房地产估价理论及方法试题及答案(适用于高职院校).doc

高职院校房地产估价理论与方法试题及答案一、单项选择题：（每小题1分，共30分）1.房地产估价师从某种意义上讲是（ ）房地产的价值 A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定2.一种资产只有同时具有（ ）的特性，才真正需要专业估价A.独一无二和共给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样3.在一个国家或地区的财富中，房地产通常是其中比重最大的部分，一般占（ ）A.20%-30% B.30%-40% C.30%-50% D.50%-70%4.由两个以上的企业共同出资成立另外公司并分享股权的行为被称为（ ）A.企业合作 B.企业合资 C.企业合并 D.企业分立 5.从房地产估价来看，（ ）A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然资源C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”D.土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间6.关于房地产的十个主要特性中，下列说法有误的是（ ）A.可移动性、独一无二性、易变现性 B.相互影响性、易受限制性C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性 D.价值高大性、保值增值性7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的（ ）A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是（ ） A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况9.下列关于正常成交价格的形成条件中，表达不全面的一项是（ ）A.公开市场 B.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿C.同时存在买者和卖者 D.交易对象本身具备市场性 10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面地价为2000 元/，则土地单价为（ ）元/A.1000 B.2000 C.2500 D.500011.甲、乙、丙3宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该3宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两土地均可12.有一块土地甲的楼面地价为2000元/，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为（ ）A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断 13.影响房地产价格的环境因素不包括（ ）A.大气环境 B.声觉 环境 C.卫生环境 D.治安环境14.反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是（ ）A.人口家庭构成 B.人口年龄构成 C.人口素质构成 D.人口职业构成15.下列不属于房地产 区位因素的是（ ） A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层16.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平17.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素18.房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的基本原则是（ ）A.合法原则 B.估价时点原则 C.谨慎原则 D.独立、客观、公正原则19.某估价事务所在2006年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现请你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）A.2006年5月30日 B.现在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日 20.当把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则就转化为（ ）A.均衡原理 B.预期原理 C.竞争原理 D.替代原理21.下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是（ ）A.查阅政府有关部门的房地产交易资料 B.同行之间互相提供C.参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料D.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为22.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在（ ）的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立23.下列关于取可比实例的说法中，有误的一项是（ ）A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好24.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围内A.0.52倍 B.1.52.0倍 C.0.51.5倍 D.1.01.5倍25.建筑物的所有权中，（ ）是一种复合性权利A.单独所有 B.按份共有 C.共同共有 D.区分所有26.建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ ）A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清27.下列叙述正确的是（ ）A.房地产市场不是地区性市场 B.房地产价格不易受个别行为影响C.房地产之间不能完全替代 D.房地产独一无二性使房地产具有独占性28.以下哪一项对价值的决定作用几乎是房地产所独有的（ ）A.房地产的权益和区位 B.房地产权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位 29.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6以内不增加付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.8930.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 二、多项选择题 (每题2分，共30分)1.房地产估价是指房地产估价师（ ），对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 A.根据估价目的 B.遵循估价原则 C.运用估价方法 D.按照估价程序2. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）A.应保持估价的独立性，回避自己、近亲属或其他有厉害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将托人的资料公开或泄露给他人C.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争D.应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价3.房地产的需求量是由多种因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）A.该种房地产的价格水平 B.消费者的收入水平C.消费者的支出水平 D.消费者的偏好4.以下那些因素会造成住宅类房地产价格水平下降（ ）A.靠近城市主干道 B.靠近酒厂 C.靠近高等学校 D.靠近铁路线 5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）A.不同的房地产价格影响因素引起房地产价格变动的方向和程度不尽相同B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降6.在房地产交易环节中需要卖方缴纳的税费有（ ）A.契税 B.印花税 C.所得税 D.土地增值税 7.以下是房地产估价原则的有（ ）A.公平、公正、公开原则 B.独立、客观、公正原则C.最高最佳使用原则 D.估价时点原则 8.中华人民共和国物权法第184条规定，下列财产不得抵押（ ） A.土地所有权 B.大型游乐场 C.乡镇企业用房 D.宅基地土地使用权9.以下难以使用市场法估价的房地产有（ ）A.学校 B.写字楼 C.古建筑 D.纪念馆 10.影响房地产价格的国际因素主要有（ ）A.世界经济状况 B.国际竞争状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况11.估价时点若为未来的情形，多出现在（ ）的情况下A.房地产市场预测 B.为房地产投资分析提供价值依据C.保险理赔案件 D.房地产预售12.房地产税收环节主要分为（ ）A.房地产开发环节的税收 B.房地产拍卖环节的税收C.房地产转让环节的税收 D.房地产持有环节的税收13.在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）A.商品房销售中的起价 B.拍卖活动中的保留价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价14. 非 收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如（ ）等A.未开发的土地 B.行政办公楼 C.教堂 D.汽车加油站15.房地产是（ ）三者的结合A.实物 B.货币 C.权益 D.区位三、判断题：(每题1分，共20分)1.房地产估价师不得将估价师资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。（ ） 2.地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权（ ） 3.使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值（ ） 4.形成房地产供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给；二是开发商或拥有者有能力供给（ ） 5.如果估价对象事宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍6.地役权的存在会降低房地产的价值（ ） 7.在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富（ ） 8.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降（ ） 9.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（ ）10.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价师所评估的是房地产的使用价值( )11.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性（ ）12.房地产估价机构资质等级由低到高分别为四级、三级、二级和一级（ ）13.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别只有一点，就是专业估价需要承担法律责任，而非专业估价则不用（ ）14.估价当事人指的是房地产估价师和房地产估价机构（ ）15.估价时点是指一个估价项目中由估价对象决定的需要评估的价值所对应的时间（ ）16.边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化（ ）17.在用价值一般高于市场价值（ ）18.房地产估价的含义要比房地产评估的含义宽泛（ ）19.房地产所有权分为单独所有、共有和建筑物区分所有（ ）20.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元每平米，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元每平米（ ）四、计算题：（20分）为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅交易实例为可比实例，有关资料如下：可比实例成交价格及成交日期 表1可比实例1可比实例2可比实例3成交价格3700元/4200元/3900元/成交日期2011年3月15日2011年6月15日2011年7月15日可比实例交易情况分析判断结果 表2可比实例1可比实例2可比实例3交易情况-2%0+1% 同类房地产价格变动情况 表3月份2345678价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8 房地产状况比较判断结果 表4房地产状况权重估价对象可比实例1可比实例2可比实例3实物状况0.3100100110120权益状况0.2100120100100区位状况0.510010510085请利用上述资料测算该住房2011年8月15日的市场价值。附：试题答案一、单项选择题：（每小题1分，共30分）1.B 2.B 3.D 4.B 5.D 6.A 7.B 8.D 9.C 10.C 11.D 12.C 13.D 14.A 15.B 16.A 17.A 18.D 19.A 20.D 21.D 22.D 23.D 24.A 25.D 26.D 27.C 28.D 29.A 30.C二、多项选择题 (每题2分，共30分)1.ABCD 2.ACD 3.ABD 4.ABD 5.ACD 6.CD 7.BCD 8.AD 9.ACD 10.ABCD 11.AB 12.ACD 13.AB 14.ABC 15.ACD三、判断题：(每题1分，共20分)1.错 2.错 3.错 4.对 5.对 6.对 7.对 8.错 9.错 10.错 11.对 12.错 13.错 14.错 15.错 16.对 17.错 18.错 19.对 20.对 四、计算题（20分）解：该住宅2011年8月15日的市场价值测算如下：1.测算公式如下：比准价值=可比实例成交价格交易状况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 2.求取交易状况修正系数：可比实例