戴德梁行工程管理及维修保养计划计划.doc

八、工程管理及維修保養計劃方案I、工程設備管理規定（一） 安全用電、用水、管道燃氣管理規定根據省、市安全用電、用水、用氣管理的有關規定，結合本小區的具體情況，對小區供電、供水、供氣管理規定如下：1、凡屬管理處管轄範圍內的供電、供水系統（即供電局、自來水公司向本小區供電、供水總表以內的）一律由管理處管理；由供電局、自來水公司直接抄表到戶的，由供電、供水部門管理；管道燃氣系統由市燃氣公司負責管理，其他單位未經許可不得介入。2、業主（住戶）出門前應將電器、燃氣和水掣閥門（開關）關閉，避免發生事故。3、小區內的供電、供水、供氣管線均經科學設計，精心安裝，業主（住戶）不可隨意更改，如確需改動，請報告管理處並雇請專業員完成。4、業主（住戶）如需要增加用電容量，必須先向管理處提出書面申請，由管理處或有關部門審查並確認符合增容要求的，經批准後方可增容，但必須按照下列規定處理。5、每增容1KW（或1KVA、5A），收增容費600元，凡不足1KW（或1KVA、5A）的，均按1KW（或1KVA、5A）計算，餘此類推。6、電度錶每增容一級的，其電度錶計算基數按20度/月或20度/月的倍數遞增計收電費，凡不足20度/月的按20度/月計收，餘此類推。7、業主（住戶）如需另拉電纜、電線或更換電錶的，該工程費（包括材料費）均由業主（住戶）負責。8、已獲批准增容的業主（住戶）連續3個月達不到增容要求的用電負荷，將取消其增容資格，其繳納的費用不退回。9、每單元設計最大功率，標準房7KW，複式房10KW，請業主（住戶）累計電器功率，勿超過最大限量，否則，不可同時使用所有電器。10、有以下現象的均屬偷水、偷電、偷氣行爲，管理處將按下列規定處理：1）私自增加電氣設備容量、且造成電氣線路故障的，除每增容1KW（或1KVA、5A）罰款300元800元外，必須賠償因此造成的損失，並要重新辦理申請增容手續。2）私自裝表、接電、接水、接通燃氣或繞表接電、接水、接通燃氣者，除當場停用，按電器容量全負荷和入住時間追計電、水、燃氣費外，並處以1000元2000元罰款。3）私自啓動電錶，水錶、燃氣表的封印或改動電氣運行回路，影響準確計量的，除按電器用量負荷和入住時間追計電、水、燃氣費外，每次還將罰款1000元2000元。4）私自啓用電錶、水錶、燃氣表的，不管停用時間長短，除按用電容量和入住時間追計電、水、燃氣費外，還將處以其10倍的罰款。5）擅自改動上、下水管道、燃氣管道、電氣線路（包括通訊、有線電視等的弱電系統）者，除應按實際情況糾正外，每項罰款500元1000元）。11、業主（住戶）違反安全用電、用水、用氣規定、拒絕管理處機電維修人員檢查，不採納安全用電、用水、用氣意見及措施而造成事故，影響供電、供水、供氣系統或對其他業主（住戶）造成損失的，除按實際情況賠償損失外，還將按有關規定進行處罰。（二） 變更用電規定爲節約用電，合理有效利用能源，防止電力資源的浪費，結合本小區實際情況，特制訂本規定。1） 變更用電的情況包括：1） 暫時停止全部受電設備的用電，簡稱暫停；2） 暫停後，用戶要求啓用已暫停的用電設備，簡稱恢復用電。2） 業戶變更用電時，應事先提出申請，並攜帶有關證明文件到物業服務部辦理手續。3） 暫停用電業務規定：1） 用戶提前5天提出申請，並填寫暫停用電申請表；2） 結清全部電費，用戶如不交清電費，將中止辦理暫停用電手續；3） 用戶在每一日歷年內，可申請暫停用電兩次，每次不得少於15天，一年累計暫停時間不得超過六個月；4） 暫停期滿或每一日歷年內累計暫停時間超過6個月者，不論用戶是否申請恢復用電，須從期滿之日起，按規定的容量計收基本電費；5） 在暫停期限內，用戶申請恢復用電時，須在預定恢復日期前5天提出申請；6） 實際暫停時間少於15天者，暫停期間基本電費照收；7） 暫停期滿，用戶未恢復用電，又不繼續辦理暫停手續者，從期滿之日起收基本電費。4） 恢復用電業務規定：1） 業戶須提出恢復用電申請，填寫相關申請表；2） 檢查設備完好，抄錄表底後予以送電3） 停用電超過6個月的用電設備，按照“安全規範”要求，用戶委託供電部門作必要的電氣試驗，以達到電氣安全運行要求，有關費用用戶自行承擔。物業服務部依據規定受理業戶申請，經核准後通啓工程部予以停送電，財務部免計暫停期間的基本電費。（三） 電氣安全管理制度1、爲貫徹安全生産方針，搞好勞動保護，使員工按照安全生産的要求從事生産活動，確保安全文明生産，特制定本制度。2、工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具保證使用的工具絕緣性能良好；3、絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發現有裂紋或漏氣，不得使用；4、絕緣鞋不准裸足穿用；5、在作業場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行，總閘必須挂有“有人工作，禁止合閘”的標誌牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；6、各供電回路的操作開關，要有清楚明顯的標誌牌。停電時先拉負荷開關，後拉隔離開關；送電時，先合隔離開關，後合負荷開關，切忌帶負荷拉、合閘；7、盡可能不要帶電作業。如必須帶電工作時，應遵守帶電作業的有關規定，採取可靠的安全措施（如要有專人監護等）；8、在帶電檢修或操作電氣設備時，不准用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設備；9、在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業；10、嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發生，應停止交接，由交班人員負責處理，接班人協助；11、電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用；12、如發現有人觸電，應立即切斷電源。如來不及切斷電源且爲低壓時應用乾燥的13、不導電物體，將觸電者脫離電源，如爲高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然後對觸電者及時採用人工呼吸法進行急救，同時儘快和醫院聯繫。（四）電梯使用管理規定電梯是每位業戶的共有財産，也是所有共有財産中最爲昂貴的設備之一，保護和延長其使用壽命是您的責任，又可節省您的更新支出，您應該象愛護您家庭的電視、冰箱一樣愛護它，所以你必須嚴格執行以下規定：1、 本電梯爲客運電梯，只限於載客，若必須使用電梯運載居室日常生活、辦公和貿易樣品等物品時，先到管理處提出申請，批准後方可使用。嚴禁運載單車、摩托車及整批貨品，凡擅自使用電梯運載單車、摩托車及批量貨等非日常用品者，除沒收其車輛物品外，並視情節罰款5003000元人民幣。2、 使用電梯時應文明操作，嚴禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。3、 不得超載運作，當超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得採取任何形式的強制關門手段。4、 禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學齡前兒童須由大人帶領乘梯，禁止兒童在電梯附近嬉戲玩耍。5、 爲了您和大家的健康，請不要在電梯內吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內裝飾物，有此行爲者請到管理處繳納200500元的罰款。6、 當電梯在運行中突然發生停運等故障時，乘客不必緊張，可按警鈴報告，等維修人員到來，不得採取拍打按鈕、箱體以及強行撬門等急躁行爲。7、 乘客看到停運標誌時不得採取任何令其開啓或移動標誌牌的行爲，以免發生人身、設備意外。8、 請不要使用客梯搬運貨物、垃圾等，如特別需要應報管理處提出申請，批准後方可使用。9、 不允許裝運易燃、易爆危險品。10、 乘電梯時，不可將身體倚靠轎門，進出時間不許長時間站在門中間。11、 電梯出現下列情況，應及時報告管理處：1） 電梯門的開關失去控制；2） 運行時有明顯的速度異常；3） 運行時有異常的振動和響聲；4） 有漏電現象。（五）發電機房管理規定1、目的 保證發電機在市網停電時能自動起動和良好運行。2、內容1) 發電機房平時應上鎖，鑰匙由值班員管理，未經領導批准，非工作人員嚴禁入內；2) 值班員必須熟悉發電機的基本性能和操作方法，發電機運行時，應作經常性的巡視檢查；3) 經常檢查發電機機油油位，冷卻水位是否合乎要求，燃油箱中儲油是否充足，蓄電池是否正常；4) 發電機每半個月至少空載試運行一次，時間不超過15分鐘，平時將發電機置於自動起動狀態；5) 發電機啓動運行，值班員應立即前往機房觀查，啓動送風機檢查發電機儀錶指示是否正常；6) 嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機運行記錄和保養記錄；7) 定期清掃機房，保持機房和設備整潔，發現漏水漏油應及時處理；8) 加強防火和消防管理意識，確保機房消防設施完好齊備。（六）工具管理制度1、 本制度僅適用于京隆苑物業管理處工程部維修班各工種。2、 所發放的工具僅用於在京隆苑範圍內（經上級批准或工作需要可攜帶外出）的安裝、維修、保養工作。3、 根據工種按工具發放標準發放工具，發放後由個人妥善保管，不得外借。4、 工具使用達到工具發放標準所規定的期限，可以舊換新，更新工具。5、 若工具使用不當，造成工具的損壞或遺失工具，照價賠償，從月工資中扣除。6、 若工具質量或非人爲因素以及特殊情況造成的工具損壞或遺失，請示上級領導同意後，可更換和補領新工具。7、 各工種員工按工具發放標準，如數領取工具，主管人員定期按發放標準進行檢查，若有工具的遺失或損壞按四、五、六條處理。8、 員工辭工或辭退離開公司時，應如數交清工具，否則不予辦理有關手續。9、 員工因工作需要調換工種時，應退回新工種中所未規定的工具並領取不足的工具。10、 無論何原因，員工所退回的工具必須與所領取工具的型號、規格、尺寸、數量以及新舊程度相符合，否則按遺失工具處理。（七）機電設備管理規定機電設備的正常運行是保證小區居民生活的基本條件，特制定以下規定：1、 機電設備房內照明應保持良好，線路整齊，無臨時接線。2、 設備房內應保持環境清潔，通風良好。3、 對機電設備要定期保養，每年檢修一次。4、 對待命狀態下的設備，每周實行試運行。5、 每一機電設備由專人承包管理。6、 無關人員不得進入設備房。7、 不得在設備房內吸煙。（八）臨時用電管理規定1、目的 加強樓宇修繕、業戶室內裝修和小區商業網點的臨時施工用電管理，確保電氣線路和電氣設施設備安全運行。2、臨時用電計劃申請1) 施工前，負責施工單位或業戶根據施工專案和用電量大小，向管理處申報；2) 申報中列明所使用電動設備名稱、功率和數量；3) 管理處派專業人員對其機械電氣設備進行檢查核實；4) 申請人或單位必須提供專業人員持證上崗。3、臨時用電規定1) 凡施工所使用的電動設備、工具及線材，必須符合國家有關産品質量規定和安全要求；2) 在管理處專業人員指定地點接線，並安裝所需保護裝置及電度錶；3) 電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭插座；4) 由專業的持證人員上崗操作。4、施工限制：1） 不影響樓宇機電設備的正常運作；2） 不超出住宅區供電負荷允許範圍；3） 噪音大的電動工具，須嚴格按照裝修管理規定時間執行，不能影響業戶的正常休息。5、管理處禁止以下行爲：1） 亂拉亂接電線；2） 超出設計負荷的臨時用電，未經申請的用電；3） 直接將電線插入插座的行爲。6、管理處管理許可權：1） 有權勸阻或制止違章操作；2） 有權對所使用電動設備隨時進行檢查；對不聽勸阻的違章施工行爲，可採取立即停電等措施（九）配電房管理規定1、目的保證小區供電正常運行。2、內容1) 配電房是小區供電系統的關鍵部位，設專職人員實行24小時值班，未經領導許可，非工作人員不得入內；2) 值班員持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項；3) 值班員要密切注意各儀錶情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行；4) 保持配電房地面及設備外表清潔；5) 倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，嚴禁兩人同時操作，以免發生錯誤；6) 因故須停某部分負荷，應提前通知，並做出相應解釋；7) 保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急照明能在停電狀態下正常使用；8) 做好防水、防潮工作，嚴防蛇、鼠等小動物進入房內；9) 值班員應認真做好值班記錄和巡查記錄，認真執行交接班制度；10) 嚴禁值班時反鎖門，否則視爲睡覺。（十）配電運行事故處理規定1、發生事故，值班員必須沈著、果斷，忙而不亂，迅速、正確地進行操作處理，以免擴大事故。1) 迅速尋找並消除事故的根源，限制事故的發展，解除對人身及設備安全的威脅；2) 想方設法保護設備繼續運行，對主要負荷保證不停電，已停電的設備應儘快恢復供電；3) 改變運行方式，使供電恢復正常。2、處理事故時，除領導和有關人員外，其他外來人員不應進入或留在事故現場；3、負責人管轄範圍內的設備發生事故時，值班員應將事故情況簡明扼要地向負責人彙報，並依照當班負責人的命令進行事故處理，如果爲了解救觸電人員，撲滅火災，挽救危急設備或解救電梯困人，值班員可先進行處理，然後再報告。4、如果適逢交接班時發生事故，則應由交班人員負責處理，接班人員全力協助，待恢復正常運行，經負責人同意方可進行交接班。當班人員應將事故發生及處理的全過程，詳細記入設備操作運行記錄本內。（十一）設備管理基本規範1、運行使用人員“三好”1) 管好：管理好設備及設備附件、儀器儀錶、安全防護裝置，使之完好無損。不擅離崗位，設備發生事故及時上報。2) 用好：嚴格執行操作規格，嚴禁超負荷運行，保持操作機構靈敏可靠。3) 養好：嚴格按照設備保養規定，做好設備的日常保養和定期保養工作，班前班後做好清潔檢查或必要的潤滑調整修復工作，保持性能良好。2、運行使用人員“四會”1) 會使用：熟悉設備原理、結構、性能和使用範圍，嚴格遵守操作規程。2) 會保養：保持設備清潔，按日常保養要求精心保養，發現異常情況及時處理。3) 會檢查：熟悉設備開機前後和運行的檢查專案內容，設備運行中要隨時觀察有無異常情況。4) 會排除故障：能正確判斷故障徵兆和原因，掌握故障排除方法，對排除不了的疑難問題及時報檢報修。3、機房工房“四項要求”整齊：各種工具附件材料放置整齊合理，線路管道平直整齊，各種標誌醒目可視。1) 清潔：環境保持清潔，設備保持清潔無塵，管線無漏油漏水漏氣漏電，地面無汙迹雜物。2) 嚴格：嚴格遵守交接班制度，嚴格執行能耗物耗定額，嚴格執行操作規程和崗位責任制。3) 安全：安全防護裝置和消防安全設施齊全無缺，壓力容器設備和電氣設備線路要定期進行預防性試驗和接地安全檢查，定期檢查事故隱患及時整改，嚴禁煙火，機房不存放易燃易爆物品。4、運行操作“五項紀律”1) 憑操作證操作設備。2) 保持設備整潔，精心保養。3) 嚴格履行交接班制度和操作規程。4) 設備的附件，工具齊全無損。5) 隨時監察設備運行情況，發現故障應立即檢查報告。5、大型設備“四定”1) 定人操作運行。2) 定人檢查修理。3) 定操作規程。4) 定維護保養細責。6、“三乾淨”、“四不漏”、“五良好”1) 三乾淨：機房乾淨，設備乾淨，工作場地乾淨。2) 四不漏：不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣。3) 五良好：使用性能良好，密封良好，潤滑良好，緊固良好，調整良好。7、設備事故“四不放過”1) 事故原因查不清不放過。2) 事故責任人和員工未受到教育不放過。3) 缺乏切實有效的防範措施不放過。4) 缺乏常備不懈的應急彌補措施不放過。（十二）水泵房管理規定水泵房是住戶生活、小區消防用水的關鍵部位，爲管理好水泵房，制定如下制度：1、 水泵房各值班人員必須嚴格執行崗位責任制，安全操作規程和設備保養制度，確保設備安全運行。2、 水泵房內的機電設備由機電人員負責監控，其他人員不得進入水泵房操作。3、 水泵房內的各設備須進行定期維修保養，消防泵每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查，並做好維修保養的定期記錄。4、 值班員須按規定定時巡檢各設備運行情況，發現問題及時排除故障，事故未除不交接班，上下兩班人員須做好交接班手續，交班人員應向接班人員詳細介紹設備的運行情況，雙方在交接班記錄上簽名。5、 水泵房每天作一次清潔工作，泵及管道每月檢查清洗一次。II、一般管理措施安全措施1、 使用乙炔氣焊按正確操作規程操作，配備防護用具，在管理人員許可後進行操作。2、 使用電焊操作按正確操作規程操作，配備防護用具，在管理人員許可後進行操作。3、 使用天那水油漆等化學用品按正確操作規程操作，配備防護用具，在管理人員許可後行操作。4、 進行機電維修，注意周圍環境，擡拉重物注意保持正確的體位，適可而止，必要時他人協助。5、 進行高空作業，配備防護措施，在管理人員許可後進行操作。6、 切換電時配備監護人，實施操作票制度。7、 水箱加鎖，防止他人誤入。8、 電箱加鎖，防止他人誤操作。9、 進行施工時未使用警告標示。10、 維修電器懸挂標識牌防止其他工友誤操作。11、 進行高壓操作使用高壓絕緣手套絕緣鞋，並定期檢查高壓絕緣手套。環保措施1、 廢乾電池屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。2、 廢柴油發電機蓄電池屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。3、 廢消防系統電池，屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。4、 廢應急燈，屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。5、 其他廢電池，屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。6、 按規定定期檢修消防報警設備，防止警鈴誤報噪音排放。7、 增加井蓋橡膠圈，防止汽車經過井蓋噪音排放。8、 廢潤滑油瓶，屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。9、 廢油污手套、抹布，屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。10、 廢材料（電線帆布等）的廢棄，屬可回收廢棄物，由公司行政部統一處理。11、 廢燈管，屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。12、 按操作規程操作，防止機械加油時油的滴漏。13、 定期保養設備，防止機械運轉時油的滴漏。14、 清洗配件的廢棄煤油，屬危險廢棄物，由公司行政部統一處理。III、公用設施維修養護計劃(A) 公共設施日常維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃方案標准實施效果紅線內道路砼路面人行道每天檢查二遍，隨壞隨修。由工程技術部門專業維修規程實施。1) 路面修繕質量標准；2) 人行道鋪設修繕標准。平整、無坑窪、無積水、無缺損、完好率達99%以上。室外照明道路燈第天檢查一遍，隨壞隨修。由工程技術部門專業操作規程實施。1) 電氣作業安全操作規程；2) 燈具施工技術標准。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈杆及燈座無破損，完好率達99%以上。庭院燈高杆燈投光燈其他照明燈溝池渠井雨水口每週檢查一遍，發現問題及時維修。由工程技術部門專業維修工，按作業規程實施維修。1) 井內無積的，井壁無脫落；2) 化糞池出口及分隔地無堵塞；3) 井蓋上標志清晰。1) 井蓋完好達100%；2) 無缺損，少汙積；3) 無堵塞。雨水井汙水井化糞池閥門井花園綠地花園(壇)每天檢查一遍，發現問題，及時維修。環境管理部進綠化補種，園藝維修。1) 綠化工作標准；2) 園林工作標准。1) 綠化管理設施、設施齊全完好；2) 週塑小品等園藝完好率達95%以上；3) 綠化及時補種率達99%以上；4) 循環水系統暢順。綠地水池停車場地面停車場每天檢查一遍，發現問題，及時修複。由工程技術部門專業維修工，按相關維修規程實施。1) 砼面修繕質量標准；2) 停車場地面修繕。平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。消防設施及排水和管網排水管每週檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門專業維修工，按相關規程維修和實施。1) 排水管施工技術標准；2) 消防設施施工技術標准化。1) 管道暢通，無堵塞；無泄密；2) 消防設施正常有效。室外消防栓水系結合器公用標志設施標識牌每週檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門專業維修工，按相關維修規程實施。1) 標示清，無汙積，破損；2) 安放牢固。1) 標志設施完好率100%，標志無損壞。警示牌其他公共設施垃圾站每週檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門專業維修工，按相關維修規程實施。1) 牆面整流器潔，無損壞；2) 連廊通暢。1) 無亂搭建；2) 整潔、通暢；3) 牆面無破損或汙迹。圍欄檔車杆公共智慧化系統閉路監控系統每週檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門專業維修工，按相關維修規程實施。1) 無破損；2) 無脫落；3) 泄水通暢。1) 確保圍欄、檔土牆安全使用；2) 確保垃圾轉運站正常使用。巡更系統空調控制系統車輛管理系統中控室管理用房管理用房每週檢查一遍。由工程技術部門按相關維修保養規程實施。1) 相應建築部門維修保養規程；2) 相應電氣、設備維修保養規程。1) 正常安全使用；2) 各項設施、設備完好；3) 無改建。(B) 公共設施定期維護計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃方案標准實施效果紅線內道路砼路面人行道1) 入住、裝修期內杜絕車輛擠壓人行道及道牙嚴禁在路面上拌制砼或砂，汙染路面；2) 每年對局部損壞嚴重、修補多次的路面道牙、人行道進行翻新；3) 路面翻新面積每年應控制在5%以內，其他控制在1%。1) 加強裝修督查，嚴禁施工車輛亂停放。2) 翻新工作由工程技術部門自行組織專業維修工或委託有關施工單位實施。1) 樓道路使用管理規定；2) 路面施工質量標准；3) 人行道鋪設技術標准。1) 減少不必要的路面受汙損和破壞；2) 使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使使用功能。室外照明道路燈1) 燈杆每年刷一次；2) 每月清潔燈具一次；3) 每季檢修線路一遍。1) 由工程技術部門按相關作業規程維護；2) 對於破損燈具及老化線路進行更換。1) 線路無老化；2) 照明設施清潔完好；3) 燈具施工技術標准。1) 實現良好的燈具外觀；2) 照明系統正常有效啓用；3) 照明設施線路完好率達95%以上。庭院燈高杆燈投光燈其他照明燈溝池渠井雨水口1) 化糞池每半年清理一次；2) 井蓋板每年刷一次漆，防止鏽蝕；3) 每季度清理井內雜物一次；4) 每年全面維護完善一次。由工程技術部門按相應作業規程實施。1) 化糞池清理作規程；2) 井蓋刷防鏽漆作業規程；3) 井內無沈積物。1) 化糞池內無沈積物，出口暢順；2) 井蓋正常使用密合；3) 流水順暢。雨水井汙水井化糞池閥門井花園綠地花園(壇)1) 春、夏季各補接3%-6%綠地一次，樹林補種春夏各一次，每次3%；2) 花木每半月修剪一次；3) 草坪每月修剪一次；4) 喬木每月修剪一次；5) 每週清潔園林小品、雕塑一次；6) 根據病蟲害發生規律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。由環境管理部按照相應作業規程實施。1) 綠化工作標准；2) 園林工作標准。1)綠草叢叢，樹林青青，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔、流水清澈。綠地水池停車場地面停車場1) 每年對車場內、車道局部損壞的部位進行兩次修補；2) 對因施工質量問題造成的局部沈陷損壞，五年翻新一次，翻新量應控制在5%。由工程技術部組織實施或委託相關施工單位維護。1) 砼路面施工質量標准；2) 停車場地面施工技術標准。1) 停車場地面均衡，有效地發揮功能用；2) 使局部損壞嚴重的部位通過翻新延長其壽命；3) 場地平整，無積水。消防設施及排水和管網排水管1) 消防栓及水泵拼命器每半年油漆一次；2) 消防栓每半年排一次水，檢修一次。由工程技術部組織實施。1) 開啓靈活；2) 不滲漏。1) 正常有效；2) 外觀完好。室外消防栓水系結合器公用標志設施標識牌1) 每月清潔標志一次；2) 每半年對標志安放基礎穩固情況進行維護一次。1) 由工程技術部負責實施；2) 每15年更換一次。住宅區標識、警示牌製作安裝及管理規定。1) 標志清潔美觀；2) 安放穩固；3) 標示清晰。警示牌其他公共設施垃圾站1) 每年刷油漆一遍；2) 每季度檢查排水溝通暢情況；3) 每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程技術部，按相關作業規程實施。1) 給排水維護標准；2) 圍欄維護標准。1) 設施安全正常使用；2) 美觀完好。圍欄檔車杆公共智慧化系統閉路監控系統對各系統的設施，設備性能及連接運行及傳輸，顯示情況進行月檢、季檢和年檢。由工程技術部門按相應維護保養規程實施。智慧化系統維護保養標准。1) 系統良好運行；2) 設施、設備入傳 輸線路完好；3) 軟件及數據完好正確保存。巡更系統空調控制系統車輛管理系統中控室管理用房管理用房1) 每月檢修一次設施、設備；2) 每半年檢查一次電氣線路；3) 每年對其他建築部分維護一次。由工程技術部按相應維護保養規程實施。1) 相應建築部門維修保養規程；2) 相應電氣設備維修保養規程。1) 整潔、安全、正常使用；2) 設施、設備、設備完好。說明：公用設施養護計劃中涉及到次數的均是指“至少”的次數。IV、房屋本體維修養護計劃按本體維修基金管理規定要求，房屋本體共用部位的維修養護由管理處組織實施，其費用從本體維修基金中支出。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等)，抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)，外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。(A) 房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案：序號類別維修類別劃分日常維修計劃方案標准實施效果房屋承重及抗震結構局部受損；施工質量原 因造成的結構問題。日常每週巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發現問題，立即處理、維修。1) 由於使用不當造成結構局部受損較輕，由工程維修部門按房屋修繕規定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”，提出方案，委託專業公司實施；2) 如因施工質量原因造成結構問題，應報請開發單位處理。1) 房屋修繕標准；2) 有關工程施工技術規範。1) 安全、正常使用；2) 功能完好。外牆面1） 外牆面起鼓脫落的修補；2） 外牆面大面積滲漏；3） 外牆面大面積滲漏；4） 外牆面的翻新(25年周期)每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門按有關修繕規程實施。1） 房子屋修繕標準；2） 外牆面修繕作業規程。無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統一。公共屋面1） 隔熱層破損；2） 防水層破損造成屋面滲漏；3） 避雷網脫焊、間斷；4） 屋面積水。每天檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門按相應作業規程實施維修；維修費按逐年遞增20%1） 房屋修繕標準；2） 相應修繕作業規程。1） 無積水、無漏；2） 隔熱層完好無損；3） 避雷網無間斷。電梯1） 引繩張緊度的高速維護；2） 導軌、安全鉗的工作情況維護；3） 轉動、滑動部的維護；4） 各項安全裝置的維護；5） 電腦控制板等的維護檢測。每天巡視一遍，發現問題及時處理或及時同電梯公司聯系維修。由電梯工或電梯公司實施維修（全保）技術監督部門電梯維修保養主要標準。1） 安全政黨運行、平穩；2） 機房、轎廂整潔；3） 電梯各組成部分完好率10%。機電設備1） 發電機及水泵等機電設備的維護保養；2） 日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；3） 製冷系統的維護保養。生天巡視檢查，發現總是，及時維修。由工程技術部組織實施。各項機電設備維修保養規程。1） 無故障停電；2） 保障安全、有效運行。共用防盜監控及郵政信箱等1） 系統的維護保養；2） 線路的檢修；3） 防盜門及郵政信箱的維修養護。每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門負責組織實施。1） 防盜監控及智慧系統維護保養規程；2） 郵政信箱維修作業規程。1） 系統完好，無故障，使用有效；2） 郵政信箱及防盜監控設施完好，無損壞；3） 線路無亂搭接。公用照明1） 線路的檢修維護；2） 燈具的維修及更新。每周檢查一次，發現問題，及時維修。由工程技術部門按照相應作業規程實施維修。1）公用照明維修保養規程。1） 線路無亂搭亂接；2） 照明燈具正常有效。本體消防設施1） 疏散標志的維修及維護；2） 室內消火栓（箱）的有效維護及檢修；3） 煙感報警系統故障的排除和維護。每周檢查一次，發現問題及時維修。由工程技術部門按相應作業規程實施維修。1） 標識制定及維護管理規定；2） 消火栓維修操作規程；3） 消防報警系統維護保養規程。1） 設施有效，標識清楚，完好無損。2） 靈敏、準確。公共通道門廳樓梯間1） 公用地面的維修改造；2） 公共通道、門廳的頂部、天柵維護；3） 樓間牆面、扶手、踏肯的維護。每周檢查一次，發現問題，及時維修。由工程技術部門按相應技術作業規程實施維修。1） 相應建築部分修繕技術規程；2） 房屋修繕標準。1）整潔、無缺損，無黴跡。公用排煙管道1） 由煙道內橫隔板損壞及導流板安裝不當造成的回串煙；2） 排煙口封閉不當造成漏煙。隨報隨修由工程技術部專業人員負責維修。變壓式排煙管道安裝技術規範。1） 排煙通暢；2） 不回煙，不串煙，不漏煙。上、下水主管1） 介面及砂眼漏水；2） 管道堵塞、破裂；3） 固定碼松脫。每天檢查一遍、發現問題，及時維修。由工程部專業人員負責維修。1） 排水管維護修繕標準；2） 給水管維護修繕標準。上、下水通暢；無滲漏。房屋本體共用部位定期維修養護計劃及實施方案：序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果房屋承重及抗震構部位1） 局部受損；2） 施工質量原因造成的結構問題。1） 每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；2） 及時瞭解檢查有無白蟻情況，做到早發現、早處理。向工程技術部負責實施。1） 建築物白蟻防治標準；2） 建築物完好等級標準。1） 結構安全，正常使用；2） 結構性能完好。外牆面1） 外牆面起鼓脫落的修補；2） 外牆面局部滲漏；3） 外牆面大面積滲漏；4） 外牆面的翻新（25年周期）。1） 每2年對於較大面積滲漏外牆久修無效的，應局部翻新防止面積繼續擴大及污染牆面；並清洗一次；2） 每年雨委前對相關部位進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。5） 由工程技術部門負責實施；6） 外牆面每年全面更新一次。3） 房屋修繕標準；4） 外牆面修繕作業規程。8） 外牆平整，無滲水；9） 整潔統一。公共屋面4） 隔熱層破損；5） 防水層破損造成屋面滲漏；6） 避雷網脫焊、間斷；7） 屋面積水。1） 避雷網每年刷一次油漆、防止生鏽；2） 每周檢查疏通一次屋面雨水口。1） 由工程技術部門負責實施；2） 屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。5） 房屋修繕標準；6） 相應修繕作業規程。1） 無積水、防水層正常，有效發揮功用，無滲漏；2） 隔熱層完好；3） 避雷系統完好。電梯1） 曳引繩張緊度的高速維護；2） 導軌、安全鉗工作情況維護；3） 轉動、滑動部的維護；4） 各項安全裝置的維護；5） 電腦控制板等的維護檢測。每月檢查一次曳引繩張緊度一次；每月定期對滑動、轉動部分加一次油；每季檢查一次導軌，安全鉗工作飛速；每半年進行一次全面安全檢查。由電梯工或電梯公司負責實施定期維護(全保)。技術監督部門關於電梯維修保養主要標准。減少故障，改善並增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平衡運行；確保順利通過安全監督部門檢查。機電設備發電機及水泵等機電設備的維護保養；日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；製冷系統的維護保養。月檢制控設備一次；季檢開關靈敏度及開關緊固件完好情況；年檢電源切換及自動保護裝置；每季檢修一次發電機設備。由工程技術部門負責實施。各項機電設備維修保養規程。設備正常安全；設備完好率99%。共用防盜監控及郵政信箱等系統的維護保養；線路的檢修；防盜門及郵政信箱的維修養護。每月對系統進行一次維護檢修(含線路)；每年對防盜門及信箱進行一次緊固維護。由工程技術部門負責實施。防盜監控及智慧系統維護保養規程。系統持續有效使用；系統線路正常；設施美觀、整潔。公用照明線路的檢修維護；燈具的維修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程技術部按相應保養規程實施；照明器具每15年更換一次。公用照明維修保養規程。線路無老化；燈具正常使用照明完好。本體消防設備疏散標志的維修及維護；室內消火栓(箱)的有效維護及檢修；煙、溫感報警系統故障的排除和維護。每月檢查一次煙、溫感報警系統完好情況；每半年進行一次煙感試驗；每年對消防箱油漆一遍，並將消防帶晾曬一次，以防發黴。每年對消防疏散標志進行一次維護。由消防、機電、維修專業人員對應負責實施。消防設施保養規程；消防報警系統維護保養規程。設施完好率100%；報警系統靈敏有效。公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的牆、天棚維護；樓間牆面、扶手、踏步的維護。每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；每二年刷新一次通道門廳及梯間牆壁天棚、護手及欄杆。由工程技術部門按相應技術作業規程實施。房屋修繕標准；相應建築部分修繕技術規程。美觀完好，整潔，清爽。共用排煙管道由煙道內橫隔板損壞及導流板安裝不當造成的串煙；排煙口封閉不當造成漏煙。每半年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護。由工程技術部按相關作業規範實施。變壓式排煙管道技術規範。排煙通暢，安全正常使用。上、下水主管介面及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼鬆脫。每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，並緊固管道固定碼；每年雨季前一次雨水口，更換不合格部分。由工程技術部按相應作業規程實施。排水管維護修繕標准；給水管維護修繕標准。美觀完好；上、下水通暢；無滲漏。V工程管理值班制度：A、配电房值班制度爲了貫徹執行安全第一預防爲主的方針, 爲維護和正常使用好物業部高低壓、配電、發電等電氣設備, 保障人身安全, 使設備正常的運行, 所以務必請各位值班電工嚴格按照“中華人民共和國能源部發佈”電業安全工作規程行事, 即在工作中熟悉各倒閘操作規程, 建立實施“保證安全組織措施和保證安全的技術措施”。同時在工作中實行“工作票制”等。 所以在上述做到的情況下, 特作如下制度：-(一) 定時巡視設備運行情況, 並做好運行記錄情況, 發現異常情及時報告。 (二) 認真準確抄、記錄配電屏上的各種儀錶讀數。(三) 正確執行停、送電制度, 做好交接班工作。(四) 發生事故時, 要做到三不放過的原則, 即責任不清不放過, 事故未處理不放過, 其他人員未得到深刻教育不放過, 並記好事故的詳細情況和處理經過並存檔。(五) 管理好安全用具、儀錶工具，做好環境衛生和設備衛生，設備儀器儀錶擺放整齊、整潔。(六) 堅持工作崗位，不得擅自離開工作崗位，有事或去向在配電房自報處注明，不得睡崗和做與本崗位不相符合的工作。 B现场整洁制度1. 建立整洁值班日制, 定期清扫、整理, 经常保持电气设备及场地环境的清洁、卫生和整齐美观。2. 室外通道保持畅通, 严禁堆放杂物。3. 消防设施应固定放在便于取用的位置。4. 配电室房屋建筑应达到防火、防水淹、防小动物侵入, 保持通风良好的要求。5. 室外场地要经常清除杂物, 保持整洁。C巡视检查制度(一) 值班人员每天配电巡视两次。(二) 电气负责人每月巡视一次, 全面了解设备运行情况和设备缺陷, 确保安全运行。(三) 班长每月进行一次夜间巡视, 事故后对设备进行全面巡视一次。(四) 在巡视检查中发现缺陷应即时向领导汇报, 并记入缺陷记录薄上。(五) 在巡视高压设备时, 不得打开网门, 不准独身越过, 进出配电室须随手将门锁好。(六) 发当发生大风(台风)、雷雨、地震时值班人员应进行特别巡视。(七) 允许单独巡视高压设备的值班人员和非值班人员名单必须经主管领导批准。(八) 巡视检查各个配电室、变压器、运行设备及待行设备。D运行分析制度1. 定期召开运行分析会议,由领导或电气负责人主持。2. 分析应做好发生故障或事故即祥细记录备查。3. 整改措施限期遂项落实完成。4. 运行分析包括以下内容:A. 电气设备所发生的事故(或故障)原因分析,提出反事故措施。B. 设备缺陷原因分析及防范措施。C. 运行方式的安全性、可靠性、灵敏性、经济性。D. 计划用电、安全用电的执行情况。E. 进行工作总评价。 F. 工作票、执行票执行情况。E设备维修管理规定我们本着业主第一、服务至上的原则，为大厦营造安全、舒适正常的工作生活环境，杜绝一切事故的这生，并能有效的、及时的为大厦做好供电、供水、供气等日常工作，为此特制定如下对设备的抢修标准。平时并组织员工加强学习，熟悉业务技能，有效的将有关事故控制在最低限度，及时做好各系统的供给和机电下地常运行工作。(一) 高压柜跳闸或熔断器故障必须在5-10分钟内处理。(二) 楼层开关跳闸住户开跳闸必须在10分钟内解决处理。(三) 计量箱、总开关和电表如需更换，强电井开关跳闸或需更换必须在半小时内处理。(四) 柴油发电机组必须常保正常待命，如一般机械线故障，必须在10-30分钟内解决，自动不行时需用手动。如大型需要必须在1小时内解决问题，确保供电。(五) 配电房实行24小时专人负责，如发现各有关回路在配电房跳闸必须在1-5分钟内迅速恢复送电。(六) 设备巡视要仔细做好记录，并吸取教训，对有关问题、事故的发生要做好记录，并吸取教训，尽量杜绝。F给排水设备维修管理制度(一) 泵房24小时值班，经常检查配电柜，和各处水箱的控制系统。如发生控制系统故障必须在1小时内处理。如需更换浮球或线路。时间也必须控制在2小时内解决，并用手动进行工作，不影响供水。(二) 如果水泵、电机出现大问题，或进行大保养，必须在24小时内处理好，必须要在保证备用泵的工作下进行。(三) 各处的排污、排水泵要每周检查两次。各井的水泵要处于一备一用的自动良好状态。(四) 如果发现排污、排水泵故障，必须迅速处理，时间不得超过4小时，并要保证备用泵的正常运行。(五) 日常发生各处控制线路问题一般在1小时内解决问题。G消防设备维修管理规定(一) 消防灭火喷淋系统，玻璃被意外击破或损坏必须在30分钟内处理好。(二) 扩音、广播系统，必须处于良好状态，一旦发现故障必须在4小时内处理好，并相应的要求做好备用应急工作。(三) 如果发现消防栓有漏水，消火枪缺少或损坏，必须在1小时内处理或更换好。(四) 对烟感、温感如有误报和损坏现象，必须在半小时内处理或更换。(五) 经常检查各处机房的13%喷洒灭火系统是否正常，如发现汽体不足，需要更换时必须在1小时内完成。(六) 对消防加压泵要在备用的情况下检查和保养，并尽快在8小时内将有关工作完成好。(七) 员工必须认真遵守以上条款，遇有实发事件，必须在规定范围时间内积极、迅速的就位处理。(八) 如果拖迟时间或工作不负责将对违反以上第二、三款的每一小项将扣工作得分3分。违反第四款的每一小项将扣分为5分。(九) 按到有关规定每月将累计为50分者，公司将作辞退处理，累计每月计分在30分以上作降一级工资处理。累计分在20分以上计将扣当月效益工资，累计分在10分以上将扣50%效益工资，并通报批评，累计分在5分以上将提出口头批评，并责其令本人写出检查。(十) 对设备抢修不及时，又未及时汇报，所造成事故和重大设备损坏，将按公司有关规定处理，将造成别重大机械事故和人身事故的，追究其刑事责任。H配电房交接班制度(一) 接班人必须提前10-15分钟到电房做交接班检查工作。(