房地产开发基础理论.ppt

房地产开发经营与管理,江苏大学 王燕,课程体系,课程目的和任务,通过本课程的学习，理清房地产开发经营的系统体系， 对每一环节涉及到的概念和内容有一个清晰的认识，为后续课程的学习打下良好的基础。,使用教材及主要参考资料,1 房地产开发经营，胡彦主编，华中科技大学出版社，2006年； 2 房地产开发经营与管理，中国房地产估价师与房地产经纪人协会主编，中国建筑工业出版社； 3房地产经营与管理，银花主编；机械工业出版社，2006年； 4城市房地产开发经营管理条例,第一章 房地产开发基础理论,学习目标 了解房地产开发的含义 掌握房地产开发企业的人员构成 掌握房地产开发企业的资质条件,第一章 房地产开发基础理论,房地产开发概述 房地产开发公司 房地产开发程序,第一节 房地产开发概述,看到一处美丽的房子，你会提出怎样的问题？ 它是什么？ 它的构成如何？ 谁是它的主人？ 它是怎样来的？,第一节 房地产开发概述,一、房地产相关概念 （一）房地产三重含义,房产+地产 地产立体空间,价值和使用价值,产权束：占有权、使用权、收益权、处分权,第一节 房地产开发概述,（一）房地产特点 不可移动性 寿命周期长 适应性 异质性 弱流动性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性,第一节 房地产开发概述,（二）房地产市场 1、含义 房地产交易的活动场所及一切交易途径和方式，是房地产交换关系的总和。 主体、客体、价格、资金、运行机制 狭义：房地产交易中心,第一节 房地产开发概述,2、分类 一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 增量市场 三级市场 存量市场,政府,开发商,消费者,三个分级市场 的关系如何？,第一节 房地产开发概述,（三）房地产开发,国土开发； 区域开发； 城市开发。,宏观和 整体开发,土地开发,建筑物建设,房地产开发企业开发,微观开发,基础设施建设,房屋建设,第一节 房地产开发概述,房地产开发：通过资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存物质环境的一种活动。 价值体现在：空间、时间和服务,第一节 房地产开发概述,房地产开发中的“六统一”,统一规划 统一征地 统一设计 统一施工 统一配套 统一管理,第一节 房地产开发概述,二、房地产开发的分类 （一）按城市建设对象,1、新区房地产开发：新城区、卫星城镇,第一节 房地产开发概述,优势 1.区位 2.消费能力 3.发展潜力,劣势 1.区位 2.成本日益提高 3.配套稀少：水、电、热、道路、绿化,新区适于开发什么样的房地产呢？,第一节 房地产开发概述,二、房地产开发的分类 （一）按城市建设对象,2、旧城区房地产开发,劣势 1.开发成本日益高昂 2.交通 3.配套更新难,第一节 房地产开发概述,旧城区适于开发什么样的房地产呢？,第一节 房地产开发概述,二、房地产开发的分类 （二）按开发配套程度划分,1、综合开发：镇江CBD中心城区建设 2、单项开发,第一节 房地产开发概述,二、房地产开发的分类 （三）按开发经营方式划分,1、土地开发,2、房屋开发,3、土地房屋综合开发,第一节 房地产开发概述,三、房地产开发的发展 （一）外国房地产开发的发展 （二）我国房地产开发的发展 1.统建 2.过渡 3.综合开发,第一节 房地产开发概述,四、房地产开发的意义 1、加速城市现代化进程 2、提高城市居民居住质量 3、有利于住宅与公用设施的同步配套建设 4、提高城市建设综合效益 5、促进其他产业部门的发展 6、有利于节约土地,第一章 房地产开发基础理论,房地产开发概述 房地产开发公司 房地产开发程序,第二节 房地产开发公司,一、房地产开发主体 （一）建设单位 （二）各类性质不同的公司 1.房地产开发公司 2.投资公司 3.承包公司 4.技术服务公司 5.政府管理机构,第二节 房地产开发公司,一、房地产开发公司三重角色 市场推广者 生产者 出资者、组织者、管理者、协调者,第二节 房地产开发公司,二、房地产开发企业设定 （一）设定条件 O名称和组织机构 P固定的办公用房 C注册资本 S专业人士,第二节 房地产开发公司,二、房地产开发公司设定 （二）设定程序,提交文件,设立准备,申请资质 等级审批,工商注册 登记,申请办理企业 名称预先核准,营业执照复印件； 企业章程； 验资证明； 企业法人代表身份证明； 专业技术人员的资格证书和聘用合同,税务登记,备案,资质审批,30日,第二节 房地产开发公司,二、房地产开发公司资质管理 （一）资质等级 一级 二级 三级 四级 临时资质,资质申请书,注册资本 开发经营时间 累计竣工面积 质量合格率 上一年施工面积 专业管理人员,有效期1年，延长期限不超过2年，1年内无项目，有效期不得延长。,第二节 房地产开发公司,三、房地产开发企业的组织结构 （一）人员构成 建筑师 工程师 会计师 经济师 估价师 市场营销人员 律师与代理人,第二节 房地产开发公司,三、房地产开发企业的组织结构 （二）设置原则 统一领导，分级管理 合理分工，密切合作 精简机构，提高效率,第二节 房地产开发公司,三、房地产开发企业的组织结构 （三）组织结构形式,第二节 房地产开发公司,房地产企业的特点 1、资金密集：资金控制应高度集中 2、管理密集 3、管理生产周期长 管理层次要少 4、生产环节多 强调对过程的控制 5、高风险,万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领全国市场,总部层面,总经理办公室,人力资源部,财务管理部,资金中心,规划设计部,工程管理部,战略采购部,员工手册 工资确定 招聘、培训与晋升等原则性规定,资金运作 成本管理,对外融资 整合集团资金，统一调配管理,总结经验 设计模式 推广标准化,建筑行业的专题研究 工程管理流程,采购协议 对非标准化原材料进行审批,公司战略 项目决策 品牌 公关,强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局,深圳公司,区域层面（独立核算本公司与一线公司）,一线公司层面（独立核算）,实现总部层面制定的标准化管理模式，对市场进行开发与定位并报区域公司、总部批准 负责具体的项目运作，注重具体过程，接受区域公司的指导与监督 实现销售，5万元以上的资金需要总部层面批准,负责深圳区域的房地产开发 对下属区域进行管理，重点在设计层面 深圳公司本身可在集团的标准化层面上进行创新,负责上海区域的房地产开发 对下属区域进行管理，重点在设计层面 上海公司本身可在集团的标准化层面上进行创新,负责北京区域的房地产开发 对下属区域进行管理，重点在设计层面,上海公司,北京公司,广州公司、中山公司、东莞公司等,南昌公司、无锡公司等,相关公司等,第二节 房地产开发公司,房地产企业组织结构设计要点 1、管理权要高度集中，特别是资金和人员应统一调度和管理。 2、宜采用扁平化管理，尽可能减少中间管理层次。 3、专业化分工，按照项目的开发过程设置相应的职能部门，按照公司的运行管理体系设置相应的综合部门。 4、职能部门的管理层次要少，人员要精干。该由社会机构完成的工作就由社会机构去完成，不要越俎代疱。 5、在部门设置时，应偏重于对市场的研究、项目的策划和规划设计的管理。工程管理宜依靠施工企业的监理公司。,第二节 房地产开发公司,房地产企业组织结构形式选择 1、公司制 以公司整体运作项目的模式，其架构由公司职能部门和项目组成。在项目代表制中，项目是公司的代表机构，没有决策权，是一个偏重于工程管理的执行机构 优点：管理集中，分工明确，人员精干 缺点：由于项目上无实际的决策权，又要面对多个部门的管理，往往感到无所适从，影响决策的速度和效率，另外也会有推诿、扯皮等现象,第二节 房地产开发公司,房地产企业组织结构形式选择 2、项目公司制 以项目为整体运作的模式，其架构有的以部门设置，有的以组设置 优点：管理权集中，层次少，效率高 缺点：一个企业内发展项目多以后，此模式存在着明显的决策权分散、人力资源浪费等问题。,第一章 房地产开发基础理论,房地产开发概述 房地产开发公司 房地产开发程序,第三节 房地产开发程序,一、房地产开发中涉及到的部门 （一）建设主管部门建设部、建设厅 城市房地产开发经营管理条例规定：“国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。” 国务院建设行政主管部门的主要职责是：指导全国住宅建设和城镇住房制度改革工作；负责住宅和房地产业行业管理；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；指导规范房地产市场。,第三节 房地产开发程序,（二）规划部门 1、规划局（国土资源局）/index.html 建设项目选址-选址意见书 方案审批-建设工程规划许可证 土地审批发证-建设用地规划许可证 采矿发证-采矿许可证 拆迁审批-拆迁许可证,第三节 房地产开发程序,2、发改委 /index/index.shtml 限额以下基本建设项目：项目建议书、可行性报告、初步设计、开工报告、竣工验收 地方企业发行企业债券：由中国人民银行省、自治区、直辖市、计划单列市分行会同同级计划主管部门审批。 市发改委审核转报省发改委或国家发改委审批的事项 限额以上基本建设项目：项目建议书、可行性报告、初步设计、开工报告、竣工验收,第三节 房地产开发程序,（三）建设管理部门 1、质监局 / 2、人民防空办公室 /web/index.htm 两种情况：修建、易地建设 3、公安消防局 办理结果：（1）建设工程总平面设计消防审核意见书； （2）建设单位凭意见书到市规划国土局建管处办理相关手续。,第三节 房地产开发程序,4、水务局 5、交管局 结果：发放批准意见书；转入施工阶段 6、白蚁防治管理办公室 7、文化局 8、卫生局 9、城管局 10、建设项目国家安全事项审查办公室 11、环境保护局：环境影响评价,第三节 房地产开发程序,二、开发程序,投资 机会 寻找与 筛选,可行性 研究,细化 投资 方案,合同 谈判,正式签 署有关 合作 协议,工程 建设,竣工,房地产 资产 管理,八步骤论,第三节 房地产开发程序,第三节 房地产开发程序,二、开发程序,项目 策划 阶段,建设 管理 阶段,前期 工作 阶段,经营 阶段,项目 后评价 阶段,五阶段论,第三节 房地产开发程序,（一）项目策划阶段,1、开发项目的设想 建设地点、项目内容、建筑面积、配套设施、消费群体、资金来源、建设渠道 2、项目设想的具体化 具体建设地点、建设用地、自然条件、联系有关部门 3、项目的可行性研究,第三节 房地产开发程序,（二）项目前期阶段,1、规划设计 2、征地拆迁,具体工作内容,第三节