工程管理服务检查标准.doc

凯伦物业工程管理服务检查标准(试行)序号项目服 务 要 求服 务 标 准备注1变配电系统变配电房1所有非值班人员进入都须登记；2.机房干净、温度不超过45，湿度正常，通风良好；3应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格；4. 设备完好，使用正常；5.每周至少做一次清洁卫生；1.非工作人员，未经许可禁止进入变配电房（做好外来人员登记表）；2.变配电房内地面无杂物堆放；3.不存在乱拉乱接电线现象 ；4.门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好。无人值班的设备房做到人走灯灭5.温湿度正常，雨天无漏雨、积水现象；6.设置防止小动物串入室内的设施；7.变配电房内、电柜内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网；8.配备专用合格灭火器，并3个月巡查一次；9.规章制度上墙；强弱电井1.机房干净、温度不超过45，湿度正常，通风良好；2应急照明使用正常；1.每周一次巡查2.每周一次清洁，保持整洁、卫生，井道照明完好，无长明灯现象；3.井道线路规范整洁，线槽盖板齐备且封闭严实，无裸露电线；4.电井门、锁完好；5.电井内电箱摆放整齐规范，电箱及开关标示清楚；6.钥匙由专人管理；日常运行1.运行记录规范、完整；2.出现异常情况有处理措施及记录3.每天至少一次巡查运行并作记录1.变配电房内无异常声响。电压电流计量表运行指示正常；2.接线端子牢固，不存在安全隐患；3.除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电；4.突发性停电,应确定可操后方可复电；5.无违规违章指挥与操作；6.值班运行人员熟悉供电运行方式；熟悉紧急情况的停送电处理；7.记录规范、完整；8.操作工具应放在特定的位置,标识明显且便于取用；标识系统1.标示完好，清晰无误；1.合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全；2.系统图及设备标识完整清晰明了；3.导向及警示标识准确清晰；维修保养1. 制定完善的维修保养计划；2. 每年一次对变压器进行例行保养；3. 每年两次对配电柜内进行例行保养；1.设备完好，如有异常应有处理措施；2.故障维修及时；3.禁止带电工作，并应做好技术与安全措施，设专人监护；2发电机发电机房1. 所有非值班人员进入都须登记；2. 机房干净、温度不超过45，湿度正常，通风良好；3应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格 ；4. 设备完好，使用正常；5. 每周至少做一次清洁卫生；1.非工作人员，未经许可禁止进入发电机房；2.机房内禁止(除发电必须用品)存放易燃、易爆物品,机房内禁止吸烟；3.地面无杂物堆放；4.机房无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网；5.机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效；6.油库内应放置沙桶并配备专用灭火器（推车式灭火器或气体灭火器）；7.规章制度上墙；日常运行1. 每月两次试运行发电机；2. 每季度对发电机蓄电池充放电一次；3. 带负载运行时每小时记录一次；4. 柴油箱储油须保证发电机组可带负载运行8小时以上；1.每月试运行两次，每次手动启动机组5-10分钟；2.机油箱内储备能带负载小时以上的用油量；3.须定期进行充放电。蓄电池电压正常范围24V；4.发电时每隔1小时进行一次记录；5.电压、频率、电流、烟色、声音正常；6.运行人员熟悉发电机工作原理，熟悉设备的操作及发电供电范围；维修保养1. 维修保养时,应做好技术与安全措施，设专人监护；2. 电机检查时须将主令开关掷于停止档；1.设备完好，如有异常应有处理措施；2.设备故障维修及时；3.制定维修保养计划并严格执行，每年进行一次全面保养；4.排烟管道保温层、冷却水管道、加油管道完好，风道畅通；巡视检查发电机处于自动投入状态；每周对发电机房巡视不少于2次。1.每周对发电机房巡视不少于1次；2.发电机平时置于自动待发状态；3.螺栓、皮带、线头松紧、开关、指示灯、仪表正常；4.机油油质、冷却水清洁正常，无漏油漏水现象；5.蓄电池电压正常范围24V， 电池液高出电极不低于5mm；6.蓄电池线夹连接牢固无腐蚀；3给排水 水泵房1. 所有非值班人员进入都须登记；2. 机房干净、温度不超过45，湿度正常，通风良好；3应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格；4. 设备完好，使用正常；5. 每周至少做一次清洁卫生；1.保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活。无人值班做到人走灯灭；2.阀门、管网无跑冒滴漏、锈蚀现象，阀门转动灵活；3.消防设施应保持完好，定期巡查；4.保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物，无蜘蛛网；5.按规定对水泵房巡视并做好记录,发现问题及时解决；6.具有外来人员登记表；7.规章制度上墙；排污泵1、 设备完好，工作状态为自动；2、 每年2次全面保；3、 每周需检查一次；1.排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置，排污泵每月用、备转换一次，指示灯完好；2.每半月应手动点动操作一次；3.有巡查维保记录；水池（箱）1、 每年至少2次清洗；2、 清洗单位应持有二次供水设施清洗消毒许可证；3、 水质卫生达标；1.生活水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次并做好记录；2.水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎，防异物及蚊虫进入；3.水池水位刻度标示清楚,各指示灯完好，标示清楚；4.消防水泵每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用,转轴转动灵活；5.控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置；6.生活水泵每隔7天进行轮换；7.运行人员熟悉供水系统，熟悉设备的操作；泵保养1. 每季进行一次保养；2. 每年进行一次全面保养；3. 严格执行维护保养计划；4. 每周进行一次清洁；1.维修记录规范完整；2.控制柜内接线端子牢固，接线端子无放炮短路痕迹，线路整洁规范；3.盘根完好，无漏水；4.泵体无破损，铭牌完好、水流方向指示明确清晰，外观整洁；5.转动灵活、无卡壳现象，泵轴与电机轴在同一中心线上；6.基座螺丝紧固，无锈蚀；排水、潜水泵保养1. 每周巡查一次；2. 排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养；1.污水池水位不超过水池1/3；2.排水泵、潜水泵控制柜整洁，线路安全、规范；3.指示灯完好，记录完整；4空调系统空调机房1. 非值班人员进入都须登记；2. 机房干净、温度不超过45，湿度正常，通风良好；3应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格；4. 设备完好，使用正常；5. 每周至少做一次清洁卫生；1.外来人员需登记；2.机房内地面无杂物堆放，机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网；3.门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好。设备房屋长明灯，人走灯灭；4.温湿度正常，无漏雨、积水现象；5.节能措施；6.配备专用合格的灭火器、消防设施完好齐备（含应急照明）；7.规章制度上墙；空调运行1. 设备运行正常；2. 运行时每2小时巡视1次；3. 各项运行参数正常，如异常；4. 需有处理措施；5. 进出冷却水有明显的温差；6. 水塔水质达标；1.机房内无异常声响，电压、电流、冷冻、冷却水温度表指示正常；2.无违规违章指挥与操作，有应急故障处理措施；3.空调运行时值班员每隔两小时巡视一次中央空调机组；4.水塔、主机运行平稳；5.排水沟无积水，排水顺畅；6.管网、水塔按规定及时清洗加防腐药；7.冷媒压力指示正常，在规定范围内；8.工程人员熟悉空调系统工作原理、维修规程和操作规程；9.空调各项运行参数正常，有异常需有相应处理措施；10.运行记录规范完整；巡视1. 值班人员每2小时巡查一次，范围：主机、冷却塔、控制柜及管路、闸阀；1.定期对空调机房巡视，发现问题需及时解决；2.铭牌、标示清晰无误；3.水塔运行噪音不超标，防护设施完好，无漏水现象；5电梯系统1. 所有非值班人员进入都须登记；2. 机房干净、温度不超过45，湿度正常，通风良好；3应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格；4. 设备完好，使用正常；5. 每周至少做一次清洁卫生；6.电梯运行平稳；1.电梯24小时正常运行，24小时有人值班；2.轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；3.电梯井道照明完好；4.规章制度上墙；5.每年进行安全检测并持有有效的电梯准运证、年检合格证；6.电梯发生一般故障的，专业维修人员至少半小时内到达现场修理；7.发生电梯困人或其它重大事件时，工程人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；8.机房墙壁洁净、完整、通风，安全措施齐备，具备合格的消防设施；9.电梯坑井、机房无垃圾、无渗水、积水等现象；10.机房门窗安全有防盗网及防鼠设施、门牌有标示；11.机房内有电梯松闸扳手、盘车手轮且摆放规范，标示清楚；12.曳引机、控制柜完好、洁净；13.电梯值班人员熟悉困人解救方法，熟悉电梯工作原理及维修知识；14.定期巡视检查维保，发现问题及时解决（察看记录）；15.配备专用合格的灭火器、消防设施完好齐备（含应急照明）；6仓库管理1. 仓库内所有物品标示完整、清晰、摆放整齐；2. 库房干净、整洁、具防火防潮；3. 进出货物做到帐物相符；1.每月一次盘点，出具材料耗用明细表，做出下月补充的采购计划；2.每周对库房进行清扫一次，保持库房内干净、整洁、通风防潮 ；3.物品摆放整齐，标示清楚，摆放时标示朝外；4.物品堆放高度不超过2米，叠放层数不超过3层；5.危险物品有明显的标示且须隔离放置；6.出入仓库货物需登记，做到帐物相符；7.对不合格品和降低使用的物品应做特别标示；8.非仓库管理员进入仓库需经主管批准且需登记；7防雷与接地定期保养避雷及接地系统 ；1.每季度保养一次避雷系统；2.每年测试一次接地电阻（R10）；3.接地引下线接触良好，焊点连接无脱焊 ；4.对避雷针、避雷带、避雷线无锈蚀，截面锈蚀达30% 以上需更换；8房屋本体1.制定年度维修计划；2.房屋外观整洁、完好；1.房屋外观完好、整洁，空调室外机统一布置 ；2.内墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、污迹；3.楼梯扶手保持完好，门窗保持完好，天台保持完好；4.各组团及栋、单元、户门号标识齐全、完整；5.路面、台阶无路面起砂、塌方、破损、路牙破损；6.污水井、雨水井无井盖破损、缺少、井内堵塞；7.制定房屋年度维护保养计划；8.屋顶隔热层无破损；9.防水层完好，楼面无渗水（如有渗水需有处理措施）；9培训情况1. 制定合理、可行的培训计划；2. 新进员工进新岗前培训；1.培训计划的执行情况；2.培训计划内容合理；10交接班1. 接班人员提前15分钟到达工作岗位；2. 交班人员下班前清扫工作现场，向接班人交待清楚工作中的注意事项；3. 交接班时出现紧急情况不允许交接班；1.值班记录规范清楚，交接班手续规范；2.接班人员身体不适或有酒意不得接班，值班人员缺勤应报告上级；3.交接班时交班人员交待的事情，接班人员须清楚后才能结束交接班；4.当班期