重庆集团物业管理公司业主服务手册.doc

拓新集团业主服务手册重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司简介 重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司，成立于2003年5月19日，是从事专业物业服务管理的企业，具有独立法人资格，国家二级物业管理资质企业；属重庆市物业管理协会会员单位，荣昌县物业管理协会理事单位。 公司组织机构健全，管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有专业知识、不断追求完美的管理人才，公司采用规范化的专业管理模式进行标准化管理，本着“帮带、互补、协作、共进”之团队建设实践中，拥有一套完善的管理体系和独具特色的管理风格，公司本着“志存高远、坚韧踏实”的企业精神和“以完美的服务求生存，以良好的信誉求发展”的企业理念，以“高水准、高效率、高素质、严纪律”的工作作风，真诚为业主服务，把社会效益和塑造良好的企业形象放在首位，在广大业主中享有良好的声誉。 物业公司自创立以来，本着“温情永恒，亲情服务、关爱一生，微笑待人”的服务理念，坚持“热情、周到、耐心、细致”的工作作风，现从事物业管理的项目有“拓新上河城”小区、“拓新海棠园”小区、“拓新榕树林”小区；接下来准备入住的接管的项目还有“拓新北城双星”小区、“拓新东方之骄”小区、“拓新红城”高档住宅花园别墅型小区。 公司设置了公司综合部、财务管理部、客户服务部、工程维修部、保洁部、协管部、环境绿化部，经营管理更加专业化、规范化。2006年获得了“优秀物业管理企业”；2007年获得了“物业管理考核二等奖”；2008年获得了“物业管理考核一等奖”；2008年“拓新上河城”小区又荣获了2008年度重庆市物业管理示范住宅小区；2008年“拓新海棠园”小区荣获重庆市市容整洁小区等荣誉称号，并受到广大业主的一致好评。目录一、小区基本情况- 3 -二、拓新集团物业服务- 3 -（一）物业服务机构- 3 -（二）物业服务中心工作时间- 3 -（三）物业管理服务项目- 4 -（四）物业管理服务- 4 -（五）房屋专项维修资金- 6 -（六）其他缴费- 6 -三、温馨提示：- 7 -四、业主居家须知- 8 -（一）防火须知- 8 -（二）防台风须知- 10 -（三）防地震须知- 10 -（四）伤病应急处理- 11 -（五）沟通与协调- 11 -（六）禁止行为和注意事项- 12 -五、小区智能化管理系统- 15 -（一）楼宇可视对讲系统- 15 -（二）小区背景音乐系统- 16 -（三）闭路电视监视系统- 16 -（四） 周边防盗探测报警系统- 17 -（五）电子巡更系统- 17 -（六）小区停车场管理系统- 17 -六、房屋装修管理规定- 18 -七、环境卫生管理规定- 19 -八、绿化管理规定- 20 -九、公共秩序维护管理规定- 21 -十、交通管理规定- 21 -十一、公共部位、公用设施管理规定- 22 -十二、安全用水、用电、用气管理规定- 23 -十三、消防管理规定- 24 -十四、电梯使用管理规定- 25 -十五、营业场所管理规定- 26 -十六、广告、招牌管理规定- 27 -十七、房屋出租管理规定- 27 -十八、市民文明公约- 28 -十九、市民“十不”行为规范- 28 -二十、居家常用沟通渠道- 28 -二十一、物业相关联系单位/人备忘录- 29 -重庆市住宅小区物业管理办法- 29 -住宅室内装饰装修管理办法- 38 -一、小区基本情况 二、拓新集团物业服务 （一）物业服务机构 1、业主委员会在业主入伙待条件成熟后依法成立。业主委员会委员由业主大会在业主代表中民主选举产生。业主委员会是小区业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业服务区域内的一般性日常事务做出决定。 2、物业服务中心 物业服务中心设在各小区。 物业服务中心电话：待定。公司服务质量监督电话拓新集团物业服务中心作为本项目物业服务机构，隶属于拓新速达物业管理有限公司，享有并承担前期物业服务协议、业主临时管理规约规定的物业服务权利、义务和责任，实行独立财务核算。物业服务中心人员主要包括服务中心经理、水电维修工、绿化养护工、公共秩序维护员、保洁工等岗位，各司其职，负责小区日常管理和服务。（二）物业服务中心工作时间 物业服务中心正常工作时间为：每周一至周日上午 8:0012:00；下午13:3017:30，季节变化时工作时间将作相应调整，敬请关注物业服务中心工作时间的调整通告。双休日及法定节假日均有维修管理人员值班，同时，值勤、机电人员为24 小时小区值班，热情接待业主和物业使用人的投诉、求助、报修、报警等。 （三）物业管理服务项目 1、物业公用部位的维修、养护和管理； 2、物业共用设施设备的运行、监控和日常维修管理； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、停车场与交通秩序的管理； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装修装饰的管理； 8、物业服务档案资料的管理； 9、为业主提供力所能及的特约有偿服务； 10、积极开展社区文化活动； （四）物业管理服务 1、物业服务费缴交买车要养车，买房要养房。为保障各位业主和物业使用人的长远利益，以达到物业投资保值和增值的效果，业主和物业使用人需承担本物业之保养、维修及日常管理开支，按时缴纳物业服务费等相关费用。 物业服务费标准的调整：按社会经济发展水平和小区物业服务收支综合平衡情况，并依据重庆市行业主管部门确定的物业服务指导价，由物业服务中心提出方案并征求业主意见后作出相应的调整。 2、物业服务费的缴交时间 物业服务费按月/季度缴交，缴费时间为每个季度的第一个月起至第二个月的中旬止。为了保证物业服务工作的正常开展，也为了各位业主和物业使用人的良好信用记录，敬请各位业主或物业使用人按时到物业服务中心缴交。逾期（越季）不交的，按逾期每日3加收违约金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金，并将产权转移情况及时告知物业服务中心，以免产生后续问题给您带来不必要的麻烦。 3、物业服务的起算时间 物业服务按开发商通知入伙起始时间的当月开始计收，新楼盘预收物业费一年，敬请各位业主和物业使用人予以理解和支持，以保证本小区各项物业服务工作的正常开展。 4、物业服务费用的用途 本物业服务收费实行包干制。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用、不包括公共区域设施设备的运行费用。物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：（）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （）公共区域设施设备的养护费用（）物业服务区域清洁卫生费用；（）物业服务区域绿化养护费用；（）物业服务区域公共秩序维护费用；（）办公费用；（）物业服务企业固定资产折旧费用；（8）经业主同意的其它费用。上述各项费用支出将定期向全体业主和物业使用人公布。按照国家物业管理条例的规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用、以及电梯的年度专业委外维保费用应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。 （五）房屋专项维修资金 住宅和商场均按重庆市相关行政单位规定的标准缴交房屋公共维修资金，在购房时缴交。房屋公共维修资金存入专用帐户，定期向全体业主和物业使用人公布,接受全体业主或业委会监管。 专项维修资金主要用于房屋公用设备、设施的维修，专款专用，严禁挪作他用。动用专项维修资金时，由物业服务中心提出申请或应业主的要求，由业主委员会批准使用。批准权限与程序由业主委员会章程和业主委员会议事规则规定。业主委员会成立之前，由开发建设单位代行业主委员会职权。专项维修资金不够支出时，经业主大会决定，由业主按规定分摊。 但因业主和物业使用人违反使用管理规定而造成房屋损坏，其维修费用由业主和物业使用人个人承担。 缴交专项维修资金是每位业主和物业使用人应尽的义务，也是全体业主和物业使用人共同的利益，敬请各位业主和物业使用人按时足额缴交。物业产权发生变更的，原业主所交的房屋专项维修金将不予退还，提请业主予以关注。 （六）其他缴费1、为加强二次装修管理，规范小区秩序，避免造成环境污染，防止因违规倾倒装修垃圾而受政府处罚。装修垃圾由物业服务中心统一清运。费用标准以物价局审批标准收取；2、为保证本物业建筑结构和设施设备的安全，增强各业主和物业使用人的遵规意识和安全责任感，本物业将按每户1000元的标准收取装修履约金。业主和物业使用人装修完毕经验收未发现违规者，此项费用退还。 3、按国家物业管理条例规定：物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。在本物业服务区域内实施时，此类费用就不再由物业服务中心收取。但与上述有关职能部门约定其全部或部分由物业服务中心代收的，则从其约定。 4、依据重庆市人民政府规定，由物业服务中心代收代缴，收费时间按季度与物业服务费一并收取。 5、有偿服务项目物价部门有明确规定的，按规定收取；无明确规定的按双方约定收取。 三、温馨提示：业主入伙须知 您入伙前应详尽了解有关收楼事项和收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而导致不便。望您能认真阅读本章节，请勿遗忘。 （一）您应在接到 入伙通知书之日(以邮戳为准)起30天内前来办理入伙手续。逾期办理者物业服务费用照交，物业服务收费自开发商通知开始交房之日起算。 （二）您来办理入伙手续时请带齐以下物件： 1、购房合同(或银行按揭合同)及其复印件1份； 2、业主身份证及其复印件1份； 3、单位购买的还应带公司法人证件、公章及委托书； 4、建设单位的入伙通知书； 5、已缴款项的收据或发票； 6、物业服务应缴的款项。 如您委托他人来办理，还应带上： 1、您 （业主）的委托书原件； 2、您 （业主）的身份证或护照的原件和复印件各一份； 3、代理人的身份证或护照的原件和复印件各一份。 （三）您办理手续时请按以下程序进行： 1、凭以上产权资料和票据到物业服务中心办理入伙手续。 2、至小区物业服务中心办理其他手续，主要有：填写家庭情况登记表（便于本公司与您联系并为您及您的家人提供服务，本公司保证为您保守秘密），验收房屋，领取业主手册，签署入伙合约，领取钥匙。 物业服务公司和开发建设单位将在物业服务中心联合办公，流水作业，现场设有作业标识和流程，并有引导员在现场为您提供服务。 （四）您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面告知，物业服务公司将代表业主利益向承建商反映并协商解决。 （五）根据小区承建合同，维修保养期内如有工程质量所导致的问题，承建商将为业主免费修理。但是，如因使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理用。 （六）您（业主)可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响住宅结构和公共设施。装修前，需向物业服务公司提出书面申请，有关规定本手册有专章规定，获准后方可进行。 （七）敬请您自觉遵守拓新集团管理临时规约和各项管理制度，支持、配合、监督物业服务中心的工作。 （八）在行使财产处置权时，应遵守物业服务法规政策的规定。 （九）需在小区设置广告、招牌的单位和个人，须向物业服务中心申报，经核准后按指定位置装设。 四、业主居家须知（一）防火须知 1、私人场所 （）小心处理燃烧中的香烛、烟蒂、火柴、蚊香等，留意火种是否安全熄灭，及时清理灰烬。禁止燃放烟花爆竹。 （）教育、督促小孩不玩火，火柴、打火机等要收好。教育小孩增强防火意识。 （）请不要在同一电源插座接驳过多插头，避免电线负荷过载。严禁将电线直接接驳插座，应使用适当插头。 （）家庭各成员应知道电源总开关的所在位置，当紧急情况出现时，应及时断开。 （）不可储存过量易燃易爆物品，如天那水、汽油、酒精等。 （）使用管道然气，室内要具备良好的通风条件。定期检查接驳燃气的胶管是否破裂或漏气。发现然气泄漏，要迅速关闭气源阀门，切勿触动电器开关、打电话，更不能动用明火。然气泄漏控测器应在物业服务中心专业人士的指导下安装和使用。 （）离家或睡觉前要检查用电器具是否断电，燃气阀门是否有关闭，明火是否熄灭。（）家庭应配备小型灭火器等，要掌握使用方法，定期检查、校验，做到有备无患，防患于未然。 2、公共场所 （）不得占用公共场所堆放杂物，如单车（单车停放专用车场）、鞋架等。 （）所有楼梯、通道、出口必须保持畅通。防火门应保持关闭。 （）禁止在公共场所焚烧纸钱、元宝或燃点香烛。 （）切勿损坏公共场所的消火栓及其他防火设备。 一旦听到火灾警报或意识到已被围困，要立即迅速、有序的撤离、疏散。发生火警时，如果情况允许，尽量尝试进行火场逃生自救，最大限度地减少人员的伤亡和减轻灾害带来的损失： 保持镇静，不慌张； 拨打119火警电话。报警早，损失少； 通知物业服务中心或唤醒邻居； 关闭供气阀门和电力总闸； 用灭火器或开启消火栓尝试灭火； 关闭所有门窗及防火门，防阻火势及烟雾蔓延； 遇火灾不可乘坐电梯，要向安全出口方向逃生； 烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，逃生时可用湿毛巾、口罩、衣服等将口鼻捂严，保护呼吸系统，预防中毒或窒息； 身处火场上层的人应向天台方向逃出，等待救援；身处火场下层者则向外逃出，前往最邻近的出口逃生； 如果被困于室内，在无路逃生情况下，可利用卫生间等暂时避难。应用湿衣被堵住门缝，用水喷淋着火门窗，把一切可燃物淋湿，延长时间，并主动与外界联系，以便尽早获救。 （二）防台风须知 1、防台风 每当台风来临时，物业服务中心谨请您关注有关台风预报，并采取下列防风措施，以保障个人财产及安全：（）缚紧容易被风吹倒的物品，如窗式空调等； （）扣紧门窗，免被强风吹开； （）宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止玻璃破后碎片飞散，引起危险； （）勿在玻璃、门窗附近停留； （）缚紧室外植物，把盆栽搬回到室内； （）检查沟渠，免受杂物堵塞； （）把室外衣物及晾衣架等收回室内； （）台风过后，若有破裂的窗玻璃，须立即更换； （）如果需要，可拨12121气象查询电话，了解台风及天气预报。 2、防浸水 （）遇到有可能发生水浸时，请把可能受损的贵重物品移往高处； （）在水浸出现前，及时切断电器设备的电源； （）提防通电的电线，以免触电。 （）根据物业服务中心的提示，及时将车辆转移到安全位置。 3、水浸之后 （）检查财物，鉴定损失； （）抽去积水，以减少对结构造成更大的损害； （）清扫单元内家具及其它地方的积水，避免破坏环境卫生； （）做好防抢、盗的安全措施，防止盗贼进入单元。 （三）防地震须知 1、保持镇定，在安全情况下逃离居住楼房，并在外围空旷地等待救援； 2、如果地震发生时无法逃离居住楼房，应寻找安全位置，如躲在桌子底下或坚固的结构下寻求掩护； 3、远离窗户、玻璃隔板、架空或悬着的物件； 4、地震时不要躲在楼梯底下； 5、准备应付后续的余震； 6、当确定地震停止后，如单元受到破坏，立即通知物业服务中心； 7、切勿散播谣言或夸大的报告。（四）伤病应急处理 当发生意外或紧急医疗问题时： 1、使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰； 2、拨打120急救医疗服务或110求助热线； 3、通知服务中心并详述情况，包括所在地 （位置）、性别、年龄、联系电话号码、目击者、事件情况等； 4、必要时可求助物业服务中心，迅速通知安保人员前往协助处理。 5、尽可能获取有关该次损伤的资料； 6、在任何情况下应尽量保持镇定。 （五）沟通与协调 1、服务原则 为保障物业服务水平及管理效能，恳请各业主和物业使用人给予良好的合作，尽可能避免差使物业服务人员作私人服务。本公司禁止所有员工接受业主和物业使用人的任何经济赏赐和其它利益。但物业服务中心提供的特约性有偿服务除外。 2、沟通途径 （）驻守本物业的公共秩序维护队员、保洁员、绿化养护工和机电维修人员较专注于专项事务，对于其职责以外的问题，未必全面了解和能够准确的给予解答或指引。 （）为提高管理服务效能，避免不必要的误会和拖延，除紧急事件外，业主和物业使用人若有意见或投诉，请直接到物业服务中心或拨打物业服务中心值班电话（或通过住户室内数字终端联系）。 （）我们将在公共场所设置公告栏及意见箱，以加强物业服务与业主和物业使用人的联系，若有书面意见或建议，除邮寄外，亦可投放意见箱。3、具名投诉 欢迎业主和物业使用人提供任何有关本物业服务的意见和建议。恳请留下您的姓名及电话号码、地址，以便联络或回复。若投诉个别管理或服务人员，请尽可能记取其工号或姓名，以便调查及处理。 （六）禁止行为和注意事项 1、装修装饰 （）装修装饰禁止行为和注意事项请详阅本手册房屋装修管理规定及房屋装修管理协议等文件。 （）业主需聘请有资质的装饰装修企业进行装修，并监管所聘用的装修承建商及其装修行为。如有损坏公共部位、设施设备或在公共场所遗下废弃物，该单元的业主为最终负责人，需承担连带赔偿责任。 2、清洁卫生 （）保护环境，人人有责。谨请各业主和物业使用人配合，共同保持环境清洁。请正确引导儿童切勿乱扔垃圾及涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成意外伤害，甚至危及他人生命，触犯刑法。 （）物业服务中心将在每单元外设置垃圾箱，各楼层将不设垃圾桶，以保证住户门前良好的卫生环境。敬请业主和物业使用人利用下楼外出机会顺手将垃圾（装袋）放至垃圾箱内。 3、安全保卫 （）技防门 业主和物业使用人出入时，应使用正确方法开启并随手关闭楼道的技防门。发现技防门损坏，业主和物业使用人应及时报告业主委员会和物业服务中心。物业服务中心将根据业主委员会的审批计划，对技防门进行维修。因使用不当造成技防门损坏，维修费用由责任人承担。 （）可视对讲 本小区及各单元已配置可视对讲门禁系统。请业主和物业使用人提醒来访亲友准确使用。来访时先以可视对讲机与您联系，您可根据情况决定是否开门准入。对讲系统也可作为与物业服务中心和中央控制室的通话机使用。敬请业主和物业使用人尽量使用之，以节省市话费用。（）陌生人来访 因物业服务区域安全防范工作的要求，公共秩序维护人员会根据岗位职责的要求，查询进入本物业的陌生人士，并作必要的来访登记。请向贵亲友解释，如有不便或失敬之处，希请见谅。 （）防范措施 各业主和物业使用人开启单元楼梯技防门进出时，请留意不明身份者跟随擅入。若有怀疑，请立即与附近公共秩序维护员、物业服务人员联系，或者通知物业服务中心及中央控制中心。 凡遇见自称公安机关或政府人员，必须查验清楚其证件。若有怀疑，及时联系该机构验证，千万不可盲信。 外出时，请将所有门窗关闭，夜晚时，最好留有适度照明灯光。 4、停车库 （位） 本物业地下或地上停车位仅供车位产权人或向物业中心租得车位的业主和物业使用人使用。在办理车场的出入IC卡时，须出示车位产权证明或租赁证明。所有外来车辆未经许可，不得进入本物业区域。获准进入本物业区域的外来车辆，均应按指定位置停放。为保证良好的停车秩序，防止无序停放、阻塞通道及危害公共安全，本手册专章规定交通管理规定，敬请遵守并向来访亲友作宣传。 5、花圃绿地 （）本物业区域内各花圃绿地皆为业主和物业使用人而建设，所有业主和物业使用人均有责任爱护并保持清洁。 （）不乱砍、乱伐、攀折树木，不乱摘花果、践踏绿地。 （）教育儿童不攀爬树木，跨越各处栏杆、围墙、石桌、建筑小品等，以免发生危险。 （）请勿在绿化带上踢 （打）球、骑单车、滑板车（轮）及一切破坏绿化的活动，如属人为破坏，物业服务中心保留索赔的权利。 （）请勿在花圃、草坪、平台等小区休闲坐椅上卧睡或晾晒衣物。 6、康乐设施 本小区之康乐设施仅供物业区域内业主和物业使用人享用。所有使用物业区域内康乐设施的人士，必须遵守政府所订立的有关法规及物业服务中心所订立的守则。 7、公共水电 公共水电费是为维持小区、楼宇正常使用而发生的消防、智能化系统、公共部位照明、清洗和绿化及电梯、水泵等公共设施运转所耗的水、电费用支出。该项费用将以每月实际支出数按政府有关部门的规定向全体业主/住户合理分摊，由物业服务中心代收代缴。 8、联络资料更新 为应付危急事件发生，当业主和物业使用人外出工作或未居住于所属物业时，物业服务中心需要迅速与业主和物业使用人联络，以防止事件扩散或减轻损失。敬请各业主和物业使用人予以配合，及时提供及更新有关联络资料（方式）予物业服务中心。 9、空调安装保养 为维护本物业的良好品质，空调安装实行审核制。业主和物业使用人安装空调前应到物业服务中心申报，并按指定位置安装。已经预留空调机位置的，一定要按其指定位置安装；未预留空调机位置的，业主和物业使用人应根据物业服务中心提供的示意图安装。业主和物业使用人应掌握空调的正确保养方法，同时采取适当步骤，防止滴水及发出噪音，避免干扰邻居。 10、卫生间及下水道 请勿把垃圾、布屑等废弃物投入卫生间等各类排水设备，避免卫生间及下水道堵塞。如因使用不当而引起损坏或堵塞，业主和物业使用人须承担全部费用。 11、宠物饲养 小区饲养宠物，妨碍公共卫生，烦扰邻居，极易引起邻里纠纷。建议业主和物业使用人不饲养宠物。确需饲养宠物者，应遵守政府相关部门的有关规定。 12、神位供奉 物业服务中心尊重各位业主和物业使用人的信仰自由，但为了保持环境整洁，敬请各位业主和物业使用人切勿在单元门或物业区域内其他公共场所摆设神位及燃点纸钱、香烛等。 13、海报告示所有公共墙壁、公共场所均不可张贴海报、告示等，更不可随意涂绘，物业服务中心指定的场所除外。 14、房屋出租 敬请业主关注并阅读本手册 房屋出租管理规定，保证房屋出租符合法律法规和小区管理规定，不影响他人正常生活，不违反环保规定。出租房屋可委托物业服务中心代办。房屋出租后应将房屋租赁合同复印件交物业服务中心存档，与物业服务中心共同督促承租人遵守法规政策及小区各项管理规定。 15、暂住人 暂住人应按有关规定及时向所在地公安机关申报并领取暂住证。严格遵守重庆市政府相关规定，执行“谁雇佣谁负责”、“谁留宿谁负责”的原则，切实保证暂住人的管理规范化。 五、小区智能化管理系统 “智能化管理系统”已经成为高尚住宅小区的必然选择。拓新集团的开发商高瞻远瞩、审时度势，按照实用性、稳定性和适度超前、兼容扩展的原则，投入巨资建设了小区智能化管理系统。该系统包含以下子系统： （一）楼宇可视对讲系统 本小区每个单元入口处与住户家中均安装有可视对讲系统，主人可与访客视频对话，经主人确认后，访客方可进入单元内。既保证了您及家人的安全，又体现了你拥有高尚家居的至尊感。 可视对讲系统由管理中心机、门口主机、住户分机三部分组成。管理中心机是小区对讲系统的中心连接点，门口主机是单元管理中心机，访客可通过其呼叫住户。住户分机则安装在每住户室内。访客呼叫时住户通过室内分机应答，并控制大门电磁锁的开启。其使用要领如下： 1、室内分机的使用 （）门口主机呼叫住户分机：在门口主机键直接拨分机用户号码呼叫，分机振铃后，摘机便能对讲，在对讲期间按开锁键可开锁。 （）监视图像：按监视键即可监视门口主机前的情况，监视时间为20秒。在监视过程中按对讲键可与门口主机对讲，按开锁键可开锁。（）求助报警：按求助键即可向物业中央控制室求助。（）二次门铃：当有人按门铃开关，将发出“叮咚”声音。2、门口主机的使用 （）门口主机呼叫物业中央控制室：按门口主机的求助键呼叫物业中央控制室，中央控制室管理机振铃后摘机即可对讲。 （）可密码开锁 （）可刷感应卡操作（刷卡距离3-6mm，视卡而定）：（二）小区背景音乐系统 可提供广播通知和背景音乐，并实现小区内广播系统的综合管理，您在小区内休闲散步时可聆听到由小区中央控制室播放的悠扬动听的乐曲。小区物业服务中心将认真听取您对本系统工作状况的意见和建议，您可以推荐优秀歌曲，或在重要节庆日点上您喜欢的歌曲，我们真诚欢迎并期待您的参与。 （三）闭路电视监视系统 小区进出口、主干道、小区边界，以及公共场所、地下停车场、电梯室内均安装有闭路电视监控摄像机，且实行实时录像。物业服务中心的公共秩序维护员每日24 小时值班，日夜守护着您的家。 （四） 周边防盗探测报警系统 小区周界均安装有红外对射报警器，当发生非法闯入时，可进行实时报警。 （五）电子巡更系统 小区各主要出入口、通道和重点位置设置巡更点，监督小区巡卫值勤人员定时巡逻。物业服务中心负责人可通过电子巡更留下的电子资料查询执行巡逻的人员、时间、频率及路线，以强化值勤人员的防盗与安全巡视的责任感。 （六）小区停车场管理系统 小区地下、地上停车场各出入口均安装有车辆智能管理系统，对进出小区的车辆进行控制与管理。该系统同时配置视频和拍照功能，能将车辆进出时的图像通过光纤传输到物业中央控制室，以达到车辆安全管理的需要。其使用要领如下： 1、车辆入场 当您驾车进入停车场时，应持有效停车智能卡在感应读卡机刷卡，方允许车辆驶入停车场。同时，照相机自动拍照，摄像机自动摄像，影像资料同时传输到物业中央控制室。 2、车辆出场当车辆接近出口闸臂时，读卡器准备工作。持卡者应在感应读卡机刷卡，允许车辆驶出停车场。 3、停车智能卡的管理 （）停车智能卡的发行：业主凭有效身份证件、车辆行驶证以及车位产权证明（产权证或购房合同复印件）到小区物业服务中心登记，缴交管理费和智能卡押金，无车位产权证明者需缴交车位租金，领取停车智能卡。 （）停车智能卡的挂失：当停车智能卡遗失，车主应及时向小区物业服务中心申请挂失，缴交智能卡工本费后领取新卡，旧卡即时作废。（）停车智能卡的查询：车主对缴 情况有疑虑时，可到小区物业服务中心查询，查询结果可打印。 （）停车智能卡的充值：当卡内金额不足时，车主应及时到物业服务中心缴 ，否则系统将视该月租卡为非法卡。 六、房屋装修管理规定 （一）业主装修须先到物业服务中心申请，填写装修申请表，签订室内装饰装修管理协议，缴纳装修履约金并发放装修许可证后方可动工。 （二）敬请业主聘请有资质的装修队伍进行室内装修，业主自行组织室内装修的，需聘请有资质的专业人员负责水电铺装，装修过程须接受物业服务中心日常上门巡查，以防装修不当产生各类安全隐患。 （三）供水管仅入户，而户内管线需业主自行铺设到位的，应按物业服务中心的要求和规范进行施工。管线须铺设在地面罩平层内，相应部位做防水并试水后才能进入下一工序。（四）装修作业人员必须向服务中心登记，提供身份证和复印件（原件经物业服务中心审查后归还），办理临时出入证，方可进入小区进行装修，并不得在本小区内过夜留宿。个别确需留宿者，由业主向物业服务中心和当地派出所办理暂住手续。 （五）进行家庭居室装饰，必须遵守如下规定： 1、为了给业主与物业使用人一个安静、整洁的生活环境，自办理装修手续完毕之日起90天内须装修完毕，如有特殊原因确需延期，需到物业服务中心重新办理延期手续； 2、装修时不得破坏房屋结构、平面布局、外貌和使用功能。外墙严禁私自开孔；住家阳台内墙装饰面层需采用浅色材料装饰。 3、不得改变厨、卫的结构和功能，并做好地面防渗漏处理；不得将生活污水排入雨水管道；装修过程应严防建筑废渣堵塞下水管道；不得私自封装管道的检查口或拆除厨、卫的排气道。 4、不得任意拆卸或移动住宅内水、电、气表及消防、防盗、管道、线路等的位置。 5、空调、排油烟机和换气扇的出气孔须接在预留孔上。 6、装修用沙、土等松散材料和装修垃圾全部实行袋装运输，装修住户应将装修垃圾运送到物业服务中心指定的堆放处，严禁从楼上抛弃垃圾或废物，并请注意路面、楼道、绿化带等公共卫生。 7、严禁室内超载堆放装修材料。 8、不得占用楼内公共空间、破坏公共设施或在公共场所加设灯饰。 9、不得违反供电、通信等有关规定，并请注意防火安全。 10、因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停水、停电、损坏他人物品以及由此影响毗邻房屋使用或安全的，概由装修住户负责修复、赔偿。 （六）智能化系统装修注意事项 可视对讲：若需移动该位置，必须向物业服务中心申请。 （注：上述智能设备等若擅自拆装或移位，影响设备的正常使用，一切责任及费用由业主自行承担。） （七）住户装修完工后，经服务中心验收，如没有违章，则退回装修履约金；如有违反本规定，视情节轻重予以规劝、责令停工、恢复原状、扣留或没收工具、赔偿经济损失、没收履约金、提交有关部门处理或诉诸法律。 七、环境卫生管理规定 （一）全体业主和物业使用人应自觉遵守社会公德，不随地吐痰、不乱扔果皮纸屑、烟头，不乱倒垃圾、杂物，不随意大小便，不在公共设施上乱涂写、乱刻划，如属小孩所为，其家长应妥善处理。不得向室外倾倒污水和抛掷任何物品，严禁高空抛物。 （二）小区实行垃圾袋装化，业主和物业使用人应将垃圾袋装并系好，置于指定的垃圾桶内，不得堆放在楼梯通道。店面应于每天晚上将垃圾袋置于垃圾桶内，以便保洁员及时清运。以下种类垃圾应自行外运处理，不得在小区范围内倾倒： 、废弃的家俱、电器、车辆、较大件的办公用品等； 、液体的废弃物； 、有毒、恶臭、易燃、易爆、有辐射性的物品；、市环卫部门的车辆和垃圾容器不能接纳的物品。 （三）切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋等杂物投入下水道，如因使用不当而导致堵塞、损坏或影响毗邻住家，业主和物业使用人应及时进行处理并承担相关费用和责任。 （四）保持公共楼梯走道整洁，不得在消防通道、房前屋后、梯 、过道、转台等公共走廊过道堆放车辆、杂物，不得在公共场地堆放或吊挂杂物。 （五）为保证本小区文明、安静、清洁卫生，不得饲养家禽、家畜，持证豢养宠物的业主和物业使用人要妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫、公共场所大小便或伤及自己或他人，由此产生的任何后果自负。（六）在浇花、晾晒、拖地时，不得将水滴到楼下，清洗入户门和电梯厅时，切记不得让水流进电梯井，以免引起设备的重大破坏。 （七）禁止在绿化地倾倒污水和垃圾杂物，车辆不得跨越和通过绿化带，不得擅自启用公用的绿化水源。 （八）店面清洁卫生实行门前三包。 （九）保持小区安静，不得制造影响四邻的噪音。 （十）违反本规定者，小区物业服务中心将按照规定采取劝告、责令限期改正。 八、绿化管理规定 （一）小区内小林绿化、建筑小品由物业服务中心负责养护管理。 （二）保护绿化设施；严禁乱攀折花木、践踏草坪、破坏绿化，不准在树上、绿篱上拉绳晾晒衣物、吊扎铁丝、钉铁钉等。 （三）禁止在绿化带范围内堆放任何物品；禁止向花草树木泼污水和有害物质。 （四）禁止在门口绿化地擅自种植树木；禁止擅自移植、修剪绿化花木；禁止侵占绿地或将绿地改作它用。 （五）禁止在花木、建筑小品上乱涂、刻画或张贴广告字画。（六）绿化用水不得擅自改为它用。 （七）凡人为造成花木绿地及绿化保护设施损坏的，物业服务中心有权责令赔偿损失。九、公共秩序维护管理规定 （一）物业服务中心设立公共秩序维护负责24小时值班、巡逻。 （二）小区进出口设有门岗执勤点，进出小区的人员应配合公共秩序维护员的询问和检查，对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前谢绝进入。 （三）小区楼宇安装有可视对讲技防门，进出大门时不可让陌生人跟进。 （四）每单元内装有户内可视通话机，住户需确认来访者身份，方可让来访者进入；装修（施工）人员凭临时出入证进入。 （五）与小区无关的人员不得进入小区。到贵处长住的客人、出租屋的承租人、单位和住户雇请的外来人员应及时持有关证件到物业服务中心报备登记。 （六）业主和物业使用人要妥善保管居室内的贵重物品，尽量避免在家中留存大量现金及重要文件资料，以防意外事故发生。 （七）大件物品搬出小区，须提前到服务中心申报，填妥有业主和物业使用人鉴定或盖章确认的物品搬出放行条，经物业服务中心人员核实有关费用已经交清后，门岗公共秩序维护员方可放行。 （八）严格小区内住户和外来人员的管理。住户应及时申报户口，外来人员须按照相关规定办理暂住证，严禁收留“三无”人员居住。 （九）小区内各单位、住户及外来人员都必须遵守政府有关法律法规，不得从事违法活动、窝藏违法犯罪人员和赃物，如发现可疑情况，应及时告之物业服务中心或派出所，积极维护小区内的秩序和治安。 （十）严禁聚众喧闹，噪音扰民等危害公共利益或其它不道德行为。 （十一）严禁未经服务中心的许可在小区内散发、张贴各种广告和传单。（十二）严禁未经服务中心的许可在小区内摆摊设点或进行其他经营活动；十、交通管理规定 （一）拓新集团设置停车场管理系统。进入小区的车辆必须严格遵守小区“交通管理规定”，服从物业服务中心的指挥和管理，按规定的方向、路线行驶，时速不得超过公里，不可鸣喇叭，不得随意停放、跨车位停放，更不得停在进出路口、车道、消防通道、人行道和绿化带上。 （二）小区停车场，有车住户可选择购买、租用，并到小区物业服务中心办理登记手续，按月计收租金和物业服务费。领取停车IC卡，且凭卡定位停放、进出小区。 （三）外来车辆进入车场，必须按指定的临时车位停放。管理人员将收取临时停车费，车主缴费时请索取票据，并保留票据以备查验。 （四）无特殊原因，出租车不能进入小区；施工或其他特殊情况除外，所有车辆不得进入或停放在小区的非停车区域。 （五）大型车辆（包括施工车辆）、载有易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、有污染物品和易造成环境污染 （如漏油、漏水）的车辆，及超过停车场限高的车辆不得进入小区。 （六）停车区内不能进行车辆清洗和修理，以保持停车区域的清洁和无油渍。停车区内严禁烟火，不能随地扔烟火、乱丢垃圾和废弃物。 （七）车辆驶入停车场后，车主应随手锁好车门及车窗，并将防盗系统调到警备状态。车上财物、贵重物品、重要文件等随身携带、自行保管。否则，发生丢失被盗后果由车主自负。 （八）凡停放小区内的车辆应按有关规定办理各项保险事宜（特别是车辆综合险）。 （九）对违反本规定的行为，物业服务中心将扣留车辆、责令赔偿损失或恢复原状，直至提请执法部门处理。如发生交通事故者，则提交交通管理部门依法处理。 （十）车辆带货出场必须持有相应证明。属贵重、大件物品或搬家，必须由业主和物业使用人到物业服务中心办理物品放行手续、缴清费用，方可放行。（十一）不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍公共秩序维护员执行其职责。 十一、公共部位、公用设施管理规定 （一）小区内的公共场地均为业主共有，由物业服务中心负责管理。不得将公共部位占为己有或影响他人合法使用，如有特殊原因需使用公共部位，应经物业服务中心批准，并根据情况缴纳相应费用。（二）为保持楼宇整齐美观，不得违章搭建，不得私自封闭阳台，防盗网需按物业服务中心规定的统一款式、颜色安装，不得将百叶窗、遮阳蓬、晾衣架、花架伸出楼宇外墙或阳台外。 （三）不得开凿外墙将空调冷凝水引出外墙排放于公共部位、污染建筑物外墙。 （四）不可把塑料袋、垃圾等杂物排入卫生间、厨房的排污管。一旦发生堵塞，应及时报告物业服务中心，由物业服务中心雇请专业人员疏通，费用由事故责任人支付。 （五）自觉爱护公共设施，发现问题及时向服务中心反映，以便及时维修，确保公共设施的正常使用。 （六）凡需在小区内接引和改变各类管线、挖掘道路的，应事先到服务中心登记、审批。并经有关部门批准后方可施工。 （七）严禁在道路路面及人行道搅拌砂浆、堆放建筑装修材料。 （八）严格遵守政府有关“雨、污水分流”的规定，不得擅自把生活污水直接接入雨水井；不得把杂物丢入管道，以免造成管道堵塞。 （九）不得践踏绿化地，并尽量避免挪动或踩踏污、雨水井盖。 （十）严禁擅自开启公共设施的井盖、电箱门、水表井总闸，如因装修或维修所需，应事先征得物业服务中心同意或由物业服务中心指派专人开关闸门或井盖。 （十一）任何人不准随意使用、拆动小区内消防系统的所有设施、设备。（十二）违反本规定者，物业服务中心将责令修复，要求赔偿损失，或依法追究法律责任。 十二、安全用水、用电、用气管理规定 （一）小区内供水、供电、用气由自来水公司、供电局、然气公司统一管理。 （二）小区水、电、气均经科学设计、精心安装，切不可随意更改。如确需改装的需书面申请相关单位并雇请专业人士完成，并到物业服务中心备案。 （三）每单元均设立独立水表、电表，有关费用以抄表数计量收取，请按月及时缴交费用。住户不得有意破坏计量仪表，严禁偷水、偷电。 （四）任何人不得私自打开消防栓盖取水；未经服务中心批准，小区内主供水阀门及梯位供水不得私自关闭。 （五）下水道严禁倒剩菜或其它废物，如造成堵塞，物业服务中心可派人疏通维修；住户室内疏通费用由住户全部承担，公共维修费用由使用本管道的住户共同分担。 （六）未经物业服务中心批准不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。 （七）若遇临时断电，请将有关电器的开关断掉，以免突然送电时电流量过大烧坏电器。 （八）电路出现故障应通知物业服务中心检查维修，户内线路维修费用由住户全部承担。 （九）然气具有相当危险，应增强安全防范意识，熟悉安全使用知识，确保安全使用。 （十）遵照然气公司“安全用气守则”的规定使用然气。请使用符合安全标准、质量合格的燃具，严禁设置第二火源。教育儿童不要玩燃气开关。 （十一）不准擅自迁移、拆改、另接然气管道、计量表、阀门。（十二）使用然气过后应及时关闭然气及各用气点阀门。长时间外出时应关闭户内总阀门。 （十三）发现然气泄漏、中毒、失火、爆炸等，必须立即向燃气管理站报告，同时应采取紧急措施。发现漏气、堵塞等故障时，不得自行修理或用明火试漏，应立即关闭表前阀门，开启窗户通风，并通知燃气管理站检查修理。 十三、消防管理规定 （一）贯彻 “预防为主、防消结合”的方针，全体业主和物业使用人共同爱护消防器材和设施，发现问题应及时报告。 （二）不得挪用或损坏消防设备和器材，小区内所有消防设施，包括消防栓、消防水带、喷淋头、烟感器、手动报警按钮、警铃、消防电梯、消防电话、安全疏散指示等标志及消防线路等，均不准擅自移动、拆改、破坏，保证消防设施处于良好运行状态。未经消防部门批准而擅自更改消防设施者，报消防安全管理部门予以处罚并对由此造成的事故和经济损失负全部责任。 （三）保持消防区及楼梯、走道和出口畅通，妥善维护安全疏散指示、事故照明和消防指令标志等。 （四）住户内严禁存放易燃易爆物品（生活燃料除外，但不能超量储存）。 （五）禁止在楼道内、绿化带、窗外燃放烟花爆竹，如需燃放需在小区指定位置的空旷位置燃放；烟头及余火余灰 应随时熄灭，要教育小孩不要玩火。 （六）小区内各幢楼宇、商铺应按规定配备灭火器，并放置于易取易拿的位置。 （七）遵守安全用电管理规定。 （八）发生火警，应立即告知服务中心（拨电话或按户内对讲机报警）或拔 119、110，必须关闭电源、燃气阀门和门窗，并迅速离开住所，严禁使用电梯。 （九）物业服务中心将坚持巡回检查及重大节庆的安全检查，不定期的进行消防演习，各位业主和物业使用人应积极参与和配合。十四、电梯使用管理规定 （一）乘电梯禁止粗野动作，不准敲打按钮、撞击轿箱或无事报警。 （二）进入电梯禁止吸烟、吐痰、乱涂、乱划或乱扔杂物，自觉保持轿箱的整洁；电梯门前勿乱丢废弃物，以免堵塞地槽，影响电梯运行。 （三）装修和搬家入住期间电梯轿箱另加保护层。装修材料（水泥、沙石、瓷器等）装修垃圾进入电梯一律实行袋装，以免划伤轿箱门、损坏导轨。 （四）电梯严禁超载运行，当超载警铃响起时，站在门口的乘客应自觉礼让，不得采取任何形式的强制性关门手段。 （五）不准运载易燃易爆危险品或有毒有害物品。 （六）电梯应急按钮是为了应付意外而设置的，电梯正常运行时不得按动应急按钮，否则会给您带来不必要的麻烦。 （七）请勿开启轿箱顶部的安全窗和安全门。 （八）电梯运行发生故障停梯时，请按警铃并保持镇静，维修人员将迅速前往解救，不要试图爬出轿箱。 （九）火警时切勿使用电梯，应自觉有序地从消防楼梯或安全疏散通道转移到安全地带。 （十）禁止儿童在电梯内嬉戏玩耍，幼童乘电梯需由成年人陪同。 （十一）遇有“停运”标志不得擅自移动标志或采取任何强制手段开启，以免发生人身、设备意外。 （十二）电梯出现异常情况，如电梯门开或关失去控制、运行时有明显的速度异常、震动、火花爆裂声、烟焦味、电气短路或漏电现象等，请及时告知服务中心。 （十三）违反使用规定、有意损坏者，应赔偿