梁行物业公司工程管理手册.docVIP

已一、工程部职责与任务工程部的职务是负责设备的运行管理，维修保养、更新改造、监督物业二次装修工程质量等工作。工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与客人联系在一起。因此工程部管辖范围如下：1、 责电力系统、电梯、空调系统、给排水系统、地面管道的运行管理、设备维护、保养和故障检修；2、负责公共区域装修改造工作，监督物业装修改造工作；3、负责物业公共部分灯饰、灯具的维修、维护工作；4、负责物业动力及各系统的设备更新和系统改造；5、对专业分包进行安全，督导等工作；6、负责能源统计汇总、节能降耗工作；二、工程部岗位职责（一）、工程部长1、 执行物业总经理的指示，直接对物业总经理负责；对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人2、 员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的用开支保持物业管理及服务质素水平；3、 下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度；4、 巡察物业设备运作，掌握物业工程人员和设备操作，审核每天工作如下：（1） 审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，及时采取整改措施。（2） 审阅各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，高效益的成果；现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术及（3） 管理培训工作计划；（4） 现场巡查重点设备运行状况，发现影响物业运作的重大故障，立即安排人员处理；（5） 审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施；（6） 审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划执行。（7） 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。（二）工程主管1、 确保所管辖系统设备的安全运行是工程主管的首要任务，工程主管对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作：2、 检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。（1） 检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正；（2） 检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；（3） 现场督导工程施工，控制工程质量与进度；（4） 实地检查工程施工，控制工程质量与进度；（5） 实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；3、 发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常物业运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层；4、 负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全运行，并节省能源费用；5、 负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划和备件购买计划，定期提交工程报告给科长审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；6、 执行工程部长的指令，认真贯彻岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气（蒸气、制冷剂）；五良好：使用性能良好，密封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属；7、 根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、专业技术知识培训；8、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零件更换记录整理归档；9、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善系统，对系统的改造工程参与设计，监督施工，质量整改。10、组织并落实维修巡视路线，定期对记录进行检查。11、负责本专业考勤制度的实施。 （三）文员、库管兼水质化验员1、 贯彻执行工程部长的工作指示，协助工程部长处理工程部之日常文书工作。2、 负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。3、 完成各项目提交之每月/每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。4、 妥善处理各专业项目之外委合同的存档及借阅工作。5、 负责接听/接待任何至物业管理工程部的投诉、查询电话及拜访人员。6、 收集各项有关工程设备/系统的技术资料，并完成归档、登记工作。7、 负责工程材料、零配件、工具的入库管理工作，执行严格的出入库登记制度，按期向工程部长汇报整理仓库备件使用情况。8、 必要时需协助完成科长安排的其它事项。9、 严格执行水质化验政府有关法规。对 夏季、冬季物业水系统用水进行检测。 10、 按规范要求进行化验，根据锅炉参数和汽水品质的要求，对锅炉的原水、给水、锅水、回水的水质及蒸汽品质定期进行分析。每次化验分析的时间、项目、数据及采取的相应措施，均应详细填写在水质化验记录表上。11、 掌握水处理设备的结构、工作原理、操作步骤及化验方法。12、 保证化验仪器及所需药品齐全，质量合格。13、 对设备存在的问题，要抓紧抢修，对不合格的药品要及时处理。14、 搞好化验间及设备房间的卫生，认真做好化验记录。（四）电工1、 强电工负责范围（1）电力系统的运行管理；（2）变配电室的高低压配电柜、变压器、发电机及控制设备的维护保养及故障检修；（3）水泵房、锅炉房电器设备的维护保养及故障检修；（4）电梯动力电源供给。配合其它人力资源运用，当其它班组人力不足时，应积极配合；(5) 负责物业各层用电系统动力设备，电器的维护保养和故障检修工作；(6) 负责物业范围内所有公共照明设备的保养和故障检修；（7）负责监督电梯外委公司维保工作，当值人员接到故障报修后，应立即与电 梯分包人员联系，尽快到位检修，同时做好电话记录； 2、运行电工负责范围（1）严格遵守员工守则和各项规章制度；（2）努力学习技术，熟练及掌握物业供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能操作；（3）努力做好设备的维修保养工作，做好防小动物，确保设备安全运行；（4）坚守岗位，定期巡查电器设备，密切监视中央信信号屏情况，正确抄录各项数据并填好报表；（5）对急修及时登记，并填好派工通知单通知维修班前往处理，作好每日工时材料统计工作；（6）负责同变电站和供电局电力调度的业务联系，并作好记录；（7）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障；（8）紧急停电事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成维修后才进行交接，并做好工作记录；（9）假、补休需在七天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；（10）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。 3、维修电工负责范围 （1）严格遵守员工守则和各项规章制度；（2）努力学习技术，熟练地掌握物业电器设备的原理及实际操作与维修；（3）按时按质按量地完成主管分配工作任务并按要求做好记录表格；（4）出现事故时应迅速返回变配电室，积极协助其它运行电工的工作；（4）电工要负责损坏的灯泡更换及备品清点，发现不足时要及时申请补充；（5）严格执行灯光管理制度，中班巡灯者交接班时负责填写交接班记录；（6）交接班时如发生故，交班者必须同接班者排除故障后才能下班；（7）请假、补休需在七天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；（8）每月进行一次分管设备的维修保养工作；（9）搞好班内外清洁工作。（五）锅炉1、锅炉班负责范围（1） 负责锅炉系统的运行管理；（2） 负责锅炉及其所属各种设备及所有蒸汽管道、阀门的维护保养和故障检修；（3） 负责锅炉监督分包对水质处理、洗涤水质处理和空调水质处理。2、锅炉工岗位职责（1） 负责保证锅炉及其附属设备，包括除氧器、软水器、给水泵、软水泵、供油管、回水管、蒸气管及其它阀门的安全正常运行和检修保养工作；（2） 负责锅炉燃料补充工作；（3） 严格遵守各部门的规章制度，坚守工作岗位，上班时间禁止做与本职无关的私事，锅炉房在任何时间都不得无人值班；（4） 严格执行“蒸气锅炉安全技术监察规程”及“锅炉安全管理规程”，按规定做好巡检及各种运行设备参数记录；（5） 认真学习专业知识，提高运行及维修保水平，要求到四会：会燃烧、会修理、会维护、会管理；（6） 勤检查、勤观察，保持锅炉燃烧工况稳定；（7） 做好锅炉设备修保养工作，搞好环境卫生，实行文明生产，消灭“跑”、“冒”、“滴”、“漏”；（8） 接到维修项目后，应立即前往检修，遇人力不足时，应及时报告部门及调度室，请求派员协助，确保锅炉系统正常运行。（9） 监督锅炉分包进行日常紧急及每年定期保养维修工作。（六）给排水1、负责范围（1） 负责冷热供水系统、排水系统（上管道）、消防水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、热水加热器、管道、阀门及其附属设备）循环系统设备保养和故障检修；（2） 负责所有公共卫生间洁具，五金构件的维修保养；（3） 负责物业所有手推车、门地箕维修保养及五金构件的修理；（4） 负责风、电焊施工及机件加工五金构件的小批量加工。2、给排水维修岗位职责（1） 值班人员对水系统及机械设备的运行负直接责任，并及时完成当班维修项目；（2） 巡检时必须按制度所规定的时间及检路线进行认真巡检，做好运行记录，发现问题立即报告主管；（3） 执行主管的指令，严守操作规程，当班时间不可擅离岗位；（4） 接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班手续，系统及设备运行状态未交待清楚，交班者不得下班。紧急故障未处理完毕不交接班，有人替班方能离开岗位；（5） 认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时；（6） 因值班人员失职造成影响物业运作或损坏设备，追究当班者责任。（七）综合维修 1、负责范围（1） 负责家具、木器的修补；（2） 负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；（3） 负责墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；（4） 负责大理石、云石、瓷片饰面的修补；（5） 负责土建结构方面的渗漏水处理；（6） 负责物业各类锁安装和修理；（7） 在能力所能及的情况下，承担部分装修改造工程和木器家具的制作或改造。 2、综合装修工岗位职责（1） 遵守员工守则，严格执行各项规章制度；（2） 服从派工安排，认真细致、保质、按时完成工作任务，工作中发现问题及时请示汇报，后认真写完工单，不得私接任务；（3） 热受本职工作，努力学习技术，不断提高业务水平，做到一专多能，同事间互相沟通，团结协助；（4） 严格遵守操作规程，正确使用各种机具，发现不能修复的必须及时报告上级，不得带故障使用机具，对各类机具设备和自用工具做到勤保养和妥善保管；（5） 维修人员必须对日常执修的工作任务负责，做到及时、速完成各项小修和小件加工作任务，遇有紧急项目报修任务时，必须做到随报随修，不计较工作量和工作时间努力完成。（6） 维修人员应努力学习，不断提高自己的技术水平，做到一专多能，要认真注意维修质量，遇有故障必须底处理，不得马虎了事，更不得有损原来的装修格调，遇有特殊问题必须及时向主管汇报。三、日常管理（一）计划管理工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为：1、建立设备档案资卡将物业内所有必须进入维计划岗的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。2、编制设备计划维护总表将全部维保养记录表中的任务和时间汇总到计划维总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3、发出维修保养指令工作单维修保养指令工作单是根据计划维总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意：4、养计划的落实跟进检查维保工根据令是完成任务必须在单上记录工作，包括所有时间，检查结果等，并签字交回。主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。（二）组织管理物业由各类设备组合而成（消防、给排水、强弱电、电梯等），工程部按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查、要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，检查所有设备运作情况，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，聆听设备运行时有无声音异常、触摸设备温升及振动情况如何，并嗅机械有无发出焦味和其它异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快，作业也必将要付出更大的费用。（三）协调管理1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工程职责及岗位，逐步实现一专多能，让员工感到自己在各方面有较大的提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。2、在社会中招聘有从业经验、具有上岗等级证书的人员，可降低公司用人（培训上岗证）成本，减少用人风险。3、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之感到在岗位正是自己可施展才能的地方。4、定期考核考绩，严格奖惩。要多表扬出色员工，以树立榜样。惩罚出错员工，激发其积极性，使员工专心工作，不可再犯。5、主张团队工作精神，工作以完成目标为主，持完成整体工作，在团队内部强调协助。6、部门把任务下达到班组，奖励办法是表扬部门，奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相沟通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。（四）数据文件管理设备及资料的建档工作，是搞好物业工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：1、汇集积累设备运行状态的最基本工作。2、档案是提供分析研究设备在使用期改进措施的资料来源。3、研究分析设备档案资料，可改进设备管理和检修的计划，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。4、内设备均应建立的设备登记卡。5、设备登记卡，应填写设备名称、编、型号、安装地点、制造厂，供货商、联系电话、地址、设备主要数据，其它数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。6、认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。（五）安全生产管理为保障物业资产利益、物业设备及操作员生命安全，物业必须制定设备安全运行管理制度，从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：1、 安全管理组织。2、 进行安全教育及训练。3、 定期或不定期实施安全检查。4、 事故发生原因的调查和分析。5、 调查分析结果的保存及公报，以增加员工运行知识。6、 经常保持工作场所安全。7、 提高工作人员对安全教育的兴趣。8、 制定工作安全守则及奖惩规定。9、 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。四、专业管理 （一）动力设备物业的动力设备，包括物业的配电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。1、变电系统物业供电系统中主要配电设备有：（1） 电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括 各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。（2） 强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱 和控制屏。（3） 紧急发电机、自动转换屏开关室及其附属设备。（4） 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。（5） 室外照明及小动力设备等。 2、给排水系统（1）给水系统分冷水、热水系统，冷水热水系统（有过滤、消毒、软化及反渗透等设备）包括水池、水箱、水泵、稳压罐、管道、阀门及设施等；还包括卫生间、浴室、开水间、清洁间等房间内给排水各种设备及卫生清具。（2）排水系统分污水排放管道系统，隔油井、废水排放管道系统、雨水排放系统。 4、电梯系统设有客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯扶梯，解决人员、货物运输需要。（二）弱电及通讯系统有线通讯系统，如电话系统、电传、传真及自动电话交换机。1、闭路电视系统，如共享无线接收系统、自办录像节目系统、卫星电视接收系统。2、保安电视，即保安监控系统。3、消防报警监控系统。4、计算机数据网络管理系统。（三）消防系统1、室内消防栓系统2、室外消防栓系统3、自动喷水灭火系统4、自动喷淋系统5、低压二氧化碳气体系统（干式喷淋）系统（高压及低压配电房使用）（四）锅炉房 分别供物业温通设备、锅炉房内设置有除氧水箱、冷凝回水箱、给水泵、冷凝水泵、软化水设施、分集器等设备。（五）装饰保新物业的装饰保新的工作量很大，其范围包括如下5个部分：1、建筑物的外表所有的地面，如公共区域地砖、花岗石地楼梯。2、墙壁墙布、木墙、铝合金装饰板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。 3、天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。 4、装饰品工艺品、画面、饰物、灯具等。（六）中、大修1、根据设备设施所规定的大修、中修的周期按期执行。2、工程部专业技工能自己做的工作由工程部自已完成。3、专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。4、所有由专业公司进行的中、大修工作，应以招标方式进行。5、所有由专业公司进行的中、大修工作，工程专业人员应进行全方位的配合、跟进、 监察、质量检查、验收签字。6、进行的中、大修工作应有详细记录并记入设备档案、存盘。 （七）能源、管理及节能降耗物业的能源消耗费用占物业整体支出的重要比重，因此节能是一项非常重要的工作，如节能有效控制，物业支出成本将有所降低，增加管理效益，节能主要靠加强管理来达到，而不影响用户服务质量。节能并非要损害客人的舒适感，而是减少物业资源浪废。增加物业收益，保护地球环境。节能是一项提高物业经济效益，降低经营成本的有效手段，节能工作是一项系统工程，应从两方面入手解决。第一，加强物业全体员工的节能管理，主要培养员工的节能意识，在日常工作中从小处做起，制定出相关可行的节能措施和节能方案，此项目实施速度快，资金投入小，节能有一定效果；第二，通过对现有耗能较大的设备改造来降低能源费用的支出，如对空调主机、大功率电机等设备实施改造或增加节能产品，此项目实施周期较长，需投入一定量的资金，但节能效果显著。节能工作应从以下两个方面开展： 1、设备的运行、保养方面考虑（1） 应考虑使设备运作有一个最佳外部环境(温度)。（2） 正确的操作程序,使设备按照一定的规律运转,避免因误操作导致设备细小偏差而增大能量损耗。（3） 最大限度使用自控系统， 自控与实际设备相结合， 调整是时最佳参数,可最大限度节省能源。（4） 严密注意设备运行情况， 对设备运行中细小问题加以注意,可避免因设备微小运行变化而增加负荷(如轴承的磨损)。（5） 按计划对设备进行维护保养，可使设备在最佳(最低耗能)状态下运行。 2、工程人员的主动性对节能的影响（1） 对设备因时段，因情况做调整，随时注意设备运行情况及环境情况,保证设备良好运行达到最低损耗;（2） 对设备维修要及时,避免设备在最不利状态下运行;（3） 对备品备件要认真检查,仔细安装,防止人为造成浪费;（4） 定期对设备进行保养,要认真对照设备原始运行参数达到最佳效果.对于综合性物业设备系统节能措施1、电气系统（1） 合理调整用电负荷，使电力变压器负荷在60%100% 之间工作。（2） 投入功率补偿装置，提高功率因数，降低无功损耗。（3） 完善系统设备的改造措施，照明采用节能灯等。（4） 保证设备的完好率，如电机的皮带松，都会影响设备的使用效率。（5） 对供水泵等设施采用变频控制，以达到节能目的。 2、排水系统（1） 用节能型卫生洁具。（如马桶. 小便冲水器. 墩布池）（2） 及时维修给排水设备，杜绝“跑 .冒 .滴 .漏”等现象。（3） 提高工作人员的节水意识。 3、供热系统（1） 合理的使用热水系统设备，根据运行情况开启。（2） 保证管道的保温良好，减少能耗。（3） 合理选择生活热水温度，将生活热水控制在60度以下。（4） 定期对交换器的翅片等设备进行清洁，提高工作效率，减少能耗。除了系统上的节能手段外，还有管理上的部分：（1）省电装置的成本与节能效益分析，例如节能灯泡的寿命。（2）保安或其它人员巡楼时要注意设备、灯光的开闭情况，无人使用的地方应关上多数灯光、空调等。（3）管道保温要做好，减低损耗。（4）电压控制在210V-220V。（5）员工更衣或冲凉地方要控制灯光，无人使用时要关上灯光、空调，或定好开放时间及使用刷卡买水冲凉等。（6）定期培训所有员工的节能意识。 （八）对外委托维保合同项目管理1、 物业重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，工程部长负责检查。2、 物业工程人员难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报物业项目部，委托专业公司进行。3、 委托专业公司时，应先进行3家以上公司的寻价、填表、审批、签约。4、 专业公司保、维修过程中，各有关主管、维修工应跟班，逐渐掌握维修、保养的技能。5、 各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换备件的详细材料，经工程部长审阅、留档。6、 有由专业公司进行维修，保养的工作专业人员应进行验收签字。设备维修外判程序专业主管申请外判工作及维修工程部长审批否同意是市场参考价格否物业经理审批办公室集中招标是项目部备案开始维保工作发放有关费用相关专业现场监督存挡五、工作内容及程序 （一）强电专业物业供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组组成，其安全可靠性直接影响到物业的正常营业。按供电企业有关规定供电，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少不于两人。1、变压器操作规范（1） 电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成其它各种设备正常运行的必要保证。（2） 物业应使用的密封免维护式变压器。（3） 变压器在运行前应进行电流试验，冲击试验五次。（由供电 企业负责测试）（4） 变压器本身具有保护功能即超温报警及超温跳闸功能。 巡查制度（1） 应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发 现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。（2） 每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕，并及时作出相应处理。（3） 各连接点应运作正常，记录异常变化，并作出相应配合。 维护保养（1） 变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用节假日，每季进行一次停电清扫和检查，每年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。（2） 每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行测试。 2、高压配电装置 操作规范（1） 高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。（2） 倒闸操作时应按要求填写操作票。（3） 倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备熟悉者作监，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填操作项目认真核对，执行监护。（4） 送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相，严禁带负荷接合隔离关，拉动手车。（5） 真空开关两侧隔离开关操作顺序：送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。（6） 防止电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。（7） 防止误入带电间隔。 巡查制度（1） 每年应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其它异常现象。（2） 每年应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕。（3） 隔离开关的固定接头与可动接头是否良好，接头深度是否一致，有无发热现象。（4） 金属架构及设备外壳的接地，接零装是否完好、可靠，有否松脱、腐蚀、断线现象。维护保养（1）高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用非营业时间。（2）每年进行一次停电清扫检查，发现的缺陷和异常现象设备安排进行维修。 3、低压配电装置 操作规范低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。（1） 各项仪表指示是否正常；（2） 电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象；（3） 三相电流是否平衡，三相电压是否正常；（4） 各种低压电器有无异常声音及气味；（5） 空气开关，交流接触器灭弧罩是否完好；（6） 配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修信道是否保持通畅；（7） 接地线连接是否良好；（8） 高低压配电装置的巡视检查同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。 维修保养 低压配电装置，每年均需进行一次停电检修，一般安排于每年供电企业进行高低压设备及电缆绝缘测试时间或高压停电检修时间。 4、电容器 操作规范（1） 正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。（2） 事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过电容器允许值。（3） 电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未查明原因，不许更换熔丝送电。（4） 电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。巡查制度电容器巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检查结合一起，内容如下：（1） 电容器三相电流是否平衡，其误差不超过5%。电压是否超过允许值；（2） 电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象；（3） 外壳温度是否超过其允许值；（4） 绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕、各部接头接解是否良好，有无发热，变色现象；（5） 电容器组有无异常响声或放电火花；维修保养（1） 清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；（2） 检查各紧固部位螺丝有无松动；（3） 检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；（4） 检查空气开关的触头有无烧蚀现象；5、 电动机操作规范（1） 维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指针、电动机的功率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘等级以及强电箱与之匹配的关系。（2） 设备在试转前要进行以下检查工作。人工盘车以确保正常运行；要检查电源电压是否正常，有无过低及缺相现象；检查电动机是否完好合格，热继电器整定值否在规定范围内；与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良好；检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联轴器是否紧固；传动装置、电动机及设备周围有无杂物；电动机及起动装置的接地、接零是否可靠；对停用三个月以上的电动机进行电力绝缘测试及机械检查，合格后方可使用。（3） 严禁频繁起动电动机，以免引起电动机发热，影响使用寿命。（4） 起动多台电机时，应按功率大小，从大到小逐个起动，不可同时动，以免因起动电流过大造成断路器跳闸。（5） 电动机通电源后，发现不能起动或速低及声音不正常等现象应立即停止运行并进行检查。（6） 电动机轻载起动不应连续超过3次，每次从新起动需相隔3分钟，重载不应超过2次。（7） 由于电动机不能起动，请操作员立刻通知主管，安排进行维修工作。电动机接通电源后不应用手直接接触转动部分。 巡查制度（1）巡查人员维修设备巡查计划，按时巡查，并认真填写巡查记录表。（2）动力设备巡查内容如下：电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；机组有无强烈振动，转速是否急刻下降，有无异常响声；电源电压是否正常，是否缺相；电流是否正常；是否超负荷运行；散热是否良好；轴承是否损坏，皮带是否过紧；外壳接地是否良好；（3）每半年认真测试电动机绝缘并正确使用绝缘测试表，应选用500V兆欧表，测量时，应先切断电源，使用绝缘测试表应水平放置并远离外界磁场，进行开路和短路试验，测量前对设备先进行放电，E端子接设备地线；即可得到稳定的读数设备。（4）发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障严重时应立即停止设备运行。 动力设备维护保养（1）运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修，1年大修一次，按维修计划表进行。（2）小修内容包括：清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，测试电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。（3）大修内容包括：电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路及烧伤痕。检查通风冷却装置是否完好，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，线组过热老化应重新绕制。线组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检楂所带动机械设备。6、 分层配电设备操作规范（1）操作人员应熟悉分层电器并各开关的作用及所控制电路的，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成认为大面积停电。（2）操作人员要正确使用万用表、钳形表及绝缘测电表等仪器。（3）需停电时要先停负荷停电源侧，严禁带负荷拉合开关。（4）出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。（5）当进行电气检修时，应先停电然后用合格的测电仪器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施。（6）要实行受权维修工作制度、以保障各维修员生命及设备安全。（7）影响物业运作及用户使用要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。（8）对外委维修工作要实行监管制度，维修工或主管在监护时不应做其它工作，并随时提醒分包单位维修员注意安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作。（9）检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。（10）送电后应观察电气设备运行况，确信正常后方可离开现场。巡查制度（1）认真检查竖井所有电气设备及开关仪表是否正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动，发现问题及时处理，并认真做好巡查记录，填写检查记录表。（2）巡查人员要认真检查，不投机取巧，对做弊者要严肃处理。（3）巡查人员要听从领导安排按时定期检查。（4）巡查中要测量电源电压及带设备电流并做好记录，检查开关及导线容量是否 与用电设备相匹配。（5）巡查人员要持证上岗，严禁违章操作。（6）巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。维护保养（1）按维修计划定期清扫竖并中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及所带设备运行电流，观察开关导线运行情况，应定期进行绝缘测试。（2）每年进行一次维护保养（按每年维修计划进行）。（3）竖井电柜应有可靠接地，截面不小于1.5MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。（4）柜内编号应齐全，连接采用端子排。（5）配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。（6）柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锡。7、 室外照明定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期，充分利用自然采光，在可能改造情况下，对路灯及集中控制的照明宜采用光控或自控。（二）给排水设备专业 1、水泵房蓄水池物业蓄水池是为物业提供消防用水，生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。（1） 蓄水池的清洗工作应每年进行2次，时间宜在夜间进行。（2） 对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作：通知物业部，由物业部经理授权发出通告，通知物业及商户停水。通知保安部停水，加强消防监视。通知强电专业配合并准备照明用具。（安全灯）检查清洁水池分包，准备好必备用具：吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨靴、消毒液。（3） 清洗步骤：进行清洗水池时，工程部人员将关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源。排走水池内余水，待蓄水池水位降至最低点。监督分包对所有清洗工具进行消毒。（分包单位负责）监督分包对蓄水池进行清洗。（分包单位负责）监督分包清洗完毕，进行消毒。（分包单位负责）监督分包最后再用清水清洗一遍。（分包单位负责）清洁完成后，工程部人员须打开蓄水池进水阀门。打开所有生活、消防水泵的自控电源，使水池满水。让分包单位抽取水样，作为防疫部门验水之用。（分包单位负责）（4） 对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。（5） 平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。 2、冷、热水水泵（1） 生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换新油。（2） 保养内容：检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。检查盘根是否渗水。检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。观察压力表指示是否正常。检查进水阀门和进水系统是否畅通。听水泵机组运行时有无异常杂音。注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。如有紧急维修情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。 （3）填写保养记录。 3、消防水泵（1） 消防水泵的保养及试运应每月进行1次，平时要随时注油，有需要时应要换新油。（2） 保养内容：检查泵体清洁情况。检查各种螺丝联结是否牢固。观察压力表指示是否正常。检查盘根是否渗漏。检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。听水泵运行时有无杂音。 （3）填写记录卡。 4、加压水泵（1）加压泵及电气控制设备应每月进行试运及每年进行一次维修、保养。（2）保养内容：察压力表指示有无异常显示检查加压泵盘根是否漏水。检查机械运转是否正常。检查电气控制设备有无断路现象。（3）填写保养记录。（4）如发现电路故障，应请电工配合维修。5、污水井及潜水泵（1）要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，每天应做一次试运检查。检查是否有污堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。（2）保养内容：检查自控和手控是否运转正常。清理隔油器。清理污水井中的杂物。清洗泵体。检查水泵是否被杂物堵塞。 （3）填写保养记录卡。 6、化粪池（1） 应与环卫局签定化粪池清理及处理粪便合同，由环卫局出专人负责、定期清理。（2） 每年配合环保部门做排水监测。 7、设备运行管理操作规范 （1） 在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。（2） 在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备使用性能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。（3） 在设备运行工作中，设备人员不仅要配合空调的风机盘管的抢修和安装，还要配合二次装修工程的改装和移位工作。 8、设备运行的巡查制度（1） 设备运行的巡查应每天进行。（2） 由每天值班的人员负责巡查设备运行情况。（3） 巡查地点：贮水池、水箱间、污水井和潜水泵、煤气表房、自来水井。（4） 巡查内容：蓄水池、冷水泵、热水泵、消防水泵、水箱、电气控制设备污水井、潜水泵设备是否正常运行及物业的用水、用煤气数量。（5） 若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管作出维修方案。（6） 巡查完毕后，作出巡查记录。（三）弱电专业 1、消防系统物业采用的是自动控制及湿式自动喷水系统和机械防、排烟系统。为确保物业的防火安全，所有消防设施、管线均应定期进行巡视、维护保和测试。 （1）火灾自动报警机物业现使用自动报控制机，它能自动检测并显示报警点的位置、编号及报警类和状态。除此之外它还能自动检测各种机内故障并显示出来。便于故障维修，在火警状态下还可自动报出火警地点及类型，便于巡查。 操作规范 主机的日常监视及操作由保安部及工程部经过操作培训的消防人员负责。并且在报警后迅速到报警地点确认现场状况及发生原因。 当主机发生机内故障时立即通知工程部维修人员，并及时与指定消防分包人员取得联系。 并立刻安排维修，使物业能在最短时间内回复消防保护。如短期内不能完成维修工作，工程部主管需立即通知管理处及保安部，以加强保安巡逻。 巡查制度每日巡视各层手报、探头、正压送风口、排烟排风口、消火栓按钮的外观是否完整，状态是否正常，是否与主机显示状态一致。 维护保养 每季度第一个星期由工程人员打开机柜门，检查外部接线是否有松动或其它问题，观察机内各部分是否工作正常。（注：除工程部相关人员外其它人员不可随意打开机柜及触摸内部电气组件，开关和接线） 测量各部分后备电池及UPS电流及电压。 对计算机控制点打印机进行测试。 主机表面应保持干净机柜周围不得堆放物品，检查柜的出线，出线应整理清楚并放置在地板下面，线槽应将盖子扣好，以免线路受损。 对软件控制点进行全面操作检查，以确定软件控制未有损坏。（2）自动喷水系统物业采用的湿式喷水灭火系统由闭式喷头管道系统、报警装置和供水设施等组成让系统在管道内均充满有压力的水。管道井内设有水流指示计，监视水流的动态。由于管网内常年充满水，因而建筑物内常年度4。此种系统具有结构简单、使用可靠、管理方便、灭火速度快、火灭控制率高、经济的特点。其中有自动喷水系统用的稳压泵，喷淋泵和下垂型自动喷水头等。 操作规范由指定消防分包进行每月进行消防水泵试运检查。对水管系统进行压力等检查，在消防设备上，进行整体联动试验及消防讯号检查，每年更换消防水一次。 巡查制度自动喷水系统日常巡视检查的主要内容是：检查系统各工作部件的外观状况，管道是否漏水，阀门开、闭是否正常，试运水泵的控制系统是否完好，并由巡检人员提供日常巡检报告。维修保养消防用稳压泵及喷洒泵，应每一日安排巡查，并由指定消防分包进行每一年运行测试及全面保养。 喷淋系统的测试每季由消防分包进行无压试运，并每年更换喷淋系统水，以观测启停稳压泵，喷淋泵，停稳压泵，喷淋泵。并对照消防主机显示报警和控制是否正常，并作出测试报告且由消防操作人员及分包签字。 （3）消火栓系统操作规范a消火栓系统平常于联动状态，由物业的消火栓内破玻璃式按扭远程起泵方式，即平常按下消火栓按钮时只是消防中心显示信号可使水泵动作。b非消防人员不得打开消火栓或将其内部物品移做它用。日常巡查制度，清点消火栓内设备。维护保养消火栓泵的维护、保养与喷淋泵类似，由消防分包负责，工程部监督。 每年进行消火栓内设备检查，保证接水软管无损坏及所有消 火栓阀门能正常运作。 （4）线路部分 操作规范a工程人员对线路进行检查时，应带齐所用工具。b检查完后应将接线端子接好上实，使其接触正常。c应将每层的中继器箱内接线图贴于箱门上，以便查线时用。d发现控制模块、信号线或手报，探头等缺损现象应及时补救。巡查制度每天对各层中继器箱竖井进行巡查。其中：a竖井内外应保持整洁，门锁完好，照明正常。b中继器工作正常，巡检信号正常，电源线电压正常。c接线有无松动及破损现象。d线槽是否完好，槽盖板是否扣好。e检查竖井内是否有水或其