北京麗嘉花園推广策略.ppt

麗嘉花園05年推广思路,发展商：首创集团北京京龙天诚房地产公司,2,目录 Catalogue,1、回顾问题点 TIME：5 2、推广思路总叙 TIME： 3、05年策略核心 TIME：10 4、创意部分 TIME：20 5、05年推广建议 TIME：15 ,3,回顾问题点 PROLEM REVIEW,PART 1,4,一、单价上涨： 新一轮规划调整加大280m2户型比例，占总套数的70%，总销售目标不变。导致单价上涨，成交价在2300美金/m2，报价在2500美金/m2。 推广应坚决地做溢价，树立高端物业形象，摆脱低层面的竞争。 二、目标客群更精准： 前期客户积累，使靶心客户更为精准，如距本项目仅一步之遥的 “Montessori School蒙台梭利学校”现更名为 “德威collage”的学生的家长。 客群更为纯粹，具有共性特征，是推广中应重点研究的对象。,5,推广思路总叙 STRAGETIES IDEA,PART 2,6,一、推广阶段： 本案销售季集中在05年8月06年8月近一年时间内。推广配合两个销售季，分为两个推广波峰：05年7月10月底、06年4月8月。 二、推广目标： 本案销售目标明确，保证速销的同时，让项目具有一定的“溢价”空间。,7,三、推广费用： 本案推广费用为700万，在05年项目不具工程形象的情况下，将推广重心放到06年，推广费用比为3：7（不包括户外费用），即约210万。 四、推广策略： 05年推广重心在项目区域内，以直效营销（公关活动、现场活动）带动口碑传播，以户外树立项目形象。06年推广应重视有效性和准确性，同时应在外围树立形象（广告运动+现场活动支持）。,8,观点：05年推广重心 针对人群精准区域客群，推广手段精巧即投入不大，但要出彩。在细节处尤其重视把握尺度，做到四两拨千斤，树立口碑，为明年推广做好铺垫。,9,05策略核心 05 STRAGETIES CORE,PART 3,10,一、推广目标： 打造别墅独特气质，树立市场独占地位 为吸引认同中央别墅区的动机购买者（即区域内客户），快速解决销售压力（05年任务40套） 。同时走出别墅期房阶段的潜在阴影，增加客户信心。 必须确立项目高端形象，让项目特色更突出，直接面对有购买动机的客群。,11,二、推广核心： 核心思路描述：“具有北京地域痕迹的涉外人士生活” 支持点： 1、对位中央别墅区的地段属性 2、对位客群的特质属性 ，以欧美及港、澳、台同胞为主。 3、对位 项目的欧式建筑表情和园林风格。 4、对位人群的 圈子效应：有共同的价值观和对生活的品位，如国际化视野、 教育观点，总之对建筑风格和社区生活品位有高度认同。,12,二、推广核心： 核心思路描述：“具有北京地域痕迹的涉外人士生活” 解释：深化“中央别墅区传统保留地”的特质，打造“涉外人士”的社区文化、 精神理念 ，将之与产品外立面风格和社区整体品质所带给人的高端、精致、纯粹的感觉相融合，演绎 “具有北京地域痕迹的涉外人士生活氛围 ”。,13,创意 IDEA,PART 4,14,中文SLOGN：,人 生 需 熏 陶,15,SLOGN：,人 生 需 熏 陶,解释：为 “好环境培育人”之意，采用阶层语境和精准的心理定位：用特定话语方式，找准说话对象。以人群的气质来隐喻项目的气质。 核心关键词：“圈子” 英文概念词：GLOBOMAN,16,需要翻译支持，表述内容/这是一种环境， 对人有好的影响力， 这种影响力是潜移默化的。,英文SLOGN：,调性关键词：内敛、纯粹、精炼、识别度高,17,品牌个性：欧洲经典特质、贵族气质、纯正质地和张扬个性 视觉风格：稳健精致、欧洲新古典主义手法、有少许中国传统符号的痕迹 构成元素：欧洲古典花纹的现代手法处理，宋体英文为主、注重留白的版式，大面 积凝重色彩与小面积灵动色彩的对比。 文字风格：翻译体，具有独到而深刻的事物析力，表述平实考究，内涵深刻 构成元素：反映全球统一价值观的生活感受+翻译体结构+平时温厚的语境 视觉与文字的配合：在故事感的油画版面背景下，拒绝看图说话或解释故事，以 “望文生心意”的手法提升画面内涵。 回到简报进行检视：人生需熏陶,视觉和文案的创意执行原则,18,一、【平面创意系列】,22,二、【楼书初步构想】,23,品牌标定 （楼书）,稀土 稀有区域 中央别墅区传统 保留地 百三十八席.十二载,英尺 个人定制化服务 英式物管 蒙台梭利.第一太平,毫厘 细节见品质 精品别墅 意籍大师.首创精神,24,） 第一部分（蓝皮书）：稀土 主题名词蓝血 内容：稀有区域 文案描述手法：以经济概念、术语的元素串接区域纯粹的特征和价值 自然平台、交通平台、涉外人群构成平台、产业链构成平台 中央别墅区（追根溯源） 传统（文化涵养） 保留地（项目独特性）百三十八席. 珍让（花园宅邸） 熏 陶 遍 及 生 涯（第一阶段广告诉求主题/氛围化生活形态展演）,【品牌标定楼书】,25,05推广建议 05PROMOTION SUGGESTION,PART 5,26,一、推广原则： 低成本营销，重点关注推广手段的到达率和有效性。 二、推广战术： 重点针对区域客户（对谁说），以公关活动为主，结合直效行销和互动媒体，（怎么说）进行口碑传播。推广主题将项目精神主线与产品最大特征（说什么）相结合，进行深度沟通。,27,三、05年推广攻势流程图：,官方层面,公众层面,民间层面,户外,销售文本,新闻/消息,深度报道,公关活动,直效营销，互动传媒，加强区域内传播,网络,28,四、策略执行解析,【执行策略构成四大执行战术】,1、户外战术 整合户外资源，除区域内，可适当加强市内主要路口的广告牌。 以较高频率保持动态形式， 提高关注度。使之取代报广，成为项目动态的 及时反映。,29,【执行策略构成】,2、网络互动 加大网络投入，突破把网络作为常规媒体的形式。考虑其为“灵活性”和客群主动寻找信息的有效手段。 建立新颖、有效的项目网站。可参考ABSOLUTE VODAK等世界品牌，在 声效和视觉上增加互动效果。 如FLASH效果或者影片的链接。 可联合业内别墅专业网站，如中华别墅网、焦点别墅网、新浪等发布项 目动态消息如工程形象等，建立业内联系。,30,【执行策略构成】,3、舆论造势 在区域内可联合主流外文杂志（如荣格、风尚、城市周末），发布项目动态消息（工程进度、公关活动等）。 以话题炒作为软宣的主要手段，通过与精准媒体（包括业内、航机杂志、报刊）深度合作，进行主题性深度报道。,31,【执行策略构成】,4、直效营销（客户到场+现场活动） 按阶段分成老客