宏观政策对房地产业的影响及效果分析.doc

目录摘 要IAbstract前言1第1章 近年以来房地产业的发展及调控必要性分析31.1 房地产业是我国国民经济的支柱性产业31.2 国家调控房地产市场的目标31.3 国家宏观调控政策出台背景及房地产业存在的问题41.3.1 90年代以来房地产业的发展情况概述41.3.2 房地产业存在的问题51.3.3 90年代后我国房地产“过热”的具体原因分析51.4 解决房地产业存在的问题理论分析6第2章 98-08年以来国家对房地产宏观调控及成效分析92.1 政府利用金融调控房地产市场的可行性分析92.1.1 房地产金融调控政策的内容92.1.2 房地产金融调控政策取得的成效102.1.3 金融政策调控中存在的问题102.1.4 完善我国房地产金融政策的建议122.2 房地产宏观调控的土地政策132.2.1 政府利用土地政策调控房地产市场的可行性和必要性132.2.2 宏观土地调控内容及成效132.2.3 土地政策调控的问题分析142.2.4 完善我国房地产土地政策的建议142.3 房地产宏观调控的税收政策152.3.1 近年代以来房地产调控中的财税政策分析152.3.2 税收政策调控效果分析172.3.3 税收调整后仍存在的问题分析172.3.4 完善我国房地产税收政策的建议18第3章 新一轮房地产调控193.1 新一轮房地产调控的背景193.2 新一轮房地产调控的内容193.3 新一轮宏观调控的影响分析及效果预期223.4 对房地产业的宏观政策的建议24总结26致谢27参考文献28前 言研究动机与意义在当今社会，无论是西方还是东方，无论是市场经济国家还是计划经济国家，都带有混合经济的色彩，纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不能现实存在和发展的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。而由于房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位，因此各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控，干预程度则依各国自身市场发育程度的不同而有所不同。房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，我国政府应对房地产市场进行宏观调控，进而保持房地产市场的均衡，为房地产市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。我国政府已经陆续出台一系列宏观调控政策、措施调控房地产业的发展，特别是自2003年以来对针对房地产业“过热”，政府调控力度较大。但政府进行宏观调控的具体措施是否合理，是否符合我国房地产业发展的状况，是否能达到经济调控预期的目的，在今后我们还可以怎样完善政府对房地产业的宏观调控这一系列问题值得我们思索，对此，本文拟对我国政府当前房地产宏观政策的调控进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。研究方法1. 规范分析与实证分析相结合的研究方法。其中规范分析以现代西方经济学中市场失灵的观点：信息不对称、外部性、垄断带来市场失灵，供求理论，政府的宏观调控等相关经济学理论和方法为基础，结合房地产经济学、房地产金融等进行分析。规范分析有助于科学地认识政府以金融、土地、税收政策手段调控房地产市场的原因、范围、目标、方法等，为房地产市场健康稳定发展提供理论指导。实证分析对我国房地产具体情况进行讨论、分析，有助于揭示我国房地产金融调控的实际效力，及其存在的问题研究。2. 宏观分析与微观分析相结合的研究方法。政府对房地产市场的调控是针对房地产市场的整体发展状况的，其立足于整个经济发展的宏观背景。而房地产微观主体行为则导致房地产出现过热等一系列市场问题，是市场致力于调控的根本所在。因此，本文通过将两种研究方法有机结合起来，完整地研究政府如何利用金融、土地、税收三种手段促进房地产市场的健康平稳发展。3. 静态分析与动态分析相结合。对房地产市场某段时间运行情况及政府调控政策需要用静态分析；而研究政府的调控政策对房地产市场的效力问题则需要采用动态分析，因为在政策的适用过程中会存在一定的时滞问题。研究思路本文首先对上世纪90年代后政府出台的对房地产宏观调控的政策背景进行分析，对房地产业现今状况进行简单描述，然后分析在房地产发展过程中，由于与经济发展状况不相适应，存在市场失灵等导致的问题，继而指出房地产业调控的复杂性和艰巨性，对此本文主要从金融政策、土地政策和税收政策三个方面对房地产进行宏观调控，以及提出三种解决政策的理论依据。在此基础上，分别从这三个方面对房地产宏观调控进行经济学分析、评价。简单阐述三种调控政策的主要内容，在政策出台后已经起到的作用，还存在的不足，以及今后应根据国家总体经济形势的发展，对不足之处进行改善，提出建议。最后，结合其他宏观管理手段、方法与文中提出的金融、土地、税收政策协调调控房地产业以期能得到最好的调控效果问题进行分析说明。第1章 近年以来房地产业的发展及调控必要性分析1.1 房地产业是我国国民经济的支柱性产业 房地产业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是我国支柱性产业有两个方面的含义：一是，在国民经济的运行周期中，房地产业常常有先行的示范作用；二是，房地产业是产业链长、关联度高的产业，是提供最终产品的部门。房地产业具有一定程度的前后衔接性和侧向关联性，在自身周围形成了巨大的产业体系。它的健康发展，往往能够直接或者间接地带动相关产业的发展。实践已经证明，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业已成为我国经济发展的支柱产业。房地产业对国民经济的作用，可以分为两个方面：促进和牵制。在整个国民经济运行过程中，如果房地产业运行态势良好、经济效益高、发展势头正常，就会对国民经济起到强有力的促进作用。反之，如果房地产业发展规模失控，市场炒作严重，交易不规范，房地产价格飞涨或者房地产业发展迟缓，开发规模、竣工面积过小，市场低迷，房地产价格下滑明显，则会对国民经济的发展出现牵制作用。可见，由于房地产业在我国国民经济中的重要作用和地位，则当房地产业在发展中出现问题，我们政府就必须对其进行宏观调控，促进其健康，平稳的发展。下面从国家宏观调控房地产目标开始，分析90年代以来我国房地产业的具体情况，即国家宏观调控政策出台的背景分析。1.2 国家调控房地产市场的目标国家对房地产市场的宏观调控管理，是政府职能部门按照房地产经济规律和社会经济发展规律客观要求，运用经济、法律、劝导以及必要的行政手段，对房地产市场全部交换关系及活动进行规划、组织、协调、控制和监督，是国家或代表国家实施政府管理职能的一种行为。其实质是国家权力在房地产经济领域内的运用和实现。而本文中则主要对房地产经济领域调控进行分析和探讨，最后对整体调控作简单的总体建议。在我国，社会主义土地公有制从根本上代替了土地私有制，城市土地终极所有权属于国家，国家是全国房地产资源和资产的主要拥有者，是全体劳动者利益的根本代表。这就决定国家对房地产市场运作的宏观调控管理的根本目标应该是：向社会提供有效的房地产品，更有效地满足社会主义经济和社会发展的要求，尽快地提高全体劳动者的居住水平和环境质量。将尽快地提高全体劳动者的居住水平和环境质量作为国家调控管理房地产市场的根本目标，防止投机性对房地产炒作，而不是把经济学界普遍认为的房地产总量供求平衡作为调控管理的根本目标。同时，只有尽力满足广大劳动者的生活需要，尤其是居住的需要，才能使劳动者在生理、精神和社会方面的正常需要得到逐步满足。发展于90年代初的我国房地产业，是人们试图以房地产开发投资增长速度和扩大房地产开发范围来确立起房地产业在我国的支柱产业地位，但却忽视了我国房地产业发展的空间定位应是居民的居住条件的改善和质量的提高。从而造成房地产的有效供给（即符合消费需求的供给）与有效需求（即有购买能力的需求）双重不足又互相错位。所以，遏制投机性、炒作性需求，尽快地提高全体劳动者居住水平和环境质量，应是作为国家调控管理房地产市场，发展房地产业的根本目标。1.3 国家宏观调控政策出台背景及房地产业存在的问题1.3.1 90年代以来房地产业的发展情况概述从大体上看，我国90年代后房地产业发展情况主要分为五个阶段：第一阶段：非理性炒作阶段(1992年至1995年)1992年1月，邓小平同志南巡讲话，随后全国掀起了创业潮；同年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行；1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%第二阶段：稳步发展阶段(1995至2002年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。这个阶段，房地产业发展趋于平稳，政府并未进行大力度的宏观调控。第三阶段：价格持续上扬，房地产局部过热阶段2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。统计显示，2004年一季度，全社会固定资产投资同比增长43，其中房地产开发投资增长41.1，固定资产投资规模过大，房地产业出现局部过热。第四阶段：随着美国次贷危机的出现，全球经济出现低潮，我国经济也不例外，为促使我国经济率先从危机中走出，国家出台了很多刺激房地产行业的利好消息。第五阶段：随着09年下半年经济形势的好转，房地产业也从低谷中走出，全国全国70个大中城市房价从2009年6月到2010年四月，连续11个月上涨，2010年四月份，更是创出了同比上涨11.7%的历史最高增速，在这种形势下，新一轮的调控浮出水面。1.3.2 房地产业存在的问题90年代后，我国房地产业快速发展，并成为我国国民经济的支柱产业，但房地产价格也随之上涨，并呈现出过高的迹象。高昂的价格阻碍了居民住房水平的改善，抑制了房地产有效需求的实现，刺激了房地产热的发展，从总体看来，房地产业在此阶段主要存在以下问题：1房地产价格水平偏高，长期持续增长房地产价格水平的高低与否，能否为广大居民所承受，通常用房价收入比来衡量。据世界银行提供的资料，衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在3倍至6倍比较适当，而我国的比值大大超过了这一标准。2009年中国房价收入比达8.03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14。2房地产业市场供给结构不合理当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩但又短缺二者并存的现象，具体表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产价格居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持着较高的水平。总体而言，我国房地产在90年代后房价持续上涨，结构不合理空置房面积居高等问题的存在，因此，有必要探讨房地产业过热的原因，进行实证以及理论分析。1.3.3 90年代后我国房地产过热的具体原因分析1房地产市场的投机行为的增加当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场不完善等条件的制约，在房地业需求量巨大的同时，其有效仍需求难以迅速实现。但房地产业的快速发展和蕴涵的巨大潜在需求引起社会普遍的房价上涨预期，再加上实际为负的银行利率和股市低迷等原因，大量的民间资金流入房地产业，其他一些行业由于资本回报率低，也有一部分资本流入。社会对房地产价格短期持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，而非耗时较长的正常投资。投机的目的是在短期内卖出以牟得高额利润，因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给，导致市场上供给迅速增加，而紧接着跟上的更多的投机需求就造成了总需求的虚高，由此造成房地产价格超过其内在价值，产生虚高。2土地价格的持续上涨一般来说，房地产价格可以分为四大块：土地成本、建安工程成本、相关税费和开发商的利润，其中土地价格占了我国房地产价格的很大一部分。在过去几年中，房地产价格的上涨往往伴随着土地价格的上涨，地价的上涨对房价的抬高在一定程度上起了一个拉动作用。近年来地价的上涨主要有两个原因：一方面是由于现行的土地招标拍卖制度和紧缩的土地供给政策：另一方面是由于对土地的投机炒作、囤积待涨的现象严重，这可以看作是房地产市场投机行为的延续。3房地产建设项目税费较高一般来说，各种税费占房地产成本的1020。现阶段房地产税费较多，收费行为不规范，主要表现在：政府性收费项目多、数额大。目前房地产开发企业承担的政府性收费项目一般为3050项，收费额平均占房屋销售价格的20左右；在土地使用、项目开工、建设、竣工验收阶段各种交叉、重叠税费种类繁多，重复收费现象严重；一些垄断企业，如经营自来水、电力、电话的企业，强制推销商品和强制服务收费问题比较突出：税费项目多，涉及的部门和审批环节多，致使项目审批手续繁杂，效率低下，延长了工程建设周期，加大了建设成本。1.4 解决房地产业存在的问题理论分析1. 信息不对称引起房地产价格与价值的背离在健全市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并受供求关系的影响。即使在这样的环境下，由于房地产不存在中心交易市场，交易成本高，价格由双方谈判决定，缺乏可用的信息和透明度等客观原因，也会造成信息不对称。这样在信息不对称的情况下，过渡炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益，很难对市场做出准确的判断。当房地产价格趋高时，会刺激供给方的投资。同时，房地产的建筑周期长，一旦房产建成时的市场形式与投入相比已经趋降，那么供给的增加会进一步拉动价格下降，形成反馈。在目前我国房地产市场机制尚不健全的情况下，信息往往很不对称，使得房地产市场存在着市场失灵，因此加强政府对房地产的宏观调控，避免房地产自身发展中存在地盲目性有很大的必要。2. 人的“非理性”导致房地产市场失灵一直以来，正统经济学以“理性人”为理论基础，即人从事经济活动总是从得到效用最大化出发。但是在实际生活中，人们的行为不仅受到利益的驱使，而且还有很多人自身的心里因素影响。2000年诺贝尔经济学奖得主卡尼曼德前景理论通过对人的行为经济学研究得出三大定律：大多数人在面临获得的时候是风险规避的；在面临损失的时候是风险偏爱的；对损失比获得更敏感。具体反映到房地产市场中，可以简单地概括为“买涨不买跌”的心里和行为。同时，人们的“从众心理”导致的“从众行为”，都将造成房地产资产价格大幅度上升或下降，造成市场的价格波动和房地产市场的失灵。3. 房地产土地连带品性质导致房地产价格背离价值住宅是附着于土地上的，所以住宅与土地是连带品。正因为住房必须附着于一定土地之上，使得房地产市场的运行状况不可能脱离土地的供应情况及价格情况独立存在。房地产市场的运行特点在于其在极高的程度上取决于土地市场的运行特性，而土地的最大经济特性则是稀缺性，供给弹性小，需求弹性大。所以，住房建设用地总是有限的，总是与土地价格密切相关的，在这个无法改变的前提下，无论住房建设的容集率有多大，土地的有限性决定了住房的稀缺性。这在一定程度上造成了住房长期供不应求的可能性。同样，土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的持续上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为房地产问题的出现提供了基础条件。同时，房地产的不动产性容易造成市场垄断，限制市场调节功能的发挥，出现市场失灵。房地产作为不动产，无法流动，其具体的地理位置，所处环境是既定的、不能更改的、特有的，因此，其只能与相邻的产品竞争。这样房地产开发商就只需关注其开发物业相邻地段的物业，各个相邻地段之间的竞争最终形成闭环形竞争。在一定程度上，也许仍能达到某种形式的市场均衡，但这种均衡可能需要较长时间的竞争传递才能实现，而且即使竞争均衡格局得以可以实现，所反映的主要也是不同地段的差别价格，而不能改变环形竞争、闭塞竞争的实质。房地产的不能移动特性，极大地限制了实际能发挥作用的竞争者数量，决定了一个地段的房地产项目只有为数不多的几个企业进行竞争。因此，极易形成寡头垄断型市场格局，从而使开发商容易进行合谋，垄断房地产市场。在中国建立市场经济体制的过程中，其他行业较早地形成了较为充分的竞争局面，而房地产业并未出现这种格局，从而使得房地产价格高攀不下，究其原因，房地产对土地的连带品性，以及不动性导致的闭环形竞争特点形成的寡占格局是最为重要的决定因素之一。可见，对房地产的依附物，土地进行规范的管理很有必要。4. 房地产市场具有外部性外部性是指一个行为主体的经济活动对另一个经济主体的福利所产生的影响，但这种影响并没有通过市场交易反映出来。外部性会带来“外部成本”和“外部收益”。前者成为外部不经济，后者成为外部经济。房地产市场中主要是存在多种外部不经济。例如房产消费领域的外部性，体现在示范效应上。住宅作为一种重要的消费资料，其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓，成为收入稍低阶层的效仿对象，会带来两方面的影响：一方面开发商追逐超额利润，大量开发高档物业，造成畸形的住宅供给结构，有限的资源不能得到充分配置，中低档住宅相比于需求人群数量过少，间接推动价格上涨；另一方面，高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣，导致中低档住宅尾随价格上升。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊，却让低收入者承受成本，因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者，从这个意义看，低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。对此，政府需采取措施正确引导居民的住房消费观念。第2章 98-08年以来国家对房地产宏观调控及成效分析2.1 政府利用金融调控房地产市场的可行性分析2.1.1 房地产金融调控政策的内容房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，动辄占用几千万甚至几亿、几十亿的资金和几年的时间。对于开发商而言，他们不可能单凭自己的资金来进行房地产投资，必须借助外部自己力量来保持房地产投资的良性循环。否则，地产开发建设就无法扩大规模、改善质量、提高技术、满足市场的需求。房地产开发建设的外部融资渠道有很多种，在现代社会，通过金融手段融资无疑成为首选。其次，从房地产消费者来看，房地产开发建设的这一特点也决定了房价与一般商品相比所具有的昂贵性。可见，房地产的供给和需求都离不开金融的支持，房地产与金融有着天然的联系，政府通过金融调控可以同时影响房地产的供给量和需求量，从而推动房地产市场健康高效的运行、稳定发展。金融手段对房地产业进行调控是宏观调控的一种重要方式。为此，我国政府陆续出台了下面的金融政策、措施：2001年的195号文件：文件划定了我国房地产金融的模式，即银行资金对房地产开发仅仅起助推作用，不能成为房地产开发的主要资金来源。对银行资金进入房地产业圈定了3条途径：一是开发商以自己有资金支付土地出让金和拆迁补偿费取得国家土地使用权，并在办理“四证”后，银行可向其发放贷款；二是在项目施工临近尾声，即多层住宅封顶或高层住宅完成总投资2/3时，商业银行可向个人发放按揭贷款，但不可超过房价80%；三是商业银行可向房地产公司发放少量的流动资金贷款。2003年8月国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件），其内容涵盖了整个房地产金融业务，主要有：1. 提高开发企业入市门槛，对开发商的实力和资信提出了更高的要求。一是开发商的自有资金不能低于总投资额的30，二是限制建筑施工企业的贷款用途，防止其给开发企业垫资，三是对现房才能发放按揭贷款，四是房地产贷款只能用于本地区的房地产项目；2. 提高高档房、别墅、商用房和购买多套住房包括第二套住房地首付款比例；3. 支持向中低住宅开发项目提供贷款；4. 对土地储备机构的抵押贷款进行限制，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年；5. 将公积金委托贷款用途严格限制于发放个人住房贷款等等。2005年3月的国务院关于切实稳定住房价格的通知并提出八点要求。这是要求各地在落实国家新政策的前提下，根据自己地方的实际情况进行调控的措施。“新八条”政策指向更为明确，不仅意味着政府对于房地产的调节政策更加细致，更在讲求效率的基础上注入了公平因素。通过以上对政府出台的房地产金融调控政策的具体内容简单介绍，我们接下来从整体上对政策的成效进行探讨，其取得的效果、仍存在的问题，以及建议采取的完善措施。2.1.2 房地产金融调控政策取得的成效1. 对房地产开发企业的影响使得房地产开发企业资金来源受到制约。金融调控对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。今后房地产商在开发项目前必须考虑自身的资金链是否牢靠，并打破单一的银行贷款融资模式，迫使其寻求多渠道融资。2对房地产市场产品结构的影响从需求方看，高档住房需求受到了抑止。高档房及二次购房，房地产开发项目资本金比例提高并不针对经济适用房，而且国家出台政策的目的主要是为了遏制投资过热，尤其是控制盲目投资高档房地产项目。3. 对住房价格的影响房地产价格影响的核心因素是供求关系。国家在提高放贷门槛，遏制投资规模的同时，减少了市场的有效供给。2.1.3 金融政策调控中存在的问题1. 房地产金融信贷主要依靠银行，良性房地产金融体系尚未建立，导致银行存在较大的风险性威胁。2005年3月份以来，随着房产金融新政的实施，房地产市场发生了激剧的变化，商品房及二手房成交量萎缩、房价上升并有相对的价格水平下降。国家运用金融杠杆调控房地产市场的效果显现。但是由于近几年在我国房地产投资约6000亿元中，有60的资金来自于银行贷款。因此，无论房地产市场过度发展，还是房地产市场过度萎缩，即产生非理性变化，都会对于银行产生巨大的经营风险。这种风险大概有如下方面：（1）经营风险。房产新政实施后，对于过热的房地产市场的抑制作用明显，公众购房需求必然减少，一旦房地产贷款银行信贷规模紧缩，房地产开发类贷款门槛普遍提高，房地产开发商资金回笼周期就会拉长，预期售房回笼资金的计划难以实现，尤其是中小型的开发商由于资金链断裂导致还款困难，银行已发放的房地产贷款被拖欠的可能性明显加大，这样势必使房地产开发类贷款不良率提高。房地产市场的投资风险和融资信用风险就会转变成商业银行的信贷风险。（2）利率风险。房产新政实施后，房贷利率水平将逐步提高，使原有借款人的还款压力加大，既有提前还贷减少利息开支的现象，又可能有部分借款人因贷款还本与付息增加，不能按期还款付息的可能。通过银行贷款购买商品房以居住为目的的消费者，可能会因为收入的变化、所购房产贬值、支出增加而引起违约现象。通过银行进行贷款购房短期投机的，会因市场受到调控，所购商品房不能套现而导致还款困难。这些都会引起银行个人住房贷款不良率的提高。（3）抵押品风险。由于我国房地产市场法律环境还不够健全，各商业银行个人住房按揭贷款事前的风险预警与事后的资产保全机制不够健全，手段也比较落后，商品房是按揭贷款惟一的担保品。如果房地产市场发展持续萎缩，商品房的市场价值就会下降，作为担保品的商品房也会随之贬值，保证住房贷款的能力就相对减弱。另外，2005年1月1日施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。更是从法律上解除了按揭贷款的保全可能。2. 金融调控使消费者获得贷款的可能性减少。由于在过去几年面对房地产业过热的大背景下，国家出台的相关政策都把矛头指向了利率这一经济调控的利器，但是过高的门槛，过高的利率水平，往往可能打击真正的刚性需求，不利于房地产业持续健康发展。2.1.4 完善我国房地产金融政策的建议1. 扩宽房地产金融渠道，积极防御金融风险目前，国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，将房地产业的风险完全转嫁给银行的做法，一旦出现系统性的、市场性的风险，银行就成了最终的风险承担者，因此推行房地产金融多元化已成为房地产健康发展且迫在眉睫的要求。2. 加强金融监管和审查的力度严格房地产开发贷款准入门槛，切实加强信贷审查、管理、监管，警惕房地产泡沫出现，利用信贷政策引导房地产市场结构调整，对过热的房地产市场要适度降温。要加大个人按揭贷款的监管和审查，完善贷款审批程序。建立并逐步完善个人诚信体系，严格审查住房按揭贷款，防止假按揭等投机行为，在保全银行信贷资金的前提下，对于已经形成的假按揭应建立清收责任制，限期收回。要完善个人住房贷款管理办法，推行个人住房贷款业务的标准化，建立完善的个人信用记录系统，建立完善的房地产企业信用评定等级制度，最大限度地减少信贷风险。建立健全个人住房贷款担保制度，认真落实贷款的抵押登记制度。要认真执行新房贷政策和国务院通知，不得违反规定擅自降。3. 尽快建立房地产安全预警机制房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不完全，因此防范房地产金融风险的核心问题就是建立完善的信息机制，各金融主体应当注重相关信息的搜寻、整理、分析和运用，关注市场变化，广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，提高预警能力。4. 健全房地产金融法律环境，维护债权人根本利益对于“使用虚假的经济合同的、使用虚假的证明文件的、使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保”的假按揭，要列为金融欺诈依法打击，有效保护银行合法权益，健全房地产金融法律环境。因为现行的规定一方面易引发借款人道德风险，为恶意逃贷者提供法律庇护；另一方面商业银行为了防范风险，将严格控制贷款对象，对普通自用住房的贷款进行严格控制。这些，都不利于房地产市场的持续健康发展，不利于国家扩大内需和解决城市居民住房问题目标的实现。5. 完善个人住房贷款保险体系房地产保险是通过对因自然灾害与意外事故造成的保险责任范围内的房地产损失提供一定的经济赔偿。同时，还应引入再保险机制，为办理住房贷款保险的保险机构提供再保险，以有效转移和分散房贷风险。房贷保险的付款，不宜采用分年支付，而应坚持一次性付清方式。2.2 房地产宏观调控的土地政策土地是房地产开发最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必需载体，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地，土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产。一级土地供应全权掌握在政府手中，因此政府可以完全利用土地供应这一最直接、最现实的政策来对房地产进行宏观调控。2.2.1 政府利用土地政策调控房地产市场的可行性和必要性土地是房地产开发的源头，土地供应总量及其结构直接决定房地产商品的生产规模。因此，土地供应的总量控制和结构调整可有效调控房地产商品的供应量和供应速度，进而起到调控房价的作用。当市场出现异常波动时，采取相应的措施调控土地供应总量，能够稳定房地产市场。在房地产市场低迷时，可以多储备、少供应土地，防止市场的进一步萎缩；而房地产市场火爆时，则可以及时较多地提供土地供投资者选择，降低投机者哄抬地价的可能性。在此基础上，逐步促进房地产价格的合理化、规范化。此外，对土地供应结构适时进行优化调整可直接影响房地产的供应结构，如可以停止别墅类用地供应，严格控制高档住宅土地供应，将房地产开发限定于普通消费项目，就从产品结构上降低了房地产价格异常上涨的可能性。2.2.2 土地政策调控内容及成效1. 闲置土地收回后应主要是作为普通住宅和经济适用房的建设用地。因为经过前几年的房地产过热发展，高档项目出现供大于求的现象，而适合普通百姓的住房供应却严重不足。用土地政策的手段调控房地产市场，从土地供给上调整住宅的供应结构，是从根本上解决房地产市场结构失衡的有效手段。2. 土地市场整顿提高了开发成本，约束房地产投资开发土地市场的治理整顿对房地产投资的影响表现在三方面：首先，对在建、拟建固定资产投资项目的全面清理政策，对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。前三类意见将直接影响房地产投资开发的进行。其次，加强房地产贷款风险控制减少了土地开发贷款，土地开发贷款增幅下降。最后，土地整顿要求保护农田和耕地，按规划使用土地等方面，减少土地供给数量，使房地产开发企业取得土地更难，成本进一步提高，受到的限制更多。3. 进一步深化了征地制度改革，维护了农民利益4. 土地开发面积增幅持续回落2004年以来，土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998-2003年全国房地产开发购置土地面积年均增长率为28.7%，完成土地开发面积年均增长率为23.5%。2004年，全国房地产开发购置土地面积39784.7万平方米，同比增长11.5%，完成土地开发面积19740.2万平方米，同比下降10.9%。与1998-2003年全国房地产购置土地面积和开发土地面积的平均增幅相比，2004年土地购置和开发面积增幅分别下降17.2和34.4个百分点。并且，土地开发面积出现1998年以来首次同比减少的局面。2005年1-10月份土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3%。作为房地产开发的先行条件，土地购置面积和开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产投资的过快增长。2.2.3 土地政策调控的问题分析土地政策的变化会使得消费者对房价的预期改变，从而做出提前购房的选择，有的甚至出现炒房等投机行为，造成个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨，给房地产业发展带来不良影响。2.2.4 完善我国房地产土地政策的建议1. 强化土地管理的监控职能，进一步加强土地供应总量控制。土地管理监控职能的弱化会阻碍城市土地市场和房地产市场的健康发展，因此应切实加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容包括：一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请回审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地价格是否合理，是否有故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。2. 对土地土地供应总量控制，其功能在于：土地供应过量、宏观经济疲软时，减少土地供应总量；土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量，以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，促进房地产市场健康发展。鉴于我国目前城市土地市场供应总量迅速膨胀，房地产开发严重脱离市场需求的现实，控制土地供应总量，无疑是土地供应政策调整的重要目标之一。3. 激活城市存量土地的开发供应，继续推进国有土地的市场化供应。控制土地供应总量并非以限制房地产开发用地的绝对量为长期目标，它是国家为了强化对房地产市场的调控管理采取的一种手段。针对目前所面临的房地产开发规模过大的问题，严格控制土地供应，目的在于对房地产市场“降温”，以稳定房地产市场，纠正不合理的房价，引导地产二级市场合理发展。虽然当前对增量土地供应实行了严格控制，但仍有相当部分城市存量土地被开发商囤积、被国有企事业单位占有，国家正积极加强对这些低效利用、闲置用地的开发，充实土地一级市场的可供应土地量，待房地产市场步入正轨之后，根据其需要适时进行供需调整，以此推动房地产市场健康发展，引导房地产价格的合理形成。2.3 房地产宏观调控的税收政策房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。因此，为了让税收政策对房地产业起到更好的调控作用，我们国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地税收调控政策。2.3.1 近年代以来房地产调控中的财税政策分析1. 1999年8月12日经国务院批准，财政部、国家税务总局发出了关于调整房地产市场若干税收政策的通知：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。关于空置商品房的税收政策，通知规定：1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，在销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。关于土地增值税，通知规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收。国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知；2005年9月22日，国家国税总局：国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知：各地要将贯彻国务院办公厅转发建设部国家税务总局等七部委的通知的有关情况按季上报国家税务总局。2005年10月21日建设部第142号令房地产估计机构管理办法，对房地产估价机构行为给予了规范。关于进一步加强房地产税收管理的通知要求对房地产税收实行一体化管理。即在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先交纳税款，后办理产权证书为起点，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，加强部门协调配合，搞好征管环节衔接，架起整个房地产诸税种的税收管理。后又有发布于2005年10月21日国家税务总局国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税问题的通知。2. 建设部等七部委关于做好房价稳定工作的意见其中谈到住宅业有两大特点：一是既有商业性买卖，又有消费性买卖；二是既有普通住宅，又有非普通住宅。同时根据宏观调控需要，对营业税的优惠政策做了如下调整：一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。二是对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也保持不变。2.3.2 税收政策调控效果分析1.意见是建设部等七部委联合出台的，可见决策层在这个问题的认识高度上取得了一致。这是一个质的变化。其次，对地方政府的治理框架提出了新要求。新政策明确要求地方政府要切实负起各个城市房地产价格上涨的责任，也就是说，房地产价格会列入到地方政府的责任范围之内。此举对房地产行政控制最有效，是符合中国特色的。2. 不合理需求得到初步抑制，住房供求关系得到改善过热的购房需求得到初步遏制。3. 开发转入中低价位房，使得房地产结构更为合理。2.3.3 税收调整后仍存在的问题分析在经过一系列税收政策调控后，我国房地产业税收调控对房地产业健康发展起到了很好的推动作用，但是，我们不能否认，在税收对房地产调控的诸多环节和方面仍存在着问题，调控力度、深度仍未到位。下面对具体存在的问题进行分析：1. 税收结构设置不合理抑制税收的调节作用在我国目前的房地产税收方面，既有目标多元化(税种多和环节多)，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税的问题，又有税收负担不合理的问题。现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清、调节单一、个别税种设置重叠、税基交叉、存在重复征税之嫌。如房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分等。营业税属于间接税，容易发生转嫁，真正承担税赋的往往是买受人和承租人。房地产开发经营管理中的营业税和土地增值税都属于流转税,前者以销售收入、转让收入、租金收入和服务收入为计税依据，土地增值税则以转让房地产所取得的增值额为计税依据，从而造成对房地产开发转让的重复征税，打击了土地正常流通的积极性，助长了土地的保有或投机行为。2. 计税依据不合理,征税范围相对狭窄，内外资企业房地产税收不统一由于我国尚未建立起完全的房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面计税依据难以合理确定，难以发挥调节社会贫富差距的作用，对抑制房地产投机的作用也十分微弱。3. 税赋环节分布不合理,保有环节税赋过低从赋税环节来看，目前我国房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少，房地产存量税源没有得到充分利用，最缺失的是税收对存量的调节，且免税范围极大。由于目前房地产生产流通环节税赋较高，而保有环节全免税，这种典型的窄税基模式造成了严重的税赋不公，也阻碍了房地产市场的健康发展。2.3.4 完善我国房地产税收政策的建议1. 完善房地产税制，科学涉及房地产税种结构（1）通过国家高层次立法来规范房地产税费制度。（2）对房地产税制结构进行科学合理的设计应按照社会主义市场经济和房地产税收体制改革的要求，遵循协调、效率与公平的原则，统一规范房地产税收制度，增强房地产税收的透明度，在一定时期内保证房地产税收的相对稳定性。（3）统一内外房地产税制,放宽住房货币化税收政策。2. 合理清费改税，尽量减少收费应改革现行行政事业性收费体制，根据市场经济要求科学地确定税费体系，界定租、税、费的内涵，建立合理的租、税、费体系，通过清费改税，减轻企业负担，扩大税收规模。3. 建立房地产业税收控管体系税收征管部门应加强与土地、规划、城建、计划和房管等房地产开发项目审批部门的工作联系，建立日常的信息交流制度，通过定期资料的传递，动态掌握区域内房地产开发项目进展情况。4. 完善房地产课税的配套制度（1）强化房地产产权登记制度。（2）完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。第3章 新一轮房地产调控3.1 新一轮房地产调控的背景 2010年4月15日，国家统计局公布的我国一季度的经济数据中，有三个非常值得人关注的数字，那就是：（1）国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点；（2）3月份全国70个大中城市房价指数显示，房屋销售价格同比上涨11.7%，创下2005年设立该指数以来最高涨幅；（3）一季度全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。，国务院总理温家宝主持召开常务会议，并出台了遏制部分城市房价过快上涨的四条政策措施，4月17日，国务院出台了国务院关于坚决遏制部分城市过快上涨的通知（国发【2010】10号文），对4月14日制定的四条政策措施进行了细化。拉开了新一轮房地产调控的大幕。3.2 新一轮房地产调控的内容继新“国四条”后，2010年4月，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(即新“国十条”)出台，进一步细化、完善新“国四条”，遏制高房价。新“国十条”里有几项严厉措施：差别化的信贷和税收政策指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外还提出，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。并且对炒房行为发出“限外令”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。同时，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，授权地方政府可以采取任何“禁买”的行为。这一楼市新政被业界人士称为治理炒楼的“史上最猛重药”。其中最引人瞩目的是国务院2010年4月17号下发的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知：一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责1. 统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。2. 建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。二、坚决抑制不合理住房需求3. 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。4. 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策