商业地产项目前期物业服务合同(开发商).doc

*总部B、C座前期物业服务委托合同第一章 总则第一条 本合同当事人甲方：*集团沈阳房屋开发有限公司乙方：沈阳*物业有限责任公司根据中华人民共和国合同法物业管理条例、物业服务收费管理办法及相关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，根据物业中标通知，就甲方选聘乙方对*总部B、C座前期物业服务委托管理事宜签定本合同。第二条 定义除另有说明外，下列用语在本合同及附件中使用时具有如下的含义：1.广大业主：泛指拥有房屋所有权的建设单位、物业买受人。2.业主：单指物业买受人。3.物业使用人：是指房屋的实际使用人或承租人。4.物业买受人：是指商品房买卖合同中确定的购买人。5.物业：是指房屋及其附属设施设备和相关场地。6、物业交付使用：是指建设项目综合峻工验收合格后，物业买受人收到甲方正式通知并已按规定办理相应手续。7.书面形式：指信件、信函电子邮件、短信及公告等可以有形表现所载内容的形式。8.空置(未售出)房屋：指商品房完成竣工验收具备交房条件且商品房买受人正式办理入住手续时所剩余的未售出房屋。9.元：指人民币元。10.月：指日历月。第三条 物业基本情况物业类型：公寓座落位置：沈阳市和平区胜利南街56号四 至：东至 胜利南街 南至 *总部 西至 铁路线 北至 沈阳供电试验所 占地面积： 8815 平方米（规划面积）建筑面积： 60410.16 平方米（房产局预测绘建筑面积）（测绘平面图见附件一，物业构成明细见附件二）第四条 乙方提供服务的受益人为本物业的广大业主和物业使用人，本物业的广大业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第五条 委托管理服务期限：物业管理服务期限自2013年 月 日至业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。业主入住时与乙方签订的物业合同和本合同并不冲突，本合同约束范围涵盖乙方前期介入为甲方提供服务和后期业主入住乙方提供实质物业管理服务两大阶段。第二章 物业服务内容与质量物业交付使用前，乙方须配合甲方做好各项准备、交接等服务性工作；物业交付使用后，在物业服务区域内，乙方提供下列物业管理服务事项：第六条 物业共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构（物业只承担监管义务）、楼梯间、走廊通道、共享大厅等。（物业共用部位明细见附件三）第七条 物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用照明系统、消防系统、电梯、变配电系统、制冷系统等。（物业共用设施设备明细见附件四）第八条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理。第九条 公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。第九条 交通与车辆停放秩序的管理。第十条 进行安全监控、巡视、门岗执勤等安全防范工作并协助公安机关维护公共安全秩序。第十一条 装饰装修管理服务。第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收等各类物业管理档案与资料。第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。第十四条 在物业服务区域内，乙方提供其他服务包括：1.负责向广大业主和物业使用人收取下列费用：1）物业管理服务费。2）代收代缴费用：空调费、水费、电费等（视具体情况而定）。2. 法律约定的物业公司必须强制执行的义务及为了更好地提供物业服务物业公司应该提供的其他服务（合同中未提及的）撤掉后面内容有了 第十五条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（服务质量标准见附件五）。第十六条 经业主或物业使用人特别委托，乙方可进行以下服务，并有权收取合理费用，收费标准依据当期市场行情合理确定。1. 业主房屋自用部位，自用设备设施、毗连部位的维修、养护及其他特约服务。2.为业主提供代租服务。3.代订车票、机票等。第三章 双方权利义务第十七条 甲方权利义务1、 代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、 审定乙方拟定的物业管理制度；3、 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；4、 在甲方正式书面通知乙方入场前 7 日内按规定提供物业管理用房，由乙方无偿使用。5、 负责收集整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并与合同生效之日起 15 日内向乙方移交；6、 协调、处理本合同生效前发生的遗留问题；7、 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第十八条 乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3、不得将本物业的管理责任转让给第三方；4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大中修方案，经广大业主议定后由乙方组织实施；5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；6、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后向广大业主公示并报有关部门批准方可实施；8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房及物业管理的全部档案资料。第四章 物业管理服务费用第十九条 物业管理服务费1、本物业的管理服务费按中标通知书的标准向广大业主按其拥有的物业建筑面积（以商品房买卖合同体现的建筑面积为准）收取，公寓部分标准为建筑面积每月每平方米 4.8 元（含电梯费，不包含空调费）。乙方每年采取预收方式向广大业主收缴物业费。物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业管理企业办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧费用；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费； （10）物业管理企业的利润；物业服务费不包含下列费用：（1）物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；（2）代收代交的公共及非公共能耗费；（3）停车费、停车管理服务费。物业服务标准及分项收费、空调费清单见附件六。2、酒店式售后返租公寓部分物业费，可向业主收取的金额不能高于中标通知书确定的标准，实际发生的物业管理费及管理主体根据招商实际情况协商定价，具体标准由双方另行签订补充协议。3、空置(未售出)房屋的管理服务费，根据辽宁省物业管理条例第四章第四十条执行，由建设单位缴纳，缴纳办法如下：空置房屋自业主正式办理入住之日起，管理服务费由甲方向乙方采取按年预交方式一次性交纳，交费标准从甲方正式统一交房之日起至甲方给空置房屋买受人开俱正式入住通知单之日止，分三个阶段划分（空置房屋实现销售并交房后乙方退还甲方截止交房之日起剩余天数的物业管理费，交纳物业费的义务自然转移到空置房屋买受人）。第一阶段：空置6个月以下（含6个月）按80%交纳（空置房屋交房时，乙方退还甲方剩余天数的物业费）；第二阶段：空置6个月以上12月以下（含12个月）按90%交纳（空置房屋交房时，乙方退还甲方剩余天数的物业费）；第三阶段：空置12个月以上按100%交付，直至实现销售办理入住之日为止。建设单位逾期交款的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三向乙方交纳滞纳金。4、空调费由乙方按建筑面积每平方米 24 元的标准一次性收取，（同物业费收费时间一同交纳），供应期为6月15日9月15日，根据当期实际气候情况适当延长或缩短，不按期交纳的，乙方可以停止其空调供应。供应期结束后，当期收取费用根据空调机组实际运行情况多退少补。（此句修改成：空调收费标准根据当前测算暂定为24元/平方米，以后可根据运行情况及市场能源用人工费的上调进行调整价位）5、物业采取包干制的计费方式，乙方须按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，乙方自负盈亏。6、代收代缴费用根据实际情况收取（水、电等）。7、管理服务费标准的调整，按每年当地政府公布物价涨跌幅度调整。8、业主应于 物业交付使用 之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。9、物业服务费按 年 交纳，业主或物业使用人应在 上一交费周期结束后的次日前 （每次交纳的具体时间）履行交纳义务。10、除合同约定外的其他符合政府相关部门规定的费用，乙方应在政府部门的规定基础上结合市场实际情况制定收费标准，甲方已委托乙方管理物业，正常范围内乙方可有自主权。第五章 物业的经营与管理第二十条 地上、地下车位使用费收取标准由甲方和乙方另行签订补充协议第二十一条 乙方应与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等车位使用及停车管理服务等方面内容。第二十二条 会所的经营管理1、本物业区域内的会所属 甲方 所有，会所总建筑面积2260.15 平方米（此面积为房产局预测绘建筑面积），会所投入运营后首先应满足本物业管理区域内业主的使用。2、会所及内部规划设计用途（暂定）：（1） 棋牌室 ；（2） 台球、乒乓球等球类活动室 ；（3） 美容、SPA会馆 ；（4） ；（5） 。3、会所对外开放的范围及服务对象：（1） 大厦业主 ；（2） 外部客户（除大厦业主外的市场消费群体） ；（3） 。4、会所出租时，物业管理区域业主享有优先承租权。5、如甲方委托乙方经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由甲方与乙方另行签订补充协议。第二十三条 本物业服务区域内属于广大业主所有的物业共用部位、公用设备设施（如电梯框架广告等）统一委托乙方经营管理，所得收益归广大业主所有，在广大业主的监督下乙方有自主分配权，应优先用于提高物业服务质量。第二十四条 甲方为乙方免费提供物业管理用房，面积为100平米（建筑面积），位置在5层会所。 （说明：大厦一层设有两个工具间，6层以上每层都有2个布草间）第二十五条 房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的小修、养护费用，由物业费承担；大中维修费用，由维修资金承担；更新费用，由维修资金承担。2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由物业费承担；大中修费用、更新费用，由维修资金承担。3、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由物业费承担；大中修费用、更新费用，由维修资金承担。第六章 物业的承接验收第二十六条 甲方应当于 项目竣工验收完成 时，通知乙方承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料等。乙方应当会同甲方对本合同附件二、附件三、附件四规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。（物业承接验收确认书文本见附件七）第二十七条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；5、房屋、管道井、公共设施的钥匙 ；第二十八条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。 第二十九条 甲方按下列程序，向乙方办理承接验收手续：1、甲方书面通知乙方办理承接验收手续，并提交有关资料；2、乙方应对提交的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、甲方组织现场交付工作，并会同乙方和业主代表对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验。查验的物业必须已取得房屋建筑工程竣工验收合格的相关材料；4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，甲乙双方签定物业承接验收确认书。第三十条 物业的承接验收，必须符合下列条件：1、建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设计的使用功能；2、建设工程全部施工完毕，并经验收合格，验收资料齐全；3、消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规定；4、临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线；5、施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业管理区域内房屋且临时施工用房已拆除；6、绿化已按设计要求种植；7、专用的机动车、非机动车停车场（车库、车棚）已按规定配置，物业管理区域室外道路建成并保持通畅；8、共用区域垃圾中转站（箱、桶）已按规定配置；9、物业管理区域入口处已设置平面示意标识；10、共用部位消防设备设施及信报箱、公告栏已按规定配置；11、物业管理区域内房屋的幢、户编号已经有关部门确定；12、物业管理用房已按规定落实。第七章 物业的使用与维护第三十一条 业主委员会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，广大业主和物业使用人应给予必要配合。第三十六条 甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房属广大业主所有（产权在甲方），乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第八章 专项维修基金第三十七条 专项维修基金的缴存、管理、使用和续筹执行沈阳市行政主管部门现行规定 。第九章 违约责任第三十八条 甲方违反合同约定（不具备入住条件、配套设施不完善、售后服务不及时等），使乙方未完成合同约定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，至使物业无法经营下去，乙方有权终止合同，并要求甲方赔偿乙方经济损失。除上述情况外，乙方的管理服务达不到合同约定的目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同并要求乙方按时向甲方、业主支付已交纳物业费 2 % 违约金。第三十九条 乙方违反本合同约定擅自提高收费标准的，广大业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，也可通过法律途径解决，乙方已经收取的，广大业主和物业使用人有权要求乙方双倍（撤）返还；造成四方经济损失的，乙方应给予受损失方经济补偿或退还广大业主和物业使用人已经交纳的物业管理费。第四十条 广大业主或物业使用人违反合同约定，逾期不交纳或未足额交纳物业费、空调费、代收代缴费等，乙方将收取滞纳金，拖欠方从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，给乙方造成损失的，应按 2% 的标准向乙方支付违约金。（撤）第四十一条 广大业主或物业使用人未按时足额缴纳物业费，逾期乙方可采取诉讼的方式向其追缴；广大业主或物业使用人未按时缴纳空调费，乙方可停止空调运行的服务。第四十二条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的损失由甲方承担。第四十三条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知广大业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、因广大业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；6、业主、物业使用人违反业主临时约定和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；7、乙方在管理区域服务中不负责业主个人生命财产的安全，只是协助公安机关等相关政府部门开展工作。第十章 其他事项第四十四条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因达不到使用功能或造成重大事故的，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准，由责任方承担责任并做善后处理。第四十五条 甲、乙双方应以本合同约定的住所地作为彼此联系的通邮地址；业主的通邮地址以其签订的房屋销售合同所预留的通邮地址为准；物业使用人的通邮地址以甲方或业主书面备案为准。本合同所述通知、书面征求意见、文件等须以挂号信方式寄送，有证据证明该通知、书面征求意见、文件等已按本合同约定的通讯地址寄出，并经过合理的邮递期限后，即视为对方已收到该通知；如以手递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。通讯地址的变更须以书面的形式通知对方，否则不产生变更效力。第四十六条 甲方与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订商品房买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第四十七条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十八条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十九条 本合同从签字之日起生效。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补偿协议为准。第五十条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 1 种方式处理：1、向物业所在地人民法院提起诉讼；2、 。第五十六条 本合同一式 陆 份，甲、乙双方各执 叁 份。甲方签章： 乙方签章：银行账号： 银行账号：联系电话： 联系电话：通讯地址： 通讯地址：代表人： 代表人： 委托代理人： 委托代理人：年 月 日 年 月 日附件一：物业测绘平面图以沈阳市房产局预测绘平面图为准。附件二：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）公寓175160410.16会所22160.15工具间254.37布草间17816.17物业用房1100地下车位22216017.07合 计99579557.92备 注附件三：物业共用部位明细（以实际情况为准） 1.占地情况序号项目明细面积（平方米）备注1建筑物4,407.60-2绿化764绿化率8.7%树木种类:草坪、乔木、灌木。 空中花园面积：1,289.93平方米，树木种类：盆栽绿化3道路及公共区域3,643.60200个车位合计 8,815.20-2.硬件及配套情况序号项目明细相关内容1地上停车位停车位：200个2地下停车场使用权；独立车位；车库地面标准：地平漆；出入门：1个；停车位：222个3大堂门岗2个4供暖方式地热5宽带接入有 6自来水二次加压移交自来水公司7高层供暖二次加压委托供暖公司8电梯维护专业公司负责9垃圾清运移交环卫部门10变电所自维部分需要人执守11业主信报箱751个12红外线监控系统有13消防监控系统有14安全监视系统有15单元门类型门禁、可视对讲16化粪池个数2个17垃圾筒个数36个18垃圾中转站1个19自动喷淋范围全部3、建筑材料序号项目明细相关内容1基础及结构材料混凝土2墙体楼面材料石材 、玻璃幕墙（面积：12,500平米）4公共区域地面材料地砖5车行道表面材料地坪漆6人行道表面材料地砖7大堂地面材料大理石8业主会所地面材料地砖9物业用房地面材料地砖附件四：物业共用设施设备明细（以实际情况为准）序号项目明细数量总功率备注 1中央空调冷却系统冷却机组2台465千瓦运行时间：10小时/月/天冷却水泵3台74千瓦运行时间：10小时/月/天二用一备冷却塔2台33千瓦运行时间：10小时/月/天冷冻水循环泵3台60千瓦运行时间：10小时/月/天二用一备新风机组5台48千瓦运行时间：24小时运行2大堂照明灯40盏1.60千瓦-3走廊照明灯987盏14.80千瓦-4消防通道照明44盏1.1千瓦-5电梯14部210千瓦-6候梯灯176盏4.93千瓦-7排烟风机14台85.40千瓦消防用8正压风机6台89千瓦消防用9楼体泛光灯1套70千瓦-10物业用房照明50盏1.25千瓦-11会所照明25盏1千瓦-12背景音乐设备1套5千瓦-13消防监控系统报警系统1套2千瓦-监控系统1套10千瓦-消火栓稳压泵2台2.20千瓦一用一备自动喷淋稳压泵2台1.10千瓦一用一备14公共用水系统高区生活水泵 3台33千瓦两用一备（估）中区生活水泵3台26千瓦两用一备（估）低区生活水泵3台16.5千瓦两用一备（估）室外消火栓泵2台18.5千瓦一备一用消火栓水泵（低、中、高区）2台55千瓦地下-3层至地上10层为低区，一用一备2台110千瓦地上11层至22层为高区，一用一备喷淋泵（低、中、高区）2台55千瓦低区 一用一备2台110千瓦高区 一用一备生活水池2台251立方米-消防水池水量2个1,100立方米-15地下停车场照明637盏19.852千瓦-诱导风机61台7.32千瓦地下1-3层地下车库排风机8台111千瓦兼消防排烟地下潜污泵20台55.7千瓦一备一用地下车库通风机7台89.5千瓦-附件五：前期物业管理服务质量标准1.实现客户满意率达95%；2.有效投诉处理率达100%；3.房屋外观：整洁完好，无乱涂、画、贴等现象；小区内无违搭建筑、杂物堆放，房屋完好率95%以上。4.设备运行：运行状态良好，设备完好率达到95以上；5.房屋及附属设施的维修养护：各项记录齐全，维修及时，专业人员配备齐全，持证上岗率100；6.业主报修：修理不超过5小时，一般修理不超过3天，急修30分钟到达现场，小修15分钟内到达现场，维修完好率达95以上；7.绿化维护：草坪、花卉生长良好，及时除草、浇水、施肥，保证无杂草、无杂物，无大面积黄土裸露；按标准养护、修剪，养护成功率不低于90%以上；8.环境卫生：设施完善，垃圾日产日清，无杂物，道路整洁；下水道保持畅通，窖井和化粪池定期清出垃圾物，保证正常使用清洁卫生保洁率95%；9.公共秩序维护：有完善的管理制度和工作流程，有专职的秩序管理员24小时值班、巡逻；能及时发现不安全隐患，保持小区良好的社会治安的公共秩序；10.停车管理：车辆进出有序，无乱停乱放现象；11.消防管理：设施、设备、器材定期保养、更换，属于交房前甲方自行安装的，在保修期内由甲方负责，保修期过后由全体业主共同分摊，乙方负责管理，保证随时使用；属于乙方入驻后增加的设施器材等保养更换的费用由乙方承担，保证随时使用；12.装饰装修管理：有完善的管理制度及专人管理；13.乙方保证提供物业服务质量不低于中国物业管理协会制定的物业管理一级标准。附件六：物业服务标准及收费标准物业服务费收费明细详见乙方中标书。空调费标准根据实际运行情况实行多退少补，初步测算如下：项目 数据项 目单位计算过程数 据空调系统运行时间制冷按90天，每天24小时设计日平均负荷系数参考文献50.7电价元/kwh峰谷平均1水价元/ m商业水价4冷却水系统水费元/年9800=2450*4中央空调维护费（主要包含人工费和维修保养费，为固定费用）元/年物业管理法规文件汇编系数2.4为经验估计值，不能直接引用空调系统总造价合计约756万元，按5%计算，结合实际情况，此部分费用为38万。用电量Nkwh螺杆机组：465Kw空调冷冻水泵：60kw空调冷却水泵：74kw冷却塔：36.8kw新风机组：55.7kw公共区域风机盘管：11kw夏 季：N=0.7*90天*24小时*(465