同策苏州观前街商铺评估报告.doc

复星医药集团苏州观前街商铺评估报告上海策源房地产投资有限公司 目录 前言2第一部分项目总论41.1项目名称41.2项目位置41.3项目周边目前现状51.4周边交通51.5项目物业61.6项目的基本资料6第二部分市场研究102.1市场商业环境102.2周边重点商铺案例112.2.1苏州美丽新世界广场112.2.2粤海广场内部商铺122.2.3观前街小商品市场122.2.4观前街沿街商铺13第三部分项目评估143.1评估方法的选用143.2选择可比实例143.3市场比较法153.3.1首层均价评估153.3.2各套商铺售价测算163.4租金测算173.4.1底层租金预计173.4.2各个商铺租金预测183.5未来租金预估19结果的确定20总结20前言报告目的：本次报告针对苏州观前街商圈内施相公弄38-52号粤海大药房底层101室、102室、103室、139室、143室、203室、237室、238室进行售价的评估，及租金的测算。评估方法：通过对本案商铺的调研及观前街沿街及周边项目的调查对本案的售价及租金进行侧评。评估性质：本报告所评估的售价及租金，为从房地产角度推出的本案商铺价值。第一部分项目总论1.1项目名称苏州粤海大药房1.2项目位置项目位于施相公弄38-52号观前街粤海广场，处于乔司空巷与施相公路交界处。观前街商业圈 项目区域位置 本案本案位置图 1.3项目周边目前现状项目所处观前路商圈商业及居住气氛浓厚，为苏州老城区成熟的商圈，观前一、二、三期工程总共翻建新建道路37条、新建63幢建筑、翻建新建广场26100，建设23100的停车场，绿化18660。项目所处的施相公路由于北侧被乔司空巷阻隔，目前人流较少，周边主要为酒店、茶楼等。1.4周边交通 观前街区附近有公交522、70、9、101、60、40、811、204、922、7、602路等多个站点，但由于观前街是步行街，而施相公路及周边道路狭小，不适合汽车通行。1.5项目物业项目为粤海广场裙房底商：1层625平方米商铺（药房）、1层2套24平方米商铺、2层3套24平方米商铺。1.6项目的基本资料1层药店项目名称粤海广场1层药店位置施相公路38-52号总建筑面积659.76平方米楼层1F层高净高3.3米开发商苏州粤海房地产有限公司开盘时间2000-06-01开业时间2003年2月28日装修情况简装修，时间较早经营业态药房零售照片（外观）（内部）（平面图）小面积商铺项目名称粤海商场小面积商铺位置施相公路38-52号总建筑面积171.61平方米楼层1、2开发商苏州粤海房地产有限公司套数5（外观）（外观）项目详细室号139号面积24.37平方米楼层1F装修情况无照片（平面图）室号143号面积25.86平方米楼层1F装修情况无照片（平面图）室号237号面积24.93平方米楼层2F装修情况无照片（平面图）室号238室面积44.10平方米楼层2F装修情况无照片（平面图）室号203室面积27.42平方米楼层2F装修情况无照片（平面图）第二部分市场研究2.1市场商业环境观前街描述：观前街是苏州的繁华闹市区，目前为步行街，是一个集商业、娱乐、饮食、文化于一处的大众消遣、消费场所。沿街商业成熟，人流多、消费力大、规划管理好。经营业态：餐饮、服饰、小商品、旅游纪念品为主。底层租金： 20-30元/平方米/天 皮市街描述：与观前街相交南北走向的商业街，位于本案所在施相公路东侧平行的商业街。人流比观前街较少，商业较为成熟。经营业态： 沿街餐饮、服饰、花鸟工艺品市场等 底层租金： 12-20元/平方米/天 施相公弄描述：本案所在路段，南面与观前街相连，北面被乔司空巷所阻断，靠观前街侧人流较多，而项目所在的北侧（靠乔司空巷路侧）人流少、规划管理较弱。经营业态： 南侧主要为沿街餐饮，北侧为服饰、药店等底层租金： 南侧（近观前路）12-20元/平方米/天 ，北侧（商场内铺）1.5元平方米天2.2周边重点商铺案例2.2.1苏州美丽新世界广场地址：乔司空巷17-33号楼层：为四层。地下一层，地面三层.面积：总建筑面积约17000平方米、设有400平方米的中庭，总建筑面积16000 平方米；其中地下5000平方，一层3400平方，二层3600平方，三层3600平方。单位面积：40120平方米分割套数：288套内部配置：二台进口三菱内部观光电梯：八台上海三菱自动扶梯；场外广场: 3000多平方米;停车位：地下100多个；销售均价：1层 23000元/平方米2层 17000元/平方米3层 15000元/平方米地下1层17000元/平方米目前租赁报价：地下: 1600元/平方/年，即4.38元/平方/天；一层: 2000元/平方/年，即5.47元/平方/天；二层: 1600元/平方/年，即4.38元/平方/天；三层: 1300元/平方/年，即3.56元/平方/天；点评n 区域环境：项目周边的因果巷与观北的通道又小又窄，路面条件也较差，几乎成为断头路，人流全靠南侧的观前街导入，然而路口又无导入标识，人流极少。n 项目从2003年开始销售，当初签订包租年限为2年5%回报（税前）。由于经营不佳，导致招商无法进行，开盘初起半年的销售额仅100万元；目前共有160多位业主，在管理上较为混乱。2.2.2粤海广场内部商铺地址：施相公弄楼层：、层单位面积：层：24平方米(建筑面积)，使用面积平方米 （独立分割商铺）层：30平方米（独立分割商铺）目前租赁报价：1层 4元/平方米/天2层 1.8元/平方米/天（内侧）点评项目与本案同为粤海广场，为商场内独立分割商铺，面积较小。由于粤海广场同样处于施相公弄北侧，因此人流较少，经营业态也较为混乱，娱乐、超市、服装等无统一经营管理，租金高低很大程度上决定于个别商铺经营的业态及经营状况所决定。2.2.3观前街小商品市场地址：平江区观前步行街洙泗巷楼层：层单位面积：6-20平方米(小面积分割) 经营业态：服装 礼品，精品店售价：23000-30000元平方米租金：9-15元平方天2.2.4观前街沿街商铺 观前街沿街商铺 观前街沿街商铺楼层面积租金售价经营业态观前街近临顿街沿街商铺1F58平方米27元/平方米/天100000元/平方米服饰观前街沿街商铺1F24平方米27元/平方米/天85000元/平方米餐饮观前街施相公弄沿街商铺1F24平方米15元/平方米/天餐饮观前街玄妙观附近商铺1F76平方米25元/平方米/天130000元平方米服装，箱包，鞋子第三部分项目评估3.1评估方法的选用本次项目评估采用市场比较法。3.2选择可比实例根据类似项目成交的案例，选取近期同一供需圈内邻近地（1000米内）近的三个案例进行比较。项目周边商铺售价位置楼层均价（元/平方米）美丽新世界施相公弄1F230002F170003F15000小商品市场洙泗巷1F300002280003F23000粤海广场施相公弄1F220002F13000观前街沿街商铺近临顿街1F100000观前街沿街商铺近玄妙观1F130000l 观前街沿街商铺租金大致在20-27元/平方米/天之间，租金较高，而与本案类型较为相似的美丽新世界商铺、粤海广场内侧商铺租金较低，主要由于以下几点原因：1. 观前街沿街人流大，且以旅游消费商业主导，因此消费者素质较高、消费力较大，而美丽新世界商铺在人流消费者定位上远不如前者。2. 观前街商铺多为沿街商铺，其展示面等均优于粤海广场、美丽新世界等施相公弄的商铺。3. 观前街沿街商业多可作餐饮，业态限制小，无论规划还是管理均做的比较好，而粤海广场、美丽新世界商铺在管理上比较混乱，规划弱，因此其价值大打折扣。4. 观前街周边交通便利，人流疏导等都做得较好，而施相公弄几乎一头被阻断，不利于引导人流。因此从商铺的可比性上讲，观前街沿街商铺与本案相差过大，选取案例时不考虑差别较大的观前路沿街商铺，而以小商品市场、粤海广场、美丽新世界作为参考3.3市场比较法首先根据项目自身条件以及项目周边的商业为参考，得出其一、二层商业的均价，再根据各个商铺的具体位置、经营面积、层高结构、可视性、人流动向、楼层、可经营的业态等进行具体的评估。3.3.1首层均价评估比较因素权重评估对象美丽新世界小商品市场粤海广场南侧楼区域因素交通情况5%11.10.81区域位置10%11.10.70.95规划管理10%110.81区域成熟度15%110.70.95个别因素房型装修10%1111临街面10%110.91人流动向10%11.10.71业态规划及限制5%11.10.91层高结构10%1111面积分割10%110.91外观及可视性5%11.110.8拟合值100%11.0350.840.9775比重40%20%40%比较值0.4140.1680.391单价23164230003000022000l 根据市场法得到本案首层均价合理范围在22000-24000元平方米之间l 根据市场的普遍规律，拟按照商铺售价1层：2层：3层10：6：4的比例分解各层价格。得到本案二层商铺的均价为13000-14500元平方米之间3.3.2各套商铺售价测算层商铺售价1层均价101-103号（药房）139号143号人流15%11.40.90.9临街状况10%11.20.80.8区域位置10%11.211内部装修10%110.80.8可视性15%11.10.80.8规划10%1111面积10%10.611层高10%1111进深面宽比10%1111拟合值100%1.0750.9150.915售价23164249012119521195层商铺售价因素权重2层均价203号237号238号人流15%10.850.850.8临街状况10%10.70.70.7区域位置10%1111内部装修10%10.90.90.9可视性15%10.950.90.85规划10%1111面积10%1110.8层高10%1111进深面宽比10%10.90.90.9拟合值100%0.920.91250.8775售价13898127861268212195小结底层大药房的售价合理价格为24100元平方米底层小药房的售价合理价格为22500元平方米层小面积商铺的售价合理价格为12300元平方米3.4租金测算项目周边商铺租金项目楼层单元面积租金均价观前街沿街商铺1F10-60平方米27元/平方米/天施相公路沿街店面1F24平方米15元/平方米/天皮市街1F58平方米13元/平方米/天粤海广场内侧商铺1-2F1：24平方米2：30平方米1：2.5-4元/平方米/天2：1.8元/平方米/天小商品商场1F6平方米1元平方米天2F10平方米元平方米天美丽新世界商铺1F60平方米2.6元/平方米/天3.4.1底层租金预计l 由于观前路沿街商业在经营管理、性上与项目的差别太大，因此在对底层商场的租金进行评判的过程中不考虑。比较因素权重评估对象美丽新世界小商品市场粤海广场南侧楼区域因素交通情况5%11.10.81区域位置10%11.10.70.95规划管理10%110.81区域成熟度15%110.70.95个别因素经营状况15%11.10.50.9临街状况10%110.91人流动向10%11.10.71业态规划及限制5%11.10.91未来前景10%110.70.9层高面积5%110.91外观及可视性5%11.110.8拟合值100%11.050.740.9525比重40%20%40%比较值0.420.1480.381租金4.42.8124l 目前首层租金预计可以达到4.4元平方米天l 根据市场的普遍规律，拟按照商铺租金1层：2层：3层10：6：4的比例分解各层价格。得到本案二层商铺的租金为2.6元平方米/天3.4.2各个商铺租金预测l 针对本案各个商铺的特征，选取与本案在形态、位置相近的商铺进行评估层商铺租金预计参考因素权重1层租金101-103号139号143号人流10%11.50.90.9临街状况5%11.20.80.8区域位置10%11.211内部装修5%110.90.9可视性5%110.90.9经营状况50%110.30.3面积配比5%10.711层高5%1111进深面宽比5%1111拟合值100%1.070.610.61租金（元/平方米） 4.44.682.682.682层个商铺租金预计参考因素权重层均价203号237号238号人流10%10.850.850.8临街状况5%10.80.80.8区域位置10%1111内部装修5%10.90.90.9可视性5%10.950.90.85经营状况50%10.30.30.3面积配比5%1110.8层高5%1111进深面宽比5%10.90.90.9拟合值100%0.60 0.60 0.58 租金（元/平方米）2.61.571.561.51小结l 由于商铺的租金受到所经营的业态及商家等多种因素的影响，因此以上的租金预计是基于商铺进入正常经营的状况下底层药房租金预计可达到4.5-4.8元/平方米天底层套小面积商铺租金可达到2.6-2.8元平方米天层套小面积商铺租金可达到1.4-1.6元平方米天3.5未来租金预估由于新开业的商铺在经营上需要一段的成熟期，因此在租金的递增上表现的不一致，结合本案商铺的实际情况预计为年限经营期租金增长率年成长期% 年成熟期年稳定期未来年租金收益面积（平方米）租金（元平方米天）租金收益12345678910（单位：万元）底层大药房659.764.74.74.74.94 5.18 5.44 5.98 6.58 7.24 7.97 1383 139号24.372.6842.6842.6842.82 2.96 3.11 3.42 3.76 4.14 4.55 29 143号25.862.6842.6842.6842.82