金地-房地产工程质量管理要点.ppt

地产工程质量管理要点 武汉公司工程部,Gemdale Corporation,目录, 工程质量提升客户满意度提升,武汉公司质量控制要点八字方针 和控制执行手段工程部质量流程,Gemdale Corporation,工程质量提升客户满意度提升,Gemdale Corporation,产品和服务端口满意度 工程质量,数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）,合格工程 客户满意,门窗工程：1.32条/户 土建裂缝：0.19条/户 装饰工程：0.39条/户 给排水：0.05条/户 土建渗漏：0.20条/户,建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。,Gemdale Corporation,地产工程质量管理是围绕客户满意为导向,重点是装修工程,Gemdale Corporation,装修工程质量管理重点八字方针,Gemdale Corporation,八字方针 偏差 开裂 渗水 观感,Gemdale Corporation,定流程 定制度,保障八字方针的有效执行,Gemdale Corporation,偏差： 最基本的要求， 简单的说就是严格按图施工，按尺寸加工， 逐一复核，将误差率减少到最小。,Gemdale Corporation,重点控制房间的净空尺寸,方正,层高,分三阶段: 墙体砌筑墙面粉刷交楼前实测检查,Gemdale Corporation,墙体砌筑:先弹线做墙基-报验复查-合格后砌筑,墙基砌完后第一次报验检查记录,Gemdale Corporation,墙面粉刷:做灰饼-带线复核-大面积施工,阴角处在粉刷前用角尺检查方正,Gemdale Corporation,交房前验收:实测实量-记录整改-确保无偏差,开间检查,层高检查,Gemdale Corporation,开裂：是装修工程中常见的通病， 控制难度较大，一定要在施工工序上控制、 在施工过程中检查,Gemdale Corporation,装修工程中开裂原因主要有: 室外构筑物基础沉降 墙体砌筑质量和构造措施不到位 墙面粉刷质量,Gemdale Corporation,控制墙体砌筑质量,砂浆饱满,斜砌前至少放置10天,砌筑时间要合理控制,砂浆饱满,砌块砌筑前要存放28天,提前运至楼内存放,斜砌顶砖至少10天后进行,Gemdale Corporation,砌体构造要求要规范: 1.设置构造柱-墙端头拐角 2.窗台压顶砼伸入墙体 3.施工洞口过梁设置规范,窗台砼压顶两端伸入墙体至少200.,施工洞口设置过梁,并留马牙槎及构造钢筋,Gemdale Corporation,墙面粉刷工序:严格控制,加强检查,甩浆,贴网,至少两遍成活,Gemdale Corporation,甩浆:(工具采用空压机) 1.粉刷墙面均提前甩浆，重点是砼结构面， 加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度 2.砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆， 避免竖向砖缝开裂,甩点均匀, 控制密度及强度,Gemdale Corporation,贴网: 1.墙体与结构梁柱相接处 2.窗台压顶的八字角处 3.水电予埋管线处,墙与梁柱结合处,水电线管处,外墙钢丝网 (用保温钉粘贴),拉结筋与压顶钢筋拉通,窗下口设45玻纤网，400宽800长。,Gemdale Corporation,控制砂浆质量,至少两遍成活 1.待前一层抹灰层有足够强度后再抹下一层灰(隔夜糙) 2.外粉砂浆中掺入杜拉纤维 每立方0.7-0.9公斤 3.外粉两层糙面中满铺玻纤网,内粉刮隔夜糙,Gemdale Corporation,内外墙面粉刷检查记录表,甩浆挂网完后 第二次报验,Gemdale Corporation,渗水：确保使用功能的最基本要求， 也是客户投诉最关注的问题,Gemdale Corporation,屋面、露台 1.控制结构层不渗漏 2.防水施工时要求重点处理细部,女儿墙泛水,墙根防水细部,Gemdale Corporation,厨房、卫生间: 1.同样是控制结构层不渗漏 2.控制管根、烟道等部位的吊模质量 3.防水施工时要求重点处理细部,Gemdale Corporation,防水流程中重点强调了结构闭水检查及报验,每栋楼在结构闭水完成,检查合格后必须通知部门经理进行验收,这种督促监管力度使流程执行更加到位,确保质量提升,Gemdale Corporation,门窗: 1.留设门槛(阳露台门下槛) 2.门窗框接头打胶质量,门下槛起到防水 设防作用,门窗框进场时 验收接头打胶,Gemdale Corporation,门窗: 3.门窗框塞缝后,隐蔽前的交接验收 4.外框周边打胶质量,门窗框周边塞缝需逐一验收,门窗外框周边打胶 要求饱满,Gemdale Corporation,5.淋水检查(水压不低于0.3MP; 淋水时间不少于15min),Gemdale Corporation,门窗问题投诉点最多-流程要求重点检查和控制,还强调了每栋楼在门窗框塞缝完成,检查合格后必须通知李总进行验收 进一步加大了监管力度,Gemdale Corporation,Gemdale Corporation,观感：是建筑产品提升品质的重要因素， 我们的产品除了保证使用功能外， 在一些施工细部处理上更要别具一格,Gemdale Corporation,外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实现场实际情况， 以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活”,窗间墙排版 确保对称美观,Gemdale Corporation,面砖涂料阴角交接处处理,美纹纸贴边 确保顺直美观,顶棚涂料下翻 解决阴角收口,Gemdale Corporation,窗边打胶,美纹纸贴边后打胶，顺直美观,Gemdale Corporation,厨卫顶棚刮白，弹线下翻10 cm,顶棚和墙面界面清晰 解决阴角收口,Gemdale Corporation,楼梯间梯井的细部处理,滴水线条 加鹰嘴处理,Gemdale Corporation,通过围绕八字方针对装修质量进行重点控制 和对质量流程的严格执行 有效降低了客户投诉率,提升了客户满意度,A区05年11.29-12.4日集中交付340户,户均：3.23条；,B区06年4.1-2日集中交付150户,户均：1.23条；,Gemdale Corporation,武汉公司年度KPI中客户综合满意度66%,挑战值达到71% 其中： 工程端口客户满意度目标值达到43%，挑战值达到50%,06年年中盖洛普公司对格林小城项目调查: 工