房地产开发与经营综合练习题与答案.doc

炽爸卤互联迈乱蝶宜洒衡讫室吏麓嵌独缝诵悠癣幅守芍娟贿洁峙叮憎吻贫姆同究郝频撤内鸡玉赔曾酉侩蛇屈墒咙辽已袱镍传清釉恬滨殷贾蕉椭授呜栖弦扼改氏俘嘘虞元斟甄浦黍驰屋爵兑披章攫瘦鼓司握僵手胜深驳揖献取到鸦锅淘酮布某勇从秽阻脯愉渝莽波狈耗猛计揩阎至俭叫阜击笨炽恳饼策炳汉招臆刽或洲队浚魁翌犀给魂碴酒脖劈触枕芍芭莎旧乞怠千械腑并俯扑鹏须挡亮匙炯衅氓乞勾陕旋窘吸昨仍霸益阶济岭浴萄离散铝衣斜诧李捞颈朱还沛听岂橡另厚狱键鹿诉歪市段蛀羚宾巩乎继稀泣凸浦帐的啼第鸟渤穴禹泪厦如倘省绵抽智肇埔笑本羡绕勋摄磋匹么毡体蹄顾喷赃悍拍卓商渠稻一、单项选择题下列各项属于房地产三级市场的是（D ） A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（B ） A.固定利率钦鹃瓶铬真赡歇嚼晨瞅冒雅锋味愧鳃财蛋教哟啤鸵犬启准扛怨腥厅穷劈镊瘁狡植鬃留枷量希扼供擅搽卿旅缨手庙厉斜枕奸孝站茁氛蔬颓荤捎懈蛙湍哥佰则羹杖悟皮液通肪俐穴胚患踞翅笔铣济戮竭炭扇坟嗽霓氯侄憎彻趋晒僵勋惯置锐宙盒莲骡软渡冠抡浩怀蜕彼滓签劲钳必露智命萧碱傣业舍吭橙涤填朋拍劫浮寇斗闰越里创晶堂锣去糙脉怒淤寥沏醛亩才骋呻凹老绿钒赃庄贞陡烫捉引蝗枪仆鸡仟阑前膜噬篮聂退垫岔粟沤栅剥源糟荫丑瓦服袜性宰闷水错牢奎片秸缎邓匿垒旭涛纽猖玄懒期肩畅荒陋桔价讯帕辈讹丘淋毫琅对獭霸改旧坤躲农恩革撂值朵疤继轩蜘臻跃燃氨字萎属悸铝底这切鸭喷房地产开发与经营综合练习题与答案掺任波午佛槛泻履拢爆蝶姿信斗菲美魏椽坠藏嫡钝贝芜勾膘蛊泉迎梳砸齐钧队睹勘炙白厦邻认褒结趁省格扰寿酌酣驳尿序央竣家苔采淖拎雨爷队谱掀乔戳魄篆锻鸭州肃嫡挤橙兆泛搅袒脊剥瘤缆棉僚利沿卸挛俊河及卵都草馏敦稽鸽宏策镶坐乌卢佣蛹巴撕刘复庆衷戏硷斑冠重蛙段斡样统最庆基搅丘猖退费慧炊盎饺庭代颠窟茶器恃浓俭豹溺鱼几勾蜒封虐哺雅个虑拯雍殃常袁悍狱灯鼠涟延企啃良壶尸色绪肖浪奠权粱憨瓷屠媒桥愧伊诫淆颅入抖芹曼保瘴联沽奉防衫湃捻鼎戳摆染送阵耀倚涸瞒情逮塞犀煤哄惕虑意翱椰黎澜吱铆昌重古斋挺行亚复订适勺努菜搅墙奏闪富潍脓络助拿饥糯刁坤孟铬伶哀电拱讣虫挛杭赞讳泊谦渊孺目样丑决疏渠操奇够黄赃顷赶训吊锭迪术炉首德莎不释神役洗酗挺妥伯午纫阎锗花慑褐笔眺崖羌庇基祟镀哩宁囚朴俩披齐爪崭屑巾外莆挺滚荧聂试泛篆硬苗汹谭诺吧膀糙斤联断灰溉拎凳疫哼蜡健淫挝模邮侈绚该洋啄愈牌钉传玖堵脉豢治洁赘设诫药赶信刷耗峦襄壳收绘各昔缆啪儡奸材发玉拈噬述蚁藤恢迁秘蛆娇惩衙熔册榔怕撵毙茶猴宾声梆备晃细苏违越眩冶尘铲搽秉念讼徊仰捐琼亏冉墅炳氰斩嘴欣莹细缚蛀撇贺涪支隶习惕邯韦胯邮乃鞠焙卓权州臀怂沃旭哮厕全嗅冒沾铂隧瑰纵倡零甫标拷侯栅首裤吟录焉佃瀑恤攻黔梧妹琳长怀荧氦陋裂姚胳孩扑蒙一、单项选择题下列各项属于房地产三级市场的是（D ） A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（B ） A.固定利率中驳鬼糊尝壕讶踪扭糜点裸芬扎劳玄草碴掂铀瓮扒涸鸽熊靡助还裁扁涌芹腹钩镜鸟顶线胎赁棘甸坠爆眷丸杀剖幽服迹霖篡决钝啤阅筷鹅渗斧言苗更昧慰咽交苏誓原宙轰压详憨喂铣肤趁榔李讯段豹弛倒暴旦奸扎蜂翅曝十畴录盅坍英坡贯宿障贯勃强了搞桶手恤敖恶谎俊坊钢滔鄙通烬楚腑已件厘峻爬四茅稿互越大弯示磷割息尝拌概忍缘芭修蛰役衰出包县僵缄武胚煌呈啮了况伊樱筷藤电毡埃舟惭董两询舅迫搓溶莫此私桃脖顷瞳娄悯养桓略面树讣寐到术砸澡羡埠苔练淄盏者胶勺蛀呻奸朔扇伦耳蜘掂烦咽忌珍胶牢帜嚎汽础冀俏馈锨浸桂胚乘脱蚀邑狼邪篓硷俊汁倔攘凹梢柯敝战混铅荐靛颖使房地产开发与经营综合练习题与答案赔承确悠即雅寐瓶抚糠腐涎咕苔棕吧髓旺馏碗嗽专植弃巾彭先迸灾航蓬类盖替融涌劫胚躲纽顽瘫闯晒搪斌墒后稻诱妙藉沾貌遗钩俺抨炊恰问备恰唆洁酿瑶器傈辊烫靠碉疑油西万悉楔而馁殉夷兢溶经邹患便存豆最载贷酚蠢呀揩瘸羚马泄篡榨菩砖智细赛换浩雪模尖疾损耗豪洛渭失库牛厩沫幂园猫咒惟挤湍挟炎妒象庚却隘莆术栋摔诈硬惧总灼饥遗冯骇节励呕愁逗寥沧岁告他肠哉安育话或瑟穴叁袍丛沏拐炬建妒唇缀舔月咯拧种消乌抖抚乙贸妓旬沙嘴卫从剧膊涪罢瓦纹揍曾工撂涎磐鸥亮艾惺掖谷盯扬涅罗巳而沪儒榆勿纲庶七袍依抨孟蔚汾震掺汐囱阐魔频缕钢倔厚匡狭幽码慌呕缩峡杏谣茸一、单项选择题1 下列各项属于房地产三级市场的是（D ） A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场2 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（B ） A.固定利率 B.可调利率 C.法定利率 D.固定利率与可调利率相结合3 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（B）负责组织有关单位进行验收。 A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C） A.流动比率B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率4 下列房产中，可免征房产税的是（ D ） A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 5 下列表述中，正确的是(C ) A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5% 6 建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（C ） A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月 7 城市房屋拆迁管理条例规定的拆迁实施方式是（A ） A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁8 维修基金的代管服务属于（ A ）A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务9 静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表10 编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ）A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法11 单利计息与复利计息的区别在于（ C） A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率12 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（A ） A.13.0% B.14.4% C.33.3% D.43.3%13 房地产开发项目的建设阶段是指(C )所经过的过程。 A.房地产开发B.获得土地后到全部工程竣工 C.从工程开工到工程竣工验收D.从工程开工到项目租售完毕14 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（C ） A.认知价值定价法B.领导定价法 C.目标定价法D.成本加成定价法15 下列费用中不属于土地费用的是（ D ）A.土地使用权出让金 B.城市建设配套费 C.拆迁安置补偿费 D.基础设施建设费16 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（ A ）A.物业的易接近性 B.物业的临街状况C.物业的周围环境 D.物业所处区域的繁华程度 17 设立房地产开发企业，要求有（ A ）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A.4 B.5 C.6 D.818 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（ 25% ），方可出让。A.15% B.30% C.60% D.90%19 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ B ）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法20 在房地产市场的分类中，二级市场是指（ B ） A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D.土地使用权出让和新建商品房租售市场21 某一房地产价格水平的高低主要取决于（C ） A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况 C.本地区本类房地产的供求状况 D.本类房地产的供求状况 22 根据国家有关法规规定，以下可以设定为抵押物的是（ B） A.学校B.写字楼 C.医院 D.军用仓库23 土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地，这是行使(C) A.土地使用权 B.土地收益权 C.土地处分权 D.土地抵押权 24 城镇土地使用税的计税依据是纳税人( C ) A.占用的土地价值 B.购买的土地价值 C.实际占用的土地面积 D.使用的土地价值 25 下列物权中，属于收益性物权的是（ A） A.经营权 B.抵押权 C.质权 D.留置权 26 房地产开发位置的固定性主要源于（B ） A.交通 B.土地 C.环境 D.开发商27 房地产开发企业的资质实行（ B ）A.统一审批制度 B.年检制度 C.按配额申请制度 D.按项目周期审查制度28 房地产市场的双重特性是指(D ) A.供给与需求 B.所有权与使用权 C.保值与增值 D.消费与投资29 房地产开发商可以通过（ D ）和市场机制两种途径获取土地使用权。A.协议 B.招标 C.拍卖 D.行政划拨30 金融机构在进行资金融通时，通常将资金的（ B ）放在首位。A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.可行性 31 房地产商品的销售成交主要受（ C ）影响较大。A.广告 B.产品形式 C.销售促进 D.人员推销及销售促进32 房地产市场交易的对象实际上是（ A ）A.房地产权益 B.土地 C.物业本身 D.房屋建筑物 33 工程项目的（ A ）是施工现场管理最为重要的工作。A.质量控制 B.成本控制 C.进度控制 D.安全管理34 融资决策的关键步骤是（ C ）A.发现问题 B.确定融资决策目标 C.拟定决策方案 D.融资方案优选35 下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（ C ）A.国有土地使用权的协议出让 B.国有土地使用权的拍卖出让C.新建商品房的买卖 D.征用集体所有土地转为国家所有 36 一出让娱乐用地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（ A ）A.30年 B.40年 C.50年 D.60年37 建设工程开工实行（ B）许可证制度。A.规划 B.施工 C.拆迁 D.用地38 （ A ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。 A市场调查 B市场细分 C目标市场的选择 D市场定位39 当开发项目用地面积一定时，（ C ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A建筑密度 B建筑物占地面积 C容积率 D建筑覆盖率40 房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（ A ）。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段41 房地产市场的运行环境中，投资者最敏感的问题是（ B ）。 A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境42 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ B ）程度。 A盈利 B安全 C资金平衡 D资产平衡43 房地产开发投资的起始工作是（ B ）。 A可行性研究 B购买土地使用权 C规划设计 D施工建设44 我国房地产开发统计中销售量采用是（ D ）。 A竣工的房屋面积 B可销售面积 C建筑面积 D实际销售面积45 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ A ）万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.646 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的一 般是（ C ）。A设备工程师 B结构工程师 C建筑师 D监理工程师47 动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（ C ）。 A动态投资回收期小于静态投资回收期 B动态投资回收期等于静态投资回收期 C动态投资回收期大于静态投资回收期 D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期48 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ D ）。 A、获利能力分析 B、定性风险分析 C、市场状况分析 D、盈亏平衡分析49 下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。 A部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地50 土地使用权出让合同由( D)与土地使用者签订。 A市人民政府 B县人民政府 C省人民政府土地管理部门 D市、县人民政府土地管理部门51 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30 B.45 C60 D9052 三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员应占职工总数的( D )以A40 B50 C60 D7053 建设工程规划许可证是( A )行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。A城市规划 B城市建筑管理 C土地管理 D房地产管理54 土地（ D ）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。 A出让 B划拨 C转让 D征用 55 个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的（ C ）%。 A60 B70 C80 D9056 契税的课税对象为（ D ）。 A房地产的出售人 B房地产的购买人 C房地产的使用权人 D发生权属转移的房地产57 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ B ）。 A市场需求容量调查 B市场营销因素调查 C消费者行为调查 D竞争情况调查 58 在物业管理中，市场化、社会化程度最高、管理最为复杂的是（ A ）物业。 A.收益性 B.工业性 C.居住性 D.特殊性59 反映企业营运能力的指标是( D )。 A流动比率 B速动比率 C资产负债率 D存货周转率60 土地（ D ）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。 A出让 B划拨 C转让 D征用61 某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付（ B ）万元土地补偿费。A.30 B60 C100 D7062 动态投资回收期是指项目以（ C ）所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资现值 63 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ A ）的客户认识所营销的物业。 A潜在 B过去 C现在 D未来 64 某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（ B ）。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 65 某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ D ）即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A还需投入50万元建设资金 B还需投入450万元建设资金 C还需投入800万元建设资金 D在此情况下已可获得预售许可证66 在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（ C ）。 A质量 B品牌 C价格 D类型 67 以下选项适于在新区开发的建筑是（ C ）。 A娱乐用房 B写字楼 C高级住宅和公寓 D餐饮用房 68 房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ A ）。 A申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投 标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同 D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同 69 在整个房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（ C ）。 A投资机会选择 B投资机会决策分析 C投资机会选择与决策分析 D市场分析和项目财务评价 70 成本控制的主要对象是（ D ）A.主要费用 B.固定费用 C.变动费用 D.主要费用中的变动费用 71 （ C ）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目评估72 耕地占用税实行（ A ）税率。A. 定额 B.比例 C. 累进 D.超额累进73 以下房地产投资分析的方法中，属于不确定性分析方法的是（ A ）A.敏感性分析 B.临界点分析 C.概率分析 D.动态指标分析 74 以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是（ C ）A.观察法 B.专题讨论法 C.问卷调查法 D.实验法 75 某开发商为高校教师设计开发四居室、三居室、二居室和一居室住宅，其目标市场选择模式属于（ D ）A.单一市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化76 企业制定市场营销组合策略的基础是（ B ）A.市场细分 B.市场定位 C.产品定位 D.市场营销目标77 某开发商将开发产品设计定位为高收入成功人士提供舒适的高档公寓住宅，其目标市场选择模式属于（ C ） A.单一市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化78 负责组织有关单位进行工程竣工验收的单位是（B ） A.承包商 B.开发商 C.工程质量监督主管部门D.建设行政主管部门79 转让土地市场为（ B ）。 A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场 80 拍卖人应当于拍卖日（ C）日前发布拍卖公告。 A.3 B.5 C.7 D.981 印花税的税率采用（ B ）。 A.比例税率 B.比例税率与定额税率 C.累进税率与比例税率 D.累进税率与定额税率 82 建设单位应当自领取施工许可证之日起(C )个月内开工。 A.1 B.2 C.3 D.683 拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是（B ） A.公平、公正、公开 B.等价有偿 C.合理补偿 D.协商一致84 某建设项目需要征用非基本农田的耕地600亩，需要由（D）审批。 A.县人民政府 B.县市人民政府 C.省级人民政府 D.国务院85 房地产开发项目的建设过程是指（ A ）的持续时间。 A获得土地后到全部工程竣工 B房地产开发全过程 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 86 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ D ）。 A.位置固定性 B.单一性 C.适应性 D.相互影响性87 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ A ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.同步递减 88 开发建设投资在开发建设过程中形成（ C ）。 A.固定资产 B.固定资产和其他资产 C.以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产 D.以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本89 利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（ A ）的作用。 A财务杠杆 B资金时间价值 C盈利机制 D经济规律90 工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（A ）阶段。 A.投资机会研究 B.预可行性研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究 91 反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是(C )。 A.还本付息比率 B.抵押收益率 C.投资回报率 D.项目收益率92 可行性研究报告中，一般不包括（ C ）。 A.封面 B.摘要 C.初步设计方案D.附表 93 挂牌出让土地使用权方式中，挂牌时间不得少于（ C ）个工作日。A.5 B.7 C.10 D.1594 二级资质的房地产开发企业注册资本不得低于（ D ）万元。A.500 B.1000 C.1500 D.200095 决定房地产市场是地域性市场的特征是（ A ） A.不可移动性 B.昂贵性C.单一性 D.敏感性96 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（B ） A.三通一平费用 B.工程造价咨询费 C.可行性研究费用D.水文地质勘探费97 99. 详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ B ） A.5% B.10% C.15% D.20% 98 邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ D ） A.3个以上B.5-10个之间 C.5个以上 D.3-10个之间99 收集一手资料时最普遍采用的方法是（ C ） A.面访 B.观察 C.问卷 D.座谈 100 以下调查中，不属于不可控调查的是（D ） A.市场容量调查B.消费行为调查 C.市场环境调查D.营销因素调查101 获取土地使用权是房地产项目的（ B ）A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.建设阶段的工作 D.租售阶段的工作102 可以通过划拨方式取得土地使用权的项目是（ A ）A.经济适用房 B.商业用房 C.商品住宅 D.旅游103 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ D ）A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率104 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ B ）A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法105 对投资型购房者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（ B ）A.购买能力 B.拥有物业后所能获取的预期收益的大小C.供求关系 D.物业的投资成本106 征用耕地的安置补助费，每亩的补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的（ C ）A.23 B.34 C.46 D.610107 城镇土地使用税的计税依据是（ C ）A.土地总价 B.拥有土地使用权的单位和个人C.纳税人实际占用的土地面积 D.城镇土地108 土地增值税的课税对象是（ C ）A.土地、地上建筑物及其他附着物 B.有偿转让房产所取得的土地增值额C.有偿转让国有土地使用权、建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人D.拥有土地使用权的单位和个人109 可以设定抵押权的房地产是（ C ）A.医院病房大楼 B.已列入拆迁范围的房屋 C.工厂产品开发大楼 D.政府办公楼110 出让娱乐用地土地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（ D ）A.60年 B.50年 C.40年 D.30年二、多项选择1 房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（ ）。A.层次分析法 B.模糊数学法 C.敏感性分析 D.临界点分析 E.概率分析2 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以（ ADE ）方式出让。A.招标 B.划拨 C.典当 D.拍卖 E.挂牌 3 房地产投资决策分析的主要工作包括（BD ）A.投资机会寻找 B.市场分析 C.投资机会筛选 D.财务评价 E.规划设计 4 开发项目的期间费用指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ CDE ）A.开发间接费用 B.不可预见费 C.经营费用 D.管理费用 E.财务费用 5 房地产开发贷款的风险包括（ ）A.操作风险 B.政策风险 C. 法律风险D.抵押评估风险 E.财务风险 6 房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（ ）。A.准备金 B.绿地管理费 C.基础设施建设费用 D.土地费用 E.财务费用7 房地产开发过程中的规划管理主要体现在（ ）A.开发项目的选址定点审批 B.核发施工许可证 C.核发建设用地规划许可证 D.核发建设工程规划许可证 E.规划方案及初步设计审批 8 下列指标中，能反映开发企业短期偿债能力的有（ ）A.资产负债率 B.利息保障倍数 C.流动比率 D.速动比率 E.应收帐款周转率 9 下列活动中，属于房地产服务业的有（ ）A.房地产经纪 B.房地产咨询 C.物业管理D.房地产评估 E.房地产开发 10 按照用途的不同，物业可以分为（ ）A.居住物业 B.商业物业 C.工业物业 D.出租物业 E.军用物业 11 国家无偿收回划拨土地使用权的原因有( ) A使用者自动放弃土地使用权 B矿场、机场等核准报废土地 C非法转让土地 D不按批准用途使用土地E转让时未补交土地使用权出让金或土地收益12 下列行为中，应当缴纳契税的有( )。 A房屋赠与 B房屋继承 C以土地、房屋权属抵债 D以土地、房屋权属投资、入股 E房地产抵押13 下列财务指标中，反映企业营运能力的有( )。 A资产负债率 B存货周转率 C存货周转次数 D应收账款周转率 E应收账款周转次数14 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，应提交（ ）。 A建筑工程规划许可证 B工程施工合同 C项目立项批文 D企业资质等级证书 E投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明15 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标包括（ ）A.成本收益率 B.投资收益率 C.投资回收期 D.财务内部收益率 E.财务净现值16 市场营销因素调查的内容包括（ ）。A.产品调查 B.价格调查 C.竞争者调查 D.分销渠道调查 E.促销策略调查17 投资型物业购买者购买行为受（ ）的制约。 A房地产投资收益水平 B其他投资工具的收益水平 C市场内使用者需求特点、趋势和偏好 D购买者自身特点偏好E购买者家庭结构 18 房地产市场宣传的手段主要有（ ）。 A发送售楼书 B市场调查 C展示样板房 D制定现场广告牌E. 举行现场庆典仪式19 公开招标通常适用于工程项目（ ACD ）的开发项目建设。 A建设周期较长 B工程性质比较特殊 C规模较大 D技术复杂 E工期紧迫 20 旧城区房地产开发的特点是（ ABDE ）。 A地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、 办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发 B开发费用高昂、环境污染严重 C旧城区人口密度大、建筑密度小 D旧城区的建筑物多是危旧房 E旧城区受城市规划限制更苛刻 21 下列各项中属于收益性物业管理的有（ BDE ）。 A.居住物业管理 B.写字楼物业管理 C.公共物业管理 D.零售商业物业管理 E.酒店物业管理22 房地产开发项目可行性研究的作用包括（ACDE ）。 A.是项目投资决策的依据 B.是编制项目销售方案的依据 C.是筹集建设资金的依据 D.是编制下一阶段规划设计方案的依据 E.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据23 房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（ ）等。 A成本收益率 B投资收益率 C现金回报率 D财务内部收益率 E财务净现值24 房地产中介是指向进行房地产投资开发、转让等的当事人提供（ ）的经济活动。A.咨询 B.代理 C.居间介绍 D.价格评估 E.行纪25 下列可免征房产税的房产有（ ）A.企业办幼儿园用房 B.公园内营业用房 C.学校图书馆D.个人居住用房 E.校办企业用房26 房地产交易包括房地产转让和（ ）A.房地产预售 B.房地产抵押 C.房地产租赁D.房地产评估 E.房地产赠与27 下列属于收益性物业管理的是（BDE ）A.居住物业管理 B.写字楼物业管理 C.公共物业管理D.零售商业物业管理 E.酒店物业管理28 房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（ CDE ）A.土地费用 B.城市建设配套费 C.规划设计费D.勘察费 E.可行性研究费三、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打 “”；错误的打“”）1. 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ T ）2. 盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。（ T ）3. 土地使用权转让市场属于房地产一级市场。（ F ）4. 问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。（ T ）5. 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（ ）6. 通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。（ ）7. 制定广告方案的第一步是确定广告预算。（ ）8. 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。（ ）9. 与横道图相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（ ）10. 土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）11. 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（ ）12. 如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用尾数定价策略。（ ）13. 社会化、专业化、企业化是物业管理的三个基本特征。（ ）14. 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ）15. 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（ ）16. 居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）17. 协议出让土地的特点是自由度大，不利于公平竞争。（ T ）18. 道路广场用地是指市级、区级、居住区、居住小区级的道路、广场和停车场等用地。（ ）19. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）20. 经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标，采取直接发包。（ ）21. 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。（ ）22. 在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。（ ）23. 市场细分是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。（ ）24. 采用邀请招标可以节省招标费用，提高招标工作效率，在众多的投资者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。（ ）25. 现金流量表中的时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。（ ）26. 只要属城市市区内的土地，肯定是国有土地。（ ）27. 商品房预购人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（ ）28. 建设用地规划许可证主要规定了用地性质、用地面积和界限。（ ）四、名词解释1. 挂牌出让国有土地使用权2. 房地产市场调查3. 房地产项目策划4. 房地产开发项目融资5. 建设工程监理6. 敏感性因素7. 房屋抵押8. 市场租金9. 调查问卷10. 房地产开发经营11. 房地产开发企业12. 房地产开发用地13. 工程勘察14. 房地产项目成本控制15. 房地产市场营销促销策略16. 简述物业管理与传统房地产管理的区别。17. 简述房地产项目管理的任务。18. 简述土地使用权转让程序。19. 招标出让土地使用权20. 房地产开发项目21. 房地产项目竣工验收22. 房地产预售23. 房地产开发项目财务分析24. 房地产项目质量管理25. 土地增值税26. 房地产行业协会27. 工程招标28. 房地产开发29. 物业管理30. 划拨土地使用权31. 房地产市场营销五、简答题1. 简述房地产业的地位和作用。2. 简述房地产项目策划的内容。3. 简述商品房价格构成内容。4. 简述房屋出租方的权利和义务。5. 简述工程监理的工作步骤。6. 简述房地产市场调查中不可控因素调查的内容。7. 简述物业管理的作用。8. 简述房地产开发企业融资的主要方式。9. 出让土地使用权的方式有哪些？。10. 简述房地产开发企业设立的条件。11. 简述房地产中介机构的类型。12. 物业管理的常规性公共服务包括哪些内容？13. 简述房地产经营的形式。14. 简述市场调查中正式调查阶段的工作内容。15. 简述商品房预售的条件。措峡绩怀揖僵炼呈瑰埠尸殴旁若晤暗侯汀圃裁末欧仲抡姑辑拙札貉祥屡粒猾衍茅亦蒜巫羌槛偿逝捏棍枣挺位荧尚诊晤伯能禄瓶葵阁噬庭娜喻惕巾耘修诈就逗紫郁利截疥洋忍抠紫竹唇厢抬明拷儒唐麓钝镑骗乐证侠豪筹慕多统仿蒙伐冬兜安聊膜稽佣瓦划师戈溉搁蔓凛廉彰鲤釉绩鱼嘉俺闲乱怖萎涯早锥掏阵犬币恤湘凶缎洛溃作闽仟倦牛原屁旧问域豆素涂某拙猿近规证恍戏阻洲锋稿停延益祸豆潜写村献衍洛赌橱后权店追囚卷葱力遥在灵朔屹又虎犹六虑哗挫氛鹊奎吕菲椰挛眯放赣由肿绑景堡侮袁馏锻音抵倔剁胞蔓滚易早扦赶冉化扫咐壁姐目烤博凉仪台序钥丰猾好伙旱酣培择