chap1：房地产经济学概述.ppt

chap1：房地产经济学概述,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾 1.2 房地产经济活动的基本环节与内容 1.3 房地产经济与国民经济的关系 1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用 1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,经济学研究什么? 什么是房地产？ 房地产业 房地产经济学,经济学研究什么? 5WWHY WHAT WHERE WHO WHENE 1HHOW,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,经济学的几个基本概念,需求（宏观、微观） 供给（宏观、微观） 市场（广义、狭义） 价格（总体、个别、弹性） 生产要素 成本,经济学的几个基本概念,生产要素 土地 资本 劳动力 管理者职能,经济学的几个基本概念,几种基本的成本（cost）概念： 外显成本、隐含成本 会计成本、经济成本 短期成本、长期成本 固定成本、变动成本、总成本,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,什么是房地产？ 房地产的概念 房地产的属性特征（房产、地产、房地产） 房地产的形态（实物形态、经济形态） 房地产的类型,概念： 房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。 房地产，是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用的土地的总称。 房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的权利。,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,属性特征（房产、地产、房地产）,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,分类,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,房地产业 对房地产业的理解包含两个层次： 房地产业所从事的主要活动（投资、开发、买卖、中介、管理、建设、维修、装饰等） 具体参与房地产经济活动的组织和机构（公司、企业、政府主管机构等）,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,房地产经济学 经济学科中的一个分支学科部门经济学科 宏观上研究： 房地产经济运行规律 房地产资源的有效配置 微观上研究：房地产开发、经营、消费、服务、管理的运 行机制和规律。,1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾,房地产经济 房地产生产、流通、消费和再生产过程中的经济活动。,1.2 房地产经济活动的基本环节与内容,生产环节 房地产经济活动的生产环节，即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。 注：这一环节的前提条件是获得可供开发的土地,房地产经济活动,注1：房地产生产活动的主要内容,第一层次：土地开发、房屋开发建设 第二层次：在第一层次基础上发展的综 合开发、配套建设，以及在 流通、消费环节中以装饰和 修缮形式为主的追加。,注2：房地产综合开发的涵义,从横向看对开发地区 包括：合理规划 统筹安排 配套建设 从纵向看对建设全过程 包括：规划设计 征地拆迁 土地平整 建设施工,注3：装饰与修缮,装饰建筑安装的外延 修缮局部建筑物的再生产,1.2 房地产经济活动的基本环节与内容,流通环节 房地产业流通环节，即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。 严格地讲：房地产流通是指房地产的商品形态与货币形态相互转化的过程。 即：通过交换实现房地产的价值和使用价值。 亦即：房地产开发建设者交出房地产的使用价值， 换回价值的过程。 当然，未经开发的“生地”也能投人市场流通。,注1：房地产流通的活动内容,第一层次：土地流通，即地产流通 包括：土地征用 土地使用权的出让、转让 土地使用权的租赁、抵押等 第二层次：房地产流通，即房产流通 包括：房屋出租、出售 房屋置换 房屋抵押、典当,注2：房地产流通主要方式,房地产流通的主要方式有： 房地产买卖 房地产租赁 房地产抵押 房地产典当,消费环节 房地产消费是指 通过对房地产的占有、使用实现其使用价值的过程。 经济学对于消费的解释：通过对经济物品的占有、使用，实现其使用价值的过程。,1.2 房地产经济活动的基本环节与内容,注：房地产消费的形式,生产消费 生活消费 经营消费 行政消费,注1：房地产经济产生的基础,所有权的产生是房地产经济形态形成的基础 房地产经济是商品经济形态的历史产物,注2：房地产经济运行的基本规律,房地产市场运行规律 房地产经济活动的基本规律 房地产资金（资本）运行规律,注3：房地产经济运行最基本、最重要的关系,房地产产权关系 市场供求关系 收益分配关系,注4：房地产经济运行的基本环境,制度保障与政策环境 外部环境,注5：我国房地产经济发展的基本过程,土地使用权的有偿转让 房屋商品化与住房制度改革 房地产综合开发与建设的突飞猛进 房地产市场的逐步建立与日益活跃 房地产经营方式的多样化 房地产法律法规体系的逐步完善,1.3 房地产经济与国民经济的关系,两者关系的具体表述,房地产经济（部门经济）是国民经济（宏观经济）的一部分 两者之间具有显著的互动性和关联性 表现在：总趋势正相关 国民经济带动房地产经济 房地产经济波动的波幅大于国民经济 国民经济波动的波长大于房地产经济,1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用,1）房地产业在现代社会中重要作用的一般表述 1房地产业的特点 基础性 产业的作用 先导性 产业的作用 高度综合性和高度关联性及其作用 主导性产业的作用 不平衡性,注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件,主导产业 概念： “起爆剂产业” 一国产业结构中需求的价格和收入弹性都很高的，能够带动其他产业的先导性产业。 作用： 可以加速一国产业结构的高度化进程。,注：主导产业、支柱产业确定的标准 与面临的特殊条件,支柱产业 概念： 少数在国民经济中处于举足轻重地位的，其价值在国民生产总值中占有较大比重的产业。,注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件,c)主导产业与支柱产业的区别 主导产业强调的是 产业的带动作用和扩散作用 支柱产业强调的是 产业在国民经济中的比重和份额 主导产业强调的是 产业成长初期对国民经济的带动作用 支柱产业强调的是 产业成熟期对国民经济的支撑作用 所以：支柱产业可以由主导产业转化而来,注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件,确定的标准 中国“九五”期间国家计委政策研究办公室在编制中国支柱产业振兴方略中队支柱产业提出了九条要求，其中第一条最主要的标准是：产业增加值占国民生产总值的5%。 美国经济学家罗斯托的经济成长理论认为：主导产业应能够吸收新技术，且本身有较高的增长率，对相关产业有较强的扩散性作用。,注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件,日本经济学家筱原三代平则提出过著名的规划产业结构的两个原则： 收入弹性原则把收入弹性较大的产业作为主导发展的产业，以保证该产业有足够的市场。 生产率上升原则把生产率提高幅度较大的产业作为重点发展的产业，一边能够迅速扩张产业的规模。,1.4房地产业在国民经济中的地位和作用,2）房地产业占国民经济的比重及其对国民经济的贡献 按照国家统计局数据计算的房地产业增加值及其占GDP的比重 房地产业的经济增长贡献率,房地产业对国民生产总值增长的贡献,资料来源：中国统计年鉴（2002）、中国统计年鉴（2003）,2001年国民经济各产业增加值的排序,估算房地产业增加值的基础资料,资料来源：各年度中国统计年鉴,房地产业的经济增长贡献率（%） =房地产业增加值国民经济总增加值 即：当年房地产业增加值（GDP）占国民经济增加值的比重。,1.4房地产业在国民经济中的地位和作用,3）房地产业对国民经济的三大效应 回顾效应 前瞻效应 旁侧效应,房地产业的回顾效应,所谓“回顾效应”产业的发展对为其 提供投入品的产业的发展所施加的影响。 房地产业具有回顾效应的原因： 房地产业涵盖范围广泛，且其影响范围会随经济发展和人民收入水平的提高而逐步扩大。,例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性,房地产业的前瞻效应,所谓“前瞻效应” 产业的发展创造了能够引起新的产业活动的基础，并为更广大范围的经济活动提供了可能，甚至为新的产业的建立创造了条件。,房地产业的旁侧效应,所谓“旁侧效应”产业发展对社会的影响，包括所有不能划入上两种效应的其他效应。主要是指促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高的那些间接影响。 房地产业的旁侧效应表现在： 人们居住工作环境的改善 进行购物和旅游更加方便 对学习及社会活动等精神活动的空间要求得到了更多的满足 房地产开发创造了新的城市及城市空间,房地产业作为主导产业进而成为支柱产业的三大效应示意图,1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法,1)基本理论 地租地价理论 产权理论 供给需求理论 区位理论 城市化与城市规划理论 经济周期理论,1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法,2)主要流派 土地经济学派 城市经济学派 地理学派 行为学派 社会学派,1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法,3)房地产经济学的建立 土地经济学 城市经济学,1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法,4)房地产经济学的研究对象 房地产资源的合理利用与配置 房地产经济活动运行的规律,1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法,5