武汉后湖公寓片区市场调研2016.ppt

后湖公寓市场调研,2016年7月16日,幸福时代 12000元/,汉口城广13500元/,越秀星汇君泊11500元/,华中国际广场16000元/,汉口年华12500元/,ZAMA PARK 14000元/,福星惠誉榜young,瑞云居,美联联邦生活区,福星惠誉红桥城,武汉客厅11000元/,富强天合熙园,二七国际15000元/,京华国际15000元/,光明上海公馆,待售项目,在售项目,公寓项目盘点：整个后湖片区含公寓/LOFT产品的项目共计16个，其中在售项目10个，待售项目6个。,新地东方广场11000元/,在售公寓项目盘点：片区在售公寓体量达到37万方。,主要在售公寓项目去化速度盘点,区域内主要在售项目中，去化情况较好的是幸福时代和ZAMA PARK，其他项目去化情况均不理想，区域平均去化水平在15套/月以内。,待售公寓项目盘点：区域未推公寓存量达到18万方。,公寓/LOFT区域市场小结,1.公寓/LOFT类产品供应量巨大，在售存量达到6783套（36.79万方），除去特殊项目武汉客厅对数据的影响，供应量也达到4143套（21.17万方）。 2.同类产品潜在供应量达到3595套（17.77万方），其中大多数将会在今年810月份入市，下半年公寓/LOFT市场竞争将会更加激烈。 3.未来后湖区域公寓/LOFT产品存量将会达到10378套（54.56万方）按照目前公寓市场的销售速度，以单项目15套/月的去化速度乐观估算，消化目前已知存量产品，至少需要约43个月。,项目分析,幸福时代（毛坯）,区域内同类产品中的标杆项目，入市以来备受关注，去化情况排名区域内第一，月均50套左右。,A,B,产品结构,本项目共三种面积产品可选，分别为45、46、51，其中转角处的51户型为标准的两房设计，且楼栋西南角无遮挡，搭配玻璃幕墙，视野景观优良，去化情况最好。,项目畅销原因分析强化产品自身价值,本项目通过改变水电性质、引进天然气等动作强化产品的居住属性，吸引了大量的住宅客户；同时附加给该产品学区房的属性，业主享有育才小学的优先入学权，加大了对住宅客户的吸引力。,项目畅销原因分析借力金融，降低客户置业门槛,由开发商垫资，首付2.5成，免息一年内还清，降低购房门槛； 主打7.88的年投资回报率吸引投资客户上门。,项目畅销原因分析片区客户渠道深挖,户外桁架及精神堡垒遍布百步亭社区,派单人员可进入所有百步亭社区,主要渠道动作： 1.户外宣传桁架、精神堡垒布满百步亭区域； 2.派单人员可以直接进入百步亭的各个小区内，进行扫楼派单； 3.将老带新指标纳入销售员的考核制度内，大大增强客户粘度。,项目分析,汉广SOHO（毛坯）,后湖区域最早开发的商业项目之一，受限购解除政策影响明显，4#、5#入市已20个月，还未清盘，速度缓慢。,产品结构,从2014年10月至今20个月的销售周期，共备案216套，加上已销售未备案的预计为240套，平均每月去化12套。,去化情况,第三方酒店运营管理公司介入业主缴纳7.5万装修费，待交房后可代业主装修用作酒店出租，每月返还2500元租金/套，签3年合同。,推广方向,引入第三方运营酒店，依托汉广商业的成熟氛围体现租赁市场的火爆，稳定收益回报是其主要诉求。,项目分析,汉口年华（毛坯）,东后湖临兴业路，体量小，依托百步亭生活配套和汉广商业资源，典型的“借势型“项目。,产品结构,去化情况,汉口年华项目从去年底开盘以来共计售出74套，月均12.3套，与汉口城市广场去化速度相当。,推广主题： 主打高性价比、高品质、低总价 享受 双地铁、三公园、大商圈的全优配套、 门槛低，压力小，打造青年人喜爱的极“悦”居住体验！,推广方向,推广上强化百步亭生活氛围和强配套，低首付，形象住宅化。,项目分析,越秀C空间（毛坯）,地铁8号线上盖物业，一线观湖，引进实验幼儿园、育才小学。,产品结构,分楼层分批次推售11个月销售周期，算上销售未备案的房源，预估去化120套以内，平均去化11套/月，5月份一大客户拿3整层60套用做办公，目前暂未备案。,去化情况,推广方向,主打商务形象，以联合创意办公为驱动，并通过现场展示呈现产品学区房形象，强调低总价和育才学籍价值。,项目分析,Zama Park（毛坯）,武汉创新商务综合体，地铁3/8号线，比邻市民之家。,产品结构,推广方向,产品形象办公化，主打市民之家商务价值，强调产品配套和软性服务。,推广方向,开发商自主运营 WE WORK 平台，通过平层样板间展示联合办公的资源集合和空间利用等功能优势 。,项目分析,华中国际广场（精装）,40万方地标综合体，二环核心地段，8/10号线双地铁上盖。,产品结构,1号房,17号房,4号房,14号房,25号房,主打地段，区位为核心推广诉求，空中花园为产品核心亮点，通过产品精装来实现溢价，引入途家带租约销售。,推广方向,项目分析,京华国际（毛坯）,5.2米LOFT智慧办公写字楼，比邻南国北都，兴业路、姑嫂树路交汇处，醇熟区域，配套完善。,产品结构,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,16,15,14,电梯间 3T,北向,南向,推广方向,主打开发商品牌，强调新华路核心地段，醇熟配套，强化商务办公属性。,项目分析,二七国际（毛坯）,二七商务区内，建设大道边，地铁上盖物业。,产品结构,推广方向,主打项目区位，强调项目属于二七滨江商务区辐射区内，邻建设大道，地铁上盖，交通便捷。,项目分析,福星惠誉榜young（毛坯）,后湖大道双地铁青年释放区。,产品结构,推广方向,定位为青年生活释放区，产品形象住宅化，打造低总价个性住宅产品形象，吸引青年消费者。,项目分析,新地东方广场（部分精装）,后湖成熟居住区中的小户型公寓产品，3号线地铁房。,产品结构,推广方向,打造“家门口稀缺公寓“的形象，强调项目区位成熟、配套齐全、轨