鸿禧广场物业管理建议书.doc

建议：一、人员编制与岗位设置方面根据目前的情况，建议设置如下部门和岗位（共38人）：1、 综合办公室（4人）：负责行政、人事、采购、财务4个方面的综合事务，下设： 主任（经理级）1人 负责办公室管理，直接处理人事行政工作 采购员1人 负责采购工作 出纳员兼稽核 负责出纳和稽核工作 会计（主管级） 负责财务会计工作其中财务人员（会计、出纳）2人隶属军沙公司和综合办公室共同管理。2、卧龙公寓管理部（22人）：负责经营和管理卧龙公寓，下设： 管理部经理1人 负责主持管理部工作，按经营指标进行考核。 前厅领班1人 协助经理管理前厅 客房服务主管1人 协助经理管理客房服务工作 前厅接待3人 负责前台接待工作 前台收银3人 负责前台收款工作，业务上同时受财务人员监管 客房中心2人 负责客房中心管理 仓库1人 负责物料管理和布草管理 客房服务员7人 负责客房服务 PA3人 负责公区保洁、地毯清洗3、物业管理部（9人）负责广场物业管理工作，下设： 管理部主管 1人 负责主持物业管理部工作，按成本和服务质量进行考核 房管员1人 负责协助主管做好客户服务和保洁监管工作维修领班1人 负责维修队工作，按设备完好率和成本进行考核 维修员 5人 负责物业维修工作，包括卧龙公寓维修、电脑维护等 保安队长（领班级）1人 负责监管保安消防工作4、营销策划部（3人）：负责大厦招商和公寓销售，下设： 营销部经理1人 负责主持营销工作，按销售额进行考核 营销主管1人 负责协助经理工作，按部门目标考核 营销人员 1-2人 底薪加提成方式考核以上共38人，其中经理级3人、主管级别4人、领班级别3-5人。二、薪酬制度方面1、工资基数 按照以上人员编制，经理级基础工资控制在1800元左右，主管级基础工资控制在1200元，领班级别基础工资控制在900-1000元之间，操作层员工基础工资控制在500、600、700、800四个档次，根据岗位稍有调整；2、工资总额 每月基础工资总额控制在3.4万/月；3、工效挂钩 必须完成既定任务才能拿到基础工资，完不成任务按比例扣发工资中的浮动部分；超额完成任务按照比例加发奖金；4、工资组成 按照基本工资+岗位工资+效益工资+奖金的模式组成工资系列5、福利待遇 所有正式合同员工均享有社会保险公司应该交纳的部分，此部分在以上工资系数以外由公司为员工交纳，作为员工福利，鼓励员工安心工作。此项支出控制为每月0.6万左右。三、物业管理方面1、按照以上关于物业管理部的岗位设置，其中保洁和保安采取外协承包方式，保洁承包标底控制在4000元，保持现有服务水准不便，同等条件下任何人都可以投标；2、保安设置监控2人（12小时班次）、西门3人、大堂1人（12小时班次）、公寓2人、轮休机动2人，共10人，可以采用与保安公司合作的方式，月成本控制在7000元内。3、按照综合成本总额、根据不同月份（能耗系数不同）制订不同的月成本额度，根据当月成本控制情况和物业管理质量（客户满意度、设备正常运转和维护情况、安全目标、环境与清洁卫生目标）这两项指标，进行考核，达到考核值，发基础工资，达不到考核值，按比例扣发浮动工资，超过考核值，按比例加发奖金。4、根据经验，考核值大概可分解为：物业能耗年22万、物业维修年4万、环境维护年5万，服务水平达到省优大厦目标，空调供应水平和亮化时段延续目前水平。四、酒店管理按照营业额40万、总成本25%（除营销以外的所有成本）为基础目标进行考核，达到考核值，发基础工资，达不到考核值，按比例扣发浮动工资，超过考核值，按比例加发奖金。五、营销方面按照合适的销售政策下卧龙公寓40万的月营业额和大厦每月租金？元为目标进行考核，达到考核值，发基础工资，达不到考核值，按比例扣发浮动工资，超过考核值，按比例加发奖金。其中销售员采用月400元底薪+100元通讯+100元+提成的方式，但底薪有保底任务，完不成保底任务不能拿全部底薪和报销费用，连续3个月完不成任务即辞退。六、目前的重点任务1、尽快制订合理的目标考核体系并分解执行。2、公开对外招聘或暂时内部确定综合管理、酒店管理、营销三个重要岗位的部门负责人，（除酒店管理目前对内可以确定外，其他岗位并无合适人选）。3、对营销尽快