无锡新区国信地产春晖路项目补充报告20100225课件

,无锡新区国信春晖路D1D2地块市场 研究补充报告,谨呈 国信地产 2010年2月28日,春晖路项目前阶段无锡产业、 住宅、写字楼、酒店式公寓、商业物业市场调研总结,无锡产业分析小结,无锡市整体产业发展现状,无锡市产业发展规划,新区产业发展现状及未来前景,2009年无锡商品房市场综述,2006年至2009年11月无锡商品房供应走势图,供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临供不应求。 新增供应421.45万平方米，比08年同期减少23.66%。 成交699.1万平方米，比08年同期308.35万平方米增加126.72%。,09年成交量持续在高位运行，市场供求曲线完全受制于供应量。09年1-11月商品房总体供求比为1：1.66，与08年的供求比1：0.55相比，上扬197%。 无锡整体市场在09年前期处于消化库存，优化结构的状态。 市场整体成交均价6775元/平方米，比08年同期6322元/平方米上涨7.17%。,2006年至2009年11月无锡商品房供求关系走势图,2006年至2009年11月无锡商品房与08年同期指标变化表,2010年1月无锡房地产市场概况,2010年1月是无锡房地产市场成交量大幅下滑，但商业和办公的成交价格都有大幅上涨。1月商品房市场成交均价8339元/平方米，上涨10.65%，是首次成交均价进入“八千”时代。其中商业12328元/平方米和办公10422元/平方米都是历史新高。 到2月的第二周，商品房成交均价为7839元/平方米，住宅成交均价6819元/平方米。成交量更是下降51.68%。 1. 2009年房地产市场火爆是由刚性需求及投资性需求共同发力所致，09年底受房地产优惠政策到期影响，购房需求集中提前释放，使得2010年1月成为需求的一个低谷； 2. 2009年底以来的关于房地产土地市场、商品房交易、信贷等一系列调控政策出台给消费者带来负面心理影响，市场及消费者需要时间去消化政策带来的影响； 3. 春节前是传统意义上淡季，历来成交处于低位，周期性回调也属正常。,无锡商品房市场综述：典型政策市场,无锡写字楼市场分析小结,无锡写字楼市场供需状况,写字楼租赁市场状况,写字楼销售市场状况,2009年无锡商品办公市场综述,2006年至2009年11月无锡市办公供应走势图,2009年办公市场累计供应仅8.39万平方米，前几年巨额库存需要得到消化。 办公楼成交均价7655元/平方米，比08年7807元/平方米下跌152元。06年以来办公楼市场成交均价呈现持续下滑的走势。08年以前成交集中在市中心，2009年后逐步走向郊区。,2006年至2009年11月无锡市办公各类指标变化表,2008年至2009年11月无锡市办公供求关系走势图,2008年至2009年11月无锡市办公成交均价走势图,写字楼部分SWOT分析,紧邻交通主干道，车行不交通便利 本项目为集酒店、商业、酒店式公寓和写字楼的综合性项目，配套设施完善 有高度优势，地标性突出 本项目办公楼可以部分自用为国信总部办公楼,优势,距市中心有一定距离 目前项目周边的商务配套设施相对缺乏,劣势,目前无锡写字楼市场租金普遍较低 未来市中心以及太湖广场区域，将有众多大体量、综合性高端写字楼项目入市,区域已集聚形成了软件设计、动漫、电子信息、商贸物流和房地产及相关行业等几大产业，为写字楼市场的发展提供了一定的产业支撑 现有写字楼综合品质较差，为发展高端写字楼产品提供了市场机会,机遇,威胁,红豆国际中心,世茂中心,万豪国际公寓,凯燕环球中心,九龙仓大厦,润华国际大厦,本项目,地标超高层建筑市场案例研究物业形象对比,太湖广场片区项目建筑形象优势明显，而本项目虽无绝对物理高度，但是目前新区唯一超过150米的建筑，同样具有引领区域市场的硬件潜力。,2008,2009,2010,2007,2006,2005,10,20,30,40,50,60,70,80,万,酒店式公寓市场案例研究项目体量对比,酒店式公寓市场案例研究小结,酒店式公寓随机问卷调查小结,酒店式公寓买方市场访谈结论,酒店式公寓租赁客户访谈小结,投资客户界定,酒店式公寓总体定位投资客户定位,此类客户购买力最强，在无锡市场存在一批，但是购买产品、方式、考虑因素等没有一定规律可循，盲目而随机性非常大。,投资者,酒店式公寓总体定位投资客户定位,无锡市场的私营、民营企业主和政府公务员是我们的主要客群！,他们是 对区域要求 对产品要求 购买行为结果,私营企业主,政府公务员,关注区域未来发展和成长潜力； 对生活配套有一定的要求；,高端、精品项目，认为其抗跌性好； 品质、品牌能够达到较高水准；,跟风现象显著，即便单体购买，也会形成较大影响力； 需求特征稳定，是主力购买人群之一；,外企高层 高级金领,有潜力区域，交通、生活配套条件完善的区域；,有品牌、品质较高水准的物业；自住者要求舒适感；,对价格敏感，多以小户型为主；,职业投资者,区域成长性一定要好；,高端精品物业；,数量不多，但是有跟风现象；,酒店式公寓总体定位投资客户定位,主力客群,酒店式公寓总体定位投资客户定位,2009年无锡商业市场综述,2006年至2009年11月无锡市商业供应走势图,2008至2009年11月无锡市商业各类指标变化表,2006年至2009年11月无锡市商业供求关系走势图,2006年至2009年11月无锡市商业成交均价走势图,2009年商业供应量比2006-2008年大幅下滑，前期巨大的库存制约了09年商业市场供应。 成交价格10053元/平方米是06年以来成交价首次突破万元大关。,无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三阳广场商业圈最为集中。 崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这一传统商圈成为无锡当地消费购物消费的首选区域。同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态方面出现排他性的消费特征，从而导致新兴的站前商业区整体空置率较低，经营状况不理想。 从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐饮为主外，其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈外的其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率较低。 以商铺空置率最高的站前商业区为例，站前步行街、保利广场两大主力商业项目现仍在经营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、休闲娱乐业态的市场接受度相对于零售而言更高。 整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保利广场中高档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和当地消费者消费水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业态方面，Starbucks、Pizza Hut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。,无锡现有主要商圈总结,无锡休闲娱乐市场总析 无锡餐饮主要集中在崇安区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。 无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低水平。而滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平。这为本案餐饮类消费主题的项目档次定位提供了依据。 无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：KTV 、洗浴按摩、酒吧、夜总会。 洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而KTV、酒吧则多为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗浴按摩、KTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。 随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起。,无锡餐饮娱乐市场分析,2009年无锡商品住宅市场综述,2006年至2009年11月无锡住宅供应走势图,2006年至2009年11月无锡住宅与08年同期指标变化表,2006年至2009年11月无锡住宅供求关系走势图,供应量下滑明显，成交量价飙涨。 新增供应350.93万平方米，比07、08年都少。 成交617.64万平方米，比08年同期255.26万平方米增加142%。,09年供求比波动大，供不应求，受制于供应量少。09年1-11月商品房总体供求比为1：1.76，与08年的供求比1：0.56相比，上扬213%。 无锡09年开工面积受08年全球金融危机影响减少。 市场整体成交均价6408元/平方米，比08年同期5941元/平方米上涨7.85%。,2009年3月以后无锡房价处于快速上行线路，直至2010年初政府出政策后才出现调整。 无锡房地产市场对政策非常敏感，2010年中央密集出政策后，无锡市场马上出现调整。成交量在第一、第二周由于价格上行明显缩减。第三、四周价格快速下行才放出量。 到2010年1月第三周商品房成交均价8756元/平方米,比前一周环比下滑2.67%；商品住宅成交均价7171元/平方米，环比下滑9.44%。第四周商品房成交均价7919元/平方米，下滑9.56%，住宅成交均价6680元/平方米，下滑6.84%。,2009年底至2010年初无锡住宅市场综述,2008年至2009年11月无锡住宅成交均价走势图,2009年底至2010年1月24日无锡住宅供应走势图,2009年底至2010年1月24日无锡住宅成交走势图,2009年无锡住宅主要成交套型需求分析及相关预测,2010年住宅成交均价预测走势图,2009年住宅新开工量走势图,2009年无锡住宅成交面积段分析图,2009年无锡住宅成交套型段分析图,阳光100国际新城88-92平方米3房户型,玉兰花园179平方米大3房户型,万科金域缇香90平方米小复式户型,金科观天下139平方米3房户型,2009年无锡最新住宅户型产品分析,九龙仓89平方米2房2厅1卫户型,无锡新区商业、酒店、酒店式公寓、住宅市场调研补充,无锡新区商业分布,4,1,5,6,2,3,7,8,旺庄路,长江路,梅村镇,空港新城,新洲生态园,本项目,春华路,9,现有供应,未来供应,*研究范围为大型商业百货和商业街区，不含专业市场、超市、临街商铺等,无锡新区的商业分布较为零散，主要形成了三大商圈：旺庄路、春华路和新洲生态园商圈。现有供应还相对较少，但未来的供应体量巨大。,无锡新区商业历年供应,无锡新区历年商业供应面积：,无锡新区各商业聚集区体量：,已知未来供应,万平方米,万平方米,*截止2012年的已知供应面积,新区的大型商业最早起于2005年开业的欧陆风情广场，但近几年发展缓慢，目前仅有三个项目约17万方的商业体量，且都为商业街形式，业态较为单一，还未有综合性的购物餐饮娱乐大型商业。 未来两年大型商业将迅速发展，共有6个项目45万方的商业面世，且有两个项目单体体量达到了15万方。迅速增加的大型商业能够满足一站式消费需求，但也带来竞争分流，因此本项目需要打造特色商业，错位经营，以吸引人气。 新区主要的两大商圈为长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，前者为CBD，后者为高档居住区，本项目位于春华路商圈，区域未来供应量较大。,未来两年商业供应量约45万方，本项目面临较大的竞争压力。,无锡新区商业经营状况,新区商业租金和入住率与全市各商圈比较：,无锡新区现有大型商业租金水平：,元/天m2,元/天m2,目前新区的租金水平较低，与市中心的各大商圈明显不在同一档次，约为2.1元/m2/天，这与新区大型商业较少，商业气氛尚未成熟有关，预计随着近年大体量商业的陆续面世，租金水平会有较大的提升。 入驻率约在90%，但随着2010-2011年商业的集中供应，入驻率近年将略有降低。 现有商业的租金相差不大，市场上多在1-3元/m2/天。,新区目前的商业租金水平较低，但近年租金将上涨，入驻率略有降低。,主要业态： 酒吧、日韩料理、娱乐、沐浴、KTV,主要客户群： 周边居民、商务办公人群、新区日韩等外籍人士居多,主要业态： 中西餐饮、娱乐、休闲、文化,主要客户群： 新加坡工业区内商务办公人群,东亚国际风情街,欧陆风情广场,无锡新区现有商业客户群分析,目前无锡新区的户籍人口约27万，流动人口32万，一年以上签证人口约8500人（其中韩国人3000，日本人1500，欧美人2000），大量的常住外籍人士是新区中高档商业的消费人群。 现有的两大商业街也有意识的面向日韩消费者打造特色产品，但新区的商务办公人群和周边的居民仍是主力消费群。,新区商业的主要消费群体为周边居民和商业办公人群，大量的外籍人士也占了一定比例。,无锡新区未来商业新之城全生活广场,地理位置： 位于新光路北侧，锡兴路东侧，春晖路西侧 开 发 商： 无锡经发置业有限公司（无锡新区管委会下属国企） 项目总规模：15万平方米 商业规模：约14万平方米 开业日期：A区2010年5月，B区2010年10月，C区2011年 初步规划主要商业业态：生活、娱乐、休闲和购物 其他物业：二期住宅、办公，C区希尔顿商务酒店,新之城全生活广场距离本项目较近，体量巨大，辐射周边第一国际等高档住宅和新区的中高档消费者，与本项目构成直接竞争关系，应考虑与之错位经营。,项目分为A/B/C三个区，规划有5大主力业态： 超市卖场、电器、中西餐饮、家居软装 娱乐、健身、名品购物、影院 儿童娱乐、儿童用品、文体运动、教育培训 会所俱乐部、咖啡吧、酒吧、时尚购物 精品酒店、大型餐饮,无锡新区未来商业新之城全生活广场,主要品牌： 乐购超市 嘉禾连锁影城 本色健身 希尔顿商务酒店 神采飞扬室内游乐场,各区功能划分： A区 以大型生活超市为主结合设置健身、零售、餐饮 B区 以中档餐饮、中小型商业为主结合设置文化、生活服务设施 C区 1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，C区5-8层部分为 希尔顿城市商务酒店,无锡新区未来商业宝龙城市广场,地理位置： 位于旺庄路和湘江路交界 开 发 商： 无锡宝龙房地产发展有限公司 项目总规模：28万平方米 商业规模：15万平方米 开业日期：2010年 主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市 其他物业：单身公寓 商业售价：商铺一楼均价40000元/平方米，其他楼层均价约16000元/平方米,无锡宝龙城市广场是宝龙集团投资开发建设的无锡新区首座shopping mall，集购物、休闲、娱乐、文化、运动、餐饮、游乐和公寓为一体的28万平米休闲娱乐购物中心。,1-3F 家乐福 4F 餐饮,1-3F 百盛百货 4F 中影国际影城,1-4F 挑空中庭 展览、休闲、娱乐,5-24F 单身公寓,主要业态和入驻品牌 时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地 家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城,宝龙城市广场位于新区的最核心位置，其15万方的超大商业体量能够辐射新区的居民和商务人群的消费需求，区位和交通条件比本项目较优，未来将分流部分消费客群。,无锡新区未来商业宝龙城市广场,无锡新区未来商业长江1号,地理位置： 位于旺庄路与长江路交汇口东南角 开 发 商： 深圳茂业置业有限公司 项目总规模：16万平方米 商业规模：8万平方米 开业日期：2011年 主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市 其他物业：甲级写字楼、酒店式公寓,长江1号位于新区CBD核心，约60%商业为自己持有的茂业百货，引进了沃尔玛和各大品牌主力店，与主楼的酒店式公寓和写字楼一起打造了CBD财富综合体。,无锡新区高星级酒店分布,现有供应,未来供应,无锡新区目前有2家五星级酒店（未评），2家四星级酒店，共1244间客房。主要沿长江路分布，位于新区的商业商务核心区域。,3,2,1,4,长江路,梅村镇,新区核心区域,间,高星级酒店历年新增供应,无锡新区高星级酒店价格、入住率与客户群分析,989,988,628,465,元/天/间,无锡新区高星级酒店客房价格比较：,无锡新区高星级酒店入住率比较：,*以上价格为标准间至套房的前台现付价区间，不包括总统套房,新区的五星级酒店平均房价约为620元，入住率55-60%；四星级酒店约为420元，入住率70-75%。 随着未来高星级酒店的新增供应，预计五星级酒店入住率会保持在50-55%之间，平均房价在650元左右。 无锡新区的高星级酒店的客户主要以新区的商务办公会议人群为主，多为新区五百强企业的协议酒店，因此商务客的比例高于旅游客，团体客的比例又高于散客。日韩欧美等外籍人士也是酒店的主力消费群体。,商务客,团体客,旅游客,散客,新区五星级酒店的房价约为620元，入住率55%左右，主要客户为新区商务团体客。,无锡新区高星级酒店未来供应,现有供应,未来供应,未来的高星级酒店主要沿春华路一带分布，多为国际一线酒店品牌。 至2011年，客房总数可达2000多间，市场容量趋于饱和，入住率水平相对降低。本项目的竞争压力较大。,4,春华路,1,2,5,3,无锡新区酒店式公寓分布和未来供应,现有供应,未来供应,新区目前尚无严格意义上的酒店式公寓，雷迪森广场酒店已作为纯五星级酒店项目运营管理。未来的酒店式公寓主要集中在长江路沿线，依托新区中央商务区。 未来供应项目均在今年开盘，预计均价在7000-8000元/平方米。,2,4,1,3,长江路,无锡新区酒店式公寓历年供应,平方米,至2011年共计约13万方，供应面积相对较小，本项目若发展该产品还有较大空间。,2009年无锡新区住宅市场综述,2008年至2009年11月新区住宅供求走势图,2009年至1-11月新区住宅市场与2008年同期指标变化表,2009年至1-11月新区住宅市场整体成交均价为5289元/平方米，较08年同期的5408元/平方米小幅下滑2.2%，是无锡七个区域中唯一成交均价下滑的区域。,2009年无锡新区住宅市场综述,2008年至2009年11月新区住宅成交均价走势图,2009年底至2010年1月新区住宅成交均价走势图,2009年1-11月新区高成交量住宅楼盘汇总,2009年至12月底新区住宅市场整体成交均价突破7000元/平方米，较08年3月的6081元/平方米新区最高住宅均价有很大涨幅。 但受政策影响，在2010年1月成交量价双双快速下降。 1 月第三周住宅成交均价6259元/平方米，环比下降11.97%。第四周5791元/平方米，又下降7.47%。润泽东都开盘成交较好，成交量上升是以价格下跌为代价的。,本项目 市场定位,春晖路地块概况,良好的生态环境、优美的居住条件和完善的配套设施，适宜营造大型高尚国际化社区，项目发展潜力巨大。,地块位于新区商贸区板块，太湖大道南侧，离沪宁高速公路出口2公里，西北处为由新区政府投资建造的约20亩太湖大道新区入口广场，西南处为建设中的新区商贸中心公园，南侧1公里处为国际学校。,该地块位于春晖路东侧、太湖大道南侧、金城路北侧、春阳路西侧。建设用地面积为245590.2平方米。 其中 A块面积为77475.2平方米，分别由住宅和总建筑面积不少于5000平方米的商业，高150米，建筑面积55000平方米的五星酒店和酒店式公寓四种物业组成。 A地块西南角沿春合路较长，进深较短，有利于商业物业的开发。,地块概况,注：按容积率2.0计算地上建筑面积。,市场定位方案一：酒店+酒店式公寓+酒店配套商业,D1地块商业酒店规划体量: 150米超高层上部25-36层酒店 250个房间，20,000m2 150米超高层中部23-24层办公楼4,000平方米 150米超高层下部4-22层公寓式酒店30,000m2 150米超高层1-3层裙房酒店商业及商务配套（如会议室、健身中心、中西餐厅等）6,000m2 沿街商业3,000m2 D1地块剩余面积布置住宅，D2地块沿春合路布置社区配套底商。 A地块考虑多布置可销售租赁皆可的服务式公寓。,方案一总体定位业态开发整合,市场定位方案二：酒店+酒店式公寓+社区商业中心,D1地块商业酒店规划体量: 150米超高层上部25-36层酒店 250个房间，20,000m2 150米超高层中部24层办公楼2,000平方米 150米超高层下部5-23酒店式公寓25,000m2 150米超高层1-4层裙房酒店商业及商务配套10,000m2 社区商业中心大卖场15,000m2 餐饮娱乐休闲商业15000m2 品牌专卖店商业10000m2 D1地块需要辟通专门规划道路，D2两个地块沿春合路布置社区配套底商6000m2。 A地块考虑多布置可销售租赁皆可的服务式公寓。,方案二总体定位业态开发整合,项目总体定位业态整合,写字楼,酒店式公寓,商业,酒店,商务缔造长期居住客群,商务带来商业需求,居住配套的双重配置,商业丰富酒店配套,酒店丰富商务配套,居住提供稳定商业客群,不同居住的相互弥补,配套吸引商务聚集,居住丰富商务配套,商业丰富居住配套,商务催生短租商客,酒店带来丰沛商旅消费者,综合体内各业态有机组合、相互依存、协同促进,项目商业物业形态建议,商业物业形态类型,类型一：沿街商铺,类型三：组合式商业街区,类型二：商业单体,优势,劣势,考虑本项目的商业体量、地块特征及各种商业形态优劣势比较，我行建议项目商业中心采用沿街商铺和组合式商业街区结合的方式。,商业 酒店式公寓 办公,本项目各业态组合建议,项目定位方向把握,定位方向的把握：,考虑项目所在的商业市场大环境,关注区域规划方向与项目定位保持相对一致,在主题定位上进行市场差异化错位竞争,在主力消费者定位上把握现有客群，提炼目标客群,关注目标客群的消费需求,商业定位抉择,根据本项目周边商业状况、主要消费者构成、地理交通情况等，我司对本项目的定位做出如下选择：,注：数值表示本项目应突出引入业态的次序。,项目商业定位,商业总体定位,整体打造 “社区生活配套商业”的概念主题 以超市、特色餐饮、休闲娱乐为基点，辅以生活配套功能的组合,商业特色主要通过以下几点体现： 商业建筑体现国际化时尚特色 商业布局配合周边水景，凸现景观特色 引入各类商务休闲主题相关商业业态（如特色餐饮、酒吧、健身会所、SPA、瑜伽等）,项目商业定位,目标客群定位,周边商务白领消费群体 酒店式公寓的租客 星级酒店的高消费群体 周边住宅居民高消费群体 全市外籍人士（日韩、欧美）,周边办公楼云集，区域商务白领将是本项目商业的主力消费客源； 本项目自身将有酒店、酒店式公寓的客户，这对本项目商业形成重要支撑； 本项目通过目的性较强的中高档特色餐饮、休闲娱乐，扩大项目商业辐射范围，通过特色商业吸引本市的外籍人士，打造成商务、休闲娱乐的好去处。,目标消费客群,业态组合考虑因素,商业业态定位,商业业态,配合目标顾客选择，本项目的业态组合将主要是：,特色、休闲餐饮 本项目通过汇集各种东西方的特色美食来提升项目人气，同时辅以开放式的咖啡店、轻食，吸引追求生活品位的人群；,时尚娱乐 在项目中安置部分广受欢迎的SPA、按摩、足浴、瑜伽健身等业态，丰富项目的娱乐性；商务会所提升了娱乐业态的整体档次；,生活配套 通过引入生活配套设施，方便满足本项目酒店式公寓租户的日常生活需求，营造适合居家的生活氛围。,商业业态定位,商业分层业态定位,4F 3F 2F 1F,分层业态总体剖面图,总体业态配置原则： 以餐饮、休闲娱乐为基点，辅以生活配套功能,注：这里的商业业态中未包括酒店的商业配套,商业业态定位,项目业态细化配比(除了类苏宁、国美电器商店5000平方米以外),引入主力店（大型餐饮、商务会所），提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象； 通过休闲娱乐业态的引入，带动项目客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间； 项目一层商业价值较高，适宜选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。,总体商业面积配比,商业业态定位,分层业态定位（1F）,以特色商务餐饮为主，搭配Coffee Shop等，特色商务餐饮涵盖特色、商务及休闲特点，满足目标消费群体的需求： 作为配套的银行及特色餐饮则充分满足了项目内部办公人群的商务需求，创造宜人的办公环境。 通过引入生活配套设施，方便满足本项目酒店式公寓租户的日常生活需求，营造适合居家的生活氛围。,1F,类似消费感觉的餐饮咖啡：,商业业态定位,分层业态定位（2F-4F）,区域位置特点 相对的商业氛围缺乏，失去了零售业的支撑，以引入餐饮及休闲娱乐、健身类业态为佳。 以高档次餐饮、休闲娱乐业态为主，树立整体项目的高品质 形象。,区域位置特点,市场情况,市场情况 周边聚集了众多居住社区，餐饮需求旺盛。 区域内存在着大量高消费人群对高品位时尚生活的需求，而区域内缺少高端餐饮、休闲娱乐的集中地，本项目商业定位正好弥补市场空白。,商务餐饮、商务会所、酒吧、瑜伽健身、美容SPA业态等,业态甄选,商业业态定位,分层业态定位（2F-4F）,以目的性休闲娱乐类商家为主，填补此类业态的空缺，包括瑜伽健身、瘦身美容SPA等，以更好的满足目标消费群体的潜在需求，此类商户虽然租赁面积有限，但特色鲜明，利于树立产品高端定位形象： 以高端商务餐饮成为周边商业项目定位的至高点，延展出尊荣、精英的消费理念。 作为配套的休闲运动业态则充分重视周边白领及其他高档消费人群对健康运动方式的追求，以时尚的运动课程吸引消费者的定期光顾。 SPA迎合当前美容市场新兴热点，且切合两者的高档定位，营造全新消费时尚。,4F 3F 2F,类似消费感觉的餐饮、休闲娱乐：,商业业态定位,建筑设施条件,餐饮类商家,大型中餐 面积：4000平方米以上 层高：3.5米以上（净高） 进深：24米以上 承重：450公斤/平方米，厨房局部800公斤/平方米 车位配置：按100平方米一个车位进行配备 隔油池： 15立方米/1000平方米,特色餐饮 面积：400-800平方米 层高：3.5米以上（净高） 进深：16米以上 承重：450公斤/平方米，厨房局部800公斤/平方米 车位配置：2-3个/家 隔油池： 15立方米/1000平方米,需要预留独立的电表、煤气、隔油池、排烟接口及管道，并考虑餐饮商家后勤服务通道的独立和隐蔽性。,建筑设施条件,租赁/销售建议,我司建议：开发商应把握项目商业的整体定位，长期持有物业，以保证通过商业运营，提升项目的整体品质。,租售建议,本项目各业态组合建议,商业 酒店式公寓 办公,消费者市场接受者特征 - “私营业主”（人群特征） 年龄在3045岁之间，无锡本地人，主要在锡山、惠山区域； 从家庭结构来看，基本以“三口之家”为主； 经营范围主要包括外贸、纺织、机械、建材设备等； 带明显的暴发户特征，文化休养大部分不高，但社会阅历比较丰富，头脑精明； 虚荣心、跟风心理极强，对一切潮流品味较敏感，喜欢往高尚住宅区扎堆，以提高自己的身份和品味。,产品定位建议客户定位,消费者市场接受者特征 - “私营业主”（生活形态特征） 有较强的经济实力，是资本家而非“知本家”， 经过多年艰苦创业，现事业有成，生活富裕，希望为自己和家人改善生活环境； 家庭车主要以20-30万左右的车为主，如本田、别克、尼桑、帕萨特等； 购物的场所主要在无锡高档百货商场，如无锡新世界、八佰伴，部分客户 还喜欢定期去上海购物消费。日用消费者则主要在大卖场购买，如家乐福、易初莲花、大润发等； 社交对象主要以业务上的伙伴和生意上的重要人物为主，他们对吃的地点并不很在意，喜欢在一起聚会活动，如吃饭、打麻将； 注重生活品味和质量，购买有利于其社会地位的提升，同时也存在一定的炫耀心理，跟风心理强，是家中主要决策者，对价格敏感度较低； 喜欢概念性的东西，譬如“第一高楼”等。,购房动机 房屋被作为享受生活的场所，同时兼顾工作、商务的需要； 二次及多次置业居多，以自住性改善需求为主，同时考虑投资增值方面的需求。 需求特征 关注产品的品质，要求公共部位豪华装修，体现高档次； 注重物业管理服务，愿意接受有偿的附加服务； 接受新的主张和概念，如环保、健康、智能； 注重身心的放松和体验。 购房考虑要素 首要关注地段，要求位于市区，交通和生活便利，配套设施齐全； 其次关注产品品质，要求能显示其尊贵身份及地位； 特别注重楼盘的质量、发展商品牌和良好的人居环境及物业的升值情况。,产品定位建议目标客户群需求特征,DTZ建议：1. 功能完备的小户型酒店式公寓房型 2. 舒适性突出的大户型酒店式公寓房型 3. 局部区域考虑差异化的户型设计，如复式结构,产品定位建议户型布局,针对凯燕大小户型的特点，我们认为持有的小户型酒店式公寓房型在保持面积紧凑的基础上，尽可能提升房型的功能性，而出售的大户型酒店式公寓房型则需要强调居住的舒适性 酒店式公寓作为高端居住产品，不应仅仅借鉴酒店式公寓市场上的户型，还应当参考其它住宅市场上有特色的、受欢迎的户型；丰富、多样化、更合理的房型为居住提供更多选择。,无锡市场高端酒店式公寓房型结构呆板，同质化明显，市场发展并不成熟 凯燕小户型缺乏独立的厨房、餐厅和商务空间，居住功能较单一 凯燕大户型房型卧室空间弱，房型不规则，缺乏居住舒适感,凯燕,产品定位建议户型布局,从无锡的酒店式公寓产品来看，物业费都在2元以下,红豆国际的酒店式公寓接近3元是个较高的价格； 办公产品（商住产品大多做为办公来使用），3-4元是中高档办公楼的行情，凯燕的5元和红豆国际的4.2元为最高价； 高端对外出售的酒店式公寓市场产品较少，凯燕的酒店式公寓为5元/平方米； 本项目酒店式公寓3元/平方米，办公5元/平方米。,产品定位建议物业管理费,小一房一厅房型推荐： 满足单身商务人士的基本需求 户型紧凑，功能齐备 尽量设置阳台,办公区域的设置 满足商务人士需求,会客区域不大 但必须具备,产品定位建议户型布局,独立的厨房空间,大一房一厅房型推荐： 满足单身商务人士的居家需求 全明，有独立的会客厅 主要房间朝南或景观好的方向 较多的储藏空间方便用户 尽量设置阳台，满足居家需求 步入式更衣室，更显居家氛围,吧台的设置增添情趣，同时也可做办公使用,办公区域的设置,产品定位建议户型布局,二房二厅房型推荐： 偏居家风格 房型方正，利于家具摆放 卧室、客厅均朝南 大量的储藏空间 主卫次卫分离设置 阳台更体现居家氛围 步入式更衣室设置,办公区域的设置,阳台的设置,产品定位建议户型布局,三房两厅房型推荐： 体现居家氛围 全明 主要房间均朝南 设置多个卫生间 阳台设计 步入式更衣室,主卫的转角阳光窗设计，体现尊贵感,阳光化妆间的设置，提高舒适度,产品定位建议户型布局,三房两厅户型推荐： 体现居家氛围 全明 主要房间均朝南 设置多个卫生间 利用转角增添趣味空间,弧形进厅增添了趣味性,厨房可封闭可开敞 与餐厅保持联系,主卫五件套体现尊贵感,设置家庭活动室,产品定位建议户型布局,四房三厅户型推荐： 居家的基础上体现奢华 主要房间均朝南 设置多个卫生间 双入口设计 超大主卧设计 步入式更衣室设置,主卫五件套体现尊贵感,弧形阳光窗设计体现主卧尊贵,设置家庭活动室,设置观景阳台,产品定位建议户型布局,重点推荐定位4.8米层高的酒店式公寓产品，是市场空白点,1R：40平米，1层3.6米，夹层局部1.9米，局部1.4米，这成为一个卖点，提出了140%的房率的口号。上层无窗户，排风不畅。,一室一厅全装修精致小户型 宣传口径：,主要房型分析,该酒店式公寓产品建议在A地块可以大量采用,小面积,低总价最低总价仅45万元,低首付2成首付款，8成按揭,低月供每月还贷1500元左右,产品策略小面积,全装修（1200元/平米标准，配部分家具、家电）,全装修,便利性为繁忙者省去装修烦恼,经济性避免一次性的高投入,投资性交房即可使用，有利租赁,产品策略全装修,空间延展,11000元/平米,7857元/平米,140%得房率,若扣除1200元/平米装修，单价仅为,6657元/平米左右,产品策略低价格,样板房图示,主力一房产品,在产品上紧扣小户型、全装修、低总价三点，与年轻白领工作繁忙无暇顾及装修、事业刚刚起步经济实力有限、人口不多需求面积不大等特点相当契合。,案例：日本森大厦集团酒店式公寓,紧凑型酒店式公寓建议,考虑到新区工业园内韩日企业的客户需求，建议开发 紧凑型全功能酒店式公寓,公司简介,森大厦株式会社在日本有着50多年的城市建设综合开发经验，是日本最闻名的房地产开发商之一。 在日本有很多的经典之作，如六本木新城、表参道之丘、ARK TOWER等等，但其中最受国内人们熟知的就是金茂大厦旁边的第一高楼上海环球金融中心。,公司简介 ：,酒店式公寓,公寓整体内装设计风格简洁明快，环境舒适优雅。,森大厦集团开发的很多项目中都设有酒店式公寓，而且都取得了巨大的成功。,简约的设计,温馨的内装,六本木新城 酒店式公寓,ARK TOWER 酒店式公寓,房型推荐1,1房1厅 56.975.4M2 2房1厅 82.798.6M2,1房1厅 54.170.4M2 2房1厅 90.6M2,1房1厅 67.576.3M2,注：以上房间面积均为套内面积,2房1厅 95.3103.5M2,1房1厅 86.07M2,1房1厅 79.29M2,房型推荐2,注：以上房间面积均为套内面积,2房1厅 79.29M2,2房1厅 90.63M2,1房1厅 53.15M2,2房1厅 79.29M2,内部设施,案例小结,装饰风格简约精致，舒适但并不豪华； 房间进门和内部分别使用铺设瓷砖和木地板地毯作为地面功能分隔区，提高实用性； 房间装饰色调明快，给人以温馨感受。,空间设计：,房间设计紧凑，各部分面积小，但功能齐全，提高了空间的使用效率； 卫生间干湿分离，将洗浴空间和梳洗空间区格开来，增强便利性； 房间面积虽小，但均配置衣橱或储藏室，便于衣服、物品的摆放； 房间大多设置阳台，提高房间入住的舒适性和实用性； 较大房型还设置了书房和茶艺室； 每个房间都有窗，在通风和采光方面达到较好的效果； 房间均设置了洗衣机和水槽的摆放位置，便于衣物清洗。,内部装饰：,配套设施：,配套设施齐全，品质优良，为人提供舒适便捷的生活服务。 大多数配套设备与酒店共用，可降低建设成本和使用效率；,参 考 价 值,销售型酒店案例无锡雷迪森广场酒店,无锡雷迪森广场酒店概况,无锡雷迪森广场酒店是无锡新区CBD商务核心地带的标志性建筑，距离机场只需20分钟车程，项目由无锡市盛业房地产开发有限公司投资兴建，在项目前期对一部分客房及底商进行销售套现，后期聘请雷迪森酒店管理公司进行经营管理，是亚洲式殷勤服务的五星标准商务型酒店。,无锡雷迪森广场酒店功能分布,雷迪森广场酒店功能配比,客房区占64%,雷迪森广场酒店共5.5万平方米的建筑面积，其中可售面积主要包括一部分客房和底商，两者占59%，非可售面积占41%。酒店内部配套则进行经营业态选择性销售，使得酒店内部配套尽量套现。,无锡雷迪森广场酒店客房销售情况,雷迪森广场酒店2007年第三季度开盘，第一季度销售率就达到49.4%，销售形势良好。,无锡雷迪森广场酒店销售状况,万平方米,无锡雷迪森广场成交均价走势,雷迪森广场酒店从2007年第三季度开盘时的销售均价为9182元/平方米，比同区域住宅价格高了将近76%，到2008年尾房时成交均价高出同区域住宅价格近190%，,元/平方米,无锡雷迪森广场酒店成交均价分析,无锡雷迪森广场配套设施,雷迪森广场在裙房内配备了酒店相关配套,如宴会厅、商务会议中心、学术报告同声翻译多功能厅、国际SPA、健身中心等。,无锡雷迪森广场经营策略及借鉴点,雷迪森酒店广场承诺10年的高额投资回报，税前投资回报率达到8.6，同时业主享受每年5天的酒店客房免费入住期，高投资回报使得开发商能快速的变现。,承诺售后返租，以固定回报来吸引投资者。,持有部分销售的总体策略缓解资金压力,雷迪森酒店广场开发商在开发时采用持有与套现结合的策略，将将近60%的物业面积进行销售快速变现，使得开发商的资金实力大大缓解。,带租约的商铺销售，使得持有酒店配套面积也能快速变现,雷迪森酒店广场将一部分酒店配套以带租约销售的形式，既保证了酒店的配套，将酒店配套部分日常的经营压力分散给了经营者，同时又能快速回笼资金。,经营公司与开发商相互独立，保证开发商后期利益,一般情况下酒店物业投资大回收期长，雷迪森广场酒店的运营模式最大限度地保证了资金的快速回收，缓解了后期的配套运营压力。,雷迪森酒店广场将一部分酒店配套以带租约销售的形式，既保证了酒店的配套，将酒店配套部分日常的经营压力分散给了经营者，同时又能快速回笼资金。,本项目各业态组合建议,商业 酒店式公寓 办公,写字楼体量定位,150米超高层占地面积：约1.5万平方米 总建筑面积：约4.5-5万平方米 业态组合： 酒店、写字楼、商业,未来供应增大，面临区域内外部市场竞争激烈,近年无锡年均去化量约10万平方米,近年无锡单个写字楼项目的年均销售量约1.5-2万平方米,建议写字楼体量 约2万平方米,无锡专业服务类写字楼客户的区域分布,无锡专业服务类写字楼客户的行业分布,无锡专业服务类客户特征 专业服务类客户主要分布在市中心 在新区区域，有少量的管理咨询、投资顾问、会计税务以及广告类企业，其业务主要是针对区域内相关主导产业的企业 因此，在新区区域，除了软件设计类企业，可能入驻的专业服务类企业，主要是与区域内产业相配套的专业服务类企业,写字楼目标客户定位专业服务类客户,无锡物流商贸类写字楼客户的区域分布,无锡专业服务类客户特征 商贸物流类企业对交通便利性和制造类企业的集聚程度要求较高 其业务对象通常针对某一行业，属产业链下游的配套型企业 因此，与专业服务类企业相似，入驻新区区域的商贸物流客户，主要是与区域内产业相配套，随着区域内主导产业的壮大而发展,写字楼目标客户定位商贸物流类客户,代表客户,无锡IT类写字楼客户的区域分布,无锡专业服务类客户特征 IT类企业在市中心和新区都有大量分布，主要是通信技术、网络工程、系统集成类企业 受产业导向的影响，蠡园区域IT类企业较少,写字楼目标客户定位IT类客户,写字楼目标客户定位金融类客户,无锡金融类写字楼客户的区域分布,无锡金融类写字楼客户的行业分布,无锡金融类客户特征 目前金融类企业主要集中在市中心，新区和蠡湖新城有少量分布 银行、证券、人寿保险类企业，集中在人口密度较大、企业较为集聚的市中心 可能到市中心之外区域选址的金融类客户，主要是财产保险、投资担保两大行业，但数量较少 考虑到市中心的成熟度、太湖广场未来的发展定位，以及未来供应中上述两个区域有众多高品质、综合型物业供应，因此在金融类客户上，新区竞争力较弱，但在吸引中资银行、财产保险、投资担保类企业上存在一定市场机会,国信无锡公司自用,软件设计类企业,商贸物流类企业,建设服务类企业,周边产业 支撑,写字楼目标客户定位,与周边产业相配套的行业,金融类及投资类客户,写字楼产品定位,净高2.7米 标准层平面方正，无柱式设计 空调系统：VAV 电梯系统：平均等待时间约45秒，5分钟运载能力约10%，知名品牌国内合资厂产品 10厘米架空地板 ,产品建议,注：详细的产品参数将在设计阶段，在设计方案基础上，与业主及设计师共同探讨确定,建议本项目按照上海中档甲级写字楼的标准设计,无锡本地超高层项目定位参考 案例红豆国际广场,办公和酒店式公寓项目案例红豆国际广场,数据来源：DTZ写字楼部。,红豆国际广场的办公楼及酒店式公寓的布局,办公5种户型，56.1-122.41平方米位于8-17楼，18-22楼的户型面积为454.53平方米，每层4套。 办公成交200套19782.57平方米，成交均价14,163元/平方米。,是无锡城市第一地标建筑，汇集高档购物中心、甲级写字楼、豪华酒店式公寓以及VIP私人俱乐部。,项目拥有优越的黄金地段、准确的市场定位、合理的商业规划、以及顶级的专业团队。,2009年1-11月共计成交200套，1-2月成交量极低，6月受到新房源推出及市场趋热，成交量达到7647平方米。 项目除了在无锡的三大报纸上有广告投放外，针对温州投资客，项目在温州都市报及温州商报均有广告投放。其中江南晚报以174.75万元的投放金额在五大报纸中占据首位，在整体投放金额中占比45%。温州商报及温州都市报投放比例较小，分别为3%及1%。,红豆国际广场的月度成交及广告投放,地理位置：崇安区胜利门广场（第一百货对面） 开 发 商：无锡红豆置业有限公司 用地性质：50年产权 总 面 积：酒店式公寓约4万平方米 总 套 数：480套 总 楼 层：48层 面积范围：50M2-120M2 产品定位：产品以五星级标准建造；以一室户及二室户中小户型为主；项目写字楼、商业等其他业态整体定位较高，档次水平比较统一。 目标客户：销售以本地投资客为主，外地投资客为辅；租赁以在无锡工作外籍客户为主，企业中、高级管理者等商务人士为辅。 项目优势：地属市中心区域，配套设施齐全；超高层建筑，景观及采光效果较好；大型项目，业态丰富，配有大型购物场所，整体档次较高。 项目劣势：交通相对拥挤，车位配比略显紧张；临近主干道有一定噪音污染；酒店式公寓与写字楼同属同一单体内，居住与办公互具一定影响性。 销售策略：报价19000元/平方米，333财富工程即指以补租的方式吸引投资者，每年给投资者补租金3%，连续补贴3年；返租计划，即指红豆国际广场在前三年进行包租，每年给购房人8个点的返利。,红豆国际广场酒店式公寓分析,资料来源：DTZ 数据统计截至时间：2010.01,国内超高层项目定位参考案例上海金茂大厦,超高层项目案例,该项目为超高层建筑，是所在城市地标建筑之一 该项目坐落于核心商务区内 该项目为混合性物业，包含酒店、酒店式公寓、办公、商业等综合性功能。,我们选择在建筑形态和功能上与本项目有所类似的项目，希望案例的借鉴更有针对性，,一,二,三,可比性案例一：背景分析,简介： 上海金茂大厦位于陆家嘴金融贸易区核心地区，建成时为中国第一世界第三高楼。 金茂大厦建筑设计深富中华文化内涵并溶汇西方建筑