武汉某项目前期市场研究报告

金地武汉项目前期市场研究报告（全）.doc 第一部分第一部分 市场研究市场研究 一一 、武汉市宏观经济分析、武汉市宏观经济分析 2 1、武汉市综合概况.2 2、武汉市经济概况.2 二、二、 武汉市房地产宏观市场分析武汉市房地产宏观市场分析6 1、房地产总体市场分析.6 2、武汉市房地产住宅市场分析.10 三、区域市场分析三、区域市场分析13 1、区域经济概况分析.13 2、区域房地产市场分析.14 四、供给楼盘调研四、供给楼盘调研21 1、供给楼盘概况.21 2、供给楼盘指标分析.25 3、供给楼盘专项调研.35 五、需求调研分析五、需求调研分析37 1、需求问卷调研分析.37 2、访谈分析.39 六、六、 市场竞争分析市场竞争分析43 1、市场竞争项目归类列表.43 2、武昌拟建、在建项目对本项目的影响.44 A.一 、武汉市宏观经济分析 1、武汉市综合概况 武汉位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是湖北省省会及华中地区最大城市。世 界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三 镇鼎立的格局，素有“江城”的美誉。 武汉版图面积为 8467.11 平方公里，平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶，其中城区面积 3963.6 平方公里，郊区面积 763.51 平方公里，市辖县面积 3740 平方公里。 武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、 冬冷夏热、四季分明，夏季最长约 130 多天，春秋二季各约 60 天。 武汉现辖 9 个城区，2 个郊区，2 个县。区县下辖 92 个街道办事处，59 个镇，34 个乡。辖 区内交通网络发达，具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势。 2002 年末，全市户籍人口总数为 764 万人。 2、武汉市经济概况 （1） 、宏观经济运行 表 1-1 宏观经济指标比较（一） GDP人均人均 GDP财政收入财政收入固定资产投资固定资产投资 亿元亿元变化变化元元变化变化亿元亿元变化变化亿元亿元变化变化 20021493.09 10.78%19611.00 9.53%196.54 30.87%570.43 12.19% 20011347.80 11.68%17905.00 10.27%150.18 19.05%508.44 10.05% 20001206.84 11.16%16238.00 9.92%126.15 12.40%462.00 7.13% 19991085.68 8.36%14773.00 7.30%112.23 12.20%431.25 7.20% 图 1-1 1995-2002GDP 指标增长趋势图 GDP 606.91 782.13 912.33 1001.89 1085.68 1206.84 1347.81493.09 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 19951996199719981999200020012002 年度 亿元 以上数据显示： 1)GDP 总量升幅稳定（保持在年增幅 11左右） ，全社会经济总体运行良好； 2)财政收入逐步增加，且 2001-2002 年增幅加快，这与城市经济结构调整过程中，第二、 第三产业增加值增长较快有关，更显示企业经营状况逐步向好，企业技术改造力度增 强，工业经济效益综合指数提高； 3)城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐步趋强，投资 拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。 （2） 、居民收入与消费 在经济总体健康运行的基础上，居民收入、消费取向呈现出不完全相同的趋势： 一方面，职工平均工资及城区居民人均可支配收入均保持了与总体经济发展较为紧密的相 关性，相应指标增幅稳定；另一方面，居民消费在“量”增加的同时，价格总水平却止步不前， 除 2000 年微幅上调外，其余各年度消费价格总水平均较前一年有所下降，2002 年，这一趋势 仍然延续。 表 1-2 居民收入与消费指标比较 职工平均工资城区人均可支配收入 消费价格总 水平 社会消费品零售总额 （不含居民购置商品房） 元变化元变化变化亿元变化 2002 10039.0010.49%7820.007.05%-1.40%770.0812.42% 20019086.0019.08%7305.058.01%-0.50%685.0013.04% 20007630.007.60%6763.008.21%0.50%606.0011.40% 19996250.00-3.90%544.00 可以看出： 1)宏观经济、人均收入的持续增长，带来居民购买能力的增强； 2)从消费价格总水平来看武汉市民习惯于在一种稳定、朴实的固有环境和方式下生活。 消费观念与生活方式上相对保守、严谨的态度，在一定程度制约了武汉整体经济水平 的快速发展。随着沿海经济及新观念的冲击及投资对总体经济、消费的拉动效应的逐 步显现，武汉市民的消费观念将会进一步改善。 （3） 、经济外向性 需要引起一定注意的是，武汉经济的外向性仍然不够明显，尽管在历史上有“九省通衢” 的辉煌，但其现状外资、外贸均未能出现大幅增长的情况（且进出口总额增幅逐步减缓） ，其工 业基础、人才等多方面的优势均未能充分发挥，这样的城市活力将较大程度上影响武汉经济在 较短时间内取得较大提升的期望。 表 1-3 经济外向性指标 进出口总额进出口总额实际利用外资实际利用外资 亿美元亿美元变化变化亿美元亿美元变化变化 200222.02 2.13%15.76 10.06% 200121.56 6.00%14.32 9.90% 200020.34 13.38%13.03 11.75% 199917.94 4.10%11.66 10.42% 近年来，武汉市经济的外向性得到了持续的发展，但基数较低，增幅较小，参考 2002 年其 它兄弟城市的经济外向性指标水平如下： 图 1-2 不同城市经济外向性指标对比 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 进出口总额实际利用外资 亿美元 深圳 青岛 杭州 成都 武汉 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 进出口总额实际利用外资 较2001年增幅 深圳 青岛 杭州 成都 武汉 武汉经济的外向性从规模、发展势头上看均有较大的提升空间。 （4） 、城市其它主要宏观指标对比 武汉市作为老的工业城市、华中重镇，其历史、地理地位十分重要。然而近年来，武汉市 的经济发展显示出一定的滞后，与沿海、甚至内地的部分城市相比，差距较为明显。 表 1-4 不同城市的主要宏观指标对比 GDP （亿元）（亿元） 固定资产投固定资产投 资资 （亿元）（亿元） 城区人均可支城区人均可支 配收入配收入 （元）（元） 社会消费品社会消费品 零售总额零售总额 （亿元）（亿元） 武汉武汉1347.80508.447305.05685.82 北京北京2817.601530.5011578.001593.50 上海上海4950.841984.3112884.001861.30 深圳深圳1908.15673.3723544.00609.26 广州广州2684.8311964.0814416.001243.90 天津天津1826.67705.108959.00832.70 重庆重庆1749.75801.826721.00699.33 成都成都1491.00582.208126.00627.50 沈阳沈阳1238.00302.806386.00623.50 宁波宁波1310.58470.3011991.00414.18 杭州杭州1568.00628.2310896.00458.82 大连大连1235.60305.107418.00534.20 南京南京1154.44464.918848.00465.83 青岛青岛1316.00384.408731.00352.90 备注：上表为 2001 年数据 可见， “大武汉”的经济发展规模（GDP） 、固定资产投资规模均小于内地城市重庆、成都， 而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三；同时，其社会消费品零售总额却排名第六，显 示其商业相对发达，居民的消费较为积极。 持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未来的合理预期， 是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是房地产行业健康发展的基础。 （5） 、发展潜力 尽管武汉市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距，甚至与内地部分兄弟 城市相比时也未见明显优势，但其经济的综合发展潜力非常巨大，后劲很足。 1)武汉具备无可比拟的地理位置优势。武汉扼水路、陆路交通的要害，作为华中片区最 具规模的中心城市，在经济发展由沿海地区向内地逐步渗透的过程中，其经济核心、 辐射中心的位置无可替代，其核心的地位将逐步显现；同时，由于华中片区的特殊性， 武汉完全有机会成为包括上海、北京、广州、西安、成都、沈阳等城市在内的国内各 区域中心的核心，成为连接东西、纵贯南北的纽带。 2)武汉的工业基础雄厚，在加工业势必逐步成为未来一定时期内中国对外经济的主要的 比较优势时，其完备的基础设施设备、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、 相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势。实际上，武汉是一个拥有优良的工业 传统的城市，在世界经济全球化日益显著的今天，随着武汉为自身定位的进一步清晰， 其优势的焕发将会为包括其它产业的共同发展打下坚实的基础。 “大武汉”应当选择一 条与“大上海”不同的二次发展之路，以工业（加工业）为基础的外向型经济将会为 武汉的综合发展加入有效的催化剂。 3)武汉是国内为数不多的高等院校聚集的城市，这为其技术支持、科技创新、高级人才 储备打下了扎实的基础，而这样一个良好的环境更可以为城市的发展源源不断地输送 动力，使其快速进入良性循环的轨道，以自身具备的优势超越兄弟省市。 随着武汉城市建设的进一步完善，投资环境的进一步提高，武汉经济的发展潜力将十分巨 大，而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的。 B.二、 武汉市房地产宏观市场分析 1、房地产总体市场分析 （1） 、市场特征及环境分析 1）市场特征 武汉的房地产市场特征明显。 由于社会、经济、历史、人文等多方面的综合原因，武汉市的房地产市场较之发达地区的 同类市场还存在一定的差距，当前总体上仍处于一个不断规范、市场化的过程中。其明显的特 征表现在： 区域化特征明显 汉口、武昌、汉阳之间自成体系，跨区域购房只占到成交数量的极小比例，尽管近年此特 征有逐步改变的趋势，一段较长的时间内，区域划分的存在将是市场的主流； 房产二级市场的现状价格偏低 包括重庆、沈阳、成都等在内的内地城市（人均可支配收入相差不大） ，房价均高于武汉； 城市总体建设相对落后 武汉市旧城改造几乎没有展开，居民居住条件较差，住房改善的潜在需求十分巨大,商品 房市场消化速度缓慢； 多种性质房产同时存在 房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等同时存在； 企事业单位住房政策参差不齐 部分国家机关仍有分房，部分事业单位采取住房一次补偿，部分单位与开发企业合作开发 （商品房性质） ，部分单位完全市场化等； 大多数市民对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上，对居住品质尚没有清晰的认识； 2） 、市场环境 武汉市的总体市场环境在近年来呈现出一些可喜的变化，如： 存量房买卖交易额增加、市场日趋活跃； 2002 年，存量房成交 55622 套，面积为 524.10 万平方米，金额 62.29 亿元，分别同比 增长 8、26、39；而这样的增长，是在 2001 年较 2000 年分别增长 20、18、24的基础上取得的，市场的发展十分迅速。 个人成为住房市场消费主体：99 年以后达到 87以上； 住房金融支持力度加大 2002 年，公积金全年发放 8 亿元，增长 27%；个人商业贷款发放总额 57.41 亿元，同 比增长 56.69%。 土地供给规范化：2002 年 7 月 1 日后，武汉市土地供给实行统一管理，开发商有了公 平竞争的基础。 所有这些变化，极大的推动了武汉房地产二级市场的快速发展。 （2） 、武汉市房地产市场供需分析 1） 、市场供给 98 年宏观调控之后，武汉市房地产市场曾出现大幅下滑：供给方面，98 年房地产总投资较 上年下滑 17.29；99 年，总投资的增长率仅 3.53（基于 98 年下滑之后的投资额） 。 随总体市场环境的变化，武汉市房地产市场自 1999 年开始出现转机，且在 2000 年以突变 的方式展开 1999 年，新开工面积增长 40.89，总投资增长 11，施工面积增长 17.14%，近年来，武汉市房地产市场的供给总体上呈现了稳定、持续的上升趋势。 图 2-1 房地产开发总投资 房地产开发总投资 45.2 91.62 97.26 106.57 88.14 91.25 101.29 115.39 132.5 0 20 40 60 80 100 120 140 199419951996199719981999200020012002 亿元 1999 年以后，房地产开发的持续上升态势尤其显著，其中，2000 年由于市场拐点的作用， 开发指标增长幅度较 1999 年之前有较大幅度提高，后续各年度，由于开发取向、结构的变化， 各指标呈现出不同的发展过程，体现了开发领域的不同侧面： 表 2-1 武汉市 1999-2002 年房地产供给指标比较 总投资总投资施工面积施工面积新开工面积新开工面积竣工面积竣工面积 亿元亿元增幅增幅万平米万平米增幅增幅万平米万平米增幅增幅万平米万平米增幅增幅 2002132.50 14.83%1735.07 7.66%809.17 25.53%628.48 4.40% 2001115.39 13.92%1611.67 6.22%644.60 2.06%601.99 20.18% 2000101.29 11.00%1517.25 17.14%631.59 40.89%500.89 12.51% 199991.25 3.53%1295.27 -3.71%448.28 8.72%445.21 0.03% 总投资总投资（总供给的代表指标）：2000 年以后保持了持续、稳步加快的增幅，显示市场供给 的节奏处于健康、良性的发展通道，2000 年的市场变化成为启动的起点，未出现后继乏力的情年的市场变化成为启动的起点，未出现后继乏力的情 况，况，后文中我们将看到，这样的态势与同样趋势的市场需求配合，推动了市场的顺利发展。 施工面积施工面积：与总投资的上升趋势不同，施工面积增幅除 2000 年保持较高的增幅外， 2001、2002 均保持相对较低的增幅。比较施工面积与总投资的增长比例，我们可以看到， 2001、2002 年，单位施工面积的投资持续保持加大，房地产开发结构在发生较大的变化房地产开发结构在发生较大的变化从从 单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移，这是武汉市房地产开发市场这是武汉市房地产开发市场 近年来发生的一个重要变化！近年来发生的一个重要变化！ 在后文的分析中我们可以看到，这样的开发结构的变化实际上在 1999 年即以住宅的结构变 化为契机展开，由于住宅在总体供给中比例的变化，使总体市场的数据在 2001 年才显示出明显 的趋势，而这样的趋势在经历了一定时间的供需磨合之后，正逐步被市场需求所接受，并推动 市场向新的层面转化。 新开工面积新开工面积： 2000 年，新开工面积增幅高达 40.89，显示当年由于市场好转造成的供给 的增加以加量的方式展开（总体来看，单位面积投资额的变化不大） ；而 2001 年，增幅回落到 2.06，显示了与施工总体面积指标相一致的趋势即市场供给开始发生较大规模的结构性 转变单位面积的投资额增大；2002 年，其增幅再度上升，结合施工面积的变化趋势，可以 推断在开发结构继续转化的同时，市场在此基础上开始放量。 竣工面积竣工面积：竣工面积的变化趋势，与前一年度的新开工面积变化趋势相比，呈现相对一致 的走向，显示武汉市建设项目施工平均周期大约保持在 1 年左右的时间，市场物业类型仍以多 层、小高层为主。 2） 、市场需求 房地产市场的有效需求，通过预售/销售金额最直接的体现出来。 表 2-2 1999-2002 房地产预销售金额比较 预销售金额预销售金额 年度年度 亿元亿元涨幅涨幅 2002132.4631.84% 2001100.4718.83% 200084.5548.05% 199957.11-1.35% 自 2000 年开始，武汉市房地产预售/销售金额持续上涨，显示出市场需求在近年来大幅增市场需求在近年来大幅增 加加，其中，2000 年、2002 年增幅较大，这样的增加，与武汉市经济持续发展、人民收入提高、与武汉市经济持续发展、人民收入提高、 房地产总体市场逐步走出低谷、日渐繁荣的必然趋势有关，也与近年来若干住房、城市土地政房地产总体市场逐步走出低谷、日渐繁荣的必然趋势有关，也与近年来若干住房、城市土地政 策的出台对市场的直接刺激等因素相关策的出台对市场的直接刺激等因素相关。 与销售金额同步提高的，是全市的销售/预售面积。 表 2-3 1999-2002 年房地产需求指标比较（已剔除出租物业）（已剔除出租物业） 预销售面积预销售面积现售面积现售面积预售面积预售面积 万平米万平米涨幅涨幅万平米万平米现售涨幅现售涨幅万平米万平米预售涨幅预售涨幅 2002 年年 660.39 19.21%485.99 7.53% 174.4071.00% 2001 年年 553.96 18.54%451.97 23.54% 101.990.52% 2000 年年 467.32 46.16%365.86 56.88% 101.4617.25% 1999 年年 319.74 /233.21/86.5336.05% 预/销售面积近年来保持了持续的上升趋势，除 2000 年外，增幅稳定；由于所能得到的关 于市场总体的分析数据中，销售金额均包括了新房出租（如写字楼、商业用房等）的部分，且 这一部分的数量近年来上升很快，租金价格与销/预售价格合二为一，无法滤出，使得我们很难 对市场总体价格的走势进行判断。 我们将在后文的住宅领域分析中着重分析住宅的价格变化趋势，这对金水岸住宅项目也更我们将在后文的住宅领域分析中着重分析住宅的价格变化趋势，这对金水岸住宅项目也更 具意义。具意义。 3） 、供需综合分析 总体来看，武汉市房地产市场供需总体基本持平； 图 2-2 武汉市 1999-2002 供需指标对比分析 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 800.00 900.00 1999200020012002 年度 万平米 新开工面积 竣工面积 预销售面积 预/销售面积连续三年超过竣工面积，显示市场需求的实际增长略超出市场前期的预期；但 与新开工面积相比，供需基本持平。 经过几年的发展，武汉市的房地产市场日趋成熟，近期来，呈现了如下特点： 外地品牌发展商纷纷进入武汉； 产品和营销创新意识不断增强； 大盘项目频频亮相； 市区精品中小项目成为新亮点； 别墅市场异军突起。 （3） 、武汉市房地产市场 2003-2004 年展望 房地产开发结构继续从单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移， 市场的需求也会继续相应的转化； 新区开发与旧城改造形成联动之势； 房地产相关政策将对市场结构产生巨大影响； “三区五片”继续保持热点走势； 外地品牌发展商的介入使得市场竞争更为激烈； 发展商日趋成熟与专业分工不断细化； 房地产开发的市场导向性加强； 发展商沟通学习意识加强与竞争合理有序化。 2、武汉市房地产住宅市场分析 在武汉市房地产总体市场的发展中，住宅的开发逐步成为主流，在总投资、总施工面积、 新开工面积、总竣工面积四项主要指标中，住宅的所占百分比均不断提高。房地产市场的健康 发展与住宅发展的市场化程度关联度越来越大。 （1） 、市场供给 住宅的发展态势呈现出与总体市场略微不同的特点： 表 2-4 1999-2002 年住宅供给指标 住宅投资住宅投资住宅施工住宅施工住宅新开工住宅新开工住宅竣工住宅竣工 (亿元亿元)增幅增幅(万平米万平米)增幅增幅(万平米万平米)增幅增幅(万平米万平米)增幅增幅 2002107.6212.71%1407.7011.71%730.6732.15%536.76.06% 200195.4927.68%1260.1524.97%552.9222.37%506.0434.12% 200074.7923.46%1008.347.05%451.869.79%377.318.59% 199960.5829.67%941.9114.23%411.5824.62%347.465.16% 从住宅开发的数据看，其投资一直保持了较为稳定的增长投资一直保持了较为稳定的增长，即使是在宏观调控尚未结束的 1999 年，住宅投资依然保持了稳健的上升势头。 同时，武汉市住宅结构的调整在 1999 年已经开始展开，2000 年进入规模较大的变化期， 即单位施工面积的投资成本上升较快，市场供给的结构开始变化（中、高端产品开始出现，所 占百分比逐步扩大） ，而这样一个变化较总体市场的类似变化早了 1 至 2 年；同样，在进入 2001 年后，经过一轮整理的市场开始在此结构下的继续小幅调整与放量。 图 2-3 年度单位施工面积平均投资额 年度单位施工面积平均投资额 566.59 643.16 741.71757.77 764.53 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 19981999200020012002 年度 元 武汉市住宅总体市场处于品质提升的阶段，从整体住宅市场来看，结构调整还将持续一定从整体住宅市场来看，结构调整还将持续一定 的时间的时间，从后文对需求的分析看，这样的调整顺应了市场的潜在需求，逐渐被市场认可这样的调整顺应了市场的潜在需求，逐渐被市场认可。 （2） 、市场需求 与市场供给相一致，武汉市房地产市场的需求不断增长。 居民对住房的有效需求，通过房产预售/销售得到体现。 图 2-4 住宅市场预销售总金额比较 1999-2002年预销售金额比较 48.09 75.2 89.18 117.84 0 20 40 60 80 100 120 140 1999200020012002 亿元 1999 年以来，武汉市住宅预销售金额呈现较为迅速的增长态势，从增幅来看，保持了与房 地产总体市场一致取向。其中，2000 年、2002 年增幅较大。 同时，需求的稳步增长体现在成交面积的变化和价格的变化两个方面： 表 2-5 住宅市场需求指标比较 住宅销预售金额住宅销预售金额住宅销预售面积住宅销预售面积住宅销预售平均单价住宅销预售平均单价 亿元亿元涨幅涨幅万平米万平米涨幅涨幅元元涨幅涨幅 2002117.8432.14%617.8118.09%1907.3811.90% 200189.1818.59%523.1816.96%1704.571.39% 200075.2056.37%447.3049.82%1681.194.37% 199948.09298.561610.73 从 2000 年及 2002 年来看，两个年度的增长方式截然不同。 2000 年，由于市场拐点的作用，需求的增长以在旧有住宅品质的基础上大幅加量的方式展 开，在面积增长 49.82的基础上，价格仅上涨 4.37，居民对居住条件的提升以居住面积的扩 大为主（尽管在此时，从房地产开发的角度看已经开始出现住宅开发结构的大幅变化） 。 2001 年，市场仍然在这样的观念指导下运行，在有效需求稳步提高的前提下，平均价格微 幅上调，市场对产品品质的重视度仍处于孕育期。 2002 年，从宏观层面看，从宏观层面看，经过供需两方面的充分磨合，加上武汉市关于土地供给政策的调 整，触发了需求对较高品质楼盘的认可，在有效需求增长 32.14的情况下，市场以量、价齐升 的方式展开，其中平均价格上升 11.90，市场对住宅的有效需求开始出现大规模的结构调整； 从微观上看，从微观上看，由于市场上逐步出现了高品质楼盘的购买者，其亲密人群对该类产品的认识 逐渐加强，对这种生活方式的选择逐渐认可，居民对住宅的要求从重“量”向重“质”演化， 这也使得统计意义的需求结构变化成为必然。对于武汉的房地产市场，这样的来自需求的结构 调整尽管比开发的调整滞后了较长的一段时间，但这样的调整对金水岸地块的开发、营销的指但这样的调整对金水岸地块的开发、营销的指 导意义非常重大。导意义非常重大。 三年来，在需求及其增长方式的作用下，武汉市住宅销预售价格平均增长幅度为 5.88。 对于不同的市场、不同的市场阶段，不同综合品质（档次）的住宅项目其短、中期的发展对于不同的市场、不同的市场阶段，不同综合品质（档次）的住宅项目其短、中期的发展 趋势可能截然不同趋势可能截然不同。在市场发展的成熟阶段，由于中高档楼盘获利丰厚，使市场供给越来越大， 此时的该类楼盘的价格走向趋于弱势，体现在市场价格上甚至可能出现价格的下调（或提升缓 慢、或持平） ，在这样的发展阶段，新楼盘继续定位在中高档，风险较大。不同的是，对于正处对于正处 于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场，中高端的产品将成为引领市场走向的重要于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场，中高端的产品将成为引领市场走向的重要 力量，也将成为后一阶段市场有效需求所追逐的方向，把握时点、提前半步的开发商将获益非力量，也将成为后一阶段市场有效需求所追逐的方向，把握时点、提前半步的开发商将获益非 浅。浅。 从武汉市住宅市场的供需机构变化看，在目前的阶段介入中高端市场，潜力巨大。从武汉市住宅市场的供需机构变化看，在目前的阶段介入中高端市场，潜力巨大。 C.三、区域市场分析 1、区域经济概况分析 武汉市总体旧城改造的进度较为滞后，房地产市场的发展在近年来以热点片区的形式展开。 现状来看，突出的开发热点有：武昌的南湖片区、光谷片区、汉口的后湖片区、东西湖的 金银湖片区、汉阳的沌口片区；除此五个片区以外，武昌的徐东/中北路沿线、汉口的西/北湖 金融街片区、姑嫂树杨汊湖一带也显示出较强的活力；而一些老牌的大型居住片区如汉口的 常青花园，百步亭花园一带，由于长期建设形成的成熟配套和较低的价位，仍然是普通市民购 房的优先选择。 行政区域经济运行比较 武汉市八大城区的主要居住人口分布数据如下表： 表 3-1 武汉市八大城区人口分布表 土地面积土地面积人口密度人口密度户数户数年末户籍人口年末户籍人口 平方公里平方公里人人/平方公里平方公里户户人人 江岸区江岸区64.249795 江汉区江汉区33.4313760 硚口区硚口区46.3911584 汉阳区汉阳区108.344206 武昌区武昌区81.2210885 青山区青山区45.809569 洪山区洪山区509.001272 东西湖区东西湖区439.1952378821 与其相对应的区域宏观经济运行指标如下： 表 3-2 区域宏观经济运行指标 2002 年年GDP财政收入财政收入 固定资产固定资产 投资投资 城区人均可支城区人均可支 配收入配收入 社会消费品零售总额（不社会消费品零售总额（不 含居民购置商品房）含居民购置商品房） 亿元亿元亿元亿元亿元亿元元元亿元亿元 江岸区33.653.505.597695.4748.48 江汉区30.503.787.227789.6055.39 硚口区33.362.697.417125.8156.40 汉阳区23.461.917.226900.5227.37 武昌区30.953.588.257903.7976.45 洪山区53.421.8423.047962.9438.47 青山区14.552.693.388100.3226.31 东西湖区42.693.3221.1426.12 从上表中可以清晰的看到： 如果以行政区域为划分，武昌、洪山两区的经济发展潜力十分巨大。如果以行政区域为划分，武昌、洪山两区的经济发展潜力十分巨大。两区不仅具有名列前 茅的城区人均可支配收入，同时固定资产投资额也非常靠前，武昌区的消费品零售总额远远高 于作为商业中心的汉口任何一区（但小于汉口三区之和） ，洪山区的 GDP 总量更处全市之首， 其财政收入排名处于各区之末与其发展的政策取向密切相关，实际上将更有利于其经济长期、 稳定的发展步伐，武汉市居住热点的光谷片区、南湖片区即是在此环境下形成的房地产热点， 符合区域发展的需要，而且发展的潜力很大。 与此同时，汉口的江岸、江汉两区保持了一定的发展步伐，但从固定资产投资分析，两区 的发展空间已经受到一定的限制，人均可支配收入处于中流水平。由于汉口城区较老，市民的 居住条件较差，居民改善居住条件的要求迫切，这样的相对稳定的潜在需求支持了后湖、金银 湖片区房地产开发的热潮，具有一定的合理性。 硚口、汉阳两区，经济发展略逊江汉、江岸，但人均可支配收入却低很多，其房地产市场 不活跃当属正常（沌口的武汉经济开发区不在此列） 。放远眼光，硚口区的经济发展应当具备一 定的潜力，如果对汉口其它地区的辐射能够有效展开，其房地产开发的潜力尚可挖掘。 令人惊讶的是青山区，传统认为其工业区性质、区域环境较差、不适合房地产开发的观念 可能错失强大的购买能力。尽管该区各项指标均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首， 即使不考虑其发展潜力，以其现有土地成本进行开发，应当有相当的利润空间。当然，需要看 到的是，青山区由于历史的、城市规划的综合原因，其住宅项目的辐射范围十分有限，人群较 为单一，在旧有居住观念、生活方式惯性较强的环境中，创新住宅开发的风险也较大。青山区 的住宅总体水平提高尚需时日。 东西湖区近年来显示了旺盛的发展势头，抛开综合经济发展水平不谈，作为汉口的后花园， 近年来其住宅发展的迅猛态势令人瞩目。 2、区域房地产市场分析 （1） 、行政区域房地产市场发展趋势分析 与全市总体发展相协调，各行政区域的房地产开发、销售呈现出与区域经济一致的发展趋 向。 对各行政区域内住宅市场的分析如下： 表 3-3 各区主要住宅指标 住宅投资住宅投资 住宅施住宅施 工面积工面积 住宅新住宅新 开工开工 住宅竣住宅竣 工面积工面积 住宅预销售总金额住宅预销售总金额住宅销预售总面积住宅销预售总面积住宅平均价格住宅平均价格 亿元亿元变化变化万平米万平米万平米万平米万平米万平米亿元亿元变化变化万平米万平米变化变化元元变化变化 武昌区武昌区 200217.423.26%222.17119.9255.6424.5524.00%111.567.24%2200.8615.63% 200116.8729.37%218.03114.9397.7219.8034.51%104.0326.50%1903.306.34% 200013.043.16%178.17/71.6314.7250.20%82.2437.87%1789.888.95% 199912.64/163.89/63.069.80/59.6521.61%1642.92/ 洪山区 200218.9834.80%258.90152.30108.6716.2284.95%90.0459.19%1801.4216.18% 200114.0832.33%206.1598.5673.538.77-27.46%56.56-28.69%1550.571.73% 200010.64118.03%145.38/61.6412.09222.40%79.32203.33%1524.216.29% 19994.88/71.48/24.403.75/26.1580.47%1434.03/ 江岸区 200221.132.47%275.16116.87100.9223.7344.87%110.9628.83%2138.6112.45% 200120.6226.81%239.3192.2370.4716.387.41%86.135.28%1901.782.02% 200016.2656.50%204.17/73.9215.2547.49%81.8151.19%1864.08-2.45% 199910.39/179.89/66.5710.34/54.117.30%1910.92/ 江汉区 200213.71-23.11%194.5867.7684.0421.1528.34%108.3930.76%1951.29-1.86% 200117.8320.31%212.5576.1387.8716.4844.82%82.8950.24%1988.18-3.61% 200014.8220.68%220.23/56.4611.3818.54%55.17-2.68%2062.7221.81% 199912.28/166.58/52.309.60/56.6911.75%1693.42/ 硚口区 20024.85-10.35%75.0439.1826.774.59-22.20%26.47-20.53%1734.04-2.10% 20015.41-4.59%71.6624.5734.155.90-7.81%33.31-8.29%1771.240.52% 20005.678.41%83.85/38.776.4063.27%36.3278.13%1762.11-8.34% 19995.23/84.90/33.133.92/20.391.24%1922.51/ 汉阳区 20029.4729.02%112.3462.0339.947.38-4.28%44.18-17.59%1670.4416.15% 20017.34-2.00%104.4755.1033.497.712.25%53.614.56%1438.16-2.21% 20007.4916.85%114.87/58.027.5437.84%51.2761.33%1470.65-14.56% 19996.41/111.74/37.825.47/31.7812.22%1721.21/ 青山区青山区 20022.30-45.50%37.899.1124.711.93-50.00%13.57-57.04%1422.2516.40% 20014.2217.22%79.5822.0946.913.8665.67%31.5977.87%1221.91-6.86% 20003.60-16.08%81.57/31.692.3392.56%17.7669.63%1311.9413.52% 19994.29/87.37/33.291.21/10.4711.98%1155.68/ 东西湖区 20028.6359.52%117.7480.2945.4711.3464.11%66.5339.10%1704.4917.98% 20015.4157.27%76.5144.0543.966.91288.20%47.83205.62%1444.7027.02% 20003.4445.15%53.24/13.951.78-7.77%15.65-24.18%1137.3821.63% 19992.37/45.33/19.891.93/20.649.26%935.08/ 1）区域市场供给 从市场供给来看，大多数行政区保持了稳健的上升势头，其中，东西湖区、洪山区开发势东西湖区、洪山区开发势 头最好头最好，连续三年保持了 30以上的增长速度（以总投资衡量） ；武昌区、江汉区保持了持续武昌区、江汉区保持了持续 增长的步伐增长的步伐；汉阳的变化较为引人注目，在 2001 年投资小幅回调之后，其 2002 年的投资额增 长较快，从进入 2003 年后包括上海复地在内的诸多开发商继续大规模进入汉阳来看，该区域住 宅开发的增长速度在一定时期内仍将保持（尽管需求角度所得结论对这样的投资取向并未吻合） 。 同时，青山、硚口、江汉三区的住宅总投资在 2002 年出现负增长，其中，硚口、青山在过 去的三年中有两年出现下滑，属于少人问津的区域；江汉区出现的下滑，如果结合需求的分析， 可能与其区域购房人群的取向有关（在需求大幅增长的情况下，价格持续两年小幅下跌） ，使开 发商缺少在该区域开发的积极性。 2） 、区域市场需求 从需求来看，武昌区、东西湖区显示了最为理想的增长态势从需求来看，武昌区、东西湖区显示了最为理想的增长态势 房价与成交面积同时上 升。其中，武昌区在近年来显示了最为稳健的发展过程，同时显示了强烈的需求结构调整的势 头，在经历了 2002 年的房价的提升之后，武昌区实际已成为武汉市成交平均房价最高的区域。 与此同时，东西湖区的崛起，更成为近年来住宅市场的一个亮点。数据显示，由于包括原基数 较低等因素的综合作用，东西湖区呈现与总体市场脱离的走势，2000 年，其需求指标未被大势 有效拉动，但 2001 年，其销售面积、金额、价格均呈大幅上扬态势，推动该片区成为近年来武 汉市全市范围内耀眼的片区开发明星。2002 年，由于万科四季花城的入市，东西湖片区的需求 延续 2001 年的态势，继续保持强劲的势头，价格再升 17.98。 住宅市场的另一亮点无疑是以住宅市场的另一亮点无疑是以“中国中国*光谷光谷”的开发为契机振翅欲飞的洪山区的开发为契机振翅欲飞的洪山区。2000 年， 由于光谷概念的提出，洪山区住宅市场以当年预售、销售总金额增长 2.22 倍的方式回应，价格 上涨 6.29；2001 年，由于光谷开发的实质性动作低于预期，使得该年度区域总需求出现负增 长，但市场的回调以健康的方式展开，价格仍有微幅上调。2002 年，随着区域经济发展趋势的 进一步明晰，市场回复到快速发展的轨道，呈现处令人振奋的发展态势。 此外，仍然显示活力的是汉口的江岸区，其近年来的需求市场呈现良好的发展走向，与其 区域内后湖片区、解放公园片区成为住宅建设的热点联系密切。同处汉口的江汉区需求总量有 所上升，但由于价格不能有效提升，供需出现分歧。 汉阳、青山两区，2002 年均以均价上升、需求下滑的方式运行，发展缺乏后力。而硚口更 是出现全面负增长，可能需要一些外力的作用才能够有所好转。 从供需两方面的综合分析来看，武昌、洪山、东西湖三区是住宅供需环境最好的区域，武汉 市住宅结构调整的有效需求，也将以这三个区为主力逐步释放。 （2） 、热点区域综合分析 1 1）、南湖片区 谈到南湖居住区，武汉人首先想到是深宝安开发的南湖花园片区。南湖花园实际上并不邻 南湖，且有相当距离，但由于开发较早、规模较大，该片区在市民中的影响力较大。 该片区过去以大规模开发低价位商品住宅为特征，解决了众多收入不高家庭的居住条件较 差问题，在普通市民心目中与汉口的百步亭、常青花园类似，都属于工薪阶层所关注的购房热 点。 作为南湖范围最大的一个居住片区，该区域内的项目建设此起彼伏，包括中央花园、新大 地*博雅苑、新世纪宝安花园、宝安加州花园等在内的新项目使南湖花园保持了随时代而前进的 步伐尽管其主流客户定位仍然是能够接受较低价位的普通市民阶层。 1999 年，由红桃 K 集团下属的武汉联合置业房地产公司开发的丽岛花园入市，项目紧邻珞 狮南路、南湖北岸，成为真正意义上的“南湖概念” 。 丽岛花园以别墅开发起步，分期建设多层洋房、小高层住宅、高层住宅，树立优质、优价 的社区形象，同时，其规划、选材、施工、营销、物业管理（本司物业）均显示了较为成熟的 开发模式，推动了南湖片区居住理念的延伸，并对整个武汉市的房地产开发注入了新鲜的血液。 过去武汉人一致认为的“乡下” ，在今天已经得到许多武汉人的认可。丽岛花园更成为片区 的代名词。从市场来看，尽管该项目的销售不如人意，但丽岛花园对真正的“南湖”居住区起 到了巨大的引导作用。 近年来，珞狮南路沿线及延伸的楚雄大街沿线，以“南湖水景”为主题的项目相继出现， 明泽*半岛尊邸、南湖山庄、名都花园以及 2002 年底开盘的狮城名居等，共同将该片区的住宅 建设引向较高品质的方向。 南湖片区占据自然资源和地理位置（距离高校/中心区的实际距离不远）两项优势，由于近 年来高校教师收入大幅提升，高科技行业、科研院所从业人员收入较高，南湖片区、尤其是南 湖水域周边的房地产开发具备一定的潜力。 近年来南湖区域的房地产开发呈现以下特点： 注重环境开发注重环境开发 南湖片区是武昌的新兴片区，靠近南湖水域一带自然条件出众，文化氛围浓厚，消费者文 化水平较高使得房地产开发商在开发过程当中都将环境的开发放在了首要位置。 建筑风格丰富建筑风格丰富 南湖片区的住宅建筑风格近年来发生了很大改变，逐渐从单一的欧式风格向多元化方向发 展。 户型种类齐全户型种类齐全 ，且大户型比例增大，且大户型比例增大 由于南湖片区开发起初以经济适用房为主（主要是南湖花园城），户型类别单一，且面积 较小，1999 年以后，人们开始注重对住宅功能的需求，针对这一转变，南湖片区住宅户型从功 能到面积都逐渐丰富，明泽半岛还出现了多层全复式设计的大户型。 配套设施日益完备配套设施日益完备 随着南湖花园城的逐步成熟，带动了片区配套的日益完备。部分楼盘还拥有了网球场、游 泳馆、健身馆、青少年活动中心等场所供业主节假日惬意享受生活乐趣。 2） 、光谷片区 光谷片区是武汉是新兴的科技开发、住宅建设热点区域，2000 年 9 月 28 日，武汉市第十 届人大常委会第二十一次会议通过了武汉市人大常委会关于加快“武汉中国光谷”建设的 决议 ，明确了对“光谷”建设的政策取向，东湖开发区的周边环境及基础设施也不断改善。同 时，光谷建设引入的一批高科技人才，带动了区域的住房需求，由于从业人员的年龄关系，多 数购房人员对住房的要求较高，对智能化与自然环境、优质管理及齐全的社区配套等的要求更 促进了该区域住宅建设的快速发展。 光谷范围内，不仅有长飞光纤光缆、烽火通信、精纶电子、楚天激光等高科技企业、创业 企业，还有华中科技大学、中国地质大学、武汉化工学院、中南民族大学、武汉科技学院等众 多高校和科研院所。受信息经济产业迅猛发展及高校教师收入水平不断提高的影响，该片区住 宅市场以较新的面貌涌现出一批相对质素较好的楼盘，并伴随楚雄大道成为主要干道，迅速形 成了规模的开发效应。 光谷范围内，主要供应两种类型的住宅项目，其一是多层住宅，典型的项目包括当代花园 一至五期（现售当代光谷智慧城） 、尚文创业城、学府佳园（有小高层） 、东林外庐等，售价一 般在 19002200 元左右；另一类是以汤逊湖开发为核心的别墅概念，满足科技新贵们在收入快 速增长后对小资情调的急速追逐，作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖，聚集了水蓝郡、银河湾、 玉龙岛花园、澳门山庄等多个项目，项目以具备或准备购买私家车的购房者为主要目标客户， 距离中心区较远，但自然资