《房地产可行性研究》PPT课件.ppt

房地产经营与管理,翠湖公寓12号,welcome,目 录,1 房地产经营管理概述 2 房地产经营环境与市场调查 3 房地产开发项目可行性研究 4 土地获得 5 房地产开发资金的筹集 6 房地产开发的前期管理 7 房地产开发项目的建设实施 8 房地产营销 9 物业管理,参考书目,1 叶剑平.房地产经营与管理. 第1版.北京：中国农业出版社，2002 2 申立银 房地产经营与管理. 第2版.北京：中国计划出版社，2002 3 刘亚臣. 房地产经营管理.第1版.大连：大连理工大学出版社，2004 4 张建坤.房地产开发与管理.第1版.南京：东南大学出版社，2006 5 中国物业管理协会.物业经营管理.第1版.北京：中国建筑工业出版社，2006 6 楼江.房地产市场营销理论与实务.第1版.北京：统计大学出版社，2005 7 王新军.房地产经营与管理.第1版.北京：复旦大学出版社，2005 8 余源鹏.房地产实战促销300例.第1版.北京：中国建筑工业出版社，2005,相关网站, （游奥网） /（中国培训师大联盟） /（奥州管理） /（中国房地产信息网） /（焦点房地产网） /（房地产天下网） /（中国房地产咨询网） /（中国房地产报） /（中国住宅与房地产信息网） /（房地产法律服务网）,第四章 房地产可行性研究,本章要求,基本要求：通过本章的学习，要求学生了解房地产可行性研究内涵和作用，基本掌握可行性研究程序，掌握房地产开发项目经济、财务分析内容和方法，基本掌握开发项目不确定性因素和分析方法，掌握可行性研究报告的撰写。 本章重点：房地产项目经济分析，不确定行因素和分析方法，可行性研究报告的撰写。 本章难点：房地产项目经济分析，不确定行因素和分析方法。 （计划课时：4课时）,主 要 内 容,房地产可行性分析概论 房地产开发项目费用测算 房地产开发项目财务评价 房地产开发投资风险分析,4.1 概述,定义 作用 阶段与工作程序 依据 可行性研究报告,1 定义,可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。,住宅房地产开发市场可行性研究构成图示,历史 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 指导文件P39,2 作用,(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。,3 阶段,机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评价,项目内 容 时间（月） 费用 允许误差 投资机会研究阶段 13 0.2%0.8% 30%20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%7.5% 20%1 详细可行性研究阶段 816 0.2%1.0% 10%,项 目 筹 划,可行性研究的工作程序,市场调查与分析,优化和选择开发方案,方 案 评 价,编制 研究 报告,4 可行性研究依据,有关法律、法规、政策 投资环境 市场信息 城市规划及详细规划 土地利用总体规划 项目规划设计条件通知书 同类项目资料 经济评价方法和参数、指标,参见模板,5、可行性研究的内容,1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和筹集成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论,参见模板,4.2 房地产开发项目费用测算,房地产开发项目费用测算的作用,房地产开发项目总投资构成,房地产开发项目费用测算,1、为筹集开发资金提供依据 2、作为研究工程造价合理性的手段 3、作为选择最优设计方案的重要控制条件 4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据,1、房地产开发项目费用测算的作用,土 地 费 用,2、房地产开发项目总投资构成,前期工程费,建筑安装工程费,开发企业的经营管理费（管理、销售、财务）,其他费用,开发期税费,表格P22 2-2,实际项目费用清单,基础设施建设费,公共配套设施建设费,不可预见费用,出售型、出租型房地产项目总投资估算表,3房地产开发项目费用测算,土地费用估算 （1）出让方式取得增量土地费用 土地使用权出让金农地征用税费 （2）划拨取得增量土地费用 农地征用税费 （3）出让方式取得存量土地费用 土地使用权出让金房屋拆迁安置费 （4）划拨取得存量土地费用：房屋拆迁安置费 （5）转让方式取得存量土地费用：市场估价 /data/land/land_ha.htm,前期工程费用估算 规划设计 3总工程建安费 可行性研究 13总投资 勘探 设计的0.5 “三通一平”等费用 实际工作量计算,建筑安装工程费用估算 /show-1301.html 单元估算法：特殊房产 单位指标估算法 工程量近似匡算法 概算指标法,基础设施建设费用估算 按实际工作量计算 /fagui/diqufagui/jiangsu/266048.html 公共配套设施建设费用估算 居委会 派出所 托儿所 物业管理 用房等 公厕 停车场,经营管理费用估算 管理费用：管理人员工资、福利等 财务费用：利息、手续费、代理费等 销售费用：广告费、销售人员工资等（一般销售收入的23估算）,开发期税费 其他费用（参照同类项目估算） 不可预见费用（以上费用之和的37）,总费用估算法 面积法：P=CQ （参照同类物业）,3 房地产开发项目财务评价指标,一、投资基础知识,二、投资回收期,三、净现值,四、内部收益率,五、财务评价基本报表,一、投资基础知识,1、资金的时间价值,不同方案的优劣比较 单位：万元,通货膨胀 承担风险 资金增值 机会成本,2、资金的时间价值换算,将现值转换为将来值： F=P（1+I）n,将将来值转换为现值： P=F/（1+I）n,N为计息周期,名义利率与实际利率,例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？ 100*1.083= 例2：年利率为6%，按月计息，2年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？,3、现金流量分析,现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。,现金流入量、现金流入量、净现金流量,现金流量图： （现金流量表） 表示流入 表示流出 n表示投资年限,500,0,1,2,3,N-1,N,75,75,75,75,75,二、财务净现值,1、净现值FNPV：是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。 2、项目的经济可行性：FNPV=0,3、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的各年的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。,项目的各期净现金流量： 本期：06060 第一年：0500500 第二年：200100100 第三年：6000600 项目净现值： FNPV60（500）/110100/1.12600/1.13 18.9,三、投资回收期,项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 1、静态投资回收期：不考虑时间因素影响 2、动态投资回收期：考虑时间因素影响 累计净现金流量现值开始出现正值期数1 31428.9/457.82.9 动态投资回收期还需要与基准回收期相比较,上期累计净现金流量现值的绝对值,当期累计净现金流量现值,信息来自上表,四、内部收益率,1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。 2、计算过程：试错法 3、项目经济可行性的判断：内部收益率=基准收益率 （银行长期贷款利率或者行业平均利润率） 根据上例数据：求取其内部收益率 4、内部收益率法与净现值法的主要区别,内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。,4 房地产开发不确定性分析,投资的主要风险因素,不确定性分析的方法,投资的不确定性分析,风险对策,一 、房地产项目不确定性分析,定义：分析不确定性因素（风险因素）对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 意义： 可以帮助开发商根据投资风险确定合理的收益水平，提出控制风险的方案，对风险进行防范和控制。,二、投资的主要风险因素,1、原因： 市场风险 经营风险 利率风险 政策风险 其它风险,2、不确定性分析具体因素： 土地费用：占总投资比例较多，区位、获得方式、政策都影响地价 建筑安装工程费用：占总投资比例很多，原材料几个、工期、等都影响造价 租售价格:为房地产开发主要收入，受社会、经济、供求、竞争等影响 开发期与租售期:工期影响贷款等,建筑物容积率及相关设计参数：影响收入、成本 资本化率： 贷款利率：影响房地产市场、供给、需求、价格等,三、不确定性分析的方法,1、敏感性分析：分析和预测发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）影响的敏感程度。 确定项目评价经济指标：净现值 确定不确定因素可能变动范围：价格、成本等 计算不确定因素变动对经济指标的影响 通过经济指标的变动作分析：可能性和应变策略,2、概率分析：可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性的大小。（决策树法） 3、盈亏平衡分析法：通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。 盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。 盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。,4、临界点分析： 最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率（预测） 最高土地取得价格 最高建筑安装费 对项目利润的影响，从而确定项目抗风险能力。,降低、