成都棠湖泊林小镇年度推广思路提案(棠湖屋业，含平面)2007-118页课件

棠湖泊林小镇,2007年推广思路提案,2007，棠湖泊林小镇,掀起一场文化运动,2007年，对棠湖屋业而言，挑战与机遇共存！,2007年，对泊林小镇而言，同样面临,挑战与机遇 !,先来看看本项,目遭遇的挑战,来自三大板块 光华大道板块 杨柳河板块 永宁涌泉等板块,光华大道房价与市区接轨,1. 去年8月，依云镇的花园洋房均价到达4100元，这是光华大道楼盘首次突破四千大 关。而赛纳河畔、七彩花都等其它楼盘均价都在3000元左右。 2. 去年10月，上实置地的锦绣森邻第一批房源起价达到3800元，一个月后，突破 4000元。 3. 仁和春天大道的小高层电梯公寓超过4200元，花园洋房更是突破5000元。 4. 去年12月，光华大道旁第一个高层电梯项目西花汀起价不低于3200元。 5. 在几个大盘的强势带动下，其他楼盘价格也出现了200元左右的上升。 6. 光华大道商品房起价基本超过了3000元，在售的7个楼盘均价几乎达到了3500元。,温江的居住价值成倍增长, 温江距离成都市区16公里，总人口约32.67万， 根据2010年温江的城市 规划，温江的城区范围将从现在的13平方公里扩展到22.5平方公里。 温江依靠自身的花、水和历史文化等成为成都近郊板块中“最适合居住的花 园城市”，真正成为成都“有闲”阶层的第一居所和“有钱”阶层的第二居所。 花博会的举办，光华大道的存在，改变了温江的城市环境，让温江的居住 价值成倍增长。,仅06年上半年温江土地供应面积累计超过2000亩,数据来源： 成都市国土局 06年上半年的土地供应以靠近主城区的温江、龙泉和双流3个近郊区县的供应为主。 温江去年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是当时成都供应土地最多的区域，占到 了去年上半年成都土地供应总量的23%.,园林,配套,西花汀 Nouvelle Vague,广告语 园林顾问 广告,这就是心中的好时光 美国EDSA（亚洲） 见地广告,开发商 投资商 物业形态,成都万厦置业有限公司 宏信房产、达义房产 11层、18层、20-24层电梯洋房,占地面积 车位,100余亩 801个,总建筑面积 户型,164513 90200,总户数 容积率,1095户 2.39,区外、区内、室内三重景观组团. 项目地址 外围景观为花博园与江安河；中 庭景观为小区立体园林；内部景 建筑 观为大堂、观光电梯、室内花园,成都市光华大道花博园西侧 NEWHOUSE生态解构主义,周边配套某大型超市即将入住，学校、医院几健身场所、商业、金融、邮电设施按服务半径 300500布局,美茵河谷 MAINVALLEY,广告语,开发商,成都森宇集团有限公司,物业管理,森宇物业,建筑形态,小高层电梯公寓,6+1电梯洋房,占地面积 总户数,108亩 1164,容积率 建筑,1.8 半围合式分布,绿化 停车位,50% 1050,电梯均价：3800,规划,6个造型各异的内湖 造型各异的主题花园、钟楼、廊桥、湖心岛屿 欧式庭院、小品、树阵、花墙,配套,七彩花都 ViewHouse,广告语,公园河畔类别墅,开发商,四川通惠房地产开发有限责任公司,原景洋房 用尺度与生活相爱,物业管理,成都仁和春天物业,物业形态,多层,占地面积 总户数 建筑,23310 580 4.5层亲地建筑,总建筑面积 户型 朝向,68000 90180 正南北,停车位 容积率 园林,400 1.0 800亩生态公园,紧邻花博会，紧邻千亩生态公园，紧邻风景秀丽的江安河。 紧邻60亩中华翰宝院 规划中近20000平方米生态休闲氧吧,风格,配套,那 HELLO,城 CITY,广告语 全程营销/策划 物业管理,这，就是那城 峰格行 成都仁和春天物业管理有,开发商 整合推广 物业形态,成都冠润房地产开发有限公司 深圳零上四度 多层、小高层宽景电梯洋房,限公司,占地面积 绿化率 车位,45亩 35.5% 1：0.7,总建筑面积 均价 户型,65000 2850元/ 75161,项目地址 总户数 容积率,光华大道城区段 470户 1.98,景观组团,四大主题景观组团：心怡那庭、花开那岸、环翠那径、碧灵那苑 1、简单却不乏直率的硬朗气质-外立面挺拔、层次组合多变； 2、俊挺的直式外表下蕴藏着细腻的温柔-单户产品的精致与舒适； 3、注重对建筑细节的修饰与打造-外墙面强调不同材质的融合； 4、立足市场、勇于创新-多层顶跃“变维方程式”空间 中小学东大街第一小学，东大街第二小学，成都实验外国语学校，温江中学， 成都七中；幼儿园柳城幼儿园；综合商场红艳超市、航天路大市场，苏宁 电器以及其他众多中小型百货；银行中国银行，成都市商业银行；医院温 江区中医院，温江区人民医院，成都市第五人民医院，温江妇幼保健站，劲游牙病 防治所,配套,西,岸,开发商,成都金强实业有限公司,物业形态,多层、花园洋房、复式小洋楼,占地面积 绿化率 户型,约80亩 45% 90-188 ,总建筑面积 均价,50万 3000元/ 容积率,项目地址 总户数 0.88,温江区杨柳河与海峡 大道交汇处 524户,景观组团,开阔的视野下，杨柳河围绕着海峡新城缓缓流过。园区里，旖旎迷人的欢乐河、绿树 覆盖的园区道路、如荫绿草顺着坡地绵延起伏。林荫树下的迎宾广场，阶梯叠水、喷 泉、水声潺潺，灵动跳跃。 小区内部配套:恒温游泳馆、生活超市、网球场、大型休闲园林会所、中央水景广场、 欢乐岛,中小学:西南财大、温江二中、四川交通技术学院、成都实验外国语学校附属 小学,幼儿园:有,综合商场:繁华商业街、超大综合购物中心 等。,温江三大板块的价值比较 价值,区域,房产均价区间,代表项目,新城板块 旧城板块 海峡科技板块,3500-4500元/平方米 2900元/平方米 2800-3000元/平方米,西花汀 那城 金郁香洲 棠湖.泊林小镇,棠湖泊林小镇面,临着严峻挑战,更严峻的同质化竞争。 主要竞品在产品类型、价格策略、甚至推广宣传手段上将逐渐缩短与泊林 小镇的距离，从而进行痛苦的贴身肉搏战。 声势浩大的围追堵截。 大多数竞品在地段区位上都明显优越于本项目，对于到达本项目的客群尤 其是成都方向客群形成了围堵之势，分流作用十分严重。,2007，棠湖泊林小镇，,如何才能抓住机遇，突出重围？,突围步骤之一：回眸一路走过的2006,解决一切当下的问题，都应该先问问过去。,回眸一路走过的2006,2006年，棠湖泊林小镇携德式风情闪耀登场。,诗歌、音乐、小镇风情，是宣传推广中反复咏 叹的主题。,本项目在形象塑造上达到了一个高度。综观成,都楼市，纯粹以风情为主调，且做得如此用心 专一，充满韵味和情调的楼盘，甚为稀罕。,成都商报、华西都市报、居周刊等是主要宣传阵,地，户外、公交站牌、导旗、成都商报夹报是重 要传播渠道。07年在渠道巩固的基础上还应有更 新和开拓。,综观06年推广，值得规避的问题是：,德意志风情所带来的生活价值需要重新搭建，,不能仅停留于概念炒作层面。,文字诉求及平面表现调性应往生态感和生活化,方面靠拢，不宜做得太过枯燥和单调。,对销售节点及竞品变化所带来的影响，应作出,及时准确的调整，并能因应市场变化。,突围步骤之二：分析一下我们的消费群体,在寻求项目突围之前，我们先要了解项目的消费群 体是哪部分人，了解他们的消费习惯与消费心理。,消费群体分析,成都人/在成都工作的外地人 1期占60%。 据1期泊林小镇成交客户情况分析，成都方向客户超过了半数； 今年高端产品的推出，这个比例还将扩大。 而那城电梯公寓90%为成都方向客户。,消费群体分析,大温江区域人群/在温江工作的人群,因工作与生活习惯的缘故，追求更好的、更方便的居住条件，是这 部分人群的居住目标。,消费群体分析,其他区域的多次置业者 在成都其他区域购有房产的二次或多次置业者， 自己或父母向往“住在温江”的大生态环境。,消费群体特征,这个群体，年龄普遍在2860岁之间，有较高文化层次和社会 地位，人际关系广泛，多为政府或企事业单位中高级管理人士以及 行业精英，家庭收入殷实，事业处于稳定上升期。,单车运动、游泳）,因此，可以认定：我们的消费群体就是泛中产人群。,消费心理与习惯,他们的生活观：怀揣理想，目标明确，重视交流、对差异怀有兴趣、 能 够控制住自己的躁动、有耐心去做事和等待、明白分享的意义 。 他们的旅游观：慢慢出行，享受过程！（西藏、丽江） 他们的饮食观：谙悉餐饮文化，享受餐饮的附加价值！（欧洲房子、 哈 根达斯） 他们的阅读观：图文并茂的休闲读本！（尚书坊、大印象书坊） 他们的运动观：盛行漫不经心绵里藏针的运动！（瑜珈、慢跑、太 极、 这个群体完全符合占据社会中坚力量的泛中产者的生活特征。 他们的娱乐观：拒绝冲动的DISCO，盛行悠闲的茶文化、咖啡文化。,突围步骤之三：亮出我们的推广观,1、终结“冷兵器”时代。 所谓冷兵器时代就是指推广纯粹物理硬性卖点，来区分各种经济实力的客群 阶层。它的确很管用，但只局限于没有竞争的年代。 所谓的房地产营销，是否就是卖赤裸裸钢筋水泥的房子？不是。 所谓的市场竞争,难道就真的只是在竞争价格/户型/配套/园林/ 不是。 在阶层混淆的年代，不能仰仗“冷兵器”作战。 对客群进行心理特征的区分将是比阶层更为有效的方式。,我们的推广观,2、房产是披上感性外衣的理性产品 虽然卖房产是在卖理性的产品，实际上是以消费者理性的需求、产品理 性的优势、社会文化形态趋势为基础，提炼而成我们的传播概念。,我们的推广观,3、产品营销上升到文化营销的层次 现在就产品而卖产品的时代早已过去了，卖房产，其实是在卖一 种生活方式，是在卖一种文化，没有文化的房子，就像一个没有 内涵的人一样苍白，没有竞争力。,我们的推广观,4、差异化 成都的楼盘项目成千上万， 温江的楼盘林林总总， 突围的关键在于差异化。 而这种差异化的制造是以这部分消费群体的消费心理与 需求作为出发点的。,泛中产人群消费心理五大差异化特征,匹配身份， 犒赏自己,当今十大消费心理趋势:求实、 求廉、求赚、 好奇、好痞、好,只想比别人 住得安逸点,荣誉,建筑美， 环境美。,胜、求美、荣誉、舒适、安全。,好胜,泛中产人群,求美,消费心理特征分析,显然，作为中产阶级而言，其生,安全,舒适,活条件和生活品味已经决定了他 们超越了求实、求廉、求赚、好,物管安全， 生活私密。,空间舒适， 尺度舒适。,奇、好痞的消费层次。,突围步骤之四：对接客群心理，找出项目差异化,推广近1年，棠湖泊林小镇有口皆碑。那么，本项目在哪方面的 差异化能够真正满足客群求美、荣誉、舒适、安全、好胜的心理,我们认为，棠湖泊林小镇的差异化,不是体现在德意志风情。这年头打着“这风情，那风情”旗号叫卖的楼盘太,多了，数都数不过来；只要住着舒服，看起来安逸就行，谁还管是住在,德意志，还是意大利；,我们认为，棠湖泊林小镇的差异化,不是体现在新古典主义 的德意志钟楼。靠一座钟 楼来支撑一个120亩的大 盘实在太羸弱、大小气 了，充其量只算作本项目 的精神堡垒和形象标识；,我们认为，棠湖泊林小镇的差异化,不是体现在潺潺流淌的杨柳河。杨柳河周边的楼盘太多，本项目不具 备稀缺性和唯一性；,我们认为，棠湖泊林小镇的差异化,不是体现在7000平 米的大型风情商业 街。带商业街配套的 住宅项目，在成都市 场上一抓一大把，这 不是棠湖泊林小镇最 独特的专利；,我们认为，棠湖泊林小镇的差异化,甚至不是精心打造的园林景观。尽管开发商为此花了大把银子和心血，尽管设计,师熬了N多个通宵，把毕生设计精髓作了吐血奉献；,我们认为，棠湖泊林小镇的差异化,也不是事必恭亲、贴心,周到的物业服务。在业主,看来我就是冲着棠湖泊林,小镇来的，享受高品质物,业服务理所应当；,一个占地面积达120余亩的大盘，其差异化特征 肯定不会是由其某一方面所展示出来的，应该是 一个综合形象的结果。但通常情况下，我们往往 凭着对项目某个点上的印象，而片面误读。,我们认为，棠湖泊林小镇的差异化,是一种生活，一种文化，一种以小镇为背景，德意志风情为元素，墅院 洋房为场域，生态人居为目标的独特人文生活，全新人居文化！而这种 生活所蕴含的文化价值，是任何竞品都无法模仿或复制。 2007，棠湖泊林小镇差异化理念 新洋屋文化潮,“新”在哪里？新在墅院洋房的产品形态。,有小镇生活气息的创新品质洋房； 德式简约符号形态的洋房； 围而不合组团形成的，具有中国庭院布局特色的洋房 有创造力的洋房：阳光花房、屋顶露台、DIY庭院化善变的洋房； 临河而居活水循环的岛居洋房； ,“新”在哪里？新在墅院洋房生活。,庭院生活：让庭院成为私享的花园，孩子的游乐场； 岛居生活：让潺潺流水成为窗外最灵性的风景；, 德式风情生活：让柏林熊的憨态，唤醒尘封的童年；,私享空间生活：让阳台退一步，日子缓一缓； 和谐邻里生活：邻里间的露台PARTY ，谁也不愿 意错过；, ,“新”在哪里？新在新洋屋文化。,所谓新洋屋文化，是一场为泛中产阶层全面提升生活品质、丰富人生享受的生 活变革文化。低密度生动的有机建筑、自然生态的人居环境、和谐友善的邻里 关系、情趣雅致的生活享受、务实进取的生活态度，是其所倡导的核心标准， 并以此标准为基础，为消费者带来更多的生活利益。,新,洋,屋,文,化,价,值,体,系,构,建,提升一个地产品牌：以建筑风情生活为己任的棠湖屋业 创新一种产品：墅院洋房,建立一个必要支撑点：车轮文化,提供一种服务模式：管家式物业服务 倡导一种生活方式：舒适、健康、休闲 营造一种文化：成都小镇洋房文化 达到一种人居理想：一家一风景 汇聚一个阶层：泛中产阶级,表达一种思考方式：开放的、兼容的,创造一个现代版纯德风情小镇：泛中产者的理想家园。 升级一个生活理念：5乘2生活理念。,关于5乘2生活理念,是5+2生活理念的升级版。所谓5+2生活理念，就是前5天让人们蜗居在城市，后2,天在郊区享受惬意生活。光华大道、成温邛高速等道路通车后，颠覆了这一理念， 早把温江纳入成都15分钟生活圈。建立在车轮基础上的小镇生活由此快速开启。天,天住在小镇，都市繁华与居家宁静自由切换。棠湖泊林小镇由此跃升为5乘2理念下,的城市低密度住宅。,2007，棠湖泊林小镇新洋屋文化,与客群认知价值的起承转换,求美（景观、风情）+洋房生活，稀缺价值的转换,棠湖泊林小镇区位优势不明显，难吸引以“区位导向”购房的客群。但是异域色彩强烈的德,意志风情（坡屋顶、钟楼、柏林熊等），稀缺的1.1低容积率所形成的园林式景观，加上,800米杨柳河景优势，与鲜明的棠湖屋业人居文化相结合，就形成了个性鲜明的小镇生活方,式，既有优雅的景观环境，又有浓厚的人文生活气息。因此，小镇价值点的力度、广度和 深度，使之成为优于竞争对手的筹码，也是从众多竞品中跳出来的契机所在。,舒适（配套）+洋房生活，再造身心潜能,喧嚣的都市生活，快节奏的工作方式，巨大的生存压力，使得客群尤其是中高端消费者,向往回归大自然，渴望宁静居家，享受轻松舒适的洋房生活愿望越来越强烈。棠湖泊林 小镇花园式的园林景观，循环式的活水体系，7000平米时尚商业步行街，SPA类酒店,式配置，完全能够满足“离尘不离城”的舒居愿望，无疑是客群关注的最大利益点。,荣誉（品牌）+洋房生活，人文气质的挥发,品牌不仅代表荣誉，还是质量、承诺、服务、生活方式等总体的代言。客户对棠湖屋业地产 项目认同度最高的，其实是棠湖屋业产品中所附加的生活价值。甚至可以认为：棠湖屋业不 是在卖产品，而是在卖生活。因此，棠湖泊林小镇的核心价值诉求点就应该落实在：在享用 优势人居资源的基础上，形成的独特生活感受。, 安全（私密）+洋房生活，舒居的最佳保障,金牌物业企业泓济物业公司，10余年来致力于为业主提供全程优质服务，服务面积超过,100万平米。采用先进的建筑智能化管理系统，全程充满人文的服务方式，实现安全无,忧、便捷高效的小镇生活。而层层退台拉阔了建筑尺度，入户花园、庭院景观等则为私,密生活提供了充分的保障。这样的洋房生活，令业主们住得舒心、安心、放心。, 好胜（品味）+洋房生活，受尊心态的气质传递。,中产阶级的好胜心理表现在对生活品味的追求，从而展示出自己的不同凡俗。洋房生活正好,切中了那些追求人生享受，渴望体验生存价值的消费群体的心灵秘境。,阶段小结,由高端产品、精英人群、洋房生活所构成的独特墅院生活，代表着泊林小镇的生活 方向，影响着小镇人的生活气质，树立了小镇的外在形象，内在本质。是新洋屋文 化的典范实践，是棠湖屋业推广宣传体系的价值本源。 因此， 墅院洋房生活，就是泊林风情生活。 墅院洋房生活，就是泊林小镇气质。 墅院洋房生活，就是泊林小镇的新洋屋文化方向。 在泊林小镇，只有多层、花洋、小高层等产品形态的不同，没有文化形态的差异。 只有这样理解泊林小镇，才能树立起泊林小镇在温江环域的高端楼盘气质，才能吸 纳成都中高端客群涌向金温江，融入泊林小镇。,棠湖泊林小镇 2007推广计划,棠湖泊林小镇2007广告推广主题,新洋屋文化潮 备选：忘记德式风情，开始洋房生活 有院子的洋房，别墅级的享受 时光在走，感动不变 一群人的梦想，一个镇的理想,我们对于棠湖泊林小镇,从高品质生活形态入手，而非囿于产品和纯粹德国风情！,1、演绎它宁静致远的居住理念， 独具气质的居住功能。,2、突出泊林小镇是在吸纳了德意志建筑设计精华的基础上，与现代建筑艺术和园,林艺术深度结合，更符合现代人居状态，为杨柳河住区生活注入崭新活力。,3、必须使泊林小镇,“融入成都”以小镇独特的风情生活掳获成都客群。,“领秀温江”以稀缺的景观资源和浓郁的生活气息，成为温江地产项目翘楚。,“内涵丰富”用人文思想和心灵关怀展示它温暖而高雅的内涵。,在战术上,1、将项目放在大城西人居时代的大背景下进行。 2、将项目放在金温江的大区域下进行。 3、将项目放在小镇风情生活的人文关怀中进行。,媒体总策略：高度战、广度战、深度战,1、以大众媒体为载体，从洋房文化入手，树立项目“高度战”。 2、大众媒体与小众渠道配合，迅速获取市场尤其是成都客群的认同，我 们称之为 “广度战”。 3、以富有吸引力和生活气息的公关活动，宣传项目的洋房生活和人文风,格，而不只是告诉市场产品有什么。,我们称之为“深度战”。,25,重要推售节点,4月,春季房交会 5月,儿童节 6月,7月,8月,9月,日 国庆节 中 秋 10月,11月,节,二期洋房蓄客 商业部分销售,二期一批次洋房热销期,二期二批次洋房热销期 8月地下车位强销期,三期电梯开盘,第一阶段,时间：2007年4月中旬4月30日,春季房交会,节点：二期洋房蓄客+商业部分销售,4 月,5 月,6 月,7 月,推广目标：,在四月份开发商品牌整合推广的系列报广 中，预告二期一批次洋房蓄客信息以及商业 部分的发售信息；筹备春季房交会参展。,推广策略：,通过户外、公交站牌等户外渠道亮出07年新形象，预告新房源上市信息。抢在房交会之前完成,温江城区所有道旗更新，特别是客户从成都至本项目沿线的道旗。建议从高端产品角度对售楼,部进行重新包装。准备房交会展场物料（包括新品DM单）及软包准备。,阶段推广主题 新洋屋文化潮 本阶段主要是2007年推广思路的崭新亮相。高开高打，以意味形态面的文 化概念，树起地产开发的全新理念，从而引起一场文化思潮。此举意在扩 大项目的关注度和影响力，为07双盘齐推造势。 渠道推广建议,户外,公交站牌,温江城区道旗,展场包装及物料准备,售楼部包装,房交会软包装,墅院洋房新DM单,墅院洋房户型单页,第二阶段,六,一,节,时间：2007年5月1日7月31日,春季房交会,节点：二期一批次洋房热销期,5 月,6 月,7 月,8 月,推广目标： 为二期一批次洋房由开盘到热销，再到清盘呐喊助威。在推广内容上全面 解读墅院洋房的产品特征及由此带来的生活价值。通过有特色的营销活动 制造市场兴奋点，引爆现场热销。 推广策略： 整个渠道推广全面铺开，线上线下并举，软文硬广兼施，并力争开拓新的推广渠 道。注意推广节奏的合理把控，开盘前宜重，宜急，热销期宜轻，宜缓；清盘及新 房源蓄水则又宜重。,阶段推广主题 有院子的洋房，别墅级的享受 本阶段强推的墅院洋房，作为花园洋房中的高端产品，特色设计，全新包装概念， 市场还显得相当陌生。因此，本阶段的主要任务就是深挖产品卖点，更多采用软 文、夹报等炒作形式，向市场传递项目及产品特征。建议做一本从洋房发展史角度 来揭示产品价值的画册，延展墅院洋房的文化底蕴。 渠道推广建议,成都商报, 华西都市报,户外,公交站牌,温江城区道旗,网站,成商夹报,小众杂志,社区灯箱广告（王府花园等）,展场包装及物料准备,产品上市会包装,夏季现场活动包装,产品形象画册有院子的洋房,方案A,主题：从想象小镇，,到享受小镇，走过了1,年。,背景：成熟小镇生活,方案A,主题：有星星的夜晚,很浪漫，有灯光守候的,小镇很温暖,背景：小镇浪漫生活,方案A,主题：逛街是惬意,的，小镇门口就可以逛,街，更惬意！,背景：小镇商业街区,报广及夹报正面,方案A 主题：河水流走了时 光，小镇的故事却天天 都在倒回。 背景：小镇水岸生活,夹报背面示意,网站,项目官网内容更新,搜房网论坛维护,焦点房产网论坛维护,网站维护建议： 1.组织销售人员定期发新贴，传递最新销售信息，正确引 导论坛里的舆论； 2.密切注意论坛话题的最新动态，对个别业主出现的问 题，可提出适当的解决办法，表达诚恳态度。 3.对项目带来副面影响的贴子要通过删除、灌水等形式使 之尽快沉底。 4.鉴于互联网的辐射能范围之为广泛，在产品强销期，建 议在搜房、焦点、中国别墅网等网站上，适量投放广告。,本阶段活动建议,棠湖屋业：新洋屋文化现象研讨会,活动时间：,5月下旬,活动地点：凯宾斯基大酒店,活动内容：邀请知名学者、建筑专家、房地产开,发商、业主代表数十人举行研讨会，就高密时代,花园洋房及电梯洋房在规划、设计、建筑等方面,现状进行探讨。成都商报、华西都市报、成都电,视台等省内媒体专程进行了采访报道。,本阶段活动建议,分享格林童话，迎六一儿童节,活动时间：,6月1日前后,活动地点：项目现场,活动内容：针对有子女家庭，开展“格林生童,话周”和”剪纸展“活动，那些美丽的故事成为,美好人生的启蒙，也成为泊林生活之门的开,启点。,本阶段活动建议,“泊林之夜”盛夏狂欢啤酒节,活动时间：,7月中旬（一期一批次房源交房后）,活动地点：项目现场,活动目的：通过富有德意志风情特色的啤酒,节活动，为交房志庆。同里通过新闻媒体的,炒作，向社会传达两层意思：泊林小镇在成,长中走向了成熟；德意志风情，释放生命的,激情。,活动内容：举行喝啤酒比赛，歌舞演出等，,穿插各类趣味互动活动。,第三阶段 时间：2007年8月1日10月中旬,教,师,节,中,秋,节,节点：二期二批次洋房热销期,8 月,9 月,10 月,11 月,推广目标： 为二期二批次洋房由开盘到热销，再到清盘呐喊助威。在推广内容上侧重 表达墅院洋房所带来的生活价值。通过有特色的营销活动制造市场兴奋 点，引爆现场热销。做好秋交会的展场布置。 推广策略： 整个渠道推广全面铺开，线上线下并举，软文硬广兼施，巩固各推广渠道对客群的 号召力。,阶段推广主题 墅院洋房，献给生活私享家 从居住者生活享受的角度出发，进一步强化消费者住进墅院洋房的体验。为墅院洋 房的清盘销售推波助澜。 渠道推广建议,成都商报, 华西都市报,户外,公交站牌,温江城区道旗,成商夹报,小众杂志,社区灯箱广告（王府花园等）,展场包装及物料准备,秋季房交会包装,秋季现场活动包装。,方案A,主题：小镇生活的最,高旨意,背景：墅院洋房代言,着小镇的最高端,方案A,主题：水脉是这里的 观光客，天天艳羡着留 连而过。,背景：U型水脉景观,方案A,主题：享受到前簇和 后拥，生活可以得意而 不忘形。,背景：墅院洋房前庭 后院,方案A,主题：虽然庭院完全 私有，但又怎能杜绝阳 光的造访？,背景：墅院洋房庭院 生活,方案A,主题：来自尘泥，归 于尘泥，所以精心栽培 的不是草木，是人生。 背景：墅院洋房园 林景观生活,本阶段活动建议,“教师节感恩在行动,泊林小镇送惠礼 ”,活动时间：,9月10日（教师节）,活动地点：温江大学城,活动目的：深挖大学城内具有一定经济实力和,消费需求的教职员工，购买墅院洋房。并可通,过媒体配合报道，以此树立项目形象。,活动内容：在教师节之前一个星期内，在大学,城张贴社区海报，凡在教师节前后一周内购房,教师凭教师证获得优惠。教师节当天，则组织,部分销售人员到大学城现场做销售推广活动。,本阶段活动建议,“月圆中秋”泊林小镇中秋之夜业主联谊会,活动时间：,9月24日（星期日）,活动地点：温江剧场,活动目的：加强与业主的沟通和联系，表达,对社会各界的感恩之情，让新老客户真正体,会到棠湖大家庭的和谐温情。,活动内容：以家庭为单位，进行家庭类才艺,表演大比拼，邀请专家评出相应奖项。,第四阶段,时间：10月中