工程部度总结报告.doc

设施评估 内部资料2012年工作回顾2012年的工作即将告一段落，我们对2012年的工作落实情况进行了回顾：一、设备设施的日常维护保养，全力确保联合利华设备正常工作。a.由于LK1及U66设备运行都已超过三年，设备都处于了故障的高发期，为了避免设备故障影响办公，部门要求加强员工的日常巡视检查，对“跑”、“冒”、“滴”、“漏”等发现一个解决一个，坚决将各类设备故障消灭在萌芽状态；加强设备的预防性保养力度，提高设备运行的稳定性。b.配合西门子供应商对U66中BA系统改造及维修，借此契机，将强部门专业人员对自控系统的熟知度及相应的操作技能，提高自控系统在实际中的应用，进而达到对成本及能源节省的目的。C. 为了加强联合利华的电力有效持续供应与使用，保障供、用电双方的需求，维护供、用电秩序，积极与相关执法部门通力合作，按照各自的职能，发挥其应有的作用。U66在4月前完成高压安全测试，LK1在6月前完成高压安全测试。建立起高压配电年度维护保养的工作计划，并指定专人负责，定期进行检查，消除隐患。要求电工班组部门做好电力设施正常运行工作，给联合利华保质保量的提供服务。D一直以来夏季、冬季都是用电的高峰期，企业、民用电大幅度增加，线路出现停电、短路、拉闸限电等故障较多，为做好2012年高峰期的正常运行和安全运转工作，减少电力故障带来的影响，Aramark的团队会积极配合电力部门的工作，在用电高峰期到来之前提前做好应急预案的制定，并配合市供电局搞好高峰用电畅通工程，有关的电力设施节能改造。为联合利华节能工作再出一份力。E做好厂房设施的定期及不定期的巡检工作，及时完成联合利华业主提出的各种办公场所家具变更布置的要求。制定年度建筑设施维护计划。确保U66及LK1两幢大楼的建筑设施始终保持完好，给排水系统通畅。为联合利华提供一个良好的办公环境。二、加强供应商管理工作的监督、检查与督导。a.要求维保单位排出每月的维护保养计划，监督实施，同时做好相应的记录。b.要求维保单位针对每年的年度维保情况进行总结，并对来年设备的运行及维修情况进行预估，以确保设备安全、稳定的运行。 三.供应商施工进场各事项及规定：a.所有工程供应商施工前必须到爱玛客安全管理部门进行安全培训，培训完毕签发安全培训证明，有效期为1年，施工前需出示此证件。b.所有工程供应商施工必须提前到物业办公室填报“施工作业申请表”，经爱玛客项目部核准后，办理施工单，施工前将施工单及安全培训证交予保安处，并交纳押金换取施工证。c. 供应商进场施工必须由施工安全负责人带领，凭施工证方可证进场，承包商安全负责人离开现场时必须，指定代理人员及向物业施工管理者提供应急联络电话；d. 所有的材料及设备应安全整齐的堆放或存储，不得阻碍任何通道和长时间占用道路。e.承包商应始终保持他们的工作区域的整洁、干净以及符合安全要求，并将由于承包商施工而产生的垃圾废物从工地及其近旁清除并恰当的丢弃。废弃材料或者剩余的材料不应暴露在现场，不允许在现场进行垃圾焚化。f.火灾危险品如垃圾、易燃的材料必须清除或采取其它恰当的行动以彻底清除。g.施工现场保持道路畅通,及排水通顺,无积水现象。h.严格遵守临时用水用电安全注意事项。四、在节能降耗方面，继续坚持以节约能源、提高能效作为能源管理的原则，首先对LK1&U66前几年积累的设备的运行参数和整体能耗进行分析，进一步完善节约能源、降能耗的措施。a.根据日常运作不同需要，制定空调开启区域和规定，各区域冷/热空调温度参数以及送排风标准。夏季环境温度241,机房25以下；冬季环境温度221,机房25以下。b.合理选型搭配冷水机组与水泵的开启情况。当台或台机组同时运行时，台机组平均负载在50%以下，冷冻水出水温度低于9,减停一台机组运行直到全部手动停机为止。c.合理利用新风对各公共区域设备机房进行送风；按室外气温对公共区域各设备机房送风新风，控制环境温度。d.定期清洗AHU及FCU过滤器，对水质进行软化处理。防止管路积垢产生热阻，降低热传导效率，造成能耗浪费e.及时清洗空调箱过滤网，定期保养空调箱热交换器，对LK1&U66空调箱过滤网每月进行一次清洗，对空调箱热交换翅片器每半年进行检查冲洗，提高空调箱热交换效率。清洗空调翅片不仅可以降低4%-5%的能耗，也可以防止霉菌和军团菌在管道和通风口内滋生，保持室内空气的流通。五、在人员管理培训方面，首先加强员工的保利意识、安全意识、危机意识、服从意识、成本意识等方面的培训；其次，加强部门专业人员对重要设备的专项技能培训，请维保单位组织专业的培训人员，对部门专业人员进行专项培训，以便提升部门员工的技能水准。另外，按照上海市的统一部署，对于牵涉到特种作业操作的电工。加强特种作业技能培训，严格执行进网作业电工培训有关的安全管理。节能措施汇总一，日常运行中的节能管理n Lk1餐厅更换LED节能灯 目前绿色照明节能改造中，日光灯节能潜力很大，节电效果可达到40%-60%，方法是用高光效、低能耗的T5-LED荧光灯管替代原来的T5光源（第三代荧光灯产品），并能取得比原来照度相近的照明效果，目前正在被广泛应用。为贯彻国家的节能减排政策，全面落实企业降本增效规划，办公场所的照明器具选用节能产品，节能量相当可观，是企业节能总量中不可忽视的组成部分。在保持原有照度（或提高原有照度5-10%）前提下，为了杜绝浪费和节约费用，保留原来筒灯灯具风格，采用LED灯较为方便简捷，质量稳定可靠，节能效果明显。原灯具改造方案经济效益评估U66灯具光源服务范围光源替换原灯具耗电量(W)改造后耗电量(W)节电量(W)每年节钱 (元)单价数量月总节电(KWH)月总节钱(元)年总节电(KWH)年减少炭排量(KG)年总节钱(元)回报率(年)2*13W筒灯13W 插拔管走道LED 7W插管 （内置电源）167963.0712514569565956511479110199918321.98备注：办公区每天10小时,一年251天,一度电1.2元计。走道以每天24小时,一年365天,一度电0.80元计n 定义各空间区域照明、空调开启时间，并确实执行 具体到每层楼、各空间区域的照明、空调开启时间做出明确规定。n 确定厨房用电设备清单并设定管理办法 将厨房15KW新风机组及两台7.5KW排油烟机组进行开启时间的调整，每日将节约电量60KWHn 一周天气预报和空调管理设定调整机制 根据一周内上海天气预报状态对次日空调主机的开启台数、出水温度、AHU机组开启数量进行明 确规定，并填写中央空调管理操作票书面形式交给当班空调工进行操作 n 季节交换期间风冷热泵机组、AHU机组的运行管理实施 对热泵机组制冷、制热模式下的回水温度进行重新设定、对AHU机组进行轮流开启方式，并在设备启动时避免在08：00至11：00期间的高峰电费n 日常的节能控管对所有空调系统管道进行检查，针对保温工艺不良及使用中损坏的部分进行重新保温，避免能源损耗；充分利用峰谷平电费差异，合理调配进行错峰用电；根据上海市电力公司规定：峰电：AM 08：00-11：00 和PM18：00-21：00时间段内的用电，电价为1.167谷电：PM22：00-次日AM06：00时间段内的用电，电价为0.35元平电：除峰电谷电外的用电，电价为0.714元根据以上差异制定相应得设备运行制度，在保障运行的条件下尽可能的做到费用节约；根据用电时断的不同将每个时断的用电量进行对比分析，并纠正异常状况2012年水电数据总结U66&LK1用水量2011LK1&U666,947 6,436 6,233 5,852 6,249 4,982 5,416 4,706 6,022 5,368 5,776 5,943 69,930 2012LK1&U664,578 5,066 5,246 6,582 5,963 5,481 6,080 6,239 5,296 5,161 6,606 62,298 LK1用电量年度 用电类别 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 总计 11年 乙线用电量（度)KWH 197,362137,960140,560108,600145,700177,640251,080241,340187,520130,680132,200154,317 2,004,959 甲线用电量（度）KWH 190,517152,160160,300119,160132,760137,420191,260174,140144,80099,760116,980172,685 1,791,942 总用电量（度）KWH 387,879290,120300,860227,760278,460315,060442,340415,480332,320230,440249,180327,002 3,796,901 12年 乙线用电量（度)KWH 158,000182,040166,10097,500113,140147,600298,140375,000211,580125,100127,580 2,001,780 甲线用电量（度）KWH 130,680184,720147,940117,900168,600165,220204,380161,300114,92089,640123,460 1,608,760 总用电量（度）KWH 288,680366,760314,040215,400281,740312,820502,520536,281326,500214,740251,040- 3,610,521 U66用电量年度 用电类别 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 总计 11年 乙线用电量（度)KWH 390,360 272,160 304,480 241,080 324,200 392,120 466,680 389,960 270,920 248,520 230,200 258,981 3,789,661 甲线用电量（度）KWH 281,520 234,960 237,160 160,300 239,600 294,360 573,000 524,360 416,000 250,560 247,480 320,245 3,779,545 总用电量（度）KWH 671,880 507,120 541,640 401,380 563,800 686,480 1,039,680 914,320 686,920 499,080 477,680 579,226 7,569,206 12年 乙线用电量（度)KWH 198,800 257,120 246,080 221,120 259,440 329,120 688,240 704,302 331,360 209,200 195,000 3,639,782 甲线用电量（度）KWH 295,240 334,400 298,120 221,280 283,040 282,760 307,320 365,204 273,760 207,120 230,080 3,098,324 总用电量（度）KWH 494,040 591,520 544,200 442,400 542,480 611,880 995,560 1,069,506 605,120 416,320 425,080 - 6,738,106 审核问题清单及分析工作一次内审问题清单及后续工作序号不符合事项行动计划要求改进措施方案1检查发现配电室安全用具上次检验日期为2012年1月15日，此类用具应是半年检测一次，但未发现近期检查记录。应严格按照国家相关检查频率执行安全用具的年度监测。按时进行相关检测2检查发现新进员工岗位职责说明书未签收，有员工变更岗位时岗位职责说明书未及时变更。员工入职及岗位调动时时应及时确认其主要岗位职责和要求，并要求培训员工后得到员工的签字认可。对新员工及时确认其职责说明书并签字3QPE行动计划只收到第一次反馈情况，但未持续更新反馈整改进度。QPE行动计划要求，项目应及时反馈各项不符合事项的整改进度。及时更新进度并反馈给公司职能部门4项目未及时开展自豪日、开放日、年度表彰大会等活动。为提高员工归属感、团队荣誉感，应多加强团队建设活动及年度优秀员工表彰定期召开并加强团队建设活动5检查年度培训计划及记录未发现人事政策培训，仅对员工进行员工手册的内容培训项目应定期对员工进行公司人事政策培训定期进行公司人事政策培训6项目使用的能耗图标未标示制冷、制暖日期，从能源管理的角度并不能很科学的分析能耗趋势1）将能耗图标用相框装订，以显示设施管理的专业性2）将热泵机组年度制冷、制热时间计入能源图标安装相框并完善图表内容7部分工程员工制服着装不统一，未执行项目制服着装标准及时改善严格执行工服制度，统一着装8检查工程部办公室5S环境，发现天花板有漏水痕迹，且长时间未做更换应建立办公室、值班室5S标准并持续维护更换天花，保持办公室清洁9抽查发现部分机房内有积水，冷冻水泵房有化学品等杂物应进一步提高设备运行环境，保持5S环境标准管道做保温消除积水，清理机房10工程交接班记录缺乏主管、经理人签字和确认主管经理应及时关注各班交接情况，并将重要事项、指示做交接。完善交接班审阅签字流程11项目未编制主要阀门清单、阀门工作示意图应整理主要系统阀门清单，制定阀门维护工作计划，并制定阀门示意图制作阀门清单及相关维护工作，制作定阀门示意图12相关压力表、电流表未全部标示上下限区域应完善重要设备先关指示仪表运行基准值标定完善仪表标定13主要设备未建立运行日志，部分设备维护履历卡空白未填写相关记录对关键设备应建立运行日志，记录包含开关机时间、维护、故障履历等信息建立设备运行日志14项目还存在多处漏水点（含空调漏水），未得到有效将跑冒滴漏等现象及时修复，制定长期维护计划修复各漏水点并制定长期维护计划 15 问题整改完成情况总汇序号专业预计完成日期现状备注2电气六个月完成3人事二周完成4工程一周完成5管理定期完成6人事定期完成7电气一个月完成8人事定期完成9土建定期完成10空调一个月完成11管理一周进行中12空调一个月进行中13电气一个月完成14工程一个月完成15土建六个月进行中 备注：总共14个问题，完成11个，完成率85%二次内审问题清单及后续工作序号不符合事项行动计划要求改进措施方案1检查发现配电室安全用具上次检验日期为2012年1月15日，此类用具应是半年检测一次，但未发现近期检查记录。应严格按照国家相关检查频率执行安全用具的年度监测。按时进行相关检测2检查发现新进员工岗位职责说明书未签收，有员工变更岗位时岗位职责说明书未及时变更。员工入职及岗位调动时时应及时确认其主要岗位职责和要求，并要求培训员工后得到员工的签字认可。对新员工及时确认其职责说明书并签字3QPE行动计划只收到第一次反馈情况，但未持续更新反馈整改进度。QPE行动计划要求，项目应及时反馈各项不符合事项的整改进度。及时更新进度并反馈给公司职能部门4项目未及时开展自豪日、开放日、年度表彰大会等活动。为提高员工归属感、团队荣誉感，应多加强团队建设活动及年度优秀员工表彰定期召开并加强团队建设活动5检查年度培训计划及记录未发现人事政策培训，仅对员工进行员工手册的内容培训项目应定期对员工进行公司人事政策培训定期进行公司人事政策培训6项目使用的能耗图标未标示制冷、制暖日期，从能源管理的角度并不能很科学的分析能耗趋势1）将能耗图标用相框装订，以显示设施管理的专业性2）将热泵机组年度制冷、制热时间计入能源图标安装相框并完善图表内容7部分工程员工制服着装不统一，未执行项目制服着装标准及时改善严格执行工服制度，统一着装8检查工程部办公室5S环境，发现天花板有漏水痕迹，且长时间未做更换应建立办公室、值班室5S标准并持续维护更换天花，保持办公室清洁9抽查发现部分机房内有积水，冷冻水泵房有化学品等杂物应进一步提高设备运行环境，保持5S环境标准管道做保温消除积水，清理机房10工程交接班记录缺乏主管、经理人签字和确认主管经理应及时关注各班交接情况，并将重要事项、指示做交接。完善交接班审阅签字流程11项目未编制主要阀门清单、阀门工作示意图应整理主要系统阀门清单，制定阀门维护工作计划，并制定阀门示意图制作阀门清单及相关维护工作，制作定阀门示意图12相关压力表、电流表未全部标示上下限区域应完善重要设备先关指示仪表运行基准值标定完善仪表标定13主要设备未建立运行日志，部分设备维护履历卡空白未填写相关记录对关键设备应建立运行日志，记录包含开关机时间、维护、故障履历等信息建立设备运行日志14项目还存在多处漏水点（含空调漏水），未得到有效修复将跑冒滴漏等现象及时修复，制定长期维护计划修复各漏水点并制定长期维护计划2012年度工作汇总Space Management and Small Project1.Manage space renovation project for work station increase requirement.2.Manage the VP room renovation project of LK1- 2F.3.Manage the third party to repair the water leak of the roof.4.Repair the waterproof wooden ground of Unilever campus.5.Manage space renovation project for work station increase requirement.6.Repair the mineral wool board from 2F to 5F in U66.7.Maintenance the pipeline of the drainage system. 8.Increase the tea-room space on 2F of LK1.9.Manage space renovation project for work station increase requirement and add 8 seats10.Manage the project of pasting film of the storeroom in U6611.Move the tissue box in LK112.Repair the water leak and print the wall of VP office in LK113.Change the air scented water of all the toilets in U6614.Repair the water leak on the roof in LK115.Manage the project of repairing the water leakage in basement16.Repair the ceiling inspection hole from 1F to 5F public area in U6617.Install the fragrance machine in toilet of LK118.Exchange the glass film for the VP on 2F in U6619.Print the timber door of the equipment rooms in LK120.Manage the project of reforming the tea room on 5F in U6621.Print the flooring angular line of the firefighting stairs in LK122.Reform the toilet to the dressing room in LK123.Exchange the floor drain of the toilet in LK124.Exchange the glass curtain in U6625.Reform the printing room on 3F in U6626.Exchange the glass rail in the garden of LK127.Print the wall of the factory on B2F in U66Major Issues and Resolution: 2) 2# pump broken:Resolution Status: dismantle and replace the 2# pump which is broken in high voltage inlet well immediately, corrective action to prevent overflow of sewage1. LK1:1) AC pipe motor:Resolution Status: Repair 2 HAVC pipe motor as the facility aging and burned.2) Repaint the wall:Resolution Status: Repaint the wall in the canteen as the DM of Lipton has been move out.3) Parking:Resolution Status: Exchange the deceleration material and install the isolation column.4) Nasty smell in LK1 toilets:Resolution Status: install 19 exhaust outlets in the toilets of LK1, in order to improve air quality and air flow5) 2# pump broken:Resolution Status: dismantle and replace the 2# pump which is broken in high voltage inlet well immediately, corrective action to prevent overflow of sewage2. U66:1) Power Station:Resolution Status: Add the plug station and exchange new ele wire in lab.2) Slot:Resolution Status: Renew the wire slot in 3F lab. 3) AC: Resolution Status: Precision AC maintenance.3. GL:1) Valve cleaning:4. Jointed inspection:Resolution Status: FM and SHE jointed inspection; the related finding has been modified before 31st Oct. DoneUnilever account CAR&RFA Track List编号时间类型编号地点内容进展情况备注（供应商）审批日期完成日期报价0117-Apr-12CAR20120417-001U66U66空调主机更换润滑油报告已取消已转捷联制冷0218-Apr-12CAR20120418-001LK1 LK1 客服中心门禁卡皮打印机故障已取消联合利华自行处理0303-May-12CAR20120503-004LK1 LK1北门岗亭更换空调已经验收 华懋09-May-12￥2,600.000403-May-12CAR20120503-003LK1 LK1正门大理石更换已经验收 华懋07-May-1219-May-12￥5,890.000503-May-12CAR20120503-002LK1 LK1 监控数字录像机故障已取消联合利华指定honeywell更换￥80,000.000603-May-12CAR20120503-001U66U66 安全通道门禁锁坏已经验收 honeywell03-May-12￥5,950.000703-May-12RFA20120502-001U66U66会议室广播增加开关已取消南晓￥63,813.000808-May-12RFA20120508-001LK1 RFA-LK1产品展示区更换LED灯具-20120508已经验收 晶能照明09-May-12￥9,462.000909-May-12CAR20120509-001LK1 LK1防腐木地板维护正在进行 华懋24-May-12￥96,078.621009-May-12CAR20120509-002U66U66防腐木地板维护正在进行 华懋24-May-12￥97,849.661114-May-12CAR20120514-003LK1 LK1-2F加装架高地板已经验收 华懋14-May-1216-May-12￥4,500.001214-May-12CAR20120514-001U66U66地下工厂更换蒸汽电磁阀已取消联合利华指定永巽更换￥13,600.001314-May-12CAR20120514-004U66U66外围井盖损坏已经验收 华懋15-May-1219-May-12￥1,200.001414-May-12CAR20120514-002U66U66中控机房大金空调维修已经验收 大金18-May-1214-May-12￥8,400.001515-May-12CAR20120515-001U66U66门标示字修补施工完成待验收 Alans vendor15-May-12￥1,520.001617-May-12CAR20120517-002U66U66研发厨房排风机故障已取消致诚机电￥12,084.001717-May-12CAR20120517-001U66U66-5F会议室隔音处理施工完成待验收 华懋18-May-12￥6,200.001823-May-12CAR20120523-001LK1 LK1屋顶空调管道保温层及线槽盖板维护正在进行 华懋24-May-12￥37,500.001924-May-12CAR20120524-001U66U66-5层会议室玻璃门更换施工完成待验收 华懋25-May-1224-May-12￥2,150.002024-May-12RFA20120524-002U66U66-2F Hubble会议室增加风机盘管已经验收 麦格能30-May-12￥12,942.002106-Jun-12RFA20120606-001U66U66实验室及公共区域矿棉板维修正在进行 华懋06-Jun-12#2211-Jun-12RFA20120611-001LK1 LK1增加保洁设备平台未批复 华懋￥19,961.002312-Jun-12CAR20120612-001U66U66楼顶保温管道改造正在进行 华懋18-Jun-12￥65,081.002413-Jun-12CAR20120613-001LK1 LK1-2F会议室玻璃幕墙破损正在进行 达睿幕墙14-Jun-12￥14,918.002513-Jun-12CAR20120613-002U66U66电梯更换蓄电池施工完成待验收 通力电梯13-Jun-12￥2,000.002613-Jun-12CAR20120613-003U66U66室外水景观循环泵更换已取消永巽￥11,000.002713-Jun-12CAR20120613-004U66U66监控室门禁客户端电脑坏已取消Siemens13-Jun-122827-Jun-12CAR20120627-001U66U66景观水池水泵维修正在进行 永巽￥6,000.00园区设施问题汇总.工作背景由于联合利华项目LK1及U66园区设施运行已经超过五年，园区设施存在着各种各样的问题。这些问题有些是由于设计缺陷引起的，有些是由于设施的正常老化引起的。之前爱玛客联合利华项目部针对这些问题进行过一次评估。在此基础上，爱玛客再一次进行了全面评估。1. 目的对上次评估存在问题的整改情况的跟进，以及对项目现有设备设施进行深入的考察，发现项目设施在系统设计、规范标准、施工安装、材料工艺、以及调试过程中存在的不足，并对其运作维护管理和运行风险进行评估。并基于发现的问题，提出改善措施之建议。2. 项目概况联合利华（上海）有限公司位于上海市长宁区福泉北路33号，坐落在上海临空经济区内。该项目由U33和U66两栋建筑组成，U33为行政办公，建筑面积为21804平米，U66为研发大楼，总共建筑面积约为30375平米。两栋建筑的空调系统、配电系统、给排水系统都是相应独立的两套系统。2.1 建筑装潢该项目两栋建筑的本体结构采用框架式混凝土结构；外立面采用干挂大理石与中空玻璃相间的幕墙结构；室内装潢天花板采用矿棉板材料。2.2 暖通系统两栋建筑的空调系统分别配置独立空调系统，采用两套空气源水冷热泵机组，装机容量分别为1000RT和1800RT；末端采用全空气系统，其中U33采用CAV系统，U66采用VAV和FCU相结合系统2.3 电气系统两栋建筑的配电系统，采用独立的配置模式，分别采用两路高压，在各自的变电室内转换为满足末端需求的400V低压。2.4 给排水系统两栋建筑采用独立的给水系统，分别在地下室配置水箱，满足应急需要，以及二次增压系统。建筑内的生活排水直接排入市政管网，其中U66实验室的排水经过项目的污水处理系统达标后排入市政。2.5 自控系统U33楼宇自控系统是采用Honeywell EXCEL5000楼宇自动化控制系统对建筑内的机电设备进行监控管理。U66楼宇自控系统是应用西门子的APOGEE楼宇自动化控制系统对建筑内的机电设备进行监控管理。2.6 消防U33和U66的消防报警系统，分别采用西门子西伯利斯消防报警系统，和诺蒂菲尔3030消防报警系统，其中餐厅和锅炉房配有可燃气体探测报警系统。该项目两栋建筑的灭火系统分别独立配置喷淋和消火栓，满足各建筑内部区域以及相关室外区域灭火的需求。为满足机房的特殊要求，U33IT机房和U66IT机房分别配置IG541烟必净全淹没式气体灭火系和FM200七氟丙烷气体灭火系统3. 范围本次评估针对联合利华（上海）项目现有设施管理单位（爱玛客）所管理的设施内容：建筑装潢、暖通、电气、给排水、楼宇自控系统以及消防专业，进行风险评估，以及对其存在的问题提出合理的建议、方案及改善措施。4. 工作内容2012年11月25日至30日，我司爱玛客工商业技术支持团队：QPE经理：黄建伟；暖通工程师：赵文强；弱电工程师：孙荣标；以及消防专业工程师：刘洪。对项目的相关专业设施进行摸底检查，通过对设施的现场勘查、实际运行状况的了解、人员访谈以及结合相关规范标准等方式，对于本项目上存在的一些问题进行初步分析，并做出以下初步评估报告。问题汇总此次评估发现的问题被划分为四个层次：主要不符合（严重）：不符合国家法规或爱玛客对客户的政策和规范标准的要求，而且影响大，于安全或运营有严重后果。次要不符合（中等）：质量不合格，不符合一般规范标准；影响运营管理和维护效率和效益。一般不符合（）：轻微缺陷，不符合一般规范标准；对运营管理和维护影响相对较小。优点倡导项（）：措施比较到位，符合一般规范标准；对运营管理和维护有积极的作用。设施问题汇总表： 系统轻微严重优点中等总计安防系统15915电气18413给排水235建筑装潢1337楼宇自控1911232通风空调2131227消防419831总计9691511305. 工程改造汇总序号专业费用估算施工周期影响备注001建筑装潢约85300约176h非工作时间段室内装潢部分改造费用需要施工单位报价002通风空调284000约399h非工作时间段003安防系统100000约420h无影响包含安装调试时间004楼宇自控370000约4个月过渡季节进行包含调试时间6. 总结本次项目评估是基于上次评估的基础上进行的，对上次发现问题的整改情况的跟进以及对现有设备运行状况的评估。由于设施系统复杂，得出的初步报告是基于对设备目视、访谈、设计图纸、相关规范以及多年来工作经验的基础上。如对我司以下建议存有疑问，我司技术团队很愿意作更多的技术交流研讨。并对目前发现的问题，我们会进行后续的跟进工作。6.1 上次评估改进回顾对上次评估存在的问题，该项目组高度重视，并及时进行改进，收到良好的效果。如下：6.2 建筑装潢随着设施投入运行时间的增加，设备抗疲劳强度在降低，风险同样也在无形的增加，在现场看到楼层空调机房门口以及幕墙边，没有砌筑防水坎，如果设备以及管道在运行的过程中爆裂，会带来一定的经济损失。U33采光板没有采取任何的防护措施，在使用的过程中，一旦玻璃爆裂，严重威胁员工的人身安全。U66屋面检修通道，自投入使用至今，没有进行必要的维护工作，现阶段出现大面积的严重锈蚀，使其强度降低，部分区域存在一定的安全隐患。U33室内天花板由于多次的施工改造以及缺乏必要的维护工作，导致部分区域出现塌陷现象，存在天花矿棉板脱落的潜在安全隐患，严重威胁员工的人身安全。6.3 通风空调冷水机组在夏季运行的过程中，采用自来水对机组冷凝器进行冷却，以来达到节能运行的目的，但是该方法存在一定的不足之处。在夏季环境温度较高的运行中，表冷器的表面温度较高，自来水的硬度较高，长时间使用，会在表面形成水垢，既降低热交换效率，如果保养不到位，甚至会导致表冷器报废。冷水机组在使用的过程中，供应商保养不到位，导致机组不能有良好的工作状态，给机组的运行带来一定的潜在风险。项目设备在使用的过程中，保养不到位，缺乏必要的点检工作，出现设备故障维修，维修故障的现象。比如屋面的的几台风机，在运行的过程中，出现震动，并产生噪音的现象。U33项目楼层机房的保温风化以及脱落严重，保温效果大大降低，在运行的过程中，能量流失严重，增加运行成本。U33项目的空调通风系统自2006投入使用以来，风系统没有进行清洗，在现场看到风口四周出现黑色积尘，可以得知风管内同样会有大量的灰尘，在此情况下，特别是在夏季，特别容易滋生病菌影响员工的健康安全。 6.4 给排水项目地下室的污水排水系统没有配置备用水泵，以及在项目运作的过程中检修不到位，在现场发现部分排水系统的单项阀门关闭不严实，出现串水现象。在U33楼层机房看到一处给水管道腐蚀老化，存在腐蚀漏水现象，应加强项目的训巡视力度，及时进行整改维修。6.5 电气在U66项目现场看到配电箱仪表失灵的较多，不能真实反映系统的运行参数，给运行管理工作带来一定的困难。高压室直流屏缺少必要的维护管理工作，发现一路没有已经失效。中控室UPS在运行的过程中已处于旁路市电模式，失去最基本的备用功能，并没有找到现场的运行记录，6.6 楼宇自控现阶段U33只有部分空调机组的自动功能达到设计要求，其他系统的监控功能，包括冷热源系统、给排水系统、照明系统、电梯等系统均不能正常监视控制。其中honeywell维保商合同内容缺少必要的维保内容。比如温湿度的矫正，报警的处理以及重要参数的曲线。视频监控系统由于部分设备老化，施工不规范等原因造成信号传输比较弱、信号易受干扰，使监控画面出现模糊不清。视频监控系统的室外摄像头以及停车场管理系统的通讯模块没有避雷和接地措施，有发生雷击的风险。视频监控系统有3个硬盘录像机老化，易造成录像机故障或死机现象，导致不能正常存储监控画面，需要更换硬盘录像机。监控系统视频线路施工混乱，用一根网线同时连接4个摄像头，不符合该工程的安装规范要求，出现信号不稳定的现象。U66实验室的楼宇自控系统不稳定，在运行过程中操作错误等原因，出现一部分实验室的通风柜的风量达不到设计要求。U66楼宇自控系统末端设备（部件）老化以及损坏较多，后续的维护工作不到位，使系统无法有效的投入运行，存在大量的能源浪费现象。6.7 消防厨房操作间和锅炉房可燃气体探测器自安装后没有进行参数校正，缺乏必要的日常维护保养工作，会造成探测器误差较大，造成报警不及时或不报警现象，再加上可燃气体探测器主机无人管理，设备基本处于废弃状态，给运行带来一定的安全隐患。厨房灶台没有配置灭火器和灭火毯，以及部分灭火器缺乏必要的年检，如果在火灾时，没有必要的灭火器具或器具失效不能充分发挥灭火的作用，会给现场的灭火扑救工作带来一定的难度，甚至会造成更大的经济损失。U33气体灭火系统在设计安装阶段，没有考虑运行操作的应急处理问题，也就是在系统中没有安装紧急截止阀，一旦操作失误或系统误报警，导致系统气体释放，会带来设备损坏，数据无法进行传输和备份，造成很大的经济损失。通过现场了解到，此类事情已经发生过两次，一定要引起我们运作管理的高度重视。消防喷淋灭火系统以及监控系统，施工不规范，起