物业管理招投标与合同.ppt

,掌握招投标的类型及方式 掌握物业管理招投标的实施程序 掌握物业管理招投标文件的组成 掌握物业服务合同的相关内容,第三章 物业管理招投标与合同,第一节 物业管理市场与委托,一、物业管理市场的含义 二、物业管理市场的构成 三、物业管理市场中的委托与代理关系,一、物业管理市场的含义,广义的物业管理市场是指提供（出售）和购买物业管理服务这种无形商品的场所和由此而引起的交换关系的总和。 狭义的物业管理市场指物业管理劳务商品交换的场所。,一、物业管理市场的含义,物业管理市场包括三层含义： (1)市场交换的商品是物业管理服务。 (2)市场交换关系的主体是业主和物业公司 (3)物业管理市场的基本规律是价值规律和竞争规律。,二、物业管理市场的构成,1、市场主体 业主 开发建设单位 物业服务企业 供给主体、受托方 中介组织 提供辅助性服务 行业协会 自律性组织 政府管理者 2、市场客体 3、市场机制 价格机制、供求机制、竞争机制,需求主体、委托方,物业管理服务,三、物业管理市场中的委托与代理关系,物业管理是一种委托代理关系。 委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。 委托代理关系的特征可以概括为：代理人在委托人的授权范围内行使代理权，实施代理行为；委托人的利益依赖于代理人的行为；代理人以委托人的名义实施行为，但其行为的法律后果要有由委托人承担。,三、物业管理市场中的委托与代理关系,在委托与代理关系中，其主体包括代理人、被代理人和第三人（相对人）。 代理人物业服务企业 被代理人业主或业主大会 相对人则有两类： 各类相关的专业公司， 分散业主(相对于业主大会)和承租人 物业管理服务的委托代理关系，是通过物业管理市场的招标和投标，并通过签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现的。,第二节 物业管理招标,一、物业管理招投标的相关概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标的程序 四、物业管理招标文件的构成,一、物业管理招投标的相关概念,（一）物业管理招标,物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。,一、物业管理招投标的相关概念,（一）物业管理招标,物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。,依法提出招标项目进行招标的物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会（业主大会）。 一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招标事宜。 物业管理招标人的权利,一、物业管理招投标的相关概念,物业管理招标人的权利： 物业管理招标由招标人依法组织实施。作为招标人，享有下列权利： 编制招标文件，组织招标活动； 选择和确定符合资质条件的投标人； 根据评标原则决定评标、定标方法； 选定中标人； 依法享有的其他权利。,在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。,一、物业管理招投标的相关概念,（二）物业管理投标,物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓公开原则是指招标投标活动中，严格按照程序公开进行。如果物业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视台上公开登出招标公告，把物业管理招标的要求与条件公开告诉一切想参与投标的物业管理企业。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓公平原则是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件是一致的。即所有参加者必须在相同的基础上，在同一的条件下进行投标。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓公正性原则是指在物业管理招标投标的整个过程中要体现公正性，而不能产生厚此薄彼的情况。特别在评标、决标过程中，一定要采用科学方法，按照平等的原则，进行实事求是的分析、打分。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓合理性原则是指在最后定标选择投标单位、确定服务项目、收费价格时，必须合理准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。,一、物业管理招投标的相关概念,（四）物业管理招投标适用的法律法规 中华人民共和国招标投标法（1999.8） 物业管理条例(2003.8) 前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003.6）,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,它是招标人自己编制招标文件，自己操作招标全过程的一种方式。要求：招标人必须有招标资质。,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,即招标人委托招标代理机构进行招标的方式。,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,招标人通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。 优点：充分竞争 缺点：招标时间长、成本较高,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,由招标单位向预先选择的有管理能力的若干物业管理企业（一般邀请不超过10家，通常在38家之间）发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。 优点：可以保证投标的物业管理企业有的资质条件和管理经验，信誉可靠； 缺点：招标范围有限，有可能漏掉一些好的企业参与投标。,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。 优点：可以节省时间和招标费用，双方容易达成协议。,二、物业管理招标的类型,物业管理条例第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,2001年9月17日，深圳景洲大厦业主开全国先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的 “景洲事件”。业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的“景州事件”，标志着业主维权的大幕已经拉开。 整个2001年，邹家健一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲大厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同时通过向社会招标公开“选管家”。在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管理公司的先例。“景洲事件”在整个中国房地产、物业管理界引起了轩然大波，首开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。2001年9月17日，深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由“景洲事件”带来的冲击波很快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。2001年至2002年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。,物业管 理招标,招标的方式,招标的一般程序（关键环节）,招标书,范例：锦秋家园物业管理招标公告,公开招标,邀请招标,协议招标,开发商或业主大会,物业管理招标具体如何进行？ （招标的程序是什么？）,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标单位在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标文件包括：招标公告或招标邀请书、招标书、投标单、投标企业资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物业管理合同等。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标人采用公开招标方式招标，应当发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,资格预审的程序： （1）发出资格预审通告或经营资质预审邀请书 发布经营资质预审通告通常有两种做法：在招标公告中写明将进行经营资质预审，并通告领取或购买经营资格预审文件的地点和时间；在报纸上另行刊登经营资质审查通告。 （2）出售资格预审文件 (3)评审 资格预审的内容: （1）申请人的基本情况 （2）申请人的财务状况 （3）申请人的业绩,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标单位应在招标通告（广告）规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关的设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开标前会议，或安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问题予以解答或澄清。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标单位要按招标文件中规定的时间、地点在有效期内接收投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标单位开标的时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定的时间和地点，公开召开物业管理招标开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标单位应在确定投标有效的前提下，逐一对投标书、现场答辩和招标书规定的其他要素进行比较和评价。评定投标书的标准要尽可能量化，列出各项因素比较一览表，排列名次，最后确定中标单位。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,确定中标企业后，招标单位应在规定的时间内发出中标或未中标通知书，同时也应将未中标单位的投标保证函退还投标单位。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,对招标活动进行总结，结算招标的有关费用，对招标资料进行整理、归档。,物业管理招标的一般程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,准备 阶段,招标 过程,收尾 阶段,物业管理招标的一般程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,准备 阶段,招标 过程,收尾 阶段,招标书编 制是关键,锦秋家园招标公告,锦秋家园物业管理招标公告 一、项目介绍： 地理位置： 锦秋家园住宅小区位于北京市海淀区中关村核心区知春路以南，学院路以西，东邻蓟门元大都遗址公园，西邻大运村。是澳洲著名建筑师菲利普.考克斯先生在中国的第一个住宅杰作。 锦秋家园住宅小区的四至范围：东至锦秋家园东红线；西至锦秋西路；南至锦秋家园南红线；北至锦秋国际大厦用地南红线。总占地面积34890，总建筑面积：129400，全部为住宅。（不含地下车库、地下会所及地二人防） 本项目规划设计物业的类型：高层、小高层乙类住宅。建筑结构为钢筋混凝土结构。小区共有住宅楼9栋，其中高层建筑4栋（1、3、7、9#楼），板式小高层建筑5栋（2、4、5、6、8#楼），现有户数987户。综合容积率4.20，绿化率31.8%，绿化用地11100。 地下会所、地下车库目前均由开发商管理，不在本次招标范围之内。,二、招标人：北京市海淀区罗庄北里锦秋家园业主委员会 三、招标组织单位：中招国际招标公司 四、招标内容：锦秋家园住宅小区的物业管理服务（招标编号：TC06K353） 五、招标方式：公开招标。 六、物业服务合同签定方式：三年（第一次签一年，达标后第二次签两年）。 七、竞标企业应具备的基本条件： （请投标人在报名当日携以下条件的相关证明材料的原件及复印件） 1、具有本项目要求的服务或实施能力的国内具有独立法人的专业企业； 2、具有独立承担民事责任的能力； 3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； 4、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；,5、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； 6、参加此项投标活动前三年内，在经营活动中没有违法记录； 7、物业管理二级以上资质（利用其他法人机构资质证书的投标人不予接受），注册资金人民币500万元（含）以上（有效期内）； 8、独立在管项目建筑总面积在100万平米以上，单项在管住宅项目建筑面积10万平米以上的物业管理企业； 八、预计报名截止时间：2006年6月6日17：00前。 九、招标文件购买时间：2006年6月9日17：00前。 十、报名地点，招标文件购买地点：北京市海淀区皂君庙14号院9号楼，504室。 电话：01062108063 联系人：涂小冬 中招国际招标公司 二六年五月,四、物业管理招标文件的构成,1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件,四、物业管理招标文件的构成,1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件,投标邀请书与招标公告的目的大致相同，即提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。,四、物业管理招标文件的构成,1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件,投标人须知是为整个招标投标的过程制定的规则，是招标文件的重要组成部分，它是业主委员会、开发商或招标机构对投标人如何投标的指导性文件。其内容包括： (1)总则。 (2)招标文件说明。 (3)投标书的编写。 (4)投标文件的递交。 (5)开标和评标。 (6)授予合同。,四、物业管理招标文件的构成,1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件,技术规范是详细说明招标项目的技术要求所用的规范的文件，属于重要的招标文件之一。技术规范通常以表格的形式列出，另外还需附上项目的工程图样等作为投标人计算标价时的依据。,四、物业管理招标文件的构成,1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件,即物业管理服务合同，合同条款分为通用条款和特殊性条款。在合同条款中，特殊性条款优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。,四、物业管理招标文件的构成,1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件,附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括以下主要内容： (1)附表。 (2)物业说明书。 (3)附图。,物业管 理投标,范例：利佳房地产开发有限公司投标书,投标的一般程序（关键环节）,投标书,物业管理公司,物业管理投标具体如何进行？ （投标的程序是什么？）,第三节 物业管理投标,一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序 四、物业管理投标策略,一、物业管理投标人及其必备条件,（一）物业管理投标人 （二）物业管理投标人应当具备的条件,招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为潜在投标人。那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。,一、物业管理投标人及其必备条件,（一）物业管理投标人 （二）物业管理投标人应当具备的条件,1.依法设立、具有独立法人资格的物业服务企业。 2.应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标文件的需要。,案例讨论：某停车场租赁及物业服务项目投标人资格争议,案例评析,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标可行性研究 （三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审,获得招标信息和有关资料的主要渠道有： 通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式； 搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系，收集信息； 通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等单位获得信息； 取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息； 通过咨询公司等代理机构获得信息； 通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标可行性研究 （三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审,1招标物业的条件 2投标竞争形势 3投标条件及迫切性 主要是考虑：（1）可利用的资源和其他有利条件；（2）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。 4本企业投标该物业的优势 主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标可行性研究 （三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审,投标机构通常由以下三方面的专业人员组成： 1综合性经营管理人员 2专业工程技术人员 3商务性的经济、财务人员,附件1-1资格预审表（投标请求） 投标项目名称： 申请人（盖章）： 1填表须知 1.1申请人须回答所有问题，如果拟组建联合体，所有成员对全部问题均应回答。 1.2本表填妥后寄给招标代理机构，申请人自留一份存档备查。 1.3如果投标人所提供的信息严重歪曲事实，或者投标人实质上不符合投标资格，即使已购买招标竞赛文件、已缴费、已提交投标文件，招标人可以随时取消其投标或中标资格，招标人对投标人的一切损失不负任何责任。 2申请人 2.1法人营业执照编号： 2.2注册地址/邮政编码： 2.3法定代表人： 2.4电话号码/传真号码： 2.5投标事务负责人/手机： 2.6就近的办事处、分支机构的电话/地址： 2.7电子邮箱： 3联合体和分包商 3.1联合体牵头人名称（如果有）： 3.2联合体各成员的名称（盖章）/电话号码/分工职责： (a) (b) (c) 3.3各分包商的名称/电话号码/分包项目： (a) (b),4.申请人的资质,5.关键人员配备,6.申请人的业绩经验,7申请人简介 7.1申请人成立时间和简介（宜300字以内）： 7.2申请人在本项目所在地的经历（宜200字以内）： 7.3申请人完成本项目所独有的有利条件（宜200字以内）： 7.4申请人认为评估其资格有关的任何资料。,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息 （二）分析收集的信息，进行投标可行性研究 （三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审,资格预审表的内容一般包括： 投标人身份证明、组织机构和业务范围表； 投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理经历（经验）表； 投标人的财务能力说明表； 投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理人员表； 投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表； 项目分包及分包人表； 申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况； 与本物业管理资格预审有关的其他资料。,三、物业管理投标的实施程序,购买分析招标文件,编制标书,办理投标保函或保证金,考察物业现场和参加标前会议,封送投标文件,参加开标会议和现场答辩,合同签订,提供履约保证金保函,三、物业管理投标的实施程序,（一）购买并研究物业管理招标文件 1研究招标文件条款 2研究评标办法 3研究合同条款,三、物业管理投标的实施程序,（二）考察物业现场和参加标前会议 1考察物业现场 2参加标前会议,三、物业管理投标的实施程序,考察物业现场： （1）工程质量与配套建设情况 （2）物业的基本情况 （3）业主的基本情况 （4）市场调查 （5）分包情况 （6）与本物业管理投标有关的其他因素,原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。,是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。,了解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能,三、物业管理投标的实施程序,（三）编制标书 1测算工作量 2制定管理服务方案 3进行投标报价决策 4正确编写标书,三、物业管理投标的实施程序,（四）办理投标保函或保证金 投标保函是指在投标中，招标人为防止中标者不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银行保函，以保证投标人履行招标文件所规定的义务： 1、在标书规定的期限内，投标人投标后，不得修改原报价、不得中途撤标； 2、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在规定的时间内提供银行的履约保函。若投标人未履行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须按保函规定履行赔款义务。,三、物业管理投标的实施程序,（五）提供履约保证金保函 履约保函：是银行应申请人的要求，向收益人开立的保证申请人履约某项合同项下义务的书面保证文件。 适用范围非常广泛，可用于任何项目中对当事人履行合同义务提供担保的情况，常见用于工程承包、物资采购等项目。 在工程承包、物资采购等项目中，业主或买方为避免承包方或供货方不履行合同义务而给自身造成损失，通常都要求承包方或供货方缴纳履约保证金，以制约对方行为。履约保函是现金保证金的一种良好的替代形式。,三、物业管理投标的实施程序,（六）参加开标会议及招标答辩。 投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。,三、物业管理投标的实施程序,（七）中标及签订物业管理合同 物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。,编制投标文件应注意的事项,（1）确保填写无遗漏，无空缺。 （2）不得任意修改填写内容 （3）填写方式规范 （4）不得改变标书格式 （5）计算数字必须准确无误。 （6）报价合理。 （7）包装整洁美观。 （8）报价方式规范。 （9） 严守秘密，公平竞争。,四、物业管理投标策略,1.攻势策略 2.守势策略 3.低成本策略 4.差异策略,攻势策略是一种主动进攻性的策略。通过高于平均水平的投标报价、 谈判中强调突出自己的雄厚实力和优势等来争取中标。采用这种策略投标的公司往往对投标物业与业主的档次已经充分了解，并拥有大量的类似物业的管理经验，并且有绝对的竞争优势。,四、物业管理投标策略,1.攻势策略 2.守势策略 3.低成本策略 4.差异策略,尽可能地突出自己的自身特殊优势， 避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突。他们可以尽可能地与其他投标公司接触，获取更多信息，找出其他竞争者的弱点，伺机出动，以获取胜利。,四、物业管理投标策略,1.攻势策略 2.守势策略 3.低成本策略 4.差异策略,低成本策略是指投标公司在制定标价时，尽可能地压低报价以争取中标的策略。 实力雄厚的大公司占领市场或小公司进入市场时用。,四、物业管理投标策略,1.攻势策略 2.守势策略 3.低成本策略 4.差异策略,投标的物业公司根据招标物业的性质和自己公司的特点， 在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对手形成差异，以获取胜利的策略。,案例分析,江苏省南京市龙江小区有10幢教师公寓要通过招投标的方式寻找物业管理企业，有12家物业公司购买了招标书, 准备投标 。 物业概况：江苏省南京市龙江小区2004年底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为3年。 招标书中明确提出评判各投标单位的总分为100分，其中物业管理收费标价为50分，标书为30分，答辩与企业信誉各占10分。 请分析:(1)这12家投标单位应采取什么样的投标策略?其中最关键的因素是什么? (2)这样的招标存在哪些问题?,投 标 书 利佳房地产开发有限公司： 对文化宫运河明珠前期物业管理招标文件，经我方仔细研究，现决定物业管理费用总报价（人民币）1983197.06元；大写壹佰玖拾捌万叁仟壹佰玖拾柒元零陆分。物管收费标准：高层住宅1.20商用房1.00元m2月。 1、我方愿意遵照招标文件条款、技术要求等一切实质性内容进行竞标并响应。 2、我方投标文件正本一份，副本六份。 3、本投标件有效期为开标后60天。在此期间，本投标文件将始终对我方具有约束力，并可随时被接受。如果中标，本次招标文件和投标文件含承诺书将作为买卖合同的附件。 4、我方向招标人提供任何与本次有关的其他资料。 5、我方愿意履行自己在招标文件中承诺和责任。 6、我方愿遵守招标文件中对投标者的所有规定。 7、其他说明：,投标人全称： 市丽源商贸有限公司盖章 法定代表人签字和盖章： 职务： 经理： 日期： 地址：淮海东路号区排室邮编：223001 电话： 传真：,招标 发标 议标,投标 标底 送标,开标 评标 中标,签订物业管理合同,对比总结,第四节 物业服务合同 （一）物业服务合同的概念 （二）物业服务合同的特征 （三）物业服务合同的主要内容 （四）物业服务合同的签订与终止,（一）物业管理合同的概念 物业管理合同是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订的，由物业管理企业提供物业管理服务的合同。 物业管理合同有两种情况： 一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同； 二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同。,前期物业管理合同 物业管理条例第2l条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。 合同甲方：房地产开发企业或者公房出售单位 合同乙方：物业服务企业 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。,物业管理合同 物业管理条例第31条第1款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。 合同甲方：业主委员会 合同乙方：物业服务企业 在同等条件下，业主委员会应当优先选聘物业原来的物业服务企业。该合同一经签订生效，前期物业服务合同、前期物业管理服务协议即将自行终止。,（二）物业管理合同的特征 1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。 2.物业管理合同是有偿的。 3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。 4.物业管理合同的内容必须是合法的。 5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。 物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。,（三）物业管理合同的主要内容 物业管理合同应当载明下列主要内容： （1）合同双方当事人的名称、住所； （2）物业管理区域的范围和管理项目； （3）物业管理服务的事项； （4）物业管理服务的要求和标准； （5）物业管理服务的费用； （6）物业管理服务的期限； （7）违约责任； （8）合同终止和解除的约定； （9）当事人双方约定的其他事项。,物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括： （1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新； （2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新； （3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务； （4）保洁服务； （5）保安服务； （6）物业维修、更新费用的账务管理； （7）物业档案资料保管。 物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项： （1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新； （2）业主大会授权的其他物业管理事项。,物业管理合同中约定的违约责任主要有以下几个方面。 1. 物业管理企业的违约责任： （1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。 （2）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。 （3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。 （4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。,2.业主方面的违约责任： （1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。 （2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。,物业管理服务合同 第一章 总 则 第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）： 名 称： 主 任： 地 址： 联系电话： 受托方（以下简称乙方）： 企业名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 （物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条 物业基本状况 物业名称： 物业类型： 座落位置： 区（市）县 路（街道） 号 四 至：东 南 西 北 占地面积： 平方米 建筑面积： 平方米 委托管理的物业构成细目见附件一。 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。,第二章 委托管理服务事项 第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、 。 第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、 。 第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、 。 第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、 。 第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、 。,第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、 。 第十条 交通与车辆停放秩序的管理、 。 本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。 第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、 。 前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。 第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、 。 第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。 第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。 第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、 等措施。 第十六条 其它委托事项 1、 ； 2、 ； 3、 。,第三章 委托管理期限 第十七条 委托管理期限为 年（不超过3年）。自 年 月 日 时起至 年 月 日 时止。 第四章 双方权利义务 第十八条 甲方权利义务 1、代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系； 2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用； 3、审定乙方拟定的物业管理方案； 4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况； 5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告； 6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告； 7、在合同生效之日起 内向乙方提供 平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ；,8、在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第 项执行； 1无偿使用； 2按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ； 9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 并于合同生效之日起 日内向乙方移交； 10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题： （1） ；