房地产开发项目的成本测算方法基本常识.doc

房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35-40，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的4050左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。 3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。 4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的35计列，视项目个案而定。 5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。 6、上述各项费用中未提及的其他支出。 上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。造价工程师跟踪施工现场的作用造价咨询行业在国内市场上蓬勃发展，但主要服务范围在工程造价的事后审核。近几年随着招标投标法的出台和建设工程工程量清单计价规范正式施行，工程造价在签订施工合同期间也得到了重视和发展。但在工程施工期间的工程造价控制一直没有引起足够的重视。受传统观念的影响，业主和监理单位认为施工阶段的投资控制仅对总投资约有10的影响率，他们把投资控制工作看得很简单，认为仅仅是支付进度款、现场签证单确认、承认工程量等。因此放弃或不予重视，不需要有专业造价工程师跟踪服务，一般是由甲方代表或总监代为控制。但是承包方进行的一切活动的目的就是为了工程造价，“中标靠低价，盈利靠索赔”是许多承包商的经验总结，在施工中一方面是由于勘察设计工作粗糙，以致在施工过程中不得不改变施工项日或增减工程量;另一方面是由于不可预见的事件，如自然或社会引起的基础变更或工期拖延等等。大量的工程洽商变更会引起工程量的变更、承包商的索赔。在实际工作中承包商从自身的利益出发，用自己实际的工程量、生产效率、工资水平等作为索赔额和计算基础，从而过高地计算索赔，这就需要造价工程师运用专业技术合理审核及时批复，切忌“时过境迁”待到工程竣工结算审核后再扯皮。笔者根据多年的工作经验，深切地感觉到造价工程师在工程施工阶段参预投资控制的重要性： 1、开工前充分阅读施工图纸、招标文件、施工合同，对合同中有“活口”的条款、对各种因素进行综合分析，找出投资控制的关键点，并准备相对应的防范措施。 2、积极做好施工图纸交底会审工作，对施工单位提出问题的合理性、经济性进行确定与控制，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。以笔者曾跟踪的一个工程为例，在图纸交底会上施工单位提山设计的梁比柱低一个砼标号，会影响施工进度，要求提高梁的砼标号。作为现场投资控制工程师，笔者与业主、监理和承包商磋商，提出了具体施工方案，坚持按原设计施工，控制了造价。 3、审核施工组织设计方案，对与投标文件不符的部分，特别是增加造价的内容要及时与业主协商、审批研究工程地质报告、考察工程周围的施工环境，提出相应的优化意见，促使人、财、物、环境等各种生产要素充分发挥作用；审查施工方案的合理性、可行性的同时，审查它实施的经济性，可从三个方面对工程造价进行预控：是在选择施工方法和安排施工流程中，考虑其合理、可行的同时，还要考虑经济上是否合算。二是严格控制施工和技术措施费用，在确保施工质量和安全的前提下，审减一些非必须或可有可无的施工和技术措施。三是审查施工进度计划时，要求和协助承包商在确保合同工期的前提下，科学合理安排施工进度，以尽量减少抢进度赶工期而增加的各项措施费用。 4、编制总体和年度资金使用计划，科学合理地确定建设项目投资控制目标，同时排出进度与资金的相关曲线，根据完成形象进度对既定的投资控制目标进行动态调整。 5、在工程施工过程中，造价工程师应严格按照合同规定的支付时间、支付范围、支付方法、支付程序进行工程款的支付。认真核对已完工程进度，控制出现超付工程进度款现象而造成占用甲方资金，降低投资效益，甚至出现坏帐损失；也要控制工程款支付不足或拖欠，影响工程进度和质量，影响施工企业的效益。 6、在工程项目的施工过程中，造价工程师应严格控制工程变更，对设计或业主提出的每一项工程变更，都须进行经济核算，计算出投资额的变化幅度，并向业主提出是否需要变更的参考意见。 例如，在土方施工中出现的不合理签证的情况较多，如机械挖土按人工挖土、地下水位以下的挖土签证、机械挖土以大开挖的签证等等。笔者曾跟踪过一个住宅小区的施工现场，该工程分三个标段施工，其中一个标段的土方采用机械大开挖，当时我查找了施工组织设计方案，土方工程中未要求大开挖，与该标段的项目经理联系并告知不能因此增加工程量。但基础完工后，该项目经理仍办了一份大开挖及由大开挖造成的地梁下增加砖地膜的工程签证单，业主和监理认为实际情况属实，可以认可，后在我的解释下业主拒签了此份签证单。 另外，部分施工单位往往利用业主和监理人员对费用组成不了解进行重复计费，如施工单位办理了施工临时道路费用签证、办理砼搅拌机的进退场费签证、办理材料二次搬运费签证等，这都需要造价工程师向业主提出这些费用已包含在临时设施费、机械台班费和措施费中。 此外，施工单位在做签证时，故意不注明要签证的用途和原因，利用竣工结算审核人员不了解现场情况而多估冒算。有些施工单位变更事件发生后故意不办理相关签证，而是到竣工结算时才一股脑兜出来，大部分连签证日期都没有，以至于变成一笔糊涂帐，尤其是一些隐蔽工程部分，没有办法核实当初事件发生的具体细节，使事后审核相当困难。造价工程师跟踪现场及时督促施工单位按建设工程施工合同有关规定对变更的程序和时间要求去执行，对施工单位故意延误提出的签证可以不予受理。 7、对于主要材料的价格进行控制也是投资控制重点。在项目施工过程中应要求施工单位对无价主材先报价后采购或通过招标比价工作，经业主批准认可后方可采购。 8、投资控制还应与工程质量控制协调一致，施工过程中应严格约束施工单位按照图纸和技术规范中写明的试验项目、材料性能、施工要求和允许精度等有关规定进行施工，严格把好质量关，对质量不合格的工程返工应明确责任和返工工作面的范围和深度。特别是对主要材料、隐蔽部分的材料进行认真核对，及时记录材料的品种、规格、尺寸和施工质量情况，确保投资控制工作的准确性。 9、造价工程师应加强索赔的前瞻性，避免和尽量减少索赔事件的发生，当索赔事件不可避免地发生了，要依据现行法律、法规、合同等公正合理地审核和评估，充分地与业主、承包商磋商。例如工程施工中常因恶劣气候、停电等导致工程暂停，施工单位提出工期索赔和人员窝工、机械闲置费用索赔，对此应认真分析，若延误时间未影响关键线路，则不考虑工期延长。 10、规范施工签证单的格式和内容要求，业主和监理单位不能在签证单上笼统签上“情况属实”，应对于为何变更、谁主张变更、应由谁承担变更费用等重要信息作出分析和说明，以免竣工结算审核时引起纠纷。 结束语：近十年来，随着工程项目管理的发展，建设项目全过程投资控制的概念也越来越成熟，它包括项目投资决策阶段、设计准备阶段、设计阶段、施工阶段及维护运营阶段。投资控制始终贯穿于其中，每一个阶段和环节都离不开项目费用的控制、都离不开造价工程师的专业知识。虽然施工阶段的投资控制影响总投资的比例不大，但工程造价的动态性特点决定了任何一项工程从决策到竣工交付都有一个较长的建设期，也是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多，对建设项日全过程造价管理来说也是最难最复杂的阶段，其中的难点就是工程变更和工程索赔。建设单位应依托造价工程师的专业知识和实践经验对施工现场实施全过程监督管理，控制投资，提高投资效益。工程项目目标成本的测定11、前言 企业以追求最大利润为目的，建筑施工企业当然也不例外。在我国加入世贸组织、经济全球化的今天，竞争更加激烈，降低成本、提高效益对企业显得更为重要。 根据经济学原理，利润=收入成本。从该公式可以看出，提高利润的途径不外乎两个：一是增加收入，二是降低成本。在收入(市场份额)一定的情况下，要增加利润，只有想方设法降低成本。 目标成本预测，指根据有关成本资料和各种相关因素，采用一定的预测方法，对未来成本目标所作的科学估计。 2、工程项目目标成本测定的作用和意义 作为建筑施工企业，工程项目是企业利润的源泉，降低工程成本就成了增加利润的主要渠道，准确地测算、确定工程项目目标成本也就成了企业经济管理和成本管理的一项重要工作。 搞好成本预测是做好工程成本管理的首要环节，是正确编制生产经营成本计划和期间费用计划的前提条件，也是企业科学地进行经营决策的依据。它对加强成本管理、挖掘企业降低成本的潜力，提高经济效益具有重要的意义。 2.1、是企业适应市场经济，进行机制和体制改革的需要 价值规律是市场经济的最基本规律之一。随着我国加入WTO，以及改革开放的进一步深入，各行各业的开放程度会越来越彻底，贸易壁垒被取消，行业及企业的垄断地位将被打破，行业的利润水平趋于社会平均利润率，所有企业将处在市场竞争的同一起跑线上。这就要求企业内抓管理和科技进步，外抓经营，充分挖掘潜力，扩大市场占有率。项目作为施工企业生产经营运作的出发点和落脚点，是企业的基本细胞，是企业机制和体制改革的中心环节。项目运作方式的改革是企业改革的必然要求，成本控制是企业改革考虑的中心问题，而成本控制的前提则是目标成本的测定。因而，工程项目目标成本的测定是施工企业适应市场经济，进行机制和体制改革的需要。 2.2、是企业对项目实行成本监控和考核、奖惩的依据 企业对工程项目的管理，按照充分、适度放权给项目的原则，主要是管好一个内部合同(协议)、一套班子(项目班子)，而内部合同的主要内容则是成本、质量安全、工期及文明施工等指标。作为企业，盈利是根本目的，成本指标理所当然成了项目管理的首要指标，项目目标成本是企业根据企业实际管理水平，结合项目具体情况科学测算出来的，自然就成了企业对项目实行成本监控的主要依据。 企业外部的市场经济是法制经济，企业内部也应依法管理，项目承包合同中的成本指标，就是企业对项目各阶段以及项目竣工后经营成果考核、兑现奖惩的主要依据。 2.3、是项目实行自控的依据 项目目标成本是项目实行成本自控的最高上限，项目实施过程中的分析控制必须与此对照，制订切合项目实际情况的每一阶段每一部项目成本降低计划和节约措施，严格控制在目标成本以内，力争更低，实现超额利润。 2.4、是企业加强成本管理提高经济效益的需要 目标成本的测定是企业的一项基本工作，在企业千头万绪、纷繁复杂的各项工作中，成本管理则是企业管理的核心内容。以往由于项目经理责任不明确，项目管理工作特别是成本管理工作没有真正到位，管理人员无压力，亦无动力，从而导致管理不力，效益流失。强化成本管理、实行成本目标管理后，项目管理责任明了，目标明确，工作不仅有了压力，更有了动力，企业应得的这一块效益亦有了保证，对企业提高效益是一个有力的促进。 2.5、是企业和项目综合管理水平的集中体现 项目是企业对外的窗口，是企业管理的出发点和归宿，施工管理的最终成果集中体现在施工成本(效益)上。在一定条件下，对一个工程，施工成本越低，它的管理水平就越高，反之，则管理水平就越低。另一方面，目标成本测定是建立在基础管理工作上的，它从另一侧面反映了企业管理工作的好坏。 市场竞价，体现了社会生产平均水平，而项目实际成本的高低则是个体生产管理水平的体现。企业管理是一个综合的、系统的概念，涉及企业的财务管理、质量安全管理、材料设备管理、劳动力组织等方方面面，最终归结到成本和效益，所以目标成本综合体现了企业和项目的管理水平。 3、目标成本测定的方法 成本测算的方法很多，我们所要的是一个量化的结果。所以一般情况下，企业都采用定量的方法进行工程成本的测定。常见的定量测算的方法主要有： 3.1、企业定额法 企业定额法是运用企业定额按照类似预算的方法和程序根据工程的实际情况做施工预算。但要比预算具体详尽，因为它更多的考虑了施工组织设计、先进施工工艺和技术以及其它的成本降低一般性措施，更加贴近实际。运用这种方法进行成本测定，关键是要有一套准确细致全面的企业定额。它不要求跟预决算的项目及编排完全一致，但应该更加实用。制订这样一套企业定额，要求有完整准确的基础资料，并不断更新，还要配备系统的管理人员。制订企业定额代价大，对管理比较规范，财务、统计等方面都能执行国家有关规定的企业或大型企业集团较适用。这种方法的特点是计算比较繁琐，工作量大，花费的人力精力比较多，但测算的结果也比较准确。 3.2、经验数据法 经验数据法就是运用以往实践中的经验数据，对现行的工程通过套用类型的方法进行的测算。运用这种方法，首先要建立一系列数学模型，对以往的同类型的工程项目的成本降低情况进行统计、分析，然后得出这一类型工程项目成本降低的平均先进水平，典型工程、近期数据加大权重。运用这种方法只要正确确定项目的类型，然后对号入座就行了。这种方法比较容易，简单易行，是粗线条的。因模型中考虑的因素有限，而工程实际情况则要复杂得多，缺点是不能适应不断变化的工程情况的需要，准确性不够。 3.3、定额调整法 这种方法就是先假设工程项目的条件，依据国家省市颁布的现行定额及取费标准，然后运用预算的方法，按照预算的程序计算出造价，辟分出成本，然后根据企业的情况和该工程的实际情况与假设条件比较，进而调增调减，从而确定工程成本。这种方法只要一个假设条件下各类工程的成本降低水平，把变化的条件罗列出来进行适当的增减即可。它既比较简单易行，又相对比较准确，随着定额的变化而调整。 3.4、单价法 单价法分两种情况，一种是分部分项工程量单价为直接费单价，在此基础上再计算间接费和其他费用；另一种是分部分项工程量单价为综合单价，即单价里包括了完成该部项所发生的直接费、间接费和其他费用。这种成本测算方法的使用将越来越广泛，它与通用的国际计价方法相接轨。 3.5、综合法 综合法就是在进行某一工程成本的测算时把几种测算方法综合在一起使用。有的情况下，由于资料不全、有效数据过少或人员等问题，一种方法可能行不通。在测算的过程中，不同的部分需要用不同的方法进行，这就必须把几种方法综合在一起才能满足测算工作需要，或是测算得比较准确。 4、目标成本测定考虑的主要内容 4.1、新旧市场的不同 4.2、当地的物价水平和劳动力价格水平 4.3、政策因素，工程预决算定额及取费标准，包括当地建筑管理部门的特殊要求和特殊收费 4.4、合同条件(主要是付款条件) 4.5、甲方信誉及资金实力 4.6、工程施工组织的科学性、先进性及采用“四新”的情况 4.7、工程结构类型，包括工程结构复杂程度和技术难度 4.8、工程地点距本部的距离 5、目标成本测定的一般步骤 目标成本测定的一般步骤如下图所示： 学习资料计算工作量套用定额小计汇总检查调整确定成本 5.1、学习掌握资料，吃透精神 5.2、正确计算工作量 5.3、准确套用定额和表式 5.4、分步小计并汇总 5.5、检查并纠正计算、套用错误 5.6、考虑有关增减因素适当调整 5.7、确定工程成本(制造成本)对工程施工成本管理的思考1工程施工成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对工程项目实施过程中所发生的费用，通过进行有效的计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用、实现目标利润、创造良好经济效益的一种科学的管理活动。笔者认为，加强工程施工成本关键在于搞好事前计划，事中控制，事后分析。 一、工程项目成本管理中存在的主要问题 （一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制。成本管理体系中项目经理享有至高无上的权力，在成本管理及项目效益方面对施工企业总经理负责，各业务部门主管及管理人员都需有相应的责任、权利及利益分配等相配套的管理体制加以约束和激励。而现行的施工项目成本管理体制，很多不能很好地将责权利三者结合起来。有些项目部简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管，没有形成完善的成本管理体系；这会在一定程度上挫伤工作人员的积极性，不利于进一步的技术开发，也就不利于工程项目的成本管理与控制。 （二）忽视工程项目质量成本的管理和控制。长期以来，我国施工企业未能充分认识质量和成本之间的辩证统一关系，或者过于强调工程质量，而对工程成本关心不够，或者片面追求经济效益而忽视质量。前者工程质量虽然有较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量成本，使经济效益不理想，企业资本积累不足；后者利润指数可能很高，但因质量上不去，会增加因未达到质量标准而付出的额外质量成本，既增加了成本支出，又对企业信誉造成不良影响。 （三）忽视工程项目工期成本的管理和控制。工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程项目都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。有些施工企业对工期成本的重视不够，特别是对工期与成本的关系很少进行深入研究，盲目地赶工期要进度，势必造成工程成本的额外增加。 （四）项目管理人员经济观念不强。多数施工企业项目部普遍存在一种现象，项目部各部门间缺乏横向沟通。即在项目内部，技术部门只负责技术和质量；计划部门只按工程进度计价，不管质量是否合格；物资部门只负责材料的采购及进场点验。表面上看似乎职责分明，但技术部门为了保证工程质量，选用可行、却不经济的方案施工，必然会增大成本；而物资部门若一味采购高强高价材料，即使材料使用没有一点浪费，成本还是降不下来。 二、工程项目成本管理对策 工程项目成本管理的关键在于建立责权利相结合的成本管理体制，对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定，赋予相应的权利，确保充分有效地履行职责。同时项目经理要对各部门、各班组人员在成本控制中的绩效进行定期检查和考核，在项目管理中对工程施工成本进行全方位的控制与监管。 （一）事前计划准备。在项目开工前，项目经理部应做好前期准备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的项目成本计划，做到心中有数。 1、制定先进可行的施工方案，拟定技术员组织措施。施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同，工期就会不同，所需机具也不同。因此，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中。为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果，工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施的一条龙。 2、组织签订合理的分包合同与材料合同。分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算，并且必须有层层审批手续。同时，还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而达到控制支出的目的。 3、做好项目成本计划。成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据，使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本。 （二）事中实施控制。在项目施工过程中，按照所选的技术方案，严格按照成本计划进行实施和控制，包括对生产资料费的控制，人工消耗的控制和现场管理费用等内容。1、降低材料成本。（1）推行三级收料及限额领料。在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料，主要材料是构成工程的主要材料，如：钢材、木材、水泥等，辅助材料是完成工程所必须的手段材料，如：氧、乙炔气、锯、砂轮片等。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。推行限额发料，首先要合理确定应发数量，这种数量的确定可以是以国家或地区定额管理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与项目定额员共同测算并经双方确认的数据。总之，要经过双方的确认。其次是要推行三级收料。三级收料是限额发料的一个重要环节，是施工作业队对项目部采购材料的数量给予确认的过程。所谓三级收料，就是首先由门卫的收料员清点数量，记录签字，其次是材料部门的收料员清点数量，验收登记，再由施工作业队清点并确认，如发现数量不足或过剩时，由材料部门解决。应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际使用数量再次确认后，即可实行奖罚兑现。通过限额发料、三级收料的办法不仅控制了收发料中“缺斤短两”的现象，而且使材料得到更合理有效的利用。(2)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先应当根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间。因为如果进场太早，就会早付款给材料商，增加公司贷款利息，还可能增加二次搬运费，有些易受潮的材料更可能堆放太久导致不能使用，需重新订货，增加成本；若材料进场太晚，不但影响进度，还可能造成误期罚款或增加赶工费。其次应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同，其损耗也不一样。为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款，这样让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经济利益挂钩，降低整个工程的材料成本。 2、节约现场管理费。施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大小而核定的。但是，它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化，它的支出主要由项目部自己来支配。建筑工程生产工期长，少则几个月，多者三五年，其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经济适用的原则布置，同时应该是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的管理，应抓好如下工作：一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的管理，一项工程，在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺利进行，这就要求合理调度，循序渐进；三是建立QC小组，促进管理水平不断提高，减少管理费用支出。 （三）事后分析总结。事后分析不是马后炮，而是下一个循环周期事前科学预测的开始，是成本控制工作的继续。在坚持每月每季度综合分析的基础上，采取回头看的方法，及时检查、分析、修正、补充，以达到控制成本和提高效益的目标。 1、根据项目部制定的考核制度，对成本管理责任部室、相关部室、责任人员、相关人员及施工作业队进行考核。考核的重点是完成工作量、材料、人工费及机械使用费四大指标，根据考核结果决定奖罚和任免，体现奖优罚劣的原则。 2、及时进行竣工总成本结算。工程完工后，项目经理部将转向新的项目，应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械，辞退不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后，继续发生包括管理费在内的各种费用。同时由于参加施工人员的调离，各种成本资料容易丢失，因此，应根据施工过程中的成本核算情况，做好竣工总成本的结算，并根据其结果，评价项目的成本管理工作，总结其得与失，及时对项目经理及有关人员进行奖罚。工程施工降低成本两招如果说施工成本就像一匹难以驯服的野马，那么招标采购就如同套在这匹野马头上的辔头，马上让它服服帖帖。 国道路面工程项目部就尝到了招标采购的甜头。今年8月开工以来，他们光是通过劳务招标，就节约成本近20万元。 劳务招标 建筑公司中标的路面工程合同额3200万元，施工路段长，环境复杂。既要达到业主苛刻的工期要求，又要最大限度地降低工程成本，于是招标成了他们的唯一选择。 路面施工需要多种劳务队伍建筑项目部都通过招标录用。如刻纹，别的施工单位单价为每平方米2.5元，经过招标，建筑选定的中标价为每平方米1.8元，而且机械设备刀具均由劳务队伍自供。仅此一项就节约了12万元。 选定队伍后，合同签订就是关键。建筑项目部所有合同皆由项目经理亲自参与谈判、起草和签订。对合同条款，尽可能地作到详尽周密。其中，对违约责任的追究，尤其具体化，具有可操作性。同时，要求所有分包方和材料供应商在签订合同时，交纳1至5万元的履约保证金。规定：每月支付工程款和材料款时，只付85%，余下的15%纳入履约保证金。履约完成后方可一次性结清。劳务和材料商在履约过程中，如有违约，将根据具体损失，除赔偿外，还将处以一倍以上的违约赔偿。 购材料打破封锁 路面施工，材料成本是大头，尤其对砂石料，有特殊的要求。 当业主为建筑项目部指定了搅拌站的建站地点后，项目部对周围进行了考查，发现运距和质量都能满足要求的砂石场有9家，但这9家砂石场的老板早已串通起来，统一口径，统一价格，把单价抬高到每立方米38元。这是建筑不能接受的价格，据他们考察，价格在每立方米34至35元较为合理。 为打破他们的价格垄断，建筑项目部决定另辟蹊径，自己建采石场。通过与当地政府协商，征用土地，然后由先前合作过的采石场老板出资金、出设备、出技术、出人员，进行了当地开采。收购价每立方米28元钱，一下子就打破了当地砂石场的垄断。但这两个场的日开采量只有500立方米，而工地需要1800至2000立方米。项目部又各个击破，通过承诺先签合同可以优惠付款方式，拉过来两家采石场。同时又宣布：不与建筑签订供货合同的采石场，将受交通管制，也就是说，今后他们别想通过建筑的施工路段运送砂石料。这一招杀手锏，使得余下的砂石场老板都乖乖地签了合同。经过谈判，砂石的平均价格为每立方米32.2元，比预计的价格下浮了1.7元，降低成本20余万元。工程量计算容易漏项的项目11、在平屋面保温屋面中排汽孔项目。 2、楼梯栏杆中的预埋铁件。 3、油漆、涂料用脚手架项目。 4、预制板梁砼：板梁封头砼、运输、安装 5、钻孔灌注桩：入岩深度的钻孔（该项目市政和公路定额项目包含内容差距很大） 6、户内管道安装的吹扫项目容易遗漏； 7、室外管道安装的超高费； 8、角钢的制作安装项目及其主材费用； 9、沟槽土方单侧弃土的系数容易遗漏； 10、外运土的人工系数忘记乘； 11、电缆、电线等项目上清单只是提供净工程量，在组价时还得加上预留、弯曲、损耗等长度； 12、在配电柜安装清单中基础型钢容易漏； 13、给排水上管道安装清单中套管容易漏； 14、风管穿墙的封堵。 15、调节阀试压冲洗临时短管制作安装。 16、设备安装吊装机具摊消。 17、工艺管道安装中法兰安装的螺栓是未计价材料。 18、安装部分：高层建筑增加费计算的基数包括6层或20m以下的全部人工费。在高层建筑同时又符合超高施工条件时，高层建筑增加费和超高增加费是叠加计算的。 19、屋脊线、盖板！主要是零星部件！ 20、一些零星的、小型构件砼容易漏算 21、屋面分格缝，特别有架空隔热层时，水泥砂浆找平层有分格缝，而且在隔热板上也要做分格缝； 22、一些规范要求的也容易漏项，比如：墙长超过5米时要增设构造柱，墙高超过4米时要增设压梁； 23、设备安装加垫铁、管道安装时支架制作、安装、油漆防腐； 24、通风管道安装的帆布接口； 25、楼梯间顶层满堂脚手架、屋面分格缝、设计说明中构造要求以及一些室内外零星构件 26、外墙抹灰分格嵌缝有相应的定额子目，所用材料不同，应套用相应的子目 27、板的负筋分布筋很容易漏，因为图纸根本没反映。除了要看下工地看看以外，没别的办法 28、在挖土方工程中，现在的计价表，挖湿土方的抽水费未计入（以前的定额是包含），现在归入在措施项目中，即第二十一章施工排水、降水、深基坑支护章节内。在编制时，不要忘了啊！ 29、各种建筑的伸缩缝：屋面的分格缝、外墙与散水交接的沥青嵌缝； 30、构造柱的突出部分31、预制板间的现浇带； 32、打预制桩的，桩头、接桩、送桩等。 33、钻冲孔桩的，钢护筒、入岩增加费、操作平台、砼是采用水下砼浇筑。 34、钢板桩打、拨分开套子目、在基坑作业和在坑上作业的系数。 35、没有详细的布置图，但图纸说明中提到的项目。如填充墙的构造柱、砌体加筋等 36、措施项目费用的大体积砼的测温费 37、土建工程为二装的预留预埋件 38、土建工程中窨井、化粪池项目如套综合定额，别漏了其中相应的措施项目，如挖湿土排水费、基坑排水费及脚手、模板费等 39、暖通工程中容易遗留的项目： 1）空调风管阀门、静压箱，风机盘管回风箱的保温； 2）设备本体与管道连接中的法兰； 3）屋面水系统管道中的土建支墩； 4）末端设备采用的减振措施。 40、合同文件并不是一张纸，包括投标文件等，施工组织设计直接影响措施费的构成，按照规范施工则是合同内容之一。比如投标时按24小时连续施工考虑，夜间施工措施费就不能不考虑，噪声等环境保护费用也不是简单的费率就可以代替的。再比如设计图纸规定用PE给水管，但并未说明屋面部分要采取什么措施，按规范PE管不能爆晒，应有保护措施，报价时就应该考虑。另外，定额和规范不符时，应以规范为准，因为验收以规范为准。 41、对清单项目和下挂定额子目的衔接不能完全掌握（包括工程量计算规则、工作内容等）。定额有计算规则，清单有计算规则，两者必须一致。比如前面多次有人提到的管道支架和穿墙套管，按清单是应该计算，不过室内管道安装定额通常都包含支架和套管（各地规定有不同），再计算就重复了。 42、楼梯石材踏步开槽容易漏掉，墙面装饰不同的装饰材料接缝处理，顶棚扣板四周压线易漏算。 43、土建里面的：人机配合挖土有个系数，湿土也有系数。-0.06位置的防潮层。 44、土建中还有个东西容易忘，就是支撑钢筋用的马凳，实际施工中这个也是不小的数字，而且很烦 45土方类别及运距； 46、洞内、地下室内等需照明施工的人工费增加40%； 47、构造柱圈过梁模板砼计算； 48、管桩桩芯砼、送桩及试验桩的计算、管桩长度应计桩尖长度； 49、砖砌栏板1/4、1/2厚定额按900考虑，每增加或减少人材机需调整； 50、桩芯圆钢板、预埋铁件等刷防锈漆等；工程造价的全过程控制方法谈1工程造价控制涉及到建筑市场商品经济各要素，对于施工企业有着重要的经济意义，与其生存发展休戚相关。工程造价控制在多年发展下，早已形成了一套较为完整的理论体系。本文中所提及的“工程造价的全过程控制”，是指施工企业面临的在工程投标、项目实施、工程竣工结算三个基本环节里将工程造价管理与施工组织设计及实施有机结合，通过工程造价分析指导施工组织设计及其实施，以期获得理想效果，对于施工单位而言，即有更好的经济效益。 一、工程投标阶段 目前建筑市场工程招标时，工程报价往往是决定性因素之一，所制定工程报价应合理、准确，但又能反映企业竞争实力的工程报价。在实际工程投标时，常存在工程造价计算人员不到现场、与编制施工组织设计各自为政的误区。事实上，施工组织设计方案，施工现场与工程造价紧密相关，共同影响工程中标可能性。 首先应仔细考察施工现场，了解“三通一平”状况，调查工程所在地材料价，实际人工单价，土石来源及弃土场运距等做好工程造价计算的基础资料。 编制施工方案的技术人员往往对定额及其相关计算规则并不熟悉，工程造价编制人员应详尽交底，按定额有关规定划分项目。与施工技术措施密切相关项目，如临时设施、施工模板、脚手架、维护结构、大型设备进退场费等，招标单位常要求投标单位合价包干，自行确定其项目及工程量。工程造价编制人员应就此按所选用定额进行筛选，避免多算重算。如临地设施（生活生产用房及排水设施，施工场内水电管线敷设，而广州地铁定额隧道土石方开挖子目中已包含了“三管两线”摊销费用。该项费用对工程总造价影响虽不大，但评标时业主认为属不合理费用。 施工进度计划编排好后，据引确定周转材、支架、钢板桩、钢支撑等的使用时间及摊销费用，特别是需租用的材料、设备费用，从而分析项目单价构成是否切合实际，及该项目可能获得的利润，做为工程成本分析的第二手资料。 对于某些新技术、新工艺，如直螺纹钢筋对接代替传统施工工艺焊接等，往往加快了施工进度，有助于树立企业形象，却提高了工程造价。为保证工程预算价与业主及其他投标单位位于同一起跑线上，建议对此类费用不予计入工程报价中，仅做为工程红线成本分析依据。 我们所编制的施工组织设计除应尽可能经济、合理外，还应适应不同评标办法对报价的不同要求。 1、业主有标底，报价以投标单位报价最接近标底或标氏下浮某一值为最优报价。 从某种角度来说，这种评标办法竞争的是预算编制人员纺标水平及机遇，而非企业的综合实力。为此，揣摩业主标底造价倾向，分析乙方工程预算价与标底可能存在的幅度差就成为确定最终报价成为关键的一环。不同的施工方案将导致工程造价较大的差异，业主通常按常规、通用方式或定额配套的施工方法来考虑施工技术措施费用，而各投标单位则常考虑自有设备及惯用施工方法。这一点，我方有着深刻的认识。在九八年参予广州市市政工程某河涌渠箱工程投标时，考虑该工程位于沿江路，地下水位高，水压力较大而基槽内若长期有水涌入，势必妨碍渠箱结构的政党施工。因而选择了密打拉伸钢板桩并加钢支撑的围护结构。每延米施打钢板桩2.4t，钢支撑围囹安拆0.3t，围扩结构每延米造价约为3000元。开标后，发现我方投标报价大大高于业主标底价及其他投标单位报价。经了解，由于基坑仅深4m，业主及其他投标单位均考虑到土压力不大，按定额考虑采用间隔1.5m疏打钢桩加挡土板的围护结构，每延米施工打钢桩0.8t，挡土板2平方米，围护结构每延米造价级为900元。因未能认真分析业主意向及惯用施工方法的不同而导致工程造价的偏离。 2、业主没有标底，报价以各投标单位投标报价平均值做为评判标准，接近平均值或合理范围内最低报价为最优报价。 此时，分析投标报价平均值成为核心问题。必须充分考虑施工组织设计对工程造价的影响，根据多种可行方案计算其施工技术措施费。假定投标对手可能采用施工方案，综合所积累的投标报价资料，分析其报价水平，及是否存在“围标”的可能性，判断报价平均值大致范围。近年来，政策宏观调控，固定资产投资规模压缩，市场供求关系失衡，造成市场竞争更趋激烈。施工企业为承接工程，不得不面对不规范的市场竞争，如压级让利、为中标不异以低于工程成本价做为投标报价等。施工企业承接工程是为了获得经济效益，这显然是不明智的。因而应按工程的具体施工条件、施工设备、企业管理水平和技术优势确定工、料、机消耗量，按自身条件确定材料及半成品（如预拌砼）价格，按企业管理水平确定必要的费用开支，按企业优势及最优施工方案计算工程成本及必要盈利。 二、工程实施阶段 工程项目造价控制贯穿于项目的全过程，而对于施工企业而言，在工程实施阶段实行工程造价控制其目的，就是降低工程成本。即注重施工管理，优化施工组织设计，从而获得良好的经济效益。根据美国造价工程师协会的解释，成本控制的含义是：在项目进行过程中，监督工程预算、质量与预算的偏差，并采取有效行动以达到最低成本。（二）编制施工预算是工程造价控制的最有效手段之一，往往容易被施工企业所忽视。 施工预算以施工图纸、施工组织设计为依据，是施工企业控制各项成本支出的依据，有利于进施工技术，合理调配和组织劳动力，合同选购运输材料和配件，以较低成本、较短的工期和优等的质量完成建设项目。 1、编制工程分项施工预算 由于工程分部分项子目较多，如果一一详尽分析，可能会给工程造价业务人员带来大量工作。选择具有代表性、工程量较大、工程造价影响较大或可操作性强，便于成本管理控制的项目，对其所必需耗费的人工、材料、机械设备进行分解，结合市场工、料、机价格，企业技术水平编制合理施工预算。 2、以施工预算做为控制工程分包单价的依据 鉴于施工企业技术优势的局限性，难免有些单项需进行分包，而工程分包支出做为工程成本开支的一项重要组成，与工程经济效益息息相关。工程造价业务人员应在掌握市场信息基础上进行科学分析，以施工预算为砝码，衡量工程分包单价。发现分包单价超出施工预算，应及时提请项目负责人共同分析。找出差距的来源，是否在分包定价不合理，或是施工预算有误，或是企业技术水平落后所造成，而后根据实际情况调整。 3、按工程施工预算推进项目施工管理 项目化管理是工程施工管理的发展趋势，有利于企业适应市场竞争需要。根据工程项目特点和规模，建立项目内部管理经济核算机制，完善工程成本计算，并按施工预算实行项目产值全额承包或效益指标承包。在项目内部管理中，也可将施工预算层层下达至班组或施工队，做为计件承包或落实责任进行劳动竞赛的分析依据，使工程施工预算成为项目经济效益控制中心。 （三）控制工程材料采购，有效降低工程成本 工程材料价通常占工程造价比重一半以上，换言之，工程材料控制好了，工程成本控制也就完成了一半。工程材料价主要通过量、价两方面来控制。 1、根据工程进度及需要，由技术人员编制材料使用计划，按需采购，避免材料仓库积压，挤占资金。 2、将材料定额用量与实际消耗量进行对比，严格控制，杜绝材料消耗量大于定额用量现象，以此做为分部分项工程成本考核依据。 3、材料采购应货比三家，定期将采购价与文件规定价或投标时材料单价进行比较，以了解工程材料盈亏。（四）及时准确完成工程签证，是工程造价控制的有效补充 工程签证是施工过程发生的与设计图、施工方案、施工预算项目或工程量不相符，需调整工程造价的补充认可。工程技术人员应与造价业务人员密切配合，熟悉预算涵盖内容，划分需签证项目，以便工程结算准确反映工程造价。概括而言，工程签证常发生在以下情形： 1、工程地形或地质资料变化； 2、地下水排水施工方案及抽水台班； 3、现场开挖管线或其他障碍处理； 4、土石方因现场环境限制，发生场内转运、外运及相应运距； 5、材料的二次转堆； 6、材料、设备、构件的场外运输； 7、备用机械台班的使用，如发电机等； 8、工程特殊需要的机械租赁； 9、无法按定额规定进行计算的大型设备进退场或二次进退场费用； 10、工程其他零星