合同法课件7——买卖合同、租赁合同

,第十一章 买卖合同,第一节 买卖合同概述,一、买卖合同的含义与特征 （一）买卖合同的含义 第130条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。,2,（二）买卖合同的特征 1. 买卖合同是一方转移标的物的所有权，一方支付价款的合同。 2. 买卖合同是最为典型的有偿合同。（为其他有偿合同提供了标准模型） 3. 买卖合同是双务合同。 4. 买卖合同是诺成合同。 5. 买卖合同通常为不要式合同。,3,二、买卖合同的当事人 （一）出卖人 第132条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。（与第51条将无权处分合同视为效力待定的规定一致） 多数学者观点：出卖人对标的物不享有所有权或处分权应当不影响合同效力。（买卖合同是负担行为）,4,（二）买受人 依法律规定某些特定身份的人不得成为买受人。,5,三、买卖合同的标的物 1. 标的物的范围 一般指实体物，不包括无体标的物，无体标的物的转让由其他合同调整。 2. 标的物不能为禁止流通物，否则合同无效。 3. 标的物可以是现存物，也可以是未来物；可以是特定物，也可以是种类物。,6,四、买卖合同的内容 五、合同法有关买卖合同的规定对其他有偿合同的准用 第174条：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。,7,第二节 买卖合同的效力,一、出卖人的义务 （一）交付标的物 1. 交付的含义与类型 交付：转移占有。 交付的方法： （1）现实交付（实际交付） 即，将标的物置于买受人的直接控制之下。,8,（2）观念交付（拟制交付、象征交付） 是现实交付的替代，出卖人并不实际转移占有，而是将对标的物占有的权利转移给买受人，以代替实物的交付。,9,简易交付 合同法第140条：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。” 物权法第25条：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”（物权转移时间与合同生效时间一致）,10,如：某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15目，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移?,11,占有改定 指在买卖合同生效后出卖人仍需继续占有标的物的情况下，双方签订由买受人取得标的物的间接占有的合同，以代替标的物的实际交付。 物权法第27条：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。” 交付时间：占有改定约定生效时,12,占有改定交付方式不具备物权变动的公示性，因而对买受人权利有所限制。 占有改定下善意取得制度的适用： 如，出让人甲将其自行车出售于乙并约定由甲继续租用，而后甲又将自行车出售于丙，并作相同约定由甲继续使用该自行车，那么丙能否主张善意取得的适用而取得自行车的所有权呢?,13,人大法工委主任“物权法条文释义”：我们认为该例中的丙可以主张善意取得的适用而取得自行车的所有权，理由有三： 首先，本法关于善意取得构成要件所规定的“已经交付给受让人”并不排除观念交付（简易交付、指示交付和占有改定）的适用； 其次，如果承认乙可以以占有改定的方式从甲处取得所有权，那么自无排除丙以同样方式取得所有权的理由；,14,最后，对于乙因信赖出让人甲而承担的风险，是自己选择的结果，完全符合私法意思自治的原则，并且如果要避免风险，乙完全可以要求现实交付。 而丙对甲的信赖是不同的，丙信赖的是甲占有动产的外观，而善意取得制度所保护的正是第三人对于所有权外观的信赖，因此，只要丙具备了善意取得的各项要件，当然可以主张对自行车的所有权。,15,指示交付 指在标的物为第三人占有的情况下，出卖人将其对第三人的标的物返还请求权转让给买受人，以代替标的物的实际交付。 合同法第135条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 交付时间：交付提取标的物的单证的时间,16,物权法第26条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。,17,2.交付标的物的要求 （1）交付时间 依约定61条62条 第71条：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。 （2）交付地点 依约定61条141条（对62条的细化）,18,第141条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人； （二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。,19,（3）按照约定的数量交付。 第162条：出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。,20,（4）按照约定的包装交付。 第156条：出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。 （5）其他注意事项,21,（二）转移标的物所有权 第133条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 1. 一般规则：标的物是一般动产时，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，所有权自标的物交付时起转移。 注意：不同交付方式下，交付时间的判断标准不同。,22,2. 法律另有规定： 不动产 办理所有权的转移登记后所有权转移。,23,例题：吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的？（多选，2011年卷三第55题）,24,A5月10日前，吴某是房屋所有权人 B2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人 C3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人 D5月10日后，王某是房屋所有权人 答案：BD,25,物权法第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。,26,第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第31条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,27,对于船舶、航空器、车辆等特殊动产，目前采取的是登记对抗主义，而非登记生效主义，因而，这些特殊动产所有权转移时间仍为交付时。 海商法第9条：船舶所有权的取得、转让和消灭，应当向船舶登记机关登记；未经登记的，不得对抗第三人。,28,民用航空法第14条：民用航空器所有权的取得、转让和消灭，应当向国务院民用航空主管部门登记；未经登记的，不得对抗第三人。 道路交通安全法实施条例第7条：已注册登记的机动车所有权发生转移的，应当及时办理转移登记。,29,2001年最高人民法院关于连环购车未办理过户手续原车主是否对机动车发生交通事故致人损害承担责任的复函：“连环购车未办理过户手续，因车辆已交付，原车主既不能支配该车的运营，也不能从该车的运营中获得利益，故原车主不应对机动车发生交通事故致人损害承担责任。但是，连环购车未办理过户手续的行为，违反有关行政管理法规的，应受其规定的调整。” 即，由实际所有人而非名义所有人承担责任。（非登记对抗主义）,30,2010年7月1日起施行的侵权责任法第50条：当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。 （车辆的所有权转移：交付主义）,31,3. 当事人另有约定：约定了所有权保留条款。 第134条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。 所有权保留是一种新型的担保制度，通常用于先交货后付款的买卖。（防止物财两空） 好处：实现了权利拥有和利益享用相分离。,32,缺点：缺乏公示性。 需要法律制定相关规则。 我国目前法律未规定：取回权、期待权。 取回权：出卖人在买受人有特定违约行为时享有取回标的物的权利。,33,期待权： 买受人在满足特定条件时享有取得标的物所有权的权利。 在经登记的所有权保留中，买受人的期待权具有对抗第三人的效力。 第三人非法侵害标的物时，买受人可基于其直接占有人的地位要求侵害人承担侵权责任。,34,买受人取得标的物所有权之前，因标的物对第三人实施侵权的，应由买受人承担侵权责任。 2000年最高人民法院关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失，保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复：“采取分期付款方式购车，出卖方在购买方付清全部车款前保留车辆所有权的，购买方以自己名义与他人订立货物运输合同并使用该车运输时，因交通事故造成他人财产损失的，出卖方不承担民事责任。”,35,4. 所有权转移与知识产权转移相分离 第137条：出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。,36,（三）瑕疵担保义务 1. 瑕疵担保的性质 我国采债务不履行说 2. 物的瑕疵担保义务（质量瑕疵担保义务） 指出卖人担保其出卖的标的物的品质不存在瑕疵的义务。 第153条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。,37,当事人违反瑕疵担保义务，应当承担违约责任（传统大陆法上称“瑕疵担保责任”）。 第155条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。,38,（1）违反瑕疵担保义务时的违约责任的种类： 第111条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。,39,第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。 几种特殊的解除情况： 第164条：因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。,40,第165条：标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。,41,第166条：出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。 出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。 买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。,42,（2）买受人要求出卖人承担违反物的瑕疵担保义务的违约责任的条件： 买受人在订立合同时不知道也不应当知道标的物存在质量瑕疵。 买受人须于规定期间内将标的物的瑕疵及时通知出卖人。,43,第158条第1款：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。,44,第158条第2、3款： 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。,45,例题： 甲向乙购买一台大型设备，由于疏忽在合同中未约定检验期。设备运回后，甲即组织人员进行检验，未发现质量有问题，于是投入使用。至第三年，设备出现故障，经反复查找，发现设备关键部位的质量瑕疵。按照该设备的说明书，其质量保证期为5年。下列判断中哪些是错误的？（多选，2000年卷三第50题）,46,A. 买受人在合理期限内未通知出卖人标的物质量不合格，故标的物质量应视为合格 B. 买受人在收到标的物之日起2年内未通知出卖人标的物有瑕疵，故标的物质量应视为合格 C. 该设备有质量保证期5年的规定，故出卖人仍应承担责任 D. 双方未约定质量检验期限，都存在过错，应分担责任 答案：ABD,47,3. 权利瑕疵担保义务 指出卖人担保将标的物的权利全部转移于买受人的义务，即保证标的物不被他人主张权利以及不存在未告知的权利负担的义务。 第150条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。,48,（1）权利瑕疵的种类 存在他人知识产权 存在他人债权：如所有权与租赁权的冲突 存在他人物权 存在他人所有权：若视无权处分合同为有效合同，则无权处分人应承担权利瑕疵担保责任。,49,存在他人抵押权： 担保法第49条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 物权法第191条第2款：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 所以，也没有存在他人抵押权的权利瑕疵。,50,（2）买受人要求出卖人承担违反权利瑕疵担保义务的违约责任的条件： 买受人不知也不应当知道存在权利瑕疵。 第151条：买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务。 权利瑕疵在合同履行后仍未去除。,51,（3）出卖人违反权利瑕疵担保义务时买受人的权利： 中止支付价款 第152条：买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。 请求去除权利瑕疵。,52,解除合同。 请求损害赔偿。,53,（四）交付有关单证和资料 第136条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 （五）附随义务,54,二、买受人的义务 （一）支付价款 1. 价款数额的确定 依约定61条62条 2. 支付时间 依约定61条161条,55,第161条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。,56,3. 支付地点 依约定61条160条（对62条的细化） 第160条：买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。,57,（二）受领标的物 （三）检验和通知的义务 第157条：买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。 第158条第1款：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。,58,第158条第2款：当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 第158条第3款：出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。,59,（四）暂时保管及应急处置拒收的标的物 附随义务 因标的物质量瑕疵致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。但需向出卖人作出拒收的通知，且在特定条件（异地交付）下负有妥善保管的义务。 保管费用由出卖人承担，不易保管的易变质物品，买受人可紧急变卖。,60,三、买卖合同中标的物的所有权转移、风险负担与孳息归属（重点、难点） （一）买卖合同中标的物的所有权转移 第133条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 除外情形主要是：不动产、所有权保留,61,（二）买卖合同中标的物的风险负担 标的物的风险：指买卖合同的标的物由于不可归责于买卖合同双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失。 风险负担规则： 第142条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”,62,1. 当事人有约定，从约定 如约定了国际贸易术语 2. 当事人无约定，依交付而转移（交付主义） 注意： 风险转移与所有权转移相分离 在观念交付时，风险在观念交付时转移,63,依“交付主义”转移风险的规则只适用于转移所有权的合同，只转移使用权的合同标的物风险转移仍适用“所有权主义”，如在租赁合同中，租赁物损毁、灭失的风险，由出租人承担，而不是由承租人承担。,64,第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。,65,3. 法律有特别规定，从其规定 （1）一方违约时的风险负担 在当事人一方存在重大违约行为时，该违约行为影响风险转移；而在当事人一方存在一般违约行为时，违约并不影响风险转移。 第147条：出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。,66,买受人违约（加速风险转移）： 第143条：因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。 第146条：出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。,67,出卖人违约（阻碍风险转移）： 第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 即：一方重大违约时，违约后的风险由违约方负担。（哪些重大违约会影响风险的移转需依法律明确规定，主要为影响标的物交付的违约行为）,68,注意：风险负担与违约责任承担相分离 第149条：标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。,69,（2）路货买卖的风险负担 第144条：出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。,70,（3）法律推定交付地点的标的物的风险负担 第145条：当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。（交付主义） 对于不需要运输的情况，仍适用交付主义。,71,例题： 甲、乙签订货物买卖合同，约定由甲代办托运。甲遂与丙签订运输合同，合同中载明乙为收货人。运输途中，因丙的驾驶员丁的重大过失发生交通事故，致货物受损，无法向乙按约交货。下列哪种说法是正确的？（单选，2006年卷三第10题）,72,A. 乙有权请求甲承担违约责任 B. 乙应当向丙要求赔偿损失 C. 乙尚未取得货物所有权 D. 丁应当对甲承担责任 标准答案：A 本人认为：甲已完成交付义务，风险和所有权均已转移，不应再承担违约责任。,73,（三）买卖合同中的孳息归属 第163条：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。（交付主义） 注意：孳息归属与标的物所有权转移未必一致（交付与所有权相分离）,74,与物权法第116条冲突：”天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。” 特别法优于一般法 考虑到买受人是未来的所有权人。,75,第三节 特殊买卖合同,一、分期付款买卖合同 （一）含义 指买受人将其应付的总价款按照一定期限分批向出卖人支付的买卖合同。 特点：标的物的一次交付性和价金的分期支付性。 （二）当事人可以作所有权保留的约定，但分期付款合同不一定是所有权保留的合同，且所有权保留只适用于动产买卖。,76,（三）出卖人在特定条件下享有请求买受人支付全部价款或解除合同的权利： 第167条：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 使用费有约定的从约定，无约定的可以参照同类标的物的租金标准来确定。 标的物有毁损时可请求损害赔偿。,77,（四）分期付款买卖合同中的风险负担 除法律另有规定或当事人另有约定外，无论是否存在所有权保留特约，风险在交付了一律由买受人承担。（即依一般买卖合同风险转移的规则） （五）分期付款买卖合同中的孳息归属 同一般买卖合同。 标的物在交付之后产生的孳息，归买受人所有；合同解除的，孳息归出卖人所有。,78,例题： 曾某购买某汽车销售公司的轿车一辆，总价款20万元，约定分10次付清，每次两万元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共计12万元后，因该款汽车大幅降价，曾某遂停止付款。下列哪些表述是正确的？（多选，2009年司考卷三第56题）,79,A汽车销售公司有权要求曾某一次性付清余下的八万元价款 B汽车销售公司有权通知曾某解除合同 C汽车销售公司有权收回汽车，并且收取曾某汽车使用费 D汽车销售公司有权收回汽车，但不退还曾某已经支付的12万元价款 答案：ABC,80,二、凭样品买卖合同（货样买卖） （一）含义 指以约定的样品的品质作为合同标的物的品质标准的买卖合同。 特点：合同标的物的品质确定的依据主要是样品，而非合同条款。,81,（二）凭样品买卖合同的效力 第168条：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。 第169条：凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。,82,三、试用买卖合同 （一）含义 指约定出卖人先将标的物交由买受人试用，以买受人认可购买标的物为生效要件的买卖合同。（附生效条件的买卖合同）,83,（二）试用期的确定 第170条：试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。,84,（三）试用的认可 一般应依明示方式作出。 1. 买受人同意购买合同生效 买受人支付价金，或就标的物作出卖、出租、设定担保物权等试用以外的处分行为的，视为同意。,85,2. 买受人拒绝购买合同不生效 须在试用期内作出明示的拒绝表示，拒绝不需要理由，也不需支付使用费。 第171条：试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。 3. 对买受人同意的推定 第171条：试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。,86,（四）标的物的风险负担 只有在试用买卖合同生效的情况下才存在风险负担的问题。（交付主义，简易交付） 风险负担转移的时间应是买受人承认购买时（或试用期届满买受人不作任何表示时） 。 在试用买卖未生效时，风险一律由出卖人负担。,87,以甲于6月11日交付一台电器供乙试用，试用期1周为例，分别讨论： （1）在试用期间，发生风险， 应由甲负担； （2）试用期届满，乙表示买下，其后发生风险， 应由乙负担；,88,（3）试用期届满，乙未作任何表示，其后发生风险， 应由乙负担； （4）试用期届满，乙表示不购买，甲未当即取回，其后发生风险， 应由甲负担。,89,六、互易合同 指当事人约定交换金钱以外的标的物所有权的合同。 互易合同除当事人双方均以从对方取得标的物的所有权为目的外，具有买卖合同的各种特征。 第175条：当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。,90,第十五章 租赁合同,第一节 租赁合同概述,一、租赁合同的含义与特征 （一）含义 第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。,92,（二）特征 1. 是转移财产使用权、收益权的合同。 第225条：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 2. 是诺成、双务、有偿、继续性合同。 3. 当事人间的债权关系具有一定物权上的对抗效力。（租赁权物权化）,93,二、租赁合同的分类 （一）一般租赁合同与特殊租赁合同 根据法律对租赁合同有无特别规定划分 区分意义：不同类型租赁合同成立程序不同。 如城市房地产管理法第54条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。,94,（二）动产租赁合同与不动产租赁合同 根据租赁合同标的物的性质不同划分 区分意义：法律对不动产租赁合同设置了更多的特殊规则。 如合同法第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 即享有优先购买权的承租人只能是房屋租赁合同的承租人。,95,（三）定期租赁合同与不定期租赁合同 根据租赁合同中是否明确约定租赁期限划分 区分意义：法律对两类合同的订立程序要求和行使解除权的要求不同。,96,二、租赁合同的期限 第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（租赁合同的临时性） 第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,97,第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（租赁合同的自动延展性）,98,例题： 张某于1月租住何某一套房屋，租期1年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？（单选，2000年卷三第26题）,99,A. 双方没有续订合同，租赁关系消灭 B. 次年1至3月，双方存在无偿合同关系 C. 次年1月起，原合同应视为续订一年 D. 次年1月起，该合同转变为不定期租赁 答案：D,100,三、租赁权的物权化 立法意图：从重视物的归属阶段转入重视物的用益阶段。 第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 “买卖不破租赁”规则适用的条件： 1. 租赁合同合法有效，且租赁期限未满。,101,2. 出租人将租赁物交付给承租人且承租人继续占有租赁物。 原因： “买卖不破租赁”规则设计的宗旨是为了保护对物的用益权，而只有在承租人占有租赁物后才实际享有物的用益权。 租赁权根据出租物是否交付可分为两个阶段： 租赁物交付请求权 租赁物用益权,102,第一阶段的租赁权为纯债权，若此时出租人将租赁物转让第三人，承租人只能以债务不履行为由请求出租人承担违约责任，而不能对第三人主张任何权利。 只有进入第二阶段的租赁权才有对抗第三人的效力。 3. 出租人将租赁物交付承租人之后又将租赁物所有权转让给第三人。 所有权的转让不以买卖为限。,103,“买卖不破租赁”规则适用的效力： 因租赁物的买卖，出卖人在租赁合同中的权利义务由买受人概括承受，即租赁合同在剩余租赁期限内在买受人和承租人之间继续有效。,104,第二节 租赁合同的效力,一、出租人的义务 （一）交付租赁物并保持租赁物在租赁期间适于使用的状态出租人的基本义务 第216条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。,105,（二）维修租赁物的义务 第220条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 还应包括法律另有规定的除外。（如海商法中的光船租赁） 第221条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。,106,（三）物的瑕疵担保义务 包括交付时租赁物符合约定用途及整个租赁期间租赁物符合约定用途两方面内容。 一般情况该义务以承租人在订约时不知道瑕疵存在为前提，但是 第233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。,107,（四）权利瑕疵担保义务 第228条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。” 权利瑕疵担保责任的构成要件： 1. 有第三人主张权利的事实。（与买卖合同中的要求不同）,108,2. 第三人主张权利妨碍了承租人对租赁物的使用、收益。 3. 承租人在订约时不知道瑕疵的存在。 4. 在第三人主张权利时，承租人及时通知了出租人。,109,二、承租人的义务 （一）支付租金 1. 支付期限 第226条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。,110,第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。,111,2. 租金的减免 第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 即，租赁合同中的风险负担采物主主义。,112,（二）不得随意转租 转租：承租人不退出租赁关系，将租赁物出租给次承租人使用、收益，承租人与次承租人形成新的租赁关系的行为。 承租人转租须经出租人同意。 第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,113,未经出租人同意的承租人转租行为的效力？ 本人认为：是无权处分的行为，依现行法律规定属于效力未定行为。,114,例题1： 冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？ （多选，2004年卷三第59题）,115,A冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁 B张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金 C冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失 D冯某有权要求翁某承担违约责任 答案：AC,116,例题2： 甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ （多选，2009年卷三第60题） A甲有权要求解除与乙的租赁合同 B甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C甲有权要求丙搬出房屋 D甲有权要求丙支付租金 答案：ABC,117,例题3： 丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？ （多选，2011年卷三第57题） A丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权 B方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋,118,C如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋 D如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩 答案：AC,119,（三）妥善保管租赁物（合理使用租赁物） 第217条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第218条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。,120,第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第222条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。,121,（四）不得随意对租赁物进行改善或增设他物 第223条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。,122,改善租赁物的后果： 经得同意改善的，合同终止时，出租人应当偿还有益费用。（承租人支出的使租赁物增值的费用） 未经同意改善的，出租人不但不负偿还有益费用的义务，而且可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。,123,（五）返还租赁物 第235条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。,124,三、房屋承租人的优先购买权 指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有的优先于其他人购买该房屋的权利。 民通意见第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。,125,合同法第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 （注意：房屋承租人的优先购买权是基于法律规定产生的，并非基于当事人的合意。）,126,2009年最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第21条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,127,同等条件：应包括标的物相同和价格相同两方面。 房屋承租人除享有优先购买权外，还应享有优先承租权。,128,第三节 租赁合同的主体变更与终止,一、租赁合同的主体变更 （一）出租人的变更 租赁关系存续期间，出租人死亡的，由其继承人取得出租人资格； 出租人转让租赁物的，受让人取得出租人资格。,129,（二）承租人的变更 1. 租赁权的法定转让 第234条：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 2. 租赁权的约定转让 需符合合同债权债务转让的一般要求。 与转租不同，租赁权转让后，原承租人即退出租赁关系。,130,二、租赁合同的终止 （一