房地产开发与经营第二版第6章房地产市场调研.ppt

第6章 房地产市场调研,本章内容提要 房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。,重点问题,房地产市场调研的含义 房地产市场调研的内容 房地产市场调研的方法,房地产市场调研的含义 什么是市场调研？ 什么是房地产市场调研？,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1 房地产市场调研概述,房地产市场调研的特点 专业性强 针对性强 技术性强,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1.2 房地产市场调研的重要性,重要性,1、房地产项目定位的需要,2、制定正确的 营销策略,3、企业健全决策 机制的需要,4、企业发现新的市场机会的需要,市场宏观环境状况,6.1.3 房地产市场调研的内容,城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况,6.1.3 房地产市场调研的内容,消费者行为调研与市场需求容量调研,6.1.3 房地产市场调研的内容,项目所在区域环境状况调研 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 区域交通条件 其他影响因素和条件 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 竞争对手分析,6.1.3 房地产市场调研的内容,项目基本情况调查调研 项目用地的开发现状和开发条件 项目所在地周边环境,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1.4 房地产市场调研的原则,重要性,1、真实性,2、时效性,3、全面性,4、计划性,调查方法,6.1.5 房地产市场调研的方法,资料收集方法,6.1.5 房地产市场调研的方法,6.2 房地产市场调研的操作流程,明确调研目的 分析初步情况 涉及调研方案 确定资料来源 确定资料收集方法 设计调查表及调查问卷,6.2.1 准备阶段,试调查 检验调查设计中的缺漏； 为正式调查作初步准备。 调研实施,6.2.2 调查阶段,调研资料的整理与甄别验证 调研数据的统计与分析 撰写调研报告 修订并提交调研结果,6.2.3 分析研究阶段,成果归档 总结经验,6.2.4 整理归档阶段,定量分析与定性分析 数据类型：数值型、序号型、文字型,6.3.1 数据分析方法概述,6.3 房地产市场调研数据的分析方法,德尔菲法 匿名征求专家意见归纳统计匿名反馈归纳统计 特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答 适合长期预测调研,6.3.2 定性分析方法,层次分析法 合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。 分解综合,6.3.2 定性分析方法,建立层次结构,构造判断矩阵,计算元素权重,计算排序权重,一致性检验,其他常用方法 归纳分析法 演绎分析法 比较分析法 结构分析法,6.3.2 定性分析方法,线性回归分析,6.3.3 定量分析方法,确定自变量和因变量,确定数学关系，建立回归方程,统计检验,预测,（二）判别和聚类分析 1、判别分析 是一种研究对观测对象如何分类的多元统计分析方法 指标间差异判别函数未知分类 2、聚类分析 是对样本或变量进行分类和一种多元统计分析方法，目的在于将相似的事物归类。 样品聚类（Q型）；变量聚类（R型） 聚类分析应用于市场细分领域、消费者行为分析领域,6.3.3 定量分析方法,其他常用方法 1、因子分析：将多个指标化为少数几个既互相独立又尽可能多地反映原有指标大量信息的综合性指标的方法。 对应分析 多维偏好分析（主成份分析） 联合分析,6.3.3 定量分析方法,报告主要内容 导言：标题、前言 正文：报告主体部分 结尾：总结和说明 附件：图表和附录,6.4.1 房地产市场调研报告的内容,6.4 房地产市场调研报告,调研目的 调研方法 调查内容 进度安排,6.5.1 房地产项目市场调研方案制定,6.5 房地产市场调研案例,概述 主要内容简介 调查方法介绍 样本结构介绍 数据分析结果,6.5.2 房地产市场需求调研报告