置业公司公租房项目董事会汇报材料课件

公租房项目董事会汇报,XXXX置业有限公司,1、规划方案 2、开发周期 3、定位、销售 4、成本分析 5、经营指标 6、公司管控体系 7、近期工作进展,总体规划,总体规划公租房方案,公租房二区,公租房三区,公租房四区,1、规划方案 2、开发周期 3、定位、销售 4、成本分析 5、经营指标 6、公司管控体系 7、近期工作进展,项目分期及开发计划,四期 盖下商品房,二期 盖上商品房,三期 盖下商业,一期 公租房,注： 1、均为标段内全楼栋口径； 2、开工为动土时间（取得开工证） 3、盖上商品房无土方工程，正负零以下为夹层施工,项目分期及开发计划,1、规划方案 2、开发周期 3、定位、销售 4、成本分析 5、经营指标 6、公司管控体系 7、近期工作进展,项目住宅定位,10,区域规划,本体分析,北京市场,【思路框架】,区域市场,微观市场,项目定位,案例借鉴,成交均价(元/平米),成交面积(万平米),-9%,0905,1110,20669,175,0904,0903,153,0902,0901,193,1109,1108,61,1107,1106,1105,1104,19388,1103,18341,1102,38,1101,23048,101,1012,148,1011,1010,1009,121,1008,70,1007,1006,1005,18342,1004,127,1003,103,1002,17196,1001,101,0912,178,0911,180,0910,149,0909,146,0908,156,0907,185,0906,175,+8%,北京市场成交：调控的大背景下，09-11年成交面积逐年下降，11年月均成交仅相当于09、10年的39%和68%,二套首付50% 利率不低于1.1,首套首付30% 三套停贷,限购令,1107,0.9,55,1106,160,1105,1.3,77,1104,67,1103,1.1,1102,0.8,31,1101,0.2,17,1012,1.0,153,1011,138,1010,0.7,1009,0.8,96,1008,0.9,60,1007,84,1006,1.3,56,1005,1004,0.8,98,1003,0.8,80,1002,0.4,27,1001,0.9,0912,84,0911,127,0910,105,0909,64,0908,1.0,152,0907,58,0906,81,0905,134,0904,121,0903,107,0902,12,0901,40,1110,2.0,113,1109,120,1108,1.1,-6%,推售比,供应面积(万平米),北京市场供应：09-11年普通商品住宅供应面积呈下滑趋势，尽管10年的供地高峰预计在11年放量，但月均供应仍较10年减少11.1%，开发商已放慢开工速度,二套首付50% 利率不低于1.1,首套首付30% 三套停贷,限购令,8,每次全国性行业调控政策出台后，库存量都迎来一个增长的周期；可见政策非常有效，对市场作用明显,北京市场库存：11年7月以来市场库存不断上升，10月末达到1048万平米，同比增加28%，已接近09年8月的水平,存销比,期末库存(万平米),0902,1,437,0901,1,475,1110,1,048,1109,1,005,1108,15,928,1107,919,1106,928,1105,17,831,1104,815,1103,13,792,1102,8,788,1101,795,1012,879,1011,874,1010,818,1009,10,844,1008,16,869,1007,879,1006,12,850,1005,835,1004,8,799,1003,823,1002,842,1001,872,0912,865,0911,951,0910,988,0909,1,023,0908,1,110,0907,1,122,0906,1,250,0905,1,337,0904,1,376,0903,1,454,+28%,二套首付50% 利率不低于1.1,首套首付30% 三套停贷,限购令,区域规划：交通枢纽的建成及周边产业及商业氛围的形成都将促进新中心的形成，对城市发展产生推动作用，亦将带来人口的迁移,2012年地铁规划,丰台产业用地发展图,2,1107,2.4,5,1106,1.3,7,1105,0.8,6,5,1104,2.4,10,1103,15,1102,2,7,1101,1012,0.5,4,1011,1.4,8,1010,2,1009,7,1008,0.5,2,1,1007,2,1006,2,1,1005,3,1004,0.3,6,2,1003,0.8,6,5,1002,0.0,3,0,1001,0.6,10,6,1110,1108,1109,2,2,批售比,成交面积(万平米),供应面积(万平米),整体市场,结构市场,1006,2%,1005,3%,1004,4%,1003,1%,1108,高端,7%,首改,首置,1107,4%,1106,4%,再改,1105,3%,1104,6%,11%,1103,65%,1102,0%,1101,0%,1012,0%,1011,1%,1010,0%,1009,1%,1008,14%,1007,2%,1002,3%,1001,0%,11%,1109,1110,1011,25,806,1012,22,423,1101,24,215,1102,27,681,1103,22,756,1104,27,619,1105,22,737,1106,25,521,1107,27,276,1010,22,975,1009,25,245,1008,21,704,1007,19,545,1006,1005,20,169,1004,20,300,1003,22,343,1002,19,034,1001,19,048,1110,1109,1108,27,645,28,048,20,896,17,882,成交均价,一次调控,二次调控,三次调控（限购）,区域市场：由于整体市场的供应量少成交量也处于低位，成交结构随入市项目不同而波动，成交均价已较去年上升了一个平台,微观市场：区域在售新项目较少，周边主要在售项目有万年花城、中铁青秀城和中海九号公馆，其中中铁青秀城定位首置首改近期开盘价格有所下降,2,3,1,本项目地块,南四环,南五环,1,万年花城（第五期），剩余首层、二层及顶层房源7套，二层毛坯两居28000万，一层毛坯两居33000,中铁青秀城，预计11月12日开盘，90-130二居、三居，预计毛坯均价27500元/，可售房源110套,2,3,中海九号公馆，限购后月均去化35套，在售均价33000元，目前已转售小户型产品,4,微观市场万年花城：总规模达200万平米项目的第五期产品，首置首改为主，目前部分尾房在售，均价约3万元/平米,由万年基业与首钢投资开发，总建筑面积约200万平米，共11000户，自2004年以来，已开发四期，现在售第五期 第五期占地面积5.5万，建筑规模10.2万，容积率2.29，共872户 10栋板楼，户型包括一梯二90平米三居、135平米三居，一梯三90平米两居和一梯三60平米一居；毛坯交付 60平米一居成交均价为30100元/平米，90平米两居为30500元/平米，135平米三居为29900元/平米,一梯三90平米两居,一梯三60平米一居,一梯二135平米三居,一梯二90平米两居,8,微观市场中铁青秀城：10年1月拿地，12月开盘，意图实现快速销售，产品多样化，主打首置首改，赠送大量面积，提高性价比。新开盘均价27000元/平米，限购后月均去化39套,10年1月19.85亿元投得黄土岗地块，折合商品住宅楼面地价13908元/平米 地上建筑面积24.76万，商品住宅面积12.76万，住宅容积率2.5；另有6万平米限价房（限价8100元/平米）和6万平米公租房（回购价8100元/平米） 高层一梯四90平米两居、120平米三居 小高层一梯二70平米一居、90-100平米两居/三居、120平米三居 户型以赠送空中花园和露台面积为卖点（见户型图中绿色部分）,成交套数（套）,成交均价(元/平米),10年12月首次开盘，截至10月31日，共签约629套，成交均价26623元/平米，限购后月均去化39套,小高层90平米两居,小高层70平米一居,高层120平米三居,高层90平米两居,13#，15#，17#限价房,24#，28#公租房,微观市场中海九号公馆：拉高拍低，限购后月均去化40套，成交均价33700；目前在售35、91平米小户型，均价33000，200平米以上34000,10年1月59.7亿元投得六圈A地块，折合商品住宅楼面地价20035元/平米 地上建筑面积34.8万，商品住宅面积28.9万，住宅容积率1.8；另有5万平米限价房和8800平米配套 高层175平米三居、210平米四居，精装标准5000元/平米，未开盘 四联排、六联排430平米五居，地上三层、地下一层，毛坯，每户2个车位 联排别墅产品已于3月全部取证，共280套，建委批复价格40000-41000元/平米，成交价格31000-38000元/平米 联排面宽7.6米，进深14.6米；送南北花园；另分南北入户设置下沉式花园,11年3月首次开盘，截至10月31日，共签约289套，成交均价33770元/平米，月均去化40套,成交套数（套）,成交均价(元/平米),盛今大厦（03） 莲香园（02-03） 风荷曲苑（05-07）,华尔街观典 （05-08） 橙色年代（06）,丽泽雅园 （06-08）,怡海花园（04-06） 鸿业兴园（04-06）,富锦嘉园（04-06） 天伦锦城（04-05）,微观市场：地铁沿线二手房,微观市场：地铁沿线二手房以塔楼居多，板楼价格明显高且房源少。较新较好社区单价24000-25000以上，到本项目周边二手房均较老，社区品质较低，价格较便宜,本体分析：位于南五环内郭公庄地铁站上盖，是地铁9号线和房山线的接驳站。地块往北距南四环1.8公里，往南距南五环4.6公里。总部基地在项目北侧约1公里。土地属性为G,本项目地块,南四环,南五环,丰台科技园,科怡路,丰台南路,丰台东大街,丰台北路,太平桥,六里桥,北京西,地铁9号线途经站点,军事博物馆,白堆子,白石桥南,国家图书馆,丰葆路,花卉路,郭公庄,本体分析：主体落在郭公庄地铁站车库上盖，东侧公租房区域中间为地铁入车库的地面路段；北侧为车辆试车段；项目内部有一栋在建办公楼。,土地属性,九龙湾车辆段 德福花园,地铁站,车辆段,地铁站,柴湾车辆段 杏花村,将军澳车辆段 日出康城,车辆段上盖综合开发借鉴案例,将军澳线车辆段上盖综合开发（日出康城）,2010/4/12,MTR Corporation Limited,Page 25,环保路,康城路,环澳路,环保路,SEA,SEA,康城站,车辆段一期 运营中,地铁线路,日后扩展车辆段二期,将军澳线车辆段上盖综合开发概念图（日出康城）,2010/4/12,MTR Corporation Limited,Page 27,人车分隔提供大量绿化生活空间,地铁站上盖综合开发案例-青衣站,机场快线 -青衣站 建设新地区交通枢纽 及商业中心,2010/4/12,Page 29,高层住宅,商场,车站,地铁站上盖综合开发案例-九龙站,机场快线 九龙站 大型交通换乘枢纽,MTR Corporation Limited,过境巴士站,九龙站,广深港客运专线总站,未来西九龙文化中心,维多利亚港,西九龙站九龙南延线）,机场快线及东涌线,九龙站,未来西九龙文化中心,广深港客运专线总站,案例借鉴：新翠花园 (柴湾),开发企业：由新鸿基地产（新地）及港铁公司合作 落成年份：1988年 物业地址：香港柴湾道233号 项目特点：香港岛唯一港铁总站级上盖物业，住宅共6座，每座31层，拥有大型平台（1楼相当于5楼）及平台绿化 主要设施：游泳池、网球场、儿童游乐场、耕地及草地、露天藏书阁、室内台球室,新翠花园住宅平面图,新翠花园位置图,新翠花园立面图,新翠花园平台设施,香港,新翠花园商场平面图,案例借鉴：新翠花园 (柴湾),与本项目相似之处： 整幢楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧临而建的，裙房的屋面是住宅的中心花园。住户由设在裙房的电梯到达裙房的屋面，再进入到各栋大厦的底层门厅 整体环境质量并不高，整个建筑群的规模不大，二栋高层住宅与其余四栋高层住宅分列在轨道线路的两旁，中间的花园面积比较紧张，轨道线也是开敞的,底层由商业空间和小巴车站构成 二层的主要功能空间是轨道站体部分，商业空间毗临而建 三层是轨道部分和相临的商业设施,新翠花园商场中庭,新翠花园平台连廊,香港,案例借鉴：汇景花园（蓝田）,香港,汇景花园立面及平台花园图,汇景花园位置图,汇景花园平面图,开发企业：银宇有限公司 (长江实业旗下公司) 落成年份：1992年 物业地址：香港九龙蓝田汇景道1-17号 项目特点：2号线平台上，住宅共17座，每座28-34层 主要设施：双会所、游泳池、网球场、儿童游乐场、多用途草地球场（可供足球或棒球使用）、缓跑径,案例借鉴：汇景花园（蓝田）,香港,汇景花园平台花园,汇景花园缓跑径,整个建筑位于两山之间，下面还有快速路（鲤鱼门道）通过，交通结构非常复杂 地铁线平行巴士换乘站，通过二层空间实现联系，上面是一层商场，以零售、服装为主。 住户可以通过商场的入口穿越商场抵达屋面的花园，也可以通过场地西南角的地铁出入口进入居住空间，每栋住宅的入口都在架空层，与花园相连,交通枢纽的作用：底层有近十条线路的巴士在这里与地铁换乘，地铁站出口通过室内的“十”字型架空天桥到达巴士站，十余条巴士的车站斜向平行设置，天桥上的行人可以通过单独的楼梯到达每个巴士站,35,53万方城市综合体，包括办公楼、商业、酒店、酒店公寓、住宅多种建筑形态。 高端的规划理念，促进区域经济的发展。 具有区域CBD代表性质的建筑复合体。,案例借鉴：中信泰富（嘉定新城站）,上海,项目特征：轨道交通站点从中穿越，独特的优势同时带来地块被分割的不完整性。,轨道交通11号线嘉定新城站位于地块内，使得 项目拥有独特的交通便利优势。 地块被分割成四个地块，统一性被打破。 被分割的地块呈现狭长形，不利于地块的规划、 布局及环境规划。,36,嘉定新城站点,轨道上盖物业，包含住宅、商业、酒店、办公等多种物业形态,案例借鉴：中信泰富（嘉定新城站）,上海,住宅：本项目较大的住宅体量，因此实现住宅人流的引入对综合体价值实现意义重大。 商业：商业承担综合体实现辐射范围的职责。 办公/酒店：以汽车产业为驱动的商务，将提升综合体价值。,客户定位,特点： 要求公共交通便利 要求生活、运动及娱乐配套便利 支付力有限，要求性价比 对居住环境品质要求不高，能接受一定噪音等影响 要求满足基本居住功能，不要求豪华装修 对新鲜事物感兴趣 以自住需求为主,项目定位：综合考虑区域、地块情况及市场因素，该地块定位为首置首改产品，吸引市区内被挤出或周边区域的刚性需求客户,地块临近市区，配套充足，且为地铁上盖物业，交通出行方便；其中郭公庄地铁站为地铁9号线和房山线的接驳站，人流量较大 郭公庄区域非传统再改高端区域，周边环境并不具备支撑高端产品溢价的条件 地块位于地铁9号线停车库上方，车辆段途经地块中心位置，影响整体规划的完整性和灵活性，并对项目户型的设计提出特殊要求；项目容积率达2.7，且配建25万公租房，拉低了项目的整体品质,操作思路1：借鉴香港地铁上盖物业模式，强调居住的功能和配套便利，充分利用公共空间和轨道交通的结合,总结香港地铁物业的特点： 注重未来居住的便利性：强调公共空间及配套，考虑未来居住使用的需求，弱化立面、园林等投入 发挥区域交通枢纽的优势，提倡便利同时减少不利影响：规划和建筑的设计都尽量地争取最大的环境优势，在提供便利的同时尽量减少以地铁为代表的外界因素对上部居住建筑的影响,主要卖点：与城市交通的无缝连接及完善便利的配套,操作思路2：迎合年轻人炫酷的心理诉求，选择一个主题打造新颖概念，充分发挥视觉冲击力，渲染未来生活的摩登时尚,售楼处方案：意向售楼处的位置位于总部基地18区12#内，地上三层，目测约2500平米。由于位于总部基地内，不临近主路，须在路线标示方面做好准备,项目公建定位,土地情况：项目位于南五环内郭公庄地铁站上盖，是地铁9号线和房山线的接驳站，地铁9号线往北通达六里桥。地块往北距南四环1.8公里，往南距南五环4.6公里。交通通达性较佳。,南四环,南五环,丰台科技园,科怡路,丰台南路,丰台东大街,丰台北路,太平桥,六里桥,北京西,地铁9号线途经站点,军事博物馆,白堆子,白石桥南,国家图书馆,花卉路,郭公庄,丰葆路,本项目地块,项目规模：规划公建面积97736平米（含30000平米回购面积），其中可售面积67736平米，可作为办公、商业或酒店规划。,规划方案之一，采用三栋办公+裙房底商的形式,此图为过程设计方案，仅供评估参考，实施方案正在优化和设计中，最终将以实施方案为准。,市场竞品：周边办公项目少，区内可比的时代财富天地二手房单价在20000元；大兴地铁上盖的绿地云天地在售单价21000元/平米。六里桥区域的项目得益于城区的便捷性，单价在31000元以上。,3,4,本项目地块,2,1,竞品配置：竞品建设标准以甲级、次甲级为主，标准层层高在3.6米以上，配备中央空调及便捷的垂直交通系统；标准层面积1200平米以上，开间在100平米左右，户内皆为毛坯。,办公定位：定位为郭公庄区域内的地标办公项目，竖立高端形象，以甲级标准设计配置，同时做好整售散售两套方案。吸引大企业进驻进一步提升项目商业价值。,交通便捷：位于地铁9号线郭公庄站上盖，又同是地铁房山线的起点站，公共交通便捷，具备优质办公楼对于交通通达性的要求； 区域中心：项目既是地铁接驳的重要节点，也是整个郭公庄区域百万平米新城建设的中心所在，具备竖立高端商务办公形象的地理条件； 竞品品质：周边竞品的设计标准以次甲级、甲级为主，竞争配置的起点高，在品质上至少要保证在甲级水平； 楼栋设计：项目总体量达6.7万平米，可在楼栋设计上做成两栋2万平米左右的办公楼，使项目具备整售、散售两套方案并行的可能性，实现更快更早的回款； 商业价值提升：通过吸引大企业进驻办公楼，进一步拉升底商的商业价值，为商家实现每天24小时的商业人流氛围与消费机会。,项目销售方案,销售方案商品房销售目标及方案（盖上商品房部分）,盖上部分分别在12年9月、11月和13年的3月分三次推出，共10万平米，总体均价24500,第一次 开盘范围,第三次 开盘范围,第二次 开盘范围,销售方案商品房销售目标及方案（盖下商品房部分）,第五次 开盘范围,第四次 开盘范围,盖下部分分别在13年7月和10月分两次推出，共7.1万平米，总体均价26600,销售方案商品房销售目标及方案（商业部分）,商业部分预计13年1月份具备预售条件，首二层底商为优质资源，定价为55000，楼上办公均价24100,商业预售范围,1、规划方案 2、开发周期 3、定位、销售 4、成本分析 5、经营指标 6、公司管控体系 7、近期工作进展,成本关注事项,1.代征道路暂按43000预留成本，如果能和政府沟通道路代征不代建，成本会有所节约。 2.人防如果能和政府沟通建设在高层楼座下，对我们比较有利，避免单独设置人防的成本增加 3.除了楼座下以外还需配建的人防面积，如果能和人防办沟通交人防易地建设费来处理，会降低相应成本 4.地铁的影响因素：在设计施工前需将地铁的影响因素确认清楚，排除障碍，以免影响楼座的施工和成本 5.由于我们小区规模比较大，建议住宅和公租房部分供暖方式采用BOT的形式，会降低采暖的成本 6.政府土地出让的条件为“七通一平”，所以大市政实施按和各专门部门沟通，争取按时交付我们使用，避免影响入住和增加成本 7.对于公租房，政府回购价为固定价，所以与政府沟通合适的配置，避免成本突破 8.对于村里回购和公租房的指标不能突破，村里回购商业的标准要合理 9.地下设计指标尽量降低，以减少配套成本的增加,总成本比对,由于双方核算口径上的差异，我们将核算口径的差异调整后，不考虑营业税金及附加、土地增值税及所得税后的其他开发投入基本差异不大。,1、规划方案 2、开发周期 3、定位、销售 4、成本分析 5、经营指标 6、公司管控体系 7、近期工作进展,经营指标住宅、商业分项指标,经营指标项目整体及现金流指标,销售金额指销售签约金额，2012年销售金额中包含了25万平米公租房的回购价款162,500万元，剔除该影响后实际销售签约金额为112,093万元。2014年的销售金额中包含了乡里回购办公楼的价款26,850万元，剔除该部分影响后实际销售签约金额为133,768万元。,经营指标项目整体及现金流指标,现金流回正时间2015年5月,整项目体现金流,经营指标项目整体融资结构,股东投入,1、在项目自有资金规模达到5亿元时，预计可获得银行开发贷款16亿元：本项目上盖住宅、盖下住宅、盖下商业拟安排总额16亿元的开发贷款，并根据施工进度受托支付。 2、预售监管：按照4200元/平米监管考虑 3、公租房回款：按照2012年8月回款40%（开工），2013年5月回款20%（封顶），2013年12月20%，2014年5月15%（交付），2014年12月5%考虑； 4、预计股东的峰值投入为41.5亿元，后续开发建设的资金来源于银行开发贷款及销售回款。 5、以上股东总投入及收回的预计是基于本次预计的项目开发进度、销售回款等的假设条件进行预计的，如后续项目开发情况如有调整将可能导致股东投入的资金峰值加大。 特别说明：本项目股东投入峰值为41.5亿元，其中：土地价款为33.51亿元、契税1.02亿元、前期准备费0.78亿、主体建筑安装费0.93亿、配套设施费0.53亿、工程管理费0.36亿、营销设施费0.13亿、公司管理费用0.0261亿。需要偿还的股东借款利息为4亿元，扣除应偿还的股东借款利息后实际股东投入的资金峰值为37.5亿元。,经营指标与XX0916可研版对比,1、规划方案 2、开发周期 3、定位、销售 4、成本分析 5、经营指标 6、公司管控体系 7、近期工作进展,公司管控流程总体原则,按照双方在获取土地阶段达成的协议和领导要求，项目公司的管控体系按照： 三方共同组成经营团队，使用XX的管理平台、兼顾XXXX和XX的管理体系，由双方在关键决策点共同行使项目决策权力。涉及股东及董事会决策事项，由有权机构行使相关权利,公司管控体系项目公司架构,公司管控体系业务流程-XX十五级会议体系,公司管控体系-决策审批流程-以工程采购类为例,公司管控体系采购供方确认审批流程 非直接委托类,公司管控体系工程合同审批流程为例 直接委托类,公司管控体系工程合同审批流程为例,公司管控体系XXXX公司共同决策过程点,一、规划设计方面 1、总体规划布局、经济技术指标及概念设计方案评审会； 2、东区保障房住宅方案重新报送规划审批前评审会； 3、商业定位及开发模式评审会； 4、西区商品房住宅及公建方案报送规划审批前评审会； 5、西区商业及商品住宅平面及立面方案设计评审会； 6、室内及景观设计单位评审； 7、景观设计方案评审会； 8、样板间室内设计方案评审会； 9、建筑、室内及景观各阶段设计任务书审核； 10、