格比较便宜,今年上半年交的房子,现在只租出去一间,用于开游戏厅.每天来问的人很多,今天就接了40多个电话,但是都说面积太大了,少数几个能接受大面积的,又是做餐饮的.卖是不会卖的,现在考虑要不要分割的小一点,16,近年来新推出小面积商铺高价高速出售，目前几乎已售罄，未来供应量不足,17,区域背景总结,需求集中在小面积，100平米以上面积租售两难,片区商铺供应不足，投资需求旺盛，供求存在极大缺口,片区商业布局已经完成，xxx处于弱势,商业布局,供需对比,需求结构,18,1. 市场背景分析,2. 客户背景分析,6.物业发展建议,3. 项目背景分析,5.发展战略及整体定位,4.案例借鉴,片区内投资者主要分为两大类：生意人与泛公务员阶层,投资者,20,专业人士访谈：xxx开通带来商业环境的改善和片区商业楼盘的缺失使得客户需求远未得到满足,恒生阳光城 叶先生我们的商铺基本都被发展商内部销售掉了，没有对外销售；原先卖住宅的时候，每天差不多有10%的客户都是来问商铺的，现在每天也有好几组；也曾经跟他们了解过，基本都是投资的，面积都不超过50平米，价格方面因为有苏果超市在，很多客户认为20000多也不贵。 同城花园 周海波 3436222 商铺是发展商自己持有的，就2000平米，可能招商。来看商铺的客户很多，基本都是生意人，主要看中我们项目的地段；另外整个xxx4月份才打通，周边都是农民房改建的，没有什么商业店铺。你们那地段不错，如果在店铺卖，肯定不用愁的，不过现在好象对沿街商铺有限制，沿街面不能超过40%。 新正奇房产 杜阳 3554520 目前这一片放出来的店铺很少，但是求购的人很多，目前放出来的有桐城路的一个商业，原来是开花店的，15平米，9000元/平米,21,典型客户访谈：生意人根据片区经营现状和自身经济实力，需求面积集中在30-50平米,陈先生 生意人 40岁左右 xxx做生意不错，以后政府旧城改造完成以后，比马鞍山路要强；这边看了不少商铺，都是农民房改建的，新的也去看了，但是都不卖；如果买的话，50平米左右把，价格不能太高，100万以内还是可以承受的。 张女士 xxx花店老板 30多岁 在xxx开店已经半年了，生意还不错，现在这个店40多个平方，前面是店铺后面是住的地方，是农民房改造的如果有新的店铺买就更好了，面积跟现在差不多就行，价格50万左右你们那个地方应该不会比仕嘉名苑高，那里也看了，面积太大了，价格倒还可以 黄先生 美容店老板 20多岁 最近刚刚租了店铺，正在装修，下个月营业。本来想在这里买个铺子开店的，但是看了很多家都没有卖，找中介介绍也没有找到，就租了一间。我这个店30多个平方，租金1500，还可以。,22,典型客户访谈：泛公务员阶层往往认为投资商铺比投资住宅更好，很多为了将来养老准备,张女士 新安医院医生 投资房子还不如投资店铺，在这边店铺经营的都不错，租金也很不错贵，而公寓的租金不高，200-300就可以租到一间房子了。我如果买店铺的也不要大，10来个20多个平方就够了，租给人家开开小店也方便，也可以收收租金价格20，30万吧，付个首阶，其余用租金来还 于先生 出租车司机 在xx这个地方，投资店铺的比较多，xx人也有这个传统；我自己就买了商铺，20多个平方，在新华那里；xxx那里去看过，也曾经想在那投资，但是没有铺子，目前xxx方面商业环境比新华好多了 沈先生 职业不详 30多岁 现在政府第二套房政策下来，投资住宅就不划算了，风险也比较大；xx的经济肯定越来越好的，房价上去了，政府肯定会出台政策管，住宅价格上涨肯定不会这么快了。商铺就不同了，受到限制不多，所以我投资肯定买商铺，不会买住宅.现在这边小面积的商铺肯定好卖，你们项目开的时候我去看看，如果好，会考虑投资买一套,典型客户访谈：高收入人群，具有多次置业经历，关注资产的增值，投资和自用区分不明显,崔先生 酒楼老板 这个酒楼是2004年盘下来的，当时比较便宜才4000多，上下两层。xxx这片以后肯定会升值，当时买的时候就是觉得这边前景好，开个酒楼比较挣钱，就算开不起来，以后转手肯定还是赚的。现在xx哪里有商铺开，我都会去看看，如果价格合适，还会考虑再买一套。金地88街也去看了，价格太高了，不划算。本来想在美菱大道那个楼盘买个商铺的，但是不卖，那个地方位置好，又有苏果超市，以后肯定会升值。,24,1. 市场背景分析,2. 客户背景分析,6.物业发展建议,3. 项目背景分析,5.发展战略及整体定位,4.案例借鉴,25,地块环境：地块周边面貌决定目前商业价格不高，但规划预示片区未来商业仍有很大的升值空间,项目背景,朱 岗 路,公寓,项目优势： 北侧xxx沿线具有一定的商业氛围 南侧有5000平米市政公园，项目东侧朱岗路将形成一条商业步行街，未来具有良好的商业前景 由于容积率和日照缘故，项目西南侧130亩项目必然会出现社区商业，与本项目形成区域商业中心 项目劣势： 规划限制临街面开口不能超过40% xxx沿线以低档商铺为主，价格实现度不高 区域内以农民房、棚户区和菜地为主，面貌不佳,26,开发商目标：快速去化条件下搏取高价,快速去化：08年实现商业部分全部销售,高价：商业价格超越片区现状，对项目利润贡献度大于公寓,区域前景：随着xxx的开通和苏果超市的开张，未来区域商业前景看好 市场空白：片区新推商业店铺少，未来市场供应量增长缓慢 客户需求：片区投资氛围浓厚，客户需求旺盛但远未得到满足,二、三层商业价格 南向商业价格（内街）,问题一,问题二,引申问题,27,根据区域现状，三条可能发展途径,普通店铺,北向：仅能解决40%沿街店铺 南向：价格受到抑制，对项目利润贡献度不高 三层：市场上没有此类商铺出现，如何保证较高价格快速去化成为问题,特色商业,集中商业,片区商业布局已经完成，未来竞争压力大，与开发商快速去化要求相违背,途径一,途径二,途径三,？,28,1. 市场背景分析,2. 客户背景分析,6.物业发展建议,3. 项目背景分析,5.发展战略及整体定位,4.案例借鉴,金地88街：地段和规模优势明显，区域商业氛围较足但档次不高，且市场竞争激烈,区位：位于马鞍山南路，未来规划为连接市区与环巢湖发展带的主要景观大道 周边情况：地块周边商业氛围淡薄，项目距南北两个集中商业均有超过500米的距离，各临街商业经营档次不高，业种混杂，零售、办公、展示均有，商业缺乏整体考虑 规模：整个社区35.2万平米，商业部分17000平米,销售情况：一共276套，铺子面积从20-90平米。9月16日开盘，内街铺价格2万多/平米，当天热销80%。目前剩下沿马鞍山路两套，单价5万多/平米,大铺改小铺，体现街铺精神，既利于风情商业的营造，又降低投资门槛，提升产品竞争力,店铺打造： 小铺化 街铺化 风情化,大改小，充分享受规划街区带来的商业价值,体现街区精神，强调参与性、体验性、自由性,内部结构,产品发力1：西班牙建筑风格的打造奠定了风情商业的形象档次,外在形象,人性化的购物空间创造街区商业的风情体验,弧形主入口和水景小品设计，昭示感强 尺度适宜的街区通道 设置个性化转角走廊保证二楼商业的外部直达性 商铺二楼间设置连廊保证楼宇间空间连通 适量的休闲座椅与店铺座椅打造适合驻留的体验空间,密集型广告推广和重量级活动推广，保持市场持续热度,营销展示,金地88街成功要素剖析,西班牙建筑风情体验；内街设计使得临街商铺最大化，小铺化的设计保证商铺充分享用规划街区带来的商业价值，提升产品竞争力,主题差异化定位,以西班牙风情为基调建立起来的主题商业街区，文化为特色并集合餐饮、娱乐、休闲、旅游等功能于一体的风情商业街,强有力的营销推广,独具特色的产品设计,报纸广告、电台、电视、宣传单、活动推广等，超常规的营销整合,金地88街成功要素总结,无论从区位位置、市场情况还是价格走势上，本项目与金地88街都有着很相似的商业成长背景,金地88街,本项目,马鞍山路，从一片荒岗到遍地开花，区域前景越来越被看好，商业氛围不浓,xxx，4月份通车扩为四车道，贯穿东西，地段价值认知随之提升；商业氛围浓,集中式商业加上经营档次不高的沿街街铺，缺乏主题性商业,主要依靠合家福和新都会两大集中式商业带动区域人气，,通过主题商业街打造，05年区域街铺销售价格在7000到10000元/平米的条件下，07年项目开盘热销，价格攀升数倍,集中式商业加上经营档次不高的沿街街铺，缺乏主题性商业,主要依靠苏果超市集中式商业带动区域人气,区域街铺销售价格在8000到12000元/平米，租金40-50元/平米，我们的价格走势？,36,1. 市场背景分析,2. 客户背景分析,6.物业发展建议,3. 项目背景分析,5.发展战略及整体定位,4.案例借鉴,发展战略,抓住区域商铺供应不足的机会，差异化定位，通过特色商业的打造和商铺面积放小，实现南向商业与三层商业的高价高速去化,项目定位原则：从项目掌握资源和市场来选择定位,项目定位,成功开发新都会项目，在服装品牌等招商具有一定的资源,南向具有5000平米公园，未来人流聚集量大,开发商资源,项目本体优势,东侧规划有商业步行街，直通望江路，有望共享望江路集中商业人流,居民消费结构,片区为xx传统居住区，人口居住密度大，消费以家庭式消费为主,商业布局,xxx沿线商业以沿街商铺为主，未来商业地位不会发生改变,精品女装街,创意工艺坊,未来,现状,资源,市场,项目定位一：精品女人街,形象定位,美丽百分百,xx首个女性室内主题购物街,与周边集中式商业和临街店铺差异化定位，选择中高档女性精品商业，辅助休闲配套商业,业态定位,一层,二层,三层,北向设置时尚精品品牌店，奠定整体商业档次，聚集人气,设置中小型特色主力店，体现“淘”的风情,定位为床上用品和童装店等，为女性主题补缺,投资者、经营者、消费者,客户定位,投资者,核心客户：有一定经济实力的生意人，总价范围在100万以内，需求面积30-50m2 边缘客户：片区内泛公务员，总价范围在50万以内，需求面积30m2以内,经营者,经营者：周边租用农民房做商业的个体工商户和外来进入者,消费者,消费者：周边15分钟路程之内的居民以及外部人群,市场商铺大小、项目整体定位、案例借鉴和客户需求决定户型面积,产品定位,户型面积定位原则,市场：目前片区主要商铺面积集中于40-70平米，从新供应量来看，100平米以下面积店铺高价高速去化 整体定位：项目定位中高档特色商业与片区低档沿街店铺区别定位，单价高于片区平均水平，在总价相对固定的前提下，要求面积放小 案例借鉴：金地88街以远高于片区价格快速去化，其实现前提是差异化定位，减小单间面积，为本项目提供借鉴 客户需求：从目前客户需求来看生意人需求面积在30-50平米，而泛公务员需求面积在30平米以下,项目定位二：创意工艺坊,生活随着岁月慢慢老去,家渐渐变得不在那么缤纷,你需要添点色彩！,享受自然的风情,追忆童年的可爱,迎接节日的喜庆,增加书香的气息,品味生活的情趣,品味古朴的味道,形象定位,创意工艺坊,家居饰品一站式购物中心,家居生活艺术化，艺术走进百姓家,与周边集中式商业和临街店铺差异化定位，特色商业,业态定位,一层,二层,三层,精：家居饰品品牌形象店,淘：时尚中西式家居饰品、工艺礼品精品,综合：布艺、灯饰、工艺品，咖啡厅等休闲餐饮,市场商铺大小、项目整体定位、案例借鉴和客户需求决定户型面积,产品定位,户型面积定位原则,市场：目前片区主要商铺面积集中于40-70平米，从新供应量来看，100平米以下面积店铺高价高速去化 整体定位：项目定位中高档特色商业与片区低档沿街店铺区别定位，单价高于片区平均水平，在总价相对固定的前提下，要求面积放小 案例借鉴：金地88街以远高于片区价格快速去化，其实现前提是差异化定位，减小单间面积，为本项目提供借鉴 客户需求：从目前客户需求来看生意人需求面积在30-50平米，而泛公务员需求面积在30平米以下,55,1. 市场背景分析,2. 客户背景分析,6.物业发展建议,3. 项目背景分析,5.发展战略及整体定位,4.案例借鉴,物业发展建议,平面规划建议 氛围打造建议 业态分布建议,57,一层尽量不改变柱网结构的前提下，划小店铺面积，降低投资门槛,内街,9.9米,4米,7.3米,8.8米,在不改变内部柱网条件下，面宽由8.4米改为4.2米，面积控制在50平米以下； 一楼层高5.4米，二三层层高3.6米 北向目前商业价值较高，铺面适当放大；中间部分商业价值最差，面积放小，降低总价； 内部设置三层挑空采光天庭，顶部采用玻璃顶，形成人流汇集中心小广场,中庭,内街,店铺面积放小,二三层面积放小，借鉴艺展中心分割模式，通过低总价弥补高层商业递减的问题,内街,中庭,内街,内街,内街,59,内部街道拒绝直线一通到底型，适当采用弧度，形成视觉上的变化与遮挡,通过内街南北向采用带有一定的角度的弧型外立面形成弧线型走道，增加逛街的乐趣,60,设计时考虑户型左右与上下拼合，满足不同客户面积需求,上下拼合,左右拼合,61,内部中庭部分设置四部自动扶梯，货梯安排在商业价值最差的西端,正门,中庭,扶手电梯,货梯,扶手电梯,正门,中庭,62,三层通过与南向市政花园的互动和外置楼梯的设计，增加三层商业价值,中庭,二层,三层通过外挂楼梯与地面直接相连，直接吸引人流从外面进入 三层南向相对二层做一些退台处理，赠送给北向店铺，为今后经营餐饮做准备 三层通过天桥与公园相连，形成互动，共享繁华人流,天 桥,公园,楼梯,阳台,三层,三层,物业发展建议,平面规划建议 氛围打造建议 业态分布建议,北向商业突出都市化印象，通过大面积玻璃橱窗和小尺度水景体现现代感 ，与公建化外立面一致,北向：都市,南向与规划路之间留出足够尺度的共享空间，通过绿化和休闲场所的打造，与公园形成互动,共享空间,南向公园,南向：风情,南向通过地面铺装及文化景观小品营造浓厚商业氛围，并体现趣味性,采用具有标志性的地面铺装和文化小品，体现档次和领地感，营造气氛,通过树木、盆栽高低错落园景，营造高低错落、若隐若现的感觉，通过不同处理方式，实现个性化,通过遮阳棚、招牌、广告牌、挂灯、廊柱等竖向空间，创造视觉冲击点,商业单元外立面,配套设施：桌椅、垃圾筒等体现个性化,三层外挂阳台,三层：互动,两栋楼中间位置南向设计观光电梯，另在东侧设计天桥与公园绿化相连；货梯设计在楼体西侧,货梯,观光电梯,天桥,楼梯,观光电梯与旋转楼梯,天桥,物业发展建议,平面规划建议 氛围打造建议 业态分布建议,在女性主题商业街定位前提下，穿插餐饮等休闲商业,一层,二层,三层,一层：设置国内外知名女装品牌，奠定项目整体档次，可设计一两个主力店，通过拼合实现,二层：设置外贸服饰精品店，划小面积全部用于出售,三层：北向安排童装、床上用品等，南向安排餐饮等休闲商业,住宅客户补充定位,小户型公寓客户从置业目的来看，基本分为自住和投资两类需求，,客户扫描,项目本体条件下的客户匹配分析自住型和初级投资型客户是我们的客户来源,偏好时尚新颖的建筑外观和公共部位的豪华 对小区的规模、内部景观和配套不是特别在意 重视周边环境，满足都市生活的一切需求 对总价比较敏感;户型面积需求不大 对户型的朝向、通风采光不是特别在意,作为首次置业，有个居所，告别宿舍年代 交通是首要考虑的，满足工作出行的便利性 对城市有依赖性，看重周边配套 对物业的外在品质有追求,看重房子的社会标签价值，作为有房一族带来的心理享受 追求生活的品味，追求时尚 喜欢自己作主，自由选择生活方式,个人自住型:泛公务员年轻阶层，看重地段便利性和城市生活、产品外在形象，但对户型面积需求不大,价值取向,置业动机与选择标准,需求特征,具象客户分析,特征素描,参加工作5年以内，年龄在30岁以下 在片区没有住房，很多不是xx本地人，通过公务员考试等进入政府机构 收入稳定，属于同年龄段xx高收入人群，未来变化余地不大 存在啃老现象，首付往往由父母承担，自己承担按揭 日常生活和社交活动都集中在城市繁华地段 有特定生活圈子，喜欢热闹，同朋友聚会，定期娱乐,个人自住型典型客户访谈,张先生 第三人民医院皮肤科医生 来三院3年了，目前收入还过的去。以前一直住在集体宿舍里，现在想搬出去。买房子肯定要买附近的，工作要求，急诊室的医生要求接到通知10分钟内就要赶到医院。现在买的话的也只会考虑买个50平米左右一房的，太大了买不起，不过也够住了。,顾小姐 新安医院实习医生 刚来新安医院半年，现在在附近租房子住，医院虽然有集体宿舍，但是条件比较差，不喜欢住在那里；如果买房子的话，肯定要离医院近点，上班方便；现在租的房子是农民房，如果买房子肯定在形象上要比农民房好，不然一点档次也没有；价格的话4500左右可以接受，如果房子质量好，贵一点也可以接受；买房子肯定不要精装修的，万一装修的自己不喜欢怎么办？,家庭自住型：主要关注区位、户型和环境，对小两房需求度较高,价值取向,置业动机与选择标准,特征素描,工作步入正轨，处于职业上升期，着手家庭规划，需要有安定的住所 有责任感，重视家庭和亲情，关心家庭成员的健康，特别是子女未来的成长 注重家庭生活，寻找美满的居家感,需要有个住所或对原有居住环境进行改善;或者来自结婚需求 居住最好能够同时照顾到生活方便，离不开工作圈子 特别关注交通和上下班的距离 重视居住环境，重视物业的品质价值,外地来肥几年，有一定的积蓄，面临结婚或者刚结婚不久 多在电子市场或者商场有自己铺位，收入相对稳定，事业处于上升期 平时工作、生活很忙，基本没有休息日的概念 偶尔放松喜欢跟家人一起休闲、娱乐 目前附近租房或者现有住房离工作地较远,需求特征,对物业的地段和配套，特别是教育资源更加在意； 注重户型空间的舒适度；小两房需求较高 对景观和公共活动空间有一定的关注 外观形象要能体现品质，能享受购房的成就感,具象客户分析,家庭自住型典型客户访谈,路老板 百脑汇三楼经营户 在火车站附近有房，80多平米，但是离这边太远了，每天要40多分钟过来，很不方便；结婚了，考虑在百脑汇附近买套房子，不要太大，80多平米就够了；也去看了创景花园，挺不错的，只是小面积都卖完了；如果买房子的话，肯定要在百脑汇附近，上班方便一点，价格也不能太贵，4500还是可以接受的；另外周边配套一定要好一点，尤其是幼儿园等，毕竟也要考虑小孩子将来上学的事情,沈小姐 百大商场营业员 目前和男朋友在外面租房子住，就在附近，最近准备结婚；结婚肯定要有房子，在附近看了好几套房子，二手的，都太旧了。既然工作在附近，肯定要在附近买的，不要太大，两房80多个平方就够了，户型要好，房间肯定不能朝北，xx的冬天很冷；环境也很重要，如果本项目南面有花园，可以考虑，毕竟在这附近新房子周围都是农民房，下雨天一走一身泥；当然价格也不能太贵，我们老家是武汉的，跟武汉比起来，xx房价还算低的,初级投资型：看重资产价值和投资回报，看好城市升值潜力和区域未来前景,价值取向,置业动机与选择标准,追求财富的保值和增值 在已有的成功基础上，通过理财获得更大的经济收益 有追随品牌效应的偏好,买房就是为了实现资产的增值，对未来租金收入和增值潜力会进行精确计算 倾向于选择自己工作或者居住周边，自己比较熟悉的楼盘进行投资 对总价比较敏感,需求特征,在同一个项目中，优先选择低价单位； 不太关心居住的舒适度，而关心整个项目的价值 对创新带来的附加价值感兴趣 对社区内部配套不感兴趣,具象客户分析,特征素描,工作年限较长， 年龄在30岁以上，有一定余钱，可用于投资 文化层次高，有一定的投资意识，风险意识比较强，往往只会选择自己熟悉的地方进行投资 密切关注报纸、杂志等关于理财的信息，受外界影响较重,初级投资性的典型客户访谈,王先生 xxx烟酒超市老板 我四月份在绿地海顿公馆就买了个小户型用来投资。当时国家政策还很稳定，现在国家宏观调控太紧，给我们投资设置了很多限制，前段时间看电视上深圳那边有一家人就是因为买了三套房子投资，然后楼市滑坡，房子卖不出去，但是每月的贷款又付不起，最后只能低价出售，亏死了。我最近是不会考虑投资的，国家好像真的是开始狠抓政策调控了。,管先生 同城花园业主 买同城花园的房子就是冲着南苑小学的学区来的，以后女儿上学自己心里放心一点，有一个比较好的环境，面积不要大，40多平米就够了。而且可以作为投资，以后小孩读完书还可以卖掉。,绿地海顿公馆售楼人员访谈 小户型这一块投资客户比较多。上海、广州、深圳的比较多，占到20，而且投资者很多都是老客户，冲着绿地的品牌来的。不过前段时间由于政策调控的影响，贷款限制什么的，小户型的销售受到了影响。,在客户充足的情况下，要实现快速销售下的利润最大化，哪类客户才是我们要抓的核心客户？,项目开发目标下的客户契合度分析,初级投资型客户受国家宏观调控政策影响很大，2008年政策风险依旧很大，存在快速销售和价格突破的双重风险 家庭自住型客户遵循总价原则，销售价格和速度一定程度上呈现反向相关，在快速销售前提下难以实现价格突破 个人自住型客户在总价原则下更容易实现价格和速度的双重突破,根据客户需求、市场规律和项目定位得出本项目的面积配比,户型建议,户型面积定位原则：,考虑目前区域内知名楼盘户型面积区间； 目标客户的关注点； 根据项目高档次定位和实现高价的目标，增加赠送面积，实现高性价比； 户型面积进行分级，减小北向户型面积，通过总价优势弥补朝向与附加值缺陷，消除去化盲点,案名推荐,xxx双城纪,案名一,双城纪案名释义,是两栋建筑，但绝不仅仅是两栋建筑，更是两种城市里不同的两种生活：繁华的，宁静的；工作的，休闲的,马鞍山路：xxx国贸公寓一路热销 xxx：