房地产项目开发计划一、二、三级模板.xls

00.2 0.40.6 0.8 1 1.2 工程决算 审核接受 决算报告 项目决 算接收 函 稽核部 不确认决 算资料是 否完整有 效时仅签 收并注明 内容有待 确认 营业执照 办理 前期部 商业项目 在开业前 需办理完 毕营业执 照 土地权证 办理 前期部 契证办理 前期部 各项权属 办理 房产证办 理 前期部 根据合同 约定办理 污水排放 证副本换 正本 污水排放 证正本 前期部 雨水证副 本换正本 雨水证正 本 前期部 副本换正 本 建设许可 证副本换 建设许可 证正本 前期部 Sheet1!#REF! Sheet1!#REF! Sheet1!#REF! Sheet1!#REF! Sheet1!#REF! Sheet1!#REF! 项目总结阶段 Sheet1!#REF! 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 土地情况调研土地挂牌条件 周边楼盘调研调研报告 投资成本估算投资估算表完成并通过集团审核 可行性报告编制董事会审核通过 研究并确定融资方式 项目招商阶段 明确合作伙伴 引资（商业计划书） 合作实施 投方案标项目方案确定 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定拍卖 战术 投经济标确定土地上限 拍卖 挂牌 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐 标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 公开招标中标通知书营销管理部项目视情况请代理 签订合同策划合同营销管理部 区域市场调研调研报告营销管理部 商圈主要商业业态分布状况、 经营状况、经营特点、预期发 展方向,竞争项目开发规模、定 位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点 分析、竞争项目实地调研了解 相关信息 产品定位项目产品定位报告书营销管理部 办理土地使用权证土地使用权证前期部 办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证前期部 详规前期部 办理工商登记 公司营业执照、企业组织机 构代码证 前期部 办理税务登记税务登记证前期部 资质审批资质证明前期部 项目预立项报批相关批复前期部 项目开发计划模板项目开发计划模板 立项报批 寻找合作资金 项目公司设立 策划公司确定 确权 投标、摘牌 产品定位 项目可行性研究 报告通过 项目获取阶项目获取阶 段段 第 2 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 项目立项报批立项批复文件前期部 环境影响评估报批相关批复前期部 交通影响评估报批相关批复前期部 地质灾害评估报批评估报告前期部 水土保持方案报批相关批复前期部 抗震、泥石流评估相关批复前期部 雨水、污水排放、接入许可证报批前期部 电力、燃气、热气、自来水邮政电信相 关部门报批 前期部 拆迁许可证办理拆迁许可证前期部适合涉及拆迁项目 拆迁完成前期部 迁坟覆绿前期部 城区道路、河道占用（临用）开设道路 出地报批 获取书面批复前期部 建城区绿化临时（占用）获取书面批复前期部 地质测绘 地质初勘相关批复前期部 地质详勘前期部 其他报批选址定点报批相关批复前期部 物业顾问单位确 定 实施物业早期介入服 务 签订物业管理顾问服务合同项目公司/物业公司 规划设计条件提供前期部 规划设计单位确定中标通知书工程管理部 规划设计任务书完成规划设计任务书工程管理部 规划设计完成项目修建性详规设计工程管理部 规划设计内审内审会议记要工程管理部 规划设计报批报批批复前期部 总平图总平图确定工程管理部 总平图报批批复前期部 项目开发计划编 制 编制项目整体开发 计划计划 项目整体开发计划项目总经理 建筑方案设计单位确定合同签订工程管理部 建筑设计任务书完成建筑设计任务书工程管理部 建筑方案设计完成建筑方案工程管理部 立项报批 拆迁/临时占用 评估类报批 市政合同签订 建筑方案设计 项目启动阶项目启动阶 段段 规划设计及报批 项目前期报批报 建 勘察测绘 规划设计 第 3 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 项目估算项目投资估算书稽核管理部 建筑方案内审内审会议记要工程管理部 建筑方案报批报批批复前期部 建筑初步(扩初)设计单位确定合同签订工程管理部 建筑初步(扩初)设计完成建筑初步(扩初)设计方案工程管理部 项目概算项目投资概算书稽核管理部 建筑初步(扩初)设计方案内审内审会议记要工程管理部 建筑初步(扩初)设计方案报批报批批复前期部 建筑施工图设计单位确定合同签订工程管理部 施工图设计任务书完成施工图设计任务书工程管理部 建筑施工图设计完成项目施工图工程管理部 建筑施工图内审内审会议记要工程管理部 施工图预算项目投资预算书稽核管理部 建筑施工图审查及备案图审批复前期部节点：施工图纸完成交付日期 景观方案设计单位确定合同签订工程管理部 景观设计任务书完成景观设计任务书工程管理部 景观方案设计完成景观方案工程管理部 景观方案内审内审会议记要工程管理部 景观方案报批报批批复前期部视当地政府要求而定 景观初步(扩初)设计单位确定合同签订工程管理部 景观初步(扩初)设计完成建筑初步(扩初)设计方案工程管理部 景观初步(扩初)设计方案内审内审会议记要工程管理部 景观初步(扩初)设计方案报批报批批复前期部 施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容 施工图设计完成项目施工图工程管理部 施工图内审内审会议记要工程管理部 景观施工图预算景观施工图预算书稽核管理部 施工图审查或备案审查或备案批复前期部视当地政府要求而定 市政方案设计单位确定合同签订工程管理部 市政设计任务书完成市政设计任务书工程管理部 项目设计阶项目设计阶 段段 建筑设计 建筑方案设计 建筑初步(扩初)设计 建筑施工图设计 视当地政府要求而定，可与方 案或施工图设计阶段合并 景观施工图设计 景观设计 景观方案设计 景观初步(扩初)设计 第 4 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 市政方案设计完成市政方案工程管理部 市政方案内审内审记要工程管理部 市政方案报批及外审报批批复前期部视当地政府要求而定 市政初步(扩初)设计单位确定合同签订工程管理部 市政初步(扩初)设计完成建筑初步(扩初)设计方案工程管理部 市政初步(扩初)设计方案内审内审会议记要工程管理部 市政初步(扩初)设计方案报批报批批复前期部 市政施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容 市政施工图设计完成项目施工图工程管理部 市政施工图内审内审会议记要工程管理部 市政项目预算市政项目投资预算书稽核管理部 市政施工图审查及报批报批批复前期部视当地政府要求而定 弱电方案设计单位确定合同签订工程管理部 弱电设计任务书完成弱电设计任务书工程管理部 弱电方案设计完成弱电方案工程管理部 弱电方案内审内审会议记要工程管理部 弱电方案报批及外审报批批复前期部视当地政府要求而定 建筑初步(扩初)设计单位确定合同签订工程管理部 弱电初步(扩初)设计完成弱电初步(扩初)设计方案工程管理部 弱电初步(扩初)设计方案内审内审会议记要工程管理部 弱电初步(扩初)设计方案报批报批批复前期部 弱电施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容 弱电施工图设计完成项目施工图工程管理部 弱电项目预算弱电项目投资预算书稽核管理部 弱电施工图内审内审会议记要工程管理部 施工图报批或备案报批或备案批复前期部视当地政府要求而定 装修方案设计单位确定合同签订工程管理部 装修方案设计完成装修方案工程管理部 装修方案内审内审会议记要工程管理部 装修初步(扩初)设计单位确定合同签订工程管理部 项目设计阶项目设计阶 段段 弱电初步(扩初)设计 市政设计 市政方案设计 市政初步(扩初)设计 视当地政府要求而定，可与方 案或施工图设计阶段合并 市政施工图设计 视当地政府要求而定，可与方 案或施工图设计阶段合并 弱电施工图设计 装修方案设计 弱电设计 弱电方案设计 第 5 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 装修初步(扩初)设计完成装修初步(扩初)设计方案工程管理部 装修初步(扩初)设计方案内审内审会议记要工程管理部 装修施工图设计单位确定合同签订工程管理部 装修施工图设计完成项目施工图工程管理部 装修施工图内审内审会议记要工程管理部 装修预算装修投资预算书稽核管理部 装修施工图审查及报批报批批复前期部 专业设计单位确定合同签订 工程管理部/项目工 程部 专业设计图纸完成专业施工图纸工程管理部 专业设计图纸内审内审记要工程管理部 专业设计图纸报批、外审或备案报批、外审或备案批复前期部 通水前期部 通电前期部 道路前期部 平整场地前期部 主体施工单位确定合同签订采供部 景观施工单位确定合同签订采供部 综合管线施工单位确定合同签订采供部 装修单位确定合同签订采供部 监理单位确定合同签订采供部 工程质监备案前期部 安全生产条例备案前期部 围墙砌筑工程部 施工用电和给排水敷设 工程部 临时设施搭建工程部 施工图交底相关书面记录工程管理部 施工许可证前期部 开工令开工令工程部 桩基先行报批报复前期部 适合桩基施 工先行项目 施工放线 组织施工单位进场、建立平面和高 程控制系统。建立控制主轴线（基 线）标桩，并在现场清楚标明墙、 项目前期 其他专业设计 装修设计 装修设计包括样板房、大堂、 会所以及酒店室内装修和住宅 精装修等 装修初步(扩初)设计 装修施工图设计 上述未归结的设计，包括燃气 、电信、有线、供水供电等需 由当地部门设计和幕墙、网架 、钢构等建筑施工图二次设计 内容以及其他独立的专业设计 等 开工准备 三通一平 工程建设招投标 临设 其他专业设计 第 6 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划 局验线 项目前期 桩基施工 试桩施工，根据施工图及有关施工 规范制定桩基施工标准，审核桩基 单位的施工组织设计，施工人员资 工程部 委托桩基检测单位签订合同前期部 进行桩基施工质量检测提供桩基检测报告前期部 土方工程 支护工程 降水工程 验槽 工程部 垫层、防水、底板施工工程部 地下室施工工程部 基础验收备案前期部 基础处理竣工结算前期部 主体结构及屋面施工工程部 无地下室的高层住宅完成二层 楼楼板可申领预售许可证 室内水电预埋预埋完成工程部 结顶工程部 中间结构验收 验收报告工程部 地面工程部 防水工程部 抹灰工程部 饰面板（砖）工程部 门窗工程部 栏杆工程部 轻质隔墙工程部 幕墙工程部 涂饰工程部 硬质铺装硬景施工完成验收合格报告工程部 软景施工软景施工完成验收合格报告工程部 根据设计深度要求，应在设计 阶段明确该内容 水景施工完成水体施工完成验收合格报告工程部 雕塑小品雕塑小品完成验收合格报告工程部 路牌设计营销部 桩基施工 桩基检测 开槽（办理各种手续，组织协调环卫、 市容等政府部门） 前期部/工程部 适用于有地下室建筑类型 主体结构 装饰施工 基础施工 主体工程 第 7 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 路牌招标采购采供部 路牌安装工程部 进行管线埋设工程部 灯具招标采购采供部 灯具安装工程部 通电试验工程部 验收验收合格报告工程部 泳池球场等娱乐工程工程部 本项为路牌列入甲供材料时节 点 游乐设施安装施工设施招标采购工程部 提出电梯的相关技术指标工程部 电梯采购采供部 电梯井道设备安装 工程部 机房设备安装工程部 运行调试工程部 电梯预验收工程部 使用证申领工程部 消防管线预埋工程部 消防设备安装工程部 消防联动试验工程部/前期 消防初验工程部/前期 消防复验工程部/前期 取得消防验收报告前期部 人防工程工程部 人防验收工程部/前期部 供电审批前期部 高压电揽沟及设备基础放线工程部 电缆沟沟体及设备基础土建及预埋接 地实施 工程部 电力电缆敷设工程部 小区变电站/高压开关站工程部 配电间工程部 电梯安装工程 景观施工 路牌/标识安装 灯饰安装 附属设施 多层住宅可省略本节点 消防安装工程 人防工程 电气安装工程 第 8 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 电器设备安装工程部包括电表箱，分户电表安装 通电试验工程部 高压设备安装验收工程部 电气预埋管线在模板上放线工程部 通信网络系统工程部 通信系统，卫星及有线电视系 统，公共广播系统 办公自动化系统工程部 计算机网络系统，信息平台及 办公自化应用软件，网络安全 系统 建筑设备监控系统工程部 空调与通风系统，变配电系统 ，照明系统，给排水系统，热 源和热交换系统，冷冻和冷却 火灾报警及消防联动系统工程部 火灾和可燃气体探测系统，火 灾报警控制系统，消防联动系 统 安全防范系统工程部 电视监控系，入侵报警系统， 巡更系统，出入口控制（门禁 ）系统，停车管理系统 综合布线系统工程部 缆线敷设和终接，机柜、机架 、配线架的安装，信息插座和 光缆芯线终端的安装 智能化集成系统工程部 集成系统网络，实时数据库， 信息安全，功能接口 电源与接地工程部智能建筑电源，防雷及接地 环境工程部 空间环境，室内空调环境，视 觉照明环境，电磁环境 住宅（小区）智能化系统工程部 火灾自动报警及消防动系统， 安全防范系统（含电视 临近 系统，入侵报警系统，巡更系 走管施工工程部 开关插座等招标采购/签证确认采供部 穿线工程部 插座等安装工程部 通电检查工程部 验收工程部 送排风系统工程部 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 防排烟系统工程部 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，防排烟风口、 常闭正压风口与设备安装，风 除尘系统工程部 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，除尘器与排污 设备安装，风管与设备防腐， 空调风系统工程部 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 净化空调系统工程部 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 制冷设备系统工程部 制冷组安装，制冷剂管道及配 件安装，制冷附属设备安装， 管道及设备的防腐与绝热，系 确认风量等技术参数工程部 根据设计深度要求，应在设计 阶段明确该内容 设备招标采购采供部 安装施工工程部 安装试运行工程部 配套工程 弱电智能化工程 通风空调工程 项目施工阶项目施工阶 段段 第 9 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 安装工程验收工程部 雨污水排放接入许可证申领前期部 确定各种雨污各接如点的排水标高工程部 预埋套管安装工程部 砼浇注工程部 通水试验工程部 热力 环卫审批工程部 垃圾集中处理站工程部 供水审批工程部 自来水验收和接通工程部 园林用水、换热站用 水 工程部 中水工程部 视讯工程部 场站点位置工程部 供气审批工程部 煤气调压站工程部 室内煤气表安装工程部 分户煤气表安装工程部 煤气验收和接通工程部 通邮手续办理工程部 信报/奶箱招标采购采供部 信报/奶箱安装工程部 装修单位进场开工工程部 装修完成装修验收报告工程部 对外开放工程部 装修单位进场开工工程部 装修完成装修验收报告工程部 对外开放工程部 精装修标准确定工程部需在销售价格制订前确定标准 排水工程 垃圾处理工程 样板房装修根据营销推盘进度 和主体工程进展安排，计划编 制时根据各区域位置分别编制 会所装修施工 样板房装修根据营销推盘进度 和主体工程进展安排，计划编 制时根据各区域位置分别编制 自来水工程 煤气工程 通邮工程 样板房装修施工 精装修施工 第 10 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 精装修施工单位确认工程部 精装修样板施工工程部受主体施工进度影响 装修消防报批前期部 精装修施工完成验收报告工程部 分户验收分户验收合格证明前期部 单体验收单体竣工验收合格证明前期部 规划验收规划验收合格证前期部 防雷验收前期部 住宅质量保证书文本完成物管公司 住宅使用说明书文本完成物管公司提供验收和交付使用 消防验收验收报告前期部 人防验收验收报告前期部 绿化验收验收报告前期部 燃气验收验收报告前期部 气象验收验收报告前期部 环保验收验收报告前期部 建设工程竣工验收备 案登记 工程部 电梯使用许可证前期部 是否就是验收，以及前提条件 是什么 卫生防疫许可手续前期部 室内空气检测前期部 维修基金归集前期部 住宅交付使用许可证办理前期部 白蚁预防合同前期部 房屋权属登记报批前期部 预售证前期部 销售证前期部 装修完成工程部包括软装和绿化工作 专项物业服务合同签定房产/物管公司 正式开放投入使用营销部 楼书设计与制作营销部 销售许可证 售楼展示中心开放 营销资料制作 精装修工程 竣工验收及报批 两书编制 专项工程验收 其他产证手续办理 第 11 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 宣传单页营销部 VI设计与确认营销部 户外广告设施报批营销部户外广告发布时选用 广告发布营销部 确定制作单位营销部 可在设计完成前先行选定模型 制作单位 确认图纸（蓝图）营销部 总平图和单体建筑图完成后确 认 制作到位投入使用营销部 参照合同周期并预留机动时间, 与销售展示中心开放基本同步 销售员招聘到位营销部扩初完成时到位为宜 服装制作到位营销部 销售佣金政策确认营销部 销售培训营销部 建筑知识，楼盘背景，项目卖 点综述，竞争对手比较，付款 方式，法律手续，销售技巧等 价格体系确认营销部 价格策略 销售价格审批审批同意营销部 商品房价格备案报批备案表前期部 物业管理单位确认 中标通知书物业服务合同、 销售合同 物管公司/项目公司 收费标准确认物价部门批文前期部 物管费价格审批前期部 按揭准备按揭银行确定财务部 销讲资料编制营销部 销售合同准备合同文本营销部 销售合同工商审批备案备案表前期部 物业临时公约准备公约文本物业公司合同附件 销售方案确认营销部 具体销售方案确认销售方案营销部 开盘开盘营销部受预售证办理节点限制 工商备案前期部 邀请招标中标通知书营销管理部与产品策划同步 签订合同顾问合同营销管理部 招商手册设计与制作营销部 推广销售阶推广销售阶 段段 销售 商业顾问公司确定 招商资料制作 销售准备 营销推广 销售模型制作 销售文件准备 物业方案及收费标准 确认 开盘销售 价格体系建立 人员准备 营销资料制作 广告推广 第 12 页，共 14 页 一级节点一级节点二级节点二级节点三级节点三级节点四级节点四级节点完成标志完成标志实施部门实施部门审核部门审核部门开始时间开始时间结束时间结束时间完成情况及分析完成情况及分析 管理部门评管理部门评 审意见审意见 备注备注 宣传单页营销部 商业业态规划商业业态确定 招商方案确定 具体招商方案确定（包括租赁价格制定 ） 营销部 租赁合同准备合同评审通过营销部 招商工作开展租赁合同签定营销部 本节点对销售有直接影响，时 间安排以开盘销售前完成为宜 公共区域验收物业公司/工程部