《中原深圳区域周报》PPT课件.ppt

每周市场概况（2007.10.15-10.21）,2,市场热点,二级市场成交概况,新开盘项目概况,中原三级市场成交概况,结构,3,政策热点,1、深拟试点限价房，保障房占总量20%以上 18日国土局相关人士透露，下一步我市房地产调控和市场秩序专项整治工作，着力点将放在解决广大普通居民家庭和低收入家庭的基本居住需求、建立健全保障性住房制度等方面。 保障住房供应力争达到年度住房供应总量的20以上 二手房交易评估基准价、土地增值税清算方案已拟定，适时出台 深圳市地税部门已经完成了二手房房价评估基准价方案，正上报市政府审定。该方案将全市分为56个片区测定评估价，对100多个价格较高的“特殊楼盘”单独定价，拟以此为基准价征收二手房交易个税。此外，进行土地增值税清算的准备工作也近完成，拟适时推出。 地铁上盖房地产项目拟配建一定比例保障住房 全面清理现有公共租赁房廉租房，违规占用、出租将受罚,4,政策热点,推出部分土地进行限价房开发试点，高档物业取得房产证后才可销售 今年，国土局选定了房价较高、涨幅较大的龙华和龙岗中心城两宗用地，在出让时限定单套住房建筑面积不超过90平方米；销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80%；购买对象为户籍人口和在本市居住一定年限以上的非户籍人口；限三年开发完成、取得产权证5年内不得出售、每户限购一套等。目前相关部门已经初步选择了试点，拟进行试点项目土地出让。 为提高商品房预售门槛，推进现房销售，深圳市国土部门近期还拟规定今后1-3层的低层物业(如别墅)，一律要在完成竣工验收并取得房地产证后才可以进入市场销售。,5,政策热点,2、进一步加大房地产市场调控监管 市长许宗衡在会议上表示，虽然我市房地产调控政策措施的效果已经开始逐步显现，但由于多种因素的影响，调控任务依然艰巨，形势不容乐观。各项制度政策制定工作需要进一步加大力度，政府各相关部门在加大房地产市场调控监管方面主要要抓好四个方面的工作： 是加大土地的有效供给，盘活土地存量； 是优化住房结构，增加市场的供给量，满足普通老百姓、低收入家庭住房需求； 是加强市场监督，规范市场秩序，严厉打击违法违规行为，净化房地产市场； 是加快住房保障体系建设，保障人人享有适当住房，体现社会公平。,6,政策热点,3、国家环保总局发布生态住宅标准 下月实施 国家环保总局发布的生态住宅环保行业标准环境标志产品技术要求生态住宅（住区），对房地产开发各个环节的住宅节能、环保指标做出明确规定。该标准将于今年11月1日起实施。 “生态住宅标准”主要包括场地环境规划设计、节能与能源利用、室内环境质量、住区水环境、材料与资源等五个方面，具体规定了一些硬性标准，包括“当室外日平均温度不低于当地采暖室外计算温度的条件下，生态住宅的卧室、起居室、书房、卫生间的室内空气温度不低于18，厨房、采暖楼梯间和采暖走廊不低于16。”生态住宅的绿地除了绿地率要符合国家和地方标准外，绿地本身的绿化率必须大于70%。,7,政策热点,4、首家外资银行出台房贷细则 花旗银行已成为第一家推出房贷细则的外资银行，其细则的主要内容包括：对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例至少四成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。花旗中国的房贷细则明确：以个人为单位认定，同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”。 对此，汇丰、渣打、东亚等外资银行表示，房贷细则仍在进一步讨论中，本周应会有结果。 但外资银行至今未加入央行征信系统，给其在认定第二套房上有一定难度。渣打银行(中国)相关人士介绍，银行认定客户住房贷款是否为第二套，只能依靠客户自行注明是否为第一套、是否为自住房等，而这对有意炒房的投资客来说，隐蔽其房产获得优惠利率和首付成数再简单不过。 据悉，目前东亚、汇丰、花旗、渣打等银行将信贷数据系统正与央行征信系统进行连接测试。据悉，正式连接后，央行、外资行可以进行双向查询，而中资银行也可以通过央行征信系统查询客户在外资行贷款情况。,8,政策热点,5、深圳或禁止住宅经商 18日，深圳最新一期政府公報下發了關於進一步大力發展現代商貿流通業的意見，其中第18條明確提出“實行住宅禁商”，即禁止属居住性质的房产擅自改变用途，进行商业活动。已设立的具有安全隐患、污染环境的商业网点要分期分类逐步退出市场。具体实施意见由市工商部门会同市贸工部门研究制定。,9,行业动态,1、深中心区商务用地挂牌出让“未成交” 10月19日，编号为B116-0040的商务用地挂牌出让“未成交”。 B116-0040宗地位于深圳市福田区福华路与益田路交汇处西南角，总用地面积：18931.74平方米，建筑容积率：16-20，建筑覆盖率：60%；建筑高度裙房40米，150米南塔楼200米，北塔楼450米；建筑面积：302900平方米-378600平方米，其中：商业47000平方米-59000平方米，办公、酒店255900平方米-319600平方米。 此次出让竞买人资格审查严格：注册在深圳的保险法人总部； 注册资本人民币5亿元以上(含五亿元)； 在深圳经营运作满两年； 竞买人的自有建设资金不少于50亿元人民币； 本项目建筑面积自用率必须达到60%以上，且该部分建筑面积10年内不准对外出售。 竞买申请人须通过深圳市人民政府金融发展服务办公室竞买资格审查并取得竞买资格证明，方可参加本宗地竞买。,10,行业动态,2、“卖房象卖车一样” 美国楼市甩卖成风 美国华盛顿邮报网站日前发表文章说，如今美国楼市甩卖成风，一些建筑商卖新房甚至用上了卖车的招数。 目前为了应对美国楼市疲软的局面，建筑商们推出了各种促销措施，比如由它们支付买卖房屋的手续费，并通过它们的抵押部门提供低息贷款等。面对大量滞销的房屋和中止的合同，一些建筑商甚至开始采取车行和百货商店惯用的战术，更不寻常的是还常常大幅降价，而在过去建筑商们一直不愿这么做。如，精品明星房地产公司最近推出“豪宅清仓大甩卖”，客户可以赢得一次度假机会和现房减价11万美元的优惠；而购买瑞安房地产公司的房屋，则可以获得“职工价格”，或10的折扣。 据了解，美国商务部最近宣布，月份全国新房销售下降到了年多来的最低水平，中间价格比一年前下降了7.5。,11,企业动态,1、卓越集团拟在香港上市 总部在深圳的卓越集团(Excellence)即将在香港上市，现已聘请摩根士丹利(Morgan Stanley)和瑞银集团(UBS)协助其IPO，上市时间预计为明年第二季度，计划将筹资15亿美元、约113亿人民币。 目前，卓越已在深圳、武汉、长沙、青岛、重庆、广州、东莞等地均有项目，其中全国建设用地储备超过800万平方米。,12,企业动态,2、中海隐身进驻珠海 中海地产旗下珠海市广逸咨询服务有限公司通过持牌拍卖，6.7亿竟得珠国土储2007-02地块。 该地块位于位于珠海前山港北侧紧临前山河，三台石路南沿河路东侧，成交楼面地价1750元/平方米。珠国土储2007-02是由三个地块组成，总用地面积86161.02平方米，其中S1用地面积23831.35平方米、S2用地面积43168.89平方米、S3用地面积19160.78平方米。 其中，S1用途为商业办公、酒店、商业、公寓；S2用途为商务办公、商业及交通配套区；S3用途为住宅区。容积率：S17.5；S23.5；S33.0。酒店式公寓可以按单元销售和办理房地产权证。,13,市场热点,二级市场成交概况,新开盘项目概况,中原三级市场成交概况,结构,14,各区每周成交（10.08-14）,15,周成交与上月同期比较,16,全市周成交量（套数）走势,上周全市总成交754套，环比增加了60.8，创下了近一个月以来的单周最高成交量。,17,全市周成交量（面积）走势,上周全市总成交6.7万平米，环比增加了38.0，同样创造了一个月以来的单周成交新记录。,18,全市周成交均价走势,上周全市商品住宅实现成交均价为16678.4元/平米，环比上涨了10.3，结束了连续6周成交量和成交均价增长率成反比的情况。,19,上周全市有三个区域成交量出现了环比增长，其中，最引人注目的是龙岗区，由于金域东郡的热卖，使其成交量达到了590套，占全市总体的78.2。而宝安区上周仅成交18套，是宝安区06年以来的单周最低成交记录。,各区周成交量（套数）走势,20,各区周成交量（面积）走势,从成交面积看，有4个区域出现了环比增加，其中增幅最大的是南山区，环比增加了116.2；下滑幅度最大的是宝安区，环比减少了71.8。,21,上周各区的成交均价只有2个区域出现了下跌，分别是罗湖区和南山区，罗湖区由于仙湖山庄没有成交，成交均价下跌了35.1；而盐田区由于半山溪谷的成交，使其成交均价超过了2万，环比上涨了51.2。,各区周成交均价走势,22,市场热点,二级市场成交概况,新开盘项目概况,中原三级市场成交概况,结构,23,新开盘项目,【说明】 世金国际本次推售单位并非本月新批预售，目前暂时没有获得批预售面积数据。,24,新开盘项目价格区间,25,非中原代理项目在售监测,数据来源：国土局网站,26,中原代理在售项目监测,27,市场热点,二级市场成交概况,新开盘项目概况,中原三级市场成交概况,结构,28,各区周成交情况,29,累计成交（10月1-21日）,30,数据来源： 中原三级市场成交数据整理,整体成交量增长趋势,上周全市买卖成交120单，环比增加了62.2；租赁成交了204单，环比增加了1.5。,31,数据来源： 中原三级市场成交数据整理,各区成交量增长趋势（买卖）,从各区买卖情况看，除宝安区环比持平以外，其他各区都有较大幅度的增加，其中龙岗区增幅最大，达到了136.4。,32,数据来源： 中原三级市场成交数据整理,各区成交量增长趋势（租赁）,上周租赁市场，则出现了喜忧参半的局面，关内的福田和关外两区，都出现了不同程度的增幅，另外3个区域则出现了不同程度的减幅。,33,罗湖各片区成交量走势（买卖）,上周的罗湖区的布心翠竹成为全市最活跃的片区，成交单数居全市各片区之首，而银湖和笋岗片区则继续没有成交。,34,福田各片区成交量走势（买卖）,上周福田区只有皇岗片区的成交量达到了两位数，华强北、莲花景田、上步和岗夏片区均没有成