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1,资产评估案例与常见问题分析,河北农业大学 尉京红,2,一、红光事件引发的评估问题 二、麦科特评估案引发的问题 三、长岭评估案引发的问题 四、泰港案引发的评估问题 五、澳大利亚的不动产评估风险案例,3,案例简介： 红光实业是成都红光实业股份有限公司的简称。 1992经成都市体改委批准，由原国营红光电子管厂和其他三家机构共同组建而成。 1997年6月经中国证监会批准，在上海证券交易所上市，并以每股6.05元的价格向社会公众发行7000万股社会公众股，实际筹得4.1亿元资金。 在招股说明书中披露了红光公司经会计师事务所审核的盈利预测数字：1997年度全年净利润7055万元，每股税后利润0.306元/股。 当年年报披露亏损1.98亿元、每股收益为-0.86元。当年上市、当年亏损，开中国股票市场之先河。为此，中国证监会进行了调查。,一、红光实业事件引发的评估问题,4,调查结果： 1.编造虚假利润，骗取上市资格 红光公司在股票发行上市申报材料中称1996年度盈利5000万元。经查实，红光公司通过虚构产品销售、虚增产品库存和违规帐务处理等手段，虚报利润15700万元，1996年实际亏损10300万元。 2.少报亏损，欺骗投资者 红光公司上市后，在1997年8月公布的中期报告中，将亏损6500万元虚报为净盈利1674万元，虚构利润8174万元；在1998年4月公布的1997年年度报告中，将实际亏损22952万元（相当于募集资金的55.9%）披露为亏损198仍万元，少报亏损3152万元。,一、红光实业事件引发的评估问题,5,3隐瞒重大事项 红光公司在股票发行上市申报材料中，对其关键生产设备彩玻池炉废品率上升，不能维持正常生产的重大事实未作任何披露。（黑白玻壳生产线池炉大修，停产8个月，已属淘汰设备；彩色玻壳生产线池炉也无法正常运转。） 4.未履行重大事件的披露义务 红光公司在招股说明书中称“募集资金将全部用于扩建彩色显象管生产线项目“。经查实，红光公司仅将41020万元募集资金中的6770万元(占募集资金的16.5%)投入招股说明书中所承诺的项目，其余大部分资金被改变投向，用于偿还境内外银行贷款，填补公司的亏损，红光公司改变募集资金用途属于重大事件，但该公司对此却未作披露。,一、红光实业事件引发的评估问题,6,处理结果： 1998年10月，中国证监会对红光实业、承销商、上市推荐人、会计师事务所、资产评估事务所、财务顾问公司、律师事务所及直接责任人员作出了处罚。 其中对红光实业股份有限公司的具体处罚是：没收红光公司非法所得450万元并罚款100万元；认定主要责任人为证券市场禁入者，永久性不得担任任何上市公司和从事证券业务机构的高级管理人员职务；对其他责任人分别处以警告 对成都资产评估事务所的处罚是：没收非法所得10万元，并处罚款20万元、暂停证券类业务资格的处罚。,一、红光实业事件引发的评估问题,7,处罚依据： （1）红光集团在招股说明书中存在财务欺诈行为； （2）对最终引发企业经营和财务危机的彩玻池炉超期服役、带病运转问题进行了刻意隐瞒。 申诉重点： 第一，红光集团的刻意隐瞒使得一些中介机构出具了包含虚假内容的文件； 第二，一些法律文件是在专业机构鉴定结果的基础上出具的，责任应由专业机构来承担。,一、红光实业事件引发的评估问题,8,申诉理由： 11997年3月，在规范“红光公司”1992年资产评估报告时，补入了部分土地价值，依据的是国有资产管理局199360号文件和中国证监会19972号文件的规定。两个规定要求上市公司必须将土地价值纳入资产评估报告书中，否则有损国家权益。,一、红光实业事件引发的评估问题,2规范后的报告，虽然比1992年的资产评估报告书的总资产增加了16的土地价值，但所列明的资产是真实的、实在的，价值总额反映了1992年资产的本来面貌，不存在虚假，不会对投资者产生误导。,9,申诉理由： 3规范后的报告书中没有对这一情况给予披露，是由于疏忽所致。事务所认为规范修正后的资产评估报告书，已经国资主管部门的确认并公告使用，原报告书应自然作废。 4规范修改后的资产评估报告书，仍用原报告书的文号和时间，是根据中国证监会199612号文件“股份有限公司在筹建时，已依法进行过资产评估的，在公开发行股票时，一般不再需要进行资产评估”的规定和资产评估操作规范意见“一个评估项目只能有一个评估基准日”的规定。这种做法就是既遵守了“不再进行评估”的规定，又遵守了“一个项目只能有一个基准日”的规定。,一、红光实业事件引发的评估问题,10,问题1：不可忽视评估基准日对资产价值的影响,一、红光实业事件引发的评估问题,中国证监会监199612号文“股份有限公司在筹建时，已依法进行过资产评估的，在公开发行股票时，一般不再需要进行资产评估”的规定。,国有资产管理局关于组建上市公司及发行上市股票资产评估若干问题的通知中规定：“经确认的评估结果自评估基准日起一年内有效”。,相关评估法规相互矛盾和冲突，给评估工作造成了难题。,11,问题2：鉴定资料真实性是否是评估师的责任？,一、红光实业事件引发的评估问题,当时，在中介机构对委托方提交的基本材料进行核查的权、责问题上，相关法律的规定不够清晰明确，存在一些漏洞。,2001年颁布的无形资产评估准则中对此做出了规定： 在评估要求中规定：注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠和适当的。 在披露要求中规定：对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的；,在2004年5月颁布的资产评估准则基本准则中首次对 委托方和评估师双方的责任做出明确规定。,12,资产评估基本准则第二十三条规定：遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。,一、红光实业事件引发的评估问题,13,麦科特 欺诈上市案,二、麦科特案引发的评估问题,2001十大经济案件之一,资产评估行业十年第一案,14,公司简介： 1993年2月成立的麦科特集团机电开发总公司，这是一家联营公司，四家出资者为麦科特集团公司、中国对外贸易开发总公司、香港新标志有限公司和甘肃光学仪器工业公司。1994年更名为麦科特集团光学工业总公司；1996年，中国对外贸易开发总公司将其持有的30%股权转让给麦科特集团。麦科特集团光学工业总公司占有麦科特（惠州）光学机电有限公司75%的股份。,二、麦科特案引发的评估问题,15,案件概况： 2000年7月在深圳交易所上市，11月证监会立案调查，2001年5月移交公安部，广东公安厅7月15日立案侦察，7月16日，广东大正联合资产评估有限责任公司的法定代表人、副总经理因涉嫌提供虚假证明文件罪被监视，同年11月6日被逮捕。2002年1月28日，广东省惠州市人民检察院指控其犯有中介组织人员提供虚假证明文件罪，并向该市中级人民法院提起公诉。4月30日，检察院以事实证据有变化为由撤回起诉。6月3日，检察院再次指控其犯有提供虚假证明文件罪，向法院提起公诉。7月16日，法院开庭审理。10月17日做出一审判决，认定有关当事人犯有欺诈发行股票罪。当事人不服判决，提出上诉。,二、麦科特案引发的评估问题,16,（3）签订虚假融资租赁合同：由惠州市海关出具了内容虚假的中华人民共和国海关对外商投资企业减免税进口货物解除监管证明，从而确定上述进口机器设备产权归属麦科特（惠州）光学机电有限公司所有。,二、麦科特案引发的评估问题,调查结果：,1.虚增净资产1.18亿元,（1）提高进口设备报关价格9463万元：将麦科特（惠州）光学机电有限公司在1993年11月8日至1998年12月18日期间已进口的机器设备由原进口报关价格1345万元提高到10808万元，价格虚增9463万元。,（2）虚构固定资产9074万元。,17,共虚构收入30118万元，虚构成本20798万元，虚构利润9320万元，其中1997年虚构利润4164万元，1998年虚构利润3825万元，1999年虚构利润1331万元；为达到上市规模，将虚构利润转为实收资本。,二、麦科特案引发的评估问题,调查结果： 2.虚构利润9320万元,（1）虚开进出口发票、虚构利润； （2）伪造成本经营合同，增加中方利润； （3）签订虚假购销合同，虚构销售收入和成本,18,调查结果： 3.虚构股东 倒签时间虚构股权转让，将3家股东变为5家。 同时还查明，在麦科特发行上市过程中，广东大正联合资产评估有限责任公司为其出具了严重失实的资产评估报告。,二、麦科特案引发的评估问题,19,法院审理（对中介机构）： 检察院公诉虚假证明文件罪。 理由： 1. 99年1月中下旬在麦科特酒店会议室举行两次中介机构协调会，事务所参与了虚假变更、虚增资产和虚增利润指标的预谋； 2.被告法定代表人直接授意评估人员作假： （1）明知道企业无法提供近10.8亿元的进口设备报关单时，只按企业补充的一份内容虚假的中华人民共和国海关对外商投资企业减免进口货物解除监管证明界定产权。 （2）涉案的机器设备是以往评估工作中没有遇到过对融资租赁的资产的产权界定的情况，也没有评估过相似的设备。但评估人员在明知麦科特股份有限公司资料不全面的情况下确认产权。尤其是没有对该公司据以确认产权的重要依据解除监管证明进行调查核实。认为没有规范评估导致评估报告虚假。 一审法院亦认同公诉机关的指控。2002年10月17日判决欺诈发行股票罪。,二、麦科特案引发的评估问题,20,问题1：谁应对评估对象的权属界定负责?,评估过程： 评估人员在评估企业的一批融资租赁进口机器设备时，企业无法提供进口设备的报关单，只提供了一份中华人民共和国海关对外商投资企业减免进口货物解除监管证明(案发后经侦察机关调查，该证明虽系海关出具，但内容是虚假的)。评估人员征求了企业聘请的律师的意见，律师认为海关解除监管证明应该也能作为进口设备的产权依据，于是，评估人员依据该证明及融资租赁合同等将该批进口设备作为企业资产的一部分进行评估。,21,问题1：谁应对评估对象的权属界定负责?,在庭审辩护中，律师就该问题提出以下辩护观点： （1）企业出具的承诺书第4条明确承诺“纳人评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。”并承诺对此承担法律责任。根据当事人约定，界定产权责任在于委托方； （2）资产评估操作规范意见（试行）只规定评估人员要“验证所提供的资料，判断其可信，有效情况”，并没有规定评估机构要对产权最后界定承担责任； （3）融资租赁合同中香港方面承诺在海关“解除监管后全部租赁设备的产权即转给乙方（麦科特公司）所有”，所以，评估人员根据该融资租赁合同及海关解除监管证明得出进口设备产权属麦科特公司的结论是必然的； （4）从法律上分析，依海关法和合同法的相关规定，海关解除监管证明和融资租赁合同至今仍具有法律效力。 综上，界定产权是企业的责任，且评估机构已尽了注意义务，评估机构及评估人员不应对产权界定所导致评估报告虚假承担法律责任。 以上辩护观点未被法院采纳。,22,问题1：谁应对评估对象的权属界定负责?,2003年2月12日，中国注册会计师协会发布了注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。 指出：注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。 注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响。注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。,23,问题2： 询价是否是评估的必经程序?,公诉机关指控评估人员“没有进行询价，只按企业提供的虚构的设备清单价格核算评估值”。一审法院亦认同公诉机关的指控，认为“在没有评估过相似的设备，询价已是必须程序的情况下，凭空作出评估结论，”反映出评估人员“具有提供虚假证明，以达到让麦科特股份有限公司上市的犯罪嫌疑，及具有评估报告结论因没有规范评估而导致虚假的客观事实”。,24,问题2： 询价是否是评估的必经程序?,评估过程： 评估上述融资租赁进口机器设备时，评估人员根据海关解除监管证明所附清单上的价格和麦科特公司的会计资料以及财务账册(以上资料均是企业制作的虚假资料，但没有证据证明企业曾告知过评估人员资料虚假，也没有证据证明评估人员曾从某种渠道获悉该资料虚假)等核算评估值，但没有进行询价。,对于询价，评估专业人员比较一致的观点是询价只是种手段，而不是评估的必经程序。但也仅是观点而已，有关的评估规则亦没有明确的规定。,25,问题3调整成新率就是虚增评估值吗?,公诉机关指控评估人员是在企业要求增大评估值的情况下调整成新率，所以该调整“使评估值虚增”。一审法院亦认同公诉机关的指控。,26,问题3调整成新率就是虚增评估值吗?,评估过程： 在评估过程中，评估人员两次调整了成新率，第一次是将原来的模具、清洗机、研磨机的成新率各增加1、3、1；第二次是普提了进口机器设备一个百分点的成新率。,27,问题3调整成新率就是虚增评估值吗?,辩护律师做出的辩护理由： 第一，评估人员的初步结果是否就是正确无误而根本不可改变?那么，之后的三级审核对报告的修改又如何进行? 第二，根据资产评估操作规范意见(试行)第三十一条的规定“对委托方指出的资产评估工作中和资产评估报告书中存在问题、遗漏、错误之处，评估机构应认真予以改正。对委托方提供的疑问，应予以解答”，企业有要求调整评估结果的权利，对评估值适当调整也是评估机构的正当评估行为。,28,问题3调整成新率就是虚增评估值吗?,第三，中国资产评估手册一书关于“如何确定机器设备的成新率”一节，第42页中技术人员判断机器设备成新率的参考标准为：全新的机器设备成新率在95一100；较好的机器设备成新率在 85%94之间；良好的机器设备成新率在65一84之间；一般的成新率在40%60%之间根据上述资料，成新率上下调整的空间是很大的，比如一般的机器设备成新率在4060之间，不能说40就是对的，调整为60就是错的，就是虚增。关键应看调整是否有专业依据，是否在专业允许的范围之内。 对成新率的问题，资产评估操作规范意见(试行)有规定，但该规定较为笼统。,29,问题4资产评估报告应由谁承担法律责任?,1998年2月 19日中国资产评估协会发布的资产评估报告签字制度(试行)第七条规定：“注册资产评估师对签署的资产评估报告书的真实性、客观性、公正性负责，并承担相应的法律责任”。第八条规定：“资产评估机构法定代表人(合伙人)在本机构注册资产评估师签署的资产评估报告书上明确签署审核意见后签字，资产评估机构对此承担连带法律责任。” 国办发2001102号文件再次重申“评估报告的法律责任由签字的注册评估师及评估机构共同承担。” 可见，无论是根据行业规定还是国务院的有关文件规定，对评估报告承担法律责任的应是签署资产评估报告书的注册资产评估师和签署审核意见的资产评估机构。,30,问题4资产评估报告应由谁承担法律责任?,本案中，对资产评估机构的起诉已撤销，对评估报告承担责任的就应该是签字的注册评估师，但公诉机关起诉的却并非签署评估报告的注册评估师，起诉的是“负直接责任的主管人员”。显然，此种责任承担方式是与行业的标准有区别的。,31,问题5：谁应对委托单位提供的虚假资料承担法律责任?,国有资产评估管理若干问题的规定第七条第二款规定： “占有单位应当如实提供有关情况和资料，并对所提供的情况和资料的客观性、真实性、合法性负责”资产评估执业人员自律守则第十九条规定：“资产评估人员有权要求委托单位提供执行评估业务所需的资料，由于委托单位不提供资料或提供资料不全面、不真实，造成评估结果失实的，资产评估执业人员不承担相应责任。” 依照上述规定，提供虚假资料的法律责任应由委托单位承担。,32,问题5：谁应对委托单位提供的虚假资料承担法律责任?,但起诉机关指控被告人的理由之一就是评估人员按企业提供的一份内容虚假(被告人当时并不知道)的中华人民共和国海关对外商投资企业减免进口货物解除监管证明界定产权。,33,三、长岭评估案引发的问题,案例背景： 长岭集团以家用电器和纺织机电及军工为主业，曾是中国500家大型企业集团之一。“大树底下好乘凉”的广告词曾和其冰箱等产品一起，传遍全国。 近几年来，由于体制等原因，在激烈的市场竞争中，长岭集团渐渐退出家电业主流市场。其旗下的控股上市公司-长岭（集团）股份有限公司因业绩亏损，早已沦为ST的行列。（2002年亏损2.9亿，2003年亏损4.4亿，2004年3月31日，深交所作出暂停其股票上市的规定。如果ST长岭在2004年上半年仍旧不能实现盈利，则将被退市。在此背景下，长岭集团的重组已显得极为迫切。,34,长岭评估案引发的问题,到2003年底，长岭集团注册地西安高新一路长岭大厦，因债务纠纷被法院低价拍卖。 2004年2月4日，陕西省国企改革领导小组第五次办公会议决定： 1.同意长岭集团与南京斯威特集团进行资产重组； 2.要求由双方共同聘请由证券从业资质的中介机构依法进行评估 3.对于长岭集团的债务，提出与华融资产公司、供货商等债权人进行协商，争取折让支持，以利于债务重组； 4.在评估和债务重组后，形成的负净资产，以重组后新企业纳税地方留成返还政策等予以弥补，弥补年限达到弥补数额为止。,35,长岭评估案引发的问题,1月1日，中宇资产评估有限责任公司陕西同盛分公司(以下简称同盛)接受委托，对该公司的资产进行评估。 4月30日，出具了一份“中(同)评报字2004第83号”的陕西长岭集团有限公司资产评估报告书。,报告称其评估范围为长岭集团有限公司及其所属的长岭机器厂、长岭(集团)股份有限公司、长岭黄河集团工贸有限公司、陕西长岭空调器公司、陕西长岭电子科技有限公司及长岭(集团)股份有限公司主要控股公司西安长岭冰箱股份有限公司、陕西宝鸡长岭冰箱有限公司、陕西长岭纺织机电科技有限责任公司等企业的全部资产。而评估结论为，长岭集团截至2003年12月31日的净资产约为-64557.95万元。,36,长岭评估案引发的问题,2004年4月21日，陕西省召开了第五次省长办公会议，在同盛的报告还未最后形成上报的情况下，决定由陕西省财政厅另行聘请一家权威中介机构（西安正衡资产评估有限责任公司）对同盛的评估报告进行复核。 5月25日，正衡出具了对陕西长岭集团资产评估报告书的复核意见，对评估报告中存在的问题提出了异议。,37,长岭评估案引发的问题,问题1：将长岭集团的资产和与所属子(孙)公司的资产和负债简单地进行了“合并汇总”。,38,39,长期投资评估应当注意的问题,依据：资产评估操作规范意见(试行) 第四十九条：“对于控股的长期投资，应对被投资企业进行整体评估。” “明显没有经济利益、也不能形成任何经济权利的，按零值计算。” 第五十条规定：“控股和非控股的长期投资，都要单独计算评估值，并记到长期投资项目下，不要将投资企业的资产和负债与投资方合并处理。”,40,长期投资评估应当注意的问题,步骤：,3.当子公司评估后净资产为负值时，长期投资权益评估值为零。,2.按照长岭集团在各个子公司的持股比例分别计算长期投资价值,1.应当按照以上规定对长岭集团的子公司首先分别进行整体评估，分别出具评估报告,41,应收款项评估应当注意的问题,问题2：评估过程中，对大量应收账款、其他应收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。,42,应收款项评估应当注意的问题,依据：国资委关于规范国有企业改制工作的意见，企业改制中涉及资产损失认定与处理的，必须按有关规定履行批准程序。,在评估中，长岭集团应收账款、其他应收款约45亿元，在没有确凿证据表明无法收回的情况下，就被全部评估为零。,43,资产评估机构执业范围问题,问题3：资产评估资质问题。 由于长岭集团控股的长岭股份属上市公司，按省政府要求，评估公司应具证券业从业资质，虽然同盛所属的中宇资产评估公司拥有从事证券业务资产评估资质，但作为分公司的同盛，却并不能被视做拥有该资质，且其本身也不能成为独立承担法律责任的主体。,44,第一次修改： 5月27日，同盛按照复核意见对评估报告进行修改后，出具厂长岭集团及其所属长岭机器厂等共八家单位的评估报告。修改后长岭集团净资产评估值为- 8357.19万元，与第一次评估结果- 64557.95万元相比，负净资产减少了 56200.76万元。 出现5亿多元差额的原因：正衡的审核意见称，一是按照规定，当长岭集团所属子(孙)公司评估后净资产为负值时，按零值进行汇总，而不再简单地进行“合并汇总”；二是评估结果中包含了长岭机器厂及陕西长岭宝鸡冰箱有限公司的非经营性资产约0.7亿元。,45,第二次修改： 6月1日，同盛将再次修改后的评估报告上报到陕西省财政厅。修改后长岭集团净资产评估值为-2115.72万元。与第二次的-8357.19万元又相差6241.47万元。 形成差额的原因：是在上一次的评估报告中，对应收账款、预付账款、其他应收款中评估人员认为是呆坏账的直接进行了核销，由于没有确凿证据，这次将这些呆坏账调入待处理流动资产净损失中，提请长岭集团报有关部门批准后进行核销。,46,案例背景： 泰港集团成立于1999年，是一个不具有法人资格的单位，自称总资产达48.5亿元。该集团主要靠金融机构贷款运作，其大部分企业基本没有经营也没有盈利。 四川长江包装纸业股份有限公司的“长江包装”股票1998年4月在上海证券交易所上市后，2000年4月被作“”处理。相关部门随即拟找有实力的公司与“长江包装”重组。泰港集团法人代表刘邦成通过四川东方资产评估事务所的有关人员，将自己几个公司的资产虚增了4.93亿元，重组了“长江包装”，并疯狂骗贷1.66亿元。,四、泰港案引发的评估问题,47,案例背景： 2003年10月24日，成都法院对泰港公司骗贷案作出宣判，刘邦成被以合同诈骗罪、内幕交易罪数罪并罚执行有期徒刑十五年，罚金10万元；泰港公司被以合同诈骗罪、内幕交易罪数罪并罚执行罚金1970万元，泰港实业副总裁汤建海被以合同诈骗罪判处有期徒刑十三年。 2004年1月，三名涉嫌“出具证明文件重大失实罪”的评估师被成都市武侯区检察院起诉。月日，武侯区法院开庭审理此案。经过庭审，法院以出具证明文件重大失实罪判处东方评估所罚金100万元；段志坚有期徒刑二年，缓刑三年，罚金1.5万元；许茂全和王宗芝有期徒刑一年零六个月，缓刑二年，罚金1万元。,四、泰港案引发的评估问题,48,调查结果： 检察机关查明，2000年11月至2001年6月，东方评估所受泰港实业公司的委托，对其控股的中岩公司和大香格里拉公司的资产进行评估。评估师许茂全、王宗芝在未取得两评估单位土地的全部合法手续，又未到当地有关部门调查核实土地权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据的情况下，接受东方评估所总经理段志坚（当时尚未取得注册资产评估师资格）的指令，将中岩公司的资产虚高评估为人民币1.96亿元，将大香格里拉公司的资产虚高评估为人民币2.97亿元，造成国家贷款被骗1.66亿元无力偿还的严重后果。,四、泰港案引发的评估问题,49,处罚依据： 刑法第二百二十九条：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。 前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。 第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。,四、泰港案引发的评估问题,50,评估过程： 2000年11月24日东方资产评估事务所有限公司总经理段志坚代表评估所与四川泰港实业(集团)有限责任公司签订了资产评估业务约定书，对泰港实业控股的四川青神中岩风景区旅游开发公司作评估。 评估师许茂全和未取得评估师资格的罗某负责评估工作。这起业务涉及青神中岩寺和德云寺两宗土地。许、罗二人到达中岩风景区后，只是看了一下风景而未到相关部门调查核实、获取资料，德云寺更是根本没去。 在签约第三天，许在未取得合法手续的情况下制作出一份评估底稿，而在评估师签名一栏里，压根儿就没参与评估的王宗芝和皮某的名字和印章赫然在目。总经理段志坚“审核把关”后，虚估为1.96亿元的中岩公司的这份资产报告就问世了。,四、泰港案引发的评估问题,51,评估过程： 2001年的5月12日和20日又签订了两份资产评估业务约定书，对泰港实业在甘孜征用的3.2万亩土地等进行评估。段志坚安排未取得资产评估师资格的黄某负责评估。 黄某在未到相关部门核实、考察的情况下就根据泰港提供的材料、以上一份资产评估报告书为蓝本，仅对土地价格作出了两份评估报告书初稿。段志坚审核后出具正式报告，评估总额高达2.97亿元。 法官透露，泰港拿这份报告申报了四川甘孜大香格里拉旅游发展有限公司，而实际上，泰港为这3.2万亩土地仅仅支付了土地出让金32万元，并未进行投资开发。,四、泰港案引发的评估问题,52,问题1：评估程序不能随意删减,资产评估准则基本准则规定： 第十二条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序。 第十三条 评估程序通常包括： （一）明确评估业务基本事项； （二）签订业务约定书； （三）编制评估计划； （四）现场调查； （五）收集评估资料； （六）评定估算； （七）编制和提交评估报告； （八）工作底稿归档。 注册资产评估师不得随意删减评估程序。,53,问题2：要有风险意识，建立有效的风险防范机制,一、当前我国资产评估面临的主要风险 （一）信用风险：主要包括注册评估师信用风险和客户风险两种。 （二）操作风险： 1.评估前操作风险：主要包括应该制订而未制订评估计划而产生的风险。 2.现场工作操作风险：未按有关规定、行业标准和内部评估程序的要求开展工作而产生的风险。如在产权归属文件的验证过程中，未验证原件而直接使用复印件就可能产生虚假证明文件而带来的执业风险。另外，评估人员应到现场而未到现场了解被评估资产的具体状况而做出错误的判断和估计也会带来执业风险。,54,问题2：要有风险意识，建立有效的风险防范机制,3.操作手段落后带来的操作风险。难以适应评估数据量大，参数经常变化的特点。 4.评估团队作业带来的风险：评估质量是由整个项目的每个人共同影响的，包括项目负责人的组织和管理，每个评估人员的工作。 5.评估操作披露不恰当、不充分带来的风险。 6.评估成本和手段的限制：成本有时间成本和收费成本两方面；手段方面如对进口的海关环节中提供的虚假证明文件，会影响到评估的结果，评估人员在现有的手段下无法实施一些程序。,55,问题2：要有风险意识，建立有效的风险防范机制,（三）外部环境的影响： （1）企业造假成为一种普遍现象，使评估人员产生了麻痹心理。另外，也受到评估手段的影响，海关出具的证明文件是假的，银行出具的证明是虚假的，评估是不可能作出真实的结论。 （2）受政府部门的影响：特别是国有企业评估项目。 （3）行业法律部门职业人员的素质：,56,问题2：要有风险意识，建立有效的风险防范机制,二、建立资产评估有效的风险防范机制 （一）构建有利于资产评估行业发展的社会经济和社会信用环境。 法制环境 社会信用环境 市场环境 （二）健全和完善资产评估行业监管，提高资产评估行业监管水平，加大监管力度。 （三）提高评估师综合素质 （四）强化风险意识，实现资产评估机构内部管理与风险控制的科学化、规范化。,57,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,一、案件情况 诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产 原告：一小型金融贷款机构 被告：某评估师 案由：1995年，邓肯女士(借款人)向原告申请借款，以其拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于 1995年4月11日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为185万澳元(每平方米5万澳元)。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限12个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。原告最终行使权利，于1997年6月以85万澳元的价格将抵押物出售。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告评估师赔偿相关损失。,58,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,1评估师在评估报告中已根据惯例对自己的责任进行了限制，但由于编制评估报告过程中的不够严谨，这种限制未被法庭认可。,二、该诉讼在审理过程中的几个重要争论点,59,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,该项评估业务系由借款人邓肯女士委托评估师进行评估，评估报告的收件人应当是邓肯女士(即申请贷款人)。评估师在评估报告中依据评估行业的惯例，声明“本评估报告仅供收件人使用，不得用于其他目的。”评估师本来可以根据这一声明申辩原告并不是评估报告的收件人，评估报告对原告无效，即评估师不对原告承担责任。虽然这种声明的有效性仍需获得法庭的认可，但毕竟构成对评估师的一项重要保护。如果申辩成功可使评估师免于进一步的诉讼，这也就是评估界形成这种惯例的根本原因。但实际上在该案中，评估师的工作很不严密，评估报告中根本没有明确收件人。法庭认为这就意味着被告允许原告使用该评估报告，因为“该报告可以被认为是向原告提供的。”,60,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,2评估师采用市场比较法进行评估，但法庭认定所选取的参照交易资料不能合理支持评估结论，评估结果不合理。,61,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,评估师认为该不动产的最佳用途为“待开发”，在评估过程中采用了市场比较法，以三个“类似”交易作为参照物进行比较分析，并列明了三个参照交易的资料。但这三个参照交易的选取并不恰当，不能合理地支持评估师的结论。,62,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,第一个参照交易中的不动产成交价格为每平方米479澳元，明显低于评估值；第二个参照交易中的不动产不符合评估师的假设，并不是“空置”的，而是已经开发过的不动产，因而不能被视为待开发不动产；第三个参照交易中的不动产面积与被评估资产相差甚远，只有被评估资产的18，不具备参照意义。此外，在审查过程中，法庭还注意到评估师在评估过程中还收集到第四个交易资料，该交易中的成交价格仅为每平方米156澳元，明显不同于其他参照交易，但评估师对该交易未予考虑。而法庭在审查过程中，还接受了原告聘请的评估师提供的一个交易案例，该交易发生在贷款行为发生之后，用以证明被告的评估结果是错误的。,63,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,法庭认为评估师没有足够的证据解释所选择的三个参照交易如何支持评估结论，也没有解释为什么将第四个交易忽略不计，因此法庭认为“该评估业务缺乏合理的慎重”，不足以证明评估师的判断，即评估师在评估过程中具有过失。,64,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,3评估师申辩原告也具有一定过失，没有采取合理必要的措施保护自己的利益，因此造成的损失至少有一部分是由原告自身失误所造成的，但未被法庭认可。,65,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,评估师提出，原告没有充分调查借款人的资信状况和还款能力，具有一定的过失。为摆脱责任，被告提出在以前的三个相似案例中，均由于贷款机构具有过失而使评估师免除责任。法庭参照了这三个评估师被宣判无过失的案例，指出“这三个案例中贷款银行已经注意到评估值可能无法实现，或者已经认识到借款人可能无法还款贷款银行做出决定的依据已经显示出无法还款的可能性，”但本案中并不存在这种情况，贷款机构在提供贷款时，并不掌握任何可能无法还款的信息，因此，这三个案例对本案无参照意义。,66,五、澳大利亚的不动产评估风险案例,评估师认为原告没有充分领会“按待开发资产进行评估的特殊性工业用资产”的含义，指出被评估的资产对于贷款担保而言属于“具有很大风险”的资产，认为“工业用或商业用不动产与民用不动产相比，在抵押贷款中具有更大的风险。”并认为待开发不动产的价值具有“投机性”。法庭对这种观点予以了驳斥，指出“工业用或商业用不动产不适合于抵押贷款或与民用不动产相比属于不适合的贷款形式的说法并不成立。不动产作为抵押物的价值取决于该资产的特性和贷款的金额。本案中被告被要求为抵押贷款目的评估该不动产的价值，该项不动产是否能够或适合作为贷款的抵押物是原告需要解决的