月深圳四块土地流拍简析(SZPKZX.ppt

2007年12月深圳四块土地流拍简析,2,地块基本资料,12月17日，宝安三地块进行交易，其中西乡两地块相邻。 12月20日，龙岗宝荷路一地块进行交易，与其相邻的另外2幅地块因调整规划方案，此次未能如期推出。,3,宝安地块位置图,西乡两地块分布在宝安大道两侧，总建筑面积近30万平米。 观澜地块位于观澜高新技术产业园，因地块位置较小，意在留住技术园内高管及高级技术人才。,4,龙岗地块位置图,龙岗宝荷路三地块相邻，总建筑面积近42万平米，位置较偏远。同时，因为G02113-0023及G02113-0025地块因调整规划方案，此次仅出让G02113-0022地块。,5,交易情况,此次出让的四幅地块均要求套型建筑面积90平方米以下的住房建筑面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的90%以上。 因无任何开发商参加竞标，导致此次出让得四幅地块全部未成交。 西乡因两地块相邻，如同时获得成片开发，也将会成为西乡又一大盘，但两地块底价楼面地价分别达到4500及4800元/平米。根据06年成交的地块来看，此次出让地块价格较高，即使以底价获得，13.5亿的土地价格也会给开发商带来很大的压力。 观澜地块面积较小，底价楼面地价达到3600元/平米，超出开发商预期价格，导致交易失败。 龙岗虽然此次仅出让三相邻地块中的一块，但是作为联动开发，另外两幅地块也同样吸引开发商。根据坪山以往成交价格来看，此次龙岗地块的出让价格达到2800元/平米，价格仍然较高。,6,06年以来流标地块,回顾06年以来共有11批次的地块流标，不仅是坪山等偏远地区的地块，甚至宝安中心区及福田中心区的地块也曾经流标。,7,流标原因简析,原因一：出让条件苛刻 A002-0030 宝安中心区旅馆业用地的出让条件： 1、竞买申请人应为正在经营五星级酒店的法人，且在深圳拥有五星级酒店物业，拥有控股的酒店管 理公司。 2、竞买申请人须在深圳注册，注册资金不少于3亿元人民币，净资产不少于4亿元人民币。 3、本次竞买不接受联合竞买申请。 4、本宗地的履约保证金为人民币5000万元整，竞得人在竞得本宗地后必须在一年内开工建设。 5、竞得人在竞得该酒店用地使用权后，如需要成立项目开发公司，须在该酒店建成并取得经评定 的五星级酒店资格证书后，方可将该酒店用地使用权变更登记给项目公司，该项目公司须是竞得人的全 资子公司。 6、出让底价20000万元，底价楼面地价2600.47元/平米。 在7月流标之后，9月再次出让，底价由20000万元调整为9311.67万元，楼面地 价1100.67元/平米，最终由华侨城获得。,8,流标原因简析,原因一：出让条件苛刻 B116-0040 福田中心区商务性用地出让条件： 注册在深圳的保险法人总部； 注册资本人民币5亿元以上(含五亿元)； 在深圳经营运作满两年； 竞买人的自有建设资金不少于50亿元人民币； 本项目建筑面积自用率必须达到60%以上，且该部分建筑面积10年内不准对外出售。 竞买申请人须通过深圳市人民政府金融发展服务办公室竞买资格审查并取得竞买资格证明，方可参加本宗地竞买。 本宗地的竞得人应于签订深圳市土地使用权出让合同书之日起5个工作日内一次性付清50%成交价款，其余50%成交价款必须在2年内付清。 本宗地的竞得人必须在签订深圳市土地使用权出让合同书后2年内开工建设，7年内竣工（含2年内开工建设）。 9月交易中心公告推迟交易时间后，调整出让条件，出让条件7改为“在本合同签订之日起五个工作日内，乙方须向甲方一次性付清50%成交价款。其余50%成交价款必须在本合同签订之日起五年内免息付清。” ，最终平安保险获得。,9,流标原因简析,原因一：出让条件苛刻 G11207-0205 坪山地块出让条件： 套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。 G11336-0061 坪山地块出让条件： 含15廉租房，套型套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的 95%以上。 G11337-0089 坪山地块出让条件： 含15廉租房，套型套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的 95%以上。 G11207-0205经过10月流标之后，在12月再次推出，万科及深业均参与竞标，最终由深业 以1802元/平米的楼面地价获得。 G113060061地块建筑面积近22万平米，商业面积近4万平米，06年12月招标因无开发 商投标流标，07年9月以挂牌方式再次出让，最终由深业以3680元/平米的可售楼面地价获 得。 G113370089未再次推出。,10,流标原因简析,原因一：出让条件苛刻 G12201-0293、G12201-0294 坪山地块出让条件： 含15经济适用房，套型套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建 设总住宅面积的95%以上。 因两地块相邻，并邻近万科06年9月获得地块（现金域东郡项目），总建筑面积近24 万平米，07年第一次招标，因仅万科投标而最终导致流标，最终在07年7月改为挂牌方式 出让，万科以2820和2172元/平米的可售楼面地价获得。,11,流标原因简析,原因二：政策因素 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发 （2007）359号）： 一、对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的 贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发 企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷 款的抵押物。 二：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土 地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过2年. 银行收紧对开发商的土地贷款，极大的削减了中小开发商的购买实力。,12,流标原因简析,原因二：政策因素 深圳市人民政府关于印发深圳市闲置土地处置工作方案的通知 处置闲置土地必须依法并依土地出让合同的规定进行。具体方式有 ： （一）无偿收回土地，纳入土地储备； （二）延长开发建设时间，但最长不得超过1年； （三）根据规划调整改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设； （四）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，收 取增值地价； （五）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设； （六）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设， 并对原土地使用者给予补偿； （七）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。 原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其 交还土地等价的土地； （八）法律、法规、规章规定的其他方式。 政府加大处理闲置土地的力度，开发商难以再通过囤地的方式获取更高收益,一定程度上打击开发商拿地的积楹性。,13,流标原因简析,原因二：政策因素 因银行贷款压力及政府加大对闲置土地的处理力度，导致开发商的资金压力越来越大，10月份以来，各大开发商陆续推出新项目，回笼资金，为08年的土地储备和项目开发筹备资金。 但因市场处于调整期，10月以来开盘项目销售率均不是很理想，除个别项目因开盘价格价格较低，取得较好的销售率以外，其他项目销售情况并不是很乐观，仍然不能很好的解决开发商的资金链问题。,14,总结,市场目前正处于调整期，成交情况不能与06年甚至07年上半年