西安信通地产神峪寺沟地块开发策略解码.ppt

世外家园,正旗国际 版权所有 2007.08.10,信通地产神峪寺沟地块开发策略解码,那么,等我们打完了这一仗,我们将看得见什么？ ,“等打败了蒋介石,解放了全中国,回家种上几亩地,老婆、孩子热炕头,那个美呀!” - 电影南征北战,1/ 4年4个亿,2/ 西安名盘,3/ 西安名企,请跟我来, 让我们走进-,世外家园,原生态隐居生活宣言,坡地风光,离尘不离城,这条离尘不离城的路- 就是通往隐居生活的路,物业,交通便捷,从这片带露的丛林里 窥见一种原生态的生活质地,生态丛林,让房子和主人一样 成为快乐的隐居主义者,花园洋房,隐者醉 , 只是因为被园林风光灌醉,园林品质,人工水系,所谓快乐 就是看见涟漪,心情也荡漾,让快乐在这世外桃园里漫溢,世外商务,在隐者JAZZ的语言 里体验奢侈的陶醉,浪漫会所,把快乐装进保险箱,物业管家,信通地产-神峪寺沟地块 【世外家园】-战略战术全解码,【世外家园】（暂定名） 品天 品地 品人生,哦, 同志们, 战争开始了-,三战神峪寺 一盘盖西安,市场战 定位战 推广战,1/ 4年4个亿 2/ 西安名盘 3/ 西安名企,本方案内容 一 市场战 市场研究、政策研究、西安地产大趋势、区域价值、城东区市场概 况、地 块概况、典型楼盘研究、项目SWOT分析、细分市场/、目 标客户、置业心理 二 定位战 案名、整体定位、定位支撑、形象定位、广 告语、产品定位、产 品规划、 经典户型推荐、会所建议、景观建议、商务建议、价格 定位、操盘周期 三 推广战 我们的三板斧、推广轴线、推广策略、新闻炒作与推广主题、推广 阶段执行策略、广告费用预算与分摊、广告创意(LOGO及应用、 户 外广告牌、报纸广告模拟,操盘精髓 本案开发周期长。 市场中后期压力巨大。 市场竞争激烈，前有虎狼，后有追兵。 本案定位应象一把锥子，脱颖而出。 操盘手法一期要以快制胜。 隐者居家，中低档价格，顶级形象。 前戏要足，蓄势充分。 本案的成功，志在必得。,壹,MARKET,市场战,市场战 目标 认清市场 , 确定进攻方向 , 抢 占制高点 打法 运动战/游击战/阵地战 问题 我们的生存与发展空间在哪里,1/政策研判 国家宏观调控、“国八条”、“新八条”的出台对房地产开发、投资、消费等市场产生重要的影响。房地产一线城市受影响较大；房地产投资行为受到冲击；高档产品、高端消费群体消费心理影响较大；贷款、按揭政策也“随风而动”；中低消费群体消费心理也“随波逐流”。 中、低端产品消费及价格受影响不大， “惜售”心理和持币待购心理已经减小。 从西安房地产市场来看，原有大格局不会发生明显变化。高档产品消费心理日趋看好，总体价格趋势较为稳定。 中、低档产品比重将会有所加，市场容量亦将增大。商品房均价仍会静态小幅上扬和保持动态持平趋势。,2/区域价值 位置：西安有南金、北银、东铜、 西铁版块价值，城 东居第 三位 规划：西安市城东总体向浐灞生 态区发展，本项目占浐灞 生态区上游规划范围 西轴：二环轴线 （ 老城东及东高新区） 东轴：三环轴线 （浐灞 态区） 交通：饶城高速/二环/三环/咸宁东 路等，形成西安城 中心与城东区对接的大动脉 教育：地块周边院校林立。 ：,城东区域发展精神,核心价值在哪里？ 把脉城东：风向哪里吹？水往哪里流？人向哪里走？ 城东总体向浐灞生态区发展， 我们处于城市发展的轴线的上游。 二轴 三脉 院校林立。上风上游。 我们站在梦想与现实之间！,3/西安地产大趋势 西安开始向东走！ 一方水土养一方人。“浐灞生态情结”-开始向东走。 城市精神的人文传统与现代文明在这里交汇。 旧西安- 形成东郊军工城、西郊电工城、南郊文教城、北郊仓储区、旧城为城市中央的城市格局。 新西安- 西郊电工城-借西高新起飞。土门不土。 北郊仓储区-城市公园做“活眼”，盘活北郊地产。 南郊文教城-文教区引领富人居住方向。伴曲江，观秦岭， 感怀天下。 东郊生态城-生态水景新社区。三水绕长安,西安房地产市场价格分析,历年西安商品房销售面积统计,252.90 万平米,2006,2005,2004,2003,2002,252.20 万平米,360 万平米,497.34 万平米,515.51万平米,目标客户构成,城东楼市价格增长趋势,2005年,2006年,2007年,置业人群,高收入,中收入,低收入,低层次 中层次 高层次,我们的上帝,4/项目地块描述 项目位于城东神峪寺沟 南侧为白鹿塬思源学院北坡 北侧依浐灞生态规划区 东侧靠白鹿塬商业街西坡 西侧临西安饶城高速饶城 高速纺织城进入口500 米,（1）地块现状以及周边,（2）周边配套,（3）项目面临问题,现场入口道路环境极差 产品户型差 山坡有不安全隐患 业主特别关注给排水问题,我们将在项目定位方案中提出解决之建议,5/典型楼盘研究,秦岭山水 开 发 商：西旅集团 建筑风格：原生态北美风格小镇 规 模：1100余户 价 格： 3500元/ 销售进度：现已售65% 广宣策略：悠客生活特区 强调生活意境,点评： 项目环境优势较强， 加上产品优势， 综合性价比较高。,南山汤院,开 发 商：陕西大兴汤峪温泉开发公司 销售进度：别墅售罄，多层销售中。 价 格：2500元/ 工程进度：已交房 卖 点： 温泉浴场、养生、生态 生态性强、商业街 商务酒店,点评： 配套设施完善、 温泉汤浴， 休闲型能强，产品综合型性 价比很高。,豪盛山水草堂,开 发 商： 陕西盛景置业 工程进度： A区封顶 B区等区域建设中 价 格： 均价5000元/ 销售进度： 一期售罄 二期10月开盘 广宣策略： 境界、文化、生态,点评： 项目环境优越， 产品型价比高 开发商品牌力强。,提香溪谷,开 发 商：陕西盛安置业 建筑类型：独栋别墅 规 模：60栋 销售进度：一期售罄 二期认购 工程进度：准现房 户型面积：277-418 价 格：一期4700元/ ， 二期约5000元/ 建筑风格：北美建筑 广宣策略：山水 美墅 原生之乡,点评： 项目环境优越，倡导山水、原生态居住 生活，项目综合性价比高,4/ 项目SWOT分析（！）,优势： 区位较优越，毗邻饶城高速，与城市规划方向同步，潜力大 封闭式原生态坡地资源，独特的“隐者居家”条件。 地块成规模，可塑空间大 周边院校众多，文化氛围浓厚,劣势： 目前地块周边人气氛围尚未成熟 生活配套尚不完善，生活成本较高 未来发展潜力巨大，从目前周边状况来看，优势尚未突出,4/项目SWOT分析 （2）,机会 浐灞生态区建设拉动周边经济发展 市政设施完善、道路建设带动 规划中地铁一号线，带来巨大发展前景 教育、科技、生态的影响力,威胁： 绕城高速沿线未开发地块较多，潜在竞争激烈 区域市场楼盘放量大，竞争相对激烈 配套欠缺，劣势明显,发现 客户需求旺盛 品位楼盘不多 供求之间不对称, 产生了市场空挡, 我们有了自己的方向. 这一发现, 决定了本案的定位, 推盘手法与方向,结论1 通过我们对西安地产市场的长期深入研究,我们认为: 西安市场产品同质化现象严重,重概念,轻产品,重包装, 轻实质,缺乏个性鲜明,主题突出,纯粹生活的楼盘. 我项目一旦准确定位,将获得巨大的赢利空间. 特色化,主题化,纯粹的生活方式,突出的性能价格比,将是我项目安身立命的独门法宝。,贰,ORIENTATION,定位战,定位战 目标 锁定目标市场 , 确定进攻方向 打法 狙击战/斩首战/阵地战 问题 占位/亮相/我就是我 , 独一无二,定位 A/整体定位 B/产品定位 C/形象定位 D/价格定位,“世” “城市”之“市”的谐音，“市外”指在喧嚣城市之外； “ 家 ” 居家，这里在中国地产界首先提出“隐者居家”概念， “ 园 ” 花园，暗喻原生态/绿山/氧吧多元素别墅花园洋房 释译：到离尘不离城的世外桃园隐居,世外家园创意来源,隐居语言 热情 欢乐 浪漫 品味 格调 情趣 享受 自我 内涵 夜色 诱惑 魅力 交流 私享 成功 平和 亲近 友善,备选案名,鹿 鼎 院 靠 山 居 鹿 铭 苑 纯 境 御墅临枫 御鹿家园 香山家园 世外桃园,A/ 整体定位 西安首席原生态隐居花园社区 【世外家园】,西安首席原生态隐居花园社区,定位表述,深层核心理念,世外家园 原生态素质隐居,产品,品质,人文,特性,形象,+,+,+,定位支撑,目标消费群,产品定位,竞争者,市场支撑 差异化/升值力,产品支撑 功能/价值/卖点,文化支撑 人文/高校/生活,差异性,联 想,二/ 形象定位,生态居家 隐者风范,离尘不离城,三/ 产品定位 低密度 纯板式 独栋别墅 花园洋房 坡地风景 西安首席原生态隐居花园社区,产品定位表述,产品的质变创新,产品设计的唯一性,抢占市场的制高点,对项目而言： 舍我其谁的气势,对项目而言： 非你不嫁的诱惑,隐居创新,生态唯一,知富阶层,四/ 产品规划,（1）项目经济指标,(2)总平面图 本规划三个支撑点：市场挡期 / 快速销售，规避风险 / 利益最大化,一期,二期,三期,四期,(3)户型图分析,点评： 动静不分离 私密性不强 拐角多造成空间的不必要浪费 无阳台，生活便利性不强，生态性差 入户门便利性差,户型一,空间通透性不强,私密性不强 油烟易进,空间私密性不强,户型二,空间通透性不强,私密性欠佳,窗户无大的卖点 生态性不强,户型三,问题同上,户型四,户型五,缺客卫生间,私密性差 主卧未能体现出舒适性,(4)典型户型推荐 （解决户型差问题）,小花园，阳光生态,生态餐厅，阳光情趣,空中花园，生态美观,上升式台阶，洁污分离,入户花园，阳光生态,景观卫生间，增强舒适性,动静分明，私密性强,功能分区明确,阳光房 把绿色和阳光引入家中,(5)园林景观建议,水景特色,(6)水景特色建议,(7)细节品质建议,(8)会所建议,(9)商务建议,（）关于解决项目入口环境极差问题的建议,一期现场,绕城高速,铁 路,水,安,路,现代园林围墙两边各米,包装路段,牌 坊,（）关于解决业主关注水问题的建议,水的问题是本项目业主关注的焦点,我们建议： 做园林的同时，做好水景特色，如旱 喷泉，小瀑布， 做给水工程的同时，做好项目上游原 有小水塘的扩建和利用；保留项目原 有“甘露”工程的蓄水池，最好该为 游泳池 排洪和排污要做好，不得走过场,（）关于解决山坡安全问题的建议,我们有三点建议,第一点建议 植树 植草 栽攀岩植物,建设西安最大的 攀岩运动娱乐场,第二点建议,第三点建议,建设部分山体建筑： 如； 商务 办公 旅馆 会展 医院,五/产品支撑VS卖点营造(1),西安首席原生态隐居花园社区,【世外家园】,低密度 纯板式 独栋别墅 花园洋房 坡地风景,隐者认同,生态情结,价值共鸣,人文精神,世外家园,五/产品支撑VS卖点营造(2),六/目标客户定位(1),鲜花赠美人, 宝剑配英雄! 货卖识家!,寻找那渴望生态隐居的知富人群 !,目标客户定位(2),寻找那渴望生态隐居的知富群 !,目标群： 教师/科研人员 高科技人员/高级白领 公务员 私营业主 其它高收入行业的人士 主要年龄段：2545岁,他们的共同特点： 高文化素质， 高生活梦想,或者，我们叫作知富隐居族,目标群分析破译客户密码,稳定拥有的城市资源,社会价值的拥护者、执行者,通过事业追求，实现社会地位,理想主义但不乏实际的思想者,有关爱、有责任心、尊重社会道德,高的文化品味 良好的精神气质,特别指出，对于他们，精神比物质更重要。,知富隐居族,知富隐居族的精神特质,知富隐居族 = 知富阶层 n隐居阶层（两个阶层的交集，同时具备了 两个阶层的 核心特征） 在通常的生活、工作过程中，评判他们的价值不仅仅是靠物质财 富，另外以知识、人生观、道德和生态的“隐居情结”更是成为判断 他 们级别高低的重要依据。,知富阶层（物质生活）+隐者居家（理想生态),项目与目标群的对接,目标群的需要,项目能给予的,价值认同感 生态的需要 事业基础 理想的隐居文明 情感需求,离尘不离城的区位 恬静、生态的隐居环境 城市次中心规划 社区内部配套及山地风景 开放、自由的纯生活城邦,理想隐居需求+原生态坡地风景公共空间+离尘不离城,七/价格定位建议,起 步 价： 2380元/平方米 最 高 价： 3080元/平方米,八/操盘周期模拟 重要时间节点： 1/假定07年9月开工。 2/销售周期按照4年安排。 3/分3期推广。,一期操盘范围,二/三期操盘安排（四期将根据实际情况作适时调整，此地略）,备注：操盘周期与计划,根据前期情况灵活调整。,结论2 通过对市场研究,目标客群研究,产品研究, 我们为本项 目导入全面的定位,定性,定型方案. 我们认为: 生态特色化,隐居主题化,离尘不离城的生活方式, 突出的性能价格比,高贵不贵, 时尚而有品味, 将是我项目的核心优势. 软的是隐居素质品味,硬的是性能价格比, 形成我项目的核心竞争力.,叁,EXTEND,推广战,推广战 目标 瞄准 , 射击,俘获 打法 攻心战/阵地战/游击战 问题 占位/亮相/不做在野党,只做当权派,我们的三板斧 1 那渴望生态隐居的知富人群啊,你们在哪里? 目标营销 找对人,说对话 VIP营销模式 多功能会员俱乐部 红酒会/雪茄会/女子自强会(中年女子协会) 传奇会(游戏爱好者协会)/虫虫馆(网民天地) 白骨精沙龙(白领部落)/蛋白质女子馆(另类生活）,我们的三板斧 2 今天,我们该怎么卖楼? 客户啊,三拜九叩就差这最后一哆嗦了 情境营销打开客户钱包之前,先打开他的心 快乐营销模式 我们在山坡上卖别墅,先不说房子,先坐摩托到山里逗一圈回来,再说房子.爽了,啥都好说! 何不让客户喝着咖啡,红茶,听着钢琴曲,来听我们的介绍呢,我们的三板斧 3 抢购是做出来的! 短缺营销 控盘手法多样化,别墅也有人来抢! 不怕你不来,来了就走不掉!,本案操盘总原则： 原则1：差异化切合市场，寻找差异化 原则2：创新以创新策划思路制胜城东楼市 原则3：速度“以快打慢”、速度制胜 原则4：效益效益最大化,针对本项目的入市时机以及区域市场的各大楼盘的特征，结合本项目的特定的地理位置（原生态），建筑风格（现代简约）、社区文化（素质隐居）等特点研究出本项目的总体推广思路： 搭起推广平台寻找支撑元素逐个推广打动消费者 所谓的平台，就是先给消费者一个核心生态隐居概念。以项目的最大亮点：低密度、纯板式、花园洋房，西安首席生态隐居花园社区。作为项目后期推广一个初始平台，引起消费注意，吸引消费者目光，为后期搭起一个推广的核心。搭起推广平台以后，就必须挖掘这个平台支撑元素；逐个推广、打动目标客户。以本项目的每一个亮点来吸引消费者。 结合价格策略，选择楼盘的销售旺季来做项目的首次推广工作，在市场上造成本案旺销局面，为项目真正的开盘创造主动。,自然资源 (坡地/景观原生态),资源,政策资源 (规划/前景),人文资源 (文化底蕴/典故),区位资源 (城市副中心离尘不离城),可造资源1 (延伸服务体系建造),产业资源 旅游、文化、商务,可造资源2 (产品细节建造),健康资源 环保、氧吧、健康,卖点整合,营造绿色、健康、归隐、远离压力的理想居住地,一期入市时机评估,价格策略：“高档别墅、百姓价格”,入市时机：9月份黄金销售季节强势登场,入市策略,销控原则：“小量面市”,一期工程与销售关联度,认筹期,开盘期,持续期,热销期,尾盘期,07年9月15日前,10月15前,08年2月1日前,08年9月30日前,销售部包装到位，宣传物料到位,样板间展示、看楼通道到位,园林实景到位、 架空层展示、主入口开通,基础工程完毕 外墙部分展示 园林全部展示,工程建至一半 大堂展示,施工验收,主体封顶,秋交会,春交会,08年6月30日前,营销阶段主题带动,推广目标及销售率划分（一期）,1、推广路线,发现世外家园,爱上世外家园,拥有世外家园,住在世外家园,纯境世外家园,2、推广策略,认筹期,开盘期,热销期,持续期,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,生态生活 文化引导 形象导入 发现世外家园,隐居生活 理念确立 情感诉求 爱上世外家园,居住理念提升 强势促销 拥有世外家园,隐居生活 品牌保温 惯性销售 要住就住 世外家园,尾盘期,第五阶段,8月1日9月15日,9月16日10月16日,10月16日-08年2月1日,08年3月1日-6月30日,08年7月1日-9月30日,品牌提升 制成后续产品销售 世外家园的隐居生活境界,3、新闻炒作与推广主题,“西安首席原生态隐居花园社区”的概念演绎,认筹期,开盘期,强销期,持续期,“生态居家 隐者风范” 原生态居家 隐者优雅生活 居住价值,“细节见证品质，离尘很近离城不远” 尊重人，尊重生活 文脉之源，生态居 人与自然的交流 人与自然的和谐 生态生活隐者之地,倍受瞩目的世外家园 生态生活，素质社区 新城市生活新典范 质化居住概念 舒适、亲切居住空间 双景观（自然/人文）和谐生活,“西部首席原生态隐居花园社区” 生态性 可居性 投资性 素质第一,尾盘期,价格优势 活动联动,1、售楼员： 7.10日前到位 2、销售百问： 7.15日前确认 3、售楼员名片： 7.20日前完成 4、销售信笺： 7.20日前完成 5、客户信息登记表： 7.20日前完成 6、认筹须知： 7.20日前完成,7、VIP卡： 7.28日前完成 8、售楼员培训： 7.30日前完成 9、接待中心外部再包装 7.20日前完成 10、销售海报或销售单张：7.30前到位10000份 11、售楼员服饰： 7.30日前更换完毕 12、认筹软文或认筹硬广：7.30日前出街,准 备 期,07年7.30前,目标： 1、销售资料完成 2、200份左右电、访积累,下阶段销售必备条件准备：,任务： 为建立品牌作铺垫，营造销售气氛 为全面销售作好物料准备（楼书、价目 表、单张等）,第一阶段,蓄势造势内部认购,认 筹,1,目的：正式启动项目（优惠认购登记）， 扩大项目知名度和美誉度,生态,品质,8月1日-9月15日（1个月）,完成认筹200个码,认筹期主题传播,主题：发现-发现世外家园,【世外家园 西安首席全生态隐居花园社区】,执行策略,目 的：为建立产品品牌、进入销售期铺垫。 推广策略：借势造势，借浐灞区域白鹿塬生态规划、白鹿塬话剧上演、白 鹿塬电影上演等渠道，借势造势。 推广主题：世外家园 西安首席全生态隐居花园社区 媒体组合：低频率报广 + 户外 + 活动（新闻事件） 媒体策略： 新闻事件策动，户外、报广护驾，突出“生态隐居生活”概念，倡导 新健康生活方式，开启心里攻击战，引导客户。,A、销售场地： 市内：金华路附近、幸福路西。简单现代品质感强即可。 现场：前办公地点即可，但须装修，体现生态、舒适、健康优越性。 B、卖场包装： 桌椅、吊旗、挂旗、路旗、展板等视觉系统包装到位。 C、销售准备：销售物料到位、置业顾问培训到位。 D、现场路段：加强指引性，分散消费者对周边环境的注意力。中式琉璃 瓦围墙包装。,卖场营造,卖场效果图,看楼通道包装,中式传统红墙琉璃瓦，沿途村民入户口设中式传统门楼。,一、定金策略 1000元定金签约时顶2000元。 销售促进： 1、优先排号权； 2、优先选房权 ； 3、免费获得世外家园联盟会员活动卡，持卡客户可享在社区 商业消费不同折扣优惠。 备注：联盟会员卡在项目开盘后将以100元、200元、300元的不同价格卖出。 二、优惠策略 一次性付款优惠2个点，分期付款优惠1个点。,销售策略,世外家园联盟会会员卡： 操作规则及销售促进： 1、交100元、200元、300元不等领取“世外家园”联盟会员卡 2、每张VIP卡优惠97折 3、每张身份证限领1张 4、每套房限使用1张 5、持卡者在认购期定房或购房均可享受9.7折优惠,目标：完成200张VIP卡的认筹量,SP示范,“生态餐厅饮食节”： 活动环节： 在大自然中放松、就餐。心理攻击感染客户。,认购促销： 前10名认购客户可获额外90折优惠，前60名认购客户可获额外95折优惠.,SP示范,SP示范,活动主题：“世外家园”景观特点摄影大赛 参与对象：社会摄影爱好者 活动内容：儿童、家人结伴行随意摄影 操作细则：与摄影协会联合举办。优秀者颁奖等。 活动目的： 引起社会关注，建立品牌知名度，建立生态 居家品牌形象，能造成一定社会反响。,开盘阶段销售必备条件：,1、 预售证：8月前取得 2、 售楼中心：8.1日前确认 3、 纸杯： 8.1日前到位 4、 户外广告：8.5日前出街 5、 软文和硬广：9.10日前出街 6、 置业计划表：8.1日前到位 7、 手提袋：8.1日前到位 8、 优惠方式：8.1日前确认 9、 活动支持：8.20日前完成 10、宣传折页：8.1日前到位 11、户型单张：8.1日前到位 12、优惠方式：8.1日前确认 13、认购协议：8.1日前确认 14、推售价格：8.1日前完成 15、推售量：8.1日前确定,第二阶段,开 盘,强势突围开盘强销,生态,价值,2,目的： 公开发售，一炮打响，为整体销售开好头 任务： 树立产品品牌知名度 吸引首批公开客户 生态居住生活理念，迅速传达销售信息,目标：完成销售总量的20%,9月16日10月16日（1个月）,公开阶段主题传播,主题：爱上-爱上世外家园,【生态居家 隐者风范】,SP示范,1、国庆节7天假期内购房者，在原认购价单基础上一次性 付款者可享9.7 折，分期付款者可享受9.8折 2、会员制营销 世外家园俱乐部 项目动态有限告知； 业主联谊活动礼品赠送； 俱乐部咨讯信息 积分制 赠送物业费、停车费等。,开盘当天活动安排 活动时间：2007年9月16日开盘日-持续两天 活动内容：当天签约客户优惠2个点，开盘后一周内签约客 户优惠1个点。 活动效应：迅速积聚大量人气 迅速传播项目名称 迅速在市场上建立知名度和楼盘档次 辅助推广：发展商访谈 相关形象广告传达,外部设置 1、自由优游放生活动小鱼儿放生 2、水景包装展示体现水景人文文化 3、小丑送礼快乐送给你 4、街头艺术免费素描，像框装裱（条件设定） 5、免费合影“一拍得”水景背景快照 内部设置 7、美食品尝风味美食 8、画展现场观赏大师笔下的家乡风韵 9、“人文幸运之旅” 大抽奖,“人文之旅”大型活动,互动推广：,活动设定：,热销阶段销售条件准备： 1、银行按揭支持： 9.1日前确定 2、物业管理： 9.20日前确定 3、商品房买卖合同内容：9.1日前确定 4、软文和硬广支持： 10.01日前完成 5、活动支持： 10.01日前确认,此阶段展现产品品质，强化项目市场形象，营造火爆销售场景，促进开盘前认购工作顺利进行。,第三阶段,市场引爆快速销售 完成销售率30%,热 销,生态,生活,3,目的： 切入市场，强势营销 整体铺开 大幅传播 任务： 高举高打，主题深入人心，引发“领秀风暴” 品牌全景推广，演绎“生态素质社区”,10月16日-08年2月1日（5个月）,热销阶段主题传播,主题 世外家园 领袖西安生态素质社区,【细节见证品质，离尘很近离城不远】,营销目的：提升市场形象，强力吸引客户关注。 推广思路：延续项目形象，推出“生态健康隐居生活”特性，展示生态生活隐居 生活联动理念，抬升项目品质，支撑价格，传播品牌知名度。 媒体策略： 报广 + 候车厅 + 小寨户外 销售策略： 扫铺 + 1+1服务,执行策略,第四阶段,品牌保温稳步销售 完成销售35%,持 续,任务：持续热卖，树发展商品牌,目的： 1、惯性销售； 2、在自己占领的高地上， 让发展商品牌扬名。,生态,体验,4,08年3月1日-6月30日（4个月）,持续阶段主题传播,主题：要住就在世外家园,【倍受瞩目的世外家园】,推广目的： 提升项目品牌，建立美誉度，保证销售，带动客户关系营销。 推广思路： 释放项目工程进度信息、热销信息及体验式实景信息等，拉动销售。 推广主题： 要住就在世外家园 媒体策略： 电视 + 小频率报广 + 写字楼直投 + 广播 + 节假日促销活动,执行策略,SP示范,春季（4月