南昌人才公寓寓修建性详细规划方案

目录 01 项目解析 01.01 背景概述 01.02 基地分析 02 定位策划 02.01 规划定位 02.02 案例研究 02.03 功能策划 03 总体概念规划 03.01 设计构思 03.02 规划方案 03.03 规划分析 04 人才公寓修建性详细规划 04.01 规划方案 04.02 建筑单体方案 04.03 研究分析 目录技术路线 00目录Contents技术路线Technical Route 3 Chapter 1 解析我们需要什么？ 01.01 背景概述 关键词：【城市背景，文脉，基地与城市联系】 01.02 基地分析 关键词：【城市文脉，区位条件，SWOT分析】 01解析Analysis背景概述Regional 01.01 背景概述 南昌，地处长江中下游南部，以其流动于城市间的十湖一江闻名于世， 是一座名副其实的水城。随着时间推移，尽管这丰富的自然资源为其带来 了国家园林城市等称号，但南昌也受到了整体发展带来的压力，怎样在自 然环境、城市发展及历史文脉间取得平衡仍是这个城市面临的一大挑战。 9 本案基地位于南昌市高新区腹地，周边已有南昌大学城和未来规划 高新区总部经济港，地段价值巨大。人才公寓的发展不仅是处于城市发 展的需要，更是以一种“招贤纳士”的姿态去收取良好的社会效益以及 联动的经济吸引力。是一个科技文明与经济可持续发展同时进行的愿景， 更是一个打造国际化品质，创立南昌新城市地标的愿景。 基地与城市联系南昌市地理位置 城市背景 01解析Analysis基地分析Analysis 01.02 基地分析 城市文脉 “七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱” 南昌是繁华的现代化大都市和一座现代与古老 兼并的著名城市。南昌具有“西山东水”的自然地 势，是一座名副其实的东方水城，城市因水而发， 缘水而兴，南昌古民谚就有“七门九州十八坡，三 湖九津通赣鄱”之称。 “物华天宝，人杰地灵” 南昌，江南历史文化名城，中国东南 部重要的经济城市。具有2200多年城史， 简称“洪”，曾作为五代南唐的古都，是 长江下游地区重要经济带城市，原中华民 国首都之一，是重庆之后南京之前的首都。 现为江西省省会，鄱阳湖生态经济区核心 城市，有东方爱丁堡之美誉。本案所处的 瑶湖科技城正在逐渐形成东方西雅图。 10 本项目拥有独一无二的开发机遇，得益于基地便捷的交通及可达性，顺势创造高 独特性、高品质、高吸引力的城市公寓及综合体，成为吸引不同人群的目的地。 01解析Analysis基地分析Analysis 01.02 基地分析 交通及区位 11 基地位于南昌高新区腹地，北靠城东一路，东抵学苑路，南至学院二路，西接天 祥大道，基地北侧有地铁站点覆盖，距福银高速入口仅6KM。得天独厚的地理及区位 优势、较强的可达性，如何利用这些优势，将人才公寓的吸引力和效应发挥到最大，将 是本次设计的首要任务。 01解析Analysis基地分析Analysis 01.02 基地分析 水体城市背景绿化城市背景 人才公寓项目位于南昌市独特的山水环境当中，出于对 城市文脉和大背景的尊重，整合绿色和蓝色肌理，从而创造 一个只属于本案的城市文化。 山水背景 12 基地内西南侧分布现状村庄，其余部分为农田，建设量较少。 基地西侧为江西外语外贸职业学院，南侧为南昌工程学院，均为 近期建设项目，建筑情况良好。东侧为瑶湖及瑶湖半岛。 01解析Analysis基地分析Analysis 01.02 基地分析 基地现状 13 优势与机遇 Opportunity and Strength 劣势与限制 Weakness and Constraint 地处高新区腹地，交通便捷 东侧可利用紧邻的瑶湖水系景观 重要的交通节点可塑造为标志性建筑物或门户 利用高起点，搭建城市交流平台 服务高知识人群，营造新生活模式 基地内部无现状水系 城市道路将基地划分成相对独立的地块，需要为 其创造联系，形成有影响力的社区 城市干道带来的噪音影响 01解析Analysis基地分析Analysis 01.02 基地分析 SWOT分析 14 1.把握高端定位，以高质量、现 代前卫的公共住房改变传统形 象，焕发区域青春。 2.解读周边资源条件，寻找突破 口，错位、特色发展。 3.梳理景观资源，利用南侧公园 景观，打通视线通廊，营造水 系呼吸通道。 4.师法水城文化传统，赋予灵魂， 激发活力，创造多样的空间， 提供品读地域文化平台。 Chapter 2 定位策划高科技宜居新城 02.01 规划定位 关键词 ： 【新空间，新生活，新引擎】 02.02 案例研究 关键词 ： 【文化休闲，街区住宅】 02.03 功能策划： 【】 关键词 ： 【人才公寓板块，综合配套板块】 【新空间】开放的特色城市公共地带 集合空间娱乐休闲游憩集合一体，区域青年人聚集中心 城市综合体公寓、酒店、配套融合一体，高效服务高新区 【新生活】配套齐备的居住核心区 新模式集居住、生活、交流、休憩、运动等功能于一体的综合体 新空间在理性的秩序中呈现一种自我组织的状态，提供全新的居住体验 【新引擎】展现风采的高新区新门户 反哺城市对城市的支撑提供反馈，提供相应的社会与文化价值 高新区标志通过构筑物、开敞空间设计，融入展现南昌形象的元素，引领人们了 解原住文化，融入环境 【目标】 将人才公寓打造成为科技宜居的国际示范性新城 02策划Programming定位Positioning 02.01 规划定位 16 17 文化休闲业态案例分析海上海创意文化区 海上海位于上海市杨浦区，项目定位为中高档社区，容积率 2.44 。海上海临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发 的世纪性工程、黄浦江两岸综合开发区北外滩仅 300 米。根据规划， “海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意 LOFT 和创意商业街，服务不同的人群。 创意商业街，是一个可以让创意人天马行空无限遐想的开放空 间，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活 动提供值得期待的上佳场所。创意 LOFT 是 3 幢高 80 米的匣型建 筑，3.4 米、 4.6 米、 5.3 米层高可让思想在不同的高度绽放灵感。 创意生态居则主要面对创意人群所属的白领和中产阶层，依赖不俗 的外观、可组合的未来型空间及全精装修，引领上海的时尚生活， 汇聚富有创意、富于想象与追求的人群。 02策划Programming案例研究Case Study 02.02 案例研究 街区住宅以北京建外SOHO住区为例 “街区住宅”是近、现代东西方城市中广泛出现的住 区形式。街区占地不大，周边与城市支路相邻，沿边的 建筑顺应街道走向布局，低层部分是各色商业、服务业 等，以公共功能服务、融合于城市；同时街区内部的住 宅也具有良好的围合感。街道不宽，两边界面友好，因 而人们乐意步行，穿越也很方便，呈现出一幅城市居民 步行、交往、购物、休闲的生活画面。 17 02策划Programming功能板块策 划 Function Zoning 规划区分为两个板块。我们对各板块做出个性化、多元化的项目策划， 并根据实际需求，参考类似案例情况，确定各板块的建设比例。 【人才公寓板块】 使用人群政府行政管理人员 企业管理精英 海归硕士、博士，高级知识人才 主体业态提供四类不同风格的社区 建设量比例 65%。 【综合配套板块】 使用人群办公人群与核心区居住人群 主体业态滨水景观中心，提供住区人口及聚集人群高品质空间享受 服务住区区人口的配套服务设施 酒店、购物广场、等配套设施 建设量比例 35%。 人才公寓 综合配套 行政人员 管理精英 海归人士 所有人群 02.03 功能板块策划 18 02策划Programming 使用人群功能业态策划设置缘由 企业管理精英 政府行政管理人员 海归高级知识人才 艺术别墅专家别墅项目主体 智慧社区花园洋房 灵感生活高尚住宅 全景公寓高层公寓 【人才公寓板块】 02.03 功能板块策划 规模研究 经分析得出，专家别墅、花园洋房、高尚住宅及高层公寓分别占国际社区版块总建设量 比例为：7.9%，35.6%，34.7% , 21.8%。 功能板块策 划 Function Zoning 19 构建片区功能中心，提供配套服务设施。 形成社区主要景观节点及开放空间，与北侧社区中心相连；东侧结合水系布置公共区域入口。 通过开敞空间设计，使北侧居住建筑获得良好朝向和景观观赏面，拥有宽阔视野。 【综合配套板块】 Chapter 3 总体概念规划 03.01 设计构思 关键词： 【规划主题，构思演进】 03.02 规划方案 关键词： 【总平，鸟瞰，局部透视，解读】 03.03 规划分析 关键词： 【功能结构，景观系统，交通，竖向，管线】 03规划研究Planning Research 03.01 设计构思 设计构思Conceiving 引用古代城市典故“七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱” 将古代筑城手法引入地块，利用微地形处理，沟通城市河流构 建特征水系，延续大地记忆，渗透绿化文化，建设城市园林景 观，通过“水脉，文脉，绿脉，城脉，地脉”的多元聚合，将 片区建设成为城市滨水特色和文化内涵的集中体现区。 规划主题瑶湖御景水岸智城 多元要素的汇集 水脉特征水系的营造 文脉文化特色的传承 绿脉绿化要素的渗透 城脉新旧城市的联系 地脉区域功能的延续 21 03规划研究Planning Research 03.01 设计构思 设计构思Conceiving 1 分析地块价值 解读周边资源条件，结合各功能用地特 点，合理安排价值分区。 2 确定景观轴线 充分利用地块南面的公园优势，打通入 口景观视线通廊。结合东面水系资源 引入多条呼吸通道，打开城市界面。 3 构建空间格局 引用古代筑城手法，师法水城城市历史 打造北湖，东湖，西湖，串联整个地块 赋予灵魂。激发活力。 22 03规划研究Planning Research 03.01 设计构思 设计构思Conceiving 4 组织内部交通 建设地块内部环路，构筑完善交通系统 实现人车分流。 5 建筑南北布局 考虑区内建筑，特别是北面住宅建筑的 日照要求，将区内建筑南北向布局，在 满足采光需求的同时，创造空间更多的 变化. 6 总体形态确定 落实建筑形体大小及特征，考虑容积率 日照，景观等多种因素。形成特征明显 的空间布局。 23 03.02 规划方案 规划方案Planning 总平面图 综合技术经济指标表 项目计量单位数量 规划总用地面积305424 总建筑面积509383 计算容积率总建筑面积 399798 不计算容积率总建筑面积109585 容积率1.31 总人口人7882 户均人口人/户3.2 总建筑占地面积66571 总建筑密度%21.80% 总绿地面积121388 绿地率%39.74% 总停车位个3479 地下停车位个3131 地面停车位个348 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 24 人才公寓地块技术经济指标表 项目计量单位数量 规划总用地面积133532 计算容积率总建筑面积259871 其中 住宅 住宅总建筑面 积 244730 200/套户型 套97 19400 150/套户型 套580 87000 120/套户型 套708 84960 90/套户型 套593 53370 总套数套1978 配套建筑 商业建筑12320 托幼2821 总人口人6330 户均人口人/户3.2 总建筑面积325356 不计算容积率总建筑面积65485 容积率1.94 总建筑占地面积28695 总建筑密度%21.49% 总绿地面积49193.1 绿地率%36.84% 总停车位辆2079 地下停车位辆1871 地面停车位辆208 人才公寓以南地块技术经济指标表 项目计量单位数量 规划总用地面积171892 计算容积率总建筑面积139927 其中 酒店建筑面积19378 商业街区建筑面积41114 书院建筑面积5279 学校建筑面积40759 酒店式公寓建筑面积29083 会所建筑面积4314 总人口人1552 户均人口人/户3.2 总建筑面积184027 不计算容积率总建筑面积44100 容积率0.81 总建筑占地面积37822 总建筑密度%22.00% 总绿地面积72194.6 绿地率%42.00% 总停车位辆1400 地下停车位辆1260 地面停车位辆140 洪城洪城郊外郊外，远离喧嚣的，远离喧嚣的静静养之城养之城 瑶湖之畔，回归自然的瑶湖之畔，回归自然的康康健水居健水居 创智里坊，本土风情的创智里坊，本土风情的艺艺术生活术生活 城外城里，智慧人群的城外城里，智慧人群的融融聚聚选择选择 在这里，儒雅的新知阶层们可以尽情的享受个性化 生活，他们或儒雅或绅士，深邃的思想使他们才华横溢， 相同而又自信的选择只源于更高层面上对美的理解，对生 命的热爱。在这个纯净的社区氛围里，他们可以从容的交 流，友好的相处，这种纯度让他们的归属感更加自然。 03.02 规划方案 方案解读 三心辉映，引领提升 二区互动，整体协同 一脉通达，蓝绿交映 活力长廊，功能多样 规划方案Planning03总体概念规划研究规划研究Planning Research 28 03.02 规划方案 三心辉映，引领提升 规划方案Planning 酒店 酒店建设背景研究 重大事件需求 南昌的中心地位直接刺激服务于商务、会展和会议酒店业发展。 经常行为需求 本案周边有大量大型企业、科研机构，具有稳定而频繁的商务、会议、 展览需求。市场前景广阔。 市场结构需求 到2011年南昌市五星级酒店仅有7家，四星及以上有30余家，均分布与 老城区及红谷滩新区，高档酒店业处于真空状态。 小结：地块及周围大量需求，将此酒店定位为五星级特色商务酒店。 活力商业魅力社区 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 29 03.02 规划方案 二区互动，整体协同 规划方案Planning 人才公寓： 紧邻瑶湖以及高可达性，造就了该地块超高的土地综合价值。多种多样的产品亦提供不同层 次的居住体验。 整体布局上，通过三湖及串联其间的景观大道，和滨水绿地一起构成片区空间骨架；其中的 景观道路或自然而成或围水而就，营造步移景异的空间效果；居住组团基于景观廊道和道路 走向，以清晰的单元结构交错展开，形成井然有序的街巷和院落空间。 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 03.02 规划方案 二区互动，整体协同 规划方案 Planning 配套组团：名仕天地（社区配套中心） 名仕 他们相对富有，具有较高的文化修养，享有较高水准的生活质量，拥有较为轻松良好的工作环境，对 居住环境要求较高。 天地 将居住功能与文化生活氛围融入一体。将人文情节浓厚的文化与居家生活融合共生，以求用文化特质 熏陶和激励年轻一代的成长，让成年人追忆人生中最美好的时光，让老年人在这里宁静地安享晚年。 社区配套中心： 主要节点处有小的功能要素插入，如咖啡馆、森林、无线网吧、临时性爵士音乐会场、 小市场、社区聚会区、运动庭院、节日晚餐区、儿童游戏场、历史公园，等等。本着 “营造系统生活环境”的理念，为新世纪的知识型中产阶层提供真正“一站式”居家的 新生活，它带来的不仅是住宅“小区”到“社区”的变革，更重要的是一种居住方式的 诞生。以一种大规模住宅社区所具有的生活配套齐、物业管理优、活动空间大等优势， 让人们体味到一种完全不出户就可以精彩生活的理念。 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 31 03.02 规划方案 一脉通达，蓝绿交映 规划方案Planning 智城绿脉，人文水岸； 多元主题，纵向延展； 景观渗透，滨水栖居； 蓝绿辉映，山水交融。 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 32 03.02 规划方案 一脉通达，蓝绿交映 规划方案Planning 艺：滨河雕塑长廊 通过雕塑成序列的设置，强化滨河 公园的导向性。邀请知名艺术家共同参 与命题式的集群艺术创作，以现代景观 语言讲述地方特色的中国新景观模式。 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 街：滨河商业休闲走廊 沿承尺度亲切的不行空间 营造富有变化的特色街道 强化滨水景观的空间渗透 33 03.02 规划方案 活力长廊，功能多样 规划方案Planning 在整个规划片区中，中部南北向景观轴线将承担沟通社区内 部的职能。因此，规划在轴线两侧增加绿地和活动空间，将 这条路打造为全区的生活情景长廊，串联商业购物、休闲娱 乐、康体健身等多元的生活性内容，成为一条极具活力的景 观大道，为各个片区的居民提供更多交流的空间。 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 34 03.03 规划分析 功能结构 规划分析Interpretation 展示空间构建交织的景观系统 打造一带两廊以多节点的景观系统 1、一带：围绕水系创造中央景观带。滨水布置配套服 务设施，采用庭院式的设计手法，最大限度的增加商业 沿街面，增加景观层次，形成不同的景观感受。 2、两廊：艾溪湖北路由东至西从基地北部穿过，与学 苑路的道路交叉口处成为视线焦点，在此处设置门户景 观节点，建立住区直观形象。构建视觉廊道；沿西湖景 观构成东西向视觉廊道。 3、多节点：根据不同功能，在不同组团内设置不同景 观主题形成节点。每个规划分区绿地率皆超过40%，使 工作生活在其中的人感受不是都市丛林，而是田园花园 。 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 35 03.03 规划分析 交通分析 规划分析Interpretation 强调人车分流和交通组织通畅性。沿基地外围干道防 护绿地内侧设置环路，局部辅以景观路保证机动车通 达及私密性。 【道路系统】地面停车主要沿基地外围环路设置，居住地块设置地下二 层停车场，配套设施地块设置地下一层停车场。总停车位 2770个，其中地面停车位350个，地下停车位2420个。 【停车系统】 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 36 03.03 规划分析 水岸景观 规划分析Interpretation 灵动水岸营造澄澈人居 生态绿岸打造慢行空间 创意聚落体验闲趣生活 水岸码头迎接八方来客 设计一条贯穿规划范围的活力体验轴， 贯穿防、街、场、园、埠和市六个景 观节点。 03总体概念规划研究规划研究Planning Research 37 Chapter 4 人才公寓修建性详细规划 04.01 人才公寓修建性详细规划 关键词：【平面，交通组织，竖向，管线综合】 04.02 建筑单体方案 关键词：【平立剖，单体透视】 04.03 研究分析 关键词：【日照，投资估算】 规划方案Interpretation04修详规方案研究Planning Research 04.01 人才公寓规划方案 规划总平面 综合技术经济指标表 项目 计量单 位 数量 规划总用地面积133532 计算容积率总建筑面积259871 其中 住宅 住宅总建筑面 积 244730 200/套户型 套97 19400 150/套户型 套580 87000 120/套户型 套708 84960 90/套户型 套593 53370 总套数套1978 配套建 筑 商业建筑12320 托幼2821 总人口人6330 户均人口人/户3.2 总建筑面积325356 不计算容积率总建筑面积65485 容积率1.94 总建筑占地面积28695 总建筑密度%21.49% 总绿地面积49193.1 绿地率%36.84% 总停车位辆2079 地下停车位辆1871 地面停车位辆208 39 交通组织 【道路系统】【停车系统】 规划方案Interpretation04修详规方案研究Planning Research 04.01 人才公寓规划方案 40 竖向规划图综合管线规划图 规划方案Interpretation04修详规方案研究Planning Research 04.01 人才公寓规划方案 41 建筑方案Interpretation04修详规方案研究Planning Research 04.02 建筑单体方案 建筑平面图 42 建筑方案Interpretation04修详规方案研究Planning Research 04.02 建筑单体方案 建筑平面图 43 一梯四户 建筑方案Interpretation04修详规方案研究Planning Research 04.02 建筑单体方案 建筑平面图 44 建筑方案Interpretation04修详规方案研究Planning Research 04.02 建筑单体方案 建筑平面图 45 一梯三户 建筑方案Interpretation04修详规方案研究Pla