昆山房地产市场报告.docVIP

目目 录录 环境篇环境篇2 一、区域环境概述2 地理位置2 行政区划2 交通出行2 二、经济运行状况2 国内生产总值2 产业发展2 资产投资2 人民生活2 市场篇市场篇2 一、昆山房地产发展概况2 一级市场2 二级市场2 二、昆山区域市场分析2 区域划分2 城中板块2 城东板块2 城南板块2 城西板块2 城北板块2 三、昆山整体市场分析2 板块比较2 产品比较2 价格比较2 客源比较2 整体结论2 环境篇 一、区域环境概述 地理位置 昆山市地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东 南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离 333333 公里，南 北 484848 公里，总面积 921.3 921.3921.3 平方公里 行政区划 全市总面积 927.7927.7927.7 平方公里，其中水域面积占 23.1%23.1% 23.1%。 昆山市辖 101010 个镇和 1 1 1 个国家级经济技术开发区 ： 101010 镇即：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、 千灯镇、锦溪镇； 1 1 1 个开发区为：昆山经济技术开发区 昆山市区位图 昆山市区划图 交通出行 航空：距上海虹桥机场 454545 公里，约半小时车程；距浦东机场 100100100 公里，约 1 1 1 小时车程。 港口：距离上海港 606060 公里、张家港 100100100 公里、太仓浏家港 3535 35 公里，货物经区内水道 运达以上各港口可直接出口。 铁路：目前上海乘坐火车到昆山只需 181818 分钟，昆山已经纳入一小时上海城市生活圈。 京沪高铁已正式获准立项并即将开工建设,昆山为出沪首个停靠站； 公路：区域内公路网健全，沪宁高速、312 国道、苏沪高速等多条主干道贯穿全境。 二、经济运行状况 国内生产总值 昆山市历年GDP增长情况 102100 91600 68900 48300 41300 29537 0 300 600 900 1200 1500 02年03年04年05年06年07年 0 50000 100000 150000 200000 GDP（亿元）人均GDP（元） 年份02 年03 年04 年05 年06 年07 年 昆山市 GDP（亿元）3054305707309321152 昆山市人均 GDP（元） 2953741300483006890091600102100 资料来源：上海新联康研展部 2008-3 2007 年，昆山全年实现地区生产总值 115211521152 亿元，较 06 年增长 23.6%23.6%23.6%，远远高于全国 11.4%11.4%11.4%、江苏 14.8%14.8%14.8%、苏州 16.1%16.1%16.1%的增幅。 07 年，昆山市人均 GDP 达到了 10.2110.2110.21 万元，高居全国各县（市）之首。 产业发展 近年来，随着昆山市经济总量的扩张和运行质量的改善，外向型经济成为国民经济增长 的主要动力，工业经济的主体地位更趋巩固，现代服务业发展日趋加快。 2007 年，全市三次产业比重结构为 1.01.01.0：66.166.166.1：32.932.932.9， 2007 年，外商及港澳台商经济完成工业总产值 3609.503609.503609.50 亿元，占全市工业比重为 89.6%89.6%89.6%，集聚效应进一步增强。 2007 年昆山市 IT 产业（通信设备、计算机及其他电子设备）完成工业产值 1899.191899.191899.19 亿元，占全市规模以上工业产值的 51.5%51.5%51.5%，总量占全省 IT 产业产值的 23.1%23.1%23.1%。 2007 年规模以上高新技术工业企业实现产值 1245.171245.171245.17 亿元，同比增长 30.0%30.0%30.0%，高 新技术产值占全市规模以上工业总产值的比重达 33.7%33.7%33.7%。 资产投资 02-07 年，昆山全市固定资产投资额累计达 1204.131204.131204.13 亿元，年均增长 22.7%22.7%22.7%。 02-07 年，昆山全市房地产投资累计达 305.79305.79305.79 亿元，年均增长 29.8%29.8%29.8%，其中 07 年达到 88.7688.7688.76 亿元。 人民生活 07 年昆山城镇居民人均可支配收入 219272192721927 元，突破两万元大关，同比增加 291129112911 元，增长 15.3%15.3%15.3%，自 2005 年以来首次达到 15%15% 15%以上。 2007 年昆山城乡居民人均住房面积分别达到 38.5338.5338.53 平方米和 71.971.971.9 平方米。 市场篇 一、昆山房地产发展概况 一级市场 2007 年至今昆山市市区土地成交信息一览表 区 位 竞拍时间地块位置 占地面积 （M2） 用途容积率 预计总建 （M2） 楼板价 （元） 2007.2.15 柏庐路西侧、衡 山路北侧 54678商住1.371081.42273 2007.8.1 圆明路以北、黑 龙江路西侧 13391.7商住2.533479.251640 城 中 2007.9.25 黄河路东侧、友 谊公园北 92103 商业（会展、办公、 酒店） 、住宅 3.5（商业建筑面积不 大于总建的 40%） 322360.52589 2007.1.24 前进西路北侧、 虹桥路西 55212商住2.4132508.81133 2007.3.26 萧林路南侧、汉 浦路西侧 3978.6商住4.5918261.77891 2007.3.30 萧林路南侧、皇 仓泾河西 3172.5商住515862.5636 2007.6.5 马鞍山路北侧、 古城路西侧 2# 99253.6商住1.8178656.5600 2007.8.1景城北路西侧3574.4商住1.24289.281167 2007.9.17萧林路北侧200913住宅1.5301369.51340 2007.10.31 古城北路东、澄 苑别墅南侧 23528.9住宅1.330587.57600 2008.1.21 前进路南侧、江 浦路西侧 25083.9商住2.870234.92818 城 西 2008.1.28 前进西路北侧、 苇城南路西侧 127576.8商住1.3-2.5242395.91497 2007.11.20 衡山路北侧、柏 庐路西侧 26274商住1.8548606.92514 城 南 2007.12.5 黄山路西侧、中 华园路北侧 48553 商住（商业 15%） 2.5121382.51820 2008.1.29 中华园路南侧、 小虞河路东侧 29550商住388650753 2007.11.28 太湖路东侧、景 王路北侧 146666商住1.2175999.21708 2007.12.4 庆丰路南侧、青 阳港东侧 54814商住2.51370351440 城 东 2008.3.19 纵四路东侧、同 丰路北侧 183397.1 AC 居住、BD 商业、 E 商住 ABC1.5、DE2.0320944557 2007.1.16 金浦路北侧、横 泾路东侧 121571.9商住1.8218829.4910 2007.6.5 汉浦塘西、同心 电镀厂北侧 44721住宅中高层1.8，高层2.698386.2791 2007.9.14 金浦路南侧、横 迳路东侧 73578.8商住1.8132441.81500 2007.11.20 花园路南侧（原 城北中学） 3568.6商业310705.83600 2007.11.22 江浦路东侧、 312 国道北侧 82196.9 办公（其中20% 的配套商业） 1.7139734.7459 2008.1.9 339 省道北侧、 北门路东侧 27753 商住（商业面积不 超过 3000 平方） 1.336078.91400 2008.1.14 昆太路北侧、横 泾路东侧 37547.3商住（商业5%）1.5-2.065707.781537 城 北 2008.1.29 萧林路北、张家 港河东 A-1 地块 49224商住2.5-2.8130443.61426 市 区 合计合计 1631882 31460341369 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 区位出让幅数 出让面积 （万 M2） 出让面积 所占比例 预计总建 （万 M2） 建筑面积 所占比例 平均楼板价 （元） 城中316.0210%42.6914%2462 城东338.4924%63.4020%1068 城南310.446%25.868%1585 城西954.2333%99.4232%1138 城北844.0227%83.2326%1100 全城区全城区26163.19100%314.60100%1369 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 各板块含住宅类土地出让面积 1 16 6. .0 02 2 3 38 8. .4 49 91 1 1 10 0. .4 44 4 4 44 4. .0 02 2 5 54 4. .2 23 3 0 20 40 60 城中城东城南城西城北 从 07 年 1 月到 08 年 3 月的城区土地出让面积共计 163.19163.19163.19 万平方米；从板块分布来看， 出让量最大的是城西板块，54.2354.2354.23 万，占到总量的 33%33%33%。其次是城北板块 44.0244.0244.02 万与 城东板块的 38.4938.4938.49 万。 城中板块随着市场的日益成熟，土地供应量已明显萎缩。 城西土地的出让量正印证了昆山市政府近年来依托森林公园和大学城的环境优势，着力 打造生态人居新城的发展规划。 城北作为传统的聚居区，随着近年开发力度的增加，始终担当了土地出让主力的角色。 城东目前整体住宅氛围较差，但由于处在开发区，产业与外来人口资源优势明显，近年 来房地产开发力度正在逐步加大。 从各区域的楼板价格可以看出，城中土地出让楼板价一支独秀，达到 246224622462 元/平方米。 高出市区整体楼板均价 109310931093 元。城南由于出让地块多临近城中区域，因此价格也相对 较高，达到 158515851585 元/平方米。城东、城西、城北三个区域出地价格相差不大，在 1100 11001100 元/平方米左右。 二级市场 昆苏沪三市商品住宅成交均价 各板块含住宅类土地出让楼板价 2 24 46 62 2 1 10 06 68 8 1 15 58 85 5 1 11 13 38 8 1 11 10 00 0 1 13 36 69 9 0 1000 2000 3000 城中城东城南城西城北市区整体 04 年05 年涨幅06 年涨幅07 年涨幅 昆山2900335015.52%383314.42%471122.91% 上海8123945316.37%95410.93%104819.85% 苏州3948459616.41%521013.36%642023.22% 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 昆、苏、沪三城近年商品住宅价格走势 2000 4000 6000 8000 04年05年06年07年 5000 7000 9000 11000 昆山苏州上海 昆、苏、沪三地近年房产市场整体始终保持高速、稳定的发展态势。 昆山各项经济运行指标在列江苏同级城市中均名列前茅，但就商品房价格方面来说， 昆山却发展缓慢，以 06 年为例，常熟、吴中、张家港三市商品住宅均价均高于 400040004000 元/平方米，而昆山却只有 383338333833 元/平方米。07 年昆山商品住宅价格增长达 到 22.91%22.91%22.91%，但整体价格水平依然偏低。 二、昆山区域市场分析 区域划分 昆山房产市场主要根据各板块所处区域分为东、南、西、北、中五个板块。 以下，我们将针对各板块进行深入细致的市场分析。 城中板块 板块属性 城中板块集中了大量的金融、行政、文化设施。以成熟的商业配套和便利的生活为板块 的最大特色。目前板块内可供开发的土地已不多，土地资源稀缺，成为支撑其市场价格 的主要因素之一。 目前区域内主要在售楼盘有：人民路 65 号、朝阳广场、绿中海等。 项目概况 案名案名 公开公开 日期日期 位置位置 建筑建筑 类型类型 总建总建均价均价 主力主力 面积面积 主力主力 总价总价 销售销售 率率 备注备注 华敏世 家 06.3 前进路 黑龙江 北路 高层9.77000 二房 105 三房 161 二房 72 三房 111 98%余房销售 东方曼 哈顿 06.10 前进西 路与白 马泾路 高层 商业 20 住宅 4.8 6000 二房 97-101 三房 110- 141 二房 58-61 三房 66-84 98% 尾盘阶段 余 5 套 人民路 65 号 07.12 人民路 与集街 酒店公寓1.714000 36-97 5 米挑高 50-13585% 签约 10 年； 前四年回报 6%，五年起 6%-8% 东方丽 池 08.03 庆丰路 长江南 路 高层 酒店公寓 商业 8.36500 二房 88-95 三房 124- 140 酒店公寓 37- 66 酒店公寓 24-43 50% 5 栋住宅售罄 酒店公寓 400 套 朝阳广 场 08.04 朝阳路 与合兴 路交汇 高层 小高层 商业 36200 二房 83-93 三房 126、140 二房 51-58 三房 78、87 小高层、高 层各一栋 近 7000 平米 商业 绿中海08.05 朝阳中 路 高层 别墅 商业 17 住宅 10.5 内部认购 6000 二房 110 三房 149 二房 66 三房 90 别墅推完， 在售小高层 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 目前城中板块在售住宅类项目只有 6 6 6 个，其中： 人民路 65 号为纯酒店式公寓产品，挑高 5.055.055.05 米； 绿中海是邻近市中心区域的稀有别墅项目，规划有 4 4 4 栋小高层产品； 除绿中海与朝阳广场外，其余项目均已进入末期或尾盘销售阶段。 总建规模 总建规模（万平方米） 案名 3 以下3-55-1010 以上 华敏世家 东方曼哈顿 人民路 65 号 东方丽池 朝阳广场 绿中海 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城中板块内目前在售项目体量特别是公寓类产品项目体量普遍不大，其中，公寓住宅量 体最大的项目绿中海也只有 101010 万平方米左右。 建筑类型 建筑类型 案名 小高层高层别墅酒店式公寓商业 华敏世家 东方曼哈顿 人民路 65 号 东方丽池 朝阳广场 绿中海 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城中板块内项目几乎全部为高层住宅产品为主。从表中我们不难看出，目前在售的项目 中大多数配套了商业部分，酒店式公寓也具备了一定的体量。 目前区域内无多层产品在售。 以 G2 品类产品居多，并有一部分 TOP1 和 G1 产品。 平均单价 平均单价（元/平方米） 案名 5999 及以下6000-64996500-69997000 及以上 华敏世家 东方曼哈顿 人民路 65 号 东方丽池 朝阳广场 绿中海 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 小高层高层酒店公寓 由上表可见：昆山城中板块内住宅价格差异较大，但整体价格应维持在 6000-65006000-65006000-6500 元/ 平方米左右，东方丽池公寓产品已进入尾盘大户型销售阶段，因此价格偏低，而华敏世 家由于地段较好，加之较高的项目定位，因此其价格相对较高。 主力面积 主力面积（平方米） 案名 79 及以下80-99100-119120-139140-159160 及以上 华敏世家 东方曼哈顿 人民路 65 号 东方丽池 朝阳广场 绿中海 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 酒店公寓二房三房 板块内住宅类产品规划均以 100100100 平米左右的二房与 140140140 平米左右的三房为主。 主力总价 主力总价（万元） 案名 50 以下50-6970-8990-109110 以上 华敏世家 东方曼哈顿 人民路 65 号 东方丽池 朝阳广场 绿中海 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 酒店公寓二房三房 从上表可见：各个项目目前二房的主力总价集中在 50-7050-7050-70 万元，三房主力总价集中在 70-9070-9070-90 万元。 体量分析 目前区域内在售项目推量情况如下： 案名建筑类型总建已推量去化量整体可售 东方曼哈顿高层 20 住宅 4.8 4.84.60.2 人民路 65 号 酒店公寓1.71.71.450.25 华敏世家高层9.79.79.50.2 绿中海小高层、别墅 17 住宅 10.5 10.5 朝阳广场小高层、高层33 东方丽池高层、酒店公寓8.38.37.50.8 合计 3824.523.0514.95 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 项目公寓产品开盘 公寓产品去化量 （万平方米） 年均去化 （万平方米） 东方曼哈顿06.104.6 3.2 华敏世家06.39.5 4.56 东方丽池06.10.17.5 5 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 由上表可见，城中板块公寓产品的未来可售量将十分有限，在售的公寓项目已全部进入 尾盘销售阶段，就目前来看，未来区域内住宅的主要推量将集中在 4 月左右开盘的朝阳 广场与绿中海。 目前区域内在售的公寓产品的年均去化在 4-54-54-5 万平方米。 客源分析 性质分析 新昆山 人, 5% 昆山本地 人, 80% 上海及周 边城市人 群, 15% 动机分析 投资, 15% 自住, 85% 城中板块拥有其他板块无法比拟的区位优势及配套条件。因此，在购买力达到的前 提下，本区域定然是所有购房者的首选。但该区域相对较高的价格决定了其主力购 买客源将以本地经济条件较富足的老昆山人为绝对主力。此外，新昆山人中收入较 高的中高级白领、企业主管、领导和周边城市的投资客也成为城中板块不可忽视的 购房群体。 从购房动机来看，几乎所有城市核心区都具备了最优良的自住与投资条件，因此， 该区域内投资客比例相对较高，而自住客则多为已拥有一套或几套住宅的改善型客 户。 板块小结 市场：在售项目很少，区域整体价格较高，6000-65006000-65006000-6500 元/平方米为主力价格段。 产品：公寓以高层为主。二房主力面积 100100100 平方米左右，三房主力面积 140140140 平方 米 左右。以 G2 类产品居多。 体量：现有项目体量普遍较小，已知未来推量不足 151515 万平方米。目前区域内在售 的 公寓产品的年均去化在 4-54-54-5 万平方米。 客源：昆山本地人是城中板块购房集团的绝对主力，目的则主要用以改善居住条件， 但投资意图也相对明显。 城东板块 板块属性 城东板块是经济开发区，集中了大量的加工区和工厂和相当部分的动迁安置房小区。目 前区域内尚缺少必要的生活配套设施，因此房产市场发展相对滞后。但是随着世贸商业 和国际会展中心的建成，住宅气氛将会得到较大的改善。 目前板块在售楼盘集中在青阳路和黄埔公园附近。主要在售楼盘：世贸东壹号、黄埔城 市花园、和兴东城、阳光水世界等。 项目概况 案名案名 公开公开 日期日期 位置位置 建筑建筑 类型类型 总建总建均价均价 主力主力 面积面积 主力主力 总价总价 销售销售 率率 备注备注 阳光 水世 界 （三 期） 2007.1 1 太湖南 路 多层 花园洋房 三期全 部 40 多层 4700 二房 94-98 三房 120-127 二房 42-44 三房 54-57 45% 在售出为 三期多层 二期花园 洋房尾房 和兴 东城 2007.1 2 洞庭湖 路前进 东路 高层 20 公寓 17 高层 4200 二房 100 三房 141 二房 38 三房 54 70% 在售 2 幢 高层；一 幢为尾盘 中航 城 2008.0 4 前进路 洞庭湖 路 花园 洋房 小高层 双拼、联 排 30 公寓 28 花园洋房 预计 5000-6000 三房 120-140 四房 140-160 三房 60-84 四房 70-96 / 4 月开 8 幢花园洋 房 国际 公馆 2008.0 5 杨树路 太湖路 高层 小高层 7.8/ 二房 97 三房 129 / 本次开一 幢小高层； 一幢电梯 多层 黄浦 城市 花园 2008.0 5 黄浦江 路前进 东路 高层164800 二房 88 三房 119 四房 181 二房 41 三房 56 四房 85 / 5 月准备开 3 幢 18 层 高层 324 套 东城 蓝郡 2008.0 5 太湖路 东侧夏 驾河西 多层 小高层 18预计 4500 二房 88-98 三房 117 二房 39-44 三房 53 / 共 35 幢多 层，9 幢小 高层；一 期开 13 幢 多层 世贸 东壹 号 2008.0 4 夏驾河 路 与太湖 路西侧 电梯多层 （6+1）、 高层 叠加别墅 82 预计 5500- 6000 二房 101 三房 110-141 四房 141-178 二房 58 三房 60-85 四房 78- 107 / 多层 18 万 平方米， 高层 50 万， 洋房 11 万。 本期开东 北角的 10 幢电梯多 层 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 目前城东板块在售或即将在售的住宅项目有 7 7 7 个，其中：世贸东壹号、东城蓝郡、国际 公馆和中航城都将在今年上半年开盘。而且中航城、世贸东壹号的体量较大，是板块内 的大盘。 总建规模 总建规模（万平方米） 案名 10 以下10-2020-3030 以上 阳光水世界 （三期） 和兴东城 中航城 国际公馆 黄浦城市花园 东城蓝郡 世贸东壹号 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城中板块内目前在售项目体量特别是公寓类产品项目体量普遍较大，其中，202020 万平方 米以上总建的项目就有 4 4 4 个，阳光水世界、中航城、和兴东城和超级大盘世贸东壹号。 建筑类型 建筑类型 案名 多层小高层高层花园洋房别墅 阳光水世界 （三期） 和兴东城 中航城 国际公馆 黄浦城市花园 东城蓝郡 世贸东壹号 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城东板块内项目建筑类型丰富。多层、小高层、高层、花园洋房都有；在售的项目基本 都是综合社区，有两种或多种产品；其中中航城和世贸东壹号规划有别墅类产品。 板块以 C 类和 T1 类产品供应为主。 平均单价 平均单价（元/平方米） 案名 4000-45004500-50005000-55005500 及以上 阳光水世界 （三期） 和兴东城 中航城 黄浦城市花园 东城蓝郡 世贸东壹号电梯多层 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 多层高层花园洋房 由上表可见：城东板块由于产品的类型不同，所以价格相差较大，板块内多层和高层的 价格在 4200-48004200-48004200-4800 元/平方米这个区间，中航城现在的花园洋房报价在 5000-6000 5000-60005000-6000 元/ 平方米。世贸东壹号凭借其产品力和品牌的溢价，现电梯多层报价在 5500-60005500-60005500-6000 元/平 方米。 主力面积 主力面积（平方米） 案名 79 及以下80-99100-119120-139140-159160 及以上 阳光水世界 （三期） 和兴东城 中航城 国际公馆 黄浦城市花园 东城蓝郡 世贸东壹号 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 二房三房四房 由表可见：目前板块内在售房源主要以 80-10080-10080-100 平方米二房和 120-140120-140120-140 平方米的三房为 主打产品，有些项目产品也有一定量的四房。 主力总价 主力总价（万元） 案名 40 以下40-5050-6060-7070 以上 阳光水世界 （三期） 和兴东城 中航城 黄浦城市花园 东城蓝郡 世贸东壹号 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 二房三房四房 从上表可见：各个项目目前二房的主力总价集中在 35-4535-4535-45 万元，三房主力总价集中在 50-6050-6050-60 万元，四房总价在 656565 万以上。其中和兴东城、中航城、世贸东壹号由于单价和 面积的原因，主力总价都相对较高。 推量分析 目前区域内在售项目推量情况如下： 案名案名建筑类型建筑类型总建总建已推量已推量去化量去化量可售体量可售体量 阳光水世界 （三期）多层、花园洋房三期全部 40139.230.8 和兴东城高层20（公寓 17）7.56.210.8 中航城洋房、小高层、别墅30（公寓 28）0028 国际公馆高层、小高层7.8007.8 黄浦城市花园高层1654.811.2 东城蓝郡多层、小高层180018 世贸东壹号电梯多层、高层、别墅820082 合计 208.825.520.2188.6 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 由上表可见，城东 7 7 7 个主要项目中，只有 3 3 3 个在售，还有 4 4 4 个即将在上半年开盘。其 中世贸东壹号和中航城、东城蓝郡是中大盘，而阳光水世界和黄浦城市花园剩于也有较 大的未推体量。因此总计可知本区域未来至少还有 188.6188.6188.6 万平方米。 客源分析 区位分析 昆山本地 人, 15% 新昆山 人, 85% 动机分析 改善型, 15% 首次购 房, 85% 城东板块由于主要是开发区范围，近年来交通与配套设施发展都相对缓慢，板块商 品房价格较低且提升缓慢。 目前城东板块特殊的区域属性与市场现状，决定了其主力客源将主要以在区域内工 作且收入有限的新昆山人为主，此外，收入有限但又具有购房需求的昆山本地人以 及其他区域的新昆山人也会考虑在城东置业。 从购房性质来看，本区域有 85%的人都是首次购房。主要是被新昆山人用于在昆山 扎根发展或作为婚房，而昆山本地人则多为改善型需求，更加青睐三房，且区域性 非常明显。 区域内投资客非常少。 板块小结 市场：区域整体价格较低，4200-48004200-48004200-4800 元/平方米为主力价格段。 产品：产品类型多，多层产品最受欢迎。二房主力面积 80-10080-10080-100 平方米，三房主力 面 积 120-140120-140120-140 平方米。C 类和 T1 类产品供应量大。 体量：现有项目体量普遍偏大，已知未来推量在 188188188 万平米以上，十分可观。 客源：城东板块购房者以新昆山人为绝对主力，昆山本地人则主要是区域客。 城南板块 板块属性 城南主要指以铁路线以南，吴淞江以北的区域，包含出口加工区的 A、B 区，离火车站、 市区近，沪宁高速、312 国道、京沪高铁穿境而过，新建成的新客站拉近了城南区与市 区交通的时间距离。交通优势带来人气的大量提升，进而极大地促进了本板块房产市场 的发展。 目前板块内在售代表楼盘有：世茂蝶湖湾、吉田国际广场、新城域等。 项目概况 案名案名 公开公开 日期日期 位置位置 建筑建筑 类型类型 总建总建均价均价 主力主力 面积面积 主力主力 总价总价 销售销售 率率 备注备注 吉田 国际 广场 2004.10 柏庐南 路中华 园路 高层 酒店公寓 商业 50（住宅 13.6） 5800 三房 150- 193 84-10891%尾盘 世茂 蝶湖 湾 （一 期） 2006.06 长江南 路 312 国道 高层 别墅 商业 53（住宅 34） 高层 6800 二房 90、105 三房 141 二房 58、68 三房 91 40% 1500 装修标 准送 10 万的 家具券 新 城域 08.03 三期 长江南 路 312 国道 小高层 高层 商业 634200二房 82-86二房 37-3991% 3 月下旬推出 三期 衡山 城 2007.05 中华园 路 小高层 酒店公寓 254300 二房 107 三房 142 二房 44 三房 59 100% 5 月推一幢 18 层酒店公 寓，预计 7000 元 汇杰 雅苑 2008.04 衡山路 与黄山 路 小高层5.5预计 5000 二房 86 三房 116 二房 43 三房 58 100% 5 幢小高层； 一期 2 幢售 罄；二期将 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 目前城南板块在售的住宅项目只有 5 5 5 个，其中：世茂蝶湖湾、新城域和吉田国际三个 项目规模较大。 因世茂蝶湖湾量体大，开发周期长，其二期规划目前尚未确定，因此本报告仅对其一 期产品进行研究分析。 总建规模 总建规模（万平方米） 案名 10 以下10-2020-3030 以上 吉田国际广场 世茂蝶湖湾（一期） 新城域 衡山城 汇杰雅苑 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城南板块大盘集中，有世茂碟湖湾、新城域和吉田国际三个项目都在 505050 万以上。 建筑类型 建筑类型 案名 小高层高层别墅酒店式公寓商业 吉田国际广场 世茂蝶湖湾（一期） 新城域 衡山城 汇杰雅苑 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城南板块公寓主要以高层、小高层产品为主，无多层产品。三个大项目附带相当大体量 的商业，进一步提升了项目的吸引力。 其中吉田国际广场和世茂蝶湖湾定位未来昆山的 TOP1 和 G2 类产品，其余项目目前还 仅定位 C 类产品。 平均单价 平均单价（元/平方米） 案名 4000-4500 4500-55005500-65006500 及以上 吉田国际广场 世茂蝶湖湾（一期） 新城域 衡山城 汇杰雅苑 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 小高层高层酒店公寓 城南板块的公寓项目价格区间幅度相差很大，价格在 4200-48004200-48004200-4800 元/平方米。世茂通过 装修和送家具等方式提升了项目的单价，其实际价格在 480048004800 元/平方米左右。吉田国际 由于现房和商业中心的配套，价格提升到 580058005800 元/平方米。 主力面积 主力面积（平方米） 案名 79 及以下80-99100-119120-139140-159160 及以上 吉田国际广场 世茂蝶湖湾（一期） 新城域 衡山城 汇杰雅苑 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 二房三房 由表可见：目前城南在售房源主要以二房为主打产品，二房的主力面积集中在 80-10080-10080-100 平方米，而三房产品主要集中在几个中高端项目，面积在 140140140 平方米以上。 主力总价 主力总价（万元） 案名 40 以下40-5050-6060-7070 以上 吉田国际广场 世茂蝶湖湾（一期） 新城域 衡山城 汇杰雅苑 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 二房三房 从上表可见：目前城南板块项目因档次不同而导致的价格差异大直接导致总价段比较分 散。其中，吉田国际广场和世茂蝶湖湾的三房主力总价均在 707070 万以上。 推量分析 目前区域内在售项目推量如下： 案名案名建筑类型建筑类型总建总建已推量已推量去化量去化量可售体量可售体量 吉田国际广场高层50（住宅 13.6）13.612.51.1 世茂蝶湖湾（一期） 高层、别墅53（住宅 34）321420 新城域小高层、高层633027.535.5 衡山城小高层256.86.818.2 汇杰雅苑小高层5.52.22.23.3 合计 141.184.66378.1 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 目前，城南除世茂蝶湖湾和吉田国际广场外总体销售情况较好；从可售体量来看，世 茂蝶湖湾、新城域和衡山城均有较大的剩余体量，而这 5 个未来总共还有 78.178.178.1 万的公 寓可售。 客源分析 区位分析 上海及周 边城市, 10% 昆山本地 人, 80% 新昆山 人, 10% 动机分析 投资, 10% 自住, 90% 城南板块相对外来客源较多，且整个区域内客源成份很杂，但依然以昆山本地人为 绝对主力。 城南板块的外来客源主要来自上海及周边城市以及南部几个大镇（张浦、锦溪、淀 山湖、千灯） ，其中，又以张浦镇的客源为主。前者主要是看重区域便捷的交通配 备，而后者则主要是由于城南到各镇之间内部交通的发达（公交车 303030 分钟的路程） 。 城南板块是纯投资性的投资客相对集中的区域，因为本区域优异的交通条件及未来 城际高铁开通后给区域乃至全市带来的利好消息的刺激。 城南板块的纯投资型客户几乎全部集中于吉田国际和世茂蝶湖湾这两个高档项目。 板块小结 市场：区域整体价格较低，4200-48004200-48004200-4800 元/平方米为主力价格段。 产品：产品类型以小高层与高层为主。二房主力面积 80-10080-10080-100 平方米，三房主要集 中 于高端项目。项目定位差异性高，从 TOP1 到 C 类产品都有供应。 体量：城南除世茂蝶湖湾和新城域两个超级大盘外在售项目不多，未来供应量一般。 客源：本板块是昆山单纯性投资客最为集中的板块，同时对周边乡镇的购房者具有 一定的吸引力，但区域内的本地人仍然是购房者的绝对主力。 城西板块 板块属性 城西板块内有森林生态公园这一自然景观和新体育中心和大学城等大配套背景，区域主 打生态环境概念。该区域中档楼盘较多，别墅体量占据不少比例。 板块内代表楼盘有：凯迪城、天地华城、金色森林、新华舍等。 项目概况 案名案名 公开公开 日期日期 位置位置 建筑建筑 类型类型 总总 建建 均价均价 主力主力 面积面积 主力主力 总价总价 销售销售 率率 备注备注 香榭 水岸 2006.03 马鞍山 路与虹 桥路 小高层14.45800 三房 132- 136 三房 77- 79 97% 共三期，17 幢小高层； 二期尾盘还剩 10 套； 三期还有 5 幢小高层未 推 阿里 山花 园 2006.06 马鞍山 路与虹 桥路 多层 小高层 166400 二房 87-92 三房 97 二房 56- 59 三房 62- 64 85% 一期基本售罄，二期 8 幢多层还剩 100 套；三 期规划 6 幢小高层 时代 中央 社区 2006.11 马鞍山 路与思 常路 小高 层 高层 60 上期 4300 下期未定 三房 133- 143 三房 57- 62 100% 一期 550 户售罄，二期 4 幢 32-36 层的开 2 幢 金色 森林 2006.11 马鞍山 路与林 荫大道 多层 小高层 别墅 22.5 5500 （3500 去年） 二房 97 三房 138 二房 53 三房 76 98% 一期 126 栋别墅；二期 公寓基本售罄，还有 11 幢公寓未开；5 月会开 300 套 天地 华城 2007.04 前进西 路与红 祺路 小高层 高层 22 下一批预计 5000 以上 二房 112- 116 三房 122-135 二房 56- 52 三房 61- 68 100% 一期 6 幢售罄；二期 4、5 月将开中间 3 幢， 已有部分房源前期预订 凯迪 城 2007.10 前进路 与虹桥 路 小高层 高层 255600 二房+空中 花园 110- 119 三房+空中 花园 136-140 二房 61- 67 三房 76- 79 97% 一期 6 幢，总建 10.3 二期 6 月后开，现在所 剩约 20 套及集中在 5# 新华 舍 2007.10 萧林路 与红祺 路 多层 小高层 284300 二房 90 三房 128- 132 二房 39 三房 55- 57 84% 一期多层基本售罄，二 期为小高层；两期 1089 户；三期约 1200 户 罗马 假日 2008.01 花园路 与江浦 路口 多层 小高层 25 4700（700 的 装修标准） 4300 单身公寓 52、86 二房 86-90 单身公 寓 24、40 50% 在开单身公寓 200 套， 估计销售 100 套；还有 最后 2 栋小高层未开 三房 126- 134 二房 37-39 三房 54-58 时代 文化 家园 2008.4 萧林西 路 多层 小高层 高层 333900 二房 86 三房 117- 128 二房 33- 34 三房 45- 50 将推 1 期第四组团 购买贵宾卡，每平米优 惠 100 元 森林 半岛 2008.8 马鞍山 路虹祺 路交界 小高层 高层 洋房 别墅 21 公寓预计 5000 三房 131- 143 三房 65- 72 4 月推洋房预计 7000 后期规划一栋酒店公寓 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 目前城西板块在售的公寓类项目较多，这些项目主要以森林公园为界分为两个子板块， 森林公园北侧的项目主要分布于萧林路沿线，森林公园南侧的项目则主要位于前进路与 马鞍山路沿线。 总建规模 总建规模（万平方米） 案名 10 以下10-1920-2930 及以上 香榭水岸 阿里山花园 时代中央社区 金色森林 天地华城 凯迪城 新华舍 罗马假日 时代文化家园 森林半岛 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城西板块内目前在售项目体量均较大，主要以 20-3020-3020-30 万的大规模项目为主。 建筑类型 建筑类型 案名 多层小高层高层别墅 香榭水岸 阿里山花园 时代中央社区 金色森林 天地华城 凯迪城 新华舍 罗马假日 时代文化家园 森林半岛 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 城西板块内公寓类项目产品类型较丰富，其中，主要以小高层住宅产品为主，高层和多 层产品次之。 C 类和 T2 类产品是区域的供应主力。 平均单价 平均单价（元/平方米） 案名 4000 以下4000-44994500-49995000-54995500-59996000 及以上 香榭水岸 阿里山花园 金色森林 天地华城 凯迪城 新华舍 罗马假日 时代文化家园 森林半岛 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 小高层高层多层 由上表可见：昆山城西板块内高层和小高层住宅之间价格无明显差异。整体区域因定位 地段以及景观的不同而存在较大差异。 北部萧林路沿线因地段较偏而价格略低，区域均价在 430043004300 元/平方米左右，而南部前进 路与马鞍山路沿线的项目价格普遍较高，区域行情在 5000-55005000-55005000-5500 元。 主力面积 主力面积（平方米） 案名 80-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149140 以上 香榭水岸 阿里山花园 时代中央社区 金色森林 天地华城 凯迪城 新华舍 罗马假日 时代文化家园 森林半岛 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 二房三房 板块内住宅类产品规划以三房为主，面积段主要集中于 130-140130-140130-140 平方米，二房面积段 则主要集中于 90-10090-10090-100 平米范围。 主力总价 主力总价（万元） 案名 40 以下40-4950-5960-6970 以上 香榭水岸 阿里山花园 时代中央社区 金色森林 天地华城 凯迪城 新华舍 罗马假日 时代文化家园 森林半岛 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 二房三房 从上表可见：北部萧林路沿线的二房主力总价一般在 404040 万以下，三房总价则在 50-6050-6050-60 万之间，而南部前进路与马鞍山路沿线的项目总价普遍较高，二房总价在 50-6050-6050-60 万， 三房 60-8060-8060-80 万。 推量分析 目前区域内在售项目推量情况如下： 案名建筑类型总建已推量去化量整体可售 凯迪城小高层、高层2510.31015 香榭水岸小高层14.48.186.4 阿里山花园多层、小高层1611.59.86.2 新华舍多层、小高层28131113.5 时代中央社区小高层、高层608852 金色森林多层、小高层22.54.34.118.4 时代文化家园多层、小高层、高层337528 天地华城小高层、高层225515 森林半岛小高层、高层、洋房、别墅214.54.514 罗马假日多层、小高层252322.3 合计266.994.787.4171.5 资料来源：上海新联康研展部 2008-03 由上表可见，城西板块公寓产品推量很大，未来推量也将达到 171.5171.5171.5 万，其中主要推案 将集中在时代中央社区、时代文化家园、金色森林等大盘。 客源分析 区位分析 新昆山 人, 10% 昆山本地 人, 82% 上海及周 边城市, 8% 动机分析 投资, 5% 自住, 95% 城西板块凭借优异的生态环境规划和建设以及政府的发展引导，成为继城中板块外 最受昆山当地人看好的区域。 城西越来越优异的居住环境以及日渐成熟的配套设施，对于经济实力较强的新昆山 人也同样吸引力巨大。 本区域公寓主要还是以自住为主，改善型客户成为了区域购房绝对主力，而投资性 客源主要是以购买别墅类产品为主，对于公寓产品，投资客大多会选择森林公园周 边景观佳，产品好的项目。 板块小结 市场：板块北侧区域价格较低，仍在 430043004300 元左右徘徊，而南侧板块主力价格段已 拉 升到 5000-55005000-55005000-5500 元/平方米。 产品：产品类型以小高层为主。三房类产品成为主导，面积段集中在 130-140130-140130-140 平 米。 ，C 类和 T2 类产品供应量大。 体量：项目众多，竞争激烈，未来上市体量有 171171171 万，非常巨大。 客源：以优异的环境和良好的配套规划为价格支撑，昆山大多数本地人改善居住条 件的首选板块。 城北板块 区域属性 城北是传统的老城区以由此向东北扩展的聚居区，该板块是全市楼盘供应量最大的区域。 代表楼盘有：自由都市、花都艺塾、青城之恋等。 项目概览 案名案名 公开公开 日期日期 位置位置 建筑建筑 类型类型 总建总建均价均价 主力主力 面积面积 主力主力 总价总价 销售率销售率备注备注 天成 佳园 06.06昆太路 小高层 高层 146000 三房 139-142 四房 201-219 三房 83-85 四房 120-131 40% 19 层的酒店式公寓、公寓住 宅楼 10 栋；一期 2 栋售罄， 二期 4 栋在售,所剩的在 220- 500 平方米；还有 2 栋未开 城市 之光 06.10 长江路 迎宾东 路 8 多层 小高层 215200 二房 93- 99 三房 126-133 二房 48- 52 三房 66- 69 98% 一期建筑面积 10.67 万，商 业 1744 平米，小高层 10 幢， 多层 7 幢，一期 788 套二期 商业，