东营住宅市场调查报告.doc

区域分析：东营住宅市场调查报告 一、开发楼盘整体状况 【区域划分】根据各城区内部楼盘开发状况，对东营市东、西城区做进一步划分。东城以黄河路、胶州路为界，划分为府北区、府南区和经济开发区。西城以济南路、西二路为界，划分为三个片区，济南路以北为东城中央生活区胜华片区，济南路以南西二路以东为新崛起的胜南板块，济南路以南西二路以东为耿井片区。 1、区域分布特点及变动趋势 区域分布特点 胜华片区西城中央生活区（CLD），交通便利，配套完善，土地供应紧张，新开楼盘较少，包括香格里拉、天籁华都和万家新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、华安荣寓等，总建面39.3万平米，沿西二路分布于片区北部，包含多层、小高和高层。 胜南片区经济适用房和商品房并行发展的片区。两个经济适用房社区锦华小区和南苑新区总建面近50万平米。商品房较少，沿黄河路分布，仅东泽百合广场、仁恒名邸、瑞都花园和科教小区，总建面21.9万平米。主要分布于黄河路周边。 耿井片区油田职工经济适用房集中片区。锦绣家园是最大油田经济适用房社区，包含十个区，总建筑面积119万平米，目前已开发16万平米。众成、海信两品牌地产开发两高档楼盘，格林风景、海信盈城总建面30万平米。分布于耿井水库和黄河路交汇处。 府南区东城区政务办公集中片区，开发楼盘较少，在西南部围绕珍果园分布多层和别墅 府北区东城区市直机关居住带动的区域，高档楼盘聚居区，配套齐全，居住氛围浓厚，新开楼盘以中央的别墅区为中心，向北、向东、向西扩展分布，商品房开发量最大，建筑面积达262万平米。 经济开发区由工业片区改造的新兴居住片区，区域配套尚不完善，景观环境良好，居住楼盘围绕清风湖、新世纪广场分布，以小高为主，商品房开发量在六区中居第二，建筑面积达65.87万平米。 变动趋势 空间上，西城楼盘呈现以西城城区为中心，沿西二路、黄河路向北、向东、向西扩展的发展态势。东城楼盘中，府北区以东城区市直机关居住区为中心，向北、向东扩展；府南区有围绕珍果园和清风湖向东发展的态势；经济开发区呈现以新世纪广场和清风湖为中心，向东扩展。东西部城区过渡的区域仍以经济实用房为主。 随着城市空间的不断扩展，项目所在区域将成为东城区重点发展的居住区，项目发展前景广阔。 2、区域产品类型销售比例分析 【说明】经济实用房在楼盘品质、价格和物业管理上，与商品房不具有可比性，对本项目借鉴意义不强，对此不做具体分析。府南区无在售楼盘项目，在售楼盘的对比中不做具体分析。以下主要对胜华片区、胜南片区、耿井片区、经济开发区、府北区和经济开发区等五片区商品房做比较分析。 经济开发区多层和小高层销售比例相当，均达60%以上 经济开发区多层销售率达69%，以万达高尔夫花园普通多层和花园洋房销售最好。小高层销售比例为61%，以大海.鑫天地、万达高尔夫花园小高层销售为最好，销售率达90%以上；水岸名都居其次，销售率达70%以上；东辰鉴墅、瑞景国际公馆销售状况较好，销售率在60%以上；水岸天华目前处于内部认购期，销售比例达到20%。 府北区多层销售最好，销售比例达90%以上，小高层销售均其次，销售比例在70%以上 府北区多层销售率达98%，以海通骏景、国际新城销售为最好，两楼盘都达到尾盘阶段。小高层销售紧居其次，销售比例为75%，以海通骏景、阳光100城市丽园销售为主，其中海通骏景小高层销售进入尾盘阶段，阳光100城市丽园采用边销边推模式，推出量较小。 胜华片区多层销售状况一般，销售比例为60%，小高层销售比例达90% 胜华片区多层销售比例为61%，在五区中居第三，销售状况一般。万家新城、天籁华都和香格里拉销售比例在65%以上，海韵阳光名苑处于认购期，销售比例在25%，拉低胜华片区整体销售比例。天籁华都、华安荣寓有小高层销售，目前销售比例在90%以上。 耿井片区多层销售比例在80%以上，小高层销售比例为30% 耿井片区供应多层楼盘为格林枫景和海信盈城，两品牌楼盘多层销售比例均较高，达80%以上。小高层销售比例较低，主要是海信盈城推出小高层，海信盈城小高层均为145平米，面积偏大，销售状况较差。 胜南片区多层销售比例为33%，高层销售比例达60% 胜南片区瑞都花园、科教小区推出多层，两楼盘推出时间较短，科教小区于2007年底推出，瑞都花园于2008年4月推出二期，两楼盘销售比例为33%。东泽百合广场、仁恒名邸为纯高层住宅，两楼盘推出时间较早，销售比例在60%以上。 3、区域产品类型消化速度分析 府北区多层消化速度最快，西城非中心区居其次，经济开发区多层消化速度最慢 府北区多层消化速度最快，平均可达47套/月，主要是科达远鉴和国际新城销售速度较快所致，两楼盘消化速度均在53-54套/月左右，国际新城消化速度快在于其销售时间早，价格较低，同时有大批企事业单位团购的存在。科达远鉴的快速销售在于楼盘为花园洋房、小区环境好，有部分100左右小户型的存在，同时价格不高。 耿井片区消化速度居第二，为39套/月，主要是海信盈城、众成格林枫景两品牌楼盘消化速度较快，消化速度分别为35套/月和40套/月。 胜华片区和胜南片区消化速度相当，均为30套左右。胜华片区以万家新城和天籁华都消化速度为最快，分别可达48套/月和37套/月。香格里拉多层销售状况一般，消化速度为28套/月。胜南片区以瑞都花园销售最快，自4月12日开盘以来销售近100套，科教小区销售较慢，为22套/月。 经济开发区多层消化速度最低，为20套/月，在售楼盘主要是万达高尔夫花园、东辰鉴墅，主要原因在于经济开发区市政配套尚不完善，且两楼盘推出普通多层较少，花园洋房所占比重较大，总价相当较高所致。 西城非中心区和西城中心区小高层消化速度最快，经济开发区居其次，府北区消化速度最慢 胜华片区小高层消化速度最快，平均29套/月。天籁华都和华安荣寓两个楼盘推出小高层，两楼盘小高层消化速度均较快，分别可达32套/月和22套/月，两较高的消化速度源于油田内部职工的团购。 经济开发区小高层消化速度为20套/月，在四区中居第二。推出小高层的楼盘有万达高尔夫、东辰鉴墅、水岸名都、瑞境国际公馆、大海鑫天第、水岸天华。其中以水岸天华销售速度为最快，当月推出即就销售86套之多；其次是瑞境国际公馆，平均消化速度为40套/月，主要是其100平米左右小户型比较畅销；水岸名都消化速度居第三，为25套/月；万达高尔夫花园、大海鑫天地、东辰鉴墅消化速度较慢。 府北区小高层消化速度居第三，为10套/月，目前推出楼盘为海通骏景和阳光100城市丽园。其中，阳光100城市丽园消化速度较快，达20套/月；海通骏景受其推出时间较早的影响，消化速度较慢，仅6套/月。 耿井片区小高层消化速度较慢，为5套/月。主要是由于海信盈城推出的小高层为145平米的大户型所致。 胜南片区无小高层推出。 高层存在于胜南片区和胜华片区，消化速度分别为14套/月和2套/月 胜南片区东泽百合广场和仁恒名邸都为纯高层社区，两楼盘高层消化速度较快，分别可达15套/月和10套/月。胜华片区只有华安荣寓推出高层，其消化速度较慢，仅2套/月。 4、区域物业整体均价分析 多层价格耿井片区最高，其次经济开发区，府南区、府北区和经济开发区相当都在2700-2800左右 耿井片区均价为3350元/平米，居各区之首，主要是由于众成格林枫景和海信盈城两楼盘档次较高，均价较高（分别为3400元/平米和3300元/平米）。经济开发区均价为3100元/平米，居第二，主推楼盘为万达高尔夫和东辰鉴墅，其中东辰鉴墅主推的花园洋房价格较高，为3300万达元/平米，托起整个区域楼盘价格。府北区多层价格居第三，为2846元/平米，主要是由于海通骏景、国际新城价格较低所致。胜北区和府北区价格相当，均在2700元/平米左右，楼盘多为普通多层，楼盘档次较低。 小高层价格以府北区为最高，其次耿井片区，经济开发区和胜华片区相对较低 府北区小高层价格最高，为3575元/平米，主要是阳光100城市丽园精装修价格较高，为4200元/平米，提升整体均价。耿井片区海信盈城为高档次楼盘，均价较高为3300元/平米。经济开发区和胜华片区小高层价格均较低，在3200元/平米左右。经济开发区属于新兴片区，整体配套条件较差。其中，大海鑫天地楼盘档次较高，价格较高为4000元/平米。水岸名都和水岸天华居其次，均价为3200元/平米。万达高尔夫、东辰鉴墅和瑞境国际公馆价格较低，在3000元/平米左右。胜华片区华安荣寓小高层价格较高为3400元/平米，主要是距离市中心较近，生活便利；天籁华都均价为3000元/平米，其位置较偏，且整个社区中间有市政道路穿过，完整性较差。 胜华片区和胜南片区高层均价均为3800元/平米 5、区域物业类别客户构成分析 东营区楼盘客户区域性明显，区域间流动性较差。目前，西城客户以西城人为主，东城客户以东城人为主。西城区是以胜利油田管理办公和商业服务为主的西部公共服务设施中心，西城客户以油田职工为主。东城是市委、市政府行政区所在地，客户以东城公务员、企事业单位工作人员为主。 就西城而言，耿井片区楼盘档次较高，以改善居住环境为目的油田管理层、私营业主为主。胜华片区和胜南片区多层和小高层以油田职工为主，年龄结构较轻；高层以项目周边企事业单位管理层和私营业主为主，投资比例较高。 就东城而言，府北片区居住氛围浓厚，以公务员、政府单位工作人员为主。经济开发区环境较好，但配套尚不完善，小户型以年轻工薪阶层为主，首次置业占一定比例；大户型以政府机关管理层、私企老板及企事业单位人员为主，多次置业比重较高，投资客占一定比重。 【小结】 将东营城区划分为府北区、府南区、经济开发区、胜华片区、胜南片区和耿井片区等六大区域。其中，耿井片区、胜南片区为油田经济适用房集中片区；府北区为市直机关经济适用房集中片区；经济适用房与商品房在品质、价格、物业等方面不具可比性，不做具体分析。府南区以东城区行政办公为主，无在售楼盘，不做具体分析。 府北区商品房开发量最大，以多层和小高为主，楼盘开发有以中央的别墅区为中心，向北、向东、向西扩展态势。在售楼盘中，多层销售比例最高，消化速度最快，主要是以较低价格取胜。小高层销售比例较高达70%以上，在四区中居第二，消化速度最慢，平均为10套/月，主要是价格相对较高的缘故，小高层均价仅次于西城城区。府北区客户以东城区政府公务员、私营业主、企事业单位员工为主。 经济开发区楼盘开发量与西城非中心区相当，都在65万平米左右，楼盘以小高层和多层为主，基本围绕清风湖、新世纪广场分布，并有向东发展态势。产品销售过程中，多层和小高层销售比例和消化速度均较慢，两产品销售比例四区最低；消化速度上，多层最慢，主要是花园洋房比重较高，价格偏高的缘故；小高层低于西城城区和西城非中心区，居第三，价格较低。客户以东城工作人员为主，与府北区相近，但年轻人比重相对较高。 耿井片区楼盘档次较高，以格林枫景、海信盈城两品牌楼盘为代表。多层销售比例较高（85%），消化速度较快（37套/月），均价在五区中最高（3350元），主要是品牌优势及环境优势；小高层销售比例较低（33%），销售速度较慢（5套/月），主要是户型面积较大所致；客户以改善居住环境为目的油田、私营业主为主，年轻人比重较高。 胜华片区是中央生活区（CLD），配套成熟，但景观环境较差，在售楼盘沿西二路分布于片区北部，以万家新城、天籁华都、香格里拉和华安荣寓为代表。多层销售比例较低，消化速度较快（30套/月），以较低价格取胜（2766元/平米）；小高层销售比例最高，消化速度最快（