广州机场路新楼盘推广建议.ppt

机场路新楼盘推广建议,撰写日期：一九九九年七月三日,目前房地产市场格局,目前广州市房地产格局呈“东南西北”四大板块。其中： 东面：包括天河和东山楼盘。 南面：以海珠区楼盘为主。 西面：以荔湾区楼盘为主。 北面：以白云区楼盘为主。,东面楼盘概况 代表楼盘：华景新城，翠湖山庄，锦城花园等。 天河楼盘的地位一直是楼市中的大哥大，起着风向标的作用。 由于城市中心东移，其地段的升值潜力及发展前景均显示出巨大的优势，而价格也是最高的 购买天河楼盘是身份和地位的象征。 结论：天河楼盘以高档次、高品味、高质素的特 点来取胜。,目前房地产市场格局,南面楼盘概况 代表楼盘：金碧花园，信和豪庭、保利红棉花园等。 由于多座跨江大桥的建成，解决了交通的障碍。以及市政府重新对河南的规划及布局，其发展前景受行家及消费者所关注。 而河南楼盘无论是从规模、设计、设施、管理均日趋合理、完善。 结论：河南楼盘以价格相宜、高中低档俱全，品 种多样吸引了大众买家。,目前房地产市场格局,西面楼盘概况 代表楼盘：富力广场，珠岛花园、荔湾广场等。 生活环境成熟，商业气氛浓郁，而污染、拥挤、拆建，影响了楼市的发展。 受地理因素的制约，老城区的楼盘不可能具备规模、绿化、配套设施等优势。 结论：购买老城区楼盘，是怀旧情结的老广州人， 以及一些从生意着眼的买家。,目前房地产市场格局,北面楼盘概况 北面楼盘可分为三大板块：机场路一带、新广从路一带、旧广从路一带。 与东南西三面的楼盘相比，北面楼盘尤其显得淡静。其原因主要是： 1、缺乏明星楼盘，难以聚集人气。 2、由于受白云山麓不能建房的限制，因此该 地段毫无环境优势可言。 3、交通拥挤、机场噪音、人流复杂，严重影 响了消费者的抉择意愿。,目前房地产市场格局,竞争对手分析: 金迪城市花园 密集型的建筑布局，绿化空间较少，配套设施欠缺，造成楼盘整体质素不高。 缺少知名度，没有树立起品牌形象，更没有输出令人心动的卖点。 价格偏高，均价约5800元/平方米。 结论：楼盘素质与价格不符，是滞销的主要原因。,我们所处的位置,竞争对手分析: 百荣园 小区采用独立封闭式的设计，配套设施齐全，独有三位一体的绿化及超大规模的三楼平台花园。 是目前机场路上素质较高、规划较好的楼盘。 价格相宜，均价在4500元/平方米左右。 广告主要推出独特卖点：超大规模的平台花园。 结论：以适中的价位和完善的规划配套以及独特 的卖点来吸引目标群。,我们所处的位置,项目概况 项目尚未命名，已开始动工。 位置：位于机场路建发广场以西 规模：5幢15层电梯住宅 配套：利用现有公共配套设施 环境：利用公共绿地，少量住宅绿化 管理：封闭式楼宇管理,我们所处的位置,项目优势： 在机场立交以北较好的路段，距市区繁华地段较近，属于市区概念楼盘。 周边已有基本的生活配套设施，及有一定密度的居住人口。 将来地铁二号线和内环路的开通，令交通条件得以改观。 新机场的建成及搬迁，将对机场路附近的物业有升值作用。,我们所处的位置,项目劣势 由于受到空间的限制，小区内没有完善的配套设施及大面积的绿化和优闲生活设施。 由于目前楼盘的知名度和形象为零，消费者不了解发展商的实力，再加上项目为楼花，从而影响目标群的购买信心。,我们所处的位置,来自外部环境的压力， 及自身的内功不足， 导至楼盘销售力削弱。,我们将会遇到什么障碍？,通过发掘自身的独特卖点，营造品牌强势， 以整合传播策略出击，实现楼盘销售目标。,解决之道,品牌定位,挹翠苑别有一番新天地 利用差异化的定位，我们希望新楼盘在周边的竟争对手中脱颖而出。 同时我们希望业主住入挹翠苑后，将有一番新的生活、新的天地。,我们要挖掘什么卖点,一个完善、优秀的住宅小区，它应该具备这种发展模式： 优良的居住环境 十 独特的建筑风格 十完善的配套设施 十 人性化的物业管理 但并不是每一个住宅小区都具备先天的优良条件。而且受到诸多限制而影响其发展。 因此很多楼盘会在某一、二个方面下功夫，创造独特的卖点来吸引买家的注意力。,我们要挖掘什么卖点,在挹翠苑你可领略到岭南盆景的精粹 由于人与大自然有天生的亲和性，因此绿化成为了人们在生活中不可或缺的东西。都市人在选择楼盘时，尤其注重小区内的绿化环境。 而挹翠苑在受到空间的限制，不可能有大面积绿化的情况下，采用在楼房的通道之间建成花架，上面放置有岭南特色的盘景，令楼盘增添了一道亮丽的色彩。（目前还未有其他楼盘成为大型的盘景园）。,我们要挖掘什么卖点,在挹翠苑你可享有严密的保安措施 住的安心，住得放心、住得开心，是都市人对新型住宅小区的基本需求，因此严密的保安措施是衡量物业管理好坏的一个重要因素， 挹翠苑如果在保安方面具有特色，将解除人们对机场路治安状况的担忧。 建议全部聘请退伍的武警战士组成保安队伍，24小时巡逻，以及聘请现任武警教官担任顾问。,我们要挖掘什么卖点,事实上，挹翠园有了上述两个主要卖点，一个硬件服务，一个是软件服务，已经足可以在周边的楼盘中独树一帜。 同时对于楼盘的整体综合素质及档次有较大的提高。 丰满了挹翠苑的品牌形象，同时与我们的品牌定位相吻合，在广告宣传中可以通过这两个卖点大肆宣扬。,我们的楼盘卖给谁,广州的家庭购买为主，中等以上收入，属于理性消费者，精明、实在，讲求快捷便利。 部分为外地买家，包括在广州事业有成的外地人，外地驻穗的办事机构。,我们希望广告达到的效果,哦，这里很适合我每天工作后可以非常方便地回到温馨的家。这个小区不大但很有特色：尤其是独具岭南风格的盘景园，令我流连忘返；而这里的保安措施非常严密，让我住得很安心，与其他楼盘相比，这里确实是别有一番新的天地，事不宜迟，我要赶快购买！,广告策略,在上市初期，以建立挹翠苑的知名度和品牌形象为主。 导入楼盘的两个独特卖点，输出“挹翠苑别有一番新天地”的概念。 采用分阶段、波浪式的广告推广策略，完成各个阶段的销售目标。,采用促销广告为主，形象广告为辅的推广手法。 另外，通过软性文章、DM夹报提升品牌形象。 媒介组合：报纸、电视、电台、单张、 DM。 户外广告：灯箱、路牌、车身广告。 售楼部：展板、 楼书、单张、吊旗电视、标语、 旗帜。,广告策略,销售建议 采取低开高走的价格策略，以低于竞争者的价格推广，吸引买家，让买家觉得物超所值，积聚人气，顺利上市。 制定灵活多样的付款方式，令买家有更多的选择，扩大消费群层面。,推广策略,销售建议 以毛坯房及装修房两种形式交楼，让消费者有