商铺投资经验

100万还能投资商铺吗?商业地产未明确定义。但商铺的所指已较明确。广义上常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，形态上为门脸商铺和专业市场两种，后者函盖了购物中心、大卖场、商业街、专业市场、批发市场、商贸中心、社区商业等和住宅底商。商铺不仅种类繁多，档次和级别也各有不同，规模有大有小。 以最少的交款锁定价格 侯成栋，是倒腾商铺的投资老鸟了，在这方面有五六年的经验，他言语朴素，但一听就是隐藏在民间的高手。侯成栋考察过国内主要城市的许多铺子，熟悉北京一半的铺子。从起先的承租、包租、转租批发市场、小商品市场的格子商铺做起，到转手独立产权商铺，再到买卖投资商铺，他对这个行当有很多自己的体会和经验教训。 很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天，把商业地产和住宅的投资作比较思来想去，十分慎重。侯成栋说，这是个伪问题，考虑这些的意义并不大，每个市场都有自己的风险和机会，拿这个市场和其他市场作比较不合适，考虑所谓的洼地高地更没必要。 侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”，顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作比较，店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金投资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的赫U能力。如果再精细一些，考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例(即动态租金收益)、通货膨胀因素，如果能在68年收回投资成本，这样的店铺的投资价值就非常可观了。 侯成栋多年的经验总结是，有心仪的店铺，首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格，这是第一要义，这样可以提高投资利润率。其次，在选择贷款上，应该选择期限范围内的最长贷款时间。商铺首付款多数为50，很多人买了店铺，假设以10年为期限，10年下来，最大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润，而不注重平时的租金，租金只用作平时花销；而一旦改变付款方式，例如收了租一次性存到银行等扣款，结果会有非常大的变化，甚至可能达到十年以后每间店铺即使升值一倍的程度，这样比较起来就相差大了。(见图表1、2) 独立铺风险小但门槛高 从购房者投资的角度来讲，独立产权商铺，如社区底商、临街商铺，风险要小于分割式产权商铺，如购物中心商铺、批发市场商铺等，但是它进入的门槛较高、占用资金量也很大。后者风险虽然较大，但是较容易介入。再细分排序的话，风险由小到大的商铺类型为：社区地上商业街批发(物流市场)购物中心商铺。当然，这仅代表一般情况，不排除特殊。 独立产权商铺中，临街商铺的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。 零售市场由于竞争激烈和更新、流动快，所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场，由于受到产业规模的门槛存在，只要市场规模适当，凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助，其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场(十年升值210倍)、柯桥轻纺城(十年升值40倍)。 针对于较复杂的专业商业项目投资，购铺投资者主要应注意三点：投资回报、成长性和升值空间、可行性及风险。其中，最受人关注的成长性和升值空间，可以观察以下几个方面： No1，市场由初期顺利运营到成熟期的转变，或从市场培育期步入市场成熟期等，例如侯成栋一开始看中的某市场的开业率就在一年左右说到判断进入的机会，侯成栋推崇从以下四点做判断： No1，形成自己的若干层次的收益计算方法(譬如，近期、远期、铺子培养期、成熟期)；不管哪种方法，都要高于银行的利率，否则绝对否定。 No2，总售价与年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，证明是很优质的项目(但须慎重分析其他影响因素)；如果小于15，大于10，可以考虑，密切留意机会。租金水平的判断可以结合周边但绝不限于周边。 No3，投资店铺获利的大头来自店铺价值的升值。 N04，但是表面上看起来过于完美，没有风险的投资产品，选择时需要格外慎重。世界上没有免费的午餐，也不存在“没有风险的投资品”。由50升至90以上。 No2，地块区域稀缺、偏远地块逐渐融入城区、人口更新或聚集成高密度区域的机会。这些部有很大的增值机会。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区融入市区的情况。 No3，市场辐射半径的扩大、主要客户群体结构的升级和良性变更，或有交通改善、地段纳入城市规划的可能。例如：苏州一些摄影器材、婚礼用品与服务专业市场的经营半径由本市扩展列华东地区，主要客户群体由中档成功升级为中高档等。 有时候商铺虽然位置不好，但由于具有自己的独特卖点，消费者和买家必须不顾长途跋涉、舟车劳顿地赶到那买货，经营户的经营利润相当丰厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奥特莱斯、北京的动物园、广州的香港美食城等。 100万只能考虑格子铺 2005年，手里拼凑了近七八十万元“闲钱”的侯成栋，听朋友说商铺的回报率高，从年中开始就直在北京寻找合适的铺面。一圈下来，他感觉有点失望： “好位置价太高，位置差的担心回报。”后来，他另辟蹊径，开始拿经营权，靠转铺谋利。 5年过去了，在这一行的人都公认，商铺投资门槛很高、而目越来越高。“不要说100万元，500万元握手上，能挑选的都很少。千万元才敢问铺。”侯成栋也考察过商业地产中的其他项目，如写字楼，他发现，商铺的投资门槛要远远高于写字楼。目前条件般的写字楼的单位价格跟同区域的住宅单位价格相当，100万至200万元可以介入，但独立商铺不管好赖，大都需要500万元的起步价，位置好的商铺每平方米十几二十万元不是稀奇事。事实上，商铺投资的性质就决定了对小资金来说投资机会很有限。侯成栋说，拿今年他看铺的经历来说，从年后开始，准备买铺的他，将目光定在望京、亚运村带，但是找了几个月这里“基本上没有商铺”，方面开发商只租不售，导致买卖的供给很小，而需求却不小，些新楼盘的商铺出来就卖光的现象屡见不鲜。听说一个楼盘二期的商铺快出来了，侯威栋开始绷紧神经通过各种渠道盯着“目标”， “错过了可能就再没什么好机会了”。而他的准备资金，也水涨船高地翻了好几倍。 很多商业物业的买家原来是商业物业的租用者，发现商业物业的回报率较高后，开始把资金投入这一市场。打算买铺以供自己经营之用的张宇说，“先期租的人，往往并非真正最后的经营户。好的商铺会转租、转手三四次，甚至更多。这对于像我这样的人来说等于门槛层层升高。”但是侯成栋认为：其实一般也只有第一手承租下的转租是比较有利可图的。 目前的市场行情下，100万元以下的商铺几乎绝迹于市场，假使有，侯成栋也并不建议投资者出手。商铺的有效使用率仅有50左右，100万以下的可想而和地总体面积小、地理位置不好，租金回报率低，升值潜力较差，“买了就会后悔”。 “但是专业市场、主题批发市场里的铺位和些目前比较偏远、不远未来将聚集较多居民人口形成较大人流的社区商铺可以考虑。投资风险在于可能要付出相当大的时间成本，等待人气聚集。”另外，在商铺中，社区商业是个重要的组成部分，社区商业是属地型商业，以社区范围内的居民为服务对象。社区商铺也成为大家争夺的主战场。“高密度人群聚集的新区，太少了。”很多郊区商铺，在城市逐渐规划发展向多中心格局演变过程中，说不定就是今日的洼地，未来能“养三代”的金矿。不过它们面临的共同问题都是商铺以只租不售的形态存在为多，这使得可供选择的范围进步缩小。当下的投资者，或许可以把目光放长远，看好铺子，能买则买，不买则租，总之讲究先下手为强。通过轮轮地修炼，进阶成“中级玩家”。 中级玩家玩的是“包装” 侯成栋说自己只是靠转租、转铺赚钱，他认为玩转商铺投资的最高级别是那些非大集团、大资本，按照老候的这种划分方法，王彦民这种投资者该划分为中间阶层的中级玩家，他资金实力强大、眼光老道、在这个市场有丰富的关系和人脉，他有自己独特的一套运营理念和手法。 2004年进入商铺投资行当的王彦民，从自己为找到好的铺源而发愁苦恼的经历中发现了商机找好的位置，租下整修、包装、做定位，再做招商、出租经营。在2009年，王彦民以首付1000万元的代价，拿下某调味品批发市场两层楼10年经营权。 “从一些房地产开发商手里接下成规模的门面，或承接城中乡镇等所有的市场，进行定位、包装、再招商运作，是商铺投资的一个新趋势。”商铺投资资深人士、搜门面网CEO邵暄表示。 王彦民认为，“好的店铺难找，因为本来店铺资源就很有限，但是需求却很大，这就是我们进入市场的契机。我认为是否拥有产权、买不买断，这其实并无所谓。现在商铺投资门槛在迅速提高，以前投资交付方式可以租金按季交，押金交一个月的；现在拿下10年经营权的交付方式则要一次性付3至5年的租金，押金要交一个季度以上。”王彦民认为，一年一年地运营对他这种级别的投资规模来说期限太短，市场还没培养成熟，租期就到了，商铺今后的出路不明、前途未卜，承租的商户心理也没有安全感。10年的运营中，一般，长则前三四年，短则前两三年是市场的培育期，谁也不敢奢望或者打包票1年就能培养成熟，市场起来以后后几年的回报就会水涨船高。